住宅方案總體解決方案

住宅項目總體解決方案面向項目的住宅開發(fā)總體解決方案，住宅開發(fā)中最關(guān)鍵的資源是什么？不是土地，不是資金，是研究與開發(fā)，是正確的卓越的營銷。什么是住宅？住宅開發(fā)？什么是房地產(chǎn)開發(fā)？現(xiàn)代企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)，研發(fā)---制造一營銷。住宅開發(fā)企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)研發(fā)一建造一營銷。其中研發(fā)部分R&D就是前期的市場調(diào)研、產(chǎn)品企劃，規(guī)劃設(shè)計。建造相當于制造業(yè)中的制造，而營銷和制造業(yè)中的營銷相對應(yīng)。一、市場篇（為誰建造房子？）1、住宅市場需求大勢基本研判（1）中國城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。（2）城市化將使得住宅開發(fā)擁有巨大的市場。（3）有效供給持續(xù)不足。薩伊定律給我們的啟示：供給能自動創(chuàng)造它的需求。（4）80年代建設(shè)的住宅已經(jīng)進入更新期。（5）個人資產(chǎn)最重要的表現(xiàn)是住宅，中國進入置產(chǎn)興業(yè)的時代。2、房地產(chǎn)發(fā)展的幾個階段從80年代初的改革開放以來房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了三個階段：初級階段一爭奪資源的階段。發(fā)展階段一一爭奪市場的階段。管理和產(chǎn)品營銷是企業(yè)利潤的最主要來源。這就是我們所處的時代。成熟階段一爭奪顧客的階段。3、北京住宅市場的營銷環(huán)境，機遇和挑戰(zhàn)宏觀環(huán)境（1）人口環(huán)境：龐大的人口基數(shù)。（2）經(jīng)濟環(huán)境：高收入，高購買力，GNP的高增長，大量的外地移民對北京房價的支撐。國際職員對房屋價格支撐。國際投資對房價的支撐。（3）政治法律環(huán)境：對消費者的保護立法越來越健全，各種技術(shù)規(guī)范。（4）人文環(huán)境：亞文化層次多，教育背景、職業(yè)種類、收入、家庭形式、價值觀念。住宅需求的形式多種多樣。微觀環(huán)境（1）供應(yīng)量的增加，北京地區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)房銷售的趨勢。（2）產(chǎn)品的同質(zhì)化。大部分項目并沒有建立起自己的品牌。（3）行銷手段上相同或相似，導致劇烈的低層次競爭。（4）后期服務(wù)的低劣導致消費者的信心不足，許多消費者暫時持幣待購狀態(tài)。（5）住宅開發(fā)的進入門檻比較低，使得一些資質(zhì)很低的開發(fā)商進入住宅市場。（6）三外（外資、外地、外行）的進入加劇了競爭。（7）消費者日漸成熟，要求提高生活品質(zhì)。（6）法制更加健全，對消費者更有利，而對部分開發(fā)商來說越來越不利。4、加入WTO之后給住宅開發(fā)帶來的機遇和挑戰(zhàn)（1）涉外經(jīng)濟活動會更加頻繁，給寫字樓、高級公寓帶來巨大的機會。有效需求更加旺盛。（2）外資的進入，使融資渠道更加暢通，從而改變國內(nèi)企業(yè)單純依靠銀行信貸融資的局面，使房地產(chǎn)金融更好地為房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。（3）有助于增強城市居民的住房購買能力。汽車的增加，使住房郊區(qū)化成為下一波浪潮。（4）促進中國的城市化，使城市的租賃市場更加活躍。（5）高檔建材和住宅部品的進口量增加、先進的建筑設(shè)備的增加，有利于開發(fā)商降低成本。（6）國外設(shè)計力量和其他開發(fā)服務(wù)機構(gòu)的進入帶來先進的理念。