房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域融合與低碳使命

房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域融合與低碳使命

一房地產(chǎn)業(yè)是推動區(qū)域融合發(fā)展的重要因素（一）區(qū)域經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)1.房地產(chǎn)的物質(zhì)屬性與區(qū)域經(jīng)濟增長房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)具有區(qū)位的獨特性和不可移動性，對經(jīng)濟活動會產(chǎn)生較大的外部影響作用。房地產(chǎn)存量主要通過調(diào)節(jié)產(chǎn)出和消費過程來影響區(qū)域經(jīng)濟活動。如果房地產(chǎn)存量可以為使用者提供更高的舒適度，或者更加符合使用者的偏好，那么，使用者將愿意花費更高的價格去購買該房地產(chǎn)。這些消費者的行為可以視為產(chǎn)出和社會福利的函數(shù)。另外，房地產(chǎn)的使用時間、建筑設(shè)計和毗鄰建筑狀況都決定著區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。如果房地產(chǎn)使用時間較長、建筑設(shè)計不完善、毗鄰建筑布局不合理，會破壞區(qū)域形象，降低對投資者的吸引力，進而影響區(qū)域經(jīng)濟增長。因此，房地產(chǎn)物質(zhì)屬性所帶來的生存環(huán)境變化會間接影響區(qū)域經(jīng)濟增長。2.房地產(chǎn)法律屬性與區(qū)域經(jīng)濟增長房地產(chǎn)可以作為生產(chǎn)性資源或財富而被投資者或消費者持有，在所有的形式上可分為自有、租賃等類型。所有人的利益在法律上有明確界定，并且不同類型的房地產(chǎn)所有者的發(fā)展機會大不相同，金融資產(chǎn)所有者比產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)所有者的發(fā)展?jié)摿Ω?。另外，不同?quán)屬下的房地產(chǎn)價格或租金價格低于市場價值，也將對房地產(chǎn)環(huán)境產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)的物質(zhì)環(huán)境間接影響區(qū)域經(jīng)濟增長，因此，房地產(chǎn)權(quán)屬特征或所有方式也會間接影響區(qū)域經(jīng)濟增長，這種影響是通過房地產(chǎn)存量和新增房地產(chǎn)來實現(xiàn)的。3.房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境影響區(qū)域經(jīng)濟的因素主要有：產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢、企業(yè)特征、商業(yè)環(huán)境以及創(chuàng)新和學習能力。這其中，房地產(chǎn)所創(chuàng)造的商業(yè)環(huán)境對企業(yè)運營成本有顯著影響。房地產(chǎn)市場可以通過改變供給、質(zhì)量和成本，來影響本地經(jīng)濟吸引力，如用較高的房地產(chǎn)價格和租金阻礙外來投資者進入，降低本地投資規(guī)模。即使房地產(chǎn)成本不是決定外來投資的主要因素，土地和房地產(chǎn)也可以通過價格波動影響區(qū)域經(jīng)濟活力。4.房地產(chǎn)市場與區(qū)域經(jīng)濟增長房地產(chǎn)市場具有分配資源、刺激房地產(chǎn)再開發(fā)的功能，對經(jīng)濟發(fā)展可以起到調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)市場同時也是產(chǎn)出和投資市場，具有市場活動分散、交易成本高和信息不對稱的典型特征。同時，房地產(chǎn)市場還是一個包括正式制度和非正式制度的市場，它決定著交易對象、方式和地點，在不同程度上滿足區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要。房地產(chǎn)市場的制度特征不僅有利于提高市場運作效率，還可以保護市場參與者的利益。另外，房地產(chǎn)與就業(yè)場所空間布局的協(xié)調(diào)性是區(qū)域經(jīng)濟成功與否的關(guān)鍵。（二）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟整合和發(fā)展具有重要意義區(qū)域經(jīng)濟增長的根源之一在于區(qū)域產(chǎn)出，要獲得這種產(chǎn)出，區(qū)域內(nèi)首要的幾種生產(chǎn)要素，即勞動力、建筑物和土地必須易于獲得。房地產(chǎn)存量包括住宅、商業(yè)和工業(yè)用房以及開發(fā)土地的能力，便是其中的重要資源。從長期看，一個地區(qū)建造出價格合理、供應充足的居住和工業(yè)用房的能力是與其他區(qū)域在競爭稀缺經(jīng)濟資源時的重要資本。日本、美國等國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，以投入產(chǎn)出計算，住宅產(chǎn)業(yè)每增加1個單位的生產(chǎn)值，可帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.5至2個單位的生產(chǎn)值。