北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

自從2007年下半年萬科董事長王石拋出房價(jià)“拐點(diǎn)論”以后，北京房價(jià)在2008年的頭兩個(gè)月也和廣州、深圳等城市一樣出現(xiàn)了小幅回調(diào)，但由于北京在8月份適逢奧運(yùn)會(huì)的舉辦期，因此在奧運(yùn)會(huì)臨近前的幾個(gè)月，北京房價(jià)又繼續(xù)高歌猛進(jìn)。奧運(yùn)會(huì)舉辦以后直到截稿日止，北京房價(jià)開始不斷回落。當(dāng)前，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不確定性因素增加。因此，房價(jià)的走勢(shì)需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化實(shí)時(shí)地加以關(guān)注。2008年北京的房價(jià)走勢(shì)與筆者在去年藍(lán)皮書中的預(yù)測(cè)完全一致，但2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從仍然存在很大的變數(shù)。本文擬通過房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、開發(fā)建設(shè)和銷售等方面的情況，對(duì)2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)做出理性分析，并對(duì)2009年房價(jià)走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。一2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資總體情況2008年1～10月，北京累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2631.2億元，比上年同期下降6.7%，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1315.29億元，同比下降7.3%（見表1）。從上半年各月份來看，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持增長態(tài)勢(shì)。由于奧運(yùn)會(huì)的舉辦，7月份和8月份，這兩項(xiàng)投資開始逐步下降。尤其是奧運(yùn)會(huì)舉辦期間的8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為68.66億元，同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。從9月份開始，這兩項(xiàng)投資都開始逐漸恢復(fù)增長（見圖1）。10月，北京完成固定資產(chǎn)投資358.6億元，比9月份增加146億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資178.36億元，比9月份增加66.7億元。表12008年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資圖1固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資分類型情況2008年1～10月，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資中以住宅類投資為主，完成682億元，占到全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的51.9%，同比下降4.5%（見表2）。普通住房、公寓別墅和寫字樓（包括辦公樓）投資額同比均出現(xiàn)了較大降幅。2008年以來，政府保障性住房投資力度不斷加大，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資同比大幅增長41.6%。但由于保障性住房投資所占比重僅為1.9%，因此整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然呈現(xiàn)同比下降的趨勢(shì)。表21～10月北京房地產(chǎn)投資分類完成情況（三）土地購置及土地開發(fā)完成情況從土地購置及土地開發(fā)完成情況來看，2008年以來，北京土地購置面積一直以較高的增速在增長，1～10月，土地購置面積同比增長40.3%（見表3）。與此相反，土地開發(fā)面積一直在以更高的速度下降。這種局面10月份才得到緩解，10月末北京土地開發(fā)面積同比下降40.1%。表3北京土地購置面積和土地開發(fā)面積情況土地購置面積和開發(fā)面積的這種反差，說明在經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，北京的一些有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)不景氣地價(jià)下滑的時(shí)機(jī)在逐步加大囤地面積，卻不急于對(duì)囤積的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，企圖通過拖延土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間，等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖。（四）房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)情況2008年1～10月，受房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣影響，北京各類商品房新開工面積和施工面積同比均出現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)（見表4）。商品房尤其是商品住宅竣工面積也出現(xiàn)了下滑。1～10月，北京住宅類商品房竣工面積同比下降了32.1%。而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積同比卻是上升的。這種情況表明，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，住宅類商品房先于商業(yè)用房進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)用房的調(diào)整可能還要滯后一段時(shí)間。表4北京2008年1～10月各類型房產(chǎn)建設(shè)情況（五）房地產(chǎn)行業(yè)銷售及價(jià)格情況2008年1～10月，北京商品房累計(jì)銷售830.83萬平方米，累計(jì)銷售額達(dá)到1049.6億元，累計(jì)銷售均價(jià)每平方米12633元（見表5），較2007年略有上漲。表5北京2008年1～10月商品房銷售情況2008年1～10月各類商品房銷售面積均小于竣工面積，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)暫時(shí)性供過于求的現(xiàn)象，預(yù)示北京商品房均價(jià)短期內(nèi)還將繼續(xù)下跌。從商品房歷年銷售均價(jià)來看，2003年由于北京“非典”的影響，商品房銷售均價(jià)跌入一個(gè)階段性低谷。從2004年開始，北京商品房銷售均價(jià)開始快速上漲，直到2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦之前的7月份達(dá)到一個(gè)階段性峰值。8月份以后到11月份，北京商品房銷售均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月回落，與7月份最高價(jià)相比累計(jì)跌幅達(dá)到47%（見表6）。表6北京各類商品房銷售均價(jià)從各類商品房來看，辦公樓以及商業(yè)營業(yè)性用房銷售均價(jià)仍然在高位徘徊，其價(jià)格的回落可能要滯后一段時(shí)間。老百姓最關(guān)心的住宅類商品房均價(jià)在7月份達(dá)到14247元/平方米之后，也連續(xù)出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，到10月份跌到8416元/平方米，與7月份最高價(jià)相比累計(jì)跌幅達(dá)到40%（見圖2）。圖2北京各類房產(chǎn)銷售均價(jià)（2008年數(shù)據(jù)為當(dāng)月值）二2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）商品房市場(chǎng)從量縮價(jià)漲轉(zhuǎn)變?yōu)榱可齼r(jià)跌1.8月份以前：量縮價(jià)漲進(jìn)入2008年以來，受國家宏觀調(diào)控政策以及針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的一系列緊縮政策影響，全國各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始趨于理性調(diào)整。深圳、廣州等地的房價(jià)開始出現(xiàn)下跌，并且跌幅已經(jīng)較大。然而由于北京在2008年8月要舉辦第29屆奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)，大量資本進(jìn)入北京的商業(yè)地產(chǎn)，大幅拉高了北京辦公樓和商業(yè)用房的價(jià)格，從而從整體上拉高了北京的商品房價(jià)格。然而奧運(yùn)行情雖然拉高了商品房的整體價(jià)格，但由于過高的房價(jià)超過了購房者的購買能力，加之全國其他城市房價(jià)的下降使老百姓對(duì)房價(jià)下跌形成了較強(qiáng)的預(yù)期，因此商品房市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交量從6月份開始逐漸萎縮。到奧運(yùn)會(huì)舉辦之前的7月份，商品房均價(jià)達(dá)到歷史最高值每平方米18318元，而商品房銷售面積跌至95.84萬平方米。奧運(yùn)會(huì)舉辦期間的8月份，由于北京出臺(tái)了一系列限產(chǎn)限行措施，全力確保奧運(yùn)會(huì)順利舉辦，商品房銷售量跌至最低點(diǎn)61.60萬平方米（見圖3），商品房銷售均價(jià)也開始沖高回落，達(dá)到每平方米12894元，與7月份最高價(jià)相比降幅達(dá)到30%。圖32008年北京商品房銷售面積2.8月份以后：量升價(jià)跌9月份以來，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)開始進(jìn)一步惡化并進(jìn)而向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，全球經(jīng)濟(jì)步入衰退期。國際需求的大幅銳減，使得中國的出口企業(yè)處境艱難。全國宏觀經(jīng)濟(jì)步入下行周期。