國內大盤發(fā)展研究講義

1.大盤分類分類方法研究邊界確定大規(guī)模項目研究邊界的思路——以大盤案例為樣本量，從統(tǒng)計學角度分析大規(guī)模項目的邊界條件萬科城系沿海家園系碧桂圓大盤系格林小鎮(zhèn)系列...開發(fā)周期……………建筑面積……………占地面積……………功能配套……………大盤屬性大盤名稱統(tǒng)計比例開發(fā)周期X年建筑面積Ｙ萬㎡90%以上大盤開發(fā)周期在X年以上90%以上大盤建筑面積在萬㎡以上大盤統(tǒng)計統(tǒng)計分析大盤開發(fā)周期正態(tài)分布圖大盤建筑面積正態(tài)分布圖統(tǒng)計比例正態(tài)分布圖正態(tài)分布圖研究思路本次研究隨機選取50個項目為樣本，地點分布于珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、西北西南地區(qū)及中部地區(qū)。其中，總建面最大為1300萬平方米，最小為16萬平方米；總占地面積最大為10200畝，最小為149畝；開發(fā)周期最長為11年，最短為3年。對大盤的開發(fā)面積進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)建面30萬方以上的大盤占到項目樣本量的90%以上，50萬方以上的大盤占比80%數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)個數(shù)50最大值1300萬平米最小值16萬平米平均值166.8萬平米30萬平米到699萬平米的規(guī)模占到全部樣本的90%50萬平米以下規(guī)模占全部樣本的20%50萬到699萬萬平米規(guī)模為主要分布區(qū)域面積數(shù)量占比30萬平以下48%30-49萬612%50萬-299萬3264%300-499萬510%500-699萬24%700萬以上12%研究邊界對大盤的占地面積進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)占地面積200畝以上的大盤占樣本量的88%，400畝以上大盤占樣本量的64%數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)個數(shù)50最大值10200畝最小值149畝平均值1606.7畝面積數(shù)量占比200畝以下36%200-399畝714%400-699畝1020%700-1799畝1530%1800-2399畝714%2400-3999畝510%4000畝以上36%200畝到3999畝規(guī)模占全部樣本的88%400畝到2399畝規(guī)模占全部樣本的64%，為主要分布區(qū)域研究邊界對大盤的開發(fā)周期進行統(tǒng)計分析：發(fā)現(xiàn)開發(fā)周期4年以上的大盤占樣本量的80%，大盤開發(fā)時間集中在4-7年數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)個數(shù)50最大值11年最小值3年平均值6.28年開發(fā)周期數(shù)量占比4年以下12%4年918%5-7年2652%8-9年816%10年及以上612%4-9年開發(fā)期的項目占全部樣本的86%4年及以下開發(fā)周期占全部樣本的20%5-8年開發(fā)期占全部樣本的52%，為主要分布區(qū)域研究邊界統(tǒng)計分析大盤非住宅物業(yè)的功能和數(shù)量：發(fā)現(xiàn)非住宅物業(yè)功能大于3項的大盤項目占94%以上，4-5項非住宅物業(yè)功能占50%左右數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)個數(shù)50最大值9個最小值2個平均值5.08個功能配套數(shù)量占比3個以下36%3個612%4-5個2346%6-7個1428%8個及以上48%配套數(shù)量3-7個的項目占全部樣本的86%配套數(shù)量3個及以下的項目占全部樣本的18%配套數(shù)量4-5個占全部樣本46%，為主要分布區(qū)域研究邊界通過統(tǒng)計分析，確定大盤的研究邊界條件：占地面積不低于400畝或者建筑面積不低于50萬方，開發(fā)周期不少于5年，功能配套不少于3項對大規(guī)模項目的邊界應重點考慮規(guī)模因素，即總建筑面積和總占地面積；開發(fā)周期與大盤開發(fā)模式有相關性，但50萬建面以下的項目都沒有超過5年；功能配套數(shù)量與項目的定位和地塊所屬區(qū)位有相關性；總建面不低于50萬平方米總占地面積不低于400畝開發(fā)周期不少于5年功能配套的數(shù)量大于3個大規(guī)模項目邊界條件研究邊界1.大盤分類研究邊界分類方法通過案例分析，世聯(lián)認為：大規(guī)模項目的分類維度主要有4個——非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項目檔次、土地屬性從收集的大規(guī)模項目案例分析確定分類的主要標準；大規(guī)模項目可以歸納為四個大類：非住宅物業(yè)、企業(yè)能力、項目、檔次土地屬性；四個大類可以根據(jù)特征繼續(xù)細分;分類維度非住宅物業(yè)功能企業(yè)能力土地屬性項目檔次大盤分類概述結合金地的需求，以非住宅物業(yè)功能作為大規(guī)模項目分類的主維度，以企業(yè)能力、項目檔次作為子維度23按項目檔次劃分按非住宅物業(yè)功能劃分按企業(yè)能力劃分首先分析目前大盤的非住宅物業(yè)有那些具體的設施，對設施所發(fā)揮的功能進行歸納總結，按照功能對大盤進行歸類，從非住宅物業(yè)的功能角度對大盤進行分類即使同類大盤由于開發(fā)節(jié)奏和企業(yè)能力存在差別，從而呈現(xiàn)的結果也有差別，故我們采用企業(yè)能力對同類大盤還可以在進行細分，主要從土地運營、產品研究、資源整合、內部控制四個維度細分若企業(yè)能力仍不能有效區(qū)分項目，在結合項目開發(fā)品質、開發(fā)速度等角度，再將項目檔次劃分為高端、中端、低端三個類別，以方便大盤研究工作1大盤分類方法以大盤非住宅物業(yè)的具體設施作為研究大盤的切入點，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅物業(yè)設施千差萬別，呈現(xiàn)出不同的特點大盤非住宅物業(yè)學校寫字樓購物中心商業(yè)街星級酒店高爾夫游艇會滑雪場主題園賽馬場會所運動館將大盤內的非住宅物業(yè)設施的具體功能進行歸納總結，發(fā)現(xiàn)這些具體的非住宅物業(yè)主要發(fā)揮如下的功能幼兒園、小學、中學、實驗學?！