實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)加速擴(kuò)張背后的行業(yè)變革

實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)加速擴(kuò)張背后的行業(yè)變革

一遍及全國(guó)的“地王”現(xiàn)象2007年，房地產(chǎn)業(yè)波瀾再起，土地交易價(jià)格不斷刷新，“地王”席卷大江南北（見表1）。這一年，不僅出現(xiàn)了樓面地價(jià)達(dá)66930元/平方米的中國(guó)單價(jià)“地王”，也誕生了總地價(jià)達(dá)92億元的中國(guó)總價(jià)“地王”。與以往不同的是，2007年的“地王”現(xiàn)象不再局限于北京、上海、廣州、深圳等少數(shù)一線城市，而是猶如燎原之火，在全國(guó)各地蔓延。伴隨著“地王”在全國(guó)各地不斷出現(xiàn)，社會(huì)各界對(duì)其產(chǎn)生的原因、影響進(jìn)行了廣泛而又深刻的討論。眾說紛紜，莫衷一是。本文試圖以“地王”現(xiàn)象為切入點(diǎn)，分析“地王”頻出的原因，揭示地產(chǎn)企業(yè)加速擴(kuò)張背后的行業(yè)變革。表12007年中國(guó)重要“地王”一覽二為什么會(huì)“地王”頻出2007年“地王”現(xiàn)象遍布全國(guó)，其產(chǎn)生的原因主要有以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)空前樂觀的市場(chǎng)預(yù)期、流動(dòng)性過剩的金融環(huán)境、土地出讓策略體系的不完善以及實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)的加速擴(kuò)張。（一）房地產(chǎn)企業(yè)空前樂觀的市場(chǎng)預(yù)期是“地王”頻出的重要原因越來(lái)越多的企業(yè)認(rèn)為，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的持續(xù)加速、大眾財(cái)富的穩(wěn)步積累以及人口紅利的不斷釋放，房地產(chǎn)行業(yè)有望保持長(zhǎng)期繁榮；同時(shí)，國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施及新國(guó)家級(jí)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立為部分城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的戰(zhàn)略性機(jī)遇。盡管短期內(nèi)宏觀調(diào)控還將持續(xù)深入，但受沖擊的大多是中小型企業(yè)，對(duì)于有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的大企業(yè)來(lái)說，更多的不是挑戰(zhàn)，而是機(jī)遇。正是這種空前樂觀的未來(lái)預(yù)期，以及多年以來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲特別是2007年房?jī)r(jià)的超常規(guī)上漲帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)支撐，為眾多房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地增添了足夠的心理籌碼。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)正是地產(chǎn)企業(yè)樂觀預(yù)期的真實(shí)寫照。2007年11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)達(dá)到106.59，同比上升2.67點(diǎn)（見圖1）。圖12006～2007年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)（二）流動(dòng)性過剩為“地王”頻出創(chuàng)造了必要的金融環(huán)境2005年以來(lái)，伴隨著人民幣持續(xù)升值預(yù)期的確立和人民幣有控制地緩慢升值序幕的拉開（見圖2），國(guó)外資本加速流入中國(guó)，流動(dòng)性過剩問題日益嚴(yán)重。2007年，盡管中國(guó)人民銀行10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至14.5%，創(chuàng)二十余年來(lái)的歷史新高，但流動(dòng)性過剩的狀況并未改變。過剩的流動(dòng)性推動(dòng)房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，并使這種上漲預(yù)期迅速社會(huì)化，帶來(lái)樓市和股市的恐慌性購(gòu)買，進(jìn)而引發(fā)新一輪的上漲。樓市的快速上漲為企業(yè)高價(jià)拿地提供了充足的理由，股市的快速上漲則為企業(yè)高價(jià)拿地提供了廉價(jià)的資金。越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)通過股市融資走上了“股市融資——高價(jià)拿地——股市融資——高價(jià)拿地”這一所謂“股地拉扯”的螺旋式增長(zhǎng)道路。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)等從股市融資在1000億元以上。也正因?yàn)榇?，“銀松地緊”下土地市場(chǎng)供求矛盾激化，“地王”才能遍地開花。圖2人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)走勢(shì)（三）土地出讓策略體系的不完善為“地王”頻出創(chuàng)造了現(xiàn)實(shí)的機(jī)會(huì)21世紀(jì)初開始全面推行的“招拍掛”土地出讓制度，在引導(dǎo)和培育市場(chǎng)、推進(jìn)土地市場(chǎng)化運(yùn)作、避免土地供應(yīng)的暗箱操作、建立相對(duì)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境方面起到了非常積極的作用。與此同時(shí)，現(xiàn)行土地出讓制度為“地王”頻出提供了現(xiàn)實(shí)的機(jī)會(huì)。一方面，“招拍掛”大大降低了非市場(chǎng)化的壁壘，促進(jìn)了土地市場(chǎng)的公開公平，便于企業(yè)進(jìn)入異地市場(chǎng)，從而為土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)奠定了政策條件。