商業(yè)地產物業(yè)管理策劃案

文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.目錄TOC\o"1-5"\h\z.物業(yè)概況 11.承諾指標 11設備管理指標承諾 11保安服務指標承諾 12保潔服務指標承諾 12綠化管理指標承諾 13.前期介入工作 14規(guī)劃設計階段 14建設施工階段 15物業(yè)銷售階段 15施工驗收階段 15前期物業(yè)規(guī)章制度制定 16創(chuàng)優(yōu)達標 17.業(yè)主服務 17業(yè)主入戶 17裝修管理 18日常服務與聯(lián)系 20業(yè)主檔案 21權籍管理 22投訴、保修處理 23收費管理 23文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.TOC\o"1-5"\h\z.設備管理 23設備管理內容 24設備檢查標準 26設備檔案運行報告 28.保安服務 29保安服務內容 29保安服務標準 30保安服務檢查制度 30.保潔服務 31保潔內容及標準 31.物業(yè)管理服務費用預算 72開辦費預算 774項目預算管理處組織架構74文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.物業(yè)簡介和管理理念我公司為14萬平方米的商貿中心提供全方位的物業(yè)管理和前期物業(yè)咨詢服務。公司根據SHOPPINGMALL的經營理念和“購物、餐飲、娛樂、休閑、文化”的業(yè)態(tài)布局提供專業(yè)化、規(guī)范化、人性化的現代管理理念，為業(yè)主、經營戶和廣大消費者提供周到、快捷的服務。物業(yè)概況“金西商貿中心”是由云南省糧油集團開發(fā)，位于云南省昆明市?西市區(qū)。用地面積57.5畝分三期開發(fā)，總建筑面積142695平方米?一區(qū)酒店辦公?二區(qū)糧油現貨及超級市場?三區(qū)百貨零售區(qū)?建筑類型：多層框架結構.?商貿中心東臨近華浦路?西靠二換西路?南臨白馬小區(qū)?北接春苑小區(qū)?3 承諾指標3.1設備管理指標承諾設備完好率達98%以上；?業(yè)主報修，接報后20分鐘內到達現場。維修及時率達98%以上，?維修合格率達100%，返修率不高于1%；無重大設備責任事故發(fā)生；?確保設備安全正常運行；?提高設備的適用效率，降低運行成本；?設備設施檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；?建立24小時值班制度，設立維修電話，接受業(yè)戶對物業(yè)管理服?務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄；制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行；設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)?境符合設備要求；配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；?設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。?商貿中心實行24小時值班及巡邏制度；?保安人員熟悉商貿中心的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，?認真負責；結合商貿中心特點，制訂安全防范措施；?進出商貿中心各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人?通行；商貿中心停車場（包括地面和地下）有專人疏導，管理有序，排列?整齊；地下停車場管理嚴格，出入登記；?廣場上非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，?場地整潔；危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。?3.2保潔服務指標承諾清潔管理無盲點；清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔；垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；商貿中心出入口、樓梯扶攔、車庫、公用玻璃窗等保持潔凈；商貿中心內公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；商貿中心外墻無污染。綠化管理指標承諾盆花無紙屑、煙頭等雜物；?每周巡查一次，并做好相關記錄；?控制病蟲害，盆花色澤正常，生長良好，無雜草。

文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.業(yè)戶服務指標承諾服務滿意率達100%；?無服務安全事故發(fā)生；?有效投訴處理率100%；?服務人員崗前、崗中培訓達到100%；?4 前期介入工作要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關重要的作用。我公司在正式接受委托后，將根據委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對“商貿中心”制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。商貿中心前期介入組織架構圖4.14.1以彌補，因此在規(guī)劃設計之初，作為前期介入的物業(yè)管理人員就需要參與規(guī)劃設計方案的討論，要從管理的角度看規(guī)劃設計方案是否合理，力求使設計方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設置；?人車分流的設計；?公共照明開關設置位置；?公共照明開關開閉形式；文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.