文創(chuàng)藝術(shù)片區(qū)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

PAGE1PAGE《后湖綜合整治工程概念性設(shè)計(jì)方案》現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1、基址概況 11.1地理區(qū)位 11.2歷史沿革 22、上層次規(guī)劃情況 42.1XX市城市總體規(guī)劃（2003-2020）2014年修訂版 42.2XX市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）2012年修改 42.3XX山國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2003-2020）及修改版 52.4XX山國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)后湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 72.5大學(xué)城新發(fā)展區(qū)東片控規(guī)、XX山大學(xué)城南片控規(guī) 82.5麓山片控規(guī)提升 93、周邊要素分析 113.1區(qū)位條件 113.2現(xiàn)狀地形地貌 123.3現(xiàn)狀土地利用情況 133.4行政管理劃分及主要單位分布 153.5現(xiàn)狀人口情況 173.6現(xiàn)狀建設(shè)情況 184、概念性設(shè)計(jì)方案重點(diǎn)探索 254.1SWOT分析 254.2建議性策略 261、項(xiàng)目背景后湖及周邊用地作為《XX山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2003-2020）》確定的XX山風(fēng)景名勝區(qū)9大景區(qū)之一，盡管已確認(rèn)景區(qū)地位十年有余，但由于種種原因一直未能按照景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)建設(shè)。十年來(lái)，后湖及其周邊區(qū)域已由曾經(jīng)的漁場(chǎng)變?yōu)榇迕癜仓玫丶八囆g(shù)培訓(xùn)工作室集聚地。2013年，在政府的引導(dǎo)下，后湖國(guó)際藝術(shù)園開園，周邊陸續(xù)集聚了錦繡瀟湘文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、土城頭藝術(shù)公社及后湖國(guó)際藝術(shù)區(qū)，XX省美術(shù)館也選址于距后湖不遠(yuǎn)的西南部，后湖地區(qū)未來(lái)往文化藝術(shù)創(chuàng)意方向發(fā)展的戰(zhàn)略甫定。然而目前區(qū)域內(nèi)鱗次櫛比的違章建筑大大阻礙了園區(qū)的發(fā)展，影響了風(fēng)景區(qū)風(fēng)貌，限制了景區(qū)的建設(shè)與發(fā)展。2013年風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃啟動(dòng)修編，修編的綱要成果于2015年通過(guò)省廳技術(shù)審查，其對(duì)后湖景區(qū)界線按照控規(guī)成果及現(xiàn)狀景區(qū)周邊資源現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行了調(diào)整，以促進(jìn)后湖景區(qū)科學(xué)合理可持續(xù)發(fā)展，為后湖區(qū)域的提質(zhì)做好了規(guī)劃層面的準(zhǔn)備；2015年包括后湖景區(qū)在內(nèi)的XX市拆違工作的有序進(jìn)行，也給后湖區(qū)域提質(zhì)改造騰出了建設(shè)空間。目前XX區(qū)政府已發(fā)布后湖區(qū)域綜合整治工程的招標(biāo)公告，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外具影響力的設(shè)計(jì)單位參加區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)。