【商業(yè)】卓越卓越寶安中心項目

卓越地產(chǎn)寶安中心區(qū)項目啟動會21.地塊條件及規(guī)劃指標技術(shù)經(jīng)濟指標表總平圖及分期分區(qū)示意一期二期一期二期52.V1/V2版經(jīng)營指標說明指標數(shù)據(jù)請參照寶中項目測算表63.地塊條件交底及周邊市政接口項目地理區(qū)位A002-0046目地塊法定圖則為商務(wù)辦公用地，且所在中心區(qū)地塊主要為商務(wù)辦公用地，未來商務(wù)氛圍可期。寶安區(qū)政府壹方中心龍光世紀大廈濱海大廈熙龍灣圖書館深圳城市總體規(guī)劃（2010-2020）

1、天然氣：接駁點位暫定從項目北側(cè)海天路接入，管徑及氣壓待定

2、給水：接駁點位暫定從項目北側(cè)海天路接入、管徑待定，需從泵房二次加壓；施工臨時用水已從北側(cè)海天路接通。

3、污水：正式排污就近接入海天路市政污水管道，管徑待定，井底標高等設(shè)計確認排污管線類型及方位后確定，需要設(shè)置化糞池；支護、樁基、土方階段施工排污暫排入南側(cè)足球場排水溝，待總包單位確定及施工許可證辦理后再進行海天路臨時排污的接駁工作。

4、雨水：就近接入海天路的市政雨水管道，管徑待定，井底標高等設(shè)計確認；施工臨時雨水接駁申請手續(xù)要等施工許可證辦理后才能提出申請。

5、強電：等建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理后才能將資料送入電力公司后確認變電站位置和正式用電容量；施工用電已接入，臨時變壓器位于項目的西南角。

