房地產(chǎn)市場分析與展望

2009年房地產(chǎn)市場分析與2010年展望

一2009年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)2009年，盡管世界主要經(jīng)濟(jì)體走勢不確定、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上行的基礎(chǔ)不牢固，但得益于國家積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，我國房地產(chǎn)市場奇跡般的經(jīng)歷了從低迷到復(fù)蘇，進(jìn)而快速繁榮的過程。國房景氣指數(shù)從2009年3月的最低值94.74已累計(jì)回升了5.34個(gè)點(diǎn)，達(dá)到2009年8月的100.08。2009年，房地產(chǎn)業(yè)在“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”中起到積極作用，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升做出了較大貢獻(xiàn)。1.強(qiáng)勁需求帶動(dòng)下，房地產(chǎn)交易量快速增長，但環(huán)比增速波動(dòng)較大交易量是衡量市場景氣與否的重要指標(biāo)之一。在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策及全球金融危機(jī)的影響下，2008～2009年初，房地產(chǎn)市場交易量急劇萎縮。2009年上半年，國家寬松的貨幣政策以及一系列鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)的政策開始發(fā)揮作用，市場預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)，信心逐步恢復(fù)，加之通脹預(yù)期的作用，自住需求、改善需求、投資投機(jī)需求依次入市，交易量顯著回升。1～8月，全國商品房銷售面積49416萬平方米，同比增長42.9%。其中，商品住宅銷售面積增長44.5%；辦公樓銷售面積增長18.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長29.4%。分區(qū)域看，東部、西部地區(qū)增長較快，分別為53%和40.5%，而北京市商品房銷售面積同比增長達(dá)到了134.8%。伴隨著銷售面積的提高，商品房銷售額在1～8月間也達(dá)到了23464億元，同比增長69.9%。其中，商品住宅銷售額增長74.6%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長35.6%和43.5%。1～8月，商品房的累計(jì)銷售面積和銷售金額處在近幾年的高位，但各月環(huán)比增長出現(xiàn)明顯波動(dòng)。6月份商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比分別上漲了34.84%和29.99%；7月份環(huán)比分別下降為19.21%和13.84%；8月份環(huán)比又出現(xiàn)上漲，但上漲幅度很低，分別為0.19%和1.69%。銷售市場表現(xiàn)為增長大大減弱和波動(dòng)加大，這種波動(dòng)增加了后期市場發(fā)展的不確定性。2.房地產(chǎn)投資增速逐步加快，新開工面積快速回升，商品房的開發(fā)和供應(yīng)恢復(fù)穩(wěn)定增長1～8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元，同比增長14.7%，增幅比1～7月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長10.9%，比1～7月提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。從8月份的數(shù)據(jù)中可以看出，房屋新開工面積增長在加速，同比下降5.9%，降幅比1～7月縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積增長一方面表現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)對(duì)市場的樂觀和信心，另一方面保障了市場的可持續(xù)發(fā)展。1～8月，房地產(chǎn)房屋施工面積26.29億平方米，同比增長13.5%；房屋竣工面積2.92億平方米，同比增長25.1%。這表明房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)處在一個(gè)正常的水平，近期商品房的開發(fā)和供應(yīng)保持穩(wěn)定增長。3.諸多因素推動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格快速回升2008年上半年以前，全國房價(jià)總體走勢一直處于上升通道。受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，2008年下半年，房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)了回調(diào)。從珠三角開始，逐步蔓延到全國的是“降價(jià)”、“打折優(yōu)惠”等風(fēng)潮。2009年，在金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)下調(diào)、住房交易稅費(fèi)降低、第二套房貸條件實(shí)際放松等一系列政策的持續(xù)作用下，房地產(chǎn)價(jià)格從3月份環(huán)比開始出現(xiàn)正增長，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格年內(nèi)首次同比上漲0.2%。8月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%。4.土地市場開始活躍，開發(fā)商拿地意愿高漲，“地王”頻現(xiàn)在房地產(chǎn)市場逐漸回暖、政府加大推地力度、融資環(huán)境日益寬松條件下，開發(fā)商拿地信心開始回復(fù)，由2008年“土地流拍”轉(zhuǎn)為2009年的“地王頻現(xiàn)”。北京、上海、廣州、天津、武漢等大城市表現(xiàn)尤其突出。北京市僅6月份一個(gè)月，非工業(yè)用地成交金額超過129億元，超過前5個(gè)月總額的88億元。廣渠門10號(hào)地、朝陽奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊、廣渠門15號(hào)地等不斷刷新“地王”紀(jì)錄。