廣州市房價上升的原因及限價房政策研究

廣州市房價上升的原因及限價房政策研究

近年來，廣州市商品房價上漲較快，住房供需矛盾較為突出，本文依據(jù)大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從住宅建設(shè)量方面對房價上漲的原因進行研究，并探討限價房的作用?？紤]到限價房的銷售對象是廣州市區(qū)戶籍人群，故本文所采用的數(shù)據(jù)僅限于市區(qū)口徑。從住宅建設(shè)的主體看，新建住宅主要來自以下三方面，一是單位（企業(yè)）自建住宅和政府保障性住房，此類住宅售價較低，在2000年前，這類住宅在住宅供應(yīng)中占較大比重；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅，此類住宅按市場規(guī)律供給，價格根據(jù)市場供求情況而定，2000年后其在住宅供應(yīng)體系中占半數(shù)以上；三是城鎮(zhèn)私人建房，其占住宅供應(yīng)比重極低，對社會的住宅增量貢獻不大。因此，分析住宅的供求關(guān)系應(yīng)從整個社會的住宅供應(yīng)量（住宅竣工面積）入手，而不應(yīng)僅盯著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品住宅。一2000年后廣州住宅供應(yīng)的變化（一）住宅供應(yīng)量的變化1998～2006年，廣州市市區(qū)住宅（含單位自建住宅、商品住宅、城鎮(zhèn)私人建房）竣工面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅供應(yīng)量呈先升后降的態(tài)勢，2000年是住宅供應(yīng)量升降的明顯分水嶺。1998～2000年，住宅竣工面積快速增長，并在2000年達到歷史最高水平1421.84萬平方米；2000年以后，住宅竣工量開始下降，即使2002年及2005年與前一年相比有小幅增加，但遠不能恢復至2000年的水平，且2006年的市區(qū)住宅竣工面積更是1998年以來的最低，僅為2000年的52.7%（見圖1）。圖11998～2006年市區(qū)住宅竣工面積評價住宅供應(yīng)量，除考慮當年竣工住宅外，還應(yīng)考慮當年存量房（空置房）的因素，從而引出住宅有效供應(yīng)量的概念。住宅有效供應(yīng)量可以用以下公式反映：本年住宅有效供應(yīng)量=上年末住宅空置面積+本年住宅竣工面積根據(jù)以上公式，可推算出1998～2006年市區(qū)住宅的有效供應(yīng)量（見表1）。表11998～2006年住宅有效供應(yīng)量從表1數(shù)據(jù)可見，2000年后，除2002年住宅有效供應(yīng)量較上年略有增加外，其余各年市區(qū)住宅有效供應(yīng)量逐年減少。（二）住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化2000年住房制度改革，使住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化（見圖2）。圖21998～2006年廣州市區(qū)住宅竣工情況從圖2可見，1998～2000年，單位自建住宅竣工量大于商品住宅竣工量，并占市區(qū)年住宅竣工量的五成以上；從2001年開始，隨著住房制度的改革，單位自建住宅竣工量大幅下降，商品住宅竣工量成為住宅供應(yīng)量的龍頭，至2003年，商品住宅占市區(qū)住宅竣工量的72%，且2001～2003年，商品住宅竣工量保持增長趨勢，此消彼長后市區(qū)住宅竣工量保持在1200萬平方米左右；2004～2006年，單位自建住宅竣工量更加式微，至2006年，商品住宅竣工量占市區(qū)住宅竣工量的比重高達87%，但即使這樣，這三年商品住宅竣工量也呈下降趨勢，商品住宅已無法彌補單位自建住宅減少產(chǎn)生的缺口，因此住宅供應(yīng)總規(guī)模隨之下降。（三）住宅供應(yīng)變化對房價的深層次影響1.供求關(guān)系變動影響房價在2000年前，對商品住宅存在需求的有兩種人群：一是沒有條件獲得單位分房的人員，其居住問題由始至終都只有通過市場途徑解決；另一種是有條件獲得單位自建房的人員，其住宅需求解決方式有兩種，一是在本單位等待住宅分配，二是通過市場購買商品住宅。