物業(yè)管理用房的位置設計；?垃圾房的設置；?公共洗手間的設置；?信報箱的設立；?公共告示欄的配置。?戶外及室內廣告的合理配置。?4.2建設施工期間在“商貿中心”建設施工階段施工質量直接關系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設的施工質量是物業(yè)管理前期介入的重要內容。在建設過程中，物業(yè)管理前期介入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，在參與過程中逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現、早協(xié)調、早解決，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建?議；分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設備使用效果，減輕?后期管理的壓力；審查有關工程（包括綠化.景觀工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；?提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；?提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；?幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造?成損傷；提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布?置及所用建材的性能；檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建?筑師定期碰面會等）；檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的?部分提出建議；配合設備安裝、管線布置，進行現場監(jiān)督，確保安裝質量；?提出遺漏工程項目的建議；文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.對公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足?今后客戶的發(fā)展需要和貫標需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。4.3 物業(yè)銷售階段在物業(yè)銷售期間，良好的物業(yè)管理形象、及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于開發(fā)商樹立物業(yè)品牌形象。物業(yè)管理前期介入人員將根據實際情況，參與開發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動。制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；?售樓處及樣板房的保安、保潔指導，以規(guī)范的服務和形象展示，?建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現場解答客戶對物業(yè)管理方面的疑問；?對物業(yè)與銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；?提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。?4.4 竣工驗收階段為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開展，必須對物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對物業(yè)情況了如指掌。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；?發(fā)現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；?參與重大設備的調試和驗收；?制訂物業(yè)驗收流程；?指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。?4.5 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂為了使今后“商貿中心”的物業(yè)管理更能有序地對物業(yè)進行管理，在物業(yè)正式交付驗收前，物業(yè)管理前期介入人員將設計今后物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度及編制有關文件，印制各種證件，進行機構設置、人員聘用、人員培訓等前期工作。物業(yè)管理公約（業(yè)主臨時公約）；

文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.業(yè)主承諾書；物業(yè)管理服務協(xié)議；消防安全管理責任書；精神文明建設公約；入伙須知；裝飾裝修管理辦法；裝修管理協(xié)議；安全責任書。裝修承諾責任書；房屋及共用設備、設施管理規(guī)定治安管理規(guī)定；車輛停放管理規(guī)定；綠化管理規(guī)定；環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；電梯使用須知；物業(yè)使用、服務指南；客戶基本情況登記表；客戶領房驗收交接表；裝修申請表；施工人員登記表；入伙會簽表；入伙資料簽收表；鑰匙簽收表；關于確定防火責任人的通知；5 業(yè)主服務業(yè)主入伙通過有效的管理，使入伙工作規(guī)范，從而為業(yè)主的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時保證入伙各項資料收集歸檔。