2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理全國通用試題

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理全國通用試題單選題（共50題）1、某租戶承租某商場的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元／月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3％的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B2、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是()。A.非理性預(yù)期B.價(jià)格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時(shí)間落差【答案】B3、住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的（）債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A.房地產(chǎn)企業(yè)債券B.個(gè)人住房抵押貸款C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款D.金融機(jī)構(gòu)長期融資【答案】B4、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D5、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D6、對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】A7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法【答案】B8、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)屬于經(jīng)營費(fèi)用中的()。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】A9、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲【答案】B10、房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資，是按照（）的不同進(jìn)行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對(duì)象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型【答案】D11、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價(jià)【答案】A12、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。A.項(xiàng)目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析【答案】D13、在現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)用組成中，夜間施工增加費(fèi)屬于（）。A.規(guī)費(fèi)B.措施費(fèi)C.直接工程費(fèi)D.企業(yè)管理費(fèi)【答案】B14、國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是（）。A.注冊物業(yè)管理員B.注冊物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊物業(yè)管理師D.高級(jí)物業(yè)管理師【答案】B15、對(duì)本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.競爭情況調(diào)查【答案】C16、一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】C17、從工程費(fèi)用計(jì)算角度，工程計(jì)價(jià)的順序一般為（）。A.單位工程總價(jià)→分部分項(xiàng)工程單價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)B.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)C.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)D.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→單位工程總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)【答案】B18、下列房地產(chǎn)市場運(yùn)行的影響因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發(fā)育程度【答案】B19、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A20、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C21、進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨(dú)立C.相互關(guān)聯(lián)D.互補(bǔ)【答案】B22、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】D23、一些競爭者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】B24、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C25、計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來源與運(yùn)用表【答案】B26、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A27、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場集中化C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化【答案】B28、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是（）。A.制定物業(yè)策略計(jì)劃B.設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃【答案】A29、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A30、某購房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個(gè)月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】A31、債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預(yù)售期房D.債券融資【答案】D32、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C33、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價(jià)格D.最高土地取得價(jià)格【答案】B34、2015年某市商品住宅實(shí)際銷售量為400萬m2，預(yù)測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B35、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標(biāo)。A.開發(fā)項(xiàng)目投資成本大小B.開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力C.開發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度D.開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力【答案】B36、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）。A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤率D.財(cái)務(wù)杠桿比率【答案】A37、資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)【答案】B38、下列不屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)法的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法【答案】D39、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略【答案】C40、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B41、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會(huì)選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)【答案】C42、下列對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（）。A.服務(wù)市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場【答案】D43、將短期借款視為現(xiàn)金流入的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】B44、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80%【答案】C45、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報(bào)酬率D.平均成本利潤率【答案】C46、對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】A47、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)公司的工作，這是（）的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】C48、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫【答案】A49、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，（）主要適用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租模式【答案】A50、以下各項(xiàng)中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B多選題（共30題）1、在定點(diǎn)二進(jìn)制運(yùn)算中，減法運(yùn)算一般通過()來實(shí)現(xiàn)。A.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器B.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器C.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器D.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器【答案】D2、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB3、地方政府的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括（）。A.上年度末儲(chǔ)備土地結(jié)轉(zhuǎn)情況B.年度儲(chǔ)備土地前期開發(fā)計(jì)劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲(chǔ)備土地管護(hù)計(jì)劃E.年度土地儲(chǔ)備資金需求總量【答案】ABD4、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙率E.吸水性【答案】ABCD5、下列選項(xiàng)中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設(shè)備C.開辦企業(yè)D.兼并其他企業(yè)E.購買債券【答案】A6、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD7、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力E.項(xiàng)目是否可行【答案】CD8、受制于房地產(chǎn)的（）等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。A.不可移動(dòng)性B.異質(zhì)性C.同質(zhì)性D.流動(dòng)性E.弱流動(dòng)性【答案】AB9、王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10％，但該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC10、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括（）。A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B.土地出讓金C.征地拆遷費(fèi)D.契稅E.公建配套設(shè)施費(fèi)【答案】BC11、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行C.區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【答案】BC12、“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包含有（）。A.按地域范圍細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按增量存量細(xì)分D.按交易方式細(xì)分E.按目標(biāo)市場細(xì)分【答案】ABD13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表分為（）。A.財(cái)務(wù)報(bào)表B.經(jīng)營報(bào)表C.輔助報(bào)表D.基本報(bào)表E.資金來源與運(yùn)用表【答案】CD14、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細(xì)分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征【答案】ACD15、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》中，規(guī)劃土地使用要求包括（）等。A.建筑規(guī)模B.公共服務(wù)設(shè)施C.容積率D.綠地率E.建設(shè)項(xiàng)目與城市道路的距離【答案】ACD16、下列關(guān)于國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)的構(gòu)成，表述正確的是（）。A.國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)分為國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)和國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)B.在計(jì)算國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)時(shí)，一般采用不帶有備件的原價(jià)C.國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)有兩種，即帶有備件的原價(jià)和不帶備件的原價(jià)D.國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)一般是指設(shè)備制造廠的交貨價(jià)或訂貨合同價(jià)E.可通過查詢相關(guān)交易市場價(jià)格或向設(shè)備生產(chǎn)廠家詢價(jià)得到國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)【答案】ACD17、下列部件中屬于CPU中算術(shù)邏輯單元的部件是()。'A.程序計(jì)數(shù)器B.加法器C.指令寄存器D.指令譯碼器【答案】B18、按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。A.固定價(jià)格合同B.可調(diào)價(jià)格合同C.獨(dú)立承包合同D.成本加酬金合同E.計(jì)量估價(jià)合同【答案】ABD19、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權(quán)益投資比率B.建安工程費(fèi)用C.租售價(jià)格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD20、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有()等方面的知識(shí)。A.市場營銷以及資產(chǎn)管理B.建筑設(shè)計(jì)C.建造技術(shù)D.房地產(chǎn)估價(jià)E項(xiàng)目管理【答案】ABC21、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有（）。A.地理環(huán)境B.經(jīng)濟(jì)政策C.項(xiàng)目投資估算D.市場情況E.市場需求與供給情況【答案】ABD22、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB23、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中市場調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。A.競爭能力B.房地產(chǎn)市場供需C.價(jià)格D.環(huán)境保護(hù)E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施【答案】ABC24、以下屬于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的是（）。A.歷史成本B.重置成本C.可變現(xiàn)凈值D.終值E.公允價(jià)值【答案】ABC25、對(duì)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（）。A.價(jià)格結(jié)構(gòu)B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu)D.區(qū)域結(jié)構(gòu)E.投資結(jié)構(gòu)【答案】BD26、某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價(jià)8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時(shí)，需采取排水措施，并對(duì)地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅自己購買了保險(xiǎn)，還要求開發(fā)公司購買保險(xiǎn)。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。A.保證保險(xiǎn)B.信用保險(xiǎn)C.工程保險(xiǎn)D.責(zé)任保險(xiǎn)【答案】AC27、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD28、決策的原則包括（）。A.系統(tǒng)原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實(shí)原則【答案】ABD29、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證【答案】ABCD30、經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時(shí)的貨幣收入，包括（）。A.銷售收入B.補(bǔ)貼收入C.出租收入D.自營收入E.營業(yè)外收入【答案】ACD大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮克摹⒈敬喂纼r(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮课?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛?、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收