【商業(yè)】綠地南昌國(guó)際博覽中心產(chǎn)品初步塑造報(bào)告

綠地南昌國(guó)際博覽中心產(chǎn)品初步塑造報(bào)告項(xiàng)目塑造背景2023/2/25項(xiàng)目定位難點(diǎn)1、新區(qū)沒有控規(guī)，整體定位及塑造：滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)部的業(yè)態(tài)互動(dòng)，功能組合，發(fā)展要求；需要從開發(fā)利益角度分析；同時(shí)揣測(cè)政府意向；并保證整體項(xiàng)目的立意高度。2、涉及大型會(huì)展項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，缺乏會(huì)展業(yè)態(tài)項(xiàng)目定位經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力。3、超大型項(xiàng)目整體規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)缺乏。至此，針對(duì)該項(xiàng)目，我們前期主要通過對(duì)地塊及相關(guān)產(chǎn)業(yè)及項(xiàng)目的學(xué)習(xí)和研究，依托投資發(fā)展部門對(duì)政府意向的把握，國(guó)際設(shè)計(jì)公司及會(huì)展業(yè)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)介入，設(shè)計(jì)部門配合調(diào)整，目前該地塊的概念方案及規(guī)劃方案已初步成形。2023/2/25項(xiàng)目定位與產(chǎn)品塑造報(bào)告提綱一、 項(xiàng)目區(qū)位介紹1、 該區(qū)域在城市大格局中的位置（附區(qū)域在城市中位置圖）；2、 該區(qū)域的城市功能定位、特點(diǎn)，是否處于重點(diǎn)發(fā)展方向上；3、 該城市和區(qū)域的幾大主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（GDP、人均GDP、人口、人口結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)、支柱產(chǎn)業(yè)情況）二、 地塊情況介紹1、 在區(qū)域中的位置，特點(diǎn)；2、 距離市中心以及標(biāo)志性地點(diǎn)的距離，車程等（附地塊在城市中的位置圖）；3、 地塊四至（道路寬度、周邊情況）（附地塊和周邊配套圖）；4、 周邊成熟度（交通情況、產(chǎn)業(yè)配套情況、學(xué)校情況）；三、 項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（附詳細(xì)地塊圖）列表說明（包括地塊面積，容積率，總建面，各物業(yè)類型比例要求，其他限制條件等）四、 市場(chǎng)情況1、 整體市場(chǎng)情況說明（簡(jiǎn)要：包括住宅、辦公、商業(yè)各物業(yè)類型的年供應(yīng)量、年去化量、市場(chǎng)存量；今年各月市場(chǎng)成交量、價(jià)格走勢(shì)變動(dòng)，市場(chǎng)整體和趨勢(shì)判斷）；2、 區(qū)域市場(chǎng)情況分析（同整體市場(chǎng)情況，再增加區(qū)域內(nèi)熱銷產(chǎn)品特點(diǎn)、戶型特點(diǎn)、主要客群情況;區(qū)域內(nèi)不同業(yè)態(tài)、不同形態(tài)、不同面積段產(chǎn)品價(jià)格及去化情況）；3、 主要競(jìng)盤分析需要列圖，對(duì)本項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目做位置標(biāo)注；并列表對(duì)各競(jìng)盤：其物業(yè)類型、主力戶型、戶型面積、單價(jià)、總價(jià)、分戶型的分批推出套數(shù)、去化套數(shù)（需分時(shí)間段）、主力客群等做說明。特別是對(duì)于銷售的好，或者不好的原因，要做客觀分析。五、 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析在項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析后，要明確提出對(duì)比競(jìng)盤，該項(xiàng)目核心賣點(diǎn)在哪里。哪里是項(xiàng)目突破口。六、 項(xiàng)目定位和產(chǎn)品建議1、 客戶定位：按照不同物業(yè)類型、不同形態(tài)、不同面積段戶型，從最終用戶（無論購(gòu)買或者租用）角度，明確主力目標(biāo)客群是哪部分人群，對(duì)該主力人群的特征、來源、承受總價(jià)、需求房型以及購(gòu)買本項(xiàng)目的購(gòu)房邏輯進(jìn)行詳細(xì)梳理對(duì)于多業(yè)態(tài)的綜合性項(xiàng)目，需要針對(duì)不同物業(yè)類型目標(biāo)客戶，對(duì)彼此的相關(guān)支撐關(guān)系做說明；2、 品牌定位：結(jié)合《綠地集團(tuán)品牌命名規(guī)范》，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品牌定位對(duì)接；3、 價(jià)格定位：根據(jù)市場(chǎng)及綠地品牌分析，說明不同業(yè)態(tài)、不同形態(tài)、不同面積段房源的價(jià)格定位水平與去化速度（敏感性分析）；4、 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位：（綜合上述1、2、3進(jìn)行關(guān)鍵元素提煉）。5、 物業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品類別組合建議（可參考集團(tuán)提供的項(xiàng)目面積配比和格局配比一覽表）；6、 各類別面積配比、總價(jià)配比建議（可參考集團(tuán)提供的項(xiàng)目面積配比和格局配比一覽表）；7、 項(xiàng)目整體持有和銷售比例建議在5、6、7項(xiàng)之后，緊密結(jié)合目標(biāo)客群生活/工作習(xí)慣、結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位和市場(chǎng)（競(jìng)盤）情況，說明如此配比的理由和相對(duì)應(yīng)客戶購(gòu)買邏輯關(guān)系。8、 總體規(guī)劃建議整體布局建筑風(fēng)格景觀主題房型設(shè)計(jì)建議交付標(biāo)準(zhǔn)（配置）售樓處樣板房位置、風(fēng)格、規(guī)模、交付時(shí)間要求應(yīng)緊密結(jié)合目標(biāo)客戶群的生活習(xí)慣、興趣偏好來做對(duì)應(yīng)建議。七、 開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目分期開發(fā)建議、分期推盤計(jì)劃、市場(chǎng)異常應(yīng)變安排八、 財(cái)務(wù)分析1、 成本控制目標(biāo)（限價(jià)設(shè)計(jì)的可能性）2、 財(cái)務(wù)分析：盈利能力、現(xiàn)金流量測(cè)算3、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制方案第4頁(yè)一、項(xiàng)目區(qū)位介紹1、項(xiàng)目所在區(qū)域在城市大格局中的位置該地塊位于南昌市紅谷灘新區(qū)南翼近兩年新開發(fā)的九龍湖新城板塊。承接了紅谷灘新區(qū)作為行政商貿(mào)中心的良好啟勢(shì)，以及臨近的紅角洲片區(qū)宜居的環(huán)境氛圍。第5頁(yè)一、項(xiàng)目區(qū)位介紹2、該區(qū)域的城市功能定位板塊潛質(zhì)分析：九龍湖組團(tuán)是南昌五大組團(tuán)之一，位于贛江以西、城市二環(huán)與高速西外環(huán)之間地域，規(guī)劃面積約100平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模50萬人。其定位為集省級(jí)行政中心、商務(wù)辦公、流通服務(wù)、創(chuàng)新研發(fā)、先進(jìn)制造業(yè)于一體的功能相對(duì)獨(dú)立的智慧型生態(tài)宜居新城，打造成現(xiàn)代化的區(qū)域交通樞紐和生產(chǎn)性服務(wù)中心，建設(shè)成為南昌都市圈的城市副中心。2012年6月，《全力支持南昌發(fā)展打造核心增長(zhǎng)極的若干意見》中指出，以省級(jí)行政中心發(fā)展為龍頭，全力支持九龍湖發(fā)展。省政府2012年6月已開工，預(yù)計(jì)2014年底遷入。所有主要干道在2012年全線動(dòng)工，地鐵2號(hào)線也即將開工建設(shè)，南昌市正式將城市發(fā)展的重心投放到了新城區(qū)，九龍湖片區(qū)正成為新城建設(shè)的新方向。板塊發(fā)展構(gòu)思：規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)：高起點(diǎn)、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)

城市占位：都市副中心功能占位：生態(tài)宜居新城

板塊引擎：旅游、會(huì)展、商務(wù)、辦公第6頁(yè)一、項(xiàng)目區(qū)位介紹——宏觀經(jīng)濟(jì)南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展從00年到05年的迅猛上升轉(zhuǎn)為下降，經(jīng)過08年金融危機(jī)，以09年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)GDP再度上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式平穩(wěn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展從00年到05年的迅猛上升轉(zhuǎn)為下降，經(jīng)過08年金融危機(jī)，以09年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)GDP再度上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式平穩(wěn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。全市2011年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2688.87億元，環(huán)比增長(zhǎng)21.83%。紅谷灘區(qū)2011年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值74.09億元環(huán)比增幅15.82%，同比上漲21.36%。大于8%5%-8%GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展4%-5%小于4%第7頁(yè)一、項(xiàng)目區(qū)位介紹——宏觀經(jīng)濟(jì)南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展從00年到05年的迅猛上升轉(zhuǎn)為下降，經(jīng)過08年金融危機(jī)，以09年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)GDP再度上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式平穩(wěn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。南昌市人均GDP逐年增長(zhǎng)，達(dá)近三年來的最高漲幅，現(xiàn)在處于提升向享受過度階段，生活品質(zhì)需求將呈現(xiàn)改善。年份人均GDP（元）人均GDP（美元）2006249663988200728925462120083407854442009371275931201043961702320115302384702006—2011年南昌市人均GDP必需

