房地產(chǎn)企業(yè)投融資結(jié)構(gòu)與環(huán)境分析

2005～2006年房地產(chǎn)企業(yè)投融資結(jié)構(gòu)與環(huán)境分析

2003年以來，國家針對局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速過快、商品房結(jié)構(gòu)性不合理等問題出臺一系列政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，在2004年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)的基礎(chǔ)上，2005年房地產(chǎn)投資增速得到有效控制，融資環(huán)境得到進(jìn)一步改善。一2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀分析1.房地產(chǎn)投資增速先揚后抑，增速得到有效控制2000～2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均以25.9%速度增長，高出同期全社會固定資產(chǎn)平均投資增速（18.9%）7個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重逐年增加。2005年宏觀調(diào)控成效明顯，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為15759億元，同比增長19.8%，比2004年回落8.3個百分點，增速是2000年以來最低；占同期全社會固定資產(chǎn)投資比重的17.8%，比2004年下降0.9個百分點，是2002年以來最低，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增幅低5.9個百分點，1999年以來第一次出現(xiàn)增速低于同期固定資產(chǎn)增速現(xiàn)象（見表1）。[1]2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資先揚后抑。1～12月比1～2月下降7.2個百分點。1～4月，房地產(chǎn)投資3405億元，同比增長25.9%，雖然同比增幅回落8.7個百分點，但仍然高于同期全社固定資產(chǎn)投資增幅（25.7%）。5月七部委出臺“國八條”后，房地產(chǎn)投資增幅逐月回落，房地產(chǎn)投資增幅由1～5月的24.3%下降為1～12月的19.8%，回落4.5個百分點（見表2）。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與全社會固定資產(chǎn)投資增速逐月上升形成明顯反差（見圖1）。表11997～2005年全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資增長情況表22005年1～12月全國固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況圖12005年1～12月全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況2.投資結(jié)構(gòu)不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房投資繼續(xù)減少2005年，住宅投資總額為10768億元，同比增長21.9%，比2004年回落6.8個百分點，增速從1～2月的26.7%下降到1～12月的21.9%，從全年看，只有第四季度住宅投資增速逐漸超過商品房投資增速，1～9月商品住宅投資增速均低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速；2005年住宅占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為68.3%，比2004年上升1.1個百分點，1～9月占比均低于（1～3月持平）去年同期。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用房投資比上年下降2.5%。2005年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為565億元，比2004年同期減少6.8%，其中，1～10月前均為兩位數(shù)的負(fù)增長；全年占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為3.6%，比2004年降低1個百分點，所占比重為1998年以來最低（見表2、3）。表31998～2005年住宅投資情況2005年辦公樓投資額為740億元，增速可謂高開低走，1～2月增速為31.2%，占比為5.5%，1～12月為13.4%，下降17.8個百分點，比2004年下降14.9個百分點，所占比重為4.7%，比1～2月下降0.8個百分點，比2004年下降0.3個百分點。商業(yè)營業(yè)用房投資額2000億元，增速同比下降15.4個百分點，所占比重比1～2月上升1.2個百分點，但比2004年下降0.4個百分點（見表4）。表42004～2005年房地產(chǎn)投資占比情況3.三大區(qū)域投資差異存在，東部增幅下降，中西部增幅上升從三大區(qū)域投資結(jié)構(gòu)看，2005年東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額分別為10429億元、2682億元和2648億元，同比分別增長14.0%、32.5%和33.4%。東部地區(qū)低于全國增長速度，中、西部地區(qū)高于全國增長速度（見圖2），東、中、部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅比2004年分別下降13.9和5.1個百分點，西部地區(qū)比2004年上升12.8個百分點。從總量上看，東部地區(qū)投資額仍占較高比重達(dá)66.2%，中、西部地區(qū)分別為17.0%和16.8%（見圖3）。2005年住宅投資中，中、西部地區(qū)均在高位運行，平均增速分別為35.8%和36.2%，東部地區(qū)同比下降15.6個百分點，中、西部地區(qū)同比分別上升2.4和26.5個百分點，與2004年相比，東、西部地區(qū)增速一個是下降迅猛，一個是上升迅猛（見圖4）。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速均呈下降態(tài)勢，東、中、西部平均下降為-4.4%、-25.9%和-18.2%，中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房投資同比下降最快（見圖5）圖22005年1～12月全國及東中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率比較圖32005年1～12月全國及東中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資情況比較4.