為保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，國家貨幣政策導(dǎo)向開始由從緊轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度寬松。央行也連續(xù)幾次降低利率和存款準(zhǔn)備金率。北京為響應(yīng)國家保增長和擴(kuò)大內(nèi)需的要求，也出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策措施。北京穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政包括降低住房交易稅收負(fù)擔(dān)、調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，加大住房消費(fèi)信貸，特別是公積金貸款支持力度，鼓勵(lì)居民合理的住房消費(fèi)，活躍市場(chǎng)交易等。近期，受契稅減半、央行連續(xù)降息、公積金貸款利率下調(diào)、房貸首付降至兩成、限價(jià)商品房集中推出等利好政策的刺激，北京商品房成交量開始逐漸回升。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，不算經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房，北京商品住宅期房簽約銷售量為5558套，二手房簽約量為5106套，分別比10月份多了2096套和1767套。11月北京期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%?？偟膩砜?，從9月份到11月份，雖然商品房銷售均價(jià)仍然繼續(xù)下滑，但降幅在逐漸縮小；商品房銷售面積雖然同比仍然是下降的，但環(huán)比逐漸上升，處于量升價(jià)跌的階段（見圖2和圖3）。（二）開發(fā)商資金鏈緊張促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整合、洗牌2008年是北京房地產(chǎn)開發(fā)商資金非常緊張的一年。一方面市場(chǎng)觀望氣氛仍然濃厚，不繼續(xù)降價(jià)則難以促進(jìn)銷售，樓盤銷售不暢就難以收回流動(dòng)性資金，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1～11月北京商品房銷售額僅為1183億元，不足2007年2515億元的一半。另一方面利率雖然下調(diào)，但銀行普遍對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度，出于防范經(jīng)濟(jì)周期下行引發(fā)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)增加的考慮，金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款投放也表現(xiàn)出審慎態(tài)度，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)對(duì)開發(fā)商的信貸依舊偏緊。10月末北京市中資銀行各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款余額4702.6億元，比年初增加20.5億元，同比少增464.8億元，同比增速為1.9%，比上年同期下降13.8個(gè)百分點(diǎn)。北京的房地產(chǎn)開發(fā)商雖然實(shí)力都較強(qiáng)，但在持續(xù)緊縮的宏觀調(diào)控政策下，資金鏈也都非常緊張。北京上半年欠稅地產(chǎn)企業(yè)有50多家，比兩個(gè)月前增加了20多家，其中，欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就超過了20家，并且欠繳的企業(yè)所得稅占了欠繳稅款的絕大部分。另外，從2008年北京限價(jià)商品房地塊因投標(biāo)開發(fā)商數(shù)量不夠而流標(biāo)的現(xiàn)象也可以得到佐證。房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張會(huì)促使實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)降價(jià)銷售及時(shí)收回資金，同時(shí)資金鏈?zhǔn)站o也促使一些資金實(shí)力比較弱的開發(fā)商退出北京地產(chǎn)領(lǐng)域，這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)重新整合、重新洗牌，有利于那些能夠提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉商品房的開發(fā)商搶占市場(chǎng)份額。但在這輪整合洗牌中，政府要注意防止某幾個(gè)開發(fā)商壟斷整個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)象出現(xiàn)。三商品房價(jià)格的影響因素分析北京商品房價(jià)格的影響因素有很多，筆者在2007年的《北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》中曾經(jīng)對(duì)影響北京市房價(jià)近幾年加速上漲的原因進(jìn)行過分析，根據(jù)筆者所做的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型進(jìn)行分析，有些因素影響比較顯著，有些因素不是很顯著，現(xiàn)在總結(jié)為這樣幾個(gè)大的方面的原因。