管理處在業(yè)戶入伙前準備好以下文件：a.房屋驗收單;a.房屋驗收單;文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.b.業(yè)戶使用公約；c.裝修責任書。d.其他相關資料；在業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)時，業(yè)戶接待員應查驗業(yè)主以下資料：?a.入伙通知書；b.售房合同；業(yè)主身份證；d.其他注明應具備的文件資料。業(yè)戶入伙時以下文件由業(yè)戶服務部主管負責發(fā)放并請業(yè)戶簽收：?業(yè)主手冊；入伙須知；裝修指弓1（附裝修申請表）；其他相關文件；管理處在受理業(yè)主入伙時由業(yè)主接待人員和陪同驗房人員做好以?下記錄：業(yè)主登記表；驗房簽收記錄；入伙資料簽收記錄；d.領取鑰匙簽收記錄；e.入伙收費記錄。財務核收業(yè)主各項費用。?在業(yè)主交清費用后，業(yè)主接待員陪同業(yè)主對房屋進行驗收，并填?寫《客戶領房驗收交接表》。驗收合格，收取鑰匙；驗收不合格的，整改合格后，由業(yè)主驗收認可，再發(fā)放鑰匙。5.2 裝修管理通過對裝修過程的控制；對裝修隊伍的管理，從而保障物業(yè)的整潔、安全，建筑物、設備、設施的完好。裝修管理文件：?裝修申請表；b.裝修管理辦法；文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.c.業(yè)主（租戶）裝修承諾書；d.裝修管理協(xié)議；e.安全責任書；f.施工人員登記表。裝修管理審批程序?a.業(yè)主填好《裝修申請表》并附有關圖紙說明與施工人員的身份證復印件；b.管理處拿到審批材料當場初審后，將施工人員登記表交施工隊負責人帶回填寫。同時向施工隊介紹裝修的規(guī)定；c.管理處接受裝修申請后經設備主管初審管理處經理復審后隔天將裝修申請表的一聯(lián)送交裝修業(yè)主；d.施工隊負責人攜《裝修申請表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復印件和照片，現場管理員檢查無誤后為施工隊辦理臨時出入證，施工隊繳納有關費用，管理處出納員收繳費用后在申請表上簽字；e.業(yè)戶服務部主管辦理臨時出入證，通知業(yè)主可以開始裝修施工。裝修現場管理?a.業(yè)戶服務部將裝修施工隊臨時出入情況匯總表交保安主管，保安部按登記表查驗施工人員臨時出入證并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，保持環(huán)境整潔；業(yè)戶服務部必須每天去業(yè)主到施工現場隨機了解施工情況，有必要時請設備人員同往；管理處經理至少一周抽查一戶業(yè)主的裝修施工情況；d.裝修竣工后由業(yè)主和管理處業(yè)主服務人員驗收后在裝修申請表上簽字；e.業(yè)戶服務部收回臨時出入證，并結清費用。對遺失的臨時出入證作好登記并通知保安主管；裝修管理記錄業(yè)戶服務部負責做好裝修管理的日常記錄，記錄要如實地反映裝文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.修管理實際情況，并在下月五日前歸檔。裝修管理質量要求?a.業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定，無危及安全、外觀或改變用途情況；b.裝修審核過程2天內完成；c.管理處每天2次巡視裝修施工現場，消滅違章于未然；d.裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭，無違章裝修。房屋完好率100%,投訴率0.5%。以下。裝修管理質量檢驗?a.管理處經理每月不定期抽查4次裝修管理情況；b.管理處經理對違章裝修業(yè)主的處理情況每天檢查；c.對于檢查中發(fā)現問題書面通知相關人員改進，屬于多次出現的問題分析原因并開具糾正/預防措施實施通知單；d.管理質量的情況作為管理處的考核內容之一。5.3 日常服務與聯(lián)系管理處的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)主提供服務，物業(yè)公司通過有效的服務來保證業(yè)主的需求樹立企業(yè)的形象，同時通過服務獲得一定的經濟效益。日常服務內容?a.維修保養(yǎng)服務；b.綠化養(yǎng)護服務；c.治安消防服務；d.環(huán)境衛(wèi)生管理服務；e.停車管理服務；f.特約服務。日常聯(lián)系內容?a.每季度發(fā)放業(yè)戶評議表，了解服務質量；b.設置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；c.設立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；d.及時回訪業(yè)戶征詢意見。文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.日常服務與聯(lián)系的質量控制?a.業(yè)戶服務部主管應多途徑與業(yè)主保持溝通，經常走訪業(yè)主聽取意見，及時提供各類服務，滿足合理要求；b.每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進提高；c.現場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務質量。日常服務與聯(lián)系的質量要求?質量要求以《云南省物業(yè)管理條例》為依據，以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務達標為依據，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業(yè)主評議滿意率95%以上；業(yè)主有效投訴率0.1%以下；投訴處理率100%。