6、周邊市政道路：北側(cè)海天路、西側(cè)寶華路、東側(cè)興民路（待建）、南側(cè)海瀾路（待建），道路標高3.65~4.39m之間。項目市政接口94.市場調(diào)研及項目定位寶中區(qū)位寶中前海相互依附，寶中作為“前海價值鏈承接第一地”，定位為中央商務(wù)區(qū)和科技研發(fā)服務(wù)區(qū)，重點發(fā)展總部經(jīng)濟，屬于深圳未來城市核心區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)核心商業(yè)規(guī)劃指標：寶安中心區(qū)規(guī)劃用地面積15平方公里，包括濱海片區(qū)和碧海片區(qū)，規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模約40萬人；功能定位：定位為CBD+TBD，即商務(wù)活動密集的中央商務(wù)區(qū)和科技研發(fā)服務(wù)區(qū)。規(guī)劃定位：區(qū)域規(guī)劃分為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部經(jīng)濟區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、核心商業(yè)區(qū)。重點發(fā)展總部經(jīng)濟，包括金融、現(xiàn)代物流、科技研發(fā)服務(wù)、商貿(mào)等行業(yè)，努力打造集中體現(xiàn)寶安國際化、現(xiàn)代化城區(qū)形象的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)；核心商業(yè)區(qū):位于核心區(qū)的東翼，緊鄰地鐵1號線和5號線，總用地面積約50公頃。重點建設(shè)商業(yè)步行街、大型商業(yè)城市綜合體、五星級酒店，提供綜合性商業(yè)、購物、文化創(chuàng)意和休閑娛樂等服務(wù)。商務(wù)辦公區(qū)：位于核心區(qū)的西翼，總用地面積約80公頃，大部分為政府控制的儲備土地，規(guī)劃建筑面積近300萬平方米。重點建設(shè)企業(yè)總部大廈、科技研發(fā)服務(wù)中心、商務(wù)公寓、五星級酒店等商業(yè)商務(wù)樓宇。本項目寶中區(qū)位土地產(chǎn)業(yè)第三階段（組團C）產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級與轉(zhuǎn)型第三階段濱海綠地兩大公園增值，區(qū)域土地價值爆發(fā)第四階段（組團D和F）寶安企業(yè)總部及前海相關(guān)企業(yè)總部第四階段遠期發(fā)展用地視市場而定BCDF第二階段第二階段（組團A、B和E部分、地塊G、H）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)板、中小板上市企業(yè)、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)出讓高價值地塊，繼續(xù)拔高第一階段（組團A、B和E部分）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)板、中小板上市企業(yè)、寶安現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)第一階段出讓現(xiàn)狀成熟、中高價值地塊AGH本項目E核心商業(yè)區(qū)商務(wù)辦公區(qū)寶中規(guī)劃分四個階段開發(fā)，項目處于第一階段開發(fā)的E區(qū)域，最為成熟高價值開發(fā)區(qū)域，未來發(fā)展迅速，價值可及時兌現(xiàn)項目周邊概況地鐵1號線地鐵11號線環(huán)中線前海灣1234561079814前?！虅?wù)區(qū)111213雙界河規(guī)劃地下通道地鐵站公交車站寶安區(qū)政府12體育中心3體育館4圖書館5少年宮6演藝中心7海濱廣場8中央公園9濱海公園10鴻榮源綜合體11華僑城酒店12龍光世紀大廈13熙龍灣及國際西岸商務(wù)大廈14中興五星級酒店行政中軸首排，雙地鐵口環(huán)繞，一線海景，周邊建有龍光世紀大廈、西海岸大廈等已入駐寫字樓，緊鄰圖書館、少年宮等區(qū)域城市配套，區(qū)域商務(wù)/居住氛圍相對成熟競品分析（寫字樓產(chǎn)品）寶中項目(本項目主銷期)寶中片區(qū)前海片區(qū)南山片區(qū)寶能項目16.8萬㎡壹方中心11.5萬㎡海納百川總部1萬㎡神州通總部1.4萬㎡地鐵.前海22.4萬㎡卓越.前海20.7萬㎡鴻榮源.前海12.1㎡華潤.前海17.0萬㎡兆華斯坦項目18.1萬㎡香江供應(yīng)鏈2.6萬㎡世茂前海3.6萬㎡前海灣區(qū)綜合樞紐12萬㎡深圳灣生態(tài)科技園11.1萬㎡智卓飛高4萬㎡金融中心二期4.7萬㎡寶能西麗3萬㎡凱德三期2.3萬㎡華潤大沖項目67.0萬㎡屬于區(qū)域內(nèi)首發(fā)寫字樓項目，根據(jù)項目屬性及入市時間，鎖定競爭對象（寶能寶中項目、壹方中心、卓越前海壹號、華潤前海、華潤大沖），進行點對點分析競品分析（寫字樓產(chǎn)品）項目名稱卓越寶中寶能項目卓越前海華潤前海壹方中心華潤大沖寫字樓檔次甲級甲級超甲級超甲級超甲級超甲級限高150米225米280-320米300米180-225米150-300米標準層1500-2000㎡2000㎡1800-2000㎡——————層高4.24.54.5米——————開發(fā)商卓越寶能卓越華潤鴻榮源華潤超甲級寫字樓為主流180-300米高度以上4.2米為市場主流多為實力開發(fā)商為主寫字樓開發(fā)經(jīng)驗并不足樓體高度及規(guī)模效應(yīng)上不占優(yōu)勢，但地段位置核心，濱臨一線海景，寫字樓品牌開發(fā)商，產(chǎn)品亮點可往品質(zhì)感及舒適度進行競爭，如空氣質(zhì)量，聲環(huán)境、能效管理等競品分析（公寓產(chǎn)品）結(jié)合入市時間及項目屬性，鎖定競爭項目，區(qū)域內(nèi)壹方中心，區(qū)域外深圳灣1號、深業(yè)上城、深圳天元、東海國際區(qū)域項目區(qū)域規(guī)模

（萬㎡）公寓體量

（萬㎡）主力產(chǎn)品資源景觀開發(fā)商品牌入市時間區(qū)域內(nèi)卓越前海壹號（公司內(nèi)部）前海45.029.2380-90㎡一房

120-130㎡兩房無明顯景觀卓越2016年鴻榮源前海項目前海32.045.26200-300㎡三、四房無明顯景觀鴻榮源2016年華潤前海項目前海50.35.6110-130㎡一房

