調(diào)整的可行性分析報(bào)告

調(diào)整的可行性分析報(bào)告為適應(yīng)當(dāng)前中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)展趨勢(shì),提升景區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力量,實(shí)現(xiàn)銀子巖景區(qū)〔簡(jiǎn)稱“公司”或“桂林旅游”〕之控股子公司桂林荔浦銀子巖旅游有限責(zé)任公司〔簡(jiǎn)稱“銀子巖公司”〕，于2023酒店和汽車(chē)宿營(yíng)地三大功能于一體的綜合性景區(qū)。本工程打算投資總額5,0001對(duì)4,843.5萬(wàn)元，何榮鳳以現(xiàn)金增資156.5萬(wàn)元。增資完成后，銀子巖公司注冊(cè)資本增至5,719.505,540.48〔總出資額96.87%179.02〔總出資額〕3.13%。2023調(diào)整的可行性分析具體如下：一、銀子巖改擴(kuò)建工程的根本狀況及其背景〔一〕工程概括1、工程名稱及其審批備案狀況2、工程建設(shè)地概括8515公里，20321500東110°06′~110°41′，24°18′~24°46′之間，居于柳州、梧州、桂、桂林～荔浦二級(jí)大路貫穿縣境，近通車(chē)的桂梧10一。3、建設(shè)單位：工程建設(shè)單位為桂林荔浦銀子巖旅游有限責(zé)任公司〔以下簡(jiǎn)稱“銀子巖公司96.87%〔含景點(diǎn)門(mén)票〕、中餐類(lèi)制售、休閑消遣、旅游商品、卷煙零售、預(yù)包裝食品批發(fā)零售、旅館效勞、攝影、為游客供給乘車(chē)詢問(wèn)和候車(chē)效勞。199720233游青山，是一個(gè)以溶洞觀光巡游為主、集餐飲、購(gòu)物、休閑消遣于一體的綜合性旅1999“AAA”級(jí)景2023家“AAAA”級(jí)景區(qū)，是大桂林旅游圈南線旅游的一線成熟景點(diǎn)。自2023202391202399萬(wàn)人次，2023年接待量94萬(wàn)人次，2023年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入341920234271市60%，接待人數(shù)與營(yíng)業(yè)收入逐年穩(wěn)步提高。18522戰(zhàn)略和創(chuàng)經(jīng)營(yíng)，取得了較大的成績(jī)。〔二〕銀子巖景區(qū)的根本狀況及其自身優(yōu)勢(shì)851520120，2騷，〔桂林市旅游局〕前三名。2023“AAA”2023級(jí)AAAA”級(jí)景區(qū)。1、現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)工程目前銀子巖公司主要經(jīng)營(yíng)工程有銀子巖巖洞觀光、餐飲、物業(yè)租賃及商品零售業(yè)務(wù)，具體狀況如下表所示：經(jīng)營(yíng)工程表1：銀子巖公司經(jīng)營(yíng)工程狀況價(jià)格團(tuán)隊(duì) 散客占總收入比例1銀子巖巖洞觀光52 6590%2餐飲及商品零售--- ---4%3物業(yè)租賃--- ---3%4其他收入--- ---3%2、目前經(jīng)營(yíng)狀況利潤(rùn)均呈逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。2023年累計(jì)接待游客99.79萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)9.14%；3702.388.28%1979.27202394.10萬(wàn)人次，價(jià)格政策調(diào)整后實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4266.18萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2395.8821.04%。結(jié)見(jiàn)下表：表2：銀子巖景區(qū)最近5年經(jīng)營(yíng)狀況表2023年2023年2023年2023年20239610089144069979919410881190834團(tuán)隊(duì)1136174887315780107941864880347其散客2709137705335523927354660中境內(nèi)8151266577958798208263761107148境外99280160017955969324483686總收入〔萬(wàn)元〕3644.243419.953702.384266.186074.22門(mén)票收入3089.912812.13392.903971.865465.70客房收入13.3725.554.5432.3328.35其中餐飲收入118.81133.2115.71132.37199.54其他收入197.86214.0139.23129.62380.63凈利潤(rùn)〔萬(wàn)元〕2023.252023.951979.272395.883466.603、客源分布狀況銀子巖景區(qū)的客源以境內(nèi)市場(chǎng)為主，境內(nèi)游客人次占接待游客總?cè)舜蔚?0%客源地；境外市場(chǎng)以臺(tái)港澳、韓國(guó)、東南亞為主。備注占客源總