另一方面，由于“招拍掛”實(shí)施時(shí)間較短，“協(xié)議地”逐漸被開發(fā)而減少，“公開地”的供應(yīng)效率并未迅速提高，加之政府持續(xù)緊縮土地供應(yīng)的政策導(dǎo)向，土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的預(yù)期異常明顯。同時(shí)，絕大多數(shù)城市都未建立不同市場(chǎng)格局下的土地出讓策略體系。在土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局下，“價(jià)高者得”客觀上增加了非理性競(jìng)爭(zhēng)的可能性。值得一提的是，在土地出讓策略體系建設(shè)相對(duì)領(lǐng)先的北京，由于絕大多數(shù)居住用地均采用招標(biāo)方式出讓，重量級(jí)的“地王”在2007年并沒有出現(xiàn)。表2列舉了1999年以來(lái)土地出讓制度改革的重要時(shí)點(diǎn)。表21999年以來(lái)土地出讓制度改革重要時(shí)點(diǎn)（四）實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)的加速擴(kuò)張是“地王”頻出的直接原因近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走好，加速擴(kuò)張成為眾多企業(yè)的共同選擇。一方面，早已完成全國(guó)化布局的企業(yè)如萬(wàn)科、中海地產(chǎn)等在原有城市的基礎(chǔ)上不斷向新的城市滲透；另一方面，部分原本偏安一隅的區(qū)域性開發(fā)商如龍湖地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)等紛紛走向全國(guó)；另外，境外地產(chǎn)商如長(zhǎng)和系、九龍倉(cāng)、凱德置地加速內(nèi)地布局。這三股勢(shì)力與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)一道，共同構(gòu)成了土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。基于收益和風(fēng)險(xiǎn)的考慮，大多數(shù)企業(yè)擴(kuò)張的城市都集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三大經(jīng)濟(jì)圈以及中西部前景看好的中心城市（見表3）。土地供應(yīng)的相對(duì)有限和土地需求的異常旺盛造就了部分城市土地市場(chǎng)的供求失衡格局，在當(dāng)前“價(jià)高者得”的規(guī)則下，地價(jià)屢創(chuàng)新高也就理所當(dāng)然了。表32007年部分地產(chǎn)企業(yè)拿地情況三實(shí)力企業(yè)加速擴(kuò)張背后的地產(chǎn)行業(yè)變革企業(yè)加速擴(kuò)張帶來(lái)的“地王”頻出現(xiàn)象，其消極的社會(huì)影響已經(jīng)受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，并為人所詬病。事實(shí)證明，“地王”頻出容易帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的當(dāng)期化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡格局下會(huì)加速房?jī)r(jià)上漲。然而，需要指出的是，這種現(xiàn)象只是地產(chǎn)征途中的小插曲，它是在本幣持續(xù)升值、流動(dòng)性過剩、城市化加速、人口紅利等共同作用下房地產(chǎn)市場(chǎng)超常規(guī)運(yùn)行的產(chǎn)物，具有歷史的特殊性。伴隨著住房保障體系的建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的調(diào)整、土地出讓策略體系的完善，“地王”現(xiàn)象不會(huì)再頻繁出現(xiàn)。同時(shí)，2007年的“地王”大多集中在三大經(jīng)濟(jì)圈的中心城市以及中西部的重要發(fā)展城市，這些城市或?yàn)榻?jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，或?yàn)閲?guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。高價(jià)拿地，布局其中，凸顯出實(shí)力企業(yè)擴(kuò)張的戰(zhàn)略意味。因此，在看到企業(yè)高價(jià)拿地、“地王”頻出等消極作用的同時(shí)，也要看到地產(chǎn)企業(yè)加速擴(kuò)張背后的行業(yè)變革，這些將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生更加深遠(yuǎn)的意義。（一）資本強(qiáng)勢(shì)地位的樹立資金和土地一樣，一直以來(lái)就是房地產(chǎn)企業(yè)的命根子。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款持續(xù)緊縮的政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資格局迅速轉(zhuǎn)變。一方面，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的比重持續(xù)下降，房地產(chǎn)企業(yè)靠傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)貸款、銷售回款維系資金鏈條的融資手段越來(lái)越力不從心；另一方面，以股市融資、信托、海外基金等為主的多種其他融資方式占比逐漸提升。2007年，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)貸款的進(jìn)一步萎縮以及對(duì)信托、海外基金的進(jìn)一步抑制，房地產(chǎn)企業(yè)的股市融資獲得超常規(guī)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)等手段從股市融得的資金在1000億元以上。正因?yàn)檫@1000億以上的股市融資，資本在2007年釋放出前所未有的能量。無(wú)論是遍布全國(guó)各地土地交易市場(chǎng)上的“地王”，還是動(dòng)輒數(shù)十億元的并購(gòu)交易，抑或國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭與境外基金的合作，都能看到資本的身影。2007年的土地市場(chǎng)，上市公司是絕對(duì)主角；2007年的“地王”爭(zhēng)霸，本質(zhì)上是一場(chǎng)接一場(chǎng)的資本戰(zhàn)爭(zhēng)?！