（7）消費者精神生活和價值觀念的變化。審美能力、對生活方式的感悟能力增強。（8）促進建筑施工、設(shè)計、代理服務(wù)、物業(yè)管理水平的提高，促進全行業(yè)的水平的提高。5、面向項目的市場研究：（1）任何一個項目的開發(fā)決不能只憑經(jīng)驗和感覺。前期的市場調(diào)查和研究是形成開發(fā)戰(zhàn)略和具體方案的基礎(chǔ)。（2）對市場的研究就是尋找目標市場的過程，和目標顧客的過程。（3）研究內(nèi)容包括：a、區(qū)域市場的研究；b、尋找目標市場，確定細分市場或細分市場組合；c、生活方式的研究。d、目標市場的顧客狀況，特別是目標客戶的生活方式研究；e、消費者的各方面的需求；f、項目自身情況研究g、競爭對手研究h、在研究的基礎(chǔ)上確定產(chǎn)品定位；I、在研究的基礎(chǔ)上進行產(chǎn)品創(chuàng)新；j、在研究的基礎(chǔ)上營銷創(chuàng)新。（4）市場也是不斷變化的，研究必須持續(xù)進行（5）研究的方法：委托信用良好的專業(yè)市場研究公司或者房地產(chǎn)咨詢公司同時聘請顧問監(jiān)督它。研究成果應(yīng)該不斷積累，研究是面向項目的、面向營銷的。既要防止文牘主義，又要防止淺嘗輒止。（6）消費者的需求；a、物理空間需求；b、日常生活需求；c、身體健康需求；d、養(yǎng)老育幼需求；e、室內(nèi)外物理環(huán)境需求；f、生態(tài)需求；g、教育需求；h、人文關(guān)懷需求；I、藝術(shù)與審美的需求；j、社區(qū)成員之間溝通和交流的需求；k、自我實現(xiàn)需求。6、競爭對手研究：（1）建立競爭者情報分析系統(tǒng)，特別是建設(shè)競爭對手資料庫。（2）主要的研究目標是產(chǎn)品細分市場的競爭者。（3）找到目前你的主要競爭對手，詳細研究他的產(chǎn)品設(shè)計、市場營銷。（4）通過研究對手，確定自己的產(chǎn)品戰(zhàn)略和營銷戰(zhàn)略。l、確定項目的目標市場（1）市場定位就是將目標市場定位在哪個或者哪幾個細分市場。（2）在市場研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)需求的市場饑渴程度，尋找目標市場。（3）根據(jù)企業(yè)的核心競爭力或者綜合競爭力確定目標市場。（4）根據(jù)地塊的特征情況。（5）根據(jù)競爭者的情況確定。8、細分市場研究（1）按經(jīng)濟地位劃分為四個階級：精英階級、中產(chǎn)階級、勞動階級、窮苦階級。（2）第一居所，第二居所？。（3）自??？投資？（4）一次置業(yè)者和二次置業(yè)者多次置業(yè)者。（5）按家庭劃分：傳統(tǒng)大家庭、核心家庭、丁克家庭、單親家庭、獨居者。（6）職業(yè)分層：IT業(yè)、金融業(yè)、藝術(shù)家、教師、律師、開業(yè)醫(yī)生、中層白領(lǐng)雇員獨立創(chuàng)業(yè)者、大型公司高級職員、體力勞動者。（7）按教育背景劃分高等、中等教育、初級教育。高等教育又可以分成海外歸來者和在國內(nèi)受教育者。（8）按照價值觀念分（9）基本客戶（主流客戶）、次要客戶、集團客戶。（10）其它購房偏好：對某種配置的偏好，對教育、養(yǎng)老等。9、SWOT分析在項目的前期階段，對于給定的地塊兒，必須進行SWOT分析，即優(yōu)勢（superiority）劣勢（weakness）、機會（opportunity）、威脅（threaten）二、產(chǎn)品篇（R&D.產(chǎn)品企劃）1、高尚生活方式總體解決方案的概念住宅開發(fā)商為顧客提供的是生活方式總體解決方案，是和他的社會身份、社會分層及經(jīng)濟狀況相對應(yīng)的生活方式總體解決方案。消費者購買房子買到的是一整套為客戶度身定制的高尚生活方式。建筑師設(shè)計建筑、設(shè)計社區(qū)就是設(shè)計生活方式，是設(shè)計高尚生活方式總體解決方案。