180-200㎡兩房無明顯景觀華潤2016年兆華斯坦項目前海47.76——一線海景兆華斯坦

國際能源金融中心2016年前海綜合樞紐前海127.813——海景地鐵集團2016年前海地鐵車輛段前海1404.867120-150㎡三房無明顯景觀地鐵集團2016年壹方中心寶中8827（住宅）180-250㎡四五房無明顯景觀鴻榮源2015年上半年本項目寶中13.63.79160-240㎡三房、四房一線海景、公園景觀卓越2016年2季度區(qū)域外深圳灣1號南區(qū)后海35.88200-330㎡二三房一線海景鵬瑞2014年下半年深業(yè)上城福田120

17200-350㎡三四房雙公園景觀深業(yè)持銷深圳天元（公司內(nèi)部）福田11816.580-130㎡兩房

180-230㎡三房無明顯景觀卓越、金地2014年中東海國際福田50

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110-250㎡二三房無明顯景觀東海持銷競品分析（公寓產(chǎn)品）主流面積段中，200-250㎡競爭較為激烈，150-200㎡存在一定空檔，且可與公司內(nèi)部產(chǎn)品形成錯位，可作為主流面積段區(qū)間?？砂l(fā)揮一線海景、未來城市核心地段，雙地鐵口環(huán)繞交通及城市資源配套等條件。面積段壹方中心（住宅）深圳灣1號南區(qū)（公寓）深業(yè)上城（公寓）深圳天元（公寓）東海國際（公寓）產(chǎn)品小計150㎡以下130086234305755150-200㎡13022860172410200-250㎡75075823043251536250-300㎡08316814895494300-400㎡12028166057371400㎡以上64404040148面積段深圳中心天元（公寓）卓越前海壹號（公寓）寶中項目（公寓）產(chǎn)品小計(不包含寶中項目)150㎡以下2345980832150-200㎡04213242200-250㎡3044566349250-300㎡148220170300-400㎡023023400㎡以上4206外部競爭內(nèi)部競爭目標客戶（寫字樓產(chǎn)品）本地升級客戶本地實力企業(yè)主：本地實業(yè)類/科技升級換代客戶；本地土豪投資客：本地資金實力雄厚見證寶中快速發(fā)展的的土豪級客戶。“立足寶中,輻射深圳高端客戶”前海注冊總部產(chǎn)業(yè)鏈“中下游客戶”寶中作為前海綜合配套區(qū)，目前成熟度高于前海，將成為前海客戶的跳板和承接地；現(xiàn)代金融業(yè)行業(yè)是本項目未來客戶重點拓展方向；高端客戶:全市高端投資客看重前海未來發(fā)展價值，但是無法購買前海物業(yè)類投資客戶；核心客戶影響力客戶標桿客戶40%50%10%目標客戶（公寓產(chǎn)品）投資型客戶自用型客戶客戶特征置業(yè)目的目的：資產(chǎn)配置或投資；目的：第一居所為主，部分為第二居所客戶來源區(qū)域：本土專業(yè)長線投資客戶為主，部分外地（香港、北京、上海、廣州）投資客；區(qū)域：深圳客戶為主，輻射珠三角區(qū)域及一線城市客戶；后期隨著區(qū)域成熟，外籍商務(wù)客戶比例逐漸增加；客戶類型類型：私企業(yè)主和企業(yè)高管為主；卓越品牌追隨者；行業(yè)：多為金融投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)、IT和制造等業(yè)；1.城市主流富豪階層：多數(shù)為企業(yè)老板、董事、私營企業(yè)主，集中在金融、實業(yè)領(lǐng)域；2.