控制性詳細(xì)規(guī)劃現(xiàn)狀調(diào)研報告

控制性詳細(xì)規(guī)劃現(xiàn)狀調(diào)研報告一、歷史文化背景1．歷史沿革

江陰地區(qū)歷史悠久，見諸文字記載的歷史已有2500多年。自漢迄元，為鄉(xiāng)、為縣、為郡、為國、為州、為軍、為路、置廢分合不常。沿用名稱有暨陽、江陰、暨州、連洋州。自西晉起已有1706年的建縣歷史，1987年撤縣建市，是江蘇省的歷史文化名城。

江陰地區(qū)古時設(shè)三門四水關(guān)，由于港口、碼頭的發(fā)展，南門、北門沿大街形成城外建成區(qū)。建國后，南門地區(qū)沿新河進行建設(shè)。到了80年代，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，南門地區(qū)進行了大規(guī)模的建設(shè)。2．文物古跡

十方庵：在江陰南門外吳家橋東首，始建于明萬歷年間，本名十方云水禪院，咸豐十年毀于兵亂，僅存頹屋數(shù)椽，清同治年陸續(xù)修建，光緒十年建毗盧殿，規(guī)制寬敞，為邑中諸庵冠，今存前殿五間，殿北壁間砌有董其昌塔形楷書“心經(jīng)碑”。

五云橋：石砌拱橋，建于清朝。1992年被江陰市人民政府公布為“江陰文物保護單位”。3．傳統(tǒng)民居風(fēng)貌

南門地區(qū)傳統(tǒng)民居分布于運糧河、東轉(zhuǎn)河兩岸和忠義街、埠下街、石子街、河?xùn)|街一帶，其形態(tài)基本上取決于河道、街道的走向和寬窄變化。民居分布于河道兩側(cè)，形成了以河道為主體的帶狀空間，以街串巷的交通骨架把各住戶連接成整體。東轉(zhuǎn)河兩岸及忠義街兩側(cè)的民居大都建于民國初年，其中一些為大戶人家或在外經(jīng)商的富裕人家的宅院，房屋多為多進合院式，規(guī)模較大。而埠下街、河?xùn)|街、石子街一帶多為解放后建造的一般民居，規(guī)模較小，建筑質(zhì)量較差。江陰民居具有以下特點：

（1）“河—路—房”的空間格局

南門地區(qū)傳統(tǒng)民居臨河而居，形成了以河道為主體的“水—路—房”的空間格局。水的一側(cè)為路（或埠），路邊建民居；或民居直逼河邊，并可從宅中直接接近河面，另一側(cè)形成街道?？臻g形態(tài)有：“房—河—房”、“房—路—河—房”、“房—路—河—路—房”等多種形式。

（2）“黑—白—灰”的民居色彩

南門地區(qū)民居同其它江南民居一樣，其建筑色彩特征主要體現(xiàn)在粉墻黛瓦的強烈對比。黑（深灰）與白雖然可以摒除在“色彩”的范疇之外，但明暗對比卻異常強烈。潔白的墻面與青灰色的屋頂相互襯托對比，窗欞等木裝修一般油漆成栗皮色，整體給人以清新淡雅的感覺。

（3）“輕、秀、雅的建筑風(fēng)格”

堂屋連著天井、精美的構(gòu)件不染丹青、高低錯落的馬頭墻，即使是有些建筑預(yù)制混凝土構(gòu)件和承重磚墻代替了木結(jié)構(gòu)，但建造者仍可以賦予它黛瓦粉墻。傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格仍得以保留，是南門地區(qū)歷史文化的見證。二、土地利用現(xiàn)狀

南門地區(qū)屬于江陰市中心城區(qū)組成部分，用地范圍東起花山路，西至錫澄運河，北起環(huán)城南路，南至城南大道，面積約2.82平方公里，其中城市建設(shè)用地為222.11ha，占78.86%。在整個城市建設(shè)用地中,居住用地為78.51ha,占城市建設(shè)用地的35.35%；工業(yè)用地為90.15ha，占城市建設(shè)用地的40.59%。

