我國房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

2007年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

一目前我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)形勢2007年6月份國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布5月份最新調(diào)查數(shù)據(jù)指出，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，其中新建住房銷售價格同比上漲10.2%，存量住房銷售價格同比上漲8.8%，新建非住宅銷售價格同比上漲6.5%。這表明盡管我國房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控五年了，盡管目前“產(chǎn)業(yè)拐點論”、“企業(yè)倒閉論”、“市場崩盤論”、“資金斷鏈論”、“價格大跌論”等輿論之聲不絕，我國房地產(chǎn)業(yè)仍按照其自身的發(fā)展規(guī)律前行。現(xiàn)實情況是，雖然商品房交易量呈現(xiàn)低迷萎縮，但全國市場價格漲幅總體還算有力；雖然商品房開工面積、在建規(guī)模和竣工面積大幅度下降，但房地產(chǎn)投資增幅依然不??；雖然政策保障住房的政策已經(jīng)啟動，但對解決弱勢群體的住房問題和發(fā)揮對市場商品房價格的影響仍有一個中長期的過程；雖然房地產(chǎn)市場依然延續(xù)著中國經(jīng)濟的熱點，但整個房地產(chǎn)業(yè)并沒有陷入危機。去年和今年確實出現(xiàn)了一些新的不利因素，困擾著我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增大了不確定因素，整個經(jīng)濟的發(fā)展格局撲朔迷離。這些新情況正在左右著人們的思維，影響著人們的判斷，決定著我們未來的政策。這些因素主要有：1.次貸危機影響美國經(jīng)濟并波及全球。美國的金融結(jié)構(gòu)和體系能夠?qū)⒆陨淼奈C由全世界的金融機構(gòu)來分擔，給各國政府上了一場生動的“現(xiàn)代市場學(xué)”。人們現(xiàn)在關(guān)心次貸危機及其影響什么時候進入谷底，美國的經(jīng)濟和美元的匯率什么時候能夠開始回升。2.石油、糧食、礦產(chǎn)資源市場價格的大幅上漲。這種上漲不是個位數(shù)的小幅度，不是長時間的小漫步，不是一國一區(qū)域的小范圍，來勢洶洶，引發(fā)了全球性的物價上漲和通貨膨脹。這種價格上升什么時候能夠穩(wěn)定下來？3.越南出現(xiàn)金融動蕩。全球經(jīng)濟增長和股市發(fā)展在過去幾年表現(xiàn)最好的優(yōu)等生，中國制造業(yè)外移的備選基地，全盤拷貝中國改革開放路線、方針和措施的越南，經(jīng)濟究竟怎么了。它是嚴重的危機，還是發(fā)展過程中的插曲。它會對中國的經(jīng)濟帶來什么樣的啟示和影響？4.中國CPI持續(xù)走高走強。從2007年第二季度開始，中國CPI開始走高。此后這種指數(shù)先后經(jīng)過“季節(jié)性的”、“結(jié)構(gòu)性的”、“長期性的”、“可控性的”等多種詮釋。新近由于油價的調(diào)整，使絕大多數(shù)的人對今年人大提出的全年4.8%的指標不抱希望。這種情況又會在多大程度上影響房地產(chǎn)市場的價格走勢？5.中國股市出現(xiàn)匪夷所思的大起大落。我們媒體說越南的股市腰斬是金融危機，但所有媒體都不承認中國股市的腰斬是金融動蕩。一年來的股市表現(xiàn)說明我們的國企在增強市場責(zé)任方面以及監(jiān)管層在提升監(jiān)管能力方面，都還需要走較長的一段道路。股市的大幅波動會引發(fā)房市的大幅波動嗎？6.中國人民幣匯率、利率和準備金率繼續(xù)走高。匯率走高給我國出口導(dǎo)向的制造業(yè)帶來了巨大的困境，大批外向型制造業(yè)的企業(yè)在珠三角和溫州一帶倒閉和外遷，帶來了痛苦的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也使國際熱錢涌入中國的決心和勢頭不減。利率的提高被動地應(yīng)付通貨膨脹和CPI的上升，但也加劇了我國企業(yè)的成本負擔。