豐富

提升

享受人均GDP與消費(fèi)需求變化$1000第二階段第三階段第四階段第一階段$3000$7000$10000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234第8頁(yè)一、項(xiàng)目區(qū)位介紹——宏觀經(jīng)濟(jì)南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展從00年到05年的迅猛上升轉(zhuǎn)為下降，經(jīng)過08年金融危機(jī)，以09年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)GDP再度上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式平穩(wěn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)異軍突起，漲勢(shì)迅猛，其中房地產(chǎn)行業(yè)做出巨大貢獻(xiàn)。南昌的三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值以平穩(wěn)的方式增長(zhǎng)，其中第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快，即工業(yè)（包括建筑業(yè)）發(fā)展急劇上升，占比也越來越大，而農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)占比逐漸縮小，更加凸顯第二產(chǎn)業(yè)的重要性，房地產(chǎn)行業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)中的支柱型產(chǎn)業(yè)。第9頁(yè)一、項(xiàng)目區(qū)位介紹——宏觀經(jīng)濟(jì)南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展從00年到05年的迅猛上升轉(zhuǎn)為下降，經(jīng)過08年金融危機(jī)，以09年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)GDP再度上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式平穩(wěn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。南昌常住人口504.95萬人，紅谷灘區(qū)2011年底戶籍人口為12.71萬方，但常住人口已達(dá)22萬方，隨著更多房源的交付，入駐人口將持續(xù)上升。南昌居民消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，為商業(yè)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)保障。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）指

標(biāo)指數(shù)（上年=100）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)103.2食品104.6煙酒及用品99.9衣著102.3家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)97.6醫(yī)療保健和個(gè)人用品103.2交通和通信98.7娛樂教育文化用品及服務(wù)99.3居住110.1南昌人均可支配收入為20741元，同比增長(zhǎng)了13%。南昌居民的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，購(gòu)買力水平逐年提升，為商業(yè)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，提供了良好的基礎(chǔ)保障。2010年南昌市場(chǎng)物價(jià)同比上漲，城市居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲3.2%，其中，食品、衣著、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住類呈價(jià)格上漲。第11頁(yè)二、地塊情況1、項(xiàng)目區(qū)位本案靠近九龍湖板塊東側(cè)，北面緊鄰新區(qū)一期開發(fā)區(qū)位。目前具備新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的交通條件，基本符合近期快速開發(fā)的占位屬性。東面臨贛江，南部靠九龍湖，承接了該區(qū)域較好的自然景觀及生態(tài)資源。城市干道，地鐵交通，高鐵站等大交通貫穿地塊，且靠近所規(guī)劃的行政中心區(qū)域，宗地潛力較大。紅角洲生米大橋，通往昌南九龍湖組團(tuán)西外環(huán)高速第12頁(yè)二、地塊情況2、周邊配套距八一廣場(chǎng)約20公里距離南昌市政府約14公里市政配套鐵路西客站、奧體中心，距離項(xiàng)目3公里；游樂配套寶葫蘆農(nóng)莊，距離項(xiàng)目3公里；厚田沙漠，項(xiàng)目以南14公里；景觀資源

贛江景觀；九龍湖第13頁(yè)二、地塊情況國(guó)體大道約410m約755m約1.4km九龍湖北大道約1.5km環(huán)湖路約1.7km約2.7km城運(yùn)大道約1.7km主干道次主干道規(guī)劃地鐵口九龍大道3、地塊四至第14頁(yè)一、項(xiàng)目區(qū)位介紹3、地塊四至根據(jù)地塊道路及周邊資資源小結(jié)：規(guī)劃建設(shè)的九龍湖大道。道路寬度江西之最。路面寬度96米。將作為經(jīng)貿(mào)辦公軸線打造。適宜布置商辦類產(chǎn)品。沿江天際線，響應(yīng)政府對(duì)區(qū)域的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，適宜布置公建配套物業(yè)。沿九龍區(qū)域，可以考慮清水特色商業(yè)。利用優(yōu)勢(shì)的生態(tài)資源可以排布目前政府意向打造的風(fēng)情小鎮(zhèn)。第15頁(yè)二、地塊情況4、地塊成熟度目前該新區(qū)的控規(guī)還未完成。落戶該片區(qū)的省內(nèi)最大物流項(xiàng)目南昌華南城、南昌西客站加快建設(shè)，所有主要干道在2012年全線動(dòng)工，地鐵2號(hào)線也即將開工建設(shè)。目前，萬達(dá)文化旅游綜合體項(xiàng)目，及聯(lián)泰智慧城項(xiàng)目都已部署選址。隨著省政府的搬遷，大量企事業(yè)單位也將選址落戶。該區(qū)域計(jì)劃在未來五年內(nèi)，導(dǎo)入人口50萬。第16頁(yè)二、地塊情況小結(jié)：該項(xiàng)目位于政府重點(diǎn)打造的新區(qū)，目前交通動(dòng)線較遠(yuǎn)，但地塊占位具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。大項(xiàng)目，大工程紛紛開建，預(yù)計(jì)將會(huì)在接下來幾年中成為南昌市的熱點(diǎn)新興板塊。高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)要求，我項(xiàng)目必須提出符合區(qū)域“智慧”“生態(tài)”概念的引領(lǐng)風(fēng)尚的產(chǎn)品定位。第17頁(yè)三、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地（萬方）建筑面積（萬方）商業(yè)4392辦公47商業(yè)45居住112201會(huì)展3635合計(jì)192328占地2880畝容積率1.7第18頁(yè)三、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第19頁(yè)三、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1312159117地塊編號(hào)土地性質(zhì)地塊面積（萬平方米）地塊面積（畝）容積率總建筑面積9商住4.1161.62.610.6313居住7.49112.32.014.8312居住6.1291.82.012.4615居住6.3294.82.012.897商業(yè)7.32109.82.720.0511會(huì)展36.09541.335.00合計(jì)67.451011.61.6105.86Part1會(huì)展城該地塊有本項(xiàng)目的大體量重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)物業(yè)即會(huì)展中心。復(fù)合會(huì)議及酒店部分。公建住宅會(huì)展254635第20頁(yè)三、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Part2傳媒城252231302324地塊編號(hào)土地性質(zhì)地塊面積（萬平方米）地塊面積（畝）容積率總建筑面積23商業(yè)4.6770.02.913.5630商業(yè)8.09121.32.520.5624商業(yè)3.1547.22.78.5725居住4.3765.52.711.6022居住2.0130.12.75.4431醫(yī)院6.75101.2本區(qū)域靠主干道排布大量商業(yè)。中心區(qū)域以低密度商業(yè)輔以綠化及水系提升周邊環(huán)境。合計(jì)29.04435.32.059.73公建住宅42.717第21頁(yè)三、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Part3生態(tài)城373844434548403534323339413626474946地塊編號(hào)土地性質(zhì)地塊面積（萬平方米）地塊面積（畝）容積率總建筑面積26九年制學(xué)校3.1346.932商業(yè)/商住2.9143.62.77.9534居住3.7355.91.45.3037居住4.161.52.711.1433商業(yè)/商住1.1316.92.73.0635居住2.1632.41.43.0936居住4.7370.91.46.7838居住3.8257.32.710.4339商業(yè)/商住2.0630.92.75.5640居住3.0846.22.78.4343居住2.0931.31.42.9644居住5.6584.72.715.2641商住/居住6.6299.32.617.4645/48居住3.5252.82.69.1546/49商住/居住9.26138.91.412.9447商業(yè)(60%用地用于綠化）2.7841.60.61.69合計(jì)60.77911.12.0121.2公建住宅2497.2該區(qū)域板塊以住宅為主，輔以部分沿主干道的商住地塊。可以構(gòu)建社區(qū)型商業(yè)，沿江面配比高住業(yè)態(tài)。第22頁(yè)三、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Part4風(fēng)情小鎮(zhèn)57606267地塊編號(hào)土地性質(zhì)地塊面積（萬平方米）地塊面積（畝）容積率總建筑面積57居住12.71190.61.215.2560居住11.53172.91.011.8767商住/居住14.62219.31.015.0162商業(yè)(70%用地用于綠化）3.4752.10.62.06合計(jì)42.33634.91.044.19公建住宅3.440.8該區(qū)域?yàn)橛H水低密度建筑群。商業(yè)集中在親水最近的區(qū)域及展示面最好的位置。第23頁(yè)四、市場(chǎng)情況08年受政策影響，供應(yīng)雖有大幅放量，但成交萎縮嚴(yán)重。為打破僵局，開發(fā)商紛紛降價(jià)銷售，09年成交量沖高峰，一改之前的萎靡狀態(tài)。10年市場(chǎng)回暖得以延續(xù)，但成交量同比有較大幅度下滑，房?jī)r(jià)則持續(xù)上揚(yáng)。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，限購(gòu)令在11年開始實(shí)行，在政策影響下，回暖態(tài)勢(shì)受到遏制，成交量下滑。正如09年一樣，通過以價(jià)換量扭轉(zhuǎn)了12年的頹廢市場(chǎng)，供求量雙雙上漲，價(jià)格則出現(xiàn)較大回落。第24頁(yè)四、市場(chǎng)情況2、區(qū)域市場(chǎng)情況分析這個(gè)區(qū)域你列出朝陽(yáng)州板塊這三年的數(shù)據(jù)來還有紅谷灘的一個(gè)數(shù)據(jù)做類比來預(yù)判整個(gè)九龍湖片區(qū)這個(gè)新區(qū)域住宅市場(chǎng)一直以來都是商品房的成交主力，受到政策影響年度供求量表現(xiàn)各異。整體供求量市場(chǎng)逐年上升，供求表現(xiàn)趨于平衡。價(jià)格則穩(wěn)步上揚(yáng)。第25頁(yè)四、市場(chǎng)情況商辦市場(chǎng)近年來受到市場(chǎng)熱捧，項(xiàng)目數(shù)量大幅增加，價(jià)格表現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)。在商辦市場(chǎng)表現(xiàn)火熱的同時(shí)，供過于求現(xiàn)象表現(xiàn)較為明顯。但品牌房企的商辦項(xiàng)目仍能占據(jù)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，去化周期相對(duì)較短。第26頁(yè)四、市場(chǎng)情況紅谷灘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，至今已有十余年，市場(chǎng)較為成熟，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品和價(jià)格受到市場(chǎng)肯定。但從近幾年的商品房供求來看，供應(yīng)略大于需求。朝陽(yáng)新城2010年起迎來土地拍賣高峰，12年項(xiàng)目集中面市，供求量較前期有較大突破。相較首個(gè)紅谷灘新區(qū)的樓市發(fā)展，站在紅谷灘區(qū)成功發(fā)展的基礎(chǔ)上，該板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更為迅速，受市場(chǎng)認(rèn)可時(shí)間更短。同理，現(xiàn)政府重點(diǎn)打造的紅谷灘區(qū)的九龍湖板塊，發(fā)展周期也將縮短在合理范圍內(nèi)，板塊未來的發(fā)展空間較大。第27頁(yè)四、市場(chǎng)情況兩個(gè)區(qū)域的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出供銷兩旺的局面，成交量逐年攀升。價(jià)格方面除以價(jià)換量的2012年有所下跌外，整體呈現(xiàn)持續(xù)上升。未來房?jī)r(jià)還將穩(wěn)步上揚(yáng)。九龍湖現(xiàn)處起步期，相對(duì)處于價(jià)格洼地，但隨著紅谷灘區(qū)的日益成熟，九龍湖的發(fā)展也將更為迅速和火熱，未來價(jià)值凸顯。第28頁(yè)四、市場(chǎng)情況從限購(gòu)令實(shí)行的2011年開始，商業(yè)的供應(yīng)量明顯增大，求隨供漲，成交量也有將為明顯的提升，其中以紅谷灘區(qū)表現(xiàn)最為明顯。朝陽(yáng)新城目前主要以住宅銷售為主，商業(yè)多為社區(qū)的配套底商，目前推出量較為有限，但隨著板塊的發(fā)展，未來將有更多的商業(yè)面市。價(jià)格方面朝陽(yáng)新城穩(wěn)步上揚(yáng)，而紅谷灘區(qū)11年由于萬達(dá)廣場(chǎng)和綠地中央廣場(chǎng)的商業(yè)集中成交而出現(xiàn)較大幅度上升，其他年份商業(yè)價(jià)格整體表現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)。第29頁(yè)四、市場(chǎng)情況同樣具備投資價(jià)格又不限購(gòu)的辦公產(chǎn)品亦廣受市場(chǎng)熱捧，供求量上漲明顯。成交市場(chǎng)相對(duì)樂觀，但供應(yīng)量仍大于成交。另外具影響力的企業(yè)，在保障產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，產(chǎn)品去化較為可觀。價(jià)格則逐年上漲，辦公投資價(jià)格得到充分體現(xiàn)。第30頁(yè)形象定位智慧南昌·醉美江西第31頁(yè)智慧南昌智慧生態(tài)城市不是一個(gè)一維的概念，而是多維的統(tǒng)一。第32頁(yè)智慧南昌“E”ECOLOGICAL