總體來說，整個南門地區(qū)用地布局較為混亂，工業(yè)用地、居住用地混雜，市政設(shè)施嚴(yán)重不足，缺少配套公共服務(wù)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量較差，土地利用效率低下。現(xiàn)狀用地平衡表

三、居住用地

南門地區(qū)居民由3個社區(qū)（南門社區(qū)、南園社區(qū)、環(huán)西社區(qū)）和3個村（澄南村、梅園村、工農(nóng)村）組成。現(xiàn)有常住人口15487人，其中南門社區(qū)5848人，南園社區(qū)2419人，環(huán)西社區(qū)3543人，澄南村880人，梅園村1500人，工農(nóng)村1217人?，F(xiàn)狀除工農(nóng)村有部分農(nóng)業(yè)人口外，其他都成為城市人口。

居住用地主要分布在環(huán)城南路以南，東轉(zhuǎn)河、運糧河一帶，呈現(xiàn)由中心城向南拓展趨勢，布局也體現(xiàn)了居住形成過程中沿河親水性的特點。

南門地區(qū)居住是長期以來逐步形成的，布局比較分散，與工業(yè)用地交叉布置，彼此干擾嚴(yán)重。由于區(qū)內(nèi)道路不通暢，可達(dá)性較差，而且工業(yè)區(qū)的貨運車輛影響居住的安寧。區(qū)內(nèi)只有少量私人商店，缺少配套的公共服務(wù)設(shè)施。大部分住宅質(zhì)量較低，綠化用地很少，環(huán)境臟亂。雖然建筑密集，由于大多住宅層數(shù)不高，用地很不經(jīng)濟，居住用地平均容積率只有0.8。從統(tǒng)計抽查的數(shù)據(jù)來看，人均住宅建筑面積為45平方米，面積標(biāo)準(zhǔn)雖高，但住宅質(zhì)量差，設(shè)備陳舊。住宅建筑有三種形式：公寓式、自建房和民居。公寓式住宅多為20世紀(jì)70-80年代建造，5-6層，分布比較集中，行列式布置，有合理的日照間距，基本能滿足衛(wèi)生通風(fēng)條件，但每套面積較小，戶型比較陳舊，不適合現(xiàn)代居住要求。自建房比較分散，層數(shù)、面積、建造年代、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相差很大，有的建筑間距不能滿足日照和通風(fēng)要求。民居主要分布在忠義街一帶和東轉(zhuǎn)河兩側(cè)，建造年代較久，多為一層，建筑密度很高，有的地段達(dá)到80%，建筑質(zhì)量低下，缺少基本的衛(wèi)生設(shè)施，根本不能滿足居住要求。

南門城區(qū)居住用地主要分為三類：多層住宅區(qū)、居民自建住宅區(qū)、較有特色的民居區(qū)。由于南門地區(qū)在住宅質(zhì)量、住區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等方面與舊城中心存在較大差距，致使舊城中心對居住人口的吸引力遠(yuǎn)大于南門地區(qū)，南門地區(qū)居住人口外遷非常突出。

新建居住小區(qū)開發(fā)規(guī)模小，規(guī)劃設(shè)計缺乏創(chuàng)新，不利于小區(qū)安全和物業(yè)管理，且不利于居住區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)。

區(qū)內(nèi)居民自建房大多為2～3層，建筑質(zhì)量較好，但規(guī)模小、分布散，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施差，公共設(shè)施不配套，缺少活動空間，環(huán)境質(zhì)量差等問題。這些是舊城更新必須解決的問題。四、工業(yè)用地

江陰是一個工業(yè)城市，由于歷史原因，南門區(qū)內(nèi)工業(yè)用地達(dá)到40%以上，而且工業(yè)門類多達(dá)十幾個，以機電、冶金、電子、紡織、化學(xué)、輕工和建材為主。大小工企業(yè)70多家，產(chǎn)值達(dá)28.5億左右，主要沿河（錫澄河、應(yīng)天河）分布。目前部分廠已倒閉，也有的正在搬遷中。