2、住宅產(chǎn)品應(yīng)該具備的特性安全性：舒適性；均好性：多樣性：個性：可持續(xù)發(fā)展性。地域性生態(tài)性。景觀性智能性社區(qū)性。3、社區(qū)規(guī)劃一流的規(guī)劃是形成高品質(zhì)住宅的關(guān)鍵。規(guī)劃形成良好的社區(qū)空間，良好的景觀和整體環(huán)境。規(guī)劃水平的高低，決定了生活方式總體解決方案水平的高低。規(guī)劃的原則：a、先做景觀規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃，最后做建筑規(guī)劃?；蛘呷齻€規(guī)劃一起做。不要讓景觀填單體建筑的空。b、總體規(guī)劃設(shè)計的各子系統(tǒng)的整合與協(xié)調(diào)，形成完整的社區(qū)規(guī)劃包括：總體布局、單體的形式和建筑風格，道路、交通與停車位系統(tǒng)，綠化景觀設(shè)計、環(huán)境生態(tài)空間設(shè)計、交往空間設(shè)計、健康空間設(shè)計、安全空間設(shè)計、智能空間設(shè)計、文化空間設(shè)計、配套公建設(shè)計、綜合管線設(shè)計等。c、創(chuàng)建社區(qū)、創(chuàng)建小鎮(zhèn)、構(gòu)建現(xiàn)代的生活空間空間是人本主義的，滿足人的多方面生理和社會需要的?？臻g是從內(nèi)到外又從外到內(nèi)的，從社區(qū)空間、單體空間到住宅內(nèi)部空間，從實體空間到虛擬空間。d、構(gòu)建小區(qū)的街道、圍合空間。e、戶型設(shè)計戶型設(shè)計、廳(客廳、餐廳)設(shè)計、臥室(主、次臥室)設(shè)計、廚房與衛(wèi)生間設(shè)計、過渡空間設(shè)計、儲藏空間設(shè)計、陽臺設(shè)計和住宅建筑立面造型設(shè)計等。f、居住小區(qū)道路交通布局g、重視均好性：強調(diào)日照、朝向、景觀、環(huán)境的均好。單體的均好性和戶型的均好性。確定價值區(qū)域的均好性。h、和城市規(guī)劃的互動與銜接：道路的連接，文脈的協(xié)調(diào)，生活資源的共享，社會資源的共享，公共資源的共享。I、對建筑密度的控制j、容積率的控制。k、各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。l、規(guī)劃創(chuàng)新：四菜一湯應(yīng)該被打破。m、環(huán)境空間的營造。n、溝通交流空間的營造。o、健康空間營造。p、文化空間的營造：建筑、園林、北京音樂q、安全空間的營造。r、智能空間的營造s、教育空間的營造t、純靜休閑空間營造u、步行空間營造v、平臺分流思路w、應(yīng)該為未來的物業(yè)管理留出接口。x、小區(qū)應(yīng)該有一套識別系統(tǒng)(VIS)4、景觀與生態(tài)對環(huán)境藝術(shù)的重新詮釋：環(huán)境藝術(shù)和建筑空間是一個有機的整體。先做景觀規(guī)劃，讓單體建筑成為整體環(huán)境藝術(shù)的一部分。小區(qū)公園化將被人性化的關(guān)愛、回歸自然和返璞歸真逐漸取代。建造能夠參與其中的景觀變平面綠化為立體綠化小區(qū)環(huán)境的功能遮陽、防塵、防風、降噪、降溫社區(qū)環(huán)境不只是一個綠化率5、生態(tài)住宅必須是符合生態(tài)住宅的標準才能算是生態(tài)住宅。二套已經(jīng)出臺的生態(tài)住宅的標準。聶梅生、秦佑國的《中國生態(tài)住宅評估手冊》、開彥的《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點》，這些''標準〃和規(guī)范的出臺標志著中國的生態(tài)住宅結(jié)束了停留在概念階段的歷史。真正按照標準建設(shè)的小區(qū)就是廣州的匯景新城。