準備金率的提高意在對付我國流動性貨幣的過剩，但這是明顯的治標不治本。匯率、利率和準備金率的交替上升的局面，要到何時才能穩(wěn)定下來？7.中國年初的冰雪災(zāi)害和年中的四川汶川地震。自然災(zāi)害雖然具有拉動需求、投資和生產(chǎn)的效應(yīng)，但突如其來的嚴重自然災(zāi)害畢竟造成了我國人民慘痛的生命損失和財富損失，也使災(zāi)區(qū)的生產(chǎn)能力遭到重大打擊。盡管災(zāi)害對我國經(jīng)濟發(fā)展的影響不大，但對全國階段性的中心經(jīng)濟工作和經(jīng)濟政策調(diào)整都帶來決定性的影響。正是上述七個方面的變量因素，使我們對當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)的走勢，有了和過去不盡相同的認識判斷和不盡相同的政策選擇。在大局方面，中國宏觀經(jīng)濟形勢的判斷究竟應(yīng)該是防止經(jīng)濟由偏快發(fā)展轉(zhuǎn)向過熱，還是防止由偏快轉(zhuǎn)為衰退偏冷；中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重點是遏制通貨膨脹，還是防止中國經(jīng)濟出現(xiàn)滑坡；中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策是繼續(xù)推行財政和貨幣的“雙緊”，還是因時制宜適當“靈活”、“放緩”；是任由世界經(jīng)濟中不利因素傳導(dǎo)到中國，還是充分發(fā)揮中國經(jīng)濟體對世界經(jīng)濟的健康影響力。在房地產(chǎn)業(yè)方面，是認為境外資本正在緊急規(guī)?；爻冯x中國，需要采取防流失、抽逃的嚴厲對策，還是認為他們?nèi)栽诶^續(xù)進入中國，尋找著合適途徑，合適項目和合適合作者，他們在房地產(chǎn)市場上的積極作用應(yīng)被正確引導(dǎo)；是要通過系列措施打壓或等待中國實物資產(chǎn)價格，特別是不動產(chǎn)價格下跌，還是保持相對地穩(wěn)定；是繼續(xù)推行現(xiàn)行的已被市場證明不太行得通的調(diào)控措施，還是修正調(diào)整政策內(nèi)涵，使之更為現(xiàn)實、可靠和長遠。二問題的提出房地產(chǎn)調(diào)控從2003年央行的文件算起，到現(xiàn)在已歷時五年了。期間動用了所有與房地產(chǎn)相關(guān)的政府主管部門和經(jīng)濟資源，連續(xù)性地打出了多輪調(diào)控組合拳，現(xiàn)在是到了回顧總結(jié)的時候了。1.買房更容易還是更難了？打著讓更多老百姓買得起房、租得起房、住得上房旗幟的房地產(chǎn)政策調(diào)控，站在今天位置我們可以反問，與五年前相比老百姓買房是更容易了，還是更難了？回答只能是買房更不容易了。2.房地產(chǎn)危及我國經(jīng)濟安全運行？盡管目前房地產(chǎn)市場供需失衡，房價上漲沒有被有效遏制，住房保障還在強力推行過程當中，但中國房地產(chǎn)業(yè)在過去時間里，是否給中國的金融業(yè)造成了更為嚴重的市場風(fēng)險和潛在危機？是否危及到我國國民經(jīng)濟的安全運行？是否失去了國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)的地位？回答也應(yīng)該是否定的。3.全國上下對房地產(chǎn)調(diào)控滿意嗎？對于目前我國房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)中的現(xiàn)狀，國務(wù)院各部委滿意嗎？中國各地地方政府滿意嗎？我國低收入的弱勢群體滿意嗎？房地產(chǎn)開發(fā)商和中介商滿意嗎？如果大家都不盡滿意，那么我國房地產(chǎn)現(xiàn)行調(diào)控政策還有必要延續(xù)下去嗎？三對房地產(chǎn)若干重要問題的基本判斷在整個國家經(jīng)濟體制、發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)能級和社會生活實行轉(zhuǎn)型的時期，由于利益的多元化，自然導(dǎo)致了認識的多元化。整個國家的國民對涉及基本利益的事項和政策，產(chǎn)生多元的認識，甚至是對立的認識，都是我們經(jīng)濟發(fā)展和保持社會和諧的正常狀態(tài)。