5.4 業(yè)主檔案管理處負責建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一袋；業(yè)主檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作；文檔管理員負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；業(yè)戶服務部主管應在每月5日前把上月的有關業(yè)主資料、產權清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收；管理處經理每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，對發(fā)現問題用書面通知整改；業(yè)主檔案內容a.入伙通知單；b.入伙手續(xù)書；c.業(yè)主使用公約；d.裝修責任書；e.驗房簽收單；f.入伙手續(xù)資料簽收單；g.產權清單；h.租賃清單；文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.i.售房合同復印件；j.權證復印件；k.其他有關業(yè)主資料。5.5 權籍管理業(yè)戶服務部主管要掌握管理區(qū)域內入住業(yè)主的權屬情況，負責業(yè)?主資料的收集，并將業(yè)主相關的資料記錄在管理手冊中，管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)主產權的轉移、使用權的變更情況；能正確反映業(yè)主權屬轉移、變更的時間和方式；業(yè)戶服務部主管負責編制產權清冊、租賃清冊，并輸入計算機；?產權清冊內容?a.房屋類型；b.使用面積、建筑面積；c.土地分攤面積；d.使用情況；e.附設設施情況；f.車庫使用情況。租賃清冊內容?a.租賃戶姓名；b.租賃時間；c.使用房屋地址；d.內部裝修情況；e.其他。業(yè)戶服務部主管每月出一份產權清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正?確反映目前實際情況；管理處經理負責審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查管理手?冊，對于抽查中發(fā)現記錄不規(guī)范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知，進行整改。投訴、報修處理管理處設接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)主業(yè)務咨?詢、報修、收費、投訴；文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.管理處實行一周七天業(yè)主接待，365天24小時應急維修服務；并?公開辦事制度、公開收費項目和標準；管理處監(jiān)督、投訴電話24小時開通，72小時內有回復；?管理處實行維修回訪制度；?對回訪中發(fā)現的問題，24小時內書面通知設備部人員整改；?業(yè)戶接待員要認真聽取投訴意見并做好記錄；?處理投訴要做到讓業(yè)戶滿意，及時與業(yè)戶溝通，處理結果做好記?錄，每周進行統(tǒng)計和小結。收費管理管理處應從入伙通知書發(fā)出之日起向業(yè)戶收取管理費，管理費的?收取標準按委托管理合同執(zhí)行；管理處每月由設備部人員準確抄記水、電、煤氣表度數，根據抄?見數或代收代付，或準確分攤；業(yè)戶接待員每月20日前向業(yè)戶派發(fā)管理費通知單；?對逾期不交納管理費的業(yè)戶，管理處應根據物業(yè)管理條例及《業(yè)?主公約》有關規(guī)定處理。6 設備管理總體方案物業(yè)管理公司必須擁有各類專業(yè)工程技術人員確?！吧藤Q中心”設備設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。物業(yè)管理公司的專業(yè)工程師隊伍為設備管理提供堅實的技術支持。物業(yè)管理公司的維修中心必須具有一支精良的維修隊伍和先進的維修設備以確保維修保養(yǎng)質量。物業(yè)管理公司建立的設備應急支持網絡保證了設備應急事件的及時有效處理。物業(yè)管理公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設備操作管理。按統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。根據設備完好率統(tǒng)計標準對設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.確保安全正常運行和使用。設備管理內容物業(yè)設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業(yè)設備進行維修保養(yǎng)，保證這些設備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標準。^配電設備［工作程序］電工a.每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；d.供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內；e.供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領班，記錄《設備故障記錄表》，并在電氣領班協(xié)同下排除異常和故障。電氣領班a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.導，檢查；d.每周巡視配電房設備，檢查巡視記錄、交接班記錄；［工作程序］日常巡視a.設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在弱電領班協(xié)同下排除異常和故障；b.安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。