各省份及重點城市投資差異較大2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%的有10個省份，房地產(chǎn)投資增幅低于10%的有3個省份、分別是上海（6.1%）、北京（3.5%）和新疆（-2.9%）。40個重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增幅16.6%，超過平均增幅的城市有28個，其中增幅超過30%有10個城市（見表5）。低于10%的城市有9個，出現(xiàn)負(fù)增長的有福州（-0.8%）、深圳（-3.1%）和烏魯木齊（-6.7）等3個城市。圖42005年1～12月東中西部地區(qū)住宅投資及增長情況圖52005年1～12月東中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房投資及增長情況表52005年部分省份及城市房地產(chǎn)投資增長情況2005年全國住宅投資增幅超過30%的有14個省份，其中超過50%的有6省份，低于10%的有4個省份：上海（2.2%）、北京（0.59%）、青海（-0.2%）和西藏（-29.5%）。在40個重點城市中，住宅投資超過平均增幅的有25個，超過30%的有19個，其中超過50%的有6個（見表6）。低于10%的城市除北京、上海外有8個，出現(xiàn)負(fù)增長的城市是廣州（-0.7）、深圳（-0.9）和南京（-2.6）。表62005年部分省份及城市住宅投資增長情況二2005年房地產(chǎn)開發(fā)融資現(xiàn)狀分析1.房地產(chǎn)開發(fā)資金東部地區(qū)占絕對優(yōu)勢，中、西部地區(qū)增速在高位運行2005年，從區(qū)域看，東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金分別為15115億元、2970億元和3093億元，東部地區(qū)占絕對優(yōu)勢，所占比重分別為71.4%、14.0%和14.6%，東部地區(qū)所占比重同比下降1.2個百分點，中、西部地區(qū)同比分別上升0.5和0.7個百分點（見圖6）。增長速度東、中部地區(qū)與全國增長趨勢一致，先高后低，呈下降趨勢，東部地區(qū)增速低于全國，中部地區(qū)增速在高位運行，全年平均增速在32.6%，西部地區(qū)增長速度1～2月最高為41.3%，1～3月最低為22.7%，以后逐步上升，全年平均增速27.9%，高于全國同期水平（見圖7）。圖62005年1～12月全國及東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)資金情況圖72005年1～12月全國及東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金增長情況2.房地產(chǎn)開發(fā)融資仍以銀行信貸為主2005年1～12月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源包括：國家預(yù)算內(nèi)資金（12.5億元）、國內(nèi)貸款（3835億元）、債券（5.6億元）、利用外資（252億元）、自籌資金（7039億元）及其他資金（10035億元）（見表7）。表72005年1～12月房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成情況其中，國內(nèi)貸款為3835億元，同比增長21.4%，增幅比2004年上升20.9個百分點。1～12月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款增幅出現(xiàn)起伏（見圖8），1～2月為8.0%，1～4月上升到12.3%，1～5月下降為8.7%，1～6月降為4.3%，1～7月開始上升。2005年國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的18.1%，比2004年減少0.3個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款主要集中在東部地區(qū)，占總量的78.0%，這與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相一致。值得注意的是，東部地區(qū)的北京和上海兩地國內(nèi)貸款占總量比重達(dá)30.2%，占東部地區(qū)國內(nèi)貸款比重的38.8%。北京、上海、浙江和江蘇四省市國內(nèi)貸款則占全國的51.1%，占東部地區(qū)國內(nèi)貸款的65.5%。北京（677億元）和上海（483億元）均超過中西部貸款總額。圖82005年1～12月全國及東中西部國內(nèi)貸款情況其他資金比重有所下降，比2004年下降2.5個百分點，其中定金及預(yù)付款同比增長4.8%，比2004年下降39.6個百分點，所占比重由2004年的43.1%下降到2005年36.6%，減少6.5個百分點。自籌資金所占比重比2004年上升2.9個百分點，其中自有資金比重由2004年的16.7%上升到2005年的18.7%，增加了2個百分點。2005年，債券總量有所突破達(dá)5.6億元，是2000年以來最高，同比增長2852%，（見圖9、10、表8）。以上數(shù)據(jù)表明，2005年針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控已初見成效，但拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資多元化還任重而道遠(yuǎn)。據(jù)央行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金間接來自銀行，即自籌資金主要是商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，這部分資金主要來自個人住房按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中70%來自銀行貸款；定金及預(yù)付款中有30%來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上，因此房地產(chǎn)開發(fā)對銀行信貸依賴度過高狀態(tài)短時間難以改變。圖92004～2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成比較圖102005年1～12月房地產(chǎn)開發(fā)資金增長情況表81998～2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金情況3.房地產(chǎn)信托快速發(fā)展我國房地產(chǎn)企業(yè)主要采用銀行信貸融資方式，使房地產(chǎn)業(yè)成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)，中國人民銀行在2003年6月13日出臺了新的房產(chǎn)信貸政策（銀發(fā)［2003］121號），對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了信貸門檻。房地產(chǎn)信貸門檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高。