本次現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告即為此次規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行現(xiàn)狀資料上的分析與綜合。2、基址概況2.1地理區(qū)位本概念性設(shè)計(jì)方案基址位于XX區(qū)大學(xué)城片區(qū)，以后湖為中心，北以麓山南路和阜埠河路為界，南至靳江路，西至清水路，東至瀟湘中路，總面積約290公頃（4350畝）。周邊環(huán)境優(yōu)美，北依XX山、天馬山，西臨湘江、橘子洲。圖SEQ圖\*ARABIC1區(qū)位示意圖2.2歷史沿革園區(qū)用地在上世紀(jì)五十年代只是XX山的一條排水渠道，虎形山和桃花嶺的地表水都匯聚于此，水源清澈，村民自發(fā)在排水渠中養(yǎng)魚，魚肥味美。后由于排水渠養(yǎng)魚不方便，為解決附近居民的生計(jì)，1959年XX漁場(chǎng)成立，利用后湖湖泊水叉、甩尾、低田，圍堰成人工養(yǎng)魚場(chǎng)。由于養(yǎng)魚發(fā)展形勢(shì)喜人，村里號(hào)召300多勞動(dòng)力，經(jīng)過(guò)1973、1974年兩個(gè)冬天的奮戰(zhàn)，后湖逐漸成形，水域面積接近千畝。由于當(dāng)時(shí)場(chǎng)地內(nèi)無(wú)污染，為純天然水產(chǎn)養(yǎng)殖，魚產(chǎn)品深受XX市民喜愛，在XX水產(chǎn)業(yè)中享有較高的聲譽(yù)和地位。漁場(chǎng)后來(lái)還開辟出一片區(qū)域作為XX大學(xué)生物系的實(shí)驗(yàn)漁場(chǎng)，劉筠院士曾在此培養(yǎng)出中國(guó)第一代雜交魚，曾多次接待來(lái)湘參觀的外賓，走過(guò)了最為紅火的60、70年代，成為當(dāng)年XX市民一段難以忘卻的歷史。80年代，后湖周邊污染開始加重，漁場(chǎng)情況也隨之每況愈下。90年代，隨著XX城市建設(shè)熱潮的興起，后湖開始遭到侵蝕，湖面及臨湖土地先后被XX市電信局、中南大學(xué)、湖大天馬公寓等單位征收用作建設(shè)，湖面逐步萎縮；后因靳江路、后湖路、清水路、麻園路的修整和周邊高校的征收，居民被集中安置于后湖景區(qū)西南角的后湖新村，水面被進(jìn)一步填埋。到2003年，學(xué)生公寓及其他項(xiàng)目的建設(shè)垃圾紛紛填入該湖，至06年有20畝左右被填埋；此后建成的后湖新村安置小區(qū)阻礙了上游的來(lái)水，使后湖基本成為一個(gè)死水湖。圖SEQ圖\*ARABIC205版風(fēng)景區(qū)總規(guī)后湖景區(qū)范圍內(nèi)后湖水面變化圖園區(qū)周邊的用地，早期為農(nóng)民住宅用地，后逐步被大學(xué)城及其他單位、項(xiàng)目用地替代，農(nóng)民被分批安置。從上世紀(jì)90年代末，隨著高校擴(kuò)招帶來(lái)的藝術(shù)考生培訓(xùn)業(yè)的興起，且本處毗鄰三所高校，區(qū)位便利，周邊逐步涌現(xiàn)一批大大小小的藝術(shù)培訓(xùn)工作室，到本世紀(jì)初已初具規(guī)模。近年來(lái)，區(qū)政府因勢(shì)利導(dǎo)，有意將后湖片區(qū)打造成XX區(qū)乃至中部的文化產(chǎn)業(yè)集聚基地。2013年10月，后湖國(guó)際藝術(shù)區(qū)開園，標(biāo)志著后湖國(guó)際藝術(shù)區(qū)的建設(shè)拉開序幕。目前后湖周邊已經(jīng)集聚了錦繡瀟湘文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、土城頭藝術(shù)公社及后湖國(guó)際藝術(shù)區(qū)，XX省美術(shù)館也選址于距后湖不遠(yuǎn)的西南部。3、上層次規(guī)劃情況3.1XX市城市總體規(guī)劃（2003-2020）2014年修訂版在修訂版XX市總體規(guī)劃中，后湖景區(qū)規(guī)劃為后湖公園，周邊以教育科研用地、居住用地為主。圖SEQ圖\*ARABIC32013修訂版總規(guī)中的用地規(guī)劃情況3.2XX市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）2012年修改在2012年修改版的XX市土地利用總體規(guī)劃中，場(chǎng)址內(nèi)的用地除后湖為水域外，均為城市建設(shè)用地。