住房制度改革后，第二種人群住房需求基本上全部通過市場解決，這直接增加了商品住宅的需求量。對于這部分人群的需求量，可以通過1997～1999年三年的單位自建住宅年平均竣工量510萬平方米來保守估計，按收入結(jié)構(gòu)，有40%的人有購房支付能力。因此，因改革而產(chǎn)生的對商品住宅新增需求每年在204萬平方米以上。而從表2可見，住房制度改革后的2000～2003年間，雖單位自建房竣工量開始下降，但由于商品住宅竣工量的增長以及空置房的存在，使全社會住宅有效供應(yīng)量基本保持在1999年的水平，因改革而產(chǎn)生的商品住宅新增需求可以解決。因此，2000～2003年，商品房價沒有大幅變動。表21998～2006年市區(qū)住宅建設(shè)情況但從2004年開始，商品住宅竣工量開始減少，無法彌補單位自建住宅量下降造成的缺口，使全社會住宅供應(yīng)總量比1999年有較大幅度下降（達250.19萬平方米），在市場對商品住宅需求增加的情況下，商品住宅價格的提升就有了存在的空間。因此，廣州市商品住宅價格也是由2004年開始上升并延續(xù)至今的。2.因不同房源市場份額的不同而影響房價2000年前，由于住宅的供應(yīng)途徑不同，決定了其定價水平存在差異。單位自建房或保障性住房價格低廉，而商品住宅則按照市場供求定價，表面上看兩者定價互不相干，但實際上兩者定價互有關(guān)聯(lián)，關(guān)聯(lián)的表現(xiàn)形式是既可以等待分房亦有能力從市場上購買商品住宅的人，在市場房價不斷上漲的情況下，會放棄從市場上購買住宅的行為，從而壓抑了對商品住宅的需求。因此，商品住宅在定價時就不能不考慮單位自建住宅的價格，定價太高，會使商品房因缺乏買家而產(chǎn)生空置，從而迫使房價下調(diào)。1998年，在市區(qū)住宅竣工面積中，單位自建住宅為479.00萬平方米，占竣工總面積的46.1%，而同期，位居全市前10位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積合計僅為182.45萬平方米，占17.5%。相對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，超過45%的自建住宅，對商品住宅的價格間接起到了抑制作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品住宅定價時，不能偏離單位自建房的價格太遠，否則會抑制潛在需求者的購房欲望。而到了2006年，情況則發(fā)生了截然不同的變化，位居全市前10位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積為336.81萬平方米，占市區(qū)住宅竣工量的45.0%，而此時，單位自建住宅僅占市區(qū)竣工住宅的12.1%，自建住宅已很難影響市場商品房的定價，房地產(chǎn)開發(fā)大企業(yè)（集團）對商品住宅的價格就擁有絕對的影響力，政府只能通過制定相關(guān)政策調(diào)控商品住宅的價格，而不能進行直接的干預(yù)。3.房價上升的過程（1）1998～2006年房價曲線（見圖3）。圖31998～2006年商品住宅銷售均價曲線1999年國家住房制度改革后，廣州市商品住宅的價格并沒有馬上上漲，相反，2000年的商品住宅銷售均價與1999年比還略有下降。1999～2003年，市區(qū)商品住宅銷售均價基本保持在4000元/平方米的水平，到2004年開始逐步走高。（2）商品住宅銷售均價走勢分析。從市區(qū)的房價曲線看，房價增長的拐點出現(xiàn)在2003年，而不是在住房制度改革的當年，主要原因如下。第一，對商品房需求的增量被提前實現(xiàn)。住房制度改革后，對商品住宅需求的增量主要來源于原等待單位分房的人群。從1999～2001年單位自建住宅與1998年的竣工面積的增量推算，此類人群總需求約為550萬平方米，此需求的相當一部分在1999年已被提前實現(xiàn)，對于商品房市場而言，獲得的需求增量并不多。第二，住宅有效供應(yīng)量在2003年開始出現(xiàn)下降。