但是體現(xiàn)國家意志和根本利益的政府，應(yīng)該也可以兼顧協(xié)調(diào)各階層的認識和利益，在國家改革發(fā)展目標和改革發(fā)展戰(zhàn)略的框架下，形成階段性的正確政策方針。有的是長期性的戰(zhàn)略國策，有的是中期性的方針規(guī)劃，有的是短期性的政策措施。但所有的國策、規(guī)劃和政策都必須建立在正確的形勢判斷之上。如果基本判斷失誤，戰(zhàn)役性和戰(zhàn)術(shù)性的政策便不可能是有效的。客觀上看，我國當前在房地產(chǎn)問題上的確存在著不同利益群體之間的認識差異。政府的確有必要進行兼聽統(tǒng)籌，在三十年來改革開放一貫而行之的國策框架下，制定出符合國民長遠和根本利益的具體政策。在當前房地產(chǎn)的若干相關(guān)重大問題上，必須承認存在巨大的認識分歧和政策分歧，這需要我們認真對待。1.對房地產(chǎn)改革的基本判斷一部分人認為，反映在教育、醫(yī)療、住房、社會保障等方面的問題，表明我國的改革措施已經(jīng)轉(zhuǎn)化為一種利益掠奪的手段。改革加劇了社會不公平的效果，改革的共識已經(jīng)基本破裂，改革的動力已經(jīng)基本喪失。這部分人還認為，我國住房和土地制度改革總體上是失敗的，加劇了土地房屋資源市場配置的不公平，表明了主要依靠市場化的道路已不能解決我國社會的住房問題。另一部分人認為，我國經(jīng)濟中的壟斷和腐敗問題是造成貧富懸殊和平等受損的主要因素。只有堅定地推進改革，堅定地走社會主義市場化道路，才能夠度過今天的改革攻堅階段。現(xiàn)在要取得改革的共識，難度比以往任何時候都要大，但不取得共識也不行。這部分人還認為，土地和住房經(jīng)濟體制改革總體上是我國最為成功的兩個單項經(jīng)濟體制改革，實踐已經(jīng)表明我國必須也只能走市場化和商品化的道路，才能解決我國社會的住房問題。2.對房地產(chǎn)業(yè)的基本判斷一部分人認為，中國房地產(chǎn)業(yè)總體上存在著嚴重的缺陷和失誤，處于一種病態(tài)，任其發(fā)展將危害到金融業(yè)和我國經(jīng)濟的安全運行，根本不具有國家支柱產(chǎn)業(yè)的應(yīng)有地位。我國另一部分人認為，中國房地產(chǎn)業(yè)總體上是健康的，有效地帶動了整個國民經(jīng)濟數(shù)十個行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在創(chuàng)造出極大的社會財富和活力資本的同時，也改變了中國每一個城市的形態(tài)和功能。3.對房地產(chǎn)市場的基本判斷一部分人認為，中國房地產(chǎn)市場總體上是一個充斥著投資投機需求和價格泡沫的市場，培育出一批毫無社會責(zé)任感的財產(chǎn)暴富者，是一個充滿著權(quán)錢交易的市場。我國應(yīng)該建立起商品房市場和政策保障兩個平行隔離的住房供應(yīng)體制。我國另一部分人認為，雖然中國房地產(chǎn)市場存在著投機現(xiàn)象，但它總體上是一個中國老百姓不斷提升、滿足自己住房需求，不斷改善的市場。它是我國社會主義市場經(jīng)濟中的重要組成市場。我們只能在社會主義大商品房市場中建立一個相對封閉又互相連通的政策保障住房小市場。4.對住房保障的基本判斷一部分人認為，總體上是土地和住房制度改革造成了我國更多的老百姓買不起房，住不上房，加劇了社會矛盾，危害了社會穩(wěn)定。高企的房價撕裂了我國不同階層的情感和和諧。中國的銀行住房貸款和公積金貸款是向富裕階層傾斜的。另一部分人認為，過去二十年總體上是我國老百姓改善居住條件和水平又快又好的二十年，是中國歷史上從未有過的老百姓住房問題解決最好的黃金時期。在土地和住房改革的過程中，住房保障的失缺，本質(zhì)上是政府職能的缺位形成的。5.對外資進入房地產(chǎn)的基本判斷一部分人認為，外資的進入炒高了房價，帶動了海外熱錢的涌入，加劇了我國流動性貨幣的過剩，攫取了中國的社會財富，必須加以有效地限制。另一部分人認為，對外開放是我國三十年來經(jīng)濟社會發(fā)展的基本經(jīng)驗和主要途徑。外資進入中國房地產(chǎn)業(yè)不僅帶來了資金，還帶來了先進的理念，有效的管理，高品味的產(chǎn)品，還有內(nèi)外資資本和企業(yè)的良性互動競爭，正面積極作用遠大于負面消極的作用。其實外資在中國房地產(chǎn)業(yè)中的實際比重并不高?