城市新貴階層：知富精英（企業(yè)高管或老板）：新經(jīng)濟新產(chǎn)業(yè)的代言人，如開中小型投資公司、制造業(yè)等；財富新貴（富二代）；商務(wù)型客戶：國內(nèi)外高端商務(wù)客；城市空中飛人；關(guān)注因素前海區(qū)域規(guī)劃、升值空間、投資回報率、面積與總價、不限購不限；前海區(qū)位地段、城市資源、身份象征、本體配套、酒店服務(wù)、綜合體價值、不限購不限等；“自用型居家正宅為主，投資型客戶為補充項目SWOT分析SWOT優(yōu)勢strength劣勢weak商業(yè)性辦公指標，不高于30%的建筑面積可以作為居住公寓；寶安行政主軸首排，距離前海僅600米；雙地鐵口物業(yè)；地塊中間有一條市政道路，將地塊分割為南北兩個地塊；南地塊有地鐵線貫穿，影響建筑排布；地塊東北角有變電站，存在客戶心理抗性；機會opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢深圳未來城市核心，寶安CBD核心區(qū)域，區(qū)域相對成熟；地塊西面和南面有一線海景面；項目西面規(guī)劃寶安深圳書城，南面濱海地帶或規(guī)劃寶安歡樂海岸；30%的商業(yè)性辦公指標，作為居住公寓產(chǎn)品，增加溢價能力，減低公司寫字樓體量過大的市場風險；突出地塊位置核心，行政首排，高通達性等特性，放大辦公產(chǎn)品的昭示性及形象性；放大海景面，提升物業(yè)價值；南北地塊實現(xiàn)功能互通，連通為整體；物業(yè)排布避開變電站等影響；商業(yè)排布需要考慮，充分利用未來西面及南面人流價值；威脅threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，化解威脅項目東北角熙龍灣住宅及幼兒園需滿足日照要求；項目南面地塊目前規(guī)劃限為150m，以至地塊正南面或存在遮擋；建筑朝向一定角度偏轉(zhuǎn)，避開正南面地塊遮擋，放大西面及西南面海景面，提升物業(yè)價值；放大項目濱海屬性；通過建筑排布及設(shè)計，滿足日照要求，規(guī)避南面地塊遮擋、地鐵線退線、變電站問題；項目定位項目整體形象定位前海灣畔-中等規(guī)模-濱海商務(wù)綜合體寫字樓形象定位商務(wù)新名片-中心完成者公寓形象定位國際濱海人居新標桿商業(yè)配套定位滿足目標客戶對休閑商務(wù)、餐飲和生活等配套需求項目業(yè)態(tài)定位及示意圖一期：甲級寫字樓A座一期：甲級寫字樓B座二期：高端公寓商業(yè)街鋪公寓戶型分布示意圖（水平+垂直分布）A1A2B1B2C1C2產(chǎn)品類型房號面積（m2）房型公寓A1165三房兩廳A2164三房兩廳B1189三房兩廳B2192三房兩廳C1229四房兩廳C2241四房兩廳戶型排布原則：1.景觀資源最大化利用；2.根據(jù)價值最大化及面積適配原則排布戶型面積大小，保持內(nèi)部有效差異性；3.拐角單位面積適當放大，便于戶型設(shè)計；4.西側(cè)朝西單位，西側(cè)端頭存在對著對視單位，適當控制面積段。產(chǎn)品類型房號面積（m2）房型單價（萬元）單套總價（萬元）各戶型總面積（m2）面積占比套數(shù)套數(shù)占比公寓01165三房兩廳5.7941544514.37%3316.66%02164三房兩廳5.7935541214.28%3316.66%03189三房兩廳5.71077623716.46%3316.67%04192三房兩廳5.71094633616.72%3316.67%05229四房兩廳5.71305755719.39%3316.67%06241四房兩廳5.71374795320.98%3316.67%公寓戶型、面積段、總價范圍900-1400萬245.商業(yè)定位及規(guī)劃項目商業(yè)定位整體商業(yè)定位為“海濱特色國際美食休閑街”