(生態(tài)）ECONOMIC

(經(jīng)濟(jì)）“C”CULTURE

(文化）Circulation

（循環(huán)）“O”O(jiān)ASIS

(綠洲）OPPORTUNITY

(機(jī)遇）智慧生態(tài)城市“ECO”的多維度“解構(gòu)”與“演繹”第33頁(yè)智慧南昌-案例研究CaseStudy理念環(huán)境目標(biāo)——零碳和零廢物，為未來的可持續(xù)性城市設(shè)計(jì)設(shè)定了新的基準(zhǔn)?！?/p>

措施能源技術(shù)Masdar將成為一座密集型的帶城墻的項(xiàng)目，分兩個(gè)階段施工。一期工程將修建一座大型的光電發(fā)電廠，周邊土地上將設(shè)立其風(fēng)力和光電發(fā)電廠、研究基地和種植區(qū)，這樣整座城市可以完全自給自足。

成效福斯特事務(wù)所在阿布扎比設(shè)計(jì)得Masdar城將成為世界上第一座“零碳”和“零廢物”城市阿聯(lián)酋阿布扎比零碳城市-MasdarCity第34頁(yè)智慧南昌-案例研究CaseStudy愛沙尼亞Ecobay新城背景問題Ecobay新城坐落于斯堪地那維亞半島之上，俯瞰著下面的波落地海。SHL事務(wù)所希望把這個(gè)新城鎮(zhèn)變?yōu)橐粋€(gè)擁有居民區(qū)、學(xué)校、商店、商業(yè)和日托中心等全套設(shè)施的充滿活力的社區(qū)。措施道路交通在該社區(qū)內(nèi)安裝各種不同功能的基礎(chǔ)設(shè)施、交通成本的降低能源，技術(shù)風(fēng)力發(fā)電廠、地?zé)峁┡c水力發(fā)電也將以不同的規(guī)模全面實(shí)施。該新型城鎮(zhèn)的布局還將特別針對(duì)減弱強(qiáng)風(fēng)與最大限度的利用太陽(yáng)能而作出了特別的設(shè)計(jì)方案。第35頁(yè)智慧南昌-案例研究CaseStudy美國(guó)吉奧斯零耗能地區(qū)規(guī)劃措施空間組織這個(gè)地區(qū)和自然系統(tǒng)、雨水園林、居民用地緊密聯(lián)系在一起。能源，技術(shù)地?zé)崮芎吞?yáng)能取代了化石燃料，滿足了整個(gè)社區(qū)的能量需求。成效吉奧斯將成為美國(guó)最大的零耗能，多功能城市地區(qū)第36頁(yè)智慧南昌-經(jīng)驗(yàn)借鑒Reference借鑒一：智能構(gòu)建需要系統(tǒng)化、具體化

Systematic

Specific智能不只是理念、結(jié)構(gòu)、技術(shù)，而是各種系統(tǒng)的融合，并以系統(tǒng)化、具體化的形式得以體現(xiàn)。(在提一個(gè)理念的同時(shí)需要系統(tǒng)化考慮)

借鑒二：低碳設(shè)計(jì)是一個(gè)過程

Process低碳設(shè)計(jì)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，在整個(gè)智慧城的建設(shè)過程中逐步得以實(shí)現(xiàn)，因而最終建成的智慧城將成為一個(gè)生態(tài)建筑和文化的從簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由低技術(shù)向高技術(shù)轉(zhuǎn)變的完整的過程。

借鑒三：生態(tài)是一種生活方式

Lifestyle

生態(tài)城的建設(shè)是一個(gè)空間舞臺(tái)，更重要的是要提倡一種綠色、生態(tài)的生活方式，而空間設(shè)計(jì)通過提供各種各樣的設(shè)施來催化這種生活方式的形成。（成功的設(shè)計(jì)需要被市民接受，如公共交通優(yōu)先并不是一句口號(hào)，庫(kù)里提拔）

借鑒四：可持續(xù)的設(shè)計(jì)至關(guān)重要

Achievable智慧設(shè)計(jì)有低技術(shù)、中技術(shù)、高技術(shù)之分，片面追求高技理念而脫離本地實(shí)際情況實(shí)際上是“不可持續(xù)”的。第37頁(yè)智慧南昌-規(guī)劃理念項(xiàng)目規(guī)劃理念綠色、低碳、環(huán)保、智能第38頁(yè)智慧南昌-規(guī)劃理念低碳——太陽(yáng)能道路照明系統(tǒng)：能源效益最大化項(xiàng)目規(guī)劃理念節(jié)能20%-30%節(jié)能5%-10%節(jié)能50%-60%節(jié)能10%-15%提升設(shè)備效能外維護(hù)結(jié)構(gòu)系樓宇運(yùn)行節(jié)能采用新能源地面保溫系統(tǒng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)斷橋鋁合金窗外墻保溫系統(tǒng)屋面保溫系統(tǒng)分項(xiàng)計(jì)量技術(shù)無線定位技術(shù)分布式樓控智能家具酒店解決方案智能電梯系統(tǒng)天棚輻射系統(tǒng)全置換新風(fēng)水處理系統(tǒng)太陽(yáng)能系統(tǒng)小區(qū)風(fēng)能發(fā)電地源熱泵系統(tǒng)其它可再生能源綠色、低碳、環(huán)保、智能第39頁(yè)智慧南昌-規(guī)劃理念環(huán)保——雨水收集灌溉系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、隔聲降噪系統(tǒng)項(xiàng)目規(guī)劃理念綠色、低碳、環(huán)保、智能第40頁(yè)智慧南昌-規(guī)劃理念綠色、低碳、環(huán)保、智能項(xiàng)目規(guī)劃理念智慧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容樓宇自動(dòng)化送風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng)；電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)消防自動(dòng)化火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無線滅火系統(tǒng)保安自動(dòng)化停車場(chǎng)紅外限高定位；停車位顯示、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)通訊自動(dòng)化寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)辦公自動(dòng)化物管自動(dòng)化；大屏幕信息電視墻等智能交通、智慧能源、智慧安全、智慧物流、智慧社區(qū)、智能家居、智慧支付第41頁(yè)贛南客家圍屋安義古村樂平流坑婺源醉美江西-古建筑第42頁(yè)宜黃戲婺源徽劇廣昌孟戲贛南采茶戲醉美江西-戲劇第43頁(yè)崇仁“跳八仙”婺源儺舞永新盾牌舞萬載“開口儺”醉美江西-舞蹈第44頁(yè)南昌瓷板畫婺源“三雕”藝術(shù)（磚雕、木雕、石雕）萍鄉(xiāng)湘東儺面具雕刻藝術(shù)瑞昌民間剪紙醉美江西-美術(shù)第45頁(yè)婺源縣徽墨婺源龍尾硯鉛山連史紙進(jìn)賢文港毛筆制作技藝醉美江西-文房四寶第46頁(yè)婺源茗眉綠茶井岡翠綠茶遂川狗牯腦茶廬山云霧茶醉美江西-特產(chǎn)第47頁(yè)老宅推磨農(nóng)家舂米祠堂醉美江西-遺失的記憶第48頁(yè)形象定位-印象導(dǎo)入坐落在青山綠水之間，依山傍水，與亭、臺(tái)、樓、閣、塔、坊等建筑交相輝映，構(gòu)成“小橋、流水、人家”的優(yōu)美境界。外觀整體性和美感強(qiáng)，高墻封閉，馬頭翹角，墻線錯(cuò)落有致，黑瓦白墻，色彩典雅大方；在裝飾方面采用徽派三雕，青磚門罩，石雕漏窗，木雕楹柱與建筑物融為一體，使建筑精美如詩(shī)。項(xiàng)目圍繞打造江西婺源風(fēng)格為主題——穿梭贛鄱文化、商業(yè)亮點(diǎn)，提升價(jià)值第49頁(yè)形象定位-徽派印象亭臺(tái)樓榭粉墻黛瓦高墻翹角曲徑回廊庭院天井木柱結(jié)構(gòu)第50頁(yè)形象定位-文化印象第51頁(yè)華燈初上登船夜游紙醉金迷文藝演出形象定位-商業(yè)印象第52頁(yè)P(yáng)ART2整體定位Part2整體定位