南門地區(qū)內(nèi)工業(yè)用地大部分屬于二、三類工業(yè)，主要沿河（錫澄河、應(yīng)天河）分布，這與工業(yè)生產(chǎn)用水、運輸和排污方便有關(guān)。由于工業(yè)發(fā)展的無序性，南門城區(qū)工業(yè)大都是見縫插針，并與居住用地相互混雜，布局非常混亂，并存在廢氣、廢水污染現(xiàn)象。工業(yè)用地的利用率很低，根據(jù)抽查統(tǒng)計，多層廠房區(qū)的容積率為0.81，低層廠房區(qū)容積率僅為0.38。

存在的主要問題：

工業(yè)布局混亂、規(guī)模小、污染重、用地效率低。目前現(xiàn)狀工業(yè)以粗放型和勞動密集型為主，技術(shù)含量普遍偏低。城南地區(qū)工業(yè)用地與居住用地混雜，很多工業(yè)存在污染。五、公共服務(wù)設(shè)施1.現(xiàn)有公共設(shè)施現(xiàn)有公共設(shè)施如下：

行政辦公（C1）：教委、港航監(jiān)督處、澄江交管所及幾個村委會(工農(nóng)村委會，五云橋村委會，環(huán)南三村委會等)。

商業(yè)金融（C2）：農(nóng)副產(chǎn)品交易市場、林盛貿(mào)易公司、城中誠家私城、嘉源食品有限公司、農(nóng)行西郊辦事處、外資物資總公司、金澄集團裝潢公司、江房屋建設(shè)開發(fā)公司、南園農(nóng)貿(mào)市場、錦藝裝璜公司、要塞供銷社生資部、暨陽物資總公司等。

文化娛樂（C3）：江陰電視臺。

醫(yī)療衛(wèi)生（C5）：要塞醫(yī)院板橋門診所。

教育科研（C6）：經(jīng)濟管理干部學(xué)校、2所中學(xué)、1所小學(xué)及2所幼兒園。

文物古跡（C7）：十方庵、五云橋。

十方庵：在江陰南門外吳家橋東首，始建于明萬歷年間，本名十方云水禪院，咸豐十年毀于兵，僅存頹屋數(shù)椽，清同治年陸續(xù)修建，光緒十年建毗盧殿，規(guī)制寬敞，為邑中諸庵冠，今存前殿五間，殿北壁間砌有董其昌塔形楷書“心經(jīng)碑”。五云橋：石砌拱橋，建于清朝。1992年被江陰市人民政府公布為“江陰文物保護單位”。2.存在的主要問題

公共設(shè)施用地的比例很小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民生活的需要。

南門城區(qū)大部分用地屬于工業(yè)、居住用地，公共設(shè)施用地十分缺乏，區(qū)內(nèi)只有在小型商店，基本上沒有文化娛樂設(shè)施。根據(jù)用地統(tǒng)計，公共服務(wù)設(shè)施用地僅占建設(shè)用地的6.52%，其中行政辦公用地占3.12%，商業(yè)金融用地占3.1%,文物古跡用地占2.21%。

文化、體育等滿足市民精神文化、健身需求的設(shè)施非常缺少，與江陰城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)，不利于提高城市居民的素質(zhì)和城市品位。六、對外交通

江陰市北枕長江，南鄰無錫，西通常州、南京，東接張家港，通蘇州、上海，處于中國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)地區(qū)之一的長江三角洲的中心，同時也是江蘇省經(jīng)濟實力最為發(fā)達(dá)的蘇錫常都市圈的重要組成部分。南門地區(qū)屬于江陰市中心城區(qū)，位于市中心南部，是城區(qū)向南拓展的重要發(fā)展軸，也是江陰近幾年主要開發(fā)地區(qū)。南門地區(qū)西臨錫澄運河，南抵城南大道，北至環(huán)城南路，東至花山路，具備了良好的發(fā)展條件。是城市重要的南大門。1、公路交通

南門地區(qū)現(xiàn)有對外交通道路一條，城南大道是較主要的一條聯(lián)系江陰市東西向過境交通的干道，主要承擔(dān)貨運交通；其公路交通特點是：