有調(diào)查數(shù)據(jù)表明，在我國固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)行業(yè)所占比例已達1/4左右，不僅涉及建材工業(yè)、房屋設(shè)備工業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、機械、電子、儀表、通信等生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門，還涉及家用電器、紡織、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)及其他服務業(yè)等50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中，每投入100元的住房資金可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元至220元的消費需求，而房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，鋼材需求減少2萬噸，門窗減少8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，一方面受到國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，而另一方面，又具有很強的關(guān)聯(lián)性，對經(jīng)濟增長起著巨大的推動作用。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2007年我國房地產(chǎn)與建筑業(yè)信息顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年為6.3萬家，從業(yè)人員達172萬人；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25289億元，同比增長30.2%。房地產(chǎn)能促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、投資和合作，以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)移和價值再分配。（三）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)鏈整合經(jīng)過近20年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了一條多個行業(yè)緊密依存的價值鏈。一個項目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，要經(jīng)過這個鏈條的各個環(huán)節(jié)，這其中包括：土地使用權(quán)的獲得、相應咨詢、規(guī)劃設(shè)計和資金籌措，對于房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位還有企業(yè)管理等。在整個鏈條中涉及了眾多的參與者，包括金融服務業(yè)、建筑業(yè)、社會服務業(yè)和行政行業(yè)等，它們之間有內(nèi)在聯(lián)系性關(guān)聯(lián)、經(jīng)濟差異性關(guān)聯(lián)、地區(qū)差異性關(guān)聯(lián)，因此，協(xié)調(diào)處理好這些相關(guān)行業(yè)的各種復雜聯(lián)系，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)整合的關(guān)鍵。長久以來，中國房地產(chǎn)業(yè)多是以開發(fā)商為核心的縱向價值鏈，從買地、建設(shè)、售房到后期物業(yè)服務，主要融資渠道是開發(fā)商向銀行貸款和通過預售收取客戶訂金的方式獲得，被約定俗成為“香港模式”，企業(yè)的經(jīng)營過程是融資、土地儲備、項目開發(fā)和產(chǎn)品銷售的不斷循環(huán)。與之相對應，“美國模式”專業(yè)分工細致，每一個環(huán)節(jié)部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的運作核心是資本和資本形式的各種基金，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價值鏈環(huán)節(jié)。當前由于宏觀調(diào)控，地根緊縮與銀根緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的壓力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到這一點，開始從縱向價值鏈發(fā)展轉(zhuǎn)向橫向價值鏈發(fā)展。