房地產(chǎn)投資分析

房地產(chǎn)投資分析7個(gè)數(shù)值:資產(chǎn)負(fù)債率(國(guó):50%房地產(chǎn)業(yè):70%)流動(dòng)比率(國(guó):2%房地產(chǎn)業(yè):1.2%)速動(dòng)比率(國(guó):1房地產(chǎn)業(yè):0.65)還本付息比率(房地產(chǎn)業(yè):至少1.2)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算包括哪些內(nèi)容,一、土地費(fèi)用1%1、劃撥或者征收土地的征地拆遷費(fèi):包括集體土地征收費(fèi)用和城市房屋拆遷費(fèi)用集體土地征收費(fèi)用包括:土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金城市房屋拆遷費(fèi)用:包括被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償、裝飾裝修補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)2、出讓地價(jià)款(1)如果是熟地:土地出讓金、征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(2)毛地:土地出讓金、城市配套建設(shè)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行房屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并支付房屋拆遷費(fèi)用具體根據(jù)城市、地區(qū)、地段、土地用途和使用條件確定，一般都有基準(zhǔn)地價(jià)，并加以適當(dāng)調(diào)整5%二、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)1%1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1%:建筑安裝工程費(fèi)的3%2、可行性研究費(fèi)1%:項(xiàng)目總投資的1-3%3、水文、地質(zhì)勘探費(fèi)1%:根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%4、三通一平1%:根據(jù)實(shí)際工作量，結(jié)合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算。包括原有建筑物拆除、場(chǎng)地平整以及通水、電、路的費(fèi)用。10%三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)1%(以下各一分)1%1、建安工程費(fèi):結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)、安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備安裝、電梯、)2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi):建筑物2米以外、紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，按照實(shí)際工作量估算。包括:自來(lái)水、雨水、污水、燃?xì)狻崃?、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明、各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施的接口費(fèi)用，3、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算。4、其他工程費(fèi):臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)5、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi):各地不一樣，市政管線分?jǐn)偂㈦娫挸跹b費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)6、管理費(fèi)用:按照總投資的3-5%估算7、銷售費(fèi)用:專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托代理8、財(cái)務(wù)費(fèi)用:利息(按照分期投入情況以復(fù)利計(jì)算)和融資費(fèi)用(一般占利息的10%左右)9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):以上各項(xiàng)費(fèi)用的3-7%2、目前在我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目投資項(xiàng)目評(píng)估中，對(duì)于企業(yè)(或私人)投資項(xiàng)目，一般只要求做財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，不做國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，對(duì)那些需要做國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的公共項(xiàng)目，也只是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目影子價(jià)格的測(cè)算與社會(huì)貼現(xiàn)率的選取，3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率，分析計(jì)算項(xiàng)目給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的凈效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。4、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)角度不同:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站在項(xiàng)目的層次上，從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者、投資者、未來(lái)的債權(quán)人的角度，分析項(xiàng)目的可行性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是站在國(guó)家和地區(qū)的層次上，從全社會(huì)的角度分析項(xiàng)目的合理性。項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益;國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)收支價(jià)格;國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用根據(jù)機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格。采用的評(píng)價(jià)參數(shù)不同:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用市場(chǎng)匯率及因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家統(tǒng)一測(cè)定的影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率。5、社會(huì)影響分析的內(nèi)容(簡(jiǎn)答),就業(yè)效果,對(duì)資源配置的影響:合理利用土地和礦產(chǎn)資源，限制高能耗高污染的項(xiàng)目,環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡:圍海造田,對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響:商貿(mào)服務(wù)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)的影響,對(duì)科技進(jìn)步的影響,對(duì)人民物質(zhì)文化生活和福利的影響6、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選包括單方案和多方案的比選單方案的比選主要看:NPV，IRR，Pt等多方案的比選應(yīng)注意的問(wèn)題?1、首先應(yīng)剔除不可行的方案?2、考察各個(gè)方案的結(jié)構(gòu)類型應(yīng)注意:方案的計(jì)算期是否一致，資金來(lái)源是否有限制，投資額是否相差過(guò)大。?3、應(yīng)考慮被選方案的關(guān)系7、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案根據(jù)多個(gè)方案之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，分為:1(互斥方案互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。?1:壽命期相同:凈現(xiàn)值法、凈現(xiàn)值率法、差額內(nèi)部收益率法、最小費(fèi)用法?2、壽命期不同:年值法、最小公倍數(shù)法、研究期法2(獨(dú)立方案獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。