房地產項目考察指引

項目實地觀察一、項目信息采集1、對項目進行現(xiàn)場踏勘，認識土地自己素質；土地自己素質決定施工工程量,并直接影響效益.所以，對土地素質的觀察極為重要。2、認識項目地區(qū)人文、自然環(huán)境；詳細包含地區(qū)經濟發(fā)展狀況、人口數(shù)目、人口素質、治安狀況、民俗習慣等，城市基礎設施狀況、宗地鄰近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設備,危險源狀況(如高壓線、放射性、易燃易爆物件生產或倉儲基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖）3、認識項目地區(qū)交通狀況;據(jù)宣講會和網上資料認識到，項目位于德陽市城市主軸長江西路西段干線和一環(huán)線交錯線上。除此以外，我們應實地檢查其所在地區(qū)交通狀況，擅長利用已有資源發(fā)展自己。4、當?shù)匾延械捻椖繉嵸|運作狀況因為本將成為德陽以致川西北地域獨一的現(xiàn)代多功能的商貿綜合服務基地和德陽市的城西城市副中心，為德陽現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展和城市綜合功能的提高增輝添彩。本項目是第十屆西博會招商引資的要點項目，四川省現(xiàn)代服務業(yè)要點項目,四川省百億市場要點項目，四川省災后復興要點項目，德陽市政府要點項目。本項目已被中國商業(yè)結合會“中國品牌市場試驗示范基地”。所以，對有關競爭項目的認識和觀察,有益于確立本項目的發(fā)展方向和著要點。二、市場調研關于本項目，進行市場調研前，我們應確立該區(qū)位的功能,是商務區(qū)，仍是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰居四級商業(yè)區(qū)，實考主假如印證和詳細細節(jié)認識；接著再掌握區(qū)位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線,點是重要、大型商家和節(jié)點。檢查過程及內容以下：①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種組成、大概比率關系、商戶總量、商品種類、質量、產地、品牌，要點商戶經營概貌；②商業(yè)競爭趨向（同質或互補、同檔或錯位、過度或缺乏、主要競爭手段）；③客流量、購物花費者特點（年紀、性別、職業(yè)、根源、目的）、花費欲念與花費水平（瞬時顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數(shù)、客單價、提袋率、關系花費寬度、可逗留時間）；④路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風格、新舊度，代表性商店門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝修度，主要節(jié)點的功能組成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒坦度、安全度、興趣性；⑤交通干道及進出口，花費者基本交通工具,公交線及迅速交通線對外連結地區(qū),泊車場數(shù)目、泊位及其可觀性、便利性,靈活車輛次序及對行人的擾亂性;⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點、政府機關、要點住所樓群等相關機構數(shù)目、品位、服務對象、經營狀況與購物花費場所的關系度；⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概略(單價水平及走勢、租售比率、付款方式、空置率等）；⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個案，城建規(guī)劃要點,街區(qū)改造和要點扶助對象,政府管治水同等。⑨市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬家、大型醫(yī)院、學校、購物中心/商場的建設等。⑩政策環(huán)境：行業(yè)有關的地方性政策｛主要針對外處項目｝：價錢政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等)三、市調方式方法當前階段,我們主要采納簡易、適用的方式方法：1、實地察看法經過目測、拍攝、筆錄、交談、購物、花費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必需時，需不一樣時段頻頻察看、體驗才存心義.觀察人員經過各樣方式向被檢查者發(fā)問或征采建議來采市集場信息的一種方法.它可分為電話接見、入戶接見、街頭攔訪等觀察形式。采納此方法時的注意點：所發(fā)問題確屬必需,被接見者有能力回答所發(fā)問題，接見的時間不可以過長,咨詢的語氣、措詞、態(tài)度、氛圍一定適合。2、訪談法經過個別面談、小組會談,較深入認識當?shù)亓闶劢洜I從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經營商、商圈內服務從業(yè)人員、政府主管部門人員、當?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和偏向。觀察人員在觀察現(xiàn)場，經過對樓盤自己的察看以及周邊配套的觀察，以獲守信息的一種觀察方法。在察看樓盤自己的過程中，主要有幾個注意點就是:外觀、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內各種配套（包含有多少地上/地下泊車位、有沒有體育場、綠化率怎么樣等等）；觀察樓盤周邊配套主假如考慮關于業(yè)主的工作生活能否方便，主要包含鄰近多少距離內有公交站臺、醫(yī)院、銀行、商場、餐飲、學校，出租車流量多不多即出行能否方便等.3、問卷法經過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行檢查統(tǒng)計及剖析。四、資料整理、剖析與觀察報告1、資料的整理SWOT剖析依據(jù)檢查所得的資料對項目進行swot剖析,認識項目的內在環(huán)境和外在環(huán)境，進而明確該項目的優(yōu)勢和劣勢,總結出該項目的可行性以及存在的主要問題，以便關于項目好壞的決定起到必定的作用。2、觀察報告在資料經過整理和剖析此后，以文字、數(shù)字和圖形的形式對觀察結果進行剖析和說明，并以書面的形式提交。（1）觀察報告的組成調研報告應由以下幾部分所組成:觀察概略、主要結論、報告正文、觀察建議、附件等.a、觀察說明主要對項目狀況，包含項目的背景、觀察地區(qū)與對象、主要檢查內容、剖析技術等主要內容；觀察過程，主要對觀察人員及詳細操作過程的一個簡單說明；質量控制，為觀察結果的正確性供給旁證.b、項目概略對觀察對象的各個方面進行全面剖析。c、主要結論對觀察所得結果的一個簡單、精練的綜合性概括。d、報告正文以事實和數(shù)據(jù)為依照，對觀察內容的一個詳盡、客觀的剖析。e、營銷建議依據(jù)觀察結論，對當前所面對的問題提出可供采納的方法。、附件包含數(shù)據(jù)、圖表、技術細節(jié)說明、統(tǒng)計輸出結果顯示、其余。2)觀察報告撰寫的原則在詳細的觀察報告撰寫中，應按照以下原則進行:a、態(tài)度一定客觀觀察是市場信息的一種客觀、科學的采集與剖析工作,其結論是建立在客觀的事實與數(shù)字的基礎上的,所以也要求報告撰寫人員以客觀的態(tài)度來論述觀察結果。b、結論一定鮮亮因為觀察結論是觀察的科學性的直接反應，所以，含糊、模棱兩可的結果只好說明觀察設計的不科學及觀察實行的控制不力。c、論證一定充分結論的論證一般程序是論據(jù)論點結論。此中的論據(jù)一般為觀察所得的客觀事實或數(shù)字。d、語言一定精華因為觀察報告的信息量較大，所以以最簡潔、精華、清晰的語言對換研結果進行表述，將有益于減少剖析時的工作量.e、層次一定清晰它是就雙方面而言的，一是論據(jù)、論點、結論之間的層次一定是清晰的；一是對觀察問題的論述一定是有條有理的，問題的論述能夠依據(jù)方案中調研問題設置的層次來進行寫作。五、附件(調研使用的表格)1、房地產市場調研先期市場調研常用表格Strength

表優(yōu)勢剖析

1—1：土地

SWOT剖析表

Weakness劣勢剖析Opportunity時機剖析Threat威迫剖析結論:表1-2：＊＊＊地塊成交信息一覽表地塊編號出讓日期地塊坐落出讓面積用途容積率成交價競得單位樓面價板塊差別

板塊

表1：

1-3：房地產板塊散布狀況表區(qū)