暗赝酢钡念l繁出現(xiàn)，標(biāo)志著資本強(qiáng)勢(shì)地位的確立。也正因?yàn)槿绱耍趪?guó)家緊縮銀根、其他融資渠道受限的背景下，股市融資似乎成為地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的唯一出路，“沒有上市，就在上市的路上”無(wú)疑是資本強(qiáng)勢(shì)地位樹立的真實(shí)寫照。（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型一直以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不論大小，都承擔(dān)著“拿地——開發(fā)——銷售——物業(yè)管理”整個(gè)過程的經(jīng)營(yíng)，“開發(fā)——銷售——再開發(fā)”的滾動(dòng)開發(fā)模式是絕大多數(shù)企業(yè)的共同選擇。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的劇烈動(dòng)蕩，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式在加速分化。部分企業(yè)迅速擴(kuò)大商業(yè)、酒店、辦公等持有型物業(yè)的開發(fā)量，通過住宅開發(fā)與商業(yè)辦公物業(yè)經(jīng)營(yíng)的有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的平穩(wěn)并增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，努力向大型綜合地產(chǎn)商邁進(jìn)；部分企業(yè)則走上專業(yè)化甚至精細(xì)化的道路，通過合作開發(fā)、并購(gòu)重組及業(yè)務(wù)外包等方式，“揚(yáng)長(zhǎng)棄短”，最大限度地提高“開發(fā)——銷售——再開發(fā)”的開發(fā)效率，做專業(yè)制造商；部分企業(yè)則積極利用自己在資金取得方面的優(yōu)勢(shì)，提升自身的資本運(yùn)作能力，加速向投資商轉(zhuǎn)變。整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式逐漸由“香港模式”為主導(dǎo)加速向以“美國(guó)模式”為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變；全盤通吃的開發(fā)商逐步由金融企業(yè)、大型綜合地產(chǎn)商、專業(yè)建造商、中間商等企業(yè)并存的全新格局所取代。在此過程中，幾乎所有企業(yè)都將股市融資等金融運(yùn)作手段作為企業(yè)加速發(fā)展的利器，金融運(yùn)作在房地產(chǎn)行業(yè)的核心地位逐步樹立。（三）企業(yè)資源模式的顛覆長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重依賴于社會(huì)關(guān)系資源獲取土地、資金，滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展壯大。然而，伴隨著資本強(qiáng)勢(shì)地位的確立、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的變革，房地產(chǎn)企業(yè)以社會(huì)關(guān)系為中心的資源模式正加速轉(zhuǎn)變。其一，經(jīng)營(yíng)性土地的“招拍掛”出讓使得土地交易中的暗箱操作行為大大減少，單純依靠良好的社會(huì)關(guān)系而無(wú)相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力、較強(qiáng)的開發(fā)能力的企業(yè)逐漸被清理出市場(chǎng)。其二，資本的強(qiáng)勢(shì)使得政府屈從于資本的意愿，雄厚的資金實(shí)力、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)往往成為政府招商引資的基本條件。于是，以市場(chǎng)為中心的資源整合模式逐步成為實(shí)力型企業(yè)的共同選擇。無(wú)論是風(fēng)靡全國(guó)的聯(lián)合投標(biāo)、聯(lián)合開發(fā)，還是一浪接一浪的企業(yè)并購(gòu)，還是地產(chǎn)商與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、設(shè)備供應(yīng)商的戰(zhàn)略結(jié)盟，都在向世人揭示房地產(chǎn)行業(yè)資源整合新時(shí)代的到來(lái)。在新的企業(yè)資源模式中，房地產(chǎn)企業(yè)在上游鏈中實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)基金、信托、股市、私募等融資渠道的合作，在開發(fā)鏈中實(shí)現(xiàn)與土地資源方、原料供應(yīng)商、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商等的合作，在下游鏈中實(shí)現(xiàn)與顧問、代理中介、物業(yè)管理公司的合作，在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈中充當(dāng)資源整合者的角色，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。（四）行業(yè)結(jié)構(gòu)的加速調(diào)整2004年以來(lái)，伴隨著國(guó)家持續(xù)緊縮土地和信貸兩大閘門，房地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”變得愈加明朗。2007年，隨著土地市場(chǎng)成為資本的競(jìng)逐地，資源加速向有資金實(shí)力的實(shí)力企業(yè)集中，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)分化加劇，地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”加速。一方面，實(shí)力企業(yè)享受流動(dòng)性過剩的果實(shí)，不僅能與銀行建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，獲得動(dòng)輒數(shù)十億元甚至上百億元的銀行貸款授信；而且可以分享牛市盛宴，以較高的市盈率融得數(shù)十億元的廉價(jià)資金；同時(shí)，也可以利用外資大舉進(jìn)入的機(jī)會(huì)，以股權(quán)合作、舉債等方式獲得境外資金。在收獲大筆資金之后，實(shí)力企業(yè)高價(jià)拿地，抬高房