圖例圖例圖SEQ圖\*ARABIC406版土地利用總體規(guī)劃中的用地規(guī)劃情況3.3XX山國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2003-2020）及修改版在《XX山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》（2005年批準(zhǔn)實(shí)施）中，將后湖及周邊一定范圍用地確定為XX山風(fēng)景名勝區(qū)9大景區(qū)之一，并明確后湖景區(qū)是：開放的濱水活動(dòng)園區(qū)，集中了各類文化建筑和高尚休閑場(chǎng)所，是大學(xué)城物質(zhì)和精神環(huán)境的中心，以及連通XX主山的風(fēng)景軸線；在風(fēng)景游賞規(guī)劃方面，以湖光山影、現(xiàn)代科技文化為景觀特色，以游覽休閑，水上活動(dòng)、文化參與為游賞內(nèi)容，緊密結(jié)合XX山大學(xué)城建設(shè)，突出水上活動(dòng)、文化、藝術(shù)、科技交流展示功能；在后XX岸，以文化藝術(shù)為題建設(shè)藝術(shù)館、展覽館等。后湖景區(qū)全部處于XX山風(fēng)景名勝區(qū)的三級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)，景區(qū)范圍西至西二環(huán)線，北至阜埠河路，東至麻園路，南至靳江路，總面積119公頃；其保護(hù)措施規(guī)定：保護(hù)區(qū)內(nèi)要保護(hù)水體及其周邊環(huán)境，除濱水景觀設(shè)施和必要的旅游服務(wù)設(shè)施外，嚴(yán)禁建設(shè)與風(fēng)景游覽和旅游無(wú)關(guān)的設(shè)施。圖例圖例圖SEQ圖\*ARABIC5XX山風(fēng)景區(qū)總規(guī)中的規(guī)劃情況圖SEQ圖\*ARABIC6后湖景區(qū)調(diào)整范圍界線疊城市控規(guī)示意圖圖SEQ圖\*ARABIC6后湖景區(qū)調(diào)整范圍界線疊城市控規(guī)示意圖依據(jù)XX市城市總體規(guī)劃和大學(xué)城東發(fā)展片控規(guī)進(jìn)行調(diào)整，原規(guī)劃的清水路以南景區(qū)范圍，由于現(xiàn)狀已建成為中南大學(xué)新校區(qū)和XX山漁場(chǎng)農(nóng)民安置住宅小區(qū)，土地性質(zhì)屬國(guó)有劃撥和集體土地，水體資源已不存在，因此該部分不再劃入景區(qū)；景區(qū)范圍內(nèi)的陶峙岳公寓（不可移動(dòng)文物）經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘誤后，重新劃定了保護(hù)范圍，因規(guī)劃后湖路的分割，本次規(guī)劃作為后湖景區(qū)的獨(dú)立景點(diǎn)進(jìn)行保護(hù)；在景區(qū)南入口南側(cè)位置，在對(duì)城市控規(guī)的道路和用地進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整的基礎(chǔ)上，利用規(guī)劃城市廣場(chǎng)（控規(guī)的公園綠地和教育科研用地，建議規(guī)劃調(diào)整合并為一處公園廣場(chǎng)用地），打開景區(qū)南面臨城市干道和中南大學(xué)的出入口和展示面。圖SEQ圖\*ARABIC7后湖景區(qū)范圍界線調(diào)整前后對(duì)比示意圖3.4XX山國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)后湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃《后湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》（2007年）以后湖路以東、清水路以北、麻園路以西、阜埠河路以南范圍的86.42公頃用地為設(shè)計(jì)范圍（其中水域面積45.27公頃），規(guī)劃“一環(huán)兩片六區(qū)”的結(jié)構(gòu)布局，通過(guò)環(huán)湖游覽車行路（一環(huán)）和現(xiàn)代濱水休閑娛樂區(qū)、水上活動(dòng)區(qū)、湖湘藝苑區(qū)、漁場(chǎng)體驗(yàn)區(qū)、村民安置區(qū)、旅游綜合服務(wù)區(qū)（六區(qū)），將后湖景區(qū)打造為“以湖光山影為主體，融科技、文藝、風(fēng)情為一體，以水上活動(dòng)、文化參與、科普展覽、游覽休閑為主要游賞內(nèi)容的XX山風(fēng)景名勝區(qū)的新生主題景區(qū)”。