1～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18631萬平方米，同比下降25.3%，降幅比1～3月縮小14.8個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積14920萬平方米，同比下降9.7%，降幅比1～3月縮小1.6個(gè)百分點(diǎn)。此輪拿地高潮的顯著特點(diǎn)之一，是國有背景企業(yè)成為“地王”的創(chuàng)造者。成都中澤、中化方興、保利地產(chǎn)等近期創(chuàng)造“地王”的企業(yè)，均有國企背景?？梢娰Y金雄厚的國企在進(jìn)行資本運(yùn)作時(shí)一樣選擇把資金投向了逐步回暖的房地產(chǎn)市場。特點(diǎn)之二，是萬科、世茂、綠地等大的開發(fā)企業(yè)全面參與土地競爭。三個(gè)月內(nèi)，萬科在無錫、佛山等9個(gè)城市摘走14塊地，新增土地儲(chǔ)備面積391萬平方米，投資土地成本70億元。在土地市場繁榮的背景下，一些違規(guī)行為的存在，將會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。如土地“招拍掛”中房地產(chǎn)商和地方政府的暗箱操作行為，房地產(chǎn)商拿地后延遲開發(fā)的“囤地”行為，土地“招拍掛”后地價(jià)款的分期支付行為等。土地市場的這些違規(guī)行為，容易造成有效供給不足，引起房價(jià)非正常上漲，從而影響居民購買普通自住房、改善型自住房的合理需求的實(shí)現(xiàn)。政府應(yīng)嚴(yán)格防犯并給予打擊。5.保障性住房建設(shè)力度加大，住房保障體系不斷完善隨著房價(jià)的快速上漲，低收入家庭的住房困難更加突出。從2007年開始，國家不斷加強(qiáng)住房保障力度。為落實(shí)國家保增長、擴(kuò)內(nèi)需的政策部署，2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，主要以實(shí)物方式結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，新增解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。各地保障性住房建設(shè)量增大。另外，一些地方政府出臺(tái)了很多因地制宜的住房政策，促使住房保障體系不斷完善。北京市出臺(tái)新規(guī)定，允許提取住房公積金用于支付購買政策性住房的首付款，將解決部分政策性住房購房人因首付款支付困難而無法購房的問題；昆明市開始嘗試廉租房租售并舉；廈門、深圳、北京等地已開始建設(shè)公共租賃房，用于解決無經(jīng)濟(jì)能力購買經(jīng)濟(jì)適用房的住房困難家庭以及新就業(yè)的大學(xué)生等“夾心層”的住房問題；全國第一部保障性住房地方法規(guī)《廈門市社會(huì)保障性住房管理?xiàng)l例》也于2009年6月1日起正式施行，使廈門市住房保障制度邁出了由建立到健全的重要一步。二影響2009年房地產(chǎn)市場的因素分析1.在政策鼓勵(lì)和房價(jià)下降的雙重作用下，自住需求、改善型需求率先啟動(dòng)在國際經(jīng)濟(jì)衰退、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放慢、股市持續(xù)低迷的形勢下，國家實(shí)施了增加投資、鼓勵(lì)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的一系列政策措施。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的意義更為重大。2008年下半年開始，國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)的政策措施：降低了住房交易稅費(fèi)，支持自住型和改善型住房消費(fèi)；擴(kuò)大了普通自住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例，支持居民購房；鼓勵(lì)和引導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先保證符合條件的中低收入家庭購買自住性住房的需要；放寬購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的貸款政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，等等。與此同時(shí)，2008年，迫于成交量大幅下降、資金鏈緊張的壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始下調(diào)房價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)值逐步顯現(xiàn)。在以上兩種因素的刺激之下，自住需求改變持幣觀望的態(tài)度，率先入市，需求品種以小戶型為主；隨后改善性需求也在自住需求的帶動(dòng)下逐步進(jìn)入市場。2.通貨膨脹預(yù)期的影響下，投資投機(jī)需求逐步活躍在兩年四萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案以及空前寬松的貨幣政策的共同促進(jìn)下，投資成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的推動(dòng)力。僅6月份金融機(jī)構(gòu)人民幣新增貸款就達(dá)1.53萬億元，半年新增貸款近7.4萬億元。隨著信貸投放量的持續(xù)放大，“通脹預(yù)期”開始在全社會(huì)蔓延，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未轉(zhuǎn)暖、投資渠道狹窄的情況下，人們對(duì)樓市、股市等資產(chǎn)的需求大大增加。從第二季度末，除自住需求、改善性需求外，投資型需求、投機(jī)型需求迅速入市，共同促成了房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的局面。一段時(shí)間，在一些大城市，豪宅項(xiàng)目、二手房市場都表現(xiàn)出少見的火熱。3.隨著銷售轉(zhuǎn)暖、資本金比例降低、融資環(huán)境寬松，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力大大緩解2009年，央行始終堅(jiān)定不移地落實(shí)寬松的貨幣政策，商業(yè)銀行也紛紛增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)授信額度。5月27日，國務(wù)院又發(fā)布通知，保障性住房和普通商品住房的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。其他房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例由35%降至30%。