\動館、體育設施、網球館…主題園、游樂園、洋人街…高檔寫字樓、星級酒店…商業(yè)街、超市、高檔會所、私人診所…高爾夫、游艇會、滑雪場、跑馬場…運動功能休閑功能商務功能居家功能購物中心、百貨大樓、shoppingmall…購物功能教育功能度假功能非住宅物業(yè)設施功能劃分大盤非住宅物業(yè)功能研究表明大規(guī)模項目具備復合功能，除復合住宅功能外，還復合了比如教育、度假、商務等功能，但非住宅物業(yè)的某種功能首位度較高大盤非住宅物業(yè)功能典型項目非住宅物業(yè)類似項目營銷主題主要功能次要功能深圳桃源居教育功能居家功能重慶融僑半島深圳蔚藍海岸教育主題佛山碧桂園教育功能居家、休閑功能廣州奧林匹克花園運動功能居家功能昆明亞洲體育城運動主題深圳東部華僑城休閑功能居家功能天津星耀五洲西安大唐芙蓉園休閑主題成都芙蓉古城休閑功能居家功能深圳卓越時代廣場商務功能購物功能中信城市廣場卓越世紀中心SOHO現(xiàn)代城都市綜合主題深圳華潤綜合體商務、商業(yè)、購物居家功能北京CBD萬達廣場商務、商業(yè)、購物居家功能三亞灣新城度假功能購物功能魯能福源三亞富力城度假主題三亞雅居樂清水灣度假功能購物功能北京星河灣居家功能教育功能綠城、龍湖大盤居家主題深圳萬科城居家功能教育功能中海大盤項目北京世紀金源世紀城居家功能商務功能恒大大盤項目對大盤非住宅物業(yè)的功能細化研究，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅設施各異而功能特征有較大差別功能分類功能特征度假功能為游客或度假者提供的、用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關聯(lián)空間休閑功能為休閑者提供短期假日的休憩居住之所,以更好地享受休閑生活旅游先期導入，旅游帶旺地產，景觀提升品位，旅游地產雙驅動居家功能以滿足居住功能為核心，可劃分為滿足首次、改善型需求都市綜合符合商業(yè)、商務、休閑及居住等多種功能，充分滿足人們的商務、購物、休閑、娛樂、居住需求教育功能為客戶子女提供教育服務，滿足業(yè)主在子女教育方面的需求運動功能滿足客戶對運動、健康生活的需求非住宅物業(yè)功能劃分各類功能特征對應了大盤營銷概念，在大盤營銷主題下，住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在產品上有較大區(qū)別，找出代表項目營銷主題區(qū)位特征產品特點代表項目度假主題城市遠郊有高爾夫、滑雪場、度假酒店、游艇會、跑馬場等大型的非住宅物業(yè)以度假為導向的住宅物業(yè)，滿足第二居所度假需求，適度控制面積，一般不設置地下室停車場三亞灣新城雅居樂清水灣休閑主題城市近郊非住宅物業(yè)以參與性為主，以主題園等形式展現(xiàn)住宅物業(yè)嫁接非住宅物業(yè)價值，有較強的溢價能力，前期設計以第二居所為主，后期過渡到一居，戶型設有方便居住的功能室、停車場等東部華僑城居家主題城市中心城市近郊非住宅物業(yè)以滿足生活居家需求為主；遠郊項目有生活、教育、醫(yī)療、酒店、運動、文化康體等自成體系，適合居家、休閑的非住宅物業(yè)；住宅物業(yè)具有城市屬性，高、中、低檔均有，可滿足不同的客戶群；遠郊項目住宅物業(yè)以低密度為主，前期二居概念，配套完善、片區(qū)成熟后過渡到一居北京星河灣綠城桂花園深圳萬科城世紀金源世紀城都市綜合體城市中心非住宅物業(yè)以商業(yè)、商務、購物中心為核心，成為城市地標性物業(yè)；住宅物業(yè)嫁接城市屬性，依托非住宅物業(yè)，以高檔公寓、城市豪宅的形象面市，打一居、投資概念華潤綜合體萬達廣場教育主題城市近郊非住宅物業(yè)圍繞子女教育、名校建設；住宅物業(yè)前期以二居為主，后期變?yōu)橐痪颖坦饒@大盤重慶融僑半島運動主題城市近郊圍繞運動主題建設運動主題公園、運動會所等非住宅物業(yè)住宅物業(yè)植入運動元素上海奧林匹克花園非住宅物業(yè)功能劃分大盤分類旅游主題大盤居家主題大盤休閑主題大盤運動主題大盤都市綜合體大盤代表項目港中旅海泉灣駿豪高爾夫東部華僑城芙蓉古城奧林匹克花園新亞洲體育城SOHO現(xiàn)代城世紀金源時代購物中心萬達廣場萬象城卓越世紀中心瑞安新天地綠城百合新城綠城翡翠城蔚藍海岸星河灣龍湖弗萊明戈金科東方大院陽光100中信城萬科城沿海賽洛城萬科魅力之城萬科四季花城融僑華府魯能領秀城中海國際社區(qū)富力城世紀金源世紀城非住宅物業(yè)功能案例三亞灣新城魯能福源雅居樂清水灣星耀五洲教育主題大盤碧桂園魯能星城融僑半島華潤綜合體對大盤成功潛在因素進行歸納分析，會發(fā)現(xiàn)大盤成功得益于開發(fā)流程上的某個環(huán)節(jié)的企業(yè)能力，用開發(fā)流程和開發(fā)環(huán)節(jié)作為大盤模式分類的一個維度企業(yè)背景、政府公關、融資能力、土地儲備、談判能力、規(guī)劃設計、園林景觀、戶型創(chuàng)新、外立面設計、用料選材、招商運營、資產整合能力、政企關系、成本控制、質量控制、進度控制、信息管理、產業(yè)鏈協(xié)調、營銷能力、推廣能力、跨界整合、品牌維護……大盤成功的潛在因素土地運營產品研發(fā)整合資源企業(yè)背景政府公關融資能力土地儲備談判能力……規(guī)劃設計園林景觀戶型創(chuàng)新外立面設計用料選材……招商運營資產整合政企關系合作加盟拉通產業(yè)……企業(yè)能力與開發(fā)流程匹配內部控制成本控制質量控制周期控制產業(yè)鏈協(xié)調信息管理………房地產開發(fā)流程與關鍵環(huán)節(jié)按企業(yè)能力劃分營銷推廣營銷策劃推廣策略客戶維護跨界營銷品牌嫁接………居家生活土地運營產品研發(fā)整合資源內部控制營銷推廣綠城百合新城中海國際社區(qū)富力城綠城翡翠城綠城園系列星河灣龍湖弗萊明戈金科東方大院陽光100中信城融僑華府萬科城萬科四季花城沿海賽洛城……世紀金源世紀城星河灣龍湖弗萊明戈企業(yè)能力案例以企業(yè)能力和開發(fā)流程對生活居家類再次細分，發(fā)現(xiàn)生活居家大盤基本上都分布在產品研發(fā)行列，說明生活居家類本身就注重產品品質分析典型案例，總結出開發(fā)模式的主要特點大盤類別代表項目特點旅游主題大盤三亞灣新城充分利用稀缺自然資源提升價值，整合大型非住宅物業(yè)設施休閑主題大盤東部華僑城非住宅物業(yè)以主題公園呈現(xiàn)，旅游導入，配套完善，地產啟動，旅游地產互動教育主題大盤碧桂園鳳凰城配套先行，大體量，低價格，快速開發(fā)銷售，前期產品面積較大，改善型需求為主運動主題大盤奧林匹克花園以運動主題公園、運動會所等體育運動概念，前期投資建設運動設施，后期開發(fā)物業(yè)都市綜合體大盤華潤綜合體集合寫字樓、購物中心、酒店、公寓物業(yè)，成為地標性物業(yè)，配套先行，提升住宅價值萬達廣場集合寫字樓、商業(yè)、酒店等產業(yè)，成為區(qū)域級中心，住宅物業(yè)先行，配套后續(xù)開發(fā)居家主題大盤高端北京星河灣將產品、園林景觀等做到極致，圈定豪宅客戶，走跨界營銷之路，以品質為導向綠城百合新城產品求精、求新，增強社區(qū)歸屬感，以品質為導向，考慮項目開發(fā)速度；項目在當?shù)厥袌隹焖贅淞⑵放菩蜗?；龍湖弗萊明戈中端萬科城中高檔郊區(qū)低密度大規(guī)模住宅，以開發(fā)速度為導向，適度控制產品品質；鎖定白領階層，注重自然環(huán)境利用低密度大社區(qū)，內部配套完善；中海國際社區(qū)低端世紀金源世紀城低價格，快速開發(fā)銷售，前期開發(fā)回現(xiàn)物業(yè)，在回現(xiàn)以后開發(fā)持有型物業(yè)總結通過非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項目檔次三個維度的篩選，我們挑選出下列典型案例典型案例度假主題大盤居家主題大盤休閑主題大盤教育主題大盤都市綜合體大盤三亞灣新城東部華僑城碧桂園鳳凰城萬達廣場萬象城星河灣萬科城典型大盤模式研究世紀金源世紀城上海奧林匹克花園運動主題大盤2.案例研究北京星河灣深圳華潤綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克花園北京萬達廣場深圳萬科城世紀金源世紀城魯能三亞灣新城北京星河灣項目簡介北京星河灣是宏宇集團在京傾心打造的第一個房地產項目。項目位于朝陽區(qū)東四環(huán)路朝陽北路四季星河路，距離CBD商圈不到10分鐘車程。北京星河灣定位于高檔住宅區(qū)，用地面積520畝，總建面約60萬平米項目北臨得天獨厚的1600畝森林公園，東傍2000畝的綠化隔離帶。作為品質地產的巔峰之作，北京星河灣突破了北京地產的“半成品時代”，開創(chuàng)了中國地產的全成品時代。北京星河灣平面布局占地面積：346,666㎡容積率：1.6建筑面積：56萬㎡建筑類型：板樓項目配套：四季會所、酒店、體育館、小學、幼兒園、公園、商業(yè)街北京星河灣基本情況星河灣全國布局星河灣模式解析