圖2-圖2-SEQ圖2-\*ARABIC1后湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃總平面圖3.5大學(xué)城新發(fā)展區(qū)東片控規(guī)、XX山大學(xué)城南片控規(guī)《大學(xué)城新發(fā)展區(qū)東片控規(guī)》（2007年，送審稿）、《XX山大學(xué)城南片控規(guī)》（2005年，初步成果）中將景區(qū)范圍規(guī)劃為后湖公園，主要以后湖水面等自然風(fēng)光為主，形成開敞、自然的景觀區(qū)。周邊用地以教育科研設(shè)計(jì)用地和居住用地為主。在控規(guī)規(guī)模方面，大學(xué)城新發(fā)展東片規(guī)劃人口規(guī)模2.3萬(wàn)人，其中全日制高校學(xué)1.2萬(wàn)人，規(guī)劃城市建設(shè)用地1.97公頃；大學(xué)城南片規(guī)劃人口為6.43萬(wàn)人，其中全日制高校學(xué)生3.36萬(wàn)人，城市建設(shè)用地面積為406.82公頃。圖2-SEQ圖2-\*ARABIC2控規(guī)用地規(guī)劃拼合圖3.6麓山片控規(guī)提升為落實(shí)城市總體規(guī)劃修改、分區(qū)規(guī)劃大綱以及相關(guān)的專項(xiàng)、控規(guī)評(píng)估等相關(guān)內(nèi)容，開展了包括《大學(xué)城新發(fā)展區(qū)東片控規(guī)》（2007年，送審稿）、《XX山大學(xué)城南片控規(guī)》（2005年，初步成果）在內(nèi)的麓山片控制性詳細(xì)規(guī)劃修改編制工作，目前為規(guī)劃提升的初步成果階段。在麓山控規(guī)提升初步成果中，規(guī)劃建設(shè)用地共約290.43公頃，按控規(guī)中99.74㎡/人的人均建設(shè)用地指標(biāo)，本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃人口約為2.91萬(wàn)人。圖SEQ圖\*ARABIC8麓山片控規(guī)提升初步成果后湖范圍內(nèi)規(guī)劃用地將控規(guī)提升成果與原控規(guī)對(duì)比，僅三處地塊及水域用地的用地性質(zhì)進(jìn)行了用地性質(zhì)調(diào)整，即：地塊A-352（用地面積11177平方米）由高等院校用地（A31）調(diào)整為中小學(xué)用地（A33），地塊A-13（用地面積4491平方米）由教育科研用地（A3）調(diào)整為消防用地（U31），地塊C-12由其它交通設(shè)施用地（U29，97版分類代碼）調(diào)整為加油加氣站用地（B41），地塊C-02由原來(lái)的商住用地（C2R2）調(diào)整為商業(yè)用地（B1），后湖路以北及后湖東路以東的阜埠河路西南廂新增街旁綠地，水域用地（E）均調(diào)整為公園綠地（G1），其余用地的用地性質(zhì)均未修改控規(guī)（可能代碼隨新標(biāo)準(zhǔn)有所更新），路網(wǎng)基本未作調(diào)整。圖SEQ圖\*ARABIC9控規(guī)提升中對(duì)原控規(guī)用地性質(zhì)有調(diào)整的地塊4、周邊要素分析4.1區(qū)位條件后湖國(guó)際藝術(shù)園西鄰XX山，東臨湘江，毗鄰河西大學(xué)城，位于XX山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，且包含了八大景區(qū)之一的后湖景區(qū)，占據(jù)了得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。