(方案間適合加法原則)?1、資金不受限制時(shí):NPV或IRR?2、資金受限制時(shí):獨(dú)立方案互拆化法、凈現(xiàn)值率排序法3(混合方案混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。?1、資金沒(méi)有限制時(shí)?2、資金有限制8、房地產(chǎn)投資方案比選的指標(biāo)有差額投資收益率、差額投資利潤(rùn)率、差額投資回收期、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、差額投資內(nèi)部收益率、等額年值、費(fèi)用現(xiàn)值和等額年費(fèi)用等9、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素影響所引起的項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的區(qū)別:風(fēng)險(xiǎn)反映了一種特殊的事件，這種事件會(huì)帶來(lái)多個(gè)不確定的結(jié)果，而且每一個(gè)不確定結(jié)果出現(xiàn)都有一個(gè)可測(cè)定的概率值。風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。10、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類:系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn):通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn):收益現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)11、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法:頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品?、暮景分析法、故障?shù)分析法和篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)法等。12、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)度量投資風(fēng)險(xiǎn)的度量包括風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)概率兩個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)程度描述了風(fēng)險(xiǎn)造成損失的大小，在進(jìn)行同一項(xiàng)目不同方案的風(fēng)險(xiǎn)程度比較或不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度比較分析時(shí)，可用層次分析法進(jìn)行度量。在孤立地研究項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)程度時(shí)，用投資損失強(qiáng)度來(lái)度量。風(fēng)險(xiǎn)概率描述投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小，一般是用隨機(jī)事件的概率分布評(píng)價(jià)指標(biāo)(標(biāo)準(zhǔn)偏差)來(lái)描述的。13、風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度的度量風(fēng)險(xiǎn)程度，是從風(fēng)險(xiǎn)可能給投資者帶來(lái)的最大損失的角度來(lái)衡量的風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度即風(fēng)險(xiǎn)的存在使投資者可能遭受的最大損失在預(yù)期投資收入中所占的比例。投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度=(預(yù)期收入-實(shí)際收入)/預(yù)期收入*100%上式中的預(yù)期收入是指項(xiàng)目預(yù)算收益，實(shí)際收入是指扣除因風(fēng)險(xiǎn)可能遭受的損失后的凈收益。當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際收入額因風(fēng)險(xiǎn)的存在而發(fā)生變化時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度也隨之發(fā)生變化。最極端的情況有下列三種。(1)實(shí)際收入=0，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度=100%。即由于風(fēng)險(xiǎn)而使項(xiàng)目損失了全部收益，風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度達(dá)100%。(2)實(shí)際收入<0(虧損)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度>100%。說(shuō)明當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)大到一定程度，使項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度將大于100%。(3)(3)實(shí)際收入?預(yù)期收入，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度將呈零或負(fù)的狀態(tài)(小于0)，即項(xiàng)目無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。14、風(fēng)險(xiǎn)概率分布的度量風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度只能用來(lái)描述投資風(fēng)險(xiǎn)給投資者帶來(lái)?yè)p失的大小，而投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是一種隨機(jī)事件，人們無(wú)法確切地知道風(fēng)險(xiǎn)將在何時(shí)何地發(fā)生，只能依據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的概率分布狀態(tài)來(lái)衡量其發(fā)生可能性的大小。n2,,P(R,E),ii(R)1式中σ——投資收益率標(biāo)準(zhǔn)偏差;Pi——狀態(tài)i的發(fā)生概率;Ri——狀態(tài)i的投資收益率;n——狀態(tài)數(shù);E(R)——投資收益率期望值;μ——投資收益率變異系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)差(δ)1n2,,(R,R),ni例子:計(jì)算兩個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)度(案例課本212)1方案1，投資寫字樓E(R1)=0.28方案2，投資住宅樓E(R2)=0.147經(jīng)濟(jì)狀況投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)狀況投資回報(bào)發(fā)生概率%發(fā)生概率%率%率%蕭條蕭條20-15206平穩(wěn)平穩(wěn)50205015繁榮繁榮30703020R1=0.3051R2=0.04915、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)處理方法:風(fēng)險(xiǎn)管理廣義的風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制狹義的風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)防范是一種事前措施，指在損失發(fā)生前，采取各種預(yù)防控制手段，免除風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)減少到最小。