第53頁(yè)P(yáng)ART2整體定位整體定位：七位一體，綜合新城華中龍頭展覽ECO-CITY華中：區(qū)域界定，強(qiáng)調(diào)展覽的區(qū)域影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，立足華中第一龍頭：與意為第一名；最前面；杰出人物的領(lǐng)袖；狀元的別稱展覽：項(xiàng)目特色產(chǎn)品標(biāo)簽，推廣的名片ECO：生態(tài)都市、健康樂活城。是一個(gè)可持續(xù)生態(tài)城，從資源、智慧與未來，講述人類如何適應(yīng)環(huán)境的進(jìn)程。第54頁(yè)組團(tuán)建議兩湖三片區(qū)一軸根據(jù)建筑分布特點(diǎn)，建議按“一軸、兩湖、三片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)體系來規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。一軸：中央景觀軸——連接展覽區(qū)和商業(yè)區(qū)；二湖：項(xiàng)目?jī)?nèi)湖及九龍湖——占有水景資源；三區(qū)：展覽商業(yè)1區(qū)、商業(yè)2區(qū)、商業(yè)3區(qū)。湖2商3商2湖1商1一軸：中央文化軸第55頁(yè)P(yáng)ART3Part3景觀，巧奪天工第56頁(yè)“一軸”主題定位項(xiàng)目現(xiàn)有景觀資源：坐擁九龍湖；東臨贛江；九龍湖形象：九龍（九條龍、九頭龍），湖泊（龍棲之所）贛江文化：兩江交匯，雙龍合流；贛江文化可以概括為山水文化，“山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈”。景觀主題定位原則：能夠詮釋九龍湖形象；能夠隱喻贛江文化；能夠表現(xiàn)展覽車水馬龍的繁榮景象；為人們所喜聞樂見，調(diào)動(dòng)五官感受；承載悠長(zhǎng)的歷史、豐富的內(nèi)涵、民族的精神中央文化軸社會(huì)的長(zhǎng)足進(jìn)步，同時(shí)也給城市居民帶來了塵囂和紛擾，人們開始渴望傾聽自然、回歸自然。“以人為本、天人合一”，是項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)。景觀主題應(yīng)是整個(gè)項(xiàng)目的文化源地第57頁(yè)“一軸”主題定位中央文化主軸定位：中國(guó)巨龍，文化綠軸天下第一龍景觀大道天下第一龍：霸氣十足，豪氣沖天，其形象、生動(dòng)、易傳播景觀大道：指出重點(diǎn)，我們是一條休閑、觀光、學(xué)習(xí)的道路龍：圖騰崇拜，樹立王權(quán)，傳承文化，皇恩惠降、百姓安居第58頁(yè)龍文化主題概念引入結(jié)合本項(xiàng)目的定位思考：我們?cè)O(shè)計(jì)龍文化，必須納入商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)來考量。也就是，項(xiàng)目龍的無形存在（意識(shí)形態(tài)上）與有形存在（景觀設(shè)計(jì)上）如何促使目標(biāo)客戶群——經(jīng)營(yíng)商戶/消費(fèi)者/投資人等將龍文化認(rèn)識(shí)為一種商業(yè)文化，進(jìn)而形成“商業(yè)文化信仰”。對(duì)每一個(gè)炎黃子孫來說，龍的形象是一種符號(hào)、一種意緒、一種血肉相聯(lián)的情感！“龍”能駕馭中國(guó)人的思緒，源于龍的神性。龍的神性可以用喜水、好飛、通天、善變、靈異、征瑞、兆禍、示威來概略。龍的五大特性：龍喜水，而水是生產(chǎn)、生活的命脈；龍好飛，飛是對(duì)超越苦難、擺脫困境的向往；龍通天，天是天帝和諸神居住的地方；龍善變，變是對(duì)生存環(huán)境的適應(yīng)；龍靈異，靈異使龍神奇莫測(cè)、非凡不群。第59頁(yè)龍文化主題景觀表現(xiàn)靈異——九龍壁，征兆吉祥嘉瑞由龍文化五大構(gòu)成要素：喜水——治水安民、引水潤(rùn)商（主題雕塑）訴求：從商、求財(cái)者表現(xiàn)：飛龍瀑、匯龍?zhí)叮ǚ派兀埧谕氯群蔑w——超越苦難、擺脫困境（主題雕塑）訴求：存遠(yuǎn)大志向者表現(xiàn)：望龍亭、賞龍橋、蟠龍華表等通天——通達(dá)神明、神佑人康（主題雕塑）訴求：求學(xué)、祈福者表現(xiàn)：龍門、萬龍朝宗、九龍柏、龍鳳陛石善變——窮則思變，變則通（主題雕塑）訴求：遇逆境者表現(xiàn)：九曲橋、龍紋金編鐘等第60頁(yè)龍門：主入口，“龍門”賦予學(xué)子求學(xué)“金榜題名”色彩。名人題字“綠地九龍湖公園”。龍山島：蛟龍潛伏地龍升財(cái)起：邁入龍門，上升坡道（石階）前樹立“龍升財(cái)起”石碑，指明此處為財(cái)富源地。飛龍瀑：龍王廟廣場(chǎng)前一弧形水幕，設(shè)置有8組龍首噴水，龍首有呼之欲出之形態(tài)、水流瀉下有瀑布之形，定名為飛龍瀑。望龍亭：在放生池中設(shè)一亭，故定名“望龍亭”。匯龍?zhí)?放生池：水中假山壁上刻有“水不在深，有龍則靈”，在此池中設(shè)置二龍戲珠景觀雕塑，種植荷花，并放養(yǎng)紅鯉、龜?shù)壬?。龍鳳石：公園次入口曲徑途中設(shè)置巨石，定名為龍鳳石，寓意為恩愛男女“龍鳳呈祥”。環(huán)龍橋：由主殿至望龍亭的曲形長(zhǎng)廊，此處營(yíng)造“穿九曲橋，思變則通”文化。蟠龍華表：象征中國(guó)文化，寓意發(fā)奮圖強(qiáng)，蒸蒸日上。九龍壁：臨會(huì)展區(qū)，設(shè)置巨幅龍文化浮雕，以供游人閱讀中國(guó)8000年龍文化。華夏第一龍：矗立贛江之濱，隔江相望，俯視全城。龍文化主題景觀表現(xiàn)第61頁(yè)龍文化主題景觀體系（賦予深刻的龍文化內(nèi)涵）龍生九子囚牛(老大)龍頭蛇身嘲風(fēng)(老三)形似獸狻猊(老五)形似獅子狴犴(老七)名憲章，形似虎睚眥(老二)豺首龍身蒲牢(老四)形似盤曲的龍赑屃(老六)形似龜負(fù)屃(老八)身似龍，頭似獅螭吻(老九)龍首魚身龍文化主題定位方向一：囚牛