表3：客源分布狀況表2023 2023 2023 2023 2023境粵、長(zhǎng)三粵、長(zhǎng)三粵、長(zhǎng)三粵、長(zhǎng)三 粵、長(zhǎng)三量核60%以內(nèi)角、京角、京角、華北角、京 角、華北上心臺(tái)、港、臺(tái)、港臺(tái)、港市場(chǎng)臺(tái)、港澳、馬、泰、臺(tái)、港澳、占境外客澳、馬、馬、泰、 源總量泰、韓、韓 韓、 90%以上湘、魯、湘、魯、湘、魯、湘、魯、境總量占重 內(nèi)30%左右要 市境場(chǎng) 源總量5%外鄂、川、閩、豫東南亞、韓鄂、川、晉歐美加鄂、川、晉、閩歐美加川、豫、閩歐美加10%其他地區(qū)市場(chǎng)－20%4、自身優(yōu)勢(shì)其他地區(qū)其他地區(qū)其他地區(qū)其他地區(qū)旅游資源得天獨(dú)厚10〔2〕，洞分四層，最下層有地下河，為完好的巖洞，被國(guó)內(nèi)外地窖、巖溶、地質(zhì)專(zhuān)家譽(yù)為“世界溶洞寶庫(kù)”。地理優(yōu)勢(shì)明顯，輻射面廣8520通〕高速大路也將于近期開(kāi)通，屆時(shí)銀子巖景區(qū)將成為珠三角〔桂林最大的旅游客源地品，市場(chǎng)輻射面廣、地域優(yōu)勢(shì)強(qiáng)?！踩彻こ探ㄔO(shè)背景1、銀子巖景區(qū)目前存在的問(wèn)題需要通過(guò)改擴(kuò)建解決銀子巖景區(qū)自19991000多萬(wàn)元人民人數(shù)的不斷增加，景區(qū)存在以下的問(wèn)題需要解決和完善：景區(qū)規(guī)劃不合理，接待力量過(guò)小制約景區(qū)進(jìn)展差距是制約景區(qū)進(jìn)展最為突出的問(wèn)題。景區(qū)產(chǎn)品構(gòu)造單一，附加收入沒(méi)有得到充分開(kāi)發(fā)能進(jìn)一步提升，景區(qū)收益將大幅增長(zhǎng)。配套設(shè)施陳舊老化，無(wú)法滿足游客需求施進(jìn)展更改造。景區(qū)產(chǎn)品單一不符合多元化、綜合性旅游市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)游客接待量合理分布，提升景區(qū)整體接待力量。2、面臨著良好的進(jìn)展機(jī)遇世界、中國(guó)和桂林旅游業(yè)正處于高速進(jìn)展期2090依據(jù)世界旅游組織爭(zhēng)論報(bào)告，1995~20234.35%6.7%3%2023球162一派蓬勃進(jìn)展的景象。濟(jì)的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，資源消耗低，帶動(dòng)系數(shù)大，就業(yè)時(shí)機(jī)多，綜合效益好。從當(dāng)前戰(zhàn)略機(jī)遇期。工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化的深入進(jìn)展，高速交通樣性消費(fèi)需求，都為我國(guó)旅游業(yè)進(jìn)展供給了的機(jī)遇。斷提高。2023過(guò)一百億元人民幣，接待境外游客一百二十五萬(wàn)人次。交通環(huán)境的改善給景區(qū)帶來(lái)歷史性的進(jìn)展時(shí)機(jī)值得一提的是，桂林-梧州、廣州-賀州高速大路開(kāi)通后，由珠三角地區(qū)駕車(chē)4個(gè)小時(shí)左右即可抵達(dá)桂林，桂林作為珠三角后花園的旅游度假功能將進(jìn)一步加10后的受益者之一。陽(yáng)朔旅游目的地的穩(wěn)固直接帶動(dòng)銀子巖景區(qū)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)前往旅游。〔四〕群眾旅游體驗(yàn)的原生態(tài)旅游目的地，成為國(guó)內(nèi)外游客觀光消遣休閑的好去處。二、銀子巖改擴(kuò)建工程原建設(shè)實(shí)施方案及其建設(shè)進(jìn)度〔一〕改擴(kuò)建工程原建設(shè)實(shí)施方案銀子巖景區(qū)改擴(kuò)建工程打算投資5,000萬(wàn)元。工程選址于荔浦縣馬嶺鎮(zhèn)永明21,500320游SPA合性景區(qū)。具體見(jiàn)下表所列：

表4：原改擴(kuò)建工程內(nèi)容及工程概算表分類(lèi) 工程 投資概算增土地使用權(quán)取得 增3.2153公頃土地使用權(quán)的取得溶洞觀光區(qū) 購(gòu)物中心 1501120多功能團(tuán)餐廳度假酒店