一是人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長的時(shí)候，商品房的價(jià)格的上漲往往會(huì)高于人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的增速，相反，在經(jīng)濟(jì)增速下滑的時(shí)候，商品房價(jià)格的下跌幅度往往會(huì)大于人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的下滑幅度。二是人口的增長。北京市近年來人口的增長尤其是外來人口增長非常快，很多外來人口來北京過半年之后就會(huì)成為常住人口，他們對(duì)北京住房的需求是真實(shí)存在的。三是通貨膨脹的因素。商品房銷售均價(jià)是根據(jù)當(dāng)年的銷售額與銷售面積的比值計(jì)算出來的，反映的是名義價(jià)格，因此，商品房銷售均價(jià)必然要反映通貨膨脹的因素。四是對(duì)商品房價(jià)格的預(yù)期因素。投資和投機(jī)需求，外地居民購房需求，人民幣匯率的預(yù)期，商品房開發(fā)投資的需求，以及房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售都是影響商品房價(jià)格預(yù)期的重要因素。但房價(jià)上漲時(shí)，人們會(huì)對(duì)房價(jià)的繼續(xù)上漲有種預(yù)期，因此促使各類購房需求大幅增加，進(jìn)而促使房價(jià)更快上漲；反之，當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，人們預(yù)期房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，因此很多購房者會(huì)持幣觀望，等待更好的時(shí)機(jī)購房，進(jìn)而促使房價(jià)更快地下跌。一方面，商品房作為消費(fèi)品，其價(jià)格的漲幅應(yīng)該大于或等于同期通貨膨脹的幅度。另一方面，商品房作為投資品，其投資收益率應(yīng)小于等于人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度。否則，投資商品房的收益大于平均收入的增長，那么所有的人都會(huì)去從事房地產(chǎn)投資，則實(shí)體經(jīng)濟(jì)無人投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫危機(jī)，從而影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。商品房投資收益率一般等于其價(jià)格增長率與其租金收益率之和。所以商品房價(jià)格漲幅應(yīng)小于人均GDP增長率。因此，筆者認(rèn)為，在正常情況下，商品房價(jià)格的漲幅應(yīng)該滿足如下公式：π≤gh≤gpgdp其中，π為通貨膨脹率，gh為商品房價(jià)格增長率，gpgdp為人均名義GDP的增長率。如果商品房價(jià)格的漲幅超出上述公式的區(qū)間范圍，則必然要進(jìn)行理性的回歸。以北京市為例，比如1998年，北京通貨膨脹率為2.4%，而同期商品房價(jià)格漲幅卻為-7.1%，嚴(yán)重偏離上述范圍，因此，1999年房價(jià)漲幅開始上升達(dá)到7.8%，這又超過了當(dāng)年人均名義國內(nèi)生產(chǎn)總值7.4%的增速，因此2000年房價(jià)漲幅又開始下跌。2007年，北京人均名義國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率為15.3%，而同期商品房價(jià)格的漲幅卻高達(dá)39.5%，嚴(yán)重超出了北京人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的增幅，因此商品房價(jià)格必然要通過下跌來進(jìn)行理性回歸（見圖4）。圖4北京商品房價(jià)格增長率區(qū)間四2009年北京商品房價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)無論是從國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，還是從北京房地產(chǎn)近期走勢(shì)來看，筆者均認(rèn)為北京商品房銷售均價(jià)仍將維持下跌的態(tài)勢(shì)。最近一段時(shí)間，北京的限價(jià)商品房推出很快，使得近期的商品房銷售量有較大一部分是限價(jià)商品房，而限價(jià)商品房一般價(jià)格較低，因此，接下來的一到兩個(gè)月，由于限價(jià)商品房的集中銷售，商品房銷售均價(jià)將會(huì)有比較大的降幅，可能會(huì)在現(xiàn)價(jià)基礎(chǔ)上再降10%～20%，也就是說，商品房銷售均價(jià)有可能降到每平方米8000元左右。之后，隨著限價(jià)商品房的銷售高峰期過去，房價(jià)將會(huì)在低位徘徊，但價(jià)格降幅不再會(huì)很明顯。在這期間，商品房銷量會(huì)繼續(xù)有所回升。到2009年下半年，如果這次的國際金融危機(jī)不繼續(xù)惡化，如果中國一系列保增長、擴(kuò)內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策切實(shí)有效，如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開始逐步好轉(zhuǎn)，筆者預(yù)計(jì)，屆時(shí)北京的商品房銷售價(jià)格將會(huì)重拾升勢(shì)，開始新一輪的上漲行情。因此