從表2數(shù)據(jù)可知，2003年，廣州市全社會住宅有效供應(yīng)量雖接近1500萬平方米的規(guī)模（為1486.24萬平方米），但也就是從這一年開始，廣州市住宅有效供應(yīng)量與上年相比連續(xù)四年呈現(xiàn)下降趨勢，降幅分別為5.4%、15.3%、6.2%和20.0%。有效供應(yīng)量減少的當年，也就成為房價上升的拐點年。第三，購房者的原始積累需要時間。如前所述，住房制度改革產(chǎn)生的商品住宅需求增量主要來源于原等待單位分房的人群，此類人群基本上為工薪階層，在市區(qū)商品住宅銷售總價與家庭可支配收入比（見表3）超出市民置業(yè)合適比例的情況下（按照國際慣例，房價收入比在3～7之間最適合市民置業(yè)，而從我國公民民的消費習慣及2003～2005年廣州的實際銷售情況看，房價收入比在8以下較適宜廣州市市民購房），置業(yè)資金的原始積累則需要一定的時間，在此時間內(nèi)，需求受到一定的抑制，銷售均價不可能大幅上調(diào)。表31998～2006年市區(qū)房價收入比房價收入比如果說房價收入比在8以下最適合市民置業(yè)的話，從表3資料分析，廣州市市民購房需求的最佳釋放時機是2003年，但由于2003年經(jīng)歷了“非典”，商品住宅銷售量略受影響，因此，需求的真正釋放發(fā)生在2004年。由于有效需求的增長，住宅銷售均價也是從2004年開始上升的。第四，存量房（空置商品房）具有“蓄水池”作用。住房制度改革，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，2000～2003年，廣州市市區(qū)商品住宅施工面積呈上升趨勢，到2003年商品住宅竣工面積已達810.62萬平方米。然而，基于市民對商品住宅需求增量被提前實現(xiàn)及購房者原始積累需要時間的原因，市區(qū)商品住宅銷售受到一定的抑制，從而形成一定規(guī)模的空置量（見表4）。表41998～2006年市區(qū)商品住宅空置情況從表4可見，2000～2003年間，廣州市商品住宅空置面積保持在350萬平方米左右。此時段內(nèi)廣州市商品住宅的銷售價格也保持穩(wěn)定，大量商品住宅空置成了穩(wěn)定樓市的“蓄水池”，對房價起到了穩(wěn)定的作用。隨著時間的推移，2003年以后，市民對商品住宅需求日益增加，并有了一定的原始積累，致使商品住宅空置不斷被消化，加之商品住宅竣工面積在2004年有較大幅度的下降，商品住宅價格處于賣方市場，其銷售均價從2004年開始不斷走高。而從表3可見，2005年起，房價收入比已呈上升趨勢，房價已超出大多數(shù)人的承受能力。同時，由于供給減少，房價預(yù)期繼續(xù)走高，造成2005年以后房價增長較快，政府調(diào)控樓價政策的出臺成為了必然。二限價商品住宅的產(chǎn)生1.限價房推出的必要性（1）從供給的角度看，目前的房地產(chǎn)市場，占全市50%的開發(fā)總量由位居前十位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（集團）所控制，他們更樂意生產(chǎn)利潤豐厚的中高檔房。在沒有限價的土地拍賣過程中，由于開發(fā)企業(yè)對商品住宅后市看好，因而對土地競爭激烈，從而推高地價，最終抬高了房價。因此，如果不對推出的住宅土地增加限制條件，開發(fā)商獲得土地后，有可能開發(fā)出來的都是高價房子。（2）從需求的角度看，由表3可知，住房制度改革后的任何一年都是高收入人群的最佳置業(yè)期，國家出臺調(diào)控房價的政策措施，對高收入者而言影響不大。房價不斷上升的過程，往往也是高收入人群獲得投資回報機會的過程，并在此過程中，又拉高了原有的房價，中低收入人群原已很難解決的住房需求伴隨房價的上升而越發(fā)難以解決。由于近年廣州市商品住宅價格持續(xù)上升，中等收入家庭在市場中往往處于弱勢地位，故目前商品住宅的供應(yīng)對象主要為較富裕家庭，中等或中等偏上收入家庭（俗稱“中產(chǎn)階層”）解決自住型住房需求的壓力增大。為緩解中產(chǎn)階層的購房壓力，妥善解決居民住房的民生要求，廣州市在經(jīng)濟適用房和商品房兩個層次之間構(gòu)建一檔適合上述收入人群的住房供應(yīng)和消費層次是適時和必要的。表5對限價房政策推出前后住房供應(yīng)與消費體系進行了比較。