上海廣州北京太原北京星河灣從2002年開始啟動，項目經歷了7年的開發(fā)期，總成本投入超過50億2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年住宅開發(fā)進程配套開發(fā)進程關鍵時間節(jié)點2005年7月一期開盤2006年11月二期開盤2007年8月三期開盤2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房時間軸核心要點——全成品發(fā)售：星河灣大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期開盤之前均已同步完成星河灣模式解析

一期裝修及完善一期主體建設二期裝修及完善二期主體建設二期住宅開發(fā)8.87萬平米,投入8億三期裝修及完善三期主體建設三期住宅開發(fā)19.53萬平米,投入19.5億一期住宅開發(fā)19.64萬平米,投入15.7億裝修及完善酒店、體育館等主體建設會所開發(fā)面積19.64萬平方米,投入2.1億裝修及完善小學、幼兒園主體建設學校開發(fā)面積0.93萬平方米,投入0.45億裝修及完善街區(qū)主體建設街區(qū)開發(fā)面積0.3萬平方米,投入0.15億后期園林建設前期園林建設北京星河灣從2005年7月一期開盤以來，不到5年時間，價格由最初的1.5萬元/平米飆漲至5.3萬元/平米，總銷售金額超過100億2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年銷售進程關鍵時間節(jié)點2005年7月一期開盤2006年11月二期開盤2007年8月三期開盤2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房銷售面積9.1萬銷售金額13.5億時間軸銷售面積11.8萬銷售金額20.6億銷售面積11萬銷售金額30.9億銷售面積4.4萬銷售金額15.8億銷售面積7.0萬銷售金額31.9億15000價格曲線1800028000360004500053000星河灣模式解析

星河灣的非住宅物業(yè)建筑面積控制在總建筑面積的10％左右，主要針對本項目業(yè)主建設內部配套，配套成本約1萬/平米成本構成規(guī)模單方成本（元/平米）總成本（億元）功能構成開發(fā)周期土地成本346666平米——102002-2008年非住宅物業(yè)四季會14000平米150002.1含體育館、泛會所\俱樂部及中國首家超五星級酒店2002-2005年商業(yè)街3002平米50000.15銀行、超市、餐飲與美容院2005-2006年學校9300平米50000.47含小學、幼兒園2002-2005年合計25000平米——2.7非住宅物業(yè)總投入占5％住宅物業(yè)一期住宅196400平米800015.7695套2002-2006年二期住宅88700平米90008228套2005-2007年三期住宅195300平米1000019.5494套2006-2008年合計480000平米——43數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網站星河灣模式解析星河灣酒店持有經營，引入專業(yè)酒店管理公司管理，學校則采用聯(lián)合辦學形式商業(yè)街德福雙語幼兒園，星灣光明小學國際部四季會所業(yè)主的商業(yè)服務中心，為業(yè)主提供24小時全方位便利的服務為本社區(qū)業(yè)主直系子女提供優(yōu)質教育服務中國首家超五得級精品酒店銀行、超市、餐飲與美容院等商業(yè)項目幼兒園內設有大、小室外訓練區(qū)，圖書館，涂鴉墻，攀爬墻，感官世界，電腦室，鋼琴室共分三層。首層為大堂、咖啡廳、中餐廳、多功能廳、宴會大廳。二層主要為中餐貴賓房、雪茄房、閱覽室、紅酒房。負一層包括中餐特色貴賓、巴西燒烤餐廳、健身室、室內泳池、男女桑拿及更衣區(qū)定向招商幼兒園為引進，小學為宏宇集團聯(lián)合朝陽區(qū)教委、北京市聯(lián)合辦學--商業(yè)街教育酒店持有出租持有持有高力集團德福，朝陽區(qū)教委廣州新中酒管理有限公司物業(yè)名稱物業(yè)定位物業(yè)形態(tài)招商策略物業(yè)類型運營方式管理單位星河灣模式解析

走精品模式的星河灣，項目開發(fā)周期6-8年，前期進行環(huán)境改造和配套設施，后期開發(fā)物業(yè)，可實現(xiàn)IRR約為31%時間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入00013.520.630.915.931.9總投入7.43.63.68.214.812.88.619.0凈現(xiàn)金流-7.4-3.6-3.65.35.818.17.312.9累計凈現(xiàn)金流-7.4-11.0-14.6-9.3-3.614.621.934.8累計凈現(xiàn)金流（不清算）-7.4-11.0-14.6-9.3-3.614.621.949.2稅前IRR＝37％稅后IRR＝31％銷售利潤率=32.6%星河灣現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）星河灣模式解析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網站項目回收期約4年星河灣的規(guī)模復合增長率為76.4%，返利系數(shù)為0.28時間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.00.00.013.520.630.915.931.9成本0.00.00.011.516.320.910.119.2凈利潤0.00.00.02.04.310.05.812.7累計凈利潤0.00.00.02.06.316.222.134.8規(guī)模復合增長率＝76.4％返利系數(shù)＝0.28星河灣利潤流模擬圖（單位：億元）星河灣模式解析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網站星河灣走豪宅精品路線，并輔之以全成品發(fā)售與跨界營銷手段，實現(xiàn)了較高的投資回報率星河灣大盤系盈利模式------極致精品+全成品發(fā)售+跨界營銷極致精品：精致而舍得的環(huán)境營造有特色和突破的規(guī)劃設計細致而周到的戶型設計及室內裝修全成品發(fā)售：住宅與配套開盤之前統(tǒng)一建設完畢，且所有住宅統(tǒng)一進行精裝修跨界營銷：在營銷推廣方面采用跨界營銷，將項目與奢侈品、慈善基金等掛鉤現(xiàn)金流與財務表現(xiàn)承受前期資金壓力約4年，資金回現(xiàn)速度比一般項目慢0.5－1倍；同比周邊項目可實現(xiàn)50-100％的溢價，開盤銷售的資金回現(xiàn)能力強；毛利潤50％，比普通項目高1-2倍，內部收益率31％，投資回報率102％，銷售利潤率50％類似大盤項目龍湖早期別墅項目、綠城項目星河灣模式解析