睚眥嘲風(fēng)蒲牢狻猊赑屃狴犴負(fù)屃螭吻 第62頁(yè)龍文化主題景觀體系龍文化主題定位方向二：乾，乾為天下乾上乾自強(qiáng)不息象：天行健，君子以自強(qiáng)不息元：創(chuàng)始，首創(chuàng)，新生事物。南昌首座七位一體展覽HOPSCA。亨：亨通，通達(dá)。展覽、商業(yè)、商務(wù)欣欣向榮。利：和諧，合宜，萬事順利。貞：貞正、堅(jiān)固、堅(jiān)守誠(chéng)信。立足本土，造富江西，恒久不息。元亨利貞與本項(xiàng)目的聯(lián)系：民族文化滲透，深入民心；引經(jīng)據(jù)典，描繪前景，寓意昂揚(yáng)飛騰，自強(qiáng)不息第63頁(yè)龍文化主題景觀體系龍文化主題定位方向二：天人合一的周易思想體系，依據(jù)易經(jīng)乾卦布局，闡述龍的6種狀態(tài)，建立項(xiàng)目核心景觀文化概念，并能引導(dǎo)百家爭(zhēng)鳴的效應(yīng)，享譽(yù)江西。龍山島臥龍?zhí)冻蹙艥擙埖却龝r(shí)機(jī)九二現(xiàn)龍居中秉正九三惕龍堅(jiān)持困境九四躍龍厲兵秣馬九五飛龍施展威力上九亢龍高亢有悔天人地蟠龍華表群龍相戲龍鳳石九龍壁天下第一龍環(huán)龍橋九龍柏龍吟雕塑望龍亭龍口吐泉乾卦布局：天人合一的龍文化主題景觀表現(xiàn)主題文化第64頁(yè)龍文化主題景觀體系初九九二九三九四上九九五約300m約300m約300m約300m約300m龍文化主題定位方向二：每300米設(shè)青石碑，告知龍的所處的位置及狀態(tài)，并做解釋和引申，同時(shí)與景觀節(jié)點(diǎn)相呼應(yīng)。約1.4km第65頁(yè)龍文化主題景觀體系中央文化景觀軸龍飲湖石雕巨龍龍門盤門第66頁(yè)龍文化主題景觀體系初九九二九三九四上九九五約200m約200m約200m約200m約200m乾卦龍生九子將主軸分成兩部分，根據(jù)“龍生九子”“乾卦思想”兩種思路進(jìn)行布陣，減少游客觀光步行距離。約1.4km第67頁(yè)龍文化景觀軸祈愿功能文昌塔：旺學(xué)業(yè)祈福園：祈福、求財(cái)、保平安第68頁(yè)龍文化景觀軸體驗(yàn)功能中央文化景觀軸晨跑晨練拍照攝影讀書學(xué)習(xí)喂魚騎車第69頁(yè)龍文化景觀軸商業(yè)功能中央文化景觀軸以龍景觀主題為主，兼顧步行商業(yè)服務(wù)功能，滿足游覽人群路過消費(fèi)需求。通過適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)點(diǎn)，增強(qiáng)景觀軸的使用功能。仿古售貨亭第70頁(yè)龍文化園林綠化功能第71頁(yè)泛龍文化主題景觀規(guī)劃中央文化景觀主軸贛江魚米文化景觀次軸通過泛龍文化景觀軸的打造，講述江西特色及非物質(zhì)文化精髓，與主軸相得益彰項(xiàng)目占地大，資源開發(fā)最大化；通過贛江魚米文化景觀的規(guī)劃，打造泛龍文化概念，豐富龍文化的外延。第72頁(yè)龍文化活動(dòng)一、醒龍節(jié)（春季主題節(jié)慶）龍主題活動(dòng)活動(dòng)形式：每年的農(nóng)歷正月初六至二月初二，創(chuàng)辦大型人才交流會(huì)；美食展、各種主題產(chǎn)品博覽會(huì)、龍文化展、收藏品展；醒龍節(jié)祈愿）、商家求財(cái)運(yùn)等系列主題活動(dòng)。龍文化體系：賦內(nèi)涵，拓外延，通過龍景觀、龍活動(dòng)等展現(xiàn)，得民心，得天下二、騰龍節(jié)（夏季主題節(jié)慶）三、成龍節(jié)（秋季主題節(jié)慶）四、藏龍節(jié)（冬季主題節(jié)慶）活動(dòng)形式：端午節(jié)期間，舉辦放飛龍風(fēng)箏（寓意龍達(dá)四海，龍騰天下；祈求本年能夠蒸蒸而上）。舉辦才藝大比拼、選美、吉尼斯紀(jì)錄申報(bào)等一系列與特技異能（龍的能力）相關(guān)的比賽活動(dòng)?；顒?dòng)形式：中秋舉辦大型歌舞晚會(huì)；每年在考學(xué)升學(xué)后舉辦謝師宴，年滿十八歲成人禮（成人節(jié)），可集中在成龍廣場(chǎng)舉辦成人儀式，鯉魚躍龍門慶典。讓青少年從這一刻起開始承擔(dān)家庭義務(wù)和責(zé)任?；顒?dòng)形式：一年之中最后一個(gè)節(jié)日，也稱“修煉節(jié)”，與“讀書周”活動(dòng)相配合，從某一天開始起進(jìn)入全年的潛心修煉和學(xué)習(xí)、創(chuàng)新研究、制定計(jì)劃階段（工作外），為來年的事業(yè)騰飛做好準(zhǔn)備。第73頁(yè)“兩湖”功能規(guī)劃兩湖三片區(qū)一軸湖2湖1通過圍繞湖景資源的開發(fā)，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目的生態(tài)旅游特性，吸引度假游、展覽游、購(gòu)物游等客戶，從而為項(xiàng)目增添色彩。第74頁(yè)“兩湖”整體定位兩湖定位：九龍湖國(guó)家生態(tài)市民公園

國(guó)家——提升九龍湖在全國(guó)的的影響力；

生態(tài)——城市天然濕地;

市民公園——功能定位，強(qiáng)調(diào)旅游、娛樂，休閑功能。第75頁(yè)“湖1”體驗(yàn)功能湖1湖1定位依據(jù)：提高購(gòu)物情趣及辦公環(huán)境；小規(guī)模湖景公園，外形輕快活潑意趣；細(xì)部精致，皴折繁密的英石點(diǎn)綴，以塑石技法傳達(dá)龍的神形，水云流暢的形象。內(nèi)湖講究別出心裁，小園林，大景觀，移步換景，柳暗花明，塑造別有洞天之境“請(qǐng)龍出水”游樂園

挑戰(zhàn)沖關(guān)第76頁(yè)“湖2”體驗(yàn)功能游樂設(shè)置湖2定位依據(jù)：將九龍湖打造代言城市形象；滿足市民休閑、度假、游覽需求的自然空間；地形自然化，將道路在需要時(shí)做成棧橋，人在草叢、花叢、樹叢中行走；優(yōu)化濕地、強(qiáng)化生態(tài)系統(tǒng)作用，強(qiáng)化生物多樣性，形成可持續(xù)發(fā)展生態(tài)體系。龍舟碼頭游樂設(shè)施游樂設(shè)施水上摩托第77頁(yè)龍舟印象龍舟賽規(guī)則1、航道根據(jù)河道條件，設(shè)男女400米，500米，600米，800米，1000米直道競(jìng)賽。比賽應(yīng)設(shè)在靜水水域，航道是直的，起航線與終點(diǎn)線必須平行并與航道線垂直。根據(jù)參賽隊(duì)數(shù)及場(chǎng)地條件，設(shè)2、4、6或8條航道，每條航道寬度可按9m，11m，13.5m布置。航道最淺處水深不得少于2.50m，航道內(nèi)不得有水草、暗礁和木樁，航道外5m內(nèi)應(yīng)無障礙物。2、器材按各地傳統(tǒng)龍舟式樣規(guī)格制造，制作材料不限。舵槳及劃槳規(guī)格按各地傳統(tǒng)要求制作。3、龍舟附屬裝置·傳統(tǒng)龍舟可按各習(xí)慣制作龍頭和龍尾，并備有鑼、鑼架、鼓和鼓架等，另可帶水標(biāo)二個(gè)，預(yù)備劃槳若干個(gè)。4、隊(duì)員隊(duì)員必須身體健康，會(huì)游泳，龍舟參賽隊(duì)員為25人。每隊(duì)比賽隊(duì)員為23人，舵手、鑼手、鼓手各1人，劃手20人。賽道長(zhǎng)寬要求：約1000M*100M第78頁(yè)P(yáng)ART3小結(jié)三、市民公園景觀(湖景、龍主題)——推動(dòng)展覽業(yè)發(fā)展形式：通過針對(duì)性主題推廣活動(dòng)，將九龍湖的市民公園形象為升華，為周所周知，深入民心。湖泊帶動(dòng)展覽：定主題，鑄形象，通過景觀開發(fā)、人員活動(dòng)等，促旅游、推展覽四、生態(tài)樂園發(fā)展形式：發(fā)展旅游娛樂城。一、龍景觀發(fā)展形式：通過龍文化景觀主軸及次軸的打造，建立項(xiàng)目的雋永文化底蘊(yùn)，吸引文化學(xué)者、學(xué)生慕名參觀。二、龍活動(dòng)發(fā)展形式：通過龍活動(dòng)節(jié)的主辦，深化項(xiàng)目與龍的聯(lián)系，建立形神兼?zhèn)涞凝堉黝}。第79頁(yè)P(yáng)ART4商業(yè)定位Part4商業(yè)，新城翹楚第80頁(yè)“三片”劃分兩湖三片區(qū)一軸根據(jù)商業(yè)建筑分布特點(diǎn)，劃分為三個(gè)片區(qū)，其功能各異，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，以先進(jìn)的消費(fèi)理念為引導(dǎo)，有效輻射周邊消費(fèi)人群。59626667商2商3商111282622730414546475758第81頁(yè)商3-經(jīng)濟(jì)指標(biāo)59626667地塊及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研判：低密低容；臨九龍湖；片區(qū)規(guī)劃為別墅區(qū)，核心客戶為參展度假人員，供其旅游、觀光、娛樂、消費(fèi)；體驗(yàn)型消費(fèi)。商業(yè)3區(qū)5758地塊編號(hào)土地性質(zhì)地塊面積地塊面積(畝)容積率總建筑面積57#商業(yè)2.92萬㎡43.81.54.38萬㎡58#商業(yè)2.45萬㎡36.71.53.68萬㎡59#商業(yè)2.30萬㎡34.512.30萬㎡62#商業(yè)2.57萬㎡38.512.57萬㎡66#商業(yè)2.07萬㎡3112.07萬㎡67#商業(yè)2.44萬㎡36.612.44萬㎡小計(jì)14.75萬㎡140.61.1817.44萬㎡第82頁(yè)商3-片區(qū)定位商3-定位：物華天寶最江西物華天寶——不僅占有景觀資源，更強(qiáng)調(diào)文化資源的開發(fā)和利用；

