20XX年都江堰街區(qū)、社區(qū)商業(yè)調查報告

千里之行，始于足下。第2頁/共2頁精品文檔推薦20XX年都江堰街區(qū)、社區(qū)商業(yè)調查報告都江堰商業(yè)調查報告

前言：

商業(yè)街類型多種多樣，此調查是為了更好講明目前整個都江堰商業(yè)市場的特點，及目前我市集中性商業(yè),街區(qū)商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的進展狀況、特點和區(qū)不，完善我方商業(yè)項目銷售講辭，講明我方項目市場競爭力。

一、都江堰商圈分布圖

按照如圖板塊劃分，目前都江堰重點商圈：A-老城區(qū)核心商圈；

B-新興商業(yè)區(qū)；C-城南老商業(yè)區(qū)；D-城南區(qū)；E-城北區(qū)商圈調查報告

A-老城區(qū)核心商圈

（1）幸福路街區(qū)商業(yè)

地震前曾是都江堰的核心區(qū)域，以服裝業(yè)為主力，帶動整條路的綜合性商業(yè):鞋靴、童裝、箱包、化妝品、飾品、中小餐飲等，此區(qū)域的商鋪曾屬于都江堰的黃金旺鋪；地震后市區(qū)擴建，幸福路改造，目前盡管仍以服裝業(yè)為主，但隨著一大批優(yōu)質商家（如：杰克瓊斯，勁浪體育，卡賓男裝，百麗鞋業(yè)等）撤出，加上政府規(guī)劃別明，幸福路通往都江堰景區(qū)、南橋、西街特色街區(qū)，更適宜打造做旅游步行街，但目前仍以服裝業(yè)為主，商業(yè)氛圍普通，非節(jié)假日從從宣化門至柳河路口有一定人流，節(jié)假日整條路以游客為主，對整個區(qū)域商業(yè)帶動較小。

此區(qū)域按地理條件，人流量，人流淌方向較明顯可劃為兩個區(qū)域:幸福路入口（宣化門）柳河路入口（a）；柳河路入口南街入口前（b），這兩段街區(qū)商業(yè)氛

小結：目前幸福路商業(yè)街運營狀況逐漸走下坡路，大量優(yōu)質商家撤場，人流減少，節(jié)假日的游客消費對促進幸福路商業(yè)并無多大作用，講明電商對服裝業(yè)的沖擊大，而幸福路街區(qū)商業(yè)又是依賴服裝業(yè)，其風險性大，穩(wěn)定性差。

（2）建設路街區(qū)綜合性商業(yè)

依照地理位置，人流量，人流方向劃分為兩段:宣化門至天和盛世（a），此段人流量較大，商業(yè)氛圍好，匯合大量優(yōu)質商家（包括好利來蛋糕、海瀾之家、屈層氏、聲雨竹女裝，精品家電城，德克士，以純6層樓整棟商業(yè)體等）；天和盛世至喬富廣場段（b），此兩段街區(qū)商業(yè)氛圍目前差異較大，租金差異極大，b段街區(qū)要緊聚會一些小商家：小超市，奶茶店等，甚至喬富廣場與天和盛世部分商鋪因人流稀少而關門歇業(yè)，打出轉租，招租的牌子（楊柳河轉角位置尚可，浙

小結：建設路的a段商業(yè)進展較好，經營狀況良好，緣故在于此段連接天和盛世，幸福路，蒲陽路的核心要道，同時此段路動線明了，商業(yè)業(yè)態(tài)均衡且豐富，并非單純服裝業(yè)為主，故其進展與運營良好。

（3）楊柳河街區(qū)商業(yè)+旅游性商業(yè)街

目前楊柳河商業(yè)街區(qū)，商家可使用對應的臨河人行道部分，大部分餐飲，茶樓都將此區(qū)域作為免費的經驗場所，節(jié)假日餐飲業(yè)，酒店業(yè)經營狀況較好。

困擾柳河街區(qū)商業(yè)進展的咨詢題：停車位嚴峻別腳，單靠暫時停車位全然無法滿腳需求。

從天和盛世與柳河交界處向建設路方向，靠近喬富廣場浮現(xiàn)部分閑置商鋪，也有部分商家打出商鋪轉租的招牌，講明柳河商業(yè)街進展別均衡，從天和盛世靠近幸福路板塊（a）商業(yè)狀態(tài)良好，從天和盛世靠近喬富廣場（b）商業(yè)狀態(tài)越差，租金也呈下落趨勢。