北京星河灣深圳華潤綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克北京萬達廣場深圳萬科城世紀金源世紀城魯能三亞灣新城深圳華潤中心是華潤置地在中國打造的最為成功、最具影響力的城市綜合體華潤進入城市：北京上海深圳成都武漢合肥寧波長沙蘇州廈門天津…華潤置地產品線列表杭州.萬象城北京.鳳凰置地廣場產品線典型產品名稱特點說明1橡樹灣學府系列北京橡樹灣具有濃郁的學府氣質廈門橡樹灣2橡樹灣英倫系列上海橡樹灣英倫氣質武漢中央公園3鳳凰城都市精品系列武漢鳳凰城都市生活、城市地標北京鳳凰城4萬象城都市綜合體系列深圳萬象城由購物中心、寫字樓、高級公寓組成的都市綜合體項目，以深圳萬象城為代表杭州萬象城沈陽萬象城南寧萬象城5百萬平米城中城系列成都二十四城生態(tài)社區(qū)重慶二十四城6特色高端產品寧波卡納湖谷資源型別墅大連星海灣一號深圳.萬象城沈陽.萬象城華潤綜合體模式解析深圳華潤綜合體項目包括五星級酒店、5A級寫字樓、購物中心、公寓和住宅深圳華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標志性、高品質的建筑群體。項目位于深圳市羅湖金融商務中心區(qū)，分北、中、南三個部分，占地面積77292平方米，總建筑面積約48萬平方米，總投資逾50億港幣。項目一期于2002年10與破土動工，包括超大規(guī)模室內購物及娛樂中心“萬象城”、5A甲級寫字樓“華潤大廈”，于2004年12月竣工開業(yè)。二期項目包括君悅酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場和高尚住宅，于2005年12月16日開工建設，2009年12月落成啟用。幸福里君悅酒店萬象城華潤大廈深圳華潤中心建筑布局萬象城華潤中心萬象城已接待游客2000多萬人次商場出租率達97%，年銷售總額達到10億寫字樓出租率100%，40多家國際金融機構及國內外大型企業(yè)入住華潤綜合體模式解析

項目總建面約48萬平米，總投資約50億，其中非住宅物業(yè)建面38萬平米，投資34億，占比68％成本構成規(guī)模(萬平米)總成本（億元）功能構成開發(fā)周期土地成本7.77.7商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅等綜合物業(yè)2002-2009年非住宅物業(yè)寫字樓4.23.4國際標準5A甲級寫字樓2002.10-2004.12酒店68.4君悅酒店，五星級酒店2005.12-2009.12購物中心18.817深圳最大、超大型室內購物中心2002.10-2004.12商業(yè)街9.54.7萬象城二期2005.12-2008.12合計38.533.5華潤綜合體持有型物業(yè)總投資2002-2008年住宅物業(yè)公寓1.51.2引進世界一流餐廳、酒吧、茶館、精致零售店2005.12-2008.12住宅97.2定位頂級精裝修豪宅2005-2009年數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關人員訪談華潤綜合體模式解析深圳華潤綜合體項目首期開發(fā)高級寫字樓和高檔購物中心樹立標桿形象，后期開發(fā)回現(xiàn)產品，實現(xiàn)住宅產品的高溢價2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年一期開發(fā)進程關鍵時間節(jié)點2002年10月一期動工2005年12月二期動工2009年8月幸福里開盤2004年12月一期竣工開業(yè)2009年12月二期落成啟用時間軸二期開發(fā)進程華潤綜合體模式解析

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關人員訪談萬象城面積18.8萬平米華潤大廈面積4.2萬平米投資額17億投資額3.4億君悅酒店開發(fā)面積6萬平米投資額8.4億國際商業(yè)休閑廣場開發(fā)面積9.5萬平米投資額4.7億酒店式公寓開發(fā)面積1.5萬平米投資額1.2億幸福里開發(fā)面積9萬平米投資額7.2億運營特點：華潤綜合體僅住宅對外出售，所有商業(yè)物業(yè)均由華潤持有運營2027......2012201120102009200820072006根據(jù)合同及相關公開資料，可以計算出華潤綜合體的非住宅物業(yè)當前幾年的年利潤，再選擇合理的租金增長率及折現(xiàn)率水平，可以預估出未來值及折現(xiàn)值計算數(shù)據(jù)時間軸華潤綜合體模式解析

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤相關人員訪談2005租金增長率租金寫字樓面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)依據(jù)預估合同實際行業(yè)水平行業(yè)水平計算數(shù)據(jù)年利潤1337914564149221585716201165611746317658......28270折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)17658......9008租金增長率租金萬象城面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)依據(jù)預估合同實際行業(yè)水平行業(yè)水平計算數(shù)據(jù)租金增長率租金商業(yè)街面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)依據(jù)預估合同實際行業(yè)水平行業(yè)水平計算數(shù)據(jù)價格增長率單房價格客房數(shù)凈利率入住率數(shù)據(jù)依據(jù)預估官網實際行業(yè)水平行業(yè)水平華潤中心年利潤表萬象城年利潤表商業(yè)街年利潤表君悅酒店年利潤表年利潤32313360349536353780393140884252......6808折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)4252......2169年利潤00000836888248923......14286折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)8923......4552年利潤00000430144734652......7448折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)4652......2373本項目租金增長率取4%，折現(xiàn)率取10%總利潤1661017924184171949119981331623484935484......56812總折現(xiàn)值（所有折現(xiàn)值加總）336144匯總年利潤表華潤綜合體非住宅物業(yè)的物業(yè)形態(tài)及其運營管理特點萬象城華潤中心君悅酒店國際商業(yè)休閑廣場大型綜合性購物及娛樂中心國際標準5A甲級寫字樓五星級酒店集國際水準購物、餐飲、娛樂、演藝功能為一體的時尚生活體驗中心包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素.其中,主力店/次主力店所占比例為40％，國際名牌占3％，餐飲占15％，娛樂占20％，精品店占22％共29層，除去1-4層商業(yè)裙樓、空中花園及頂層外，另有24層寫字樓擁有491間豪華客房及套房，超過5000平方米的會議宴會設施,完善的HyattPureSpa水療,室外恆溫泳池，健身中心等引進國際奢侈品牌、高級餐廳、氣氛活躍的酒吧、迷人的小酒館和安靜的茶屋先確定主力店，再全面招商----先確定主力店，再全面招商購物中心寫字樓酒店商業(yè)街持有出租持有出租持有出租持有出租華潤華潤環(huán)球凱悅集團華潤物業(yè)名稱物業(yè)定位物業(yè)形態(tài)招商策略物業(yè)類型運營方式管理公司華潤綜合體模式解析深圳華潤綜合體項目經過8年的投資運營，2009年完成投資建設，項目的投資回收期約10年，實現(xiàn)稅后IRR10％，銷售利潤率約為32.3％時間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9投入13.86.86.84.56.54.24.211.411.50.70.7凈現(xiàn)金流(13.8)(6.8)(6.8)(2.2)(4.0)(1.6)(1.5)28.42.64.24.2累計凈現(xiàn)金(13.8)(20.5)(27.3)(29.5)(33.5)(35.0)(36.5)(8.1)(5.5)(1.3)2.9累計凈現(xiàn)金（不清算）-13.8-20.5-27.3-29.5-33.5-35.0-36.5-10.20.95.19.3稅前IRR＝14％稅后IRR=10%銷售利潤率=32.3%華潤綜合體現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤幸福里總監(jiān)訪談、華潤萬象城租金合同條款華潤綜合體模式解析項目回收期約10年市盈率取20倍時,華潤綜合體在不考慮資產增值時的復合增長率為36.9%，考慮資產增值時的復合增長率為45.5%，返利系數(shù)為0.23時間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9成本0.00.00.01.41.51.51.516.06.52.82.9凈利潤0.00.00.00.91.01.11.221.87.12.02.0累計凈利潤0.00.00.00.91.92.94.125.933.034.937.0復合增長率（不考慮資產增值）＝36.9％復合增長率（考慮資產增值）=45.5%返利系數(shù)=0.23華潤綜合體利潤模擬圖（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、華潤幸福里總監(jiān)訪談、華潤萬象城租金合同條款華潤綜合體模式解析華潤在深圳成功樹立項目標桿后，在全國快速復制，但對非住宅物業(yè)和住宅物業(yè)的比例進行了修正，提高綜合體的盈利能力和回現(xiàn)能力南寧萬象城總建筑面積：56.9萬方其中購物中心：12.9萬方星級寫字樓：4.4萬方住宅建筑面積：39.6萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1：2.3杭州萬象城總建筑面積：80萬方其中購物中心：24萬方星級酒店：6萬方高級寫字樓：11萬方住宅建筑面積：39萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1：1沈陽萬象城總建筑面積：60萬方其中購物中心：20萬方星級酒店：5萬方高級寫字樓：8萬方住宅建筑面積：27萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1.2：1華潤綜合體模式解析

