地鐵地下物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

地鐵地下物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估地鐵地下商業(yè)物業(yè)是地鐵工程建設(shè)的副產(chǎn)品，因此不須要計(jì)算這些物業(yè)的投資額，假如不對(duì)這些物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估并入帳的話，這些物業(yè)的投資成本可以暫時(shí)不考慮，這樣，計(jì)算其經(jīng)濟(jì)效益就相對(duì)簡(jiǎn)單了。以下按站廳商業(yè)物業(yè)、地鐵商業(yè)街兩種類型分別計(jì)算。.站廳商業(yè)物業(yè)包括所有站點(diǎn)的零星物業(yè)與大劇院站、會(huì)展中心站、世界之窗站三個(gè)站廳物業(yè)，共計(jì)4977平米。1投資額裝修費(fèi)根據(jù)地鐵公司提供的數(shù)據(jù)，站廳裝修費(fèi)平均為每平米2000元。裝修費(fèi)總額為（717+960平米+1800平米+1500平米）*2000元/平米=995.4萬(wàn)元。開(kāi)辦費(fèi)包括工資、辦公費(fèi)、咨詢費(fèi)和招商宣傳費(fèi)等，大致為93萬(wàn)元。投資額小計(jì)：1088.4萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)收入開(kāi)業(yè)第一年?duì)I業(yè)收入包括租金收入、管理費(fèi)收入含公共水電費(fèi)收入二項(xiàng)，租金按估計(jì)價(jià)格計(jì)算，零星網(wǎng)點(diǎn)租金按捆綁價(jià)格計(jì)，管理費(fèi)按市內(nèi)

大型商場(chǎng)費(fèi)用水平計(jì)算，出租率為估計(jì)值，具體計(jì)算如下:站廳商業(yè)物業(yè)營(yíng)業(yè)情況預(yù)計(jì)站點(diǎn)面積（平米）預(yù)計(jì)租金（元/平米）管理費(fèi)收入（元/平米）年出租率年?duì)I業(yè)收入（萬(wàn)元）大劇院站96030035100%385.9會(huì)展中心180030035100%723.6世界之窗150030035100%603零星網(wǎng)點(diǎn)71736035100%339.9小計(jì)2052.4開(kāi)業(yè)之后二至四年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)根據(jù)深圳地鐵第二期工程建設(shè)計(jì)劃，二期工程將在2008年前后建成通車，因此，在此前,地鐵客流量將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。地鐵商業(yè)也預(yù)期呈穩(wěn)定發(fā)展的勢(shì)頭，商鋪出租率可達(dá)到100%，其租金價(jià)格按年增4%計(jì)收，但管理費(fèi)不變。第二年收入第三年收入第四年收入小計(jì)2096萬(wàn)元2173萬(wàn)元2252萬(wàn)元6521萬(wàn)元前四年?duì)I業(yè)收入合計(jì)2052萬(wàn)元+6521萬(wàn)元=8573萬(wàn)元。

營(yíng)業(yè)支出包括經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、物業(yè)管理外包（地鐵運(yùn)營(yíng)公司）管理費(fèi)用，見(jiàn)表:序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總費(fèi)用比例（%）人工費(fèi)定崗10人，其中行政部2人、經(jīng)營(yíng)處2人、財(cái)務(wù)處2人、管理處4人。(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)84.67萬(wàn)元/年39.39%(1)員工工資工資標(biāo)準(zhǔn)3800元/人?月月工資標(biāo)準(zhǔn)*10*123800X10X12=456,00045.6萬(wàn)元/年(2)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資的44.5%（醫(yī)療8%、工傷1.5%、養(yǎng)老21%、待業(yè)1%、住房13%）。月工資標(biāo)準(zhǔn)又44.5%*人數(shù)X123800X44.5%X10X12=202,92020.9萬(wàn)元/年(3)福利基金工資的2%3800X2%X10X12=9,1200.9萬(wàn)元/年(4)工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%3800X2%X10X12=9,1209,120元/年(5)教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%3800X1.5%X10X12=6,8400.6萬(wàn)元/年(6)加班費(fèi)人均月加班3天計(jì)、每月按22天計(jì)日工資X2X加班天數(shù)X10X123800彳22X2X3X10X12=124,363.6812.4萬(wàn)元/年(7)住房補(bǔ)貼按人均8m2,租金標(biāo)準(zhǔn)40元/m2?月人均面積X租金標(biāo)準(zhǔn)又人數(shù)X128X40X10X12=38,4003.8萬(wàn)元/年二辦公費(fèi)管理人員10人計(jì)(1)+(2)+(3)+(4)+(5)1.2萬(wàn)元/年6.02%(1)交通通訊費(fèi)1）辦公用車1輛X3000元/月2）差旅'市內(nèi)交通100元/人?月3）通訊手機(jī)10部X300元/人?月座機(jī)10部X300元/部,月三項(xiàng)相加X(jué)12：[3,000+100X10+(300X10+300X10)]X12=55,2005.5萬(wàn)元/年(2)低值消耗品人均50元/月50X10X12=6,0000.6萬(wàn)元/年