2005年，在金融政策和環(huán)境較少改變的情況下，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，信托品種及規(guī)模迅速拓展，據(jù)不完全統(tǒng)計，2005年，發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金157億元，同比增長11.0%和28.7%。發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為2002年以來最高。2005年，由于“212”文件的出臺，原有的抵押式貸款和財產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)等受到限制，進(jìn)而出現(xiàn)了以股權(quán)投資和債權(quán)融資為代表的房地產(chǎn)信托創(chuàng)新產(chǎn)品，使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化態(tài)勢，主要有資金貸款型、股權(quán)投資型、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓型、債權(quán)信托和組合投資型等多樣化的信托品種。三房地產(chǎn)投融資存在的問題1.房地產(chǎn)投資存在的問題2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控一直在持續(xù)，成效最為明顯的是房地產(chǎn)投資速度得到了有效控制。2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為19.8%，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)增速7.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）投資結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房投資呈下滑趨勢。（2）部分省、市房地產(chǎn)投資增幅居高不下。（3）房地產(chǎn)政策有待進(jìn)一步完善，如出臺引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向中低價位住房投資的政策。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)是（獲得）利潤最大化，這是無可厚非的，沒有一定的政策環(huán)境，經(jīng)營者會把資金投向回報率更高的產(chǎn)品上。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不均衡，多數(shù)企業(yè)自有資金比例過低，在現(xiàn)階段供求偏緊的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能以“建-賣”方式經(jīng)營，較少考慮“建-租”形式。要改變這種情況需要出臺相應(yīng)的政策措施。（4）投資增速減緩，在某種程度上增加了供給壓力。在GDP持續(xù)增長、城市化進(jìn)程加快、人民生活水平不斷提高導(dǎo)致住房改善需求增加的狀況下，住房投資適度加速增長是必要的，也是適合我國國情的。我國是發(fā)展中國家，居民住房問題的解決不可能一蹴而就。在這個過程中，首先滿足的是中高收入人群，低收入者住房問題的解決是還需要財政支持。此外，居者有其屋，不一定是居者買其屋，居者租其屋也是解決住房的一種形式。2.房地產(chǎn)融資存在的問題房地產(chǎn)與資金關(guān)系密切，沒有資金就沒有房地產(chǎn)這種說法就說明了兩者是不可分割的連帶關(guān)系。在連續(xù)緊縮銀根的狀況下，資金是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)不僅融資成本上升，多數(shù)企業(yè)依靠銀行融資的方式在以較慢速度改變。2005年房地產(chǎn)融資存在的主要問題：（1）金融市場環(huán)境有待進(jìn)一步改善。在現(xiàn)有金融市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)融資依賴銀行間接融資方式難以改變。2005年國內(nèi)非金融機構(gòu)部門（包括住戶、企業(yè)、政府部門）融資總量為31507億元，其中，貸款為24617億元，占比為78.1%，同比下降4.8個百分點，但仍然是主要融資方式。直接融資（股票、國債、企業(yè)債）占21.9%，難以撼動銀行貸款這種間接融資方式（見表9）。表92005年國內(nèi)非金融機構(gòu)部門融資情況簡表（2）政策環(huán)境需進(jìn)一步優(yōu)化。近幾年，對房地產(chǎn)企業(yè)直接融資出臺了相關(guān)政策，這些政策主要有利于大型資質(zhì)級別高的房地產(chǎn)企業(yè)，基本不適合中小房地產(chǎn)企業(yè)。直接融資的一些產(chǎn)品，由于政策滯后，只能曲徑通幽。（3）企業(yè)自身環(huán)境阻礙融資。2005年房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例為18.7%，同比上升2個百分點，與銀行貸款要求的比例有較大差距。大型綜合性房地產(chǎn)企業(yè)較少，2005年房地產(chǎn)上市公司僅為70多家，占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%左右。四2006年形勢判斷及對策建議2006年作為“十一五”規(guī)劃的啟動年，是全面建設(shè)小康社會承上啟下的關(guān)鍵時期。對于房地產(chǎn)業(yè)來講，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會持續(xù)下去，并逐步完善、細(xì)化相關(guān)政策。1.投資增幅略有回升2005年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了一定效果，但影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的因素并沒有完全消除，2006年要繼續(xù)貫徹落實2005年出臺的各項調(diào)控措施。2006年國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)投資增幅比2005年略有上升，預(yù)計保持在20%左右。其中，中低檔住宅投資增幅會有所提高。從全國東、中、西三大區(qū)域看，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)投向中西部地區(qū)。2.直接融資渠道將逐步拓寬2006年要進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)信托融資方式，針對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)出臺相應(yīng)政策措施。此外，200