；谏鲜鑫鍌€方面基本對立的不同判斷，我們很自然的可以得出如下結(jié)論：如果是后者的判斷，現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是合理的，應(yīng)該繼續(xù)推進。如果是前者的判斷，那么調(diào)控的對象就不應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)和市場，而應(yīng)該是調(diào)控政策的本身。四整個社會存在錯覺和誤區(qū)很不幸，五年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，相當一部分內(nèi)容是建立在并不正確和科學(xué)的基本判斷之上的。而正是這種判斷將我國房地產(chǎn)發(fā)展中的問題嚴重化甚至妖魔化，將一個發(fā)展中的經(jīng)濟問題給予政治化、道德化的解決，將人們對住房的本能需求看成是市場有效需求，將一個關(guān)系我國民生的分支性的問題看成是宏觀經(jīng)濟的主要問題。我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策直接從我國先前推行的土地制度和住房制度改革往后退步了，呼應(yīng)了那些把我們改革過程中必然存在的失誤、疏漏予以擴大化的言論，盲動調(diào)高了老百姓對房地產(chǎn)市場和商品房價格的預(yù)期，導(dǎo)致了更大范圍的失望和不滿。近些年，整個社會在房地產(chǎn)調(diào)控問題上存在著一系列的錯覺和誤區(qū)，形成了某些不應(yīng)有的社會思潮和錯誤認識。1.我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重點是商品房價格問題一段時間以來，我們的新聞媒體將商品房價格問題推高成為全社會十分急迫的熱點民生問題。似是而非地將我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重點和主要內(nèi)容看作是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、市場和企業(yè)的調(diào)控，又將商品房的市場價格當作房地產(chǎn)調(diào)控的重點和主要內(nèi)容，還以土地和商品房價格看作是衡量我國經(jīng)濟宏觀調(diào)控成效和各級政府政績的主要標志。現(xiàn)在的公開輿論是商品住宅價格下跌是回歸理性，商品住宅價格上漲是泡沫投機。2.要建立起人人都能夠買得起房的房地產(chǎn)市場這種理想化的市場即便在發(fā)達資本主義國家的城市，也建立不起來。商品房的市場價格是由成本和供求關(guān)系決定的，而不是由該城市勞動者的工薪收入水平?jīng)Q定的。我們的一些同胞一方面呼吁不能夠?qū)⒊鞘芯用穸稼s到市場上去解決住房問題，另一方面則又要求這個市場的商品房誰都能買得起。3.認為地方政府是和房地產(chǎn)開發(fā)商串通在一起的我們至今還沒有擺脫經(jīng)濟發(fā)展時強調(diào)中央集權(quán)、經(jīng)濟困難時強調(diào)中央放權(quán)的怪圈，我們至今也沒有明細劃分的中央政府與地方政府在城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中的分層次的職能職責(zé)。其實有效的房地產(chǎn)調(diào)控只能是區(qū)域性和城市性的，只有中央和地方兩級政府共同協(xié)商一致的政策，才會是有效的房地產(chǎn)政策。4.希翼按照收入水平采取不同住房對策有一種理想化而根本不能落實的政策設(shè)計思路是讓低收入的人群住廉租房，中等收入的人群購買經(jīng)濟適用房，高收入的人去購買商品房，將我國的住房保障面擴展到60%-80%的城市人口群。在實踐中任何一個城市都無法將城市全體居民細致準確地分別劃分到三個收入階層中，從而對應(yīng)三種住房渠道。社會主義初級階段的現(xiàn)實決定政府也無力承擔如此巨大人口群的保障住房財力。5.指責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)是最缺乏社會責(zé)任的企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)被說成是資本自有率最低的企業(yè)，是獲取暴利的企業(yè)，是上交稅費最少的企業(yè)，是社會責(zé)任感最差的企業(yè)，是捂地捂盤惜售待價而沽的企業(yè)。