強調(diào)生活品質(zhì)、注重身心放松，同時國際包羅各國美食：浪漫的法國大餐、地道純正的日本料理、獨特鮮美的泰國菜等，還有咖啡、甜品屋等休閑小品，是想打造一種近距離就能感受世界美食、感觸時尚氣息的現(xiàn)代休閑觀光文化、商務(wù)美食文化。精品商務(wù)配套，為都市精英提供多元服務(wù)平臺，滿足目標客戶對休閑商務(wù)、餐飲和生活等配套需求。項目商業(yè)功能分區(qū)及業(yè)態(tài)1F：銀行服務(wù)配套+商務(wù)餐飲+服務(wù)配套功能；以銀行金融、商務(wù)餐飲、休閑餐飲、酒吧飲吧、便利店為主；1F商業(yè)價值最大，節(jié)點位置引進銀行，形象展示較好；外街以特色餐飲、咖啡飲吧來定位；內(nèi)街以美食步行街進行業(yè)態(tài)定位，主要為商務(wù)餐飲、休閑餐飲為主，吸引商務(wù)人士、白領(lǐng)、休閑觀光人士消費。項目商業(yè)功能分區(qū)及業(yè)態(tài)2F：休閑餐飲功能；以休閑餐飲、世界美食、大型高檔酒樓等為主；2F的人流相對較少，為了拉動2層的人流，必須設(shè)定有特色的餐飲定位，例如世界各國的風味美食（韓國料理、意大利面、巴西烤肉等）、中式的高檔酒樓，一些休閑餐飲都是目的性較強的業(yè)態(tài)，并且這些商界需求的鋪位面積均較大。項目商業(yè)溢價策略首層街鋪面積最大化：1F：7547m2，2F：2453m2；外街鋪面積最大化：西北角商業(yè)>西南角>東北角>東南角；內(nèi)街鋪控面積及總價：進深控制13m以內(nèi)，開間4-4.5m；二層商業(yè)增加附加值：利用退臺作外擺；垂直交通增強二層人流可達性，提升商業(yè)價值；部分辦公指標保留轉(zhuǎn)化商業(yè)用途的靈活性，約900m2；結(jié)合首層商鋪面積最大化，且在滿足外街鋪面積最大化的前提下，控制內(nèi)街鋪面積及總價；二層商業(yè)利用退臺，垂直交通等方式增加附加值，保留部分辦公指標保留轉(zhuǎn)化商業(yè)用途的靈活性，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化項目商業(yè)溢價策略主流面積段控制在60m2以下，降低總價段；面積段與商業(yè)價值適當匹配，增加二層商業(yè)附加值，盡可能實現(xiàn)商業(yè)價值最大化一層商鋪面積分布圖：80-90m2鋪占比7.1%，分布在西北角商業(yè)價值最高的位置；60-80m2占比36.8%，分布在一層外街位置（除西北角外）；主流面積控制在60m2以下，60m2以下占比56.2%，分布在一層內(nèi)街鋪；二層商鋪面積分布圖：80-90m2鋪占比為2.45%；60-80m2占比24.45%，60m2以下占比73.2%，有效控制二層面積段，減低門檻增加；二層退臺增加商鋪附加值；一層商鋪面積分布圖二層商鋪面積分布圖306.設(shè)計成果及產(chǎn)品建造方案效果圖方案效果圖地下一層平面圖首層平面圖二層平面圖三層平面圖一期辦公A塔標準層平面圖一期辦公B塔標準層平面圖一期剖面圖公寓戶型平面圖（詳細，各戶型圖）二期剖面圖427.優(yōu)展區(qū)選址及設(shè)計優(yōu)展選址寶中項目營銷中心選址2種方案并行：1、在項目現(xiàn)場營銷中心正式投入使用4個月之前（即2015年5月15日前），世紀中心1號樓28層作為臨展點；2、寶中項目西北角寫字樓A座營銷中心，工程進度約2015年9月15日前達成接待區(qū)施工工程。營銷中心華僑城華寓演藝中心圖書館青少年宮熙龍灣龍光世紀中心佳兆業(yè)項目寶華站臨海站位置選擇：營銷中心選擇在寶華路與海天路十字交叉口的東南角，昭示性及進入性強，可最大化利用景觀資源優(yōu)勢海天路寶華路項目昭示性：昭示性強，便于客戶找到。