（1）南門地區(qū)處于江陰市南部，地處長江三角洲核心地帶，過境交通流量大是其公路交通的一大特點。其中又以東西向過境交通為主。城南大道上行駛的基本是過境車輛，并且主要以貨運為主。

（2）南門地區(qū)水網(wǎng)密布地區(qū)，錫澄運河、應(yīng)天河穿過區(qū)內(nèi)，公路建設(shè)明顯受河道制約，東西向道路聯(lián)系不通暢。目前跨運河的只有少數(shù)幾座橋梁，且較為破舊，寬度較為狹窄，路面情況很差。

（3）城南大道路面較為狹窄，為一塊板道路，沒有人行道，路面狀況很差。2、內(nèi)河航運交通

規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有對外內(nèi)河航道有：錫澄運河(五級)、澄虞線(應(yīng)天河，六級)，分別通往無錫、張家港、常州方向。在城市形成過程中，內(nèi)河航道在交通運輸中曾發(fā)揮了重要作用，今后河道在貨運中仍然發(fā)揮重要作用。河道現(xiàn)狀表

七、城區(qū)道路交通現(xiàn)狀１.道路系統(tǒng)

至2002年底，南門道路總長度16660米，道路用地面積為11.83h㎡，道路用地面積占城市建設(shè)用地面積的比例為5.32％。南門東西向主要干道有城南大道、環(huán)城南路、通運路。其中，環(huán)城南路、城南大道已經(jīng)基本形成，是較為重要的道路。其中城南大道是一條以貨運為主的交通性干道，貨運量很大；環(huán)城南路是江陰市內(nèi)環(huán)的南段，也是一條以機動車為主的交通性干道。通運路是一條生活性道路?？傮w來說，南門地區(qū)東西向道路聯(lián)系不很通暢，相對而言，南門地區(qū)的南北向聯(lián)系顯得稍微通暢一些。從規(guī)劃路網(wǎng)來看，虹橋南路是江陰市較為重要的一條主干道，城市向南拓展的重要發(fā)展軸，是一條綜合性的道路；花山路則是環(huán)城東路的延伸，是城市向南拓展的重要干道，也是疏散城市內(nèi)部交通的一條干道；梅園路是江陰市環(huán)城西路的延伸，是一條綜合性道路。但這些規(guī)劃中的道路大多尚未形成。

根據(jù)對南門地區(qū)進行的道路交通調(diào)查及現(xiàn)場勘查，交通流量較大的道路有城南大道、環(huán)城南路、忠義路，其次是梅園路、通運路、毗鄰路。總體來說，由于道路斷面狹窄，路面質(zhì)量較差，道路主要以人行、非機動車為主（除城南大道以過境交通為主外）。

南門地區(qū)現(xiàn)狀道路網(wǎng)形式很不完善，沒有形成系統(tǒng)，布局較為混亂；東西向道路和南北向道路都不很順暢，大的骨架尚未形成，這給整個南門地區(qū)的發(fā)展帶來了巨大的阻礙。南北向間距約有2000米，僅有兩條干道擔(dān)負(fù)著東西向的交通聯(lián)系（且城南大道為過境交通），缺乏生活性道路，這給居民的生活、出行購物帶來了極大的不便。東西向的間距約1800米，只有梅園路、花山路兩條干道承擔(dān)交通，虹橋南路尚未形成，城市的南北向交通亦受到嚴(yán)重阻礙；路網(wǎng)結(jié)構(gòu)是一個城市的骨架，城市的發(fā)展往往與交通密切相關(guān)，交通的發(fā)展往往能夠帶動城市的發(fā)展，給城市的經(jīng)濟發(fā)展帶來強大的生命力，其重要性不言而喻；總之，南門地區(qū)交通落后的現(xiàn)狀不僅阻礙了南門地區(qū)的發(fā)展，也成為江陰市城區(qū)向南部發(fā)展的障礙。2.道路交通設(shè)施

