2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理通關(guān)題庫(附帶答案)

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理通關(guān)題庫(附帶答案)單選題（共50題）1、房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。A.平均數(shù)B.相對數(shù)C.合理D.期望【答案】A2、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤燥B.清熱散結(jié)C.清熱排膿D.消瘀散結(jié)【答案】A3、某企業(yè)2011年12月底，負(fù)債總額為400萬元，利潤總額為200萬元，資產(chǎn)總額為1000萬元。則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是（）。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】B4、工程量清單計(jì)價(jià)中，“招標(biāo)控制價(jià)”是由招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)計(jì)價(jià)規(guī)定計(jì)算的工程造價(jià)，其作用是招標(biāo)人用于對招標(biāo)工程發(fā)包的（）。A.成交價(jià)B.保留價(jià)C.最高限價(jià)D.最低限價(jià)【答案】C5、某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計(jì)息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【答案】C6、保和丸的藥物組成為A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B7、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【答案】D8、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A9、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是()。A.市場需求容量調(diào)查B.市場營銷因素調(diào)查C.競爭情況調(diào)查D.消費(fèi)者調(diào)查【答案】B10、甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小【答案】B11、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實(shí)D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力【答案】B12、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D13、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C.企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經(jīng)營，實(shí)際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B14、存量是指報(bào)告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期總量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量—()。A.報(bào)告期滅失量B.最低銷售量C.工程量D.盈虧平衡點(diǎn)量【答案】A15、對市場需求與供應(yīng)情況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、市場供應(yīng)與需求、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策【答案】B16、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C17、房產(chǎn)面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四【答案】C18、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動(dòng)。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】D19、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，該項(xiàng)目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D20、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為28%，受阻損失為2%，運(yùn)營費(fèi)用為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.86B.26C.126D.70【答案】C21、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B22、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年6月底，流動(dòng)資產(chǎn)為3000萬元，速動(dòng)資產(chǎn)為2080萬元，流動(dòng)負(fù)債為1600萬元。則該企業(yè)的速動(dòng)比率是（）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】C23、利息備付率通常按（）計(jì)算。A.月B.日C.季D.年【答案】D24、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤等于利潤總額減去()。A.管理費(fèi)B.財(cái)務(wù)費(fèi)C.經(jīng)營費(fèi)D.所得稅【答案】D25、投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和()。A.詳細(xì)研究B.粗略研究C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會研究D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會研究【答案】C26、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價(jià)法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B27、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應(yīng)該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C28、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】D29、（）是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.量價(jià)彈性C.住房市場指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)【答案】B30、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D31、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實(shí)際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D32、我國2008年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.市場供求風(fēng)險(xiǎn)【答案】B33、某房地產(chǎn)公司，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動(dòng)比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B34、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D35、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出【答案】B36、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B37、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A.市場需求容量調(diào)查B.消費(fèi)者行為調(diào)查C.市場營銷因素調(diào)查D.競爭情況調(diào)查【答案】C38、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實(shí)際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C39、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當(dāng)歸D.生姜【答案】D40、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個(gè)月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】A41、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力【答案】A42、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.市場供求風(fēng)險(xiǎn)C.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)【答案】B43、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C44、銀行對個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.法律風(fēng)險(xiǎn)C.信用風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)【答案】D45、建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程約占0.2%～1.0%，該階段為（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策【答案】C46、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實(shí)驗(yàn)法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認(rèn)識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調(diào)查B.因果性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.描述性調(diào)查【答案】D47、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運(yùn)營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D48、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ?。A.更適于進(jìn)行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C49、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A50、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實(shí)狀態(tài)下的體積之比B.凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實(shí)度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度顯著降低的性質(zhì)D.材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)【答案】A多選題（共30題）1、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為（）投資。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)E.倉儲物業(yè)【答案】ABC2、敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測值是指()預(yù)測值。A.最合理B.最樂觀C.最可能D.最悲觀E最公平【答案】BCD3、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報(bào)D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD4、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價(jià)格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場租售對比分析【答案】AC5、下列關(guān)于柱、梁、板，說法正確的是（）。A.柱、梁和板，只能是預(yù)制的，不可在工地現(xiàn)制B.梁是跨過空間的橫向構(gòu)件C.板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載E.柱子是獨(dú)立支承結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件【答案】BCD6、消費(fèi)者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為（）。A.地理環(huán)境因素B.人口因素C.消費(fèi)心理D.經(jīng)營變量E.消費(fèi)行為因素【答案】ABC7、具體的評價(jià)方案中加以明確的內(nèi)容包括（）。A.開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型B.開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次D.合作方式與合作條件E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例【答案】ACD8、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD9、王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC10、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計(jì)息周期越長，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i＝er－1E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值【答案】ACD11、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析D.制定物業(yè)策略計(jì)劃E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策【答案】AB12、承包商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。A.保險(xiǎn)合同B.分包合同C.銷售合同D.勘察設(shè)計(jì)合同E.加工合同【答案】AB13、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.投資計(jì)劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD14、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程【答案】BCD15、從總體上來說，投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資包括以下()投資。A.土地B.房屋C.機(jī)械設(shè)備D.原材料E輔料【答案】D16、以下指標(biāo)屬于市場指標(biāo)的是()。A.銷售量B.出租量C.吸納量D.建筑面積E預(yù)售面積【答案】ABC17、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD18、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻(xiàn)查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調(diào)查法E實(shí)驗(yàn)法【答案】BCD19、對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權(quán)益投資比率B.建安工程費(fèi)用C.租售價(jià)格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD20、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細(xì)分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征【答案】ACD21、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在()。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)評估E投資項(xiàng)目的質(zhì)量問題【答案】ABC22、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有（）等多種形式。A.墻承重結(jié)構(gòu)B.剪力墻結(jié)構(gòu)C.框架剪力墻結(jié)構(gòu)D.框架簡體結(jié)構(gòu)E.框架結(jié)構(gòu)【答案】BCD23、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC24、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房【答案】ABD25、從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為()。A.開發(fā)商自行租售為主B.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)銷售C.委托物業(yè)代理D.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售【答案】AC26、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價(jià)格指數(shù)B.房屋租賃價(jià)格指數(shù)C.房屋抵押價(jià)格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)E土地交易價(jià)格指數(shù)【答案】B27、制訂物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到（）。A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施C.租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率D.市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正【答案】ACD28、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC29、房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。A.國有土地使用權(quán)出讓市場B.土地轉(zhuǎn)讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產(chǎn)交易市場E.一手房市場【答案】BC30、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動(dòng)比率【答案】ACD大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】四、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮课濉⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮苛ⅲㄒ唬┠臣彝ビ?jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】八、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住