商業(yè)地產(chǎn)銷售模式

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)地產(chǎn)銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的資金回籠對房地產(chǎn)企業(yè)具有特別重要的作用，不同的資金回收方式對應(yīng)著不同的銷售模式。首先介紹了商業(yè)地產(chǎn)直接銷售、帶租約銷售和返租式銷售三種銷售模式，然后從信息流、合同、資金流三個方面對這三種模式舉行比較分析，結(jié)果總結(jié)了三種銷售模式的適用性，以期在確定程度上促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展。

商業(yè)地產(chǎn)；銷售模式；對比

當(dāng)今，人們對房地產(chǎn)業(yè)的多元化進(jìn)展的要求不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)就是在此根基上進(jìn)展起來的。商業(yè)地產(chǎn)是指房地產(chǎn)類別中按照用途劃分用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)品，也就是說這類房地產(chǎn)品的開發(fā)目的不是用于居住或其他，而是供商業(yè)活動使用[1]。國內(nèi)的大量學(xué)者對商業(yè)地產(chǎn)舉行了研究，李典奇指出，商業(yè)地產(chǎn)是一個進(jìn)入門檻很高的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，它最需要的就是資金，解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)很難取得告成[2]；郭險峰指出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要對影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需求彈性因素舉行把握，不斷地研究適應(yīng)消費需求的戰(zhàn)略方針，從而贏得消費者的青睞[3]；劉曉君和陳世杰指出隨著全世界商業(yè)微利時代的到來，商業(yè)地產(chǎn)將從過去的暴利逐步走向今后的微利，同時也意味著商業(yè)地產(chǎn)今后的投資和運營的雙重風(fēng)險在增加。然而對商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式的細(xì)致分析卻很少，因此，本文對商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式舉行分析，比較研究商業(yè)地產(chǎn)的三種銷售模式，并分別對其應(yīng)用提出相應(yīng)建議。

1、商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式

商業(yè)地產(chǎn)在資金回收時，銷售模式起著分外重要的作用，到底選擇怎樣的資金回籠方式，確保開發(fā)商的利益，直接影響著銷售模式的選擇。本文將商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式分為三種：直接銷售、帶租約銷和返租式銷售。其中直接銷售一般是通過炒作，在商業(yè)還未經(jīng)營運作前，以銷售鋪位潛力的方式，誘惑投資者與經(jīng)營者添置商鋪，達(dá)成資金回籠與利潤回報的目的；帶租約銷售模式是先將房屋出租，在租約里明確“租期內(nèi)開發(fā)商有權(quán)舉行產(chǎn)權(quán)變更”，此后再將房屋賣給投資型客戶[4]；售后返租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在確定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為[5]。這三種模式均包括信息流、合同流、資金流，因此可以通過分析商業(yè)地產(chǎn)不同銷售模式中有關(guān)信息的滾動、合同的簽訂、資金的滾動等，來對商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式舉行對比研究。

2、三種銷售模式對比分析

本文從信息流、合同、資金流和風(fēng)險等方面來對這三種銷售模式舉行對比（見表1）。其中所謂信息的滾動，主要是商業(yè)地產(chǎn)工程的信息是如何在投資商、開發(fā)商、營運商和經(jīng)營者之間傳遞的；合同的簽訂那么主要指銷售過程中，確保不同銷售模式順?biāo)鞂嵤┧_(dá)成的協(xié)議；資金流是在交易過程中產(chǎn)生的各種費用的滾動。通過表1可以看出，雖然各種銷售模式都能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資金回籠，但是其銷售模式所涉及的概括內(nèi)容以及達(dá)成的效果卻不同。比較這三種模式，可以明顯地看出直接銷售在信息、合同、資金、風(fēng)險等方面對開發(fā)商特別有利。但是直接銷售在概括實施過程中卻面臨銷售困難的現(xiàn)象。雖然在直接銷售過程中，各參與主體之間的關(guān)系簡樸，但需要開發(fā)商直接接觸投資者舉行銷售，開發(fā)商工作量大，銷售期較長，投資者后期經(jīng)營風(fēng)險較高。相比直接銷售中投資者風(fēng)險較高的現(xiàn)象，帶租約銷售那么有效降低了投資者的風(fēng)險。帶租約銷售雖然導(dǎo)致開發(fā)商前期工作相對較繁雜，但由于資金回收相比傳統(tǒng)的租賃回收較快，而且開發(fā)商一旦把工程銷售終止，商業(yè)經(jīng)營步入正軌后就可全身而退，將商鋪的操縱權(quán)交給了專業(yè)的商鋪管理公司，開發(fā)商的后期風(fēng)險很低，有效地達(dá)成了資金回籠較快，風(fēng)險較低的目的。而對于返租銷售，這種銷售模式的實質(zhì)在于以高回報、低風(fēng)險的承諾方式促銷商品房，從而加快資金的回籠速度[6]，投資者的風(fēng)險相對較低，但也可能面對后期開發(fā)商違約或資金挪作他用的風(fēng)險。對于開發(fā)商來說，由于《商品房銷售管理手段》中第十一條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，開發(fā)商假設(shè)不能很好的按照法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行，可能有觸犯刑法的風(fēng)險。而且這種銷售方式前期的銷售和租賃過程相對來說，有確定的繁雜性，參與主體的協(xié)調(diào)工作量大，對開發(fā)商來說這種銷售方式要根據(jù)企業(yè)的實際處境慎重選擇。

3、不同商業(yè)地產(chǎn)實施銷售模式的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照開發(fā)工程類型、運營方式的不同，主要有社區(qū)底商鋪或體量不大的商業(yè)中心商鋪、集中型商業(yè)、多層商業(yè)物業(yè)、集中商業(yè)和大型購物中心。下面將對不同開發(fā)企業(yè)銷售模式選擇舉行分析。

對于有社區(qū)底商鋪或體量不大的商業(yè)中心來說，由于商業(yè)地產(chǎn)工程的規(guī)模較小，而且一般社區(qū)底商鋪所面對的消費者數(shù)量一般對比少，人群較固定，使得出租有確定的難度。在這種處境下，通過直接銷售，一方面可以很快回籠資金，用于其他工程的投資開發(fā)；另一方面降低開發(fā)商的后期經(jīng)營本金，確保開發(fā)商的整體利益。

對于集中型商業(yè)和多層商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商投入了大量的資金舉行開發(fā)，而且此種商業(yè)地產(chǎn)工程具有確定的集中度，開發(fā)商后期管理相對較輕易，為了盡快回收資金，開發(fā)商可以選擇帶租約銷售，以盡快回籠資金，彌補前期的資金投入，同時通過工程的招租，聚集大量著名的商業(yè)機構(gòu)入駐本商業(yè)中心，可以增加商業(yè)地產(chǎn)的價值，為工程高價銷售，回籠資金打下根基。