道路交通設(shè)施主要包括公共停車場、公共加油站及廣場等。存在主要問題

（1）南門地區(qū)停車設(shè)施建設(shè)相對滯后，目前尚無路外公共停車場，現(xiàn)狀停車場多為占用道路臨時設(shè)置，或利用閑置建筑工地停車。

（2）公建中的配建停車場、小區(qū)停車場嚴(yán)重缺乏，一些單位的辦事車輛需占道停車。

（3）現(xiàn)狀只有城南大道上一個加油站，不能滿足南門地區(qū)的需要。

由于停車場數(shù)量嚴(yán)重不足，加之管理不嚴(yán)，機動車占道停車現(xiàn)象嚴(yán)重，對行駛車輛造成很大干擾；同時摩托車、自行車大量占用人行道停車，也嚴(yán)重妨礙行人交通。3.存在的主要問題

總體上看，道路密度較小，道路用地面積占城市建設(shè)用地面積的比例為5.32%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于規(guī)范指標(biāo)。由于規(guī)劃的滯后，城市發(fā)展呈無序狀態(tài)，道路建設(shè)較為紊亂。目前，城區(qū)道路交通主要存在以下問題：

（1）道路功能混雜，交通性和生活性道路不分。如梅園路，既是南門地區(qū)人流較集中的地方，車流又較為密集，居民出行很不安全。

（2）道路系統(tǒng)性差，不成網(wǎng)絡(luò)。城區(qū)盡端道路多，通達(dá)性較差。如南北向的南園路、中山南路和東西向的通運路，均為盡端路，無法貫通城區(qū)，給整個城區(qū)的交通聯(lián)系帶來了極大的不便。

（3）主干道密度很低，支路建設(shè)很不完善。城區(qū)道路密度極不合理，但主干道的密度很低，遠(yuǎn)低于規(guī)范規(guī)定的3～4km／km2。支路密度較高，為3.25km／km2，卻分布不平衡，略低于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)3-5km/km2。

（4）城區(qū)現(xiàn)有停車場過少，停車面積嚴(yán)重不足，影響道路的通暢。

南門地區(qū)現(xiàn)在幾乎沒有停車場，這與江陰市的經(jīng)濟發(fā)展顯然是不相適應(yīng)的。根據(jù)江陰市未來發(fā)展的態(tài)勢，南門地區(qū)是江陰市未來發(fā)展的重點，故道路設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃顯然是重中之重，靜態(tài)設(shè)施必須與道路網(wǎng)規(guī)劃相互協(xié)調(diào)，密切配合，使整個城市的交通更為順暢、便捷。

（5）規(guī)劃區(qū)內(nèi)工業(yè)、居住用地相互混雜，且大都自發(fā)形成，沒有規(guī)律性，這導(dǎo)致道路隨意性很強，較為曲折，很不通暢。現(xiàn)狀道路一覽表

4.機動車輛及居民出行特征

（1）機動車輛及居民出行特征

江陰機動車增長較快，小汽車與摩托車為江陰市主要的交通工具，并逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位；由于城區(qū)范圍較小，故居民出行花費的時間一般較短，居民出行主要以摩托車和自行車為主。

居民出行：

根據(jù)調(diào)查，居民出行中以上下班（學(xué)）出行為主，比重達(dá)61%。出行方式則以摩托車為主，其次是自行車。全日居民交通出行有三個明顯的峰值，分別是8～9時、11～12時、下午5～6時。

（2）現(xiàn)狀評述

在眾多推動交通機動化因素中，國民經(jīng)濟的增長是最主要的因素。江陰的社會總產(chǎn)值年均增長率很快。目前城區(qū)的自行車擁有量已趨于飽和，并開始呈現(xiàn)出向摩托車和小汽車轉(zhuǎn)化的發(fā)展趨勢。隨著國家汽車產(chǎn)業(yè)政策的出臺，以及江陰市經(jīng)濟的持續(xù)增長，如無政策限制，江陰的機動車擁有量增長將會更快，按經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗，機動車年均增長率一般為5-8%，居民的出行方式將會相應(yīng)調(diào)整。八、綠地及景觀現(xiàn)狀1、綠地