交通進入性強：寶華路與海天路路網(wǎng)具備到達條件，同時擁有寶華地鐵站，便于人流和車行進入；項目的東側(cè)及南側(cè)未來工地較多，后期受施工影響較大，影響人流、車輛通達。資源最大化利用：寶華路西側(cè)為寶安中心區(qū)規(guī)劃的中央綠軸，寶華路向南可以看到濱海公園及前海灣；海天路南側(cè)為龍光大廈及熙龍灣，自寶華路進入能夠最有效利用項目資源，展示項目最大價值。營銷中心營銷中心人流主入口：需要強有力的主入口強化視覺符號，同時結(jié)合水景及藝術(shù)雕塑，增添藝術(shù)氛圍與活力；前廣場（西側(cè)和北側(cè)）：作為綠化范圍，對外展示項目的重要途徑；停車位預留位置：同時，綠色框需要預留50-60車位，作為客戶停車用途。商鋪承當營銷中心功能：由于大堂開放時間較晚，由商鋪空間承擔營銷中心的主要功能。外部平面布局：前廣場作為綠化范圍，對外展示項目特質(zhì)，同時前廣場位置預留50-60個車位；商鋪空間承當營銷中心功能（局部兩層通高）水景項目銘牌營銷中心內(nèi)部功能設(shè)置：由于公寓與寫字樓兩套團隊需共用同一個營銷中心，為此此次面積需求偏大，約1200平方米。分為展示與洽談區(qū)，辦公與簽約區(qū)和后勤保障區(qū)營銷中心總建面設(shè)置為1235平米，其中展示與洽談區(qū)675平米，辦公與簽約區(qū)380平米，后勤保障區(qū)180平米。由于公寓入市時與寫字樓時間交叉，到時兩套員工人馬需共用同一個營銷中心，為此營銷中心需求面積偏大。營銷中心效果示意營銷中心內(nèi)部動線組織：根據(jù)客戶習慣及項目價值傳遞規(guī)律，設(shè)置營銷中心動線組織，并提供室內(nèi)設(shè)計參考案例接待處區(qū)域模型樓體模型3D影音室樣板房（開放前）樣板房（開放后）樣板房洽談區(qū)/VIP室洽談區(qū)/VIP室客戶上門客戶離開客戶離開接待處模型區(qū)洽談區(qū)看樓動線外部動線組織：三棟塔樓樣板房看樓動線，配合大堂開放效果，圍墻包裝、導示設(shè)計和園林景觀，多觸點提升客戶體驗感北塔樓（寫字樓B座）看樓動線：營銷中心—A座大堂—外部看樓通道—寫字樓B座大堂--臨時電梯--樣板房。（紫色虛線）北塔樓（寫字樓A座）看樓動線：營銷中心—A座大堂---候梯廳---臨時電梯---樣板房。（主要為內(nèi)部動線）南塔樓（公寓）看樓動線：北塔營銷中心—乘坐看樓電瓶車---經(jīng)過項目內(nèi)部商業(yè)街（南北向中軸通道，如紅色箭頭所示）---南塔（公寓）入戶大堂—臨時電梯—架空層園林—會所及泳池---樣板房。寫字樓A座看樓動線B座及公寓看樓動線園林景觀優(yōu)展區(qū)重要節(jié)點：在于前廣場、主入口、大堂展示、看樓通道、園林、架空層、會所等節(jié)點，強化項目高端調(diào)性開放時序及范圍示意：優(yōu)展區(qū)分兩期開放。一期優(yōu)展：首次開放：營銷中心及展示區(qū)景觀；二次開放：寫字樓B座4F清水樣板房，大堂及5F精裝樣板房；三次開放：開放北塔A座大堂及樣板房；二期優(yōu)展：開放通往南塔的南北向通道園林景觀、南塔公寓大堂及精裝樣板房。開放時序及范圍圖園林重要節(jié)點樣板房（寫字樓）北塔寫字樓B座：樓層選擇及面積需求：選在4F設(shè)置整層清水樣板房（約1425m2），5F設(shè)置半層精裝樣板房（750m2）及半層清水樣板房（750m2）；樓層選擇：為促進項目銷售，快速向客戶展示樣板房空間，寫字樓B座樣板房選在4F設(shè)置整層清水樣板房，5F設(shè)置半層精裝樣板房及半層清水樣板房；寫字樓A座樣板房選擇高樓層（20F），充分發(fā)揮高度景觀展示優(yōu)勢北塔寫字樓A座：樓層選擇及面積需求：北塔寫字樓A座20F整層2000m2，半層精裝樣板房和半層清水樣板房，精裝樣板房面積為1000m2，清水樣板房為1000m2。