我國城市住房政策設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)守四個(gè)基點(diǎn)

我國城市住房政策設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)守四個(gè)基點(diǎn)

2009年年中以來，我國住房市場回暖出乎多數(shù)人的預(yù)料，于是調(diào)整住房政策之聲又起。目前正在編制之中的“十二五”規(guī)劃，住房政策亦成為熱議的焦點(diǎn)。基于特殊的國情、特殊的發(fā)展階段和大國經(jīng)濟(jì)特征，我國城鎮(zhèn)住房政策設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)守以下四大基點(diǎn)。一住房改革的大方向不應(yīng)改變?cè)谖覈纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)生活中，還沒有哪一個(gè)問題像近年來的住房這樣引來各界如此持久的激烈爭論。我國上個(gè)世紀(jì)末開始的城鎮(zhèn)住房體制改革是基本成功的，還是基本不成功？看一看改革以后我國城鎮(zhèn)居民居住條件是大有改善，還是小有改善，抑或沒有改善，就可以作出判斷。這是檢驗(yàn)住房體制改革方向正確與否的唯一標(biāo)準(zhǔn)。目前我國城鎮(zhèn)住房存在的問題，有的屬于改革政策需要完善之處，有的是執(zhí)行中的偏差，有的則是發(fā)展中出現(xiàn)的新問題。但所有這一切問題只能在發(fā)展中通過深化改革得到解決，即我國城鎮(zhèn)住房體制的市場化、貨幣化方向必須堅(jiān)持不動(dòng)搖，所謂“二次房改”是沒有出路的。有關(guān)住房政策的廣泛爭論也正是住房政策關(guān)系國計(jì)民生、錯(cuò)綜復(fù)雜的反映。二房地產(chǎn)業(yè)地位不應(yīng)錯(cuò)位房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的70%是住房，住房首先是最終消費(fèi)品，其次才是投資品。房地產(chǎn)業(yè)是否被冠以支柱產(chǎn)業(yè)無關(guān)宏旨，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，是擴(kuò)內(nèi)需、保增長與調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善民生的重要結(jié)合點(diǎn)則是確定無疑的；房地產(chǎn)業(yè)不能直接提升我國的國際競爭力，但它是為我國提升國際競爭力提供物質(zhì)載體的產(chǎn)業(yè)部門也是確定無疑的。房地產(chǎn)業(yè)沒有被列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，但一手房年銷售收入3萬億元的（2009年）市場需求遠(yuǎn)非其他行業(yè)可比。社會(huì)主義初級(jí)階段的主要矛盾是人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求與落后的社會(huì)生產(chǎn)力之間的矛盾，發(fā)展中國家的基本特征是人均物質(zhì)財(cái)富占有量較低，其中最基本的表現(xiàn)是住房供給不足，增加住房的有效供給是房地產(chǎn)業(yè)最高層面的發(fā)展方向。我國正處于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段，而住房的改善是家庭消費(fèi)升級(jí)的主要領(lǐng)域，也是支出的重點(diǎn)。從微觀來看，一個(gè)家庭購房是一次性支出，多年消費(fèi)，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)其他消費(fèi)支出具有擠出效應(yīng)，但是購房又是擴(kuò)大家電、家具、家裝消費(fèi)的前提，也是社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的條件。從宏觀來看，在我國完成工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)城市化的整個(gè)歷史階段，住房供給不能滿足需求是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要矛盾。房地產(chǎn)業(yè)保持一個(gè)較高發(fā)展速度、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的較高比重具有階段的合理性和必然性。調(diào)整結(jié)構(gòu)的本義是淘汰沒有市場需要的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能，而淘汰沒有市場需要的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能主要應(yīng)是市場競爭的結(jié)果。