2,3運(yùn)動(dòng)休閑度假酒店區(qū) 酒店停車(chē)場(chǎng) 602,580汽車(chē)宿營(yíng)地5,000

環(huán)境配套設(shè)施接待中心露營(yíng)區(qū)及配套維護(hù)中心及加油站根底合計(jì)〔二〕本工程5,000萬(wàn)元投資資金于2023年2項(xiàng)20231231計(jì)工作已根本完成，局部工程已完成并投入使用，其余工程仍處于籌備建設(shè)階段。1,554.6531.09%，剩余募集資金3,288.85、征用地景區(qū)改擴(kuò)建需增用地約4.44114.4653公頃拆遷范圍內(nèi)還余11戶農(nóng)戶尚未跟政府簽拆遷協(xié)議。2、景區(qū)設(shè)施建設(shè)表5：銀子巖景區(qū)改擴(kuò)建工程已投入金額明細(xì)序號(hào) 工程名稱 已投入金額〔萬(wàn)元〕1征地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用735.002工程環(huán)評(píng)、可研、方案設(shè)計(jì)、測(cè)繪等62.003停車(chē)場(chǎng)116.744游客效勞中心〔購(gòu)物中心〕390.005溶洞道路、聲光改造250.91合計(jì)1,554.65三、經(jīng)調(diào)整后的銀子巖景區(qū)改擴(kuò)建工程內(nèi)容及規(guī)?！惨弧撤桨刚{(diào)整內(nèi)容3,288.85觀景平臺(tái)及人工湖岸改造等?！捕晨傮w目標(biāo)型生態(tài)停車(chē)場(chǎng)、綜合性購(gòu)物中心及附屬配套設(shè)施完備的原生態(tài)旅游目的地。〔三〕總體布局等相關(guān)景區(qū)配套設(shè)施。〔四〕具體建設(shè)內(nèi)容1、建洞口及貴賓通道、現(xiàn)有進(jìn)洞口改造修建VIP2、游客廣場(chǎng)場(chǎng)。3、景區(qū)內(nèi)道路設(shè)施拓展景區(qū)道路，修建游客步行道，完善根底設(shè)施及環(huán)境綠化。4、觀景平臺(tái)及人工湖岸改造30營(yíng)造一個(gè)全的休閑消遣分流平臺(tái)。5、洞內(nèi)設(shè)施、景燈效果改造提高溶洞巡游效果。6、生態(tài)停車(chē)場(chǎng)及配套修理、養(yǎng)保站等綜合性配套效勞設(shè)施。7、多功能餐廳2,6006010是集餐飲、消遣、會(huì)議、休閑于一體的綜合性餐廳。〔五〕工程備案與環(huán)評(píng)本次調(diào)整銀子巖景區(qū)改擴(kuò)建工程的建設(shè)內(nèi)容尚需向荔浦縣發(fā)改委備案?！擦彻こ掏顿Y規(guī)模工程投資總額5,000萬(wàn)元，各功能區(qū)投資規(guī)模如下：表6：改擴(kuò)建工程內(nèi)容及工程概算表分類(lèi) 工程調(diào)整后投資額(萬(wàn)元)增土地使用權(quán)1,300原有建設(shè)工程調(diào)整 停車(chē)場(chǎng)475 2,821

購(gòu)物中心多功能團(tuán)餐廳溶洞道路、聲光改造游客廣場(chǎng)增建設(shè)工程 觀景平臺(tái)及人工湖岸改造不行預(yù)見(jiàn)合計(jì)5,000

調(diào)整工程概算包含前期已使用資金，不行預(yù)見(jiàn)局部包含前期已使用的工程環(huán)備注

評(píng)、可研、方案設(shè)計(jì)、測(cè)繪等費(fèi)用?！擦辰ㄔO(shè)周期及施工安排銀子巖景區(qū)改擴(kuò)建工程工程估量建設(shè)期為約2年，目前局部工程已建設(shè)完畢并投入使用，剩余工程的前期籌備工作已根本完成，將在近期開(kāi)工興建，預(yù)期2023建設(shè)對(duì)銀子巖景區(qū)收入影響降至最低。四、改擴(kuò)建工程調(diào)整方案的必要性銀子巖景區(qū)改擴(kuò)建工程自20237年，隨著桂林旅游市場(chǎng)的經(jīng)發(fā)生了較大的變化?！惨弧惩恋卣饔迷こ讨猩婕暗钠?chē)宿營(yíng)地、度假酒店、多功能餐廳等工程的建設(shè)，涉及征用土地，征地事宜原已獲得廣西壯族自治區(qū)國(guó)土廳批準(zhǔn)。由于征地時(shí)間跨度較大，原土地收購(gòu)價(jià)格已無(wú)法滿足目前征收需要，且現(xiàn)拆遷政策114議但未搬遷。原征地〔補(bǔ)償費(fèi)用〕840735原打算的土地征用費(fèi)已無(wú)法取得全部所需用地?！捕骋躁?yáng)朔為中心的旅游住宿行業(yè)的興起與飽和2023202340%原打算建酒店所測(cè)算的狀況差距較大?！踩辰ㄔO(shè)本錢(qián)增加調(diào)整。五、經(jīng)調(diào)整后的改擴(kuò)建工程的盈利推測(cè)〔一〕市場(chǎng)定位及其進(jìn)展前景1、市場(chǎng)定位行社團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)，同時(shí)大力拓展自駕車(chē)和大路旅游市場(chǎng),進(jìn)一步提高漓江巡游市場(chǎng)占有率。客源地市場(chǎng)以珠三角、長(zhǎng)三角及湖南、湖北、四川、重慶為主，努力開(kāi)歐美客源市場(chǎng)。、市場(chǎng)推測(cè)⑴桂林市旅游接待狀況與推測(cè)桂林市2023年至2023(1—11月)年接待游客總量如下表：表7：桂林市2023-2023年份 2023 2023 2023 2023 20232023 2023(1-11月)接待總量2246旅游收入