（四）房地產(chǎn)企業(yè)對服務外包的嘗試目前，我國的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在逐步轉(zhuǎn)變運營策略，將市場研究和調(diào)查、設(shè)計、施工、咨詢顧問等非核心業(yè)務流程采用合同外包形式，委托給專業(yè)服務供應商，而專注于核心業(yè)務經(jīng)營，從而縮短業(yè)務流程，降低營運成本，提高企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自身非優(yōu)勢環(huán)節(jié)的服務外包，可以在大幅度降低成本的同時，獲得最新技術(shù)和標準化管理；同時集中于優(yōu)勢的核心業(yè)務，可促進組織機構(gòu)的靈活性和適應性，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，進而提高自身的核心競爭力。以上海城開集團為例，2008年中，為了配合新的企業(yè)組織架構(gòu)和運營流程，城開集團對公司運行與發(fā)展的戰(zhàn)略投資線、資產(chǎn)管理線、產(chǎn)品管理線和運營內(nèi)控線所涵蓋的產(chǎn)品設(shè)計管理、成本管理、工程管理、品牌形象識別、合同與糾紛管理、績效考核與外派薪酬管理等工作內(nèi)容集中制定和修訂，強化對項目公司的管控和服務，使集團總部成為投資中心、管控中心和利潤中心，完成了水平工作整合、垂直工作整合和工作次序的優(yōu)化，從而進一步明晰職責、提高效率、加強管控，加快核心能力培育。二泛長三角發(fā)展與房地產(chǎn)市場一體化房地產(chǎn)是城市發(fā)展的重要因素，現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展實踐表明，房地產(chǎn)業(yè)的投資資源越來越呈現(xiàn)跨區(qū)域配置的特征，在這種背景下，長三角區(qū)域房地產(chǎn)市場逐漸融合，各要素流動速度加快。（一）投資資源逐漸融合從宏觀大背景來說，隨著我國土地出讓制度從協(xié)議劃撥向“招拍掛”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)進入異地市場的政策壁壘大大降低。這不僅意味著房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展越來越成為可能，也表明任何一個地區(qū)性房地產(chǎn)市場越來越面臨來自全國甚至全球資本的競爭；另一方面，隨著宏觀調(diào)控的趨緊，房地產(chǎn)業(yè)的政策和經(jīng)營風險大大增加，跨區(qū)域發(fā)展成為大型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移和規(guī)避風險的備選方案。房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先可以分散風險，特別是有效規(guī)避區(qū)域性系統(tǒng)經(jīng)營風險。其次，跨區(qū)域發(fā)展可以打破本地市場的規(guī)模限制，獲得廣闊的企業(yè)成長空間，從而對企業(yè)生存和發(fā)展產(chǎn)生正面和積極的影響。（二）需求資源協(xié)調(diào)發(fā)展長三角都市圈正在成為國內(nèi)聯(lián)動效應最明顯、發(fā)展腹地最廣大的區(qū)域，被列為世界第六大都市圈。而城市圈所具有的規(guī)模經(jīng)濟作用和集聚效應要充分發(fā)揮出來，需要讓各種要素資源增加區(qū)域內(nèi)流動，提高區(qū)域整體的要素配置效率，這其中就包括房地產(chǎn)的需求資源。倫敦、紐約、東京的都市圈，都已經(jīng)成為所在國經(jīng)濟的核心區(qū)域。在這些都市圈內(nèi)，一、二、三級城市之間的價格梯度比較平緩，住房需求的空間分布比較分散化。從國際都市圈的發(fā)展經(jīng)驗來看，就業(yè)需要集中，中心城市成為區(qū)域就業(yè)中心，但為了規(guī)避中心城市土地緊缺的約束，居住需要分散，也就是中心城市工作、周邊城市居住。根據(jù)長三角地區(qū)城際軌道交通網(wǎng)規(guī)劃，滬寧、滬杭、寧杭城際鐵路將于2010年建成通車，杭甬、常蘇、蘇嘉線在2020年建成。交通便利的增加，同時社保和政府服務的區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一，將加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和人才流動的加快，這不僅將減小中心城市房價的壓力，也將有效擴大長三角地區(qū)住宅房地產(chǎn)的整體需求。在服務住宅需求區(qū)域一體化的基礎(chǔ)上，長三角區(qū)域的交通便利性增強，也將改變?nèi)藗兊馁徫锖托蓍e習慣，為商業(yè)零售地產(chǎn)的一體化發(fā)展提供了空間。同時產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移可以減緩中心城市辦公樓租金壓力，降低中心城市辦公成本，擴大對二、三線城市辦公寫字樓的需求，提升整個區(qū)域的競爭力。三節(jié)能降耗是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律目前全球城市所占有的土地面積不到地球表面積的1%，而全世界人口有一半居住在城市中，這些城市排放的溫室氣體占全球所產(chǎn)生的溫室氣體的75%左右。全球的建筑物本身所占用的能耗，占到全球所有能耗的40%，而中國的新建建筑物占全世界建筑物的40%。因此，我國的建筑節(jié)能潛力巨大。在歐洲、北美等地區(qū)，大部分建筑物已經(jīng)建成，而中國尚處在高速發(fā)展之中。