最江西——強(qiáng)調(diào)這里集江西民族特色建筑、民俗等區(qū)域第83頁(yè)商3-功能設(shè)置59626667功能設(shè)置：57#,58#五星級(jí)度假型酒店59#藝術(shù)會(huì)館62#休閑餐飲66#高端餐飲67#MUSICBLUB5758第84頁(yè)商3-業(yè)態(tài)配比59626667575857#,58#地塊：總建8.06萬㎡，容積率1.5。安靜，舒適，綠化的自然環(huán)境59#功能定位：五星級(jí)度假酒店，目前為住宅用地，需要變更性質(zhì)一座以高貴、高雅為概念的度假酒店，配備室內(nèi)游泳池及溫泉室。第85頁(yè)商3-業(yè)態(tài)配比五星級(jí)度假酒店——觀美廬別墅五星級(jí)度假酒店：獨(dú)棟度假酒店、再現(xiàn)廬山美廬風(fēng)情第86頁(yè)商3-業(yè)態(tài)配比5962666759#地塊：共8棟建筑，層高2F，總建2.3萬㎡，平均每棟0.28萬㎡，每層0.14萬㎡1F業(yè)態(tài)：古樸典雅的中國(guó)會(huì)，江西儺舞，古戲臺(tái)59#功能定位：藝術(shù)會(huì)館，江西民俗、美術(shù)、戲劇、舞蹈等展示5758江西民俗戲臺(tái)第87頁(yè)商3-業(yè)態(tài)配比62#地塊：共8棟建筑，層高2F，總建2.57萬㎡，平均每棟0.32萬㎡，每層0.16萬㎡1F業(yè)態(tài)：咖啡屋、茶坊、淡水清粥館、沙鍋珍品、傣妹火鍋62#功能定位：休閑餐飲，為旅游、觀光、度假客提供休閑茶座、倚欄品咖之城596266675758中國(guó)茶樓第88頁(yè)商3-業(yè)態(tài)配比66#地塊：共9棟建筑，層高2F，總建2.07萬㎡，平均每棟0.23萬㎡，每層0.115萬㎡1F業(yè)態(tài)：日本Aragawa餐廳，美國(guó)Masa餐廳，泰國(guó)Mezzaluna餐廳66#功能定位：高端餐飲，世界奢華高端餐廳、為貴族階層提供交流、享受之感596266675758第89頁(yè)商3-業(yè)態(tài)配比67#地塊：共3棟建筑，層高2F，總建2.44萬㎡，平均每棟0.81萬㎡，每層0.4萬㎡1F業(yè)態(tài)：音樂吧，主題俱樂部67#功能定位：MUSICBLUB，為客戶提供逐潮流、尋復(fù)古、亮歌喉之地596266675758娛樂天地第90頁(yè)商3-比例統(tǒng)計(jì)比例統(tǒng)計(jì)：設(shè)置餐飲、娛樂業(yè)，與湖景呼應(yīng)，動(dòng)靜分區(qū)，高端體驗(yàn)型商業(yè)業(yè)態(tài)地塊業(yè)態(tài)類型總建比例業(yè)態(tài)57#度假酒店4.38萬㎡25.1%酒店58#度假酒店3.68萬㎡21.1%酒店59#藝術(shù)會(huì)館2.30萬㎡13.2%茶坊、靜吧、咖啡62#特色餐飲2.57萬㎡14.7%龍蝦王、淡水清粥館、、傣妹火鍋66#高端餐飲2.07萬㎡11.9%Aragawa神戶牛肉67#MUSICCLUB2.44萬㎡14.0%音樂吧小計(jì)17.44萬㎡100.0%

商3區(qū)域（按業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）編號(hào)業(yè)態(tài)體量比例售留1酒店8.06萬㎡46.2%8.06萬㎡02餐飲4.64萬㎡26.6%4.64萬㎡03娛樂4.74萬㎡27.2%4.74萬㎡0小計(jì)

17.44萬㎡

9.38萬㎡0第91頁(yè)商3-示意圖片第92頁(yè)商2-經(jīng)濟(jì)指標(biāo)41454647地塊編號(hào)土地性質(zhì)地塊面積(萬㎡)地塊面積(畝)容積率總建筑面積(萬㎡)41#商業(yè)4.9373.9314.7945#商業(yè)5.4381.41.58.1546#商業(yè)3.7155.6311.1347#商業(yè)0.649.61.50.96小計(jì)

14.71220.52.435.03地塊及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研判：中密中容；臨內(nèi)湖、臨贛江；片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)居住區(qū)，核心客戶為小區(qū)業(yè)主及周邊人員；目的型消費(fèi)。商業(yè)2區(qū)第93頁(yè)商2-片區(qū)定位商2-定位：南昌樂天世界

樂天世界——不僅有零售商城、購(gòu)物中心、還有娛樂性主題公園。第94頁(yè)商2-功能定位41454647功能組成：41#倉(cāng)儲(chǔ)式商業(yè)區(qū)(宜家）45#社區(qū)零售、公寓46#零售、SOHO、辦公47#頂級(jí)會(huì)所第95頁(yè)商2-功能規(guī)劃建議41#地塊：14.79萬㎡，相對(duì)獨(dú)立，有利于發(fā)展城郊性質(zhì)商業(yè)，因此考慮布局宜家等倉(cāng)儲(chǔ)式商業(yè)；高層瞰湖看江，資源豐富。宜家：特色主力店+次主力店+品牌旗艦店+工廠折扣店41454647餐飲：意大利、日本、韓國(guó)、東南亞等國(guó)酒店、公寓41#功能定位：倉(cāng)儲(chǔ)式商業(yè)區(qū)，為市民開辟目的型消費(fèi)之所第96頁(yè)商2-功能規(guī)劃建議41#地塊項(xiàng)目定位：南昌倉(cāng)儲(chǔ)式商業(yè)旗艦

倉(cāng)儲(chǔ)式——指出項(xiàng)目屬于目的性購(gòu)物；

商業(yè)旗艦——大型商業(yè)零售區(qū)。第97頁(yè)商2-功能規(guī)劃建議45#地塊：總建8.15萬㎡，集中商業(yè)+高層，臨湖，具備一定的景觀資源。41454647商業(yè)綜合體：社區(qū)型零售公寓45#功能定位：零售、公寓，為小區(qū)業(yè)主提供便利型消費(fèi)之處第98頁(yè)商2-功能規(guī)劃建議46#地塊：總建11.13萬㎡，集中商業(yè)+高層，臨湖臨江，景觀資源豐富。41454647商業(yè)綜合體：零售+娛樂+影院+餐飲LOFT、公寓45#功能定位：零售、SOHO、辦公，為市民打造生活消費(fèi)、輕型辦公之作第99頁(yè)商2-功能規(guī)劃建議47#地塊：總建9600㎡，共1棟建筑，層高2F，獨(dú)享湖景資源41454647頂級(jí)SPA會(huì)所（別墅會(huì)所）：“哈默”蒸氣浴、能量按摩、五感花療等國(guó)際領(lǐng)先服務(wù)內(nèi)容；游艇會(huì)所47#功能定位：頂級(jí)會(huì)所，為富豪權(quán)貴量身定做的會(huì)所運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)之家第100頁(yè)商2-按地塊分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)41#體量較大，業(yè)態(tài)豐富，適合布局輻射能力強(qiáng)的商業(yè)，47#精致尊貴，45#、46#以業(yè)主消費(fèi)為主商2區(qū)域（按地塊分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）地塊編號(hào)主力功能總建(萬㎡)地塊體量/商2體量各業(yè)態(tài)體量與所在地塊總建之比百貨零售餐飲娛樂酒店公寓辦公、SOHO合計(jì)面積百分比面積百分比面積百分比面積百分比面積百分比面積百分比面積百分比面積百分比41#宜家、四星酒店14.79萬㎡42.2%4.14萬㎡28%2.96萬㎡20%1.48萬㎡10%1.48萬㎡10%2.96萬㎡20%1.77萬㎡12%

14.79萬㎡100%45#零售、公寓8.15萬㎡23.3%

4.08萬㎡50%0.41萬㎡5%0.41萬㎡5%

3.26萬㎡40%

8.15萬㎡100%46#零售、SOHO、辦公11.13萬㎡31.8%

6.68萬㎡60%

0.00萬㎡

4.45萬㎡40%11.13萬㎡100%47#頂級(jí)會(huì)所0.96萬㎡2.7%

0.96萬㎡100%

0.96萬㎡100%小計(jì)35.03萬㎡100.0%4.14萬㎡

13.71萬㎡

1.89萬㎡

2.85萬㎡

2.96萬㎡

5.03萬㎡

4.45萬㎡

35.03萬㎡

第101頁(yè)商2-按業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)商2區(qū)域（按業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）產(chǎn)品功能業(yè)態(tài)體量(萬㎡)業(yè)態(tài)業(yè)種面積比例出售留(出租)購(gòu)物17.85萬㎡50.96%百貨宜家、次主力店、品牌旗艦店、工廠折扣店3.00萬㎡8.56%