南門地區(qū)綠地極為缺乏，不成系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)的綠化植被較少，行道樹缺乏。

目前城區(qū)內(nèi)只有2小塊綠地，一塊位于梅園路與新河交界處（江陰皮革廠制革分廠），另一塊位于小學(xué)以南。

規(guī)劃區(qū)內(nèi)河道縱橫，包括錫澄運河、新河、運糧河、東轉(zhuǎn)河、應(yīng)天河。但大部分沿河地段沒有綠化，樹種也比較單一。有的地段垃圾成堆，對河流形成污染。

居住區(qū)內(nèi)因為沒有統(tǒng)一規(guī)劃，居住擁擠，綠地匱乏，除少許行道樹外幾乎沒有公共綠地，缺少居民戶外休閑、健身等活動場地，居住環(huán)境很差。2、景觀現(xiàn)狀

（1）現(xiàn)狀分析與評價

南門地區(qū)處于江陰市由舊城中心區(qū)向南面新區(qū)過渡地帶，是中心城的延續(xù)，其功能與景觀特點既不同于商業(yè)中心區(qū)，也有異于新區(qū)。南門地區(qū)所處的區(qū)域整體環(huán)境使它擁有鮮明的景觀特點：古香古色的老街窄巷、傳統(tǒng)的民居宅院、雜亂無章的解放后建筑、新建的公共建筑以及遠(yuǎn)處的山體背景，呈現(xiàn)的是歷史與現(xiàn)代、自然與環(huán)境交融，在某種意義上說就是新與舊的交融。

南門地區(qū)位于錫澄高速公路綠化景觀軸與錫澄運河景觀軸之間，具有良好的景觀潛力。且該地區(qū)南面的城南大道與北面的環(huán)城南路均為城市的交通性主干道，沿街可以形成完整有序的建筑界面，南北兩面成為構(gòu)筑景觀主導(dǎo)面的有利條件。

（2）現(xiàn)狀景觀概況

南門地區(qū)具有良好的自然景觀和人文景觀條件，擁有比較有利的景觀要素，尤其是河網(wǎng)縱橫的有利自然條件，為南門地區(qū)組織高質(zhì)量的生活環(huán)境和創(chuàng)建優(yōu)美的景觀提供了很好的條件。但是，由于各時期建筑的自發(fā)建設(shè)，用地布局混亂，建筑造型、風(fēng)格具有很強的隨意性，雜亂無章。建筑密集、封閉，多數(shù)為3~4層?？臻g平展，沒有很明顯的高低起伏。不同的功能分區(qū)并沒有形成富有特色的區(qū)塊，街區(qū)內(nèi)建筑形式、布置、層數(shù)、風(fēng)格差異極大，很不協(xié)調(diào)。工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、農(nóng)村居民房等間雜著空地與臨時建筑，均呈現(xiàn)出一種不成熟的生長的狀態(tài)，具有城鄉(xiāng)結(jié)合部的城區(qū)特點。

（3）存在的主要問題

景觀軸線缺乏連貫性：虹橋路自南向北延伸到江邊，總體規(guī)劃的功能定位是貫通南北商業(yè)服務(wù)主軸線，但在南門地段，兩側(cè)建筑老朽，環(huán)境惡化，現(xiàn)狀建筑破敗，居民自發(fā)建房現(xiàn)象嚴(yán)重，雜亂的建筑景觀與虹橋南路的全市性景觀軸線地位不相適應(yīng)。

各節(jié)點和自然景觀條件未予以利用，南門地區(qū)具有很多重要景觀節(jié)點，如河道交匯口、橋頭、主要干道入城口等，雖具有建設(shè)良好生態(tài)景觀格局的優(yōu)越條件，但沒有被利用。

街道界面不連續(xù)，風(fēng)格不統(tǒng)一，缺乏整體感。區(qū)域景觀應(yīng)以線性空間為軸、以點空間為節(jié)點，有序組織不同的公共空間和街道界面，形成系統(tǒng)的開放空間和富有特色的景觀。