如果我國房地產(chǎn)行業(yè)能前瞻性地使用高效率的節(jié)能技術(shù)，就能在應對未來的能源挑戰(zhàn)中處于有利地位。據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)在我國每年新建的20億平方米房屋當中，95%多是高能耗建筑，只有約4%采取了節(jié)能措施，在住宅建造過程中，耗用的鋼材占全國總消耗的20%、水泥占18%，與氣候相近的西歐國家相比，住宅單位使用能耗要比其多2～3倍，而且舒適性還很差。因此，必須加快轉(zhuǎn)變觀念，從規(guī)劃設(shè)計、施工建造、材料運用、設(shè)施、設(shè)備和運行維護全過程出發(fā)考慮節(jié)能降耗。建筑節(jié)能最基本的是建筑的維護結(jié)構(gòu)節(jié)能，比如墻體保溫裝飾板、外遮陽簾等；其次是設(shè)備節(jié)能，即建筑物內(nèi)部使用的照明、空調(diào)、鍋爐等設(shè)備的節(jié)能；再次是人的行為節(jié)能，在辦公樓能耗中人的行為能耗占總能耗的20%～30%，因此，人的行為節(jié)能因需要每個人的自我約束和自我管理而難度更高?？上驳氖?，在長三角地區(qū)，建筑節(jié)能已成為政府、企業(yè)和民眾的共識，江蘇省人大、建設(shè)廳剛剛結(jié)束的針對建筑節(jié)能政策狀況、群眾接受程度以及工程實施等內(nèi)容的專題調(diào)研，為江蘇地方法規(guī)的制定做了前期準備；同時，江蘇在2008年的節(jié)能減排專項資金中安排1億元用于建筑節(jié)能。上海、浙江的相關(guān)法律法規(guī)也將于《公共機構(gòu)節(jié)能條例》和《民用建筑節(jié)能條例》等國家條例即將實施之際出臺。杭州已把大力推廣節(jié)能型建筑納入了今年的節(jié)能工作，開始對新建建筑執(zhí)行能耗限額標準開展全過程監(jiān)管，將建立建筑能耗統(tǒng)計和建筑能效標識制度。（一）綠色建筑理念的借鑒隨著生活水平的提高，在現(xiàn)代社會中，建筑業(yè)往往或正在成為最大的耗能和污染行業(yè)；而綠色建筑因廣泛利用可再生能源而極大地減少了能耗，甚至因自身產(chǎn)生和利用可再生能源，有可能達到“零能耗”（廣泛利用太陽能、風能、地熱能、沼氣等可再生能源）和“零排放”。在歐洲、北美等地區(qū)，大部分建筑物已經(jīng)建成，而中國尚處在高速發(fā)展之中，如果我國房地產(chǎn)行業(yè)能前瞻性地使用高效率的節(jié)能技術(shù)，就能在應對未來的能源挑戰(zhàn)中把握先機，這不僅是大勢所趨，也具有現(xiàn)實意義。1976年之前，德國住宅耗能標準為每平方米每年為350千瓦時。后來，德國每隔幾年就頒布住宅節(jié)能的新標準，2001年的住宅能耗只有1976年的20%，建筑耗能大大下降，成效顯著。（二）上海中心大廈的建筑節(jié)能嘗試值得高興的是，國際原材料價格的巨幅波動和政府的強力促動使中國的建筑節(jié)能越來越成為社會各界的共識。例如，在已經(jīng)開工建設(shè)的中國第一高樓——上海中心大廈中，一些國際最先進的節(jié)能降耗理念正在成為現(xiàn)實。2008年11月底，上海中心大廈于陸家嘴開工建設(shè)，這座大廈主體建筑結(jié)構(gòu)高580米，總高度為632米，共121層，將成為中國第一高樓。上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司注冊資本54億元人民幣，由上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司、陸家嘴股份公司、上海建工集團總公司共同出資成立，三方各占51%、45%、4%的股權(quán)，項目總投資150億元人民幣，除利用公司資本金外，將通過市場化運作方式解決資金來源。1.綠色理念上海中心大廈圍繞可持續(xù)發(fā)展的理念設(shè)計和施工，力求在建筑的全生命周期，實現(xiàn)高效率的資源利用，把對環(huán)境的影響降到最低，達到保護自然生態(tài)環(huán)境、改善區(qū)域城市環(huán)境、營造健康室內(nèi)環(huán)境的建筑目標。大廈以中國綠色建筑和美國LEED綠色建筑認證體系為目標，力爭成為中國第一座得到“雙認證”的綠色超高層建筑。2.節(jié)能嘗試上海中心大廈墻體采用雙層表皮，螺旋式造型。其形態(tài)、材質(zhì)和不對稱性使風載降低24%，這一設(shè)計上的突破是通過模擬研究和風洞測試實現(xiàn)的，這一創(chuàng)新實現(xiàn)了結(jié)構(gòu)和立面之間的最佳平面。大廈將以生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、以人為本為目標，不再是按常規(guī)建設(shè)一個封閉的、消耗更多能源和資源，同時給周圍環(huán)境與城市交通帶來壓力、給人員心理和生理造成負面影響的、純粹的鋼筋水泥空間，而是定位于打造一個資源高度集約化，能源高度節(jié)約化，實現(xiàn)人、建筑、城市與自然和諧生存的綠色超級垂直城市。3.環(huán)保認證針對這座超高層建筑的設(shè)計、建設(shè)和運營特點，兼顧中國《綠色建筑評價標準》GB/T50378評價標識和美國LEED-CS認證要求，以“體現(xiàn)人文關(guān)懷、強化節(jié)資高效、保障智能便捷”為技術(shù)特色，通過可持續(xù)場地規(guī)劃、綜合節(jié)能和新能源利用、節(jié)水和雨污水