常見(jiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略與方法主要有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、風(fēng)險(xiǎn)回避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。1)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控是指在風(fēng)險(xiǎn)或損失發(fā)生前，采取一系列措施來(lái)免除或減少引起風(fēng)險(xiǎn)或損失的因素。2)風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是指對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目采取放棄原則;或是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大而獲利很高的投資方案采取否決的原則。風(fēng)險(xiǎn)回避在有效地防止了投資風(fēng)險(xiǎn)損失的同時(shí)，也放棄了獲利的可能。因而，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。一般來(lái)說(shuō)，只有在風(fēng)險(xiǎn)程度特別高，或風(fēng)險(xiǎn)程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風(fēng)險(xiǎn)回避策略。3)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指采取一定的技術(shù)措施轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。分為:保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移和飛保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移4)風(fēng)險(xiǎn)組合包括:不同項(xiàng)目類型的組合、不同房地產(chǎn)投資方式的組合、不同地區(qū)的項(xiàng)目組合和不同時(shí)間的項(xiàng)目組合，在進(jìn)行投資組合時(shí)，還應(yīng)注意各項(xiàng)目及房地產(chǎn)投資類型的相關(guān)性不能太強(qiáng)，否則就起不到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。5)風(fēng)險(xiǎn)自留6)指標(biāo)預(yù)警7)未來(lái)期權(quán)16、財(cái)務(wù)分析的作用:a)衡量項(xiàng)目的盈利能力b)衡量項(xiàng)目的清償能力c)衡量項(xiàng)目的資金平衡能力d)提供項(xiàng)目管理的依據(jù)e)提供項(xiàng)目融資必備要件財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)作用原理圖基礎(chǔ)數(shù)據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)計(jì)算方法指標(biāo)行業(yè)及國(guó)家參數(shù)參數(shù)比較評(píng)估結(jié)果財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(1)靜態(tài)盈利性分析:投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期(2)動(dòng)態(tài)盈利性分析:財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)、、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FARR)、動(dòng)態(tài)投資回收期(3)清償能力分析:貸款償還期、財(cái)務(wù)比率(資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率)17、投資回收期分為靜態(tài)投資回收期(140頁(yè))與動(dòng)態(tài)投資回收期(150頁(yè))兩類1、靜態(tài)評(píng)價(jià)方法:采用靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)方法(1)投資收益率法:投資收益率又稱投資利潤(rùn)率或投資效果系數(shù)投資收益率=收益額/項(xiàng)目投資額*100%式中:項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資;收益額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。(2)靜態(tài)投資回收期法:投資回收期就是用擬建項(xiàng)目的凈收益來(lái)補(bǔ)償全部投資所需要的時(shí)間?按平均收益額計(jì)算投資回收期:當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)，則投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額式中Ft——第t年的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈收入?按累計(jì)收益額計(jì)算投資回收期(140頁(yè))當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額不太均衡、相差較大時(shí)，則P=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年現(xiàn)金流量t式中P-------靜態(tài)投資回收期;t2、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法:采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)的方法。(1)凈現(xiàn)值法(NPV法):若將項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的、事先選定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值(NPV)。(144頁(yè))式中NPV——項(xiàng)目的凈現(xiàn)值;Ft——項(xiàng)目第t年的凈現(xiàn)金流量=第t年現(xiàn)金流入量-第t年現(xiàn)金流出量(CI-CO)ttn——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期(年);at——第t年的貼現(xiàn)系數(shù)。at=(1+i0),ti0——基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即事先規(guī)定的利率。(2)內(nèi)部收益率法(IRR法):內(nèi)部收益率本身就是一個(gè)貼現(xiàn)率，它是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。(147)式中各符號(hào)的意義同前(3)動(dòng)態(tài)投資回收期:是指在考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以投資項(xiàng)目所得到的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值抵償項(xiàng)目初始投資的現(xiàn)值所需要的時(shí)間，也就是凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的年份。即滿足下式的n值。(公式課本150頁(yè))動(dòng)態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值轉(zhuǎn)為正值的年份-1+上一年累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值18、計(jì)算題某項(xiàng)目2006-17地塊位于泉州展覽城西南側(cè)，占地約41336平方米(62畝)，容積率2.8，建筑密度?22%，綠地率?35%，建筑高度80(25層)米以下。該項(xiàng)目擬于2008年6月開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)分5年開(kāi)發(fā)，2009年6月推出市場(chǎng)，2年平均投入，4年平均銷售。拍賣底價(jià)20900萬(wàn)元，拍賣價(jià)格2.5億，假設(shè)自有資金2.5億，建安成本1800元/平方米，其他稅費(fèi)占10%，周邊市場(chǎng)均價(jià)6500元/平方米，假設(shè)所有的資金的流入和流出都是在年初