表5限價房推出前后住房供應(yīng)和消費體系的比較2.限價房的定義限價商品住宅（以下簡稱限價房）是指政府公開出讓商品住宅用地時，提出限制銷售價格、限制住宅套型面積、限制銷售對象等限制性要求，由開發(fā)建設(shè)單位通過公開競爭取得土地，并嚴格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和銷售的商品住宅。3.限價房銷售對象的條件根據(jù)《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法（試行）》第七條規(guī)定，購買限價房應(yīng)當同時符合以下條件。（1）廣州市城鎮(zhèn)戶籍人口（根據(jù)2007年10月9日國土房管局房地產(chǎn)管理處有關(guān)人員的答疑，“廣州市城鎮(zhèn)戶籍人口”暫指廣州市市區(qū)的城鎮(zhèn)戶口，不包含增城市和從化市）。（2）本人（已婚的，含配偶和子女）在廣州市區(qū)沒有獨立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄。已辦理《商品房買賣合同》交易登記備案尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，視為已有住房。（3）男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。（4）個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。市國土房管局可以根據(jù)本市房地產(chǎn)市場和住宅需求情況，對限價房的銷售對象進行調(diào)整。4.限價房潛在需求推算根據(jù)以上限價房購房條件，我們可以對限價房的需求量作以下推算。（1）2006年廣州市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍人口為490.95萬人。（2）符合晚婚年齡的購房人數(shù)約為148萬人。根據(jù)年齡推算，符合晚婚年齡購房條件的人男性多為1982年前、女性多為1984年前出生。由于我國在1999年進行住房制度改革，由此推算，1998年以前參加工作的人，有一部分可能已經(jīng)享受了單位分房而擁有房產(chǎn)，而在1998年已經(jīng)工作滿10年的人，其享受到單位分房的可能性更高。如果這部分人20歲參加工作，30歲分房，到2008年是39歲。也就是說，超過39歲的人擁有房產(chǎn)的比例比39歲以下的要高。因此，最有可能購買限價房的是25～40歲的人。根據(jù)有關(guān)資料，戶籍人口中，25～40歲人口比重為30.18%。由此，購買限價房人口數(shù)為：490.95×30.18%≈148（萬人）（3）考慮婚姻狀況，有條件購買限價房的人約為88萬人。在需購買限價房的已婚人士中，夫妻雙方都沒有房產(chǎn)才合條件。而若雙方都為廣州戶口，以夫妻雙方共同申請比個人申請優(yōu)先，故購房人數(shù)需考慮婚姻狀況。根據(jù)有關(guān)資料，在25～40歲人口中，已結(jié)婚比例為80.74%，則未婚的購房人口數(shù)如下：148×（1-80.74%）=28.5（萬人）由于有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)取得的限制，在推算已婚購房人數(shù)時，我們假設(shè)夫妻雙方均為廣州市區(qū)戶籍人口，且性別比例匹配，二人組建一個家庭，則已婚購房人數(shù)為：（148×80.74%）÷2=59.7（萬人）若剔除以上假設(shè)，實際需求量會略大。綜合婚姻狀況后，購房人數(shù)約為：28.5+59.7≈88（萬人）（4）考慮收入因素，限價房需求量約為53萬套。按照《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法（試行）》，限價房銷售對象要求購房者本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。