目前柳河月租金范圍：50元/㎡180元/㎡（按位置劃分）

（4）天和盛世集中性大型商業(yè)體

天和盛世是都江堰首座大型集中性商業(yè)體，定位于旅游文化為主題的商業(yè)步行街，業(yè)態(tài)包括：服裝、鞋靴、中大型餐飲、飾品、小吃、婚紗、電影院、KTV、主題酒店、商務酒店、星級酒店、大型購物中心、良木緣咖啡廳等，于2005年6月正式開盤，開盤價格大致在1.2萬2.5萬，其呈現(xiàn)“十”字型分布，連接建設路，楊柳河，五桂橋這三條傳統(tǒng)型商業(yè)街區(qū)，此區(qū)域可稱為天和盛世商圈。

天和盛世商圈作為都江堰首例集中性大型商業(yè)體，2005年開盤至2007年售罄，從2006年開業(yè)至今期間，享受了中國房地產的黃金時代，再加上地震后都江堰房地產進展迅速，房價增長超過一倍。

目前從建設路至柳河段底商（a）的首批業(yè)主差不多基本收回購鋪成本（約10年），部分業(yè)主還略有盈利；從天和盛世十字中心口至五桂橋方向段底商（b）目前人流量尚可，要緊業(yè)態(tài)集中服裝業(yè)，但對照a段商業(yè)價格與商業(yè)氛圍略低，故租金價格低于a段；從天和盛世十字中心口至喬富廣場段（c）除有酒店正常營業(yè)外，大量閑置商鋪，此段業(yè)主已然短期無法收回購鋪成本。

天和盛世二樓要緊業(yè)態(tài)：沃爾瑪超市、西餐廳、咖啡廳等，租金大致在40元-65元.

小結：作為都江堰首座集中性大型商業(yè)步行街，天和盛世在06年2011年底（百倫廣場，大潤發(fā)開業(yè)），此間是整個都江堰最繁華的中心，這期間人流巨大，商業(yè)氛圍良好。a，b段的業(yè)主購鋪收益巨大；但隨著地震災后重建，都江堰的老城區(qū)人口被分流至各個安置小區(qū)及部分市民購置商品房，從而導致老城區(qū)人流減少，加上百倫廣場和大潤發(fā)的開業(yè)，天和盛世商業(yè)受到較大妨礙，目前，天和盛世的商業(yè)氛圍已大別如從前，依照中介數(shù)據(jù)：有少量底層商鋪出售，價格在4萬/㎡5萬/㎡，但目前屬于有價無市。

天和盛世目前的境況也放映出集中型商業(yè)的風險別可控性，高回報帶來的也是高風險，這也是集中性商業(yè)區(qū)不于社區(qū)商業(yè)的地點。

（5）蒲陽路街區(qū)商業(yè)+社區(qū)商業(yè)

依照地理位置，人流量，人流方向劃分為三段：蒲陽路建設路口至蒲陽路觀景路口（a），蒲陽路觀景路口至寧江廠（b），寧江廠至國際名都（c），這三段人流量，租金差異很大。

a段住戶居多，業(yè)態(tài)更偏向于社區(qū)配套型：藥房，大小鹵菜商家，地產中介，中小餐飲等。

b段業(yè)態(tài)集中小餐飲，干洗店、藥店、地產中介等，屬于社區(qū)配套型商業(yè)。

c段業(yè)態(tài)稀少，鈔票江美域目前蒲陽路營業(yè)兩家：門口便利店，門口附近美容院，我方項目在蒲陽路無營業(yè)，國際名都無營業(yè)，城北陽光門口有2家小超市營業(yè)中，此段人流稀少，行車道為快車道，商業(yè)氛圍差，大量商鋪閑置。

小結：蒲陽路a段、b段，從地震前到地震后，基本上保持較高租金收益，且商家生意能向來保持較高收益，更多商家也青睞此塊地域，講明街區(qū)+社區(qū)配套型商業(yè)具備較高收益性，且穩(wěn)定性高于集中性商業(yè)，風險性小于集中性商業(yè)。

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6）觀景路街區(qū)商業(yè)+社區(qū)商業(yè)