促進(jìn)市場價(jià)格持續(xù)走高的房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展則是調(diào)整結(jié)構(gòu)的應(yīng)有之義。把房貸與我國金融安全掛鉤缺乏解釋力。我國金融安全主要取決于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)。把滿足住房消費(fèi)需求的房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)過熱、產(chǎn)能過剩、通貨膨脹相聯(lián)系，邏輯上不能成立，實(shí)踐證明也是有害的。所以我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位不能錯(cuò)位，既不應(yīng)因國際金融危機(jī)的到來和過去而改變，也不應(yīng)因國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而改變。持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期、穩(wěn)定市場供求關(guān)系和房價(jià)的重要條件。三住房市場調(diào)控不被誤導(dǎo)房價(jià)快速上漲引發(fā)諸多抨擊，但房價(jià)快速上漲的最根本原因在于供求關(guān)系。在決定住房供給的兩大要素（資金和土地）主要掌控在政府之手的條件下，持續(xù)多年的關(guān)緊資金、土地兩個(gè)“閘門”的調(diào)控政策加劇了住房供給不足，與抑制房價(jià)的政策效力相抵消，成為房價(jià)上漲的最終推力。房價(jià)的漲漲落落是市場配置資源的基本形式，也是目前分配住房資源的最公平最有效率的杠桿。房價(jià)每時(shí)每刻都在變動(dòng)之中，各區(qū)位的房價(jià)變動(dòng)也大相徑庭。住房市場政策發(fā)揮效力總會(huì)有一個(gè)滯后期，這是我國近年來房價(jià)調(diào)控效果總是有違初衷的原因所在。要把房價(jià)上漲的速度降下來，唯有增加住房有效供給，其他措施都是第二位的，或者只是治標(biāo)不治本之法。而增加住房有效供給，必須有相對(duì)寬松的信貸支持和合理的土地供應(yīng)。以發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比判定我國房價(jià)的高低，其實(shí)并不具可比性。實(shí)際上，發(fā)達(dá)國家居民購房基本決定于家庭收入水平，而我國城鎮(zhèn)家庭實(shí)際購房支付能力構(gòu)成復(fù)雜。除了與家庭收入有關(guān)外，我國城鎮(zhèn)居民購房能力還與青年夫婦各自父母的支持能力以及其他非工資性收入等因素有極大關(guān)系，而一些改善性購房支付能力又與現(xiàn)有住房出租或出售收入密切相關(guān)。在我國以自住性需求購房為主的情況下，投資性和投機(jī)性購房具有雙向效應(yīng)。一方面，在房價(jià)上漲的時(shí)候，它們推高房價(jià)，加劇供不應(yīng)求關(guān)系；另一方面，它們又在引導(dǎo)住房投資建設(shè)，加快住房建設(shè)資金周轉(zhuǎn)。投資性購房增加住房租賃市場的有效供給，是繁榮租賃市場的因素；而投機(jī)性購房存在的前提則是房價(jià)具有上升的空間和最后的接盤手。增加住房轉(zhuǎn)手環(huán)節(jié)稅費(fèi)有利于抑制炒房，但也會(huì)增加住房資源流動(dòng)成本。四住房保障政策不被誤讀完善住房保障政策是政府義不容辭的責(zé)任，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要方面。我國的住房保障政策體系還有待于完善。其一，住房保障目標(biāo)應(yīng)與我國社會(huì)主義初級(jí)階段相適應(yīng)，超出發(fā)展階段的過高目標(biāo)，容易形成過高的預(yù)期，當(dāng)過高預(yù)期不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，將引發(fā)新的心理失衡。例如我國各個(gè)城市享受的住房保障對(duì)象應(yīng)占居民家庭的多大比例？是多數(shù)家庭還是少數(shù)家庭走住房保障道路？保障住房每套以多大面積為宜？其二，要與各地公共財(cái)力支持的能力相適應(yīng)。各個(gè)城市發(fā)展極不平衡，公共財(cái)力支持能力差異極大，面臨的住房保障的矛盾以及矛盾的尖銳程度也不同，中央的住房保障政策應(yīng)增加彈性，以體現(xiàn)出這種差異性，使之更加切合各個(gè)城市的實(shí)際，更具可操作性。其三，我國住房保障體系應(yīng)