2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理自我檢測(cè)試卷A卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理自我檢測(cè)試卷A卷附答案單選題（共50題）1、下列關(guān)于財(cái)務(wù)分析指標(biāo)說(shuō)法中，不正確的是（）。A.一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明應(yīng)收賬款收回越快B.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.銷(xiāo)售毛利率越大，企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)D.成本費(fèi)用凈利率越低，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)【答案】D2、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說(shuō)法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類(lèi)型C.我國(guó)目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開(kāi)始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%【答案】C3、為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C4、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C5、()越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個(gè)指標(biāo)又稱(chēng)為償債能力比率。A.速動(dòng)比率B.資產(chǎn)負(fù)債率C.償債備付率D.流動(dòng)比率【答案】D6、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A7、一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是()。A.成本利潤(rùn)率B.動(dòng)態(tài)投資回收期C.投資利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【答案】B8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）。A.租金收入B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷(xiāo)售收入【答案】D9、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】A10、對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)值應(yīng)該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A11、利息備付率通常按（）計(jì)算。A.月B.日C.季D.年【答案】D12、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。A.開(kāi)發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D13、30.對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法【答案】A14、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）。A.資本金-借貸資金-預(yù)租售收入B.預(yù)租售收入-資本金-借貸資金C.借貸資金-預(yù)租售收入-資本金D.資本金-預(yù)租售收入-借貸資金【答案】D15、吸納量是指報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售房屋和()的數(shù)量組合。A.建設(shè)房屋B.維修房屋C.出租房屋D.維護(hù)房屋【答案】C16、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B17、（）業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買(mǎi)成本（含購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。A.開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售B.開(kāi)發(fā)—持有出租—出售C.購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售D.購(gòu)買(mǎi)—更新改造—出售【答案】D18、一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】D19、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的()。A.損益表B.資金來(lái)源與運(yùn)用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表【答案】D20、下列對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（）。A.服務(wù)市場(chǎng)B.合格有效市場(chǎng)C.有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)【答案】D21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于（）時(shí)，不計(jì)算借款償還期。A.出租B.自營(yíng)C.經(jīng)營(yíng)D.銷(xiāo)售【答案】D22、在收集一手資料的調(diào)查手段中，開(kāi)放式問(wèn)卷調(diào)查適用于（）。A.因果性調(diào)查B.專(zhuān)題性調(diào)查C.描述性調(diào)查D.試探性調(diào)查【答案】D23、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D24、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)D.通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B25、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是()。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.過(guò)度放貸【答案】A26、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.投資回報(bào)率C.成本利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率【答案】C27、市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C.通貨膨脹率D.同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系【答案】D28、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.物業(yè)適應(yīng)性【答案】B29、詳細(xì)可行性研究階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度為（）。A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】A30、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營(yíng)成本估算表C.投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表【答案】C31、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大【答案】A32、對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類(lèi)型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】B33、下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場(chǎng)占有率分析C.估計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率D.估算項(xiàng)目吸納量【答案】A34、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營(yíng)收入【答案】C35、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A36、某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（）。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性【答案】B37、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)型，（）主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式B.開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式C.購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售模式D.購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售模式【答案】B38、對(duì)出租物業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單【答案】B39、按房地產(chǎn)用途對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)屬于（）。A.居住物業(yè)市場(chǎng)B.商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)C.工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)D.特殊物業(yè)市場(chǎng)【答案】C40、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國(guó)政府一般采用（）性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A.擴(kuò)張B.適度擴(kuò)張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A41、（）是指通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)來(lái)揭示問(wèn)題的真實(shí)性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】A42、對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè)（）的一個(gè)百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營(yíng)收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A43、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B44、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A45、存量是指報(bào)告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期總量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量—()。A.報(bào)告期滅失量B.最低銷(xiāo)售量C.工程量D.盈虧平衡點(diǎn)量【答案】A46、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D47、下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計(jì)價(jià)方式采用綜合單價(jià)形式，工程量清單計(jì)價(jià)方式采用總價(jià)形式B.定額計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用合理低價(jià)中標(biāo)法，工程量清單計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用百分制評(píng)分法C.定額計(jì)價(jià)方式是一種市場(chǎng)定價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)方式是一種政府定價(jià)模式D.