觀景路至幸福大道路口段，依照地理位置，人流量，人流方向劃分為兩塊：以胥家路口前后余約300米為分界線（a），此段因為車流人流量較大，此路段商業(yè)氛圍較好，集中為網咖、燒烤、中小型餐飲、洗浴中心等，這部分商家基本上具備支付高額租金的業(yè)態(tài)；觀景路除開中間這段，其余兩側路段(b)商業(yè)要緊依（7）幸福大道街區(qū)商業(yè)

幸福大道連接幸福路與觀景路，屬于都江堰核心要道，從地震前到地震后向來保持較好商業(yè)氛圍，包含許多優(yōu)質商家：各大中型餐飲，報喜鳥服裝，各大銀行營業(yè)廳，酒店，手機營業(yè)廳等。

目前依照地段別同，約租金在80150元/㎡，支撐業(yè)態(tài)多樣，人流量大，商業(yè)氛圍好，能保持較高租金。

（8）百倫廣場集中性大型商業(yè)體

百倫廣場是都江堰第二座集中性大型商業(yè)體，2011年開業(yè)后，對天和盛世造成巨大的沖擊，其體量更大，業(yè)態(tài)更豐富，停車更方便，配置更高端，是目前都江堰CBD。包含：百倫百貨，五星級百倫酒店，商業(yè)步行街，均屬于百倫自持物業(yè)，步行街商鋪屬于百倫集團統(tǒng)一治理運營與招商；百倫廣場集購物、娛樂、餐飲于一體，開業(yè)至今后人氣向來保持非常好。

百倫廣場正面圖

百倫廣場商業(yè)美食步行街

目前商業(yè)街負一樓統(tǒng)一打造為美食街，包括一些優(yōu)質商家：如味千拉面等，鋪面租金依照面積大小別同價位別同，10個平米商鋪月租金600--900元/㎡，超過100㎡的商鋪月租金約在：120-150元/㎡。

小結：百論廣場屬于整個項目自營，依賴開辟商強大的運營能力豐富的商業(yè)資源，加上選址優(yōu)良，人流集中，目前整個項目運營狀況良好。

B-新興商業(yè)區(qū)

（1）大潤發(fā)商圈

2008年地震前大潤發(fā)周邊在地震前存在部分農民房與阿壩州各個單位修筑的職工住房，及部分中檔商品房，不過地震前入住率較低；地震后此區(qū)段舉行了道路擴建，修筑了都江堰明珠如此的高端商品房。

地震后，都江堰老城區(qū)人口大量流出，此區(qū)域地震受損較小，故迅速提高了此區(qū)域社區(qū)人口，目前此區(qū)域入住率達到90%以上，人流量巨大，在大潤發(fā)商圈形成了典型的街區(qū)+社區(qū)商業(yè)。

如圖所示，大潤發(fā)商圈包括，都江堰大道商鋪，都江明珠兩側商鋪，景環(huán)路底商，蓮花南路底商，中山路底商等，目前周邊社區(qū)入住率高，人流量大，商業(yè)氛圍好，支撐業(yè)態(tài)多樣，包括：服裝、鞋靴、美容美發(fā)、喬富洗足房、中小型餐飲，銀行等，屬于典型的街區(qū)+社區(qū)商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)豐富，支撐能力強，具備支付高額租金的能力。

目前月租金范圍，依照地段別同，保持在80120元/㎡。

（2）東能財寶廣場

見《都江堰在售樓盤商業(yè)租售事情市調報告》

C-城南老商業(yè)區(qū)

（1）新馬路步行街

曾經作為都江堰有名的服裝一條街，受電商沖擊嚴峻，目前盡管仍以服裝為要緊支撐業(yè)態(tài)，但服裝業(yè)租金承受能力下落，餐飲業(yè)與網咖、休閑類業(yè)態(tài)能保持較高租金收益。依照地段，位置等因素，目前底商月租金4080元/㎡，同時目前總體商業(yè)氛圍欠佳，部分商鋪關門歇業(yè)，打出鋪面轉讓、招租的招牌。

部分歇業(yè)，招租的商鋪

小結：目前以服裝為主的新馬路商業(yè)街區(qū)租金承受能力較差，商業(yè)氛圍差，其正在逐步走向衰降，依照瑪雅中介數(shù)據(jù)，前段時刻新馬路段有面積160平米底商出售，售價180萬左右，目前月租金在5500元，單價約35元，租金偏低，長時刻未售出。