3.00萬㎡黃金珠寶、鐘表香水、化妝品、品牌服飾、箱包、鞋類、皮具、精品店1.14萬㎡3.26%1.14萬㎡

零售大型連鎖超市、3C賣場(chǎng)、品牌店、專業(yè)店5.00萬㎡14.27%2.00萬㎡3.00萬㎡獨(dú)立街鋪、功能配套、雜貨店、生活用品8.71萬㎡24.87%8.71萬㎡

娛樂2.85萬㎡8.13%影院影院0.50萬㎡1.43%

0.50萬㎡會(huì)所頂級(jí)游艇會(huì)所0.32萬㎡0.91%

0.32萬㎡SPA、養(yǎng)生館、瑜伽館、纖體館0.64萬㎡1.83%

0.64萬㎡娛樂cosplay、溜冰場(chǎng)、臺(tái)球室、影院1.19萬㎡3.39%1.19萬㎡兒童樂園0.20萬㎡0.57%

0.20萬㎡餐飲1.89萬㎡5.39%風(fēng)情飲食城美食廣場(chǎng)、中西特色風(fēng)情美食城1.09萬㎡3.10%1.09萬㎡

特色餐飲樓高檔酒樓、特色飲食城0.80萬㎡2.28%0.80萬㎡

辦公4.45萬㎡12.71%SOHOSOHO2.23萬㎡6.35%2.23萬㎡

寫字樓2.23萬㎡6.35%2.23萬㎡

住宿7.99萬㎡22.82%公寓公寓5.03萬㎡14.37%5.03萬㎡

商務(wù)酒店商務(wù)酒店2.96萬㎡8.44%

2.96萬㎡

35.03萬㎡100.00%

35.03萬㎡100.00%23.23萬㎡11.80萬㎡商2以社區(qū)型消費(fèi)為主，因此零售所占比例較大第102頁(yè)商2-按業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)商2業(yè)態(tài)比例設(shè)置：購(gòu)物、娛樂、餐飲、辦公、住宿之比為51%：8%：5%：13%：23%商2區(qū)域（按業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）產(chǎn)品功能體量(萬㎡)業(yè)態(tài)面積比例購(gòu)物50.96%百貨3.00萬㎡8.56%1.14萬㎡3.26%零售5.00萬㎡14.27%8.71萬㎡24.87%娛樂8.13%影院0.50萬㎡1.43%會(huì)所0.32萬㎡0.91%0.64萬㎡1.83%娛樂1.19萬㎡3.39%0.20萬㎡0.57%餐飲5.39%風(fēng)情飲食城1.09萬㎡3.10%特色餐飲樓0.80萬㎡2.28%辦公12.71%SOHO2.23萬㎡6.35%2.23萬㎡6.35%住宿22.82%公寓5.03萬㎡14.37%商務(wù)酒店2.96萬㎡8.44%

100.00%

35.03萬㎡100.00%第103頁(yè)商2-圖片示意第104頁(yè)商1-經(jīng)濟(jì)指標(biāo)11282622730地塊及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研判：高密高容（展覽中心除外）；無強(qiáng)勢(shì)自然人文景觀；片區(qū)規(guī)劃為展覽商務(wù)區(qū)，核心客戶為參展觀展人員，供其辦公、參展、消費(fèi)。展覽商業(yè)1區(qū)10地塊編號(hào)土地性質(zhì)地塊面積萬㎡地塊面積(畝)容積率總建萬㎡其中商業(yè)，酒店及辦公萬㎡展覽萬㎡7#商業(yè)7.32109.8214.6414.64

10#商業(yè)(更改)4.7270.82.210.3810.38

11#會(huì)展30.98464.70.515.49

15.4922#商業(yè)2.0430.636.126.12

26#商業(yè)1.3520.234.054.05

28#商業(yè)2.0630.936.186.18

30#商業(yè)2.0330.436.096.09

小計(jì)

50.50757.41.262.9547.4615.49第105頁(yè)商1-片區(qū)定位商1-定位：民族盛會(huì)城市客廳

商貿(mào)巨擘民族盛會(huì)——以會(huì)展帶動(dòng)商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，來自各地客商共聚一堂；城市客廳——匯聚八方客源，齊聚強(qiáng)大人氣，實(shí)現(xiàn)人潮、錢朝匯聚；商貿(mào)巨擘——以會(huì)展促進(jìn)商業(yè)、酒店、旅游等全方位發(fā)展，演繹現(xiàn)代商業(yè)版圖；第106頁(yè)商1-功能設(shè)置11282622730功能組成：7#：特色商業(yè)街、商務(wù)快捷酒店10#：五星級(jí)酒店、會(huì)議中心22#、26#：商業(yè)摩爾、甲級(jí)寫字樓28#、30#：配套業(yè)態(tài)、寫字樓10注：10#原規(guī)劃為住宅，考慮與展覽中心距離近，商業(yè)價(jià)值高，建議規(guī)劃五星級(jí)酒店、會(huì)議中心、甲級(jí)寫字樓。7#地塊業(yè)態(tài)也作相應(yīng)調(diào)整，以便更加合理、科學(xué)。第107頁(yè)商1-功能規(guī)劃1128262273010#地塊：總建10.38萬㎡，展覽中心對(duì)面，距離短，建議布局五星級(jí)酒店、會(huì)議中心。7#功能定位：五星級(jí)酒店、會(huì)議中心、甲級(jí)寫字樓等功能10第108頁(yè)商1-功能規(guī)劃112826227307#地塊：總建14.64萬㎡，臨近展覽中心，建議規(guī)劃主題特色商業(yè)展示街（古玩城、瓷器城、江西名優(yōu)特產(chǎn)、江西茶葉城）、快捷商務(wù)酒店、LOFT。7#功能定位：主題商業(yè)街、特色商品展示街、商務(wù)酒店及LOFT10第109頁(yè)商1-功能規(guī)劃建議綜合規(guī)劃，大型購(gòu)物mall+甲級(jí)寫字樓22#地塊：總建6.12萬㎡，2F底商和21F高層商業(yè)樓。26#地塊：總建4.05萬㎡，2F底商和21F高層商業(yè)樓。22#、26#功能定位：SHOPPINGMALL+甲級(jí)寫字樓1128262273010第110頁(yè)商1-功能規(guī)劃功能配套商業(yè)+寫字樓+公寓28#地塊：總建6.18萬㎡，2F底商和21F高層商業(yè)樓。30#地塊：總建6.09萬㎡，2F底商和21F高層商業(yè)樓。28#、30#功能定位：功能配套商業(yè)、寫字樓、公寓1128262273010第111頁(yè)商1-體量規(guī)劃展覽商業(yè)區(qū)：展覽地塊規(guī)模大，需配套較大體量商業(yè)、會(huì)議、辦公、酒店功能商1板塊地塊編號(hào)土地性質(zhì)地塊面積地塊面積(畝)容積率總建其中商業(yè)，酒店及酒店辦公等行政辦公及展覽7#商業(yè)7.32萬㎡109.8214.64萬㎡14.64萬㎡

10#商業(yè)4.7270.82.210.38萬㎡10.38萬㎡

11#會(huì)展30.98萬㎡464.70.515.49萬㎡

15.49萬㎡22#商業(yè)2.04萬㎡30.636.12萬㎡6.12萬㎡

26#商業(yè)1.35萬㎡20.234.05萬㎡4.05萬㎡

28#商業(yè)2.06萬㎡30.936.18萬㎡6.18萬㎡

30#商業(yè)2.03萬㎡30.436.09萬㎡6.09萬㎡

小計(jì)

50.50萬㎡757.41.262.95萬㎡47.46萬㎡15.49萬㎡第112頁(yè)商1-體量規(guī)劃產(chǎn)品特點(diǎn)（除會(huì)展地塊）：10#地塊位置好，布局酒店、甲級(jí)寫字樓、會(huì)議中心7#地塊臨近展覽中心，建議布置特色商業(yè)街。22#、26#布局mall、寫字樓；28#、30#配套、寫字樓；整體可售約33.58萬㎡，自留約13.88萬㎡商1區(qū)域（按地塊分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）地塊業(yè)態(tài)類型總建萬㎡比例業(yè)態(tài)出售/自留功能體量萬㎡占比售萬㎡留萬㎡7#商業(yè)〈會(huì)議)14.6430.8%商務(wù)快捷酒店3.88.01%3.8

LOFT3.88.01%3.8

商業(yè)古玩城、瓷器城、名優(yōu)特產(chǎn)、江西茶葉城5.0410.62%5.04

娛樂12.11%1

餐飲12.11%1

10#商業(yè)10.3821.9%五星級(jí)酒店3.67.59%

3.6會(huì)議中心36.32%

3甲級(jí)寫字樓3.787.96%

3.7822#、26#商業(yè)10.1721.4%shoppingmall48.43%0.53.5餐飲0.51.05%0.5

寫字樓3.88.01%3.8

公寓1.873.94%1.87

28#商業(yè)6.1813.0%配套2.24.64%2.2

辦公2.3885.03%2.388

公寓1.5923.35%1.592

30#商業(yè)6.0912.8%配套24.21%2

辦公2.4545.17%2.454

公寓1.6363.45%1.636

小計(jì)47.46100.0%

47.46100.00%33.5813.88第113頁(yè)商1-業(yè)態(tài)比例建議業(yè)態(tài)布局原則：展覽期間人流量大，對(duì)會(huì)議、酒店、餐飲需求占比大；百貨、零售、娛樂等較小商1區(qū)域（按業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）編號(hào)業(yè)態(tài)體量比例1酒店7.40萬㎡15.6%2會(huì)議3.00萬㎡6.3%3辦公16.22萬㎡34.2%4公寓5.10萬㎡10.7%5購(gòu)物9.04萬㎡19.0%6餐飲1.50萬㎡3.2%7娛樂1.00萬㎡2.1%7配套4.2萬㎡8.8%小計(jì)