定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價(jià)方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單【答案】D48、對(duì)于開(kāi)發(fā)－持有出租－出售模式和購(gòu)買(mǎi)－持有出租－出售模式來(lái)說(shuō)，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買(mǎi)成本、購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買(mǎi)成本、購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本【答案】A49、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶(hù)或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿(mǎn)足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個(gè)管理有序、高效率的辦公環(huán)境【答案】B50、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會(huì)選擇的是（）。A.開(kāi)發(fā)商品住宅B.開(kāi)發(fā)工業(yè)廠(chǎng)房C.購(gòu)買(mǎi)優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購(gòu)買(mǎi)繁華區(qū)域的成熟物業(yè)【答案】C多選題（共30題）1、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。A.客戶(hù)評(píng)價(jià)B.貸款銀行評(píng)價(jià)C.項(xiàng)目評(píng)估D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)E.貸款綜合評(píng)價(jià)【答案】ACD2、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC3、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。A.接天線(xiàn)B.引下線(xiàn)C.上引線(xiàn)D.接地線(xiàn)E.接閃器【答案】BD4、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC5、建筑材料的物理性質(zhì)中，與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括（）。A.耐水性B.抗?jié)B性C.抗凍性D.導(dǎo)熱性E.熱容量【答案】D6、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說(shuō)法，正確的有（）。A.敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通過(guò)敏感性分析能夠判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力E.敏感性分析的不足可以通過(guò)概率分析加以彌補(bǔ)【答案】ACD7、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法【答案】CD8、根據(jù)物業(yè)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為（）。A.居住物業(yè)管理B.公共物業(yè)管理C.收益性物業(yè)管理D.特殊物業(yè)管理E.工業(yè)物業(yè)管理【答案】ABC9、以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法的說(shuō)法正確的有（）。A.調(diào)查和專(zhuān)家打分法主要適用于項(xiàng)目決策前期B.解析法與調(diào)查和專(zhuān)家打分法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法D.當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析E.解析方法需要德?tīng)柗品ㄗ鳛榛A(chǔ)【答案】ACD10、開(kāi)發(fā)商的定價(jià)方法有（）。A.成本導(dǎo)向定價(jià)法B.目標(biāo)導(dǎo)向定價(jià)法C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D.購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法E.市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法【答案】ACD11、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可用作還款資金的有（）。A.利潤(rùn)B.折舊C.攤銷(xiāo)D.營(yíng)業(yè)外收入E.其他還款資金【答案】ABC12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD13、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素包括（）。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶(hù)類(lèi)型【答案】AC14、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷(xiāo)【答案】A15、在不確定性情況下，估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC16、會(huì)計(jì)錯(cuò)弊的特點(diǎn)是（）。A.故意的B.過(guò)失的C.有目的的D.有預(yù)謀的E.有針對(duì)性【答案】ACD17、下列經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”經(jīng)營(yíng)模式的指標(biāo)有（）。A.投資收益率B.物業(yè)增值率C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.成本利潤(rùn)率E.股權(quán)增加率【答案】ACD18、機(jī)器字長(zhǎng)為8位，定點(diǎn)整數(shù)x的補(bǔ)碼用十六進(jìn)制表示為B6H，則其反碼用十六進(jìn)制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D19、按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括（）市場(chǎng)。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷(xiāo)售D.新建寫(xiě)字樓出租E.二手房買(mǎi)賣(mài)【答案】BCD20、建設(shè)階段的項(xiàng)目管理，包括（）的管理。A.質(zhì)量B.進(jìn)度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD21、具體準(zhǔn)則是根據(jù)基本準(zhǔn)則制定的，有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體要求。會(huì)計(jì)具體準(zhǔn)則根據(jù)規(guī)范的對(duì)象不同，分為（）。A.關(guān)于共同業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則B.關(guān)于特殊業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則C.特殊行業(yè)基本業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則D.有關(guān)對(duì)外披露的具體準(zhǔn)則E.有關(guān)資產(chǎn)處置的具體準(zhǔn)則【答案】ACD22、甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB23、融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)【答案】BD24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的（）。A.競(jìng)爭(zhēng)能力B.發(fā)展能力C.盈利能力D.清償能力E.抵御風(fēng)險(xiǎn)能力【答案】CD25、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。A.報(bào)告期新開(kāi)工的面積B.上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開(kāi)始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC26、相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者【答案】ACD27、2012年1月，G省A市一級(jí)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得兩塊建設(shè)用地使用權(quán)，一塊是商品住宅小區(qū)建設(shè)；一塊是位于A市市中心的一幢45層國(guó)際賓館的建設(shè)，該國(guó)際賓館為重點(diǎn)國(guó)際性旅游貿(mào)易建筑。該國(guó)際賓館±0.000的絕對(duì)標(biāo)高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區(qū)建設(shè)中，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用自有資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進(jìn)行商品房預(yù)售等四方面籌集資金。在寫(xiě)字樓的建設(shè)中，由A市C商業(yè)銀行擔(dān)保，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時(shí)按照每張80元的價(jià)格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃將發(fā)行債券募集到的一部分資金用于B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)該幢45層國(guó)際賓館的建設(shè)。A.貼現(xiàn)債券B.抵押債券C.附息債券D.擔(dān)保債券【答案】AD28、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括()。A.人工費(fèi)B.公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)C.綠地管理費(fèi)D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費(fèi)【答案】ABC29、注冊(cè)商標(biāo)所有人是指()。A.商標(biāo)使用人B.商標(biāo)設(shè)計(jì)人C.商標(biāo)權(quán)人D.商標(biāo)制作人【答案】C30、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.施工周期E.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)【答案】BD大題（共10題）一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】二、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類(lèi)似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類(lèi)似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提?！敬鸢浮咳⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類(lèi)似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類(lèi)似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提。【答案】四、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡?lèi)似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮课?、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮苛辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類(lèi)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮堪?、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿(mǎn)足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元）