4.1.1文化區(qū)位作為湖湘文化的重要發(fā)源地之一，XX山下的XX書院為我國(guó)古代四大書院之冠，是湖湘文化千年的見證。XX區(qū)被譽(yù)為“XX硅谷”，擁有中南大學(xué)、XX大學(xué)、XX師范大學(xué)等16所高等院校以及礦山、礦冶等科研院所，大學(xué)城范圍內(nèi)有全省一流文化創(chuàng)意人才3000余人，有23位“兩院”院士和各類科技人員12萬(wàn)余人，具有發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)所需要的穩(wěn)定的人才隊(duì)伍和豐富的文化資源。近年來(lái)，XX區(qū)充分發(fā)揮科教文化優(yōu)勢(shì)，大力推進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，取得了明顯成效。后湖片區(qū)更是定位為中部的國(guó)際藝術(shù)園區(qū)，文化發(fā)展前景廣闊。4.1.2旅游區(qū)位XX山被喻為XX“綠肺”，是市民最親近的游玩休閑之地，也是XX旅游的首選之地，年吸納游客300萬(wàn)人以上。被譽(yù)為山水洲城的XX，擁有得天獨(dú)厚的自然資源、水景、人文資源，湘江西岸正是“山水洲城”的最好注解。XX山風(fēng)景名勝區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)，以及后湖片區(qū)特色獨(dú)具的定位，將為此吸引更多的旅游人群。4.1.3交通區(qū)位XX區(qū)是XX的西大門，是XX市通往洞庭湖區(qū)、湘中地區(qū)和湘西地區(qū)的主要通道。隨著大河西地區(qū)的加速發(fā)展和交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，瀟湘大道南段、金星大道、銀杉路等一批城市主次干道的興建或改造，湘府路、南湖路隧道的開通，在很大程度上加強(qiáng)了后湖片區(qū)與湘江以東其他四城區(qū)的交流與聯(lián)系。在軌道交通方面，規(guī)劃中的2號(hào)、3號(hào)線和4號(hào)線伸入到XX區(qū)，其中2號(hào)線在溁灣鎮(zhèn)、西湖公園、梅溪湖等設(shè)站，3號(hào)線在阜埠河路、清水路、南二環(huán)、洋湖垸等設(shè)站，4號(hào)線在溁灣鎮(zhèn)、XX師大、牌樓路等設(shè)站。隨著XX區(qū)、大河西先導(dǎo)區(qū)交通運(yùn)輸建設(shè)的加速推進(jìn)，使后湖片區(qū)與溁灣鎮(zhèn)、望城坡等商業(yè)和交通樞紐的輻射帶動(dòng)功能顯著加強(qiáng)，也為XX區(qū)現(xiàn)代旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)條件。4.2現(xiàn)狀地形地貌地形基本平坦，坡度基本在5%左右，場(chǎng)地標(biāo)高在28m-38m之間，其中最高點(diǎn)位于場(chǎng)址西部礦冶研究院內(nèi)的小山包，最低點(diǎn)為中部水面?，F(xiàn)狀在場(chǎng)地內(nèi)有三五成叢的樹木零星分布于后湖周邊西北、西南及東南方位，生長(zhǎng)狀況較好，在拆違工作中也未被損壞，后期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮盡量予以保留。圖SEQ圖\*ARABIC10現(xiàn)狀高程分析圖圖SEQ圖\*ARABIC11現(xiàn)狀坡度分析圖4.3現(xiàn)狀土地利用情況現(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)用地占總用地的80%以上，約230多公頃，其中以居住和教育科研用地為主；非建設(shè)用地以水域?yàn)橹?，總面積43公頃，占總用地的約15%。