1205 1338 1530 1600 186057.95 68.75 85.51 100 126.9168.3 197.19(億元)⑵銀子巖景區(qū)市場(chǎng)推測(cè)120此后將難以維持持續(xù)增長(zhǎng)。性20232023120人次，其他年份如下：表8：銀子巖景區(qū)市場(chǎng)推測(cè)遠(yuǎn)期--游客量推測(cè)-

近期 中期12345672023 2023 2023 2023 2023 20232023 --年 -單位：萬(wàn)人155次〔二〕收益測(cè)算

年 年 年 年 年 年110 112 120 130 140 1501、財(cái)務(wù)分析的依據(jù)和說(shuō)明⑴估量工程建設(shè)期為223年至第67的2023130人次為基礎(chǔ)進(jìn)展測(cè)算。其他散客所2023與散客比例為85%：15%。本錢(qián)費(fèi)用的增量局部。2、增營(yíng)業(yè)收入估算增工程 計(jì)算依據(jù)計(jì)算公式 增收入增游客門(mén)票 如不改造游客量為120萬(wàn)人次，改造后為1 10×85%×52+10×15%×65 539.5萬(wàn)元收入 130萬(wàn)人次，增量為10萬(wàn)人次。約5%的團(tuán)隊(duì)在景區(qū)就餐。改造后，餐廳檔增團(tuán)餐收入 120×85%×15%×25 382.5萬(wàn)元次及接待力量提升，估量就餐的團(tuán)隊(duì)〔不過(guò)夜〕比例增加到15%，25元/人次計(jì)。增其他收入280

現(xiàn)有其他收入每年300萬(wàn)元，估量增280萬(wàn)元/年。合計(jì)12023、增本錢(qián)費(fèi)用估算增工程 計(jì)算依據(jù)計(jì)算公式 增本錢(qián)費(fèi)用增營(yíng)業(yè)稅金及附加按營(yíng)業(yè)收入的5.5%計(jì)。 1202×5.5% 66.1萬(wàn)元增土地使用權(quán)攤銷(xiāo)按40年攤銷(xiāo)。1300/40 32.5萬(wàn)元扣除土地取得費(fèi)用后，其他投資轉(zhuǎn)化為增固定資產(chǎn)折舊(5000－1300)/25 148萬(wàn)元固定資產(chǎn)，綜合固定資產(chǎn)折舊按25年計(jì)。景區(qū)現(xiàn)有職工185人，依據(jù)增建設(shè)內(nèi)增工資及福利 容及巡游范圍增勞動(dòng)定員30人，工資 30×2.2 66萬(wàn)元及福利按每年22023/人計(jì)。增餐飲本錢(qián) 餐飲按50%綜合毛利率計(jì)。 382.5×50% 191.2萬(wàn)元950

6620按每年20萬(wàn)元計(jì)。712按每年12萬(wàn)元。820按每年20萬(wàn)元計(jì)。預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，按每年50合計(jì)605.84、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 計(jì)算公式推測(cè)值增利潤(rùn)總額 增收入-增本錢(qián)費(fèi)用596.2增凈利潤(rùn) 潤(rùn)總額×〔1-15%的企業(yè)所得稅稅率〕 506.8萬(wàn)元投資年收益率〔靜態(tài)〕 增凈利潤(rùn)/投資總額10.14%六、改擴(kuò)建工程的風(fēng)險(xiǎn)分析〔一〕工程主要風(fēng)險(xiǎn)因素因素在于工程組織實(shí)施方面、客源市場(chǎng)方面、旅游資源方