北京星河灣深圳華潤綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克北京萬達廣場深圳萬科城世紀金源世紀城魯能三亞灣新城4242鳳凰城是碧桂園產品系列的標桿性項目，因此，用鳳凰城作為對碧桂園大盤系的研究標本碧桂園系樓盤順德碧桂園五邑碧桂園長沙威尼斯鶴山碧桂園沈陽鳳凰城武漢碧桂園廣州鳳凰城……廣州·鳳凰城因此，我們將重點分析：漢正街占公司房地產開發(fā)收入22％具有很強的可復制性數(shù)據(jù)較易獲得較高的全國知名度城市·項目名稱城市·項目名稱城市·項目名稱城市·項目名稱城市·項目名稱城市·項目名稱順德·碧桂園五邑·碧桂園長沙·威尼斯鶴山·碧桂園沈陽·鳳凰城武漢·碧桂園廣州·鳳凰城碧桂園模式解析4343鳳凰城以規(guī)模開發(fā)、配套先行、精確定位的方式打造了“別墅城市”的概念鳳凰城位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，到廣州天河中央商務區(qū)僅30分鐘車程，獨立交通中心每天發(fā)車300多班次.鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產開發(fā)從單體樓到綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設和配套。鳳凰城更大膽地對碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探索”，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。陸續(xù)投入運作的鳳凰城學校、荔枝文化村等，是對碧桂園五星級模式最好的創(chuàng)新與提升?？傉嫉孛娣e總建筑面積容積率建筑類型綠化率10000畝3973750平方米0.65

70％獨棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房,小高層洋房,多層洋房，商鋪及酒店。項目配套內部配套:游泳池、網球場、健身中心、兒童活動中心、有線電視、超市、會所、保安系統(tǒng)、學校、市場、醫(yī)院。碧桂園模式解析4444鳳凰城開發(fā)遵循配套現(xiàn)行的原則，前期投資進行配套設施建設，配套完善后進行大規(guī)模開發(fā)2001-20042005200620072008-2009首期開發(fā)規(guī)模2500畝，建筑面積50萬平米。2004年推盤超過2000套。2005年推盤超過500套。2006年推出超過套別墅住宅單位520。2007年推盤超過1240套。2008年推出4300套2009年推出3700套“別墅城市”和鳳凰島均為全線產品齊推，包括各式別墅和公寓鳳嶺苑為小高層鳳雅苑和花園里均為獨立別墅。鳳凰城浪漫陽光為聯(lián)排別墅產品桐林人家和戀山親自然均為獨立別墅產品?！傍P泉芳鄰”為聯(lián)排別墅產品?！懊涝ⅰ睘檠蠓抗ⅰ安戳帧笔墙谕瞥龅莫殫潉e墅“美寓”為洋房公寓。“泊林”為獨棟別墅風妍院為洋房“翠谷”為聯(lián)排別墅推盤規(guī)模物業(yè)形態(tài)配套類型主題樂園文化村東門商業(yè)街商業(yè)中心，超市學校會所，酒店交通中心2001—2005：配套投入期2006—至今：住宅投資期碧桂園模式解析4545碧桂園通過五星級學校+會所+酒店等先行的配套設施有效提升了產品的溢價能力三期通過酒店，文化，公建配套提高項目溢價能力一期配套先行，并推出大量廉價別墅洋房首期業(yè)主入住大型公建配套全面投入服務2003-092004-10第一期第二期東門商業(yè)廣場發(fā)售2003-112005-022002-12中英文學校開學酒店試業(yè)第三期荔枝文化村試運營大型交通中心/康體中心/商業(yè)中心落成二期利用山體資源，建半山高檔獨立別墅，大幅提高物業(yè)價值和利潤樓巴密度全面提升2008-012002-05聯(lián)排別墅獨棟別墅280035004000490042004500500080002009-01配套到位，容積率提升碧桂園模式解析46碧桂園配套設施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的5%左右，由酒店，學校，主題園，交通等便民設施組成．學校特色母校光環(huán)：全國重點學校，具有深厚的政治文化背景雙語教學：采用英語教育體系；素質教育：定期舉辦大型體育和藝術節(jié)不以學校作為利潤增長點，而是通過教育為項目帶來客戶認同、品牌影響力等附加值，為項目帶來高額利潤。運作方式由碧桂園投資；名校僅作為品牌及顧問介入；學校產權歸碧桂園所有；非營利性的全寄宿制民辦學校；預收教育儲備金30萬元/人。學校酒店特色以白金五星級標準建造、南中國至廣闊的山水主題式酒店;酒店房價從1000到3000不等

檔次碧桂園旗下現(xiàn)已有3家五星級酒店、4家五星級標準酒店和1家四星級酒店開業(yè)，未來5年碧桂園旗下酒店將達數(shù)十間;碧桂園計劃在未來新項目首期即規(guī)劃建造五星級酒店運作方式碧桂園旗下酒店均由碧桂園自行設計、建造及管理;碧桂園旗下各五星級酒店均基本可在一年半完工并投入使用酒店交通中心每隔5-20分鐘，就有樓巴從交通中心出發(fā)穿梭于各個苑區(qū)，每天300班次快捷往返天河、黃埔、開發(fā)區(qū)、新塘、香港、新機場.

檔次運營交通設施文化村擁有三個特色分明的主題游樂區(qū)：冒險島、快樂城、綠野仙蹤;共50多個繽紛多彩的游樂項目；每逢節(jié)日和周末，游樂園內還有精彩繽紛的各種節(jié)目表演。

商業(yè)街鳳凰城商業(yè)總面積約1.8萬平方米。步行街長達1100米，富有現(xiàn)代歐式風格的立面，共有鋪位二百多間，功能分為綜合類、餐飲類、酒吧類、服飾精品類及五金裝飾材料五大部分。