在此之前主要就是黃匯主持的'、'北潞春〃生態(tài)住宅包括如下一些模塊：a、小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計：包括：區(qū)位選址、交通、施工、綠化、空氣質(zhì)量、噪聲、采光與日照、微循環(huán)。b、能源與環(huán)境：建筑主體節(jié)能、常規(guī)能源系統(tǒng)的優(yōu)化、可再生能源c、室內(nèi)環(huán)境系統(tǒng)的優(yōu)化：室內(nèi)空氣質(zhì)量、熱環(huán)境、光環(huán)境、聲環(huán)境。d、小區(qū)水環(huán)境：污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。e、材料與資源：綠色建材的使用、就地取材、資源再利用、垃圾處理、室內(nèi)裝飾。6、單體解決方案采取什么樣的單體建筑形式取決于：市場定位的細分市場、容積率、產(chǎn)品的檔次、地理位置、周邊的情況、包括開發(fā)商對土地的評估、細分市場的購買力、文化。住宅的建筑單體大致有如下幾種建筑形式：a、高層塔樓：可以大幅度節(jié)約占地面積，利于攤薄地價和配套建設(shè)費，適宜于在地價高昂、人口稠密的地區(qū)建設(shè)，土地的節(jié)省可以形成中心花園和組團綠地；但塔樓的設(shè)計常常帶來較為明顯的弊端，如朝向、采光、通風以及景觀等條件的不均勻性，不能形成良好的室內(nèi)物理環(huán)境。加之使用率普遍偏低，容易出現(xiàn)消極空間。b、板摟、板式小高層三大優(yōu)勢：一是每戶占的面寬比較大，進深較小，通風、采光各方面條件比較好；二是從室內(nèi)空間的行為路線來看，板樓是從中間進，兩邊相對近；三是從朝向來看，一戶可占到兩三個面寬，朝南的房間自然就多了。通風采光效果好，室內(nèi)有良好的物理環(huán)境。c、多層：是一種非常適宜居住的建筑形式，容易設(shè)計出優(yōu)良的戶型和一流的環(huán)境藝術(shù)景觀，便于形成良好的室內(nèi)物理環(huán)境。缺點是占用土地相對較多。d、townhouse:有非常好的建筑藝術(shù)效果和內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)，是一種高品質(zhì)、高性能、高價格的住宅，占用大量的土地(和多層比)，適宜于建設(shè)在城郊。e、別墅度身定做，真正高檔。獨特的設(shè)計，一流的文化品位，優(yōu)良的施工。7、新的內(nèi)部空間----新戶型時代：了解人們的戶型需求，需要不斷研究追蹤人們的生活方式的變化，研究家庭結(jié)構(gòu)、人們的購房需求。戶型設(shè)計基本原則：緊緊抓住所定位的細分市場。滿足人的多方面的需要、充分挖掘人的各種物質(zhì)的精神的需要.現(xiàn)代感、追逐時尚，藝術(shù)感、動靜分區(qū)、私密性、便利性、安全性、舒適性。明廚、明衛(wèi)、雙衛(wèi)或多衛(wèi)、餐廳與起居廳位于同一開間。住宅戶型趨于多樣a、從空間形式上可以分為平層、復(fù)式、躍層、錯層以及躍層和錯層的變化。b、從面積上可以分為：大戶型、中戶型和小戶型。c、從服務(wù)對像上：不同的家庭形式d、在結(jié)構(gòu)上，大開間住宅、輕型框架結(jié)構(gòu)。擴大住宅的適應(yīng)性和選擇性，讓住戶參與設(shè)計完善明確合理的功能分區(qū)。在戶型設(shè)計中我們強調(diào)五個主要的功能區(qū)：即禮儀、交往、私密、功能和戶外。戶型的各個部分解決方案客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、''玄關(guān)〃。步入式衣櫥和儲藏間、陽臺和窗、洗衣機位置的考慮、保姆間、清污分離、大戶型。戶型的創(chuàng)新和探索a、從shoo至0loftb、從平面到立體的空間探索c、從平層戶型、復(fù)式到躍層、錯層、一錯再錯、躍中有錯。。d、萬科青青家園提出建設(shè)、'沒有見過的戶型〃。e、在滿足功能上的需要之后，重點是滿足人們心理上的需要。