碧桂園泰安青春創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目定案-投資管理中心匯報(bào)

山東省泰安市青春創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目

定案評(píng)審意見(jiàn)情況補(bǔ)充1：地價(jià)情況青春創(chuàng)業(yè)園近期掛牌2宗商住用地，起始價(jià)70萬(wàn)元/畝。2013-4、2013-5號(hào)地塊競(jìng)買(mǎi)人須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)70萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)700容積率1.570萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)656容積率1.6目標(biāo)地塊報(bào)價(jià)60萬(wàn)元/畝，須用外資，加上結(jié)匯利息為63萬(wàn)元/畝，比周邊便宜7萬(wàn)元/畝。如用內(nèi)資則地價(jià)為80萬(wàn)元/畝，相比周邊無(wú)優(yōu)勢(shì)。

目標(biāo)地塊位于城市西部的青春創(chuàng)業(yè)園。該園區(qū)2006年經(jīng)省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，核定名稱(chēng)為“山東岱岳工業(yè)園區(qū)”，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興工業(yè)，逐步形成機(jī)械裝備制造、新材料、新能源和高新技術(shù)四大產(chǎn)業(yè)。目標(biāo)地塊處于工業(yè)區(qū)，認(rèn)可度會(huì)打折扣。從城區(qū)到地塊走泰山大街，需跨過(guò)一道鐵路，下穿三個(gè)橋梁，增加距離感。

二期一期三期四期G3京臺(tái)高速管委會(huì)泰山大街現(xiàn)狀唯一進(jìn)城大路,工業(yè)園區(qū)泰肥鐵路立交橋高速高架橋鐵路跨線(xiàn)橋`高鐵高架橋高鐵站情況補(bǔ)充2：區(qū)位交通情況情況補(bǔ)充3：當(dāng)?shù)貏e墅供應(yīng)量并不小，開(kāi)發(fā)品質(zhì)不低根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研報(bào)告：泰安市目前有7個(gè)別墅項(xiàng)目在售，5個(gè)項(xiàng)目待售；在售加待售項(xiàng)目別墅總套數(shù)774套；雙拼（毛坯）均價(jià)11000元/平米，聯(lián)排均價(jià)9000元/平米.當(dāng)?shù)馗叨藙e墅盤(pán)展示情況補(bǔ)充3：當(dāng)?shù)貏e墅供應(yīng)量并不小，開(kāi)發(fā)品質(zhì)不低當(dāng)?shù)馗叨藙e墅盤(pán)展示根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研報(bào)告：泰安市目前有7個(gè)別墅項(xiàng)目在售，5個(gè)項(xiàng)目待售；在售加待售項(xiàng)目別墅總套數(shù)774套；雙拼（毛坯）均價(jià)11000元/平米，聯(lián)排均價(jià)9000元/平米.二期一期三期四期泰肥鐵路有噪聲影響G3京臺(tái)高速鐵路跨線(xiàn)橋750米650米1.3公里1.6公里廢渣填埋場(chǎng)泰安中科垃圾焚燒發(fā)電廠(chǎng)情況補(bǔ)充4：周邊不利因素工業(yè)園區(qū)地塊南側(cè)有一條鐵路，距離首期地塊750米，噪音比較明顯。地塊西南側(cè)有一座垃圾焚燒發(fā)電廠(chǎng)，距離首期地塊1.6公里，地塊居高臨下，煙囪非常明顯，可能對(duì)銷(xiāo)售有影響。二期一期三期四期新104國(guó)道（規(guī)劃）110kV高壓線(xiàn)泰安監(jiān)獄（在建）大片墳地情況補(bǔ)充4：周邊不利因素四期地塊西北側(cè)緊鄰在建的泰安監(jiān)獄，距離首期地塊直線(xiàn)距離2公里，監(jiān)獄建筑較高，于地塊內(nèi)可望見(jiàn)，可能對(duì)客戶(hù)心理造成不良影響。三、四期地塊有1條110kV高壓線(xiàn)斜穿過(guò)，建議用地紅線(xiàn)后退，剔除邊角地。一期地塊內(nèi)尚存大片墳地未拆遷，還有部分緊鄰一期紅線(xiàn)，建議在一期掛牌前全部清理。投資管理中心評(píng)審意見(jiàn)

結(jié)合泰安市市場(chǎng)情況、項(xiàng)目區(qū)位交通條件和周邊情況，我中心建議謹(jǐn)慎推進(jìn)該項(xiàng)目。

另外需請(qǐng)關(guān)注以下幾個(gè)問(wèn)題：二期一期四期一、三期大部分為建設(shè)用地，二期用地以一般農(nóng)地、林地為主，包含少量園地，四期以建設(shè)用地為主，包含少量園地。建議督促政府盡快完成勘察定界工作，明確各期用地范圍內(nèi)各地類(lèi)的數(shù)量，并要求其全部調(diào)整為建設(shè)用地，短期不能調(diào)整的建議劃出用地范圍。城規(guī)不符合的也應(yīng)該盡快完成調(diào)整。三期一、盡快完成用地規(guī)劃調(diào)整并確保凈地掛牌投資管理中心評(píng)審意見(jiàn)二、建議不使用外資，如使用外資需考慮其對(duì)成就共享的影響根據(jù)近期外資使用計(jì)劃會(huì)議精神，對(duì)未定案的項(xiàng)目應(yīng)按以下操作：1、盡量不用外資；2、如必須用外資，地價(jià)必須比周邊土地價(jià)格有5%以上的優(yōu)惠；3、對(duì)使用外資取得土地的項(xiàng)目，在計(jì)算利潤(rùn)和成就共享時(shí)將對(duì)土地成本按1.05倍計(jì)算。三、建議與政府書(shū)面約定降低預(yù)售條件，免除預(yù)售款監(jiān)管；爭(zhēng)取摘牌后即動(dòng)工按成就共享方案12月上旬才能開(kāi)盤(pán)，按照北方項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)如開(kāi)盤(pán)時(shí)間晚于10月上旬則樹(shù)木綠化衰落可能無(wú)法完美開(kāi)放，影響首期銷(xiāo)售效果。為提前開(kāi)盤(pán)時(shí)間，建議與政府書(shū)面約定：(1)、不嚴(yán)格執(zhí)行地方規(guī)定，所有住宅建筑達(dá)到±0.00即可辦理預(yù)售;(2)、摘牌后即可辦理開(kāi)工報(bào)建手續(xù)，不受外資備案進(jìn)度影響;(3)、預(yù)售辦理不受外資