樣板房（寫字樓）設(shè)置要點（清水區(qū)，即交樓標準展示區(qū)）電梯廳、衛(wèi)生間和公共走道：按照交樓標準施工，銷售期內(nèi)增加綠植擺放。走道隔墻：公共區(qū)域與辦公區(qū)的隔墻不施工，地面劃線示意即可，為有效增加空間尺度闊綽感。辦公區(qū)域：主要依照交樓標準施工，不設(shè)分戶墻，增加天花，柱子抹灰刷白，進行包裝；增加室內(nèi)燈盤照明；地面鋪設(shè)地毯；增加創(chuàng)意小品。公共走道電梯廳衛(wèi)生間走道隔墻辦公區(qū)域樣板房（寫字樓）設(shè)置要點（精裝區(qū)）開放式辦公區(qū)總裁辦公室會議室前臺小型會客區(qū)關(guān)鍵詞：大空間、大尺度、使用率、物超所值；精裝區(qū)樣板房采用無隔斷設(shè)計，體現(xiàn)辦公空間尺度感；公共展示家具盡量靠中間擺放，預留挨著幕墻邊的走道；整體裝飾物品適量，避免太多顯得太擁擠，空間感體現(xiàn)不出來。樣板房（公寓）樓層選擇：由于工程進度原因，公寓精裝樣板房分兩批次開放，低區(qū)5F精裝樣板房和清水樣板房先開放，配合銷售展示條件。隨著項目持續(xù)熱銷，后續(xù)開放高區(qū)20F精裝樣板房和清水樣板房，實現(xiàn)景觀最大化南塔公寓樓層選擇及面積需求：低區(qū)5F：西面01戶型（160m2）超交樓標準精裝、西南03戶型（180m2）超交樓標準精裝，東面端頭位05戶型（230m2）交樓標準裝修；高區(qū)20F：西面02戶型（160m2）交樓標準裝修、西南04戶型（180m2）交樓標準裝修，東面端頭位06戶型（230m2）超交樓標準裝修，高低區(qū)共六套，滿足客戶的看房體驗。樣板房（公寓）設(shè)計原則：面向城市傳統(tǒng)型豪宅客戶及城市知富新貴，樣板房設(shè)計需與客戶品位及喜好匹配，沉穩(wěn)/莊重/居家風格，增加豪宅元素符號，增強視覺沖擊，讓客戶一眼順心。裝修標準采用約3000元/㎡。方向1：歐式風格方向2：現(xiàn)代風格客戶設(shè)定：城市傳統(tǒng)型豪宅客戶，及城市知富新貴；展示設(shè)計原則：原則1：與客戶品味和喜好相匹配，沉穩(wěn)/莊重/居家，潮汕客戶的特殊需求：尺度、采光、風水偏好；原則2：客戶一眼傾心、視覺沖擊的，增加典型的豪宅元素符號，嫁接奢侈品元素名家，大師打造樣板房；優(yōu)展專項計劃任務(wù)名稱工期開始時間完成時間A棟辦公銷售大廳毛胚移交3個工作日2015年7月29日2015年7月31日A棟客戶接待中心裝修施工、B棟4F清水樣板房45個工作日2015年7月31日2015年9月15日A棟辦公銷售大廳精裝修施工90個工作日2015年8月3日2015年10月31日B棟辦公樓4層樣板房毛胚移交1個工作日2015年8月19日2015年8月19日B棟辦公樓樣板房精裝修施工73個工作日2015年8月20日2015年10月31日室外展示區(qū)園建施工80個工作日2015年8月5日2015年10月23日室內(nèi)軟裝部品擺設(shè)9個工作日2015年10月22日2015年10月30日保潔衛(wèi)生2個工作日2015年10月29日2015年10月30日首期展示區(qū)開放2個工作日2015年10月30日2015年10月31日5610.項目開發(fā)計劃運營圖里程碑計劃項目名稱分期樓棟地下層數(shù)地上層數(shù)工程規(guī)劃許可證施工許可證土方及支護總包底板開工正負零優(yōu)展區(qū)完成主體達到預售條件預售證開盤主體結(jié)構(gòu)封頂外架拆除竣驗備案集中入伙寶中項目一期B辦公3242015-1-102015-1-202014-9-262015-4-212015-6-302015-10-302015-10-142015-10-202015-10-252016-1-122016-11-202017-3-302017-4-30寶中項目一期A辦