01-餐飲商業(yè)商圈分析-北京商圈規(guī)劃分析

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北京商圈規(guī)劃分析

商圈的概念啥是商圈？商圈是指以店鋪座降點為核心向外延伸一定距離而形成的一具方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地點，約占商店顧客的50％－70％，核心

商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。普通說，商圈有四種形態(tài)：

一、商圈的定義商業(yè)是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也算是消費者到商業(yè)場所舉行消費活動的時刻距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面思考：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一具群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一具商圈若沒有消費勁，消費組合不過盲目地打造，也別能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，因此位置很重要。第四，目的。打造商圈確信有一具目的，開辟商的目的是怎么體現(xiàn)商業(yè)價值。第五，都市規(guī)劃。經(jīng)過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚攏人氣，這也是打造商圈的重要目的。

二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)治理、合理的進展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建造形態(tài)以及建造成本等。

第一，消費人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機結(jié)合。第三，有效的商業(yè)治理。第四，商業(yè)進展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈將來的形象、概念基本上打造商圈的要緊手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自個兒的形象，有自個兒的特XXX。環(huán)境、包裝、對外宣傳基本上商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。

北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈要緊是由一條步行街帶動的，而且“客流量別小，外地人很多”，定位具有傳統(tǒng)群彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一具區(qū)域的繁榮。

西單商圈：氣旺盛，商鋪租金增長迅速；以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；西單商圈的消費者要緊是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費場所，人流量大。

燕莎商圈：要緊經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時尚精品；受CBD和泛商業(yè)沖擊

明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下落。燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京外籍人士要緊居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚攏了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。

公主墳商圈：特群與進展方向：以滿腳西城區(qū)社區(qū)消費需求為主的百貨商圈；要緊經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，然而娛樂配套相對較少。手機市場是公主墳的一大特群，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，非常大一部分的客流是機關(guān)單位和XXX，因為這個地方XXX大院很多。XXX比白領(lǐng)的消費相對要低一點，消費的觀念也別太一樣。

雙安商圈：要緊經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。

阜成門商圈：特XXX與進展方向：以滿腳社區(qū)消費需求為主的商圈；要緊經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營小商品批發(fā)零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比較強，消費人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的XXX人員比較多。

崇文門商圈：南城消費的滯后是本區(qū)域商業(yè)進展的別利因素，多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。

中關(guān)村商圈：特XXX與進展方向：包括多個主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華人大等）。

CBD商圈：商圈分析：CED集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量聞名的跨國公司、金融機構(gòu)、企業(yè)、財團在這個地方設(shè)立總部或分支機構(gòu)。

望京商圈：望京區(qū)域消費是北京市平均水平的7倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為

35萬人，現(xiàn)常住人口近20萬人，外籍人士占常住人口的1/3。是韓國人居住集中的地點。

方莊商圈：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一具高檔富人

區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比較大。

亞運村商圈：亞運村地區(qū)目前的商業(yè)要緊是一些日子配套：超市、便利店、百貨店、

餐館等，其最大的特點是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)

為主，居住人群較為固定、消費能力較強。

五道口商圈：消費群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級

寫字樓，有1000多家科研機構(gòu)、高檔住所區(qū)；韓國留學(xué)生比較多的地點。

北京新老商圈規(guī)模與變化分析北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚攏區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體進展狀況要緊能夠體如今區(qū)位分布、商業(yè)進展狀況業(yè)態(tài)分布等方面。

北京的老商圈要緊分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，進展水平已明顯升級，現(xiàn)時期已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從都市中心區(qū)向邊緣區(qū)域進展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大進展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的進展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的別斷進展，在新的商業(yè)項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。

木樨園商圈

交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號線（宋家莊—太平莊北站）工程2007年全線貫穿；規(guī)劃中的4號線（北宮門—馬家堡、貫通南北中軸路的地鐵8號線（辛店—南苑）在木樨園也設(shè)有地鐵站。環(huán)境：涼水河管理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。

商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。

馬連道商圈交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和都市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、49號線縮短了與城區(qū)的距離。

環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣闊街通車，新商圈已初具規(guī)模。

商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，那個城市采購中心將成為一批國內(nèi)外聞名企業(yè)中國采購總部的云集之地。

特群：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外聞名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。

石景山沃爾瑪商圈交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫通東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢別遜于其他區(qū)域。

環(huán)境：擁有優(yōu)越的運動休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯合于此。

商業(yè)：傳統(tǒng)項目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費，將進一步促進沃爾瑪?shù)匿N售。

特群：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。

馬甸亞奧商圈

交通：地鐵4、10號線一期（含奧運支線）將與現(xiàn)有的地鐵號線、環(huán)線、城鐵13號線以及正在建設(shè)的5號線在多個地方交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打

通城區(qū)大部分最繁華的地帶。

環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運會的核心會區(qū)。

商業(yè)：亞運村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等無奇不有。

特群：亞運村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運會降戶北京，亞運商圈基礎(chǔ)上形成的奧運商圈，將成為北京新的都市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機必將趕超當(dāng)年的亞運會。