要知道在我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興而非傳統(tǒng)的行業(yè)，它伴隨著我國房地產(chǎn)市場的改革和發(fā)展而興起，是一個我國各行各業(yè)各種所有制都能夠自由進入的行業(yè)（當然也有準入的門檻，如注冊資本金數(shù)額）。這里面的勞動者都是我國社會勞動大軍中的一分子。五調(diào)控政策難以執(zhí)行或呈反向效果現(xiàn)時推行的房地產(chǎn)調(diào)控政策在實際貫徹過程中，正在呈現(xiàn)短期化、難以執(zhí)行和反向效果的特點，這對我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展總體上是不利的。一些政策缺乏深入細致的調(diào)查研究，缺乏上下一致的討論共識。有的政策和其他的一些法規(guī)政策還相抵觸。1.提高稅率利率，開征新稅種以為通過提高利息、稅率、首付比例和開征新稅就能夠有效抑制社會需求，從而導(dǎo)致商品房價格的穩(wěn)定和下跌。實際上，這種辦法對一個總體上還是供不應(yīng)求的商品是無效的，通過交易環(huán)節(jié)和價格傳導(dǎo)機制，受損害的總是新進入市場的購房者。2.提高首付比例和貸款利率此項政策實際上是在2003年央行文件上的拷貝重申，表明在2003年到2007年的時間段里，該政策實際沒有貫徹執(zhí)行到位。購買第二套房在界定上也出現(xiàn)了混亂，缺乏認定主體和手段。老百姓出于改善居住條件，在購買時序上和第二套房的界定存在沖突。此項政策對中高收入階層影響不大，對低收入階層卻能夠形成購房障礙。3.上市募集資金不得用于購置土地房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上募集到的資金不能用于購地，屬于微觀調(diào)控，其合理性成疑，因為申報上市時都有了明確的資金用途方向。在此規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)運用騰挪手段，依然可以解決購地資金短缺的問題。4.閑置土地收回納入政府土地儲備我國土地轉(zhuǎn)讓多數(shù)情況是毛地批租而非凈地批租。政府拿了土地批租的資金后，由于不能按期完成動拆遷，由于政府規(guī)劃實行了調(diào)整，由于項目地塊缺乏道路、電力、上下水等市政大配套，還由于項目地塊陷入了復(fù)雜的法律糾紛，也有一些投資者原本就沒有經(jīng)濟實力，而是通過關(guān)系和膽量盲目拿到了土地。這些因素都造成了土地批而未建的現(xiàn)實。閑置土地納入政府土地儲備一定要區(qū)分原因，弄清責(zé)任。5.90平方米以下套型須占供應(yīng)量70%全國每個城市都不具有那么高的市場有效需求構(gòu)成，各地政府也都不承擔70/90市場不能去化的經(jīng)濟責(zé)任。90平米以下房子是總價低，并不一定單價也低。70/90政策是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)開工面積、開發(fā)規(guī)模和竣工面積萎縮的因素之一。6.向房地產(chǎn)企業(yè)征收累進制土地增值稅實際上稅務(wù)部門無法追溯企業(yè)8年時間之久的應(yīng)收土地增值稅，也無法按照累進稅制征收。強征累計性土地增值稅將打破企業(yè)正常經(jīng)營的資金鏈，激化開發(fā)商和稅務(wù)部門之間的博弈。實際上目前各地只能按照低比例數(shù)值實行預(yù)征。7.公積金增值部分用于廉租房建設(shè)公積金管理增值部分屬于全體公積金繳交者，應(yīng)在先行扣除公積金風(fēng)險備付和運營管理成本后，將剩余分攤到每個繳交者的個人賬戶。不能不與公積金繳交者事先進行商議，也不能擅自用公權(quán)侵犯私權(quán)，違背了剛頒布不久的《物權(quán)法》。8.嚴控土地供應(yīng)，禁供別墅用地在我國工業(yè)化和城市化的過程中，城市的發(fā)展只能占用原先的農(nóng)村和農(nóng)業(yè)空間。到2020年從國家城市化人口要占到60%的戰(zhàn)略規(guī)劃看，目前我國城市化進程每年的速率是1.2%，每年轉(zhuǎn)移人口1500萬人（其中2/3是進入粵、京、滬、浙、江、閩六省市），18億畝耕地最終是難以守住的。即便守住也是有數(shù)量而缺乏質(zhì)量。禁止供應(yīng)別墅用地只能是階段性的臨時措施。實際上別墅已成為我國價格上漲