萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管制的感悟1

萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理的感悟1萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理的感悟——工程、物管篇萬達(dá)集團(tuán)從進(jìn)入商業(yè)地長(zhǎng)行業(yè)以來經(jīng)歷過風(fēng)風(fēng)雨雨，從第一代的單體建筑：長(zhǎng)春、南昌、長(zhǎng)沙萬達(dá)廣場(chǎng)，第二代的武漢、南寧、哈爾濱、天津萬達(dá)廣場(chǎng)，到第三代的北京、上海、寧波、哈爾濱、成都、西安萬達(dá)廣場(chǎng)。從產(chǎn)權(quán)式商鋪到租賃式商鋪其中的坎坷和艱辛是其它非萬達(dá)人難以理解的。但通過萬達(dá)人堅(jiān)持不懈的努力和拼搏，現(xiàn)在終于在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展現(xiàn)出萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭地位和雄厚的實(shí)力。第三代萬達(dá)廣場(chǎng)的興起，打破多年商業(yè)業(yè)態(tài)單一的局面，從單一的商業(yè)購物，到目前的集酒店、寫字樓、景觀花園、大型停車場(chǎng)、購物中心、公寓、娛樂為一體的建筑群為顧客提供一個(gè)一站式的購物休閑環(huán)境和新型的消費(fèi)模式。短短的幾年時(shí)間取得這樣的成績(jī)，在國(guó)內(nèi)是絕無僅有的，充分體現(xiàn)萬達(dá)的速度和進(jìn)去精神。但萬達(dá)人對(duì)這些沒有滿足，依然在董事長(zhǎng)的帶來下，繼續(xù)探索，尋求第四代、第五代萬達(dá)廣場(chǎng)的模式。支持這種可持續(xù)發(fā)展精神的核心在于管理，只有尋求更新、更科學(xué)、更先進(jìn)的管理模式才能為萬達(dá)在行業(yè)中始終處于領(lǐng)先地位提供足夠的動(dòng)力。萬達(dá)的商業(yè)管理是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心，通過商業(yè)管理提高廣場(chǎng)的整體業(yè)績(jī)，使萬達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)達(dá)到保值增值的目標(biāo)。一般的商業(yè)管理是多方面的，其中包括：營(yíng)運(yùn)管理、企劃管理、消防安全管理、保潔管理、工程管理、人事管理、檔案管理、財(cái)務(wù)管理、公共關(guān)系管理等多方面。它們之間是相互關(guān)聯(lián)、密不可分，是一

個(gè)不可分割的管理系統(tǒng)。而萬達(dá)的商業(yè)管理又在其基礎(chǔ)上結(jié)合自身快速發(fā)展的特點(diǎn)，發(fā)展出自己獨(dú)特的商業(yè)管理模式。項(xiàng)目建設(shè)分為立項(xiàng)、選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工開業(yè)、經(jīng)營(yíng)幾個(gè)階段，不同階段商業(yè)管理參與的角度和重點(diǎn)不同。萬達(dá)的商業(yè)管理在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就開始介入其中，在融合其它已開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)的寶貴經(jīng)驗(yàn)后，萬達(dá)人借鑒其它國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，成功的建設(shè)如：上海、北京、寧波等第三代萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，從目前的經(jīng)營(yíng)效果看很成功。項(xiàng)目選址要考慮多方面因素，對(duì)此集團(tuán)發(fā)展部已制定詳細(xì)的選址流程，其中選址的重點(diǎn)是考慮交通、周邊人口密度、消費(fèi)能力、政府態(tài)度、周邊商業(yè)環(huán)境、政府發(fā)展規(guī)劃等方面的問題。選址確定后開始進(jìn)入規(guī)劃階段，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃要注意與周邊城區(qū)的協(xié)調(diào)性，任何項(xiàng)目都不可能脫離城市而存在。城市規(guī)劃是城市建設(shè)指南，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功首先就必須根植與城市發(fā)展的基礎(chǔ)上。在開發(fā)、建設(shè)過程中必須服從城市的整體規(guī)劃布局，使項(xiàng)目成為城市功能的有益補(bǔ)充。我們?nèi)f達(dá)的優(yōu)勢(shì)是有一個(gè)實(shí)力強(qiáng)勁的規(guī)劃研究院，能夠根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展目標(biāo)，和城市發(fā)展規(guī)劃成功設(shè)計(jì)出一些個(gè)性突并鮮明的項(xiàng)目，比如：寧波、上海、北京等。其中寧波項(xiàng)目在建設(shè)初期項(xiàng)目處于城市的邊緣，開發(fā)前還是農(nóng)民的菜地，可是集團(tuán)根據(jù)寧波城市發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)刂苓叚h(huán)境及時(shí)把握住機(jī)會(huì)，成功開發(fā)極具商業(yè)規(guī)模的寧波萬達(dá)廣場(chǎng)。在設(shè)計(jì)階段，商業(yè)管理人員的介入是極其重要，這個(gè)階段從商業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理角度提出的建議，可以使項(xiàng)目在硬件方面更適合商業(yè)營(yíng)