47.46萬㎡100.0%第114頁(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)比例表商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例購(gòu)物26.89萬㎡61.81%餐飲8.03萬㎡18.45%娛樂8.59萬㎡19.74%合計(jì)43.51萬㎡100.00%用地性質(zhì)占地面積(萬㎡)占總地塊面積比例建筑面積(萬㎡)占總建面比例具體業(yè)態(tài)建筑面積(萬㎡)占總建面比例商業(yè)45.3326.76%100.8132.69%五星酒店3.63.57%會(huì)展會(huì)議中心32.98%超甲5A寫字樓3.783.75%甲級(jí)寫字樓6.176.12%辦公寫字樓8.6428.57%公寓32.1231.86%商業(yè)43.5143.15%第115頁(yè)出售、自留面積統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目最大可售約為66萬㎡，占比66%，自留34萬㎡，占比34%。租售比例

出售自留商133.58萬㎡13.88萬㎡商223.23萬㎡11.80萬㎡商39.38萬㎡8.06萬㎡小計(jì)66.19萬㎡33.745萬㎡第116頁(yè)商業(yè)總功能圖59626667商2OUTLETS百貨零售影院娛樂酒店辦公商1展覽會(huì)議酒店餐飲主題街影院1128262273041454647商1（商務(wù)消費(fèi)），商2（生活消費(fèi)），商3（精英消費(fèi)）5758商3娛樂餐飲酒店第117頁(yè)客戶圈層商務(wù)圈商1生活圈商業(yè)2精英圈商3項(xiàng)目商圈自成體系，三大圈層，網(wǎng)羅天下客商，為不同身份地位愛好人士提供與之相應(yīng)服務(wù)第118頁(yè)P(yáng)ART4小結(jié)商業(yè)文化景觀九龍湖內(nèi)湖贛江龍景觀龍活動(dòng)龍文化交際圈生活城體驗(yàn)型功能總結(jié)：文化體系、景觀資源、商業(yè)活動(dòng)，促進(jìn)展覽人流如潮，經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展展覽第119頁(yè)P(yáng)ART5住宅定位Part5住宅，尋夢(mèng)物語(yǔ)第120頁(yè)住宅定位住宅定位：智慧心·中國(guó)風(fēng)智慧心——相應(yīng)九龍湖打造成南昌智慧城市的號(hào)召；中國(guó)風(fēng)——強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的景觀、建筑風(fēng)格、藝術(shù)業(yè)態(tài)均能表現(xiàn)中國(guó)·江西的獨(dú)特魅力第121頁(yè)政府社會(huì)企業(yè)智

慧心綠色低碳環(huán)保紅谷灘為首批智慧城市試點(diǎn)區(qū)。江西智慧示范窗口。智慧綜合服務(wù)區(qū)：最大限度地為人們提供細(xì)致的服務(wù)需要解決城市的困擾。滿足便捷舒適生活的需求。搶占市場(chǎng)先機(jī)。企業(yè)的責(zé)任心。智能服務(wù)第122頁(yè)有形象：展現(xiàn)中國(guó)千年遺傳的文化精髓。有需求：沉淀的國(guó)人骨子里的崇古意識(shí)。傳統(tǒng)文化審美觀：天人合一、內(nèi)斂古樸的意境中國(guó)風(fēng)江西山水景觀江西民俗文化徽派建筑特色江西人民價(jià)值觀：人杰地靈、勤勉上進(jìn)（最江西）內(nèi)涵外延第123頁(yè)組團(tuán)建議智慧天寶人杰物華地靈物華天寶，人杰地靈孕育著偉大的智慧；同時(shí)傳達(dá)智慧南昌及醉美江西形象第124頁(yè)組團(tuán)建議智慧人杰物華天寶資源價(jià)值最大化、正南正北、組團(tuán)發(fā)展第125頁(yè)別墅風(fēng)格建議別墅：婺源徽式建筑風(fēng)格，古樸大氣第126頁(yè)高層風(fēng)格建議高層：新中式風(fēng)格，黑白色系，屋檐翹角第127頁(yè)玄關(guān)框景寫意亭榭小橋借景木窗漏景景觀造型建議園林：江南景觀，采用漏景、框景、借景等藝術(shù)手法第128頁(yè)木花架山石：采用太湖石，英石，層巖點(diǎn)景書法小品拱形景觀橋景觀小品建議第129頁(yè)景觀工藝建議鏤空榫頭石臼青磚第130頁(yè)水岸垂柳芭蕉出水芙蓉竹影稀疏景觀植物建議第131頁(yè)面積贈(zèng)送ABCB住宅戶型建議C戶型優(yōu)勢(shì)：南北通透；5.6米超寬客廳餐廳開間。陽(yáng)臺(tái)飄窗入戶花園A戶型優(yōu)勢(shì)：面積符合新政之下的市場(chǎng)需求；7.3米超寬客廳餐廳開間；最佳景觀。A戶型劣勢(shì)：西曬較重。B戶型優(yōu)勢(shì)：面積贈(zèng)送；點(diǎn)式結(jié)構(gòu)板式通透；戶型建筑面積A三房?jī)蓮d三衛(wèi)140.71B三房?jī)蓮d一衛(wèi)106.52B三房?jī)蓮d一衛(wèi)106.52C三房?jī)蓮d一衛(wèi)109.24第132頁(yè)住宅戶型建議板式豪宅：客廳，兩個(gè)臥室均朝南，南北通透，城市中高端產(chǎn)品戶型建筑面積1三房?jī)蓮d兩衛(wèi)1282三房?jī)蓮d兩衛(wèi)1283三房?jī)蓮d兩衛(wèi)1284三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130第133頁(yè)P(yáng)ART6分期建議Part6分期，五步成詩(shī)第134頁(yè)分期原則形象功能：五星級(jí)酒店、甲級(jí)、寫字樓、景觀軸、高端產(chǎn)品現(xiàn)金功能：住宅配套功能：商業(yè)提倡土地混合利用合理布局公共設(shè)施開發(fā)順序形象價(jià)值現(xiàn)金價(jià)值配套價(jià)值綜合評(píng)分分期策略存在問題及建議一期55515形象功能＞現(xiàn)金功能＞配套功能二期35210現(xiàn)金功能＞形象功能住宅面積偏少，建議增加容積率三期35412現(xiàn)金功能＞配套功能四期43310配套功能＞現(xiàn)金功能業(yè)態(tài)高端；九龍湖的改造有政府決定，因此開發(fā)靠后五期3429后期應(yīng)形象主導(dǎo)發(fā)展，非現(xiàn)金功能，建議降低容積率第135頁(yè)啟動(dòng)區(qū)及分期策略二期(住)三期(住)四期(住)二期(商)啟動(dòng)區(qū)(住)三期(商)第136頁(yè)啟動(dòng)區(qū)及分期策略商業(yè)配套現(xiàn)金平衡的需要

主題形象、龍景觀軸打造的需要第137頁(yè)啟動(dòng)區(qū)及分期策略107112223242526283027293132333435363941404237384344454657586061635962646566679131415第138頁(yè)啟動(dòng)區(qū)及分期策略1072223242526273233343536一期產(chǎn)品分級(jí)表將產(chǎn)品按波士頓模型分成三個(gè)級(jí)別產(chǎn)品級(jí)別產(chǎn)品屬性地塊產(chǎn)品類型明星產(chǎn)品高形象10#五星級(jí)酒店甲級(jí)寫字樓現(xiàn)金牛產(chǎn)品高市場(chǎng)23、24、25、27、32、34、33、35、36高層住宅問題產(chǎn)品低份額7#、22#、26#商業(yè)地塊編號(hào)土地性質(zhì)容積率總建筑面積萬㎡高層萬㎡商業(yè)，酒店及辦公

萬㎡產(chǎn)品級(jí)別7#商業(yè)214.64

14.64問題10#居住2.210.38

10.38明星22#商業(yè)36.12

6.12問題26#商業(yè)34.05

4.05問題24#商業(yè)34.89

4.89現(xiàn)金牛32#商業(yè)35.1

5.1現(xiàn)金牛33#商業(yè)33.69

3.69現(xiàn)金牛23#居住2.25.285.28

現(xiàn)金牛25#居住2.29.29.2

現(xiàn)金牛27#居住2.23.613.61

現(xiàn)金牛34#居住2.211.211.2

現(xiàn)金牛35#居住2.23.083.08

現(xiàn)金牛36#居住2.24.44.4

現(xiàn)金牛小計(jì)

85.6436.7744.23現(xiàn)金牛一期產(chǎn)品分級(jí)體量表將產(chǎn)品按波士頓模型分成三個(gè)級(jí)別產(chǎn)品級(jí)別面積消化速度價(jià)值實(shí)現(xiàn)明星產(chǎn)品10.38萬㎡中中現(xiàn)金牛產(chǎn)品50.45萬㎡快低問題產(chǎn)品24.81萬㎡慢高第139頁(yè)啟動(dòng)區(qū)及分期策略283029313738地塊編號(hào)土地性質(zhì)容積率總建筑面積萬㎡高層