2023年房地產估價師之估價原理與方法模擬考試試卷B卷含答案

2023年房地產估價師之估價原理與方法模擬考試試卷B卷含答案單選題（共50題）1、在房地產狀況調整中，如果估價對象房地產優(yōu)于可比實例房地產，則應對價格作（）修正。A.增價B.減價C.不變D.相對比例的調整【答案】A2、在評估投資價值時，折現率是（）。A.社會一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率【答案】D3、下列影響房地產價格的因素中，會導致房地產價格下降的因素是（）。A.控制土地供應量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C4、關于成本估價中土地取得費用、建設成本、管理費用、銷售費用估算的說法，正確的是（）。A.應按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算B.應按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算C.應按它們在未來預計發(fā)生時點的正常水平來估算D.應按它們在價值時點的正常水平來估算【答案】D5、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數調整法【答案】C6、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B7、最早在一個國家內建立起來的馬克思主義政黨是A.共產主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產黨【答案】B8、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B10、某套住宅的套內建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C11、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。A.區(qū)分實際成本和客觀成本B.正確估計正常花費和實際花費C.同時考慮升值與貶值因素D.考慮功能折舊【答案】A12、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A13、下列引起某商業(yè)房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產所在地區(qū)經濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)D.該商業(yè)房地產擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)【答案】D14、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應（）。A.視為無租約限制的房地產來估價B.視為有租約限制的房地產來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定【答案】A15、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A16、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：A.第（1）種情況B.第（2）種情況C.第（4）種情況D.第（5）種情況【答案】A17、價值時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現在（）中。A.房地產損害賠償案件B.房地產糾紛案件C.房地產預售D.房地產預測【答案】A18、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A19、（）是評估房地產價格的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格。A.價值時點B.致委托方函日期C.估價作業(yè)日期D.估價報告提交日期【答案】A20、某宗房地產2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】B21、現有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現值為（）萬元。A.766B.791C.913D.1046【答案】B22、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A23、房地產估價委托合同的內容可以不包括（）。A.估價服務費B.估價目的C.估價委托書D.委托人的協(xié)助義務【答案】C24、津液在體內流注輸布的通道是A.經絡B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C25、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經》B.《黃帝內經》C.《神農本草經》D.《傷寒雜病論》【答案】C26、某房地產重新開發(fā)建設的建設成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產的重置價值為（）萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C27、關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場B.房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變C.房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費D.房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性【答案】B28、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A.2006年5月30日B.現在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A29、人臥則血歸于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B30、在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優(yōu)先保護（）。A.債權B.物權C.二者皆可D.二者皆不【答案】B31、估價報告有效期應從（）起計。A.價值時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之日D.簽訂估價委托合同之日【答案】C32、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是()。A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房D.假設開發(fā)通常是一次性的價格剩余【答案】C33、征收耕地的安置補助費，按照（）計算。A.農業(yè)人口B.需要安置的農業(yè)人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養(yǎng)的人口【答案】B34、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。A.市場價格B.評估價值C.成交價格D.理論價格【答案】D35、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為（）萬元。A.98B.52C.54D.103【答案】A36、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現問題時的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】A37、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）。A.高層建筑地價分攤B.房地產投資價值評估C.因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【答案】B38、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D39、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是A.解放生產力，發(fā)展生產力B.消滅剝削，消除兩極分化C.建設社會主義D.最終實現共產主義【答案】D40、房地產供給有限特性的本質是（）。A.土地的總量有限B.房地產的不可移動性C.房地產的獨一無二性D.房地產的價值量大【答案】B41、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A42、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D43、按房地產的()來分，房地產可分為居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產及特殊房地產等。A.收益性B.用途C.市場性D.地段【答案】B44、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。A.賬面價格和市場價格B.理論價格和成交價格C.原始價格和投資價格D.正常成交價格即市場價格【答案】D45、一套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C46、某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比較單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100【答案】B47、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C48、路線價法本質上是一種（）。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法【答案】C49、某類房地產一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.02%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C50、采用安全利率加風險調整值法確定報酬率的基本公式為（）。A.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率－投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋投資帶來的優(yōu)惠率C.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋通貨膨脹補償－投資帶來的優(yōu)惠率D.報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率【答案】D多選題（共30題）1、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD2、在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價風險B.保護估價師和估價機構C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E.使委托人能得到其預期的估價結果【答案】ABD3、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD4、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BCD5、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.該類房地產的開發(fā)成本上升C.該類房地產的開發(fā)技術水平提高D.預期該類房地產價格會上漲E.該類房地產未來持有成本增加【答案】AC6、收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有（）。A.走訪房地產交易當事人B.訪問房地產經紀機構和房地產經紀人員C.查閱政府和有關部門的房地產價格資料D.根據分析和經驗得出客觀資料E.同行之間相互提供【答案】ABC7、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同【答案】AB8、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD9、估價中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC10、下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)【答案】AC11、關于報酬率的說法，正確的有（）。A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險B.累加法求取報酬率時，風險調整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現方式將房地產的預期收益轉換為價值的比率E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系【答案】D12、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD13、在影響房地產價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產狀況因素、房地產市場因素、房地產交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。A.一般因素B.客觀因素C.經驗因素D.區(qū)域因素E.個別因素【答案】AD14、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。A.區(qū)位相近B.權利性質相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同【答案】ABD15、房地產租賃包括（）。A.房屋租賃B.土地租賃C.土地使用權出租D.動產租賃E.不動產租賃【答案】ABC16、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱C.在建工程比現房的變現能力弱D.熟地通常比毛地的變現能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱【答案】ABC17、關于路線價分界線說法正確的有（）。A.在劃分路線價區(qū)段，應將“通達性相當、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段B.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段C.較長的繁華街道，有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價D.不繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數個路口E.同一條街道兩側的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側視為不同的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價【答案】ACD18、房地產的獨一無二特性導致了（）。A.難以出現相同房地產的大量供給B.房地產市場不能實現完全競爭C.房地產交易難以采取樣品交易的方式D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產價值量大【答案】ABCD19、對于商業(yè)房地產來說，它看重的是（）。A.繁華程度B.安寧程度C.交通條件D.動力的取得E.基礎設施條件【答案】AC20、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C21、關于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提D.收入現值小于支出現值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.經濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途【答案】BD22、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD23、比較法可用于（）的求取。A.經營收入B.空置率C.報酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC24、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD25、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的（）。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【答案】ABCD26、下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級【答案】AD27、下列關于可比實例的說法中，正確的有（）。A.可比實例一定是交易實例B.可比實例不一定是交易實例C.交易實例一定是可比實例D.交易實例不一定是可比實例E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例【答案】AD28、在審核房地產估價報告中，發(fā)現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB29、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。A.放棄這個項目B.努力學習，邊學邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助【答案】A30、某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。A.應采用客觀成本而不是實際成本B.應該采用實際成本而不是客觀成本C.應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整【答案】ACD大題（共10題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）四、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）七、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值?！敬鸢浮堪?、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（12