運作方式主題園及商業(yè)街

盈利模式商業(yè)街部分出售，部分自己持有。文化村碧桂園自己開發(fā),并采用自己運營的方式交通中心包括經營的商鋪。商鋪面積由112-186平方米不等，擁有雙層布局、95％高實用率、帶風雨廊、4.6米層高、可自由間隔。交通中心完全自行開發(fā)建設，并自行運營碧桂園模式解析4747碧桂園通過控制房地產全產業(yè)鏈，來控制項目開發(fā)成本成本構成規(guī)模單方成本總成本功能定位開發(fā)期非住宅物業(yè)成本商業(yè)中心2萬平米1500元/平米3000萬商業(yè)中心2002－2003年1.8萬平米1500元/平米2700萬東門商業(yè)街2003－2005年約4000平米1500元/平米600萬大型超市2004年運動3300平米3000元/平米990萬康體中心，超市2002－2003年6000平米2500元/平米1500萬水上歡樂世界陽光泳湖2003－2005年休閑13.3萬平米1000元/平米13300萬增城荔枝文化村2003－2005年1.2萬平1500元/平米1800萬美食街2004－2005年學校6.5萬平米2000元/平米13000萬鳳凰城中英文學校2002－2003年會所1萬平米4000元/平米4000萬24小時便利店，精美餐飲服務、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動室、花園泳池2002－2003年酒店7.8萬平米1萬元/平米78000萬鳳凰城酒店2002－2003年交通中心4000萬專線穿梭巴士；自建15公里公路2002－2003年住宅成本2200元/平米110億建筑成本按2200元/平米計算，其中1600元為結構成本，600元為精裝修2004－2009年土地成本10000畝10萬/畝10億——2001年成本數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、碧桂園投資人員訪談碧桂園模式解析4848碧桂園以造城的模式進行房地產項目建設，采用的是低價快速周轉策略，獲取的內部收益率高于一般房地產項目，銷售利潤率25％現(xiàn)金流（億）數(shù)據(jù)來源：廣州陽光家緣、碧桂園相關人員訪談、碧桂園07-09年年報稅前IRR=49%稅后IRR＝37％利潤率＝25％碧桂園模式解析鳳凰城稅后現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）時間2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.000.004.0020.0029.4060.0026.8740.0019.79支出10.005.158.0011.7313.8713.2018.7522.939.92增值稅－－0.040.200.290.600.270.4017.70增值稅后現(xiàn)金流-10.00-5.15-4.048.0715.2346.207.8516.67-7.83應交所得稅－－0.261.312.527.870.882.431.49稅后現(xiàn)金流-10.00-5.15-4.306.7612.7238.336.9714.23-9.32累計稅后現(xiàn)金流-10.00-15.15-19.45-12.690.0238.3545.3259.5550.2384.7投資回收期＝4.5碧桂園利用全產業(yè)鏈模式進行快速開發(fā)，并銷售回現(xiàn)，在結合資本市場的融資能力下，迅速實現(xiàn)了規(guī)模擴張時間2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入－－4.0020.0029.4060.0026.8740.0019.79支出(成本)－－2.7413.6916.4316.4323.3328.5412.35支出（增值稅）－－0.211.072.9112.090.001.731.49應稅收入－－1.055.2410.0731.493.549.735.95應交所得稅－－0.261.312.527.870.882.431.49稅后利潤0.000.000.793.937.5523.622.657.304.46累計稅后利潤0.000.000.794.7212.2735.8838.5445.8450.30復合增長率＝89％（20倍P/E）返利系數(shù)＝0.42碧桂園稅后利潤模擬圖（單位：億元）碧桂園模式解析5050碧桂園大盤系列在郊區(qū)獲取大規(guī)模用地，通過控制全產業(yè)鏈壓縮項目開發(fā)周期，控制開發(fā)成本，投資回報率與普通房地產項目相當碧桂園模式解析碧桂園大盤系盈利模式戰(zhàn)略布局：最初在廣州遠郊開發(fā)，主要圍繞至二、三線城市郊區(qū)開發(fā)，取地規(guī)模大，大部分項目在1000畝以上，地價控制在項目總成本的10％左右；全產業(yè)鏈控制：控制從規(guī)劃設計、施工、銷售、物管等房地產全產業(yè)鏈，從而實現(xiàn)快速周轉和成本控制；配套先行：碧桂園在陌生區(qū)域開發(fā)項目，實施配套先行，避免區(qū)域不成熟、配套不完善等弱點，滿足首期客戶基本的生活配套服務需求?，F(xiàn)金流與財務表現(xiàn)項目從取地到啟動區(qū)銷售的時間最快3個月，開盤時間控制1年，首期銷售凈利潤不低于啟動區(qū)單方樓面價；通過壓縮項目開發(fā)周期，提升固定資產周轉率，項目的內部收益率實現(xiàn)37％；由于項目實施低價策略，項目稅前投資回報率為60%；類似大盤項目恒大、雅居樂、蘇寧環(huán)球大盤系列北京星河灣深圳華潤綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克北京萬達廣場深圳萬科城世紀金源世紀城魯能三亞灣新城52東部華僑城作為華僑城大盤系列的升級產品，也是華僑城在全國戰(zhàn)略布局的產品線產品，以東部華僑城為研究案例華僑城大盤系深圳華僑城深圳東部華僑城上海浦江華僑城北京華僑稱成都華僑城……深圳·東部華僑城因此，我們將重點分析：漢正街典型的大盤開發(fā)而非區(qū)域開發(fā)模式數(shù)據(jù)較易獲得較高的全國知名度城市·項目名稱城市·項目名稱城市·項目名稱城市·項目名稱順德·碧桂園五邑·碧桂園長沙·威尼斯鶴山·碧桂園武漢·碧桂園廣州·鳳凰城上?！て纸A僑城深圳·東部華僑城深圳·西部華僑城北京·華僑城成都·華僑城華僑城模式解析53東部華僑城是利用規(guī)模和資源優(yōu)勢，定位為生態(tài)體驗、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游度假區(qū)區(qū)位：距深圳市中心僅20分鐘車程，香港、澳門及珠三角各城市2小時車程范圍內;多條高速公路匯集，交通便利資源：濱海山地，大峽谷，原生態(tài)自然空間規(guī)模：占地面積8.25km2，總投資50億元容積率：小于0.016建筑類型:別墅,溫泉酒店,高爾夫,華興寺,主題樂園,商業(yè)街開發(fā)理念：貫穿自然、生態(tài)、科普、體驗等先進開發(fā)理念；集生態(tài)旅游、戶外運動、酒店、溫泉、演藝、美食、購物等多功能于一體；“讓都市人回歸自然”②①③④⑤大俠谷云海谷茶溪谷⑥⑦⑨藍色:2008年出售黑色:2009年出售黑色:未出售華僑城模式解析5454深圳東部華僑城的前5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時候開發(fā)可售物業(yè)，實現(xiàn)了地產與旅游主題園的聯(lián)動開發(fā)階段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007營業(yè)項目區(qū)域啟動期Ⅲ2008營業(yè)項目培育發(fā)展期Ⅳ2009營業(yè)項目快速發(fā)展期Ⅳ2010營業(yè)項目深化發(fā)展期旅游景觀恢復和基建期茶溪谷：三洲茶園、濕地公園大俠谷：瀑布、風車天禪：觀音蓮座小鎮(zhèn)：茵特垃根小鎮(zhèn)云海谷：18洞公眾球場大俠谷：云中部落天禪：華興寺小鎮(zhèn)：茶翁古鎮(zhèn)大俠谷：海洋之心探索之旅黎明樂園大俠谷天街小鎮(zhèn)：海菲德小鎮(zhèn)深化、舉辦各種文化節(jié)慶住宅－－天麓1、2、7區(qū)天麓6、9區(qū)天麓3、4、5、8區(qū)酒店5星級茵特拉根酒店森林礦泉及活力礦泉SPA大俠谷瀑布酒店房車主題酒店華興寺檀越酒店分項2003-2006年2007年2008年2009年2010年基礎設施建設旅游開發(fā)地產開發(fā)景區(qū)開放地產銷售旅游開發(fā)不斷深化數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、世聯(lián)顧問平臺華僑城模式解析5555東部華僑城的總投資50億元，其中非住宅物業(yè)總投資34億，占到總投資的70％成本構成規(guī)模功能定位開發(fā)期非住宅物業(yè)景區(qū)恢復——主要恢復片區(qū)綠化景觀等2003-2006年茶溪谷2平方公里三洲茶園/濕地公園2007年大峽谷2.5平方公里瀑布/風車/云中部落/天街/探險之旅2007-2009年云海谷2.5平方公里包括18洞公眾球場，練習場等2007年茵特拉根小鎮(zhèn)11萬平方米五星級酒店2007年茶翁古鎮(zhèn)1萬平方米——2007年天禪12000平米華興寺/酒店2008－2009年礦泉SPA1.1萬平方米室內SPA中心/露天山泉/山地小木屋2007年酒店1000間客房瀑布/房車/檀越主題酒店2009年合計——非住宅物業(yè)總投資34億土地成本111萬平方米——2003年住宅20萬平米獨棟/雙拼/聯(lián)排2008-2010年數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、世聯(lián)顧問平臺、東部華僑城訪談華僑城模式解析56東部華僑城從2007年到2010年間陸續(xù)開放了絕大多數(shù)配套項目，配套部分收入4年增長了6倍,預計未來10年還將保持5%的增長率開放時間2007200820092010……主題園休閑設施酒店三大主題園區(qū)（三街.