表SEQ表\*ARABIC1城市建設(shè)用地平衡表用地代碼用地名稱用地面積（h㎡)占城市建設(shè)用地比例R居住用地115.1949.05%其中二類居住用地52.3622.30%三類居住用地62.8326.75%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地66.8328.46%其中行政辦公用地1.20.51%文化設(shè)施用地3.881.65%教育科研用地61.0325.99%醫(yī)療衛(wèi)生用地0.550.23%文物古跡用地0.170.07%B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地8.853.77%M工業(yè)用地2.341.00%W物流倉(cāng)儲(chǔ)用地1.340.57%S道路與交通設(shè)施用地33.1914.13%U公共設(shè)施用地1.930.82%G綠地與廣場(chǎng)用地5.182.21%H11城市建設(shè)用地234.85100.00%表SEQ表\*ARABIC2城鄉(xiāng)用地匯總表用地代碼用地名稱用地面積（h㎡)占城鄉(xiāng)用地比例H建設(shè)用地234.8580.86%E非建設(shè)用地55.5819.14%其中水域42.8514.75%其他非建設(shè)用地12.734.38%城鄉(xiāng)用地290.43100.00%圖例圖例圖SEQ圖\*ARABIC12用地現(xiàn)狀圖4.4行政管理劃分及主要單位分布本次場(chǎng)址內(nèi)用地涉及橘洲、XX兩個(gè)街道的四個(gè)村和三個(gè)社區(qū)；涉及的單位主要有：中南大學(xué)、XX師范大學(xué)、XX大學(xué)、礦山研究院和礦冶研究院。圖例圖例圖SEQ圖\*ARABIC13行政區(qū)界及主要單位示意圖圖SEQ圖\*ARABIC14現(xiàn)狀用地權(quán)屬紅線圖圖SEQ圖\*ARABIC15后湖景區(qū)水面實(shí)景1圖SEQ圖\*ARABIC16后湖景區(qū)水面實(shí)景2圖SEQ圖\*ARABIC17后湖景區(qū)水面實(shí)景34.5現(xiàn)狀人口情況現(xiàn)狀居民總?cè)丝诩s14839人（未包含高校學(xué)生）。表SEQ表\*ARABIC3場(chǎng)址內(nèi)現(xiàn)狀人口情況一覽表街道辦事處居委會(huì)戶數(shù)戶籍人口安置情況非農(nóng)人口農(nóng)業(yè)人口總?cè)丝谝寻仓萌丝谖窗仓萌丝陂僦藿值溃ǖV山）岳南村社區(qū)7711711671778//天馬村1171/351335132960553后湖新村462/13841384964420小計(jì)24041711496466753924973XX街道（礦冶）科學(xué)村社區(qū)980272302723//麓山南路社區(qū)1338401204012//黃鶴村1034/310031002300800靳江村1195/358435842955629小計(jì)4547673566841341952551429總計(jì)6951844666842009491792402注：黃鶴村、靳江村已拆遷安置的5255人已遷至范圍以外，實(shí)際范圍內(nèi)總?cè)丝谑?4839人。圖SEQ圖\*ARABIC18現(xiàn)狀人口分布示意圖4.6現(xiàn)狀建設(shè)情況4.6.1現(xiàn)狀建設(shè)用地情況已批已建和已批未建用地占總用地的55%以上；規(guī)劃改建用地約占總面積的30%，主要分布在后湖周邊，現(xiàn)狀多為三類居住用地。圖SEQ圖\*ARABIC19現(xiàn)狀建設(shè)情況示意圖表SEQ表\*ARABIC4現(xiàn)狀用地建設(shè)情況分析一覽表建設(shè)情況用地類型名稱現(xiàn)狀用地代碼用地面積（㎡)占總用地比例(%)已批已建用地單位中南大學(xué)A3366197XX師范A3122662XX礦山研究院A3、R285161XX大學(xué)天馬公寓A371223聯(lián)城駕校場(chǎng)內(nèi)教練S95874礦冶研究院科學(xué)村R254166稅務(wù)局A17043趙洲港排漬泵站U218983杜家塘小學(xué)A37475加油站B43736橘子洲街道辦A14915天馬醫(yī)院A52627其他用地U2310綠地G26599小計(jì)756972居住后湖安置區(qū)R276400天馬安置區(qū)R2211433麓楓和苑安置區(qū)R2118824其他居住R26630小計(jì)413286商業(yè)設(shè)施B157974停車場(chǎng)S41543道路S1273691總計(jì)150346651.8%已批未建用地單位省美術(shù)館R3、E949496中南大學(xué)E915390居住后湖安置區(qū)