地塊項(xiàng)目策劃可行性研究報(bào)告文件

海鹽縣長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告2023-12目錄三、工程概況二、嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況三、海鹽縣都市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析二、工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)第五章工程定位二、產(chǎn)品定位第六章工程規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、工程總體規(guī)劃建議3/33/3一、工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、工程投資估算三、工程實(shí)施進(jìn)度安排一、工程銷售打算四、工程利潤(rùn)估算第十章結(jié)論與建議第一章前言一、報(bào)告編制目的1、在對(duì)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)展具體分析的根底上，結(jié)合工程所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)展合理的評(píng)估。2、對(duì)工程的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)籌劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)3/33/33、結(jié)合公司的狀況和工程的特點(diǎn)，探究工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。4、對(duì)工程進(jìn)展投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。、對(duì)工程決策及事實(shí)上施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)1、海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國(guó)家建設(shè)部及武漢市公布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；3、嘉興市統(tǒng)計(jì)局，海鹽縣統(tǒng)計(jì)局；三、工程概況73發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊差不多較為平坦，經(jīng)鹽城規(guī)條武字〔2023〕018號(hào)文件批準(zhǔn)通過(guò)，該地塊要緊用途為居住用地，類不代號(hào)R2，〔中高層以上住宅建65%以上〕2.0，建筑密度不大于35%。建筑限高多層不超過(guò)五層〔152.2，同意建高層，高層16〔48；30%，并初步確定工程要緊技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：4876373②容積率：1.25③總建筑面積：60953.752其中：排屋、多層住宅：39167.6252小高層住宅：18286.1252公建面積：35002〔基底總面積÷建筑用地總面積。⑤綠化率：35%方案，在特地多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化〕3/33/3其次章工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2023一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。宏觀市場(chǎng)分析10104.87，90791.310.2%。從全國(guó)房地產(chǎn)投資的總狀況1-1095260.6646133.834.7%。明顯，國(guó)家收緊“地根”的政策并未有效操縱房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)接著上漲的勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以轉(zhuǎn)變，因此房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上升空間。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率普遍偏低，但百?gòu)?qiáng)企業(yè)3/33/3要緊表達(dá)在市場(chǎng)占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面?！?8產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展將日趨標(biāo)準(zhǔn)化。據(jù)嘉興市統(tǒng)計(jì)局供給的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)興市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)頭降溫，逐步回歸理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。在近“2023〔浙江〕個(gè)有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)快速20我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。1-9793.236.4%，增幅分不比3.91-937.634.514.4%，增幅均低于住宅投資。優(yōu)勢(shì)突顯。1-9月，在總速度回落的狀況下，一、二級(jí)企業(yè)19.95.441.1%30.21.73、銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。1-9月，國(guó)內(nèi)貸款到位1-325.750.923.96.8922.318%。4、各市對(duì)宏觀調(diào)控的反映差不較大。衢州、紹興兩市1-351.41-62.99.11-31-66.612在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與1-3月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與1-6升的有溫州、舟山、臺(tái)州和麗水市。嘉興市1-9月增幅到達(dá)3/33/3二、嘉興市房地產(chǎn)進(jìn)展概況地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2461052023202324.8％；10003937.1％；500---100038.1％。1---622546391.4720230.93％。商品房開(kāi)工面積到達(dá)110.41萬(wàn)平方米，比2023年下半年73.50萬(wàn)平方米，比2023年下半年削減95.94萬(wàn)平方米，下降56.62％。商品房施工面積由于去年開(kāi)工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年2023197.76115.32％。11.22202384.08202327.0％。23.3036.49202343.1864.95％?？罩梅拷又鳒p，僅4.39萬(wàn)平方米，同2023年下半年相比14.53萬(wàn)平方米和30.89萬(wàn)平方米，分不比2023年下半年下降71.0673.32％。商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中微揚(yáng)，漲幅逐季回落。今年一季度住宅均36761.79%，房?jī)r(jià)處于全省中游。二手房源充裕。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租價(jià)格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺(tái)直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接阻礙了二手房市場(chǎng)，原先預(yù)備進(jìn)展投資或投機(jī)購(gòu)房的市民紛紛釋放原來(lái)訂購(gòu)的住房，幸免風(fēng)險(xiǎn)。持幣觀望已成為市民購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)的要3/33/3緊特征。市場(chǎng)交易活潑，價(jià)格不斷攀升。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特不火爆。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)：與去年同季相比，二季度市區(qū)190．915．3％，態(tài)勢(shì)有三大特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格漲幅擴(kuò)大。二季度市區(qū)房屋4．7價(jià)格漲幅明顯大于高層住宅、不墅價(jià)格漲幅。多層住宅、高層住宅、不墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分不上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住〔二手房三、海鹽縣都市總概況30o21′47″30o38′29″，120o43′21″到12o02′55″，南離省會(huì)杭州9811819858507564.937氣候和氣潮濕，是典型的東亞季風(fēng)氣候。改革開(kāi)放以來(lái)，海鹽經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)蓬勃進(jìn)展。2023年，全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)接著保持較快增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值110.8億元，32.8%(扣除核電工業(yè)和核電建筑17.0%)。其中：9.3212.6%，其次產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增44.669.0526.213.9%。第一、3/33/33670海鹽區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通便捷，根底設(shè)施配套，具有1景區(qū)1個(gè)，各級(jí)文物疼惜單位40處。國(guó)內(nèi)第一座自行設(shè)計(jì)、建工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機(jī)械、飼料、建6318222.940499.99％，初中畢業(yè)上升中升學(xué)率到達(dá)76.26％。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生氣構(gòu)5812069672〔海鹽人民醫(yī)院為乙級(jí)甲等醫(yī)院，專科醫(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，差不多形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗(yàn)、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適健網(wǎng)絡(luò)。要緊交通概況：①大路：滬杭快速通道〔A4、01全縣。乍嘉蘇高速大路在我縣與杭州灣大橋接軌。20231交通網(wǎng)絡(luò)。3530300100縣境內(nèi)。3/33/3海鹽縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季清楚，氣候8－9坐落在海鹽－鈔票清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今250萬(wàn)年，現(xiàn)代地層要緊是海相沉積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。以下為陸100－8－12/平方米，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定。旅游和核電是海鹽的兩大地點(diǎn)特色。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)南北湖素享“小西湖”的美譽(yù)，匯湖光、山色、海濤于一體，風(fēng)光獨(dú)特。縣城內(nèi)的綺園玲瓏幽雅，被列為全國(guó)十大名園內(nèi)建有中國(guó)第一座自行設(shè)計(jì)、建造的核電站——秦山核電站秦山核電三期、四期工程已相繼開(kāi)工。濟(jì)強(qiáng)縣”。3/33/3四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析〔一〕2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增長(zhǎng)的良好勢(shì)態(tài)，消費(fèi)構(gòu)造。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制增加的阻礙，2023持高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。但2023年政府適度微調(diào)政策的作用將在2023“Ｖ”型8.5％左右。消費(fèi)需求明顯加速，投資和出口增勢(shì)趨緩，三大需求構(gòu)造更趨合理，物價(jià)漲幅在合理范15.71—10