(3)辦公水電費(fèi)人均30元/月30X10X12=3,6000.36萬(wàn)元/年(4)業(yè)務(wù)費(fèi)人均200元/月200X10X12=24,0002.4萬(wàn)元/年(5)辦公固定資產(chǎn)折舊費(fèi)電子產(chǎn)品10萬(wàn)元、汽車20萬(wàn)元其它辦公固定資產(chǎn)為5萬(wàn)10萬(wàn)元X0.18=18000(20+5萬(wàn)元X0.09=22,5004,05萬(wàn)元/年三不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一至二項(xiàng)之和的5%計(jì)算(846,763.68+129,300) X5%=48,803.184.8元萬(wàn)/年2.27%四其他管理費(fèi)二至三項(xiàng)之和的5%計(jì)算(129,300+48,803.180 )X5%=8,905.160.89萬(wàn)元/年0.41%五、固定資產(chǎn)折舊機(jī)電設(shè)備按10年折舊六無(wú)形資產(chǎn)攤銷裝修費(fèi)按10年攤銷，開(kāi)辦費(fèi)按5年攤銷。995.4萬(wàn)元X0.09=895,86092.75萬(wàn)元X0.18=166,950106.2元/年49.44%七維修費(fèi)按五、六兩項(xiàng)的5%計(jì)算1,062,810X5%=53,140.55.3萬(wàn)元/年2.47%八合計(jì)214.9萬(wàn)元/年100%物業(yè)管理外包費(fèi)、公共水電費(fèi)及空調(diào)費(fèi)外包項(xiàng)目包括清潔、保安、室內(nèi)綠化、日常維修等，根據(jù)深圳市商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，外包項(xiàng)目加公共水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)，每月開(kāi)支以高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)約為每平米25元，該項(xiàng)支出全年為：25元*4260平米*12=127.8萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)支出合計(jì)全年共支出214.9+127,8萬(wàn)元，計(jì)342.7萬(wàn)元。利潤(rùn)額（單位：萬(wàn)元）第一年第二年第三年第四年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入20522096217322528573萬(wàn)減:#營(yíng)業(yè)稅5%102.6104.8108.7112.6428.7#房產(chǎn)稅12%246.2251.5260.8270.2102.9#經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)214.9214.9214.9214.9859.6#物業(yè)管理外包及水電費(fèi)127.8127.8127.8127.8511.2利潤(rùn)額1575.413971460.81526.55959.32.地下商業(yè)街（商城）投資額裝修?崗會(huì)間地下商業(yè)街，10800平米*500元=540萬(wàn)元?市民中心地下商城，3110平米*2000元=622萬(wàn)元小計(jì)：1162萬(wàn)元設(shè)備投資?崗會(huì)間地下商業(yè)街給排水設(shè)備綜合單價(jià)50元平米，計(jì)54萬(wàn)元空調(diào)設(shè)備及安裝綜合單價(jià)300元平米，計(jì)324萬(wàn)元強(qiáng)電設(shè)備及安裝綜合單價(jià)60元平米，計(jì)64.8萬(wàn)元弱電設(shè)備及安裝綜合單價(jià)65元平米，計(jì)70.2萬(wàn)元小計(jì)475萬(wàn)元?市民中心地下商城，260萬(wàn)元（地鐵公司預(yù)算數(shù)）?設(shè)備投資合計(jì)735萬(wàn)元。.3開(kāi)辦費(fèi)包括分?jǐn)倖T工工資、咨詢費(fèi)及宣傳費(fèi)等，估計(jì)為257萬(wàn)元。.4投資額1162萬(wàn)+475萬(wàn)+257萬(wàn)=1894萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)收入崗會(huì)區(qū)間、市民中心站兩處物業(yè)，按照整體出租模式計(jì)算，崗會(huì)區(qū)間商業(yè)街的租金價(jià)格約在60元左右，租金近三年年增長(zhǎng)率按照7%計(jì)（緊鄰深圳市未來(lái)的CBD，存在較大漲升空間），市民中心商場(chǎng)租金價(jià)格約定在70元左右，租金增長(zhǎng)率為5%（通往深圳未來(lái)城市客廳，又是深圳的地理中心，位置極佳，只是商業(yè)氣氛不足）那么兩處物業(yè)第一年的租金收入分別是，崗會(huì)間商業(yè)街10800平米*60元/月*12=778萬(wàn)元市民中心商城3110平米*70元/月*12=261.2萬(wàn)元兩處物業(yè)的第一年租金收入小計(jì)1039.2萬(wàn)元。第二至第四年的租金收入情況是:第二年第三年第四年小計(jì)1106.72萬(wàn)元1178萬(wàn)元1254.7萬(wàn)元3539.42萬(wàn)元前四年租金收入總計(jì)：4578.62萬(wàn)元。包租模式一般不再有管理費(fèi)收入，所以租金收入就是總收入。注：如果按照分散出租的模式，估計(jì)崗會(huì)區(qū)間地下商業(yè)街的租金均價(jià)可達(dá)到100元左右，市民中心商城可達(dá)到110元左右，但是考慮到市場(chǎng)承接的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此在計(jì)算中只考慮了大包租的經(jīng)營(yíng)模式。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用分?jǐn)偼顿Y費(fèi)用和開(kāi)辦費(fèi)及修理費(fèi)，每年為323.1萬(wàn)元。由于整體出租模式的管理比較簡(jiǎn)單，利用管理站廳商業(yè)的人力資源和管理資源就可以行使管理職能，不需要另外增加人工和辦公成本。利潤(rùn)額（單位：萬(wàn)元）第一年第二年第三年第四年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入10391106.7117812544578.6減：#營(yíng)業(yè)稅5