定期檢查a.由弱電維修操作工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；b.由弱電領班組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓；記錄《消火栓測試記錄表》。維修保養(yǎng)a.弱電操作維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；d.消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。6.2設備檢查標準^配電設備［電力變壓器］檢查電力變壓器是否符合要求。?分接開關檔位是否與電源相符。?外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。?變壓器溫度是否在要求范圍內，通風是否良好。文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。?各接線端子緊固是否良好。?［高壓開關柜］耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。?隔離開關、負荷開關和熔斷器位置正確、平整和牢固。?操作機構動作靈活、正確、瓷件應清潔，不應有裂紋和傷痕。?隔離開關、負荷開關和熔斷器與電線連接應緊密。?接地線連接應緊密、牢固，防腐處理應均勻，無遺漏。?［低壓開關柜］耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。?開關柜內設備應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好。?二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清?晰齊全。接地線連接應緊密牢固。?操作部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正確。?閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。?接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。?雙電源切換箱能自動切換。?控制箱手動和自動操作均能運行。?［水系統(tǒng)］定期做好循環(huán)水、水質分析、測試，做到1次/月測試、投藥。水系統(tǒng)無泄漏。自動放氣閥齊全、有效。膨脹水箱控制正常。保溫良好，支架無銹蝕。［資料］各運行記錄。原始技術資料。操作運行制度。?給排水系統(tǒng)檢查標準文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.［供水泵］各水泵運行主要參數（流量、揚程等）符合出廠要求。?管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄?漏，閥門啟閉靈活。各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現象。?電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽俊?水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。?［水箱及附件］各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。?各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏。?溢水管暢通，箱底排污閥良好。?減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效。。?6.6 設備接管驗收辦法對物業(yè)設備系統(tǒng)進行驗收，以確?！敖鹞魃藤Q中心”設備投入使用后能安全正常運作。職責物業(yè)管理公司管理部負責對所需驗收的物業(yè)提出驗收項目內容?和要求,并對項目驗收報告進行審核。物業(yè)管理公司總工程師負責對設備驗收中或接管使用后發(fā)生的?隱蔽性質量問題或重大質量事故的審核，組織協(xié)調與各相關單位的關系并查明原因，及時處理?！吧藤Q中心”設備部負責具體實施項目驗收工作，擬定項目驗收?報告及與移交單位的聯(lián)系工作。程序［接管驗收應具備的條件］建設工程全部施工完畢,并已經竣工驗收合格。?供電、采暖、給水、排水、衛(wèi)生等設備能正常使用。?［接管驗收提交的資料］技術資料?［接管驗收程序］文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.物業(yè)管理公司對物業(yè)接管所具備的條件和資料進行審核，并開出?《接管驗收單》。設備部負責按驗收項目內容和要求制定驗收方案，會同建設單位?對物業(yè)房屋、設備和設施的使用功能進行質量檢驗。經檢驗后，由設備部擬定項目驗收報告并填寫《接管驗收單》。?由公司管理部對技術資料及重要項目進行抽查，對驗收結果作出?評定意見，報物業(yè)管理有限公司總經理室審批，并向商貿中心主管部門呈交項目驗收報告。對于項目驗收中存在的問題，由移交方整改。整改實施后，對于?整改項目重新驗收，經驗收合格后進行正式接管。［使用功能的質量檢驗項目內容］電氣系統(tǒng)檢驗?給排水、給排風、衛(wèi)生設備的檢驗?消防系統(tǒng)設備的檢驗?弱電設備檢驗?中央空調系統(tǒng)檢驗?垂直電梯、自動扶梯、觀光電梯的檢驗?［設備接管交付使用后］如發(fā)生隱蔽性的重大質量事故，應由本公司工程技術部會同移交?人和建設單位組織設計、施工等單位共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料等原因，由建設單位負責處理或可委托本公司處理。對接管后的商貿中心的管理按照《設備維修保養(yǎng)控制程序》執(zhí)行。?7 保安服務7.1 保安服務內容小區(qū)守護保衛(wèi)工作；?