運(yùn)、更適合商業(yè)管理、也更適合商業(yè)項(xiàng)目的租金增值。比如：某第三代項(xiàng)目沿河餐飲區(qū)一層一商鋪原設(shè)計(jì)沿街處是實(shí)墻，沒有通透性，而此商鋪的規(guī)劃定位為咖啡酒吧，對(duì)酒吧的經(jīng)營(yíng)來說沿街具有通透性將極大提高該商鋪的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)和視覺空間，會(huì)對(duì)來此消費(fèi)的顧客有較強(qiáng)吸引力，因此商管公司領(lǐng)導(dǎo)提出把實(shí)墻改為落地玻璃窗，設(shè)計(jì)調(diào)整后該商鋪吸引很多商戶，租金有較大成度提高；哈爾濱二期項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)借鑒其它已開業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，提出在步行街與主力店交界處加裝防盜卷簾，避免因營(yíng)業(yè)時(shí)間不同而產(chǎn)生的在交接處設(shè)立值班崗位的問題，節(jié)約人力成本；某三代寫字樓項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)電容量考慮較小，沒有考慮后期的業(yè)態(tài)調(diào)整，商管工程人員在審圖時(shí)提出適當(dāng)建議，建議電容量進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的容量適合后期商鋪的分并鋪和業(yè)態(tài)調(diào)整等變化，開業(yè)后隨著商鋪調(diào)整，容量進(jìn)行調(diào)整的商鋪?zhàn)饨鹚矫黠@比容量沒調(diào)整的商鋪上升幅度大。實(shí)際上項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)圖是否適合項(xiàng)目的后期發(fā)展，直接影響后期商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的難易程度，因此在設(shè)計(jì)階段，商管就應(yīng)該投入較大經(jīng)歷介入設(shè)計(jì)，分別從商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備、建筑材料、門頭、燈光照度、廣告位、停車場(chǎng)車位、交通組織、客流動(dòng)線、管理界面等多方面提出適合未來商業(yè)發(fā)展的建議。設(shè)計(jì)階段當(dāng)有深化設(shè)計(jì)需要時(shí)，時(shí)間可以適當(dāng)延長(zhǎng)，俗話說“磨刀不誤砍柴工”過于強(qiáng)調(diào)速度會(huì)造成后期的很多硬傷，無法在后期進(jìn)行改造，而且有些問題就是可以改造費(fèi)用也是很高，并直接對(duì)經(jīng)營(yíng)和租金收取造成很大影響，讓后期的商業(yè)管理極其被動(dòng)，對(duì)萬達(dá)品牌也會(huì)造成一定影響。例如：某第三代廣場(chǎng)的車庫入口堆積門設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮非機(jī)動(dòng)車和人員通過，在后期管理中經(jīng)常出現(xiàn)非機(jī)動(dòng)車和人員無法進(jìn)入停車場(chǎng)的情況；部分廣場(chǎng)垃圾房和衛(wèi)生間沒設(shè)排風(fēng)，