三鎮(zhèn).三部落）溫泉項目＋高爾夫項目＋輔助交通設施七大主題酒店群（豪華酒店＋經濟型酒店）營運收入(億)6273545濕地公園三洲公園觀音蓮座云中部落華興寺茶翁古鎮(zhèn)海洋之心,探索之旅黎明樂園,大峽谷天街各類文化節(jié)慶蘭花園室外礦泉SPA18洞公眾高爾夫66洞高爾夫練習場會員高爾夫球場室內溫泉SPA茶溪谷新入口新游覽交通設施茵特拉根酒店太陽能火車酒店瀑布酒店西樓咕咕鐘酒店瀑布酒店房車酒店檀越酒店數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺，專業(yè)人員訪談華僑城模式解析5757深圳東部華僑城的前5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時候開發(fā)住宅物業(yè)，實現(xiàn)了地產與旅游主題園的聯(lián)動開發(fā)華僑城模式解析主題園：濕地公園，瀑布，風車，茵特拉根小鎮(zhèn)休閑：室外礦泉SPA，高爾夫練習場酒店：茵特拉根主題酒店主題園：云中部落，華興寺，茶翁古鎮(zhèn)休閑：會員高爾夫球場，室內溫泉SPA主題園：海洋之心探索之旅黎明樂園大俠谷天街，海菲德小鎮(zhèn)酒店：瀑布酒店，房車酒店，檀越酒店各類文化節(jié)慶區(qū)域啟動區(qū)核心項目開發(fā)樹立區(qū)域形象5星主題酒店和36洞山地高爾夫立形象，培育資源價值培育研發(fā)區(qū)完善組團開發(fā)，強化文化項目開發(fā)，細分客戶依托山海價值開發(fā)高端地產開發(fā)回現(xiàn)，平衡前期投入快速發(fā)展區(qū)強化節(jié)慶旅游項目，留客旺夜，提升旅游收入和區(qū)域價值依托山湖景及區(qū)域價值開發(fā)高端地產，實現(xiàn)地產和旅游雙盈利截至2010年3月底，共售出12.4萬平米5858東部華僑城由于投資周期長，后期開發(fā)的產品溢價能力強，出現(xiàn)投資回報率相當高，但在投資開發(fā)期的回現(xiàn)能力較差華僑城模式解析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、世聯(lián)顧問平臺、東部華僑城訪談現(xiàn)金流(億)時間稅前IRR=25%稅后IRR=18%利潤率＝37％時間2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年收入－－－－0.6021.3230.9814.3190.46住宅成本－－－－7.005.782.208.30－主題園、酒店成本6.806.806.806.806.80－－－－土地成本3.50－－－－－－－－增值稅－－－－－0.200.290.1235.53所得稅－－－－－2.234.161.8314.17所得稅后現(xiàn)金流－10.30－6.80－6.80－6.80－13.2013.1124.334.0540.75累計稅后現(xiàn)金流－10.30－17.10－23.90－30.70－43.90－30.79－6.47－2.4238.33東部華僑城稅后現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）96.26投資回收期＝7.5年利潤主要來源于項目開發(fā)后期產生的銷售收入，以及未來的營運收入，在融資條件下，后置的利潤導致了項目較低的復合增長率時間2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年收入－－－－0.6021.3230.9814.3190.46住宅成本－－－－－7.005.782.208.83主題園、酒店成本－－－－1.701.701.701.701.70土地成本－－－－0.180.180.180.180.18增值稅－－－－－3.526.672.9023.06應稅收入－－－－－8.9316.657.3356.69所得稅－－－－－2.234.161.8314.17稅后利潤0.000.000.000.000.006.7012.495.5042.52累計稅后利潤0.000.000.000.000.006.7019.1924.6867.20復合增長率＝50％（20倍P/E）返利系數(shù)＝0.27東部華僑城稅后利潤模擬圖（單位：億元）利潤(億)時間華僑城模式解析60華僑城集團在深圳成功開發(fā)西部華僑城后，在全國迅速鋪開以主題園＋地產為盈利模式的項目，大幅度提升住宅物業(yè)開發(fā)比例住宅建筑面積：80萬方商業(yè)中心：23萬方辦公區(qū)：27萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1：1.6上海華僑城項目建設用地約為3167畝其中旅游發(fā)展用地約1868.876畝居住開發(fā)用地約1298.434畝住宅用地：旅游開發(fā)用地＝1：1武漢華僑城項目總建面：83萬方住宅物業(yè)：50萬方非住宅物業(yè)：30萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1：1.5北京華僑城華僑城模式解析6161華僑城模式解析華僑城以旅游＋地產的模式，通過區(qū)域運營，成片綜合開發(fā)，以大型配套實現(xiàn)地產項目的高溢價華僑城大盤系盈利模式“超前規(guī)劃、成片綜合開發(fā)”成為華僑城最大的特色和核心競爭力，也是低價拿地和贏得政府支持的關鍵以旅游的名義拿地和持續(xù)盈利，以地產開發(fā)快速回籠資金和補貼旅游，保障資金、獲取利潤憑借強大的資本優(yōu)勢和創(chuàng)造性實踐創(chuàng)下多個“中國第一”，保持行業(yè)領先地位，實現(xiàn)產品更新現(xiàn)金流和財務表現(xiàn)項目從開發(fā)再到住宅物業(yè)的一期銷售經歷了5年時間，但由于后期配套對物業(yè)價格拉動比較大，內部收益率為18％.項目后期住宅部分銷售單價最高高達19萬/平米，均價高達8萬，導致投資回報率高達159％，接近證券分析師計算的銷售利潤率類似項目芙蓉古城、中坤旅游地產模式北京星河灣深圳華潤綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克北京萬達廣場深圳萬科城世紀金源世紀城魯能三亞灣新城63奧林匹克花園大盤系上海奧林匹克花園北京奧林匹克花園長沙奧林匹克花園松原奧林匹克花園桂林奧林匹克花園太原奧林匹克花園……上?！W林匹克花園因此，我們將重點分析：漢正街作為控股型項目,公司直接參與開發(fā)數(shù)據(jù)較易獲得在一線城市,較高的全國知名度城市·項目名稱城市·項目名稱城市·項目名稱城市·項目名稱順德·碧桂園五邑·碧桂園長沙·威尼斯鶴山·碧桂園武漢·碧桂園廣州·鳳凰城深圳·東部華僑城深圳·西部華僑城北京·華僑城成都·華僑城中體奧林匹克花園模式解析上海·奧林匹克花園北京·奧林匹克花園長沙·奧林匹克花園松原·奧林匹克花園桂林·奧林匹克花園太原·奧林匹克花園中體奧林匹克花園集團以推廣奧林匹克品牌文化，發(fā)展全民健身事業(yè)為依托，形成體育產業(yè)與房地產也相結合的開發(fā)模式奧林匹克花園品牌系列不是以絕對控股為主，而是以合作方式發(fā)展，具體的品牌擴展模式有下面幾種：A1控股型模式A2控股型模式B參股型模式/加盟型模式C示范型模式D融資型模式項目管理集團將作為項目公司的主要運作者，直接參與開發(fā)的全過程；A1模式項目作為奧林匹克花園的“樣板產品”，起著“排頭兵”的作用集中在特大型城市和省會城市；代表項目:北京,上海,天津奧林匹克花園通過品牌和資源優(yōu)勢獲取低價土地管理集團出資并控股組建項目公司負責土地開發(fā)，通過出讓土地的方式參股項目公司，協(xié)助合作方建設。集中在大型城市和經濟發(fā)達地區(qū)，代表項目有沈陽、常州奧林匹克花園等。利用房地產業(yè)基金、房地產信托，發(fā)展D模式，即由管理公司尋找、選擇投資者，由管理集團全權負責項目運作，而投資者享受固定收益或半固定收益。通過承諾政府建設公共設施而以補償用地方式獲得項目用地。項目公司以地方政府支持和土地抵押貸款等方式獲得開發(fā)資金，通過快速滾動式的開發(fā)完成項目的建設;集中在中型城市，代表有廣東佛山、福建漳州、河南商丘奧林匹克花園由合作方出資并控股，管理集團參股成立項目公司獨立完成全部開發(fā)。合作方預先支付管理集團不低于10萬平方米的品牌使用費。集中在經濟發(fā)達、城市人口在100萬以上的城市，代表項目有重慶、成都、武漢、青島奧林匹克花園.中體奧林匹克花園模式解析樣板開發(fā)模式上海奧林匹克花園體育場館等配套的后期運營以持有為主，專門成立運營公司，并引入知名的國際運動集團，實現(xiàn)品牌的合作體育復合大盤運營操作模式地產項目以品牌運營為核心，以多功能的體育配套為依托，實現(xiàn)奧林匹克花園中端地產項目的快速銷售