確保小區(qū)外側道路交通順暢；?執(zhí)行小區(qū)內各樓面巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)?助記錄維修事項，如：照明、漏水、空調運行等；及時處理商貿中心內各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.業(yè)管理部門并做好記錄；檢查商貿中心設施是否完好；?負責停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設備、工具裝卸?區(qū)的車輛、人員管理；保安監(jiān)控室消防安報監(jiān)控工作；?檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責人員登?記工作；按業(yè)主要求及商貿中心二次裝修手冊監(jiān)督小區(qū)內裝修項目的施?工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。7.2保安服務標準保安人員基本要求上崗前應適當修飾，保持儀表、儀容的端莊整潔，精神飽滿，在?崗時不允許手插入口袋；保安人員的頭發(fā)應勤梳理，不留長發(fā)，不留鬢腳，不留長指甲；?立崗時，在規(guī)定位置上立姿，左腳向左跨出，雙腳與肩同距，作?跨立狀，上身保持立正姿勢，身體重心落于兩腳之間，挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕；對講機佩帶在腰間皮帶右后側，耳機塞在右耳，話筒別在襯衫左?領上，用較慢語速進行對話；上崗要保持制服干凈無褶皺，衣服紐扣全部扣上，大沿帽佩帶端?正，佩帶白手套，穿黑色皮鞋，保持光亮，領帶系好后，領帶下口與皮帶下沿相齊；不在工作場所以外的場合穿制服；?不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關?的事；值崗人員只能在保安休息室內喝水、休息，不允許在執(zhí)崗時端著?茶杯喝水或拿著與工作無關的物品在管理區(qū)域內走動；值崗態(tài)度認真，做好相關記錄，不準代他人填寫。交接班嚴格執(zhí)?行交接班制度，接班人員未上崗前，當崗人員不準下崗。7.3 保安服務檢查制度文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.自查：保安各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查，發(fā)現問題及時糾正，做好記錄；保安主管巡查：保安主管巡回監(jiān)督檢查保安各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；保安領班抽查保安巡視、車輛管理現場及客戶裝修現場每天至少一次，做好記錄。保潔服務保潔服務內容及標準［入口的保潔］項目及內容保潔質量檢查標準檢查手段實施方案日周月季梯級無灰塵、無污漬、無痰跡、無垃圾視檢巡回一次洗刷入口地坪無腳印、無污漬、無痰跡、無垃圾視檢大理石地面光亮有倒影巡回二次拋光蠟大花盆、盆景盆體表面光亮保潔，盆內無煙蒂、雜物視檢與手檢巡回檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應無灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。［公共區(qū)域的保潔］項目及內容保潔質量檢查標準檢查手段實施方案日周月季走廊、過道保潔明亮、無污跡、水跡、腳印視檢三次一次洗刷門、窗、欄桿、扶手保潔明亮、無灰塵，適當使用光亮劑手檢用餐巾紙擦拭1米無灰塵巡回大花盆、盆景盆體表面光亮保潔、盆內無煙蒂、雜物視檢與手檢巡回

文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.垃圾箱、不銹鋼痰盂表面保潔光亮，箱內視棄物及時清倒，盂口無痰跡，煙蒂不超過6個視檢巡回門口垃圾及垃圾袋隨收隨掃，無圾跡視檢巡回照明燈及附屬設備無塵灰、無污跡視檢與手檢巡回一次清洗墻面、墻角四周無塵灰、無污跡視檢與手檢巡回檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應無灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。［［樓梯的保潔］項目及內容保潔質量檢查標準檢查手段實施方案日周月季門表面、內壁、底面、天花板無泥跡、無塵灰、無雜物、視感光亮視檢一次一次擦洗樓梯臺階、扶手、欄桿干凈、無泥土、無塵灰、無雜物視檢與手檢巡回一次清洗花卉盆景盆體干凈光潔、盆內無雜物煙蒂視檢與手檢巡回室內空間空氣流通、清晰嗅檢噴香檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應無灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。［車庫的保潔］項目及內容保潔質量檢查標準檢查手段實施方案日周月季地面干凈、整潔、無棄放物、無垃圾、落水管道暢通視檢巡回一次清洗綠化盆景無煙蒂、雜物、表面十凈視檢與手檢巡回車庫地面道路無塵灰、無垃圾、無堆放物視檢巡回一次沖洗

文檔來源為:從網絡收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.車庫空間空氣流暢、無異味嗅檢巡回一次噴藥檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應無灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。物業(yè)管理服務費用預算、前期物業(yè)管理費用的測算為保證“商貿中心”管理品質和物業(yè)管理工作的順利開展，貴方需免費提供一定面積的場地作為物業(yè)管理的辦公、休息用房和倉庫；貴方需提供一筆開辦費191370元，或提供相應的設備器具等，用于為“商貿中心”的業(yè)戶服務，并應符合我