夏季時(shí)氣味滲透到商鋪，引起商戶投訴，并有拒繳租金和物管費(fèi)的情況發(fā)生，雖然透過營(yíng)運(yùn)和工程人員的解釋和說服最后繳納相應(yīng)費(fèi)用，但對(duì)商戶的不良影響已經(jīng)產(chǎn)生，消除這種影響會(huì)比產(chǎn)生影響困難百倍。因此，在設(shè)計(jì)階段負(fù)責(zé)招商營(yíng)運(yùn)、工程、物管的三個(gè)部門人員要參與其中，充分對(duì)政府配套設(shè)施和當(dāng)?shù)卣母鞣N法律法規(guī)以及城市人口交通等影響后期經(jīng)營(yíng)的因素進(jìn)行調(diào)研，在此基礎(chǔ)上提出對(duì)設(shè)計(jì)的改進(jìn)建議，這種改進(jìn)建議應(yīng)隨招商的調(diào)整貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)和施工階段，并且提出的建議要有一定的前瞻性和可適應(yīng)性，避免對(duì)施工工期和成本造成較大影響。施工階段商業(yè)管理的主要工作是公司的組建和培訓(xùn)，這個(gè)階段工作比較重要的依然是工程和招商。工程部門的主要工作如下：1、介入工程施工，對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)管，保證按照設(shè)計(jì)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，對(duì)防水、道路回填、隱蔽工程等重點(diǎn)或易產(chǎn)生質(zhì)量通病的環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，并提示項(xiàng)目關(guān)注這些易出現(xiàn)問題的工序，同時(shí)熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況，為招商業(yè)態(tài)調(diào)整提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，支持招商進(jìn)行更準(zhǔn)確的規(guī)劃定位；2、建立與項(xiàng)目公司的良好溝通機(jī)制，使項(xiàng)目能理解商管提出建議的重要性，利于問題的解決。3、通過項(xiàng)目公司接洽熟悉政府各職能部門，共享項(xiàng)目資源，

為開業(yè)及正常運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)；4、審核步行街商戶裝修圖紙，并與項(xiàng)目公司溝通，保證商鋪裝修與現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際條件相適應(yīng)。5、借助施工階段與公司內(nèi)部加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，為正常經(jīng)營(yíng)期間的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第三代廣場(chǎng)在開業(yè)后進(jìn)入穩(wěn)場(chǎng)、旺場(chǎng)階段正常經(jīng)營(yíng)階段，這個(gè)階段一切以經(jīng)營(yíng)為主，工程、物管都要以經(jīng)營(yíng)為中心，只有經(jīng)營(yíng)好，企業(yè)才有發(fā)展，目前萬達(dá)的工程、物業(yè)管理雖然有一套自己的管理和運(yùn)行模式，但與國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)項(xiàng)目的工程、物管管理還有很大差距，需要我們認(rèn)真思考和學(xué)習(xí)。在今后應(yīng)在以下幾方面進(jìn)行加強(qiáng)：1、增強(qiáng)一切為顧客、一切為經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，支持營(yíng)運(yùn)的工作，做到對(duì)營(yíng)運(yùn)的補(bǔ)位和支持。2、學(xué)會(huì)找差距、要立足于行業(yè)學(xué)習(xí)別人的先進(jìn)管理理念、看未來，有遠(yuǎn)見。3、提高工作標(biāo)準(zhǔn)，提升工作品質(zhì)，一切從細(xì)節(jié)處入手。針對(duì)以上三點(diǎn)，在工程、物管兩方面需要采取措施改變自身的不足，提高管理水平，更好的支持經(jīng)營(yíng)。工程管理方面需要從以下幾點(diǎn)著手：

1、提高服務(wù)意識(shí)，樹立大營(yíng)運(yùn)的概念，從員工開始通過公司、部門、班組三級(jí)培訓(xùn)的方式，通過實(shí)例和討論，在思想上改變觀念，讓員工知道沒有顧客、沒有經(jīng)營(yíng)、沒有效益，工程、物管做的再出色也是沒有意義的。萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)全過程精細(xì)化管理及案

例解析8【南京】萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)全過程精細(xì)化管理及案例解析培訓(xùn)（3月28日）經(jīng)驗(yàn)分享：100座萬達(dá)廣場(chǎng)完美經(jīng)營(yíng)20個(gè)核心武器解密【課程價(jià)值】1、實(shí)戰(zhàn)專家現(xiàn)身說法，解析萬達(dá)商業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)與得失教訓(xùn);2、豐富實(shí)用的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工具模板，快速引入企業(yè)