而據(jù)2006年廣州城市居民高收入戶平均2.67人、年人均收入45452元/年推算，戶均收入為121357元，這與《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法（試行）》中的20萬元有一定差距，另根據(jù)2006年廣州市城鎮(zhèn)職工年平均工資統(tǒng)計，沒有一個行業(yè)個人年均工資超10萬元，則由于收入限制而被排除在外的銷售對象不會很多，可省略不計。因此，限價房銷售對象實際上涵蓋了中等收入、中高收入及高收入三個層次的所有人群，這三個層次的人群在所有收入層次中占60%，即60%的人具有購買能力。據(jù)此，需求量為：88×60%≈53（萬套）（5）剔除自有房產(chǎn)因素，限價房最終需求量應(yīng)在36萬套左右。由于限價房排除了已有房產(chǎn)人群，而目標人群也是沒有享受過福利分房的人群，因此，按2006年末廣州市居民住宅產(chǎn)權(quán)中商品房的比率為33%推算，適齡人群中，無房戶的最大比例為：1-33%=67%因此，我們可以推算出限價房的最后需求量為：53×（1-33%）≈36（萬套）（6）考慮地域因素，越秀、番禺、白云等區(qū)需求較大。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品因其不可移動性，其效益輻射范圍有限。例如，因工作地點以及原生活習慣（環(huán)境）的影響，天河區(qū)的人購買金沙洲房屋的熱情就比荔灣區(qū)和白云區(qū)的人低，更不用說番禺區(qū)和花都區(qū)的居民了。因此，限價房的主要需求人群大多為本區(qū)居民。根據(jù)各區(qū)人口數(shù)，我們推算出各區(qū)對限價房的需求（見表6）。表6預(yù)計各區(qū)對限價房的需求量5.目前限價房的開發(fā)量截至2007年9月，廣州市推出的限價房用地9宗，合計建筑面積205.8萬平方米，按90平方米一套推算，預(yù)計有23000套左右的住宅在2008～2009年推向市場。按照近兩年每年新建商品房成交套數(shù)在9萬套左右估算，每年限價房市場占有率為12.7%［（2.3萬套/2年）÷（9萬套/年）］左右。如果按1∶3的假設(shè)比例認購，則12.7%的限價房能吸引38.1%的商品住宅需求，這樣，對商品住宅的價格增長就能起到抑制作用。三限價房的作用1.體現(xiàn)了政府全力履行公共服務(wù)職責的意識《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中提出，解決城市低收入家庭住房困難是政府公共服務(wù)的一項重要職責，是貫徹黨的十七大精神，落實“富民優(yōu)先，民生為重”的重要舉措。廣州市政府在解決低收入家庭困難問題的過程中，以實際行動落實科學發(fā)展觀，創(chuàng)新性地在全國第一個推出“雙競雙限”土地，摸索出一條完善住房保障體系的新路子。實踐證明，限價房是廣州市建立健全與經(jīng)濟社會發(fā)展水平和不同收入階層相適應(yīng)的住房供應(yīng)和消費體系的重要組成部分，是本市緩解中等收入階層住宅困難、抑制商品房價格過快增長的宏觀調(diào)控措施。2.對整體房價進行調(diào)節(jié)消費者在作出購房決定前，對商品房的價格水平及其變化趨勢會作出相應(yīng)的分析。如果預(yù)期商品房價會繼續(xù)上漲，部分有能力購房的消費者可能提早置業(yè)（甚至有一部分人舉債來提前購房），從而推高房價。而不具備消費能力的另一部分消費者會選擇購買限價房，從而限制房價繼續(xù)走高。限價房定價為土地出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品房市場價格的70%。這樣的限價，一方面直接降低了商品房銷售的價格，另一方面，此限價由于不隨市場實際情況的變化而作調(diào)整，因此對于購房者來說，若市場房價繼續(xù)攀升，限價房則規(guī)避了由于房價繼續(xù)增長而被迫增加購房支出的風險，當市場房價下降，消費者則可以直接在市場購置商品房。所以，限價房給了購房者一個明確的消費預(yù)期，避免了相當一部分消費者由于對房價的上漲預(yù)期而提早入市，從而進一步刺激樓市的需求，抬高房價。而對于在限價房周邊的普通商品房而言，其開發(fā)商在定價時也會參考限價房的價格，進行相應(yīng)的調(diào)整，進而使整體樓價相應(yīng)降低。