f、戶型與私密性的問題。g、關(guān)于洗手間的數(shù)量。。h、主打戶型，戶型時尚什么時候提出戶型解決方案。缺陷戶型a、起居廳大而不當、形狀不好或尺度不合理；b、入戶無過渡空間；c、餐廳面積過大或過??；d、主臥室的寬度小于3米或面積過??；e、戶內(nèi)交通線長；f、衛(wèi)生間距主臥室遠或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生間無前室；g、四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；h、功能分區(qū)不合理；I、各功能空間面積比例不當；j、躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當；k、衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。內(nèi)部空間的再造與延續(xù)---室內(nèi)裝飾家居布置---內(nèi)部空間總體解決方案室內(nèi)部分的擴展8、項目區(qū)位地段、地段、地段是否正確？城市中心、鄉(xiāng)村、城市邊上？城市中心開發(fā)的風險越來越大。城郊結(jié)合部。a、地段的時空轉(zhuǎn)換。b、有些不好的位置可以轉(zhuǎn)換。從傳統(tǒng)都市主義、郊區(qū)住宅到新都市主義。a、工業(yè)化以來形成中心城市，但是在發(fā)展中形成了城市病。b、1940年代---1980年代，西方形成了規(guī)模龐大的郊區(qū)化浪潮，至今仍然在進行中。c、對城市中心的改造形成新都市主義，它提倡環(huán)境保護，主張居住、交通、就業(yè)、生活、商業(yè)娛樂統(tǒng)籌考慮。d、西方混合社區(qū)的出現(xiàn)使得過去自然形成的富人區(qū)、窮人區(qū)的概念發(fā)生變化。l、選擇遠離工業(yè)區(qū)、污染源、政府司法機關(guān)的地方，風水好的地方。j、區(qū)位也應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的核心競爭力選擇。k、項目的區(qū)位優(yōu)勢應(yīng)該充分挖掘。l、區(qū)位對市場定位對產(chǎn)品設(shè)計的影響。m、關(guān)于區(qū)位的正確理念：在既定的地塊上畫最美的圖畫。n、郊區(qū)住宅的開發(fā):西方國家從上世紀40年代開始的住宅郊區(qū)化浪潮至今也沒有結(jié)束，而且與90年代產(chǎn)生的新都市主義并行不悖地運行。o、郊區(qū)住宅的規(guī)劃、生態(tài)、戶型、交通、配套、營銷、主題提煉。天然氧吧、森林浴場、風水、p、舊城改造地區(qū)的住宅開發(fā)：規(guī)劃、建筑形式、生態(tài)、交通、配套、營銷、密度。q、城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)9、建筑風格與建筑居住文化當各種配套、質(zhì)量、經(jīng)濟指標無可挑剔的時候，文化品位就成為最為關(guān)鍵的了。建筑風格：滿足消費者的精神和審美需求。古希臘羅馬風格、中世紀的哥特式、文藝復(fù)興以來的巴洛克式、洛可可式，直到1920年代以后興起并延續(xù)至今的現(xiàn)代主義和1970年代以后的后現(xiàn)代主義。（3）現(xiàn)代西方建筑的代表，不是古典風格，、哥特式、巴洛克式、洛可可式，是現(xiàn)代主義和后現(xiàn)代主義。（4）現(xiàn)代主義和后現(xiàn)代主義：大大地影響了現(xiàn)代建筑，影響了我們的生活a、現(xiàn)代主義的概念和興起b、基本特征：對功能的強調(diào)，新的結(jié)構(gòu)和材料，對下層社會的關(guān)懷，新的審美趣味、新的空間、新的技術(shù)。大開間、頂層平臺、底層架空、盡可能少的裝飾、簡約，充分滿足功能上的需求。