E916185麓楓和苑安置區(qū)R3、E963920總計(jì)1449915.0%規(guī)劃改建用地單位教學(xué)儀器廠M2817礦山研究院機(jī)械廠M3、R227988駕校S950465后湖國(guó)際藝術(shù)區(qū)B213938南北藝校B911189黃鶴幼兒園R2314其他棚戶R3570148空地E942152倉(cāng)儲(chǔ)W213362瀟湘文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園A238826關(guān)帝廟A71709藝術(shù)培訓(xùn)B210063黃鶴幼兒園R2314原有綠地G244108原有水面E139330總計(jì)86672429.8%水域水域E138914713.4%總用地2904328100.0%4.6.2現(xiàn)狀保留建筑分析目前，后湖區(qū)域的拆違工作已基本接近尾聲，拆違范圍為桔洲街道及XX街道范圍內(nèi)共約80.6公頃的集體用地區(qū)域。現(xiàn)狀保留房屋占地面積為11.7萬(wàn)平方米，建筑面積公約27.7萬(wàn)平方米；其中保留不拆的房屋占地面積共約9.8萬(wàn)平方米，建筑面積共約24.3萬(wàn)平方米；部分房屋因手續(xù)問題、補(bǔ)償問題等目前保留待拆的房屋（XX街道內(nèi)待拆小計(jì)）占地面積約0.8萬(wàn)平方米，建筑面積1.2萬(wàn)平方米；遠(yuǎn)期因后湖路的修建而涉及拆遷的房屋（桔洲街道內(nèi)待拆小計(jì)）占地面積約1.0萬(wàn)平方米，建筑面積2.2萬(wàn)平方米。圖SEQ圖\*ARABIC20拆違保留建筑示意圖表SEQ表\*ARABIC5保留不拆及待拆房屋面積統(tǒng)計(jì)總表保留總計(jì)116833.37276526.15保留不拆小計(jì)98312.90242541.77其中XX街道49138.0380986.80桔洲街道49174.87161554.97待拆小計(jì)18520.4733984.38其中XX街道8245.3812153.51桔洲街道10275.0921830.87表SEQ表\*ARABIC6保留不拆及待拆房屋面積統(tǒng)計(jì)明細(xì)表所屬街道類型占地面積（平方米）建筑面積（平方米）桔洲街道保留一層12734.4012734.40保留二層12759.4325518.86保留三層8097.2024291.60保留四層3867.5215470.08保留五層6796.6333983.15保留八層2369.8518958.80保留十二層2549.8430598.08小計(jì)49174.87161554.97待拆一層3347.853347.85待拆二層3227.336454.66待拆三層2991.798975.37待拆四層487.611950.44待拆五層220.511102.55待拆小計(jì)10275.0921830.87街道小計(jì)59449.96183385.84XX街道保留一層21687.9421687.94保留二層23144.7046289.40保留三層4212.1012636.30保留四層93.29373.16保留小計(jì)49138.0380986.80待拆一層4901.084901.08待拆二層2780.475560.94待拆三層563.831691.49待拆小計(jì)8245.3812153.51街道小計(jì)57383.4193140.31總計(jì)116833.37276526.15本片區(qū)基本為建成區(qū)，現(xiàn)狀建筑密布，以高校建筑和居住建筑為主。麓楓和苑、后湖小區(qū)以及大學(xué)城范圍內(nèi)建筑質(zhì)量較好；礦山、礦冶單位內(nèi)的建筑以及天馬安置小區(qū)內(nèi)的建筑質(zhì)量一般；其余建筑以多層和低層為主，建筑質(zhì)量較差。圖SEQ圖\*ARABIC21現(xiàn)狀建筑質(zhì)量評(píng)定圖表SEQ表\*ARABIC7現(xiàn)狀建筑質(zhì)量評(píng)定統(tǒng)計(jì)表類型棟數(shù)占地面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑面積占總建筑面積比例二類705231586.61395314.367.16%三類169104192.5415395.619.99%四類411