2015年河北房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：私募股權投資的特點考試題

2015年河北省房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：私募股權投資的特點考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，計算一半建筑面積的是_。A.無柱的雨篷B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊C.房屋內高度在2.20m以上的技術層D.與室內不相通的裝飾性陽臺2、拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的_。A.考慮房屋租賃后的公開房地產(chǎn)市場價值B.考慮抵押后的公開房地產(chǎn)市場價值C.考慮查封后的公開房地產(chǎn)市場價值D.公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響3、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般采用的收益估計值。A：較高B：較低C：最高D：最低E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、現(xiàn)行國家規(guī)定的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收，費率最低為A：0.05%。B：0.1%C：0.3%D：0.5%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、某宗地面積為5000近，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/近，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0,樓面地價為1500元/近，則理論上應補交地價萬元。A：1250B：1750C：2050D：2150E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、以下關于房地產(chǎn)面積測算方法的說法中，錯誤的是。A：房地產(chǎn)面積測算的方法很多，按測算的形式可以分為解析法和圖解法兩大類B：進行房地產(chǎn)面積測算，主要采用解析法C：房屋用地面積大多采用界址點坐標法測算D：房屋的面積一般用幾何圖形法量算E：執(zhí)行層的組織協(xié)調7、某類房地產(chǎn)2005?2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2010年的價格為元/m2。A：8460B：8500C：8790D：8838E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、某套住宅建筑面積為100m2,套內建筑面積為92m2,使用面積為80m2,每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為()元。24002580260727609、申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的，申請人應當向—提交申請資料。A.人事部B.建設部C.省級人事行政主管部門D.所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門10、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/近，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%。已知最近1年來該地區(qū)房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%,則該可比實例經(jīng)修正、調整后的價格是元/m2。A：7000B：7003C：7436D：7670E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、關于房屋施工面積的說法，正確的是。A：房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B：房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C：房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積D：房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E：借款合同12、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0,則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是.【2004年考題】 *A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2,已知取得土地時樓面地價為1000元/m2,開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2,開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%,銷售稅費為銷售價格的5.5%,開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為。A：7.90%B：11.08%C：11.83%D：13.73%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、房地產(chǎn)估價機構應當自收到拆遷當事人書面復核估價申請之日起日內給予答復。A：3B：5C：7D：10E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、住房公積金的本質屬性是—，是住房分配貨幣化的重要形式。A.利潤性B.稅率性C.余額性D.工資性16、物業(yè)管理公司對小區(qū)內所有房地產(chǎn)擁有_。A.產(chǎn)權B.使用權C.部分收益權D.經(jīng)營管理權17、動態(tài)投資回收期是指項目以（）抵償全部投資所需的時間。A.凈現(xiàn)金B(yǎng).凈收益C.凈現(xiàn)值D.財務凈現(xiàn)值18、當建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用_。A.條形基礎B.獨立基礎C.箱形基礎D.樁基礎19、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價（土地單價）為3000元/m2,后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為_。18%20%15%25%20、在估價報告中陳述（），既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A.估價師聲明B.估價的假設和限制條件C.估價方法D.估價對象21、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17、18、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%,則該房地產(chǎn)的收益價格為。A：195萬元B：210萬元C：213萬元D：217萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、安置補助費是按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的一倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。4?54?66?103?523、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權出讓最高年限為年。A：40B：50C：70D：80E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章24、房地產(chǎn)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是。A：開發(fā)商B：承包商C：相關的政府部門D：監(jiān)理單位E：借款合同25、是指在技術水平既定的條件下，投入的資源都能得到充分利用時所生產(chǎn)的各種商品最大可能的數(shù)量組合。A：生產(chǎn)可能性曲線B：邊際轉換率C：等收益線D：等成本線E：執(zhí)行層的組織協(xié)調二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有—的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣2、開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和_。A.建設資金B(yǎng).土地購置費C.前期費用D.經(jīng)營資金3、影響財務凈現(xiàn)值指標計算結果的主要因素包括（）。A.凈現(xiàn)金流量B.貸款利率C.基準收益率D.開發(fā)經(jīng)營周期4、下列按發(fā)行主體分類的債券有_。A.公募債券B.私募債券C.金融債券D.公司債券E.附息債券5、下列關于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系，表述正確的是。A：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有聯(lián)系又有區(qū)別B：在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系C：建筑業(yè)是物質生產(chǎn)部門，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務等多種性質D：房地產(chǎn)業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)E：建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)6、市場法中實物狀況比較和調整的內容包括.[2006年考題]A：環(huán)境B：地形地勢C：外部配套設施D：內部基礎設施完備程度E：裝飾裝修7、銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是（）元。1428.741475.371482.742000.008、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中應實行制度。A：住宅質量保險和住宅質量保證書B：商品房預售許可證和住宅質量保證書C：住宅使用說明書和住宅質量保證書D：住宅使用說明書和住宅質量保修書E：執(zhí)行層的組織協(xié)調9、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14,整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為。A：12.45%B：10.26%C：11.98%D：9.68%E：借款合同10、下列一種情況會導致房地產(chǎn)的價格偏高。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設立抵押的房地產(chǎn)11、下列明確“城市（市區(qū)）的土地屬于國家所有”內容的法律、法規(guī)包括。A：《中華人民共和國憲法》B：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》C：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》D：《中華人民共和國土地管理法》E：《土地管理法實施條例》12、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，下列說法正確的有。A：貸款價值比率通常不超過50%B：貸款期限最長不超過10年C：貸款期限最長不超過20年D：貸款利率通常高于個人住房抵押貸款E：僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放13、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。A：區(qū)位B：用途C：檔次D：周圍環(huán)境E：建筑規(guī)模14、《刑法》規(guī)定，承擔資產(chǎn)評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的可處_,并處罰金。A.三年以下有期徒刑或者拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑15、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為。A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.016、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款。A：甲銀行優(yōu)先受償8：按兩家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序C：乙銀行優(yōu)先受償口：按兩家銀行的債權比例受償E：執(zhí)行層的組織協(xié)調17、在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為_。A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值18、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務報表的有.（2007年試題）A：資產(chǎn)負債表B：投資計劃與資金籌措表C：借款還本付息估算表D：資金來源與運用表E：損益表19、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的。A：增量供給B：存量供給C：潛在供給D：總量供給E：借款合同20、影響工程造價的主要因素包括。A：基本構造要素的單位價格B：基本構造要素的實物工程質量C：基本構造要素的實物工程數(shù)量D：基本構造要素的實物工程概況E：基本構造要素的實物工程特點21、城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以。（2008年試題）A：向原估價機構申請復估8：申請行政復議C：向人民法院提起訴訟D：自行委托估價機構評估E：申請估價專家委員會鑒定22、直接資本化法的優(yōu)點不包括（）。A.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市