內(nèi)部，即學(xué)即用，提高效率;3、全面解析萬達(dá)商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)（經(jīng)營(yíng)調(diào)整、市場(chǎng)推廣、日常管理、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新等）4、主講專家?guī)ш?duì)現(xiàn)場(chǎng)考察講解+課程全案例解析+學(xué)員項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)輔導(dǎo)，全程破解商業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐難題。【2014年12月在廣州舉辦1期】【專家導(dǎo)師】中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)型專家、著名學(xué)者，萬達(dá)購物中心經(jīng)營(yíng)管理體系奠基人，曾任職大連萬達(dá)集團(tuán)高管，萬達(dá)商管集團(tuán)總部南方區(qū)域副總，操盤華東、華南20多座萬達(dá)廣場(chǎng)，建立全球最大的購物中心經(jīng)營(yíng)管理體系和中國(guó)最大的商業(yè)品牌資源庫。2012年涉足咨詢服務(wù)行業(yè)，至今累計(jì)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)300多家，培訓(xùn)各地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)高管學(xué)員約3000名，給綠地集團(tuán)、富力集團(tuán)、中建地產(chǎn)等行業(yè)著名企業(yè)進(jìn)行過咨詢及培訓(xùn)服務(wù)，同時(shí)兼任多家地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)顧問。【課程對(duì)象】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、商業(yè)管理公司高管及中層干部【培訓(xùn)內(nèi)容】一、國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀1、中國(guó)3次城市化與商業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)史

2、商業(yè)項(xiàng)目形態(tài)及分類3、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的失敗原因二、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)軌跡模型及基礎(chǔ)武器1、商業(yè)項(xiàng)目前10年經(jīng)營(yíng)發(fā)展軌跡2、萬達(dá)經(jīng)營(yíng)大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)武器：客流系統(tǒng)3、萬達(dá)經(jīng)營(yíng)大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)武器：銷售系統(tǒng)4、萬達(dá)廣場(chǎng)管理班子業(yè)績(jī)考核武器：5大參數(shù)5、萬達(dá)廣場(chǎng)商戶整體經(jīng)營(yíng)評(píng)判武器：月報(bào)及月度經(jīng)營(yíng)例會(huì)三、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)核心理論與創(chuàng)新1、國(guó)內(nèi)主流商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)系統(tǒng)概況2、萬達(dá)經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)2014創(chuàng)新武器：客銷度3、萬達(dá)經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)2014創(chuàng)新武器：溢租率4、萬達(dá)經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)2014創(chuàng)新武器：適配值四、商業(yè)項(xiàng)目培育期經(jīng)營(yíng)調(diào)整管理1、萬達(dá)廣場(chǎng)的失敗案例與救場(chǎng)過程2、萬達(dá)招商調(diào)整的頂層資源：品牌庫3、萬達(dá)經(jīng)營(yíng)調(diào)整的鐵血大綱：年度策略

4、萬達(dá)經(jīng)營(yíng)調(diào)整的日常法寶：資產(chǎn)管理平臺(tái)與季度調(diào)整方案5、萬達(dá)租金升級(jí)的第一憲法：租賃決策文件五、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期市場(chǎng)推廣解析1、萬達(dá)廣場(chǎng)三個(gè)經(jīng)營(yíng)階段劃分及其市場(chǎng)推廣重心2、萬達(dá)廣場(chǎng)12年-14年市場(chǎng)推廣啟示錄3、萬達(dá)企劃創(chuàng)新武器：統(tǒng)一營(yíng)銷（案例）4、萬達(dá)企劃創(chuàng)新武器：會(huì)員日（案例）5、萬達(dá)企劃創(chuàng)新武器：萬匯卡（案例）6、萬達(dá)企劃創(chuàng)新武器：萬匯網(wǎng)（案例）六、萬達(dá)日常經(jīng)營(yíng)管理1、萬達(dá)廣場(chǎng)安全管理核心武器：強(qiáng)規(guī)30條2、萬達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理核心武器：營(yíng)運(yùn)操作手冊(cè)3、萬達(dá)廣場(chǎng)顧客服務(wù)核心武器：客訴系統(tǒng)4、萬達(dá)廣場(chǎng)完美開業(yè)核心武器：開業(yè)倒計(jì)時(shí)管控大綱5、萬達(dá)廣場(chǎng)團(tuán)隊(duì)管理核心武器：年度預(yù)算七、萬達(dá)廣場(chǎng)2015年經(jīng)營(yíng)管理武器研發(fā)新猜想

WIFI智能化全景商城、型錄數(shù)據(jù)庫、物流配送團(tuán)等八、