c、代表人物：偉大的柯布西埃、格羅屁烏斯、密斯、邁耶創(chuàng)造了輝煌的現(xiàn)代主義。d、后現(xiàn)代主義產(chǎn)生。后現(xiàn)代主義大師文丘里、蓋里。北京印像、東晶國際（5）建筑語言在項目中的運用、細部的處理a、外立面的風格和顏色b、現(xiàn)代主義建筑符號的運用c、溝通的設(shè)備和符號。d、交流與體驗空間的營造（6）中國傳統(tǒng)的建筑居住文化（7）風水與住宅開發(fā)a、概念。b、風水學即是一門綜合性的自然科學，又是一門哲學。c、風水的理論基礎(chǔ)：風水的最高指導原則來源于《易經(jīng)》。宇宙的構(gòu)成因子是陰和陽；支配宇宙的五大要素是五行生克制化；描述大自然千姿百態(tài)、千變?nèi)f化的八種類屬是神奇的八卦。d、主要的觀點：天地人合一、天人感應(yīng)、陰陽交感、五行相生相克、氣場理論。e、風水的核心內(nèi)容：是人們對居住環(huán)境進行選擇和處理。從選址規(guī)劃、建筑單體、園林小品、室內(nèi)外裝修設(shè)計到施工營造，從住宅、宮室到寺觀、陵墓，再到村落、城市等。f、風水有著中國獨創(chuàng)的操作工具--羅盤、指南針是中國風水家或堪輿家的偉大發(fā)明。g、宇宙間任何事物都有氣場，風水也是一種自然場，是自然能量組合的一種特殊形式。自然場可以影響人體場。（14）地方建筑文化的吸收：宅院文化、圍合、交流、體驗、溝通、場所。北京的四合院、上海的舊式里弄、徽州民居、嶺南民居、雁北民居、浙江民居。10、智能住宅及新技術(shù)、新材料的應(yīng)用。a、電子巡更系統(tǒng)、智能車庫、智能安全系統(tǒng)、以寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為主的數(shù)字化生活。b、適宜即可，不可過分超前，否則會增加消費者的負擔。c、新的結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用；科技在住宅開發(fā)中的應(yīng)用能營造新的內(nèi)部空間的結(jié)構(gòu)體系（包括鋼結(jié)構(gòu)的使用）、高效隔熱節(jié)能的圍護體系、輕薄隔音的內(nèi)隔斷體系、管線綜合布置體系、屋面體系、廚衛(wèi)設(shè)備體系。今典小戶型二代：短肢剪力墻、d、供暖的多種方式：低溫輻射電熱膜、地板采暖、燃氣爐、戶式中央空調(diào)、水源中央空調(diào)、地熱纜采暖、熱超導快速加熱器、e、各種生態(tài)技術(shù)的采用、新住宅部品體系的采用11、配套配套類別：日常生活、環(huán)境、交通、科技、安全、娛樂交際、教育、醫(yī)療健康、藝術(shù)最有特色的配套可以成為賣點。最近有的小區(qū)準備引進可視電話，相信會為賣點?；九涮祝簳?、幼兒園、學校、超市、個人服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療診所。電梯：多層住宅都應(yīng)該帶電梯，因為中國即將成為老齡化的社會。車位應(yīng)該成為重要的配套，汽車成為必需品，必須有充足的停車位。根據(jù)項目的定位情況，多余的過分的配套增加消費者的負擔，應(yīng)該去掉。會所與泛會所、流行的配套、網(wǎng)絡(luò)時代的24小時生活方式配套。12、產(chǎn)品基礎(chǔ)工作質(zhì)量與性能。在細部上下工夫。精裝修。作為產(chǎn)品有機組成部分的服務(wù)。13、設(shè)計階段的客戶關(guān)懷和客戶個性化需求的滿足客戶關(guān)系管理(CRM)的核心是客戶關(guān)懷，在設(shè)計階段充分考慮并滿足客戶的需求，使得客戶利益最大化，是在設(shè)計階段最主要的客戶關(guān)懷內(nèi)容。對生命個體的人文關(guān)懷，對殘疾人、老年人、婦女、兒童的設(shè)計關(guān)懷。按摩步道，無障礙通道。a、客戶個性化需求的滿足住宅營銷中最重要的。b、最大限度地DIY。c、戶型的DYI是滿足客戶個性化需求的重要內(nèi)容。