這也是2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%大限的首次松動(dòng)。此次自有資本金比例下調(diào)，降低了項(xiàng)目開發(fā)門檻，提高了企業(yè)自有資金杠桿率。另外，房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)、配股等資本市場融資活動(dòng)也在第二季度全面復(fù)蘇，房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)也運(yùn)用公司債融通資金。1～8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源約33689億元，同比增長34.2%。其中，國內(nèi)貸款7384億元，增長46.3%；利用外資298億元，下降33.6%；企業(yè)自籌資金11045億元，增長12.6%；其他資金14961億元，增長52.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8712億元，增長43.2%；個(gè)人按揭貸款4507億元，增長94.1%。在銷售轉(zhuǎn)暖、資本金比例降低、融資環(huán)境寬松的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力得到緩解，市場信心十足，拿地?zé)崆楦邼q。三2010年房地產(chǎn)市場展望1.住房需求潛力巨大，支撐房地產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的因素仍未改變改革開放30年，城鎮(zhèn)居民在住房方面實(shí)現(xiàn)了“脫困”，人均住房面積由1978年的不足7平方米，到2009年超過28平方米。長期來看，我國房地產(chǎn)市場需求潛力仍然很大。一方面，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，持續(xù)增加的城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造出大量的住房需求。另一方面，隨著城鎮(zhèn)居民收入不斷增長和恩格爾系數(shù)不斷下降，住房逐漸成為城鎮(zhèn)居民的主要需求品和重要資產(chǎn)，越來越多的家庭有能力購買商品住房，而且，購置住房資產(chǎn)和改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈。如此巨大的住房需求，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。2.作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展仍是當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需的重要方面作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于拉動(dòng)投資、增加就業(yè)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)于維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行具有重要意義。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐步上升態(tài)勢，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額超過20%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率一直保持在兩個(gè)百分點(diǎn)以上。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切的行業(yè)超過50個(gè)。近些年，我國每年城鎮(zhèn)住宅竣工面積約6億平方米左右。如此大的建設(shè)總量，有效拉動(dòng)了鋼鐵、建材、家電、家居用品、服務(wù)業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，是當(dāng)前保增長、擴(kuò)內(nèi)需的重要方面。3.國際經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，但基礎(chǔ)仍不牢固，房地產(chǎn)市場的短期波動(dòng)不可避免國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍需時(shí)日。受金融危機(jī)影響，美國、歐洲各國和日本等主要經(jīng)濟(jì)體陷入衰退，出現(xiàn)戰(zhàn)后首次整體性負(fù)增長。2009年第二季度，美國、歐元區(qū)、日本經(jīng)濟(jì)下降速度放緩，但失業(yè)率居高不下，消費(fèi)仍難以啟動(dòng)，僅靠增加流動(dòng)性帶動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)增長的模式不可為繼。至8月份，國內(nèi)反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的多項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了更加積極的變化，固定資產(chǎn)投資高位快速增長，工業(yè)增速明顯加快，但民間投資增長依然緩慢，出口增長面臨較大的不確定性，經(jīng)濟(jì)增長主要靠政策刺激，尚未完全進(jìn)入自主增長狀態(tài)。在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇的背景下，房地產(chǎn)市場的繁榮缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；隨著房價(jià)的不斷走高，自住需求的實(shí)現(xiàn)將會(huì)遇到阻礙，買賣雙方將走入新一輪的博弈；二套房房貸政策的收緊，影響到改善性需求和投資投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)；房地產(chǎn)市場的短期波動(dòng)不可避免。另外，當(dāng)前，各城市尤其是一線城市，住房供應(yīng)多集中在城市核心區(qū)以外，如北京市，四環(huán)內(nèi)住房供應(yīng)相當(dāng)少，主要供應(yīng)在四環(huán)以外，這與住房需求多集中于城市核心區(qū)存在錯(cuò)位，因此結(jié)構(gòu)性供需失衡的存在，將使城市核心區(qū)房價(jià)面臨很大的上漲壓力。4.完善住房保障制度，加大保障性住房建設(shè)，仍將是明年住房工作的重中之重隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民