綜上所述，限價房的推出將會起到樓市“蓄水池”的作用，其建設(shè)量會隨市場需求的變化而調(diào)整，進而直接干預(yù)整體樓市價格。3.充分調(diào)動了社會資源限價房的推出，是政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有機結(jié)合，共同解決中等收入人群住房需求，抑制房價過度增長的有效途徑，充分體現(xiàn)了“政府主導，社會參與”的原則。在此結(jié)合過程中，政府只是出讓了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地的利益，但整體建設(shè)過程完全交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作，這樣既借助了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金及建設(shè)經(jīng)驗，又極大地緩解了政府在保障性住房建設(shè)方面的財政資金壓力，使社會各方資源得到了有機的結(jié)合和充分的利用。四建議1.鼓勵限價房在符合申購條件的人群中流通限價房具有穩(wěn)定房價的作用，其在符合資格的申購者中流通次數(shù)越多，就能發(fā)揮越大功效。在《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法（試行）》中，已明確了限價房業(yè)主出售限價房時的管理辦法。對五年內(nèi)再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅的限價房業(yè)主，其限價房應(yīng)先由政府回購或安排具有限價房購買資格者購買。對此，原業(yè)主出售限價房時，政府要對回購的限價房價格作合理評估，即在滿足其他符合申購條件的人的利益的基礎(chǔ)上，又要兼顧原業(yè)主售房的積極性，以鼓勵限價房在符合申購條件的人群中快速流通，使這部分社會資源能幫助真正需要住房的市民。2.限價房用地應(yīng)適當分散目前廣州市限價房的用地主要集中在金沙洲和科學城，由于住宅不可移動的特性，而且限價房的投資效用偏低，故其對房地產(chǎn)市場的影響范圍被限制在一定的區(qū)域內(nèi)，其邊際效用亦會隨開發(fā)量的增加而不斷降低，有可能出現(xiàn)這邊限價房沒人買，那邊的商品房價卻越搶越高的情況。因此，在新的限價地推出之前，除了考慮住房供應(yīng)量的問題外，還要考慮限價地的供應(yīng)地點，力爭使土地發(fā)揮最大效用，從而使政府調(diào)控房價的政策能發(fā)揮最大的功效。3.限價房開發(fā)量要適時變化目前限價房的開發(fā)量與需求量存在較大差距，但限價房的建設(shè)不同于以前的單位自建房，不可能以完全解決市民的購房需求為目的，建設(shè)量太大會沖擊正常的商品房市場。因此，限價房的開發(fā)量可以通過首批限價房的認購量來作預(yù)測，從而調(diào)整限價房土地的供應(yīng)量。根據(jù)目前限價房的銷售對象僅考慮市區(qū)戶籍人口，按人口年齡結(jié)構(gòu)分析，1980年以后出生的獨生子女所占比重會越來越大，而這部分人由于房產(chǎn)繼承等原因一人多套住房的機會也是相當大的。按此推算，符合限價房的申請人群在未來會有下降可能，如果又對外來人口實施申購條件限制，限價房建設(shè)量不宜太大。4.限價房土地規(guī)模要根據(jù)市場情況作相應(yīng)調(diào)整限價房由于要限房價、競地價，故開發(fā)企業(yè)的利潤空間基本固定在一定水平內(nèi)，這與開發(fā)普通商品房所獲得的利潤是有距離的。而目前廣州市的商品房開發(fā)基本上由大房地產(chǎn)開發(fā)集團壟斷，如果限價房地塊面積較大、總價較高的話，就有可能出現(xiàn)大開發(fā)商不“感冒”（2007年11月23日花都某限價地拍賣不經(jīng)舉牌，由一外地企業(yè)低價獲得就是一個苗頭），中小型開發(fā)商沒能力開發(fā)，而造成限價房無人開發(fā)的局面。因此，限價房推出時需要考慮當時的市場情況，適當調(diào)整地塊的規(guī)模，爭取更多的開發(fā)企業(yè)參與競爭。5.在夫妻雙方申購優(yōu)先的前提下也要保證單身申購者的權(quán)益在《廣州市限價商品住宅銷售管