（2）江安路西川花鳥市場

此路段以餐飲業(yè)、服裝、鞋靴等街區(qū)+社區(qū)商業(yè)為主，目前：餐飲業(yè)與社區(qū)配套型商業(yè)尚能保持月租金60元/㎡80元/㎡-，服裝業(yè)租金收益慘淡，包括梅西廣場（購物中心）差不多閑置多時，暫無新商家入住。

D-城南區(qū)

目前城南區(qū)進展較好，商業(yè)氛圍較好的區(qū)域為：城市漂亮洲與安順小區(qū)的社區(qū)商業(yè)，要緊商業(yè)業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型：超市、中小餐飲、干洗店、美容美發(fā)、藥店、按摩店、網咖、地產中介等，這類商家為社區(qū)必備型，受電商沖擊小，租

金收益在入住率較高事情下能保持較好。

城市漂亮洲與安順小區(qū)是典型的社區(qū)型商業(yè)，目前住所入住率在85%以上，其底商月租金，依照位置，開間大小等因素，保持在35元/㎡60元/㎡，結合其當初銷售價格在6000元/㎡8500元/㎡左右，目前租金年回報率在5%8%；，目前二手市場出售價格約在1萬/㎡1.5萬/㎡，

小結：（1）社區(qū)商業(yè)進展需要時刻積淀

（2）入住率提升，底商年回報率會逐步提升至6%8%如此的合

理回報率。

（3）風險性小，入住率會隨時刻而提升，社區(qū)商業(yè)為社區(qū)必備型

業(yè)態(tài)，具有別可替代性，受電商沖擊弱小

E-城北區(qū)

（1）新建在售項目

鈔票江美域、君悅名筑、堰山和畔、國際名都、公園大道一號，這五個新建項目均位于城北區(qū)，為都江堰政府打造的城北居住區(qū)，目前屬于新房在售，入住率偏低，商業(yè)進展基本屬于純社區(qū)商業(yè)，基本上需要時刻沉淀，需要入住率來進展。

（2）壹街區(qū)

壹街區(qū)是地震后，政府打造的我市安置片區(qū)，總住所體量月10200套，商用面積7.5萬方，目前住所空置率較高，社區(qū)商業(yè)進展尚未成熟，依照位置、地段別同，底商月租金普遍在2035元/㎡。

總結：

1、目前都江堰市整個商業(yè)環(huán)境較差，老城區(qū)核心商圈以服裝業(yè)為支撐的商業(yè)街正在別斷衰敗；目前僅有部分街區(qū)經營狀況良好，且這部分街區(qū)業(yè)態(tài)較豐富（綜合性商業(yè)街），進展較均衡。

2、目前集中性大型商業(yè)體中，天和盛世受到百倫廣場，大潤發(fā)沖擊嚴峻，目前天和盛世惟獨部分步行街經營狀況良好。

3、部分社區(qū)商業(yè)進展良好（入住率高），以城市漂亮洲，安順小區(qū)，大潤發(fā)周邊社區(qū)為代表，商業(yè)氛圍好，業(yè)態(tài)進展均衡，租金收益較高。

4、討論商業(yè)進展，咨詢題較為復雜，可結合我市目前具體事情，以風險性、收益性、進展前景三方面為主舉行分析。

(1)風險性

在目前整個商業(yè)投資環(huán)境下，風險性是必須首要思考，依照整個商業(yè)大環(huán)境再結合都江堰本地的商業(yè)進展事情來看，風險性：集中性商業(yè)>街區(qū)商業(yè)>社區(qū)商業(yè)，具備別可替代性的社區(qū)商業(yè)風險小，穩(wěn)定性好，收益穩(wěn)定（能夠給客戶說：能穩(wěn)定到手的鈔票才是最妥帖的收益）。

(2)收益性

收益與風險往往成反比，目前我市浮現(xiàn)大量閑置商鋪，包括天和盛世、喬富廣場、梅西廣場這些集中性商業(yè)體；幸福路、建設路、新馬路等街區(qū)商鋪，這些都曾經是收益良好的商鋪，但隨著時刻變化，人口遷移，這些商鋪都浮現(xiàn)租金下落乃至空置；

而社區(qū)商業(yè)恰好相反（參考城市漂亮洲、安順小區(qū)、大潤發(fā)附