高碑店商圈交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫穿全區(qū)。

環(huán)境：綠化率達到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。

商業(yè)：作為東長安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD而相關(guān)于寸土寸金

的CBD高碑店進入成本卻更低更經(jīng)濟。

特群：擁有興隆公園—中國紫檀博物館高碑店湖高碑店古家具一條街店污水處理廠等特XXX鮮亮的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。

現(xiàn)代商圈及其動態(tài)進展

商圈又稱商勢圈(TradeArea)，通常是指一具零售店或商業(yè)中心的營運能力所覆蓋的空間范圍，或者講也許來店購物的顧客所分布的地理區(qū)域。普通可歸納為三點:第一、商圈是一具具體的區(qū)域空間，是一具大致能夠界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一具具體的銷售空間，并且又是一具具體的購買空間，而且，那個地理區(qū)域空間非常容易在地圖上標示出。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購買向心力構(gòu)成一具類似物理學(xué)中跳“場”的商業(yè)場，商業(yè)活動算是在那個商業(yè)場中舉行。一具具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點、線、面、流”四個方面構(gòu)成:

所謂“點”，是指商圈的輻射源，是市場區(qū)域的中心點。一家商店，或一具具體的集中交易的活動的場所算是商圈構(gòu)造中的“點”，它決定商圈所在的具體地理位置。所以，科學(xué)選址是市場建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其緣故就在于良好的店址可以使商店獲得較為持久的、別能為競爭對手所輕易摹仿的競爭優(yōu)勢。所以，零售店或大型購物中心已舉行選址首先要思考其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿腳顧客便利需要，以經(jīng)營挑選性較低的日常日子用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地點，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營挑選性強的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場)購物中心可以從運處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達的地點。而且，在思考具體店址時，應(yīng)充分思考使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的也許性。

所謂“線”，是指市場區(qū)域內(nèi)的各種買賣集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強，商圈也就越強大。固然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴展，這種依存度普通總是遞減的，因此一具具體的商圈會有它自個兒的邊界。一具具體的現(xiàn)實市場不過這種“線”的集合的外在形式?？諝な袌鏊杖钡乃闶沁@種“線”。所以，重要的是哺育當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的地點政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對優(yōu)勢，制定政策措施充分發(fā)掘和開辟這種優(yōu)勢，地點優(yōu)勢既是地點經(jīng)濟進展的生長點，又是區(qū)域市場的生成點。因為正是這種優(yōu)勢可以生成商品交換的“線”

所謂“面”，是指中心點的輻射所達到的范圍，是市場妨礙力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴展呈現(xiàn)衰退，所以，商圈構(gòu)造中的面現(xiàn)層次性，能夠依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標將商圈區(qū)分為:零售店（商業(yè)中心的）60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話講:“核心商圈保基本（日子必需品），次級商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特群”。因此合理規(guī)劃市場布局，消除市場建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場的一項重要措施。在經(jīng)濟活動中，別同的市場的商圈會呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。關(guān)于這種事情要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場布局時要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。普通而言，商圈交叉會浮現(xiàn)在“邊際商圈”，有時也也許是次級商圈或邊緣商圈，這個地方既有市場的互補關(guān)系，也有市場的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊假如功能定位相同會構(gòu)成直截了當(dāng)?shù)母偁帲瑥亩指罱灰琢?，使市場?jīng)營效益下落。但也有相當(dāng)多的實例表明，競爭會形成一種共生關(guān)系，使市場具有更強的滲透力和妨礙力，共同構(gòu)造出一具大商圈。依照以上三種事情，合理規(guī)劃市場布局有利于市場的健康進展，形成科學(xué)、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設(shè)中的盲目性。惟獨如此才干使商圈勢力得到進一步的增加和拓展。

所謂“流”，是指商圈的動態(tài)性，是指市場區(qū)域職能的變化、動向。這種變化既受外部因素妨礙，也受市場內(nèi)部因素變化的妨礙，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競爭格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場治理辦法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場服務(wù)功能的變化等。

商圈的類型

商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指別同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的別同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚攏形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一具都市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。西方國家的商圈計算的三種辦法:

1、雷利法則—零售引力法則，是計算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要懂兩個商業(yè)都市之間的距離，兩個都市的人口數(shù)量就可以計算出每一具都市吸引顧客的距離，并且經(jīng)過這一

公式的延伸又可計算出某一具都市的商圈大小。當(dāng)一具商業(yè)中心充分采納計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個商業(yè)中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網(wǎng)民來代

替，兩個都市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少

來修訂。

2、市場飽和理論(RSI，RetailSaturationIndex)—是計算每一平方米營業(yè)面積

的某類商品所能實現(xiàn)的銷售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時，表明該市場尚未飽和，所以仍具有進展零售業(yè)的潛力；當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時，表明該市場差不多飽和，新的零售進展商別宜再進入此市場進展零售業(yè)。

3、購買力指數(shù)(BPI，BuyingPowerIndex)—是恐怕經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，假如用購買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國人口的比重，就能得出市場質(zhì)量指標(QIQualityIndex)。

商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)不和聯(lián)系

(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將都市商業(yè)布局稱之為商業(yè)