（4）現(xiàn)狀問題歸納與設(shè)計潛力分析

通過從區(qū)位關(guān)系、景觀和空間評價幾個層面對南門地區(qū)現(xiàn)狀進行了評價與分析，明確了問題及城市設(shè)計中所需要涉及的元素。在城市景觀層面，對現(xiàn)狀的街區(qū)景觀、城市空間架構(gòu)進行了描述和評價，可以歸納為以下幾點：

①缺少統(tǒng)一的景觀設(shè)計控制，用地功能混雜，沒有形成連續(xù)的景觀界面和整體感。

②現(xiàn)狀自然景觀資源利用不足，沿河綠化和開放空間應(yīng)創(chuàng)造優(yōu)美的濱河景觀。

③空間次序不明顯，未形成富有層次，特色鮮明的街巷空間，缺乏既適合人的活動又滿足景觀需要的自然環(huán)境和人工環(huán)境。

④復(fù)雜的土地利用現(xiàn)狀，開發(fā)的無秩序，重新組織街道景觀必須對地塊開發(fā)形態(tài)進行控制。

⑤局部地段開發(fā)密集。

針對規(guī)劃區(qū)內(nèi)復(fù)雜的用地情況，對其進行分類，同時對用地潛力進行分析與評價，力圖結(jié)合用地的不同情況，采取不同的對策與控制手段，分期實施，分類控制。

對于早期形成的傳統(tǒng)街區(qū)，具有一定的傳統(tǒng)風(fēng)貌，可以視時機對其加以更新和保護；對于后期無秩序建造的居住區(qū)，景觀質(zhì)量較差，可以成片再造；對于景觀特別重要的地段，政府應(yīng)加大改造力度和干預(yù)程度，提出城市設(shè)計的景觀要求和實施方案。九、倉儲用地

倉儲用地所占的比例很大，大都沿河布置，布局較為零散。

南門地區(qū)現(xiàn)有倉儲為供應(yīng)、中轉(zhuǎn)和工業(yè)品倉庫，貨種主要為建材、糧食、燃料等。主要分布在錫澄運河、應(yīng)天河、新河等兩側(cè)。倉儲用地布局較為零散，沒有形成規(guī)模，且倉儲內(nèi)設(shè)施普遍比較破舊。

存在問題：

倉儲用地與居住用地用地混雜，不利于管理，與工業(yè)生產(chǎn)用地不完全配套。由于南門地區(qū)道路系統(tǒng)尚不完善，倉儲的貨運疏散存在很大問題。倉儲用地大量占據(jù)城市河道兩側(cè)用地，嚴(yán)重影響城市濱水景觀效果。十、現(xiàn)狀土地開發(fā)強度

南門地區(qū)主要由居住和工業(yè)用地組成,總建造面積175.2萬平方米，建設(shè)用地平均容積率為0.8，總體上土地利用率不高。主要有以下原因：

（1）建筑層數(shù)不高，雖然多層住宅區(qū)容積率達(dá)到1.2以上，但由于其只占總建筑面積的14.4%，而層數(shù)較低的自建房和民居層數(shù)很低，占總建筑面積的33.5%，所以平均容積率較低。

（2）工業(yè)區(qū)用地利用率更低，工業(yè)建筑占總建筑面積的34.8%，其中多層廠房占15.6%，容積率為0.8，低層廠房占19.2%，容積率不足0.4，這使得總體容積率較低。

土地利用另一個指標(biāo)是建筑密度。城南地區(qū)總體上建筑密度較大，多層住宅區(qū)在45-50%，低層住宅區(qū)大于40%，民居區(qū)在55-65%之間，工業(yè)區(qū)也大于25%。土地利用抽查表

城南地區(qū)建筑面積構(gòu)成

十一、建筑質(zhì)量狀況

江陰地區(qū)古時設(shè)三門四水關(guān)，由于港口、碼頭的發(fā)展，南門、北門沿大街形成城外建成區(qū)。建國后，南門地區(qū)沿新河進行建設(shè)。到了80年代，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，南門地區(qū)進行了大規(guī)模的建設(shè)。