d、裝修、裝飾、設(shè)備配置、服務(wù)等方面滿足顧客的需求。14、動態(tài)的高尚生活方式總體解決方案產(chǎn)品設(shè)計的基本方案完成之后，需要在開發(fā)過程中不斷修改完善。在客戶的參與下完善，和客戶一起修改，滿足客戶的需要。在設(shè)計階段、建設(shè)階段和建設(shè)完畢后的銷售階段都是可以修改的。15、品牌建設(shè)與品牌戰(zhàn)略：品牌是顧客心中的識別系統(tǒng)。做項目實際上就是做項目品牌，每一個項目都必須是一個項目品牌。企業(yè)品牌的建設(shè)要比項目品牌的建設(shè)的意義大得多，但是難度也大的多。品牌是企業(yè)競爭的手段。品牌的質(zhì)量是基礎(chǔ)，創(chuàng)新是要件。創(chuàng)立項目品牌的方法：a、一流的產(chǎn)品，在規(guī)劃設(shè)計上營造城市景觀。b、質(zhì)量、性能、價格的整體優(yōu)勢c、優(yōu)質(zhì)的系統(tǒng)的服務(wù)系統(tǒng)d、整合營銷傳播的方法和實施，持續(xù)的大力度地宣傳和推廣，并需要在最短的時間內(nèi)創(chuàng)造出知名度。e、完善的品牌符號系統(tǒng)(CIS或VIS)f、盡可能大的市場占有率。g、較高的利潤率和利潤額16、國際交流與住宅項目建筑設(shè)計進入中國的境外事務(wù)所：美國的SOM、HOK、KTKL、SASA—KA、HASSEL、EDSA以及雅邦、加拿大B+H建筑、H+3M園林、夏邦杰、貝爾高林、易道、泛亞易道、五合國際、PHILIPCOX、新加坡雅科本、澳大利亞柏濤、巴馬丹拿、美國WY公司、美國AAM公司、香港五山公司、六角鬼丈事務(wù)所和國外一流的設(shè)計大師合作，是提升項目品質(zhì)的捷徑。和大師的合作既要充分尊重大師的創(chuàng)造性，又要適合中國的市場實際。有些方案要考慮中國的施工的實際情況，要向國外的大師詳細溝通中國的住宅開發(fā)、建筑法規(guī)、建筑施工以及地塊和項目的情況。要考慮中國的文化和生活情況，如對朝向和戶型的考慮，對外立面的考慮。由于國外建筑市場和建筑設(shè)計市場的飽和，國外設(shè)計師很愿意拓展中國市場。價格并不是像人們想像的那么高。一般只是到方案階段，但是也有變通處理。嚴謹?shù)暮贤?，避免產(chǎn)生合同糾紛。17、平庸的產(chǎn)品是怎樣造成的三、營銷篇(marketing&sals)本篇回答用什么方法以理想的價格賣掉我們的房子，獲得滿意的投資回報。住宅的營銷和銷售不像傳統(tǒng)的消費品，實際上他要做的事情就是一件：傳播和溝通。1、營銷的理念為顧客創(chuàng)造價值，將顧客導向戰(zhàn)略進行到底。并不為其他所左右。在營銷階段全面實施顧客關(guān)懷，使顧客滿意，全程推進CS戰(zhàn)略。為顧客推出并分享新的生活方式。使用整合營銷傳播的方法塑造卓越的品牌使用別人不能輕易模仿的競爭戰(zhàn)略強有力的營銷執(zhí)行是成功的最后一道防線2、營銷組合：從4P、6P到4C的提升。4P、6P的內(nèi)容product產(chǎn)品、price價格、place通路、promotion促銷、publicrelation公共關(guān)系、power權(quán)力價值：企業(yè)界普遍采用4P理論進行營銷組合安排，當時是革命性的理論。可以概括為：企業(yè)按照正確的價格，以適宜的促銷方式在正確的地點銷售正確的產(chǎn)品，市場營銷計劃將是有效和成功的。缺陷：是從賣方的角度出發(fā)的，賣方處于主體性的地位。產(chǎn)品、定價、通路、促銷等營銷變數(shù)都是可以模仿和超越的。4C內(nèi)容：1990年，羅伯特.勞特伯恩提出了整合營銷理論。強調(diào)用4C組合來進行營銷策略安排。顧客需要和欲望(customerneedsandwants)(大致對應(yīng)product)、對顧客的成本(costtothecustomer)(大致對應(yīng)price)、便利(convenience)(