健身產業(yè)運動城由上海中奧體育產品經營管理有限公司經營管理，引入國際知名健身品牌；與美國倍力合作，推廣中體倍力品牌

體育賽事由上海奧林匹克置業(yè)有限公司為主體，聯(lián)合各大體育賽事主辦單位舉辦各類體育賽事，擴大品牌知名度的同時，實現(xiàn)門票等運營收入為了彌補體育場館只有周期性運營收入的缺陷，新奧林匹克花園模式引入商業(yè)配套，逐漸演變成，以“居?。w育＋商貿”為品牌特色的中奧廣場模式中體奧林匹克花園模式解析66上海奧園通過組團設計、單體構造等各種元素組合，將生活、運動和娛樂有機地融合在一起，形成特色鮮明的大型體育主題社區(qū)規(guī)模：整個小區(qū)呈南北方向分布，總占地面積55萬余平方米，總體規(guī)劃建筑面積為70萬平方米，容積率1.26特點：奧林匹克運動城，總建筑面積達9740平方米，三個樓層中共有15個場館，18個功能分區(qū)，是目前國內少見的功能齊備的小區(qū)大型時尚健身場所交通：上海奧林匹克花園位于上海松江區(qū)-九亭鎮(zhèn)，軌道交通九號線中春路站、九亭站附近由于取地問題,地塊還未開發(fā),約占總規(guī)劃地塊的11%中體奧林匹克花園模式解析上海奧林匹克花園總投資27億，分三期開發(fā),項目前三年完成大部分配套分項200120022003200420052006200720082009201020112012一期二期三期開發(fā)期一期二期三期開發(fā)時間2001-20032004-20102006-2012規(guī)模19.4公頃18公頃17.6公頃配套體育公園,商業(yè)街,主題園相應共建配套,幼兒園相應共建配套,小學物業(yè)類型4-5層的公寓小高層,高層洋房小高層,高層設計主題亞洲雄風:展示整個項目的靈魂歐洲集錦:表現(xiàn)歐洲歷史悠久的足球文化美洲風情:表現(xiàn)美洲各國風情與體育文化的融合容積率逐漸提升,呈現(xiàn)南低北高的布局中體奧林匹克花園模式解析一期投資：12億二期投資：9億二期投資：6億項目總投資27個億,住宅部分投入22億;土地2.4億;配套投入2.6億,占總投資的10%成本構成規(guī)模單方成本總成本(億元)功能定位開發(fā)期非住宅物業(yè)奧林匹克運動城10000平米10000元/平米1.5擁有三個樓層中共有15個場館，18個功能分區(qū)2002-2003奧園商業(yè)街8000平米3000元/平米0.24大型居家購物，娛樂，餐飲中心2001-2002學校14000平米3500元/平米0.5幼兒園，小學2001-2002主題公園60000平米200元/平米0.24-------2001-2003文化廣場10000平米500元/平米0.1林蔭小廣場、彩色晨跑道、兒童游樂場、籃球場、奧運文化主題雕塑組成2002-2003合計——--------2.58---------------土地成本55萬平米2.4——2001住宅65.6萬平米3000元/平米22小高層/洋房/高層2001-至今中體奧林匹克花園模式解析項目開發(fā)首期先行完成配套,同時開發(fā)低層公寓,隨著后期項目配套的完善,價格逐漸提升;三期,由于品牌效應大幅拉升售價69200120022003200420052006200720082009201040008000120001600020000銷售單價時間350042506700數(shù)據(jù)來源：焦點房地產網，世聯(lián)平臺5200830082009700131001300017000一期二期三期一期在修建配套設施的同時推出4-5層高檔公寓,推出的樓盤靠近小區(qū)體育館,幼兒園,商業(yè)街等配套設施推出16層的一,二室的洋房,及三房復式.精裝修,離小區(qū)配套相對較遠,小區(qū)配套基本完工推出高層公寓,精裝修一室.兩,三室附送花園,最新推出一批均價高達19000/平米中體奧林匹克花園模式解析上海奧林匹克花園從項目第一年開始銷售,投資回收期短;后期由于品牌效應,大幅提升了項目的溢價能力70數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)平臺,中體產業(yè)年報稅前IRR＝51%稅后IRR＝44%銷售利潤率＝32％上海奧林匹克花園稅后現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年收益2.263.073.233.294.424.899.706.5513.006.80投資4.783.422.741.471.601.793.001.503.001.20增值稅0.020.030.030.030.040.050.100.070.138.10增值稅后現(xiàn)金流-2.55-0.380.451.792.783.056.604.989.87-2.50所得稅0.000.090.190.280.450.501.100.851.670.95凈現(xiàn)金流-2.55-0.460.261.512.332.555.514.148.20-3.44累計現(xiàn)金流-2.55-3.01-2.75-1.251.083.639.1413.2821.4818.03中體奧林匹克花園模式解析32.226.6投資回收期＝4上海奧林匹克花園在項目開發(fā)第一年即實現(xiàn)銷售收入，在融資條件下，利潤前置將形成相當高的復合增長率年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年收益2.263.073.233.294.424.899.706.5513.006.80投資2.432.722.341.852.012.243.771.883.771.51增值稅－－0.130.320.600.661.551.292.541.50應稅收入－0.350.761.121.811.984.383.386.693.80所得稅－0.090.190.280.450.501.100.851.670.95凈現(xiàn)金流0.000.260.570.841.361.493.292.545.022.85累計現(xiàn)金流0.000.260.841.683.034.527.8110.3415.3618.21規(guī)模復合增長率＝126％（20倍P/E）返利系數(shù)＝0.34稅后利潤上海奧林匹克花園稅后利潤模擬圖（單位：億元）中體奧林匹克花園模式解析奧林匹克花園通過大型體育配套作為項目的核心優(yōu)勢,提升了產品的品牌形象,以及住宅物業(yè)的溢價能力奧林匹克大盤系盈利模式通過品牌和資源優(yōu)勢在遠郊或相對較陌生區(qū)域獲取相對低價的項目所需用地項目拿地后,先期開發(fā)體育場館,學校,商業(yè)等配套,同時快速進行住宅物業(yè)的開發(fā)銷售打品牌效應,后期拔高容積率的同時,通過高附加值產品獲得項目高溢價.奧林匹克花園采用住宅+體育的概念,將體育文化和奧林匹克精神植入地產項目的方式,形成差異化的產品,實現(xiàn)項目的品牌效應,并在全國快速復制.現(xiàn)金流和財務表現(xiàn)項目從開發(fā)到完成歷時10年,前