南門街區(qū)內(nèi)建筑基本沿街巷分布，形成較為連續(xù)統(tǒng)一的空間布局形態(tài)。街區(qū)內(nèi)建筑形式、造型等差異很大，布局混雜。在街區(qū)內(nèi)以三種布局形式最為典型：民居建筑多為多進合院式，層層遞進，建筑1~2層，大多分布于運糧河、東轉(zhuǎn)河兩岸忠義街、埠下街、石子街、河?xùn)|街一帶，街巷多以院墻和山墻圍合，狹窄封閉。80年代以后建設(shè)公寓住宅建筑分布在環(huán)西社區(qū)、南園社區(qū)、南門社區(qū)和應(yīng)天河靠近花山路段的兩側(cè)。還有相當(dāng)多的居民自建房，建筑形式、風(fēng)格、質(zhì)量差異較大。工業(yè)建筑也占有很大比重，由于建筑年代有遠(yuǎn)有近，質(zhì)量差異也很大。

南門地區(qū)建筑總體質(zhì)量不高，建筑質(zhì)量大體由北向南遞減，建筑密度由北向南遞減。工業(yè)多為簡易廠房，居住建筑以2-3層自建房為主。1、建筑分類

本次調(diào)查將南門地區(qū)建筑分為三類：

一類建筑：指四層以上的框架結(jié)構(gòu)，輕鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)成的建筑。一般為20世紀(jì)80年代以后修建的建筑，建筑質(zhì)量總體較好。

二類建筑：指建筑主體部分較好，多層，以磚混結(jié)構(gòu)為主的建筑，一般為20世紀(jì)70-80年代建造的建筑，或者具有一定歷史風(fēng)貌，保持地方民居特色的建筑。

三類建筑：指建筑質(zhì)量較差，低層，構(gòu)造簡易的建筑。一般為20世紀(jì)70年代以前的建筑。

文物古跡指被列為市級以上文物保護單位的建筑。2、各類建筑的分布

一類建筑分布：

主要集中在環(huán)西社區(qū)、南園社區(qū)，靠近環(huán)城南路一側(cè)。由多層居住建筑組成，包括部分沿街商業(yè)服務(wù)類建筑，少量文教建筑，大都建于八十年代以后。

環(huán)西社區(qū)內(nèi)的企業(yè)建筑質(zhì)量較好，部分廠房是輕鋼結(jié)構(gòu)建筑。

二類建筑：

主要集中在環(huán)西社區(qū)、南園社區(qū)、南門社區(qū)，應(yīng)天河靠近花山路段的兩側(cè)和工農(nóng)村一帶。建筑多由2-3層的自建房構(gòu)成。

三類建筑：

主要分布在東轉(zhuǎn)河、運糧河兩側(cè)，環(huán)西社區(qū)，南園社區(qū)的南部和錫澄運河的沿岸。梅園村，澄南村也分布有部分三類建筑。這些建筑多為低層破舊的民房、工業(yè)廠房、貨物倉庫，建筑年代多為解放前。其中民居具有一定的歷史風(fēng)貌和地方特色。但大部分民居建筑質(zhì)量很差，房屋低矮，毀壞嚴(yán)重，居民的居住條件較差。

文物古跡：

五云橋，位于運糧河上，建于清朝，橋兩側(cè)石護欄已毀，橋面凹凸不平?，F(xiàn)基本不具備交通作用。

十方庵，位于江陰南門外，吳家橋東首。始建于明萬歷年間，本名十方庵云水禪院，咸豐十年毀于戰(zhàn)亂，僅存頹屋數(shù)棟。清同治年間陸續(xù)修建，光緒四年（1878）建毗盧殿，規(guī)制寬敞，為邑中諸庵冠，今存前殿五間，殿北壁間嵌砌有明董其昌塔形楷書“心經(jīng)碑”，碑高6.54米，寬1.87米。天主殿堂，現(xiàn)為新建建筑，建筑質(zhì)量較好。3、風(fēng)貌帶建筑現(xiàn)狀

南門地區(qū)