房地產(chǎn)概念方案設(shè)計主要內(nèi)容

房地產(chǎn)概念方案設(shè)計主要內(nèi)容房地產(chǎn)籌劃是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運用科學(xué)標(biāo)準的籌劃行為。接下來為你帶來房地產(chǎn)概念方案設(shè)計主要內(nèi)容，希望對你有幫助。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程的詳細目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為根底，以獨特的主題籌劃為核心，綜合運用各種籌劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)工程進展創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)籌劃文本作為結(jié)果的活動。是指對房地產(chǎn)工程投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進展客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足工程眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場籌劃的根底，房地產(chǎn)市場籌劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。市場籌劃的成果及結(jié)論（工程戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段籌劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場籌劃是房地產(chǎn)籌劃的首要環(huán)節(jié)之一。就是研究如何科學(xué)地制定建立工程的總體規(guī)劃立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，擯棄單純依靠確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建立目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究工程任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找到達這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：工程總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的籌劃內(nèi)容。房地產(chǎn)籌劃就是將市場籌劃的成果，通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。產(chǎn)品籌劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)開展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟開展到今天的必然產(chǎn)物。是指房地產(chǎn)籌劃商及開展商對將來要發(fā)生的營銷行為進展超前決策。為實現(xiàn)目的，到達預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場籌劃、房地產(chǎn)籌劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡攸c，以適當(dāng)?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的'策略和技術(shù)使群眾自覺地承受它，而在這個過程中，營銷籌劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計、安排、部署、實施等工作，便是房地產(chǎn)營銷籌劃。營銷籌劃就是將市場籌劃、產(chǎn)品籌劃兩階段的籌劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷籌劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷籌劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。是指房地產(chǎn)商從工程選址到購置土地使用權(quán)始，經(jīng)過工程全程籌劃，規(guī)劃設(shè)計和施工建立等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)籌劃是一個完整的過程，它由開發(fā)工程可行性研究、工程開發(fā)準備、工程工程管理和完成工程銷售等四個階段組成。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。如：降低土地本錢、降低稅費、降低土建本錢、總平本錢、配套本錢的控制等。以及在控制工程及開發(fā)本錢的根底上保證品質(zhì)、進度。同時開發(fā)籌劃的前期核心工作是工程可行性研究，后期核心工作是工程工程管理。物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的效勞。物業(yè)管理籌劃的主要內(nèi)容包括以下三點：經(jīng)營主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)律進展商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。管理主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到即使修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄;此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、效勞的正常運行的籌劃。效勞是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約效勞的籌劃。物管籌劃的主要作用是：就是表達房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸籌劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各效勞階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)工程的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。房地產(chǎn)廣告籌劃是在廣泛的市場籌劃調(diào)查研究根底上，對房地產(chǎn)市場和個案進展分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施方案，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告籌劃不僅能夠進一步明確開發(fā)商的目標(biāo)市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。房地產(chǎn)在開發(fā)籌劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。在做房地產(chǎn)營銷籌劃方案時，不僅要考慮詳細的廣告的實施方案，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統(tǒng)地進展廣告籌劃。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨劇烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告籌劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。房地產(chǎn)全程籌劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)工程進展“全過程”的籌劃，即從工程前期的市場調(diào)研開始到工程后期的物業(yè)效勞等各個方面都進展全方位籌劃。全程籌劃強調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過程籌劃效勞，每個環(huán)節(jié)都以提升工程的價值為重點，圍繞提升工程的價值來運用各種手段，使工程以最正確的狀態(tài)走向市場。房地產(chǎn)全程籌劃模式的特點是“全過程籌劃效勞”，因而籌劃的思路、理念可以貫穿于整個工程。全程籌劃在運用中逐漸形成三種不同的籌劃方向：第一種是在工程接手后，從市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑方案、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷籌劃、廣告推廣、銷售代理以及售后效勞等一系列環(huán)節(jié)都參與進去，并在各個專業(yè)上詳細操作，直到工程成功推出市場。這種籌劃方向要求籌劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面，從籌劃總監(jiān)、籌劃主管、籌劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且，要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計、廣告平面、銷售代理等人員都對籌劃規(guī)律全面熟悉。這種全程籌劃方向難度相當(dāng)大，人員構(gòu)造、知識構(gòu)造的要求相當(dāng)嚴謹，只有極少數(shù)有實力的籌劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程籌劃。第二種是工程的一系列環(huán)節(jié)都參與進去，但不涉及到詳細專業(yè)操作層面。市場調(diào)查、建筑設(shè)計、形象設(shè)計、廣告、銷售代理等由各專業(yè)公司去操作。全程籌劃公司只是做總籌劃及統(tǒng)籌，把各種不同的專業(yè)公司整合一起，按照總籌劃的方向行事。此籌劃方向人員不多，但都是籌劃精英，能主持各方面的專業(yè)工作，把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該籌劃方向被運用到眾多的籌劃咨詢公司。第三種由于籌劃咨詢公司的專業(yè)特長不同，在全過程籌劃效勞的前提下，有的在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及環(huán)境設(shè)計方面參與比較多;有的在市場調(diào)研、投資分析方面有擅長;有的在廣告籌劃方面有突出的表現(xiàn);還有的在籌劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業(yè)特長有所側(cè)重，但不丟掉全程籌劃的宗旨，也取得了較好的籌劃效果。這種籌劃方向在籌劃咨詢公司中也不少。全程籌劃模式比較適用于中小型工程操作運行，這樣各個環(huán)節(jié)較容易籌劃到位，大的工程如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時，就應(yīng)該采用其他籌劃模式與之穿插進展，取長補短。1、市場調(diào)研分析--對工程所處的經(jīng)濟環(huán)境、工程當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況、工程所在區(qū)域同類樓盤進展調(diào)研分析。2、土地價值研判--挖掘土地的潛在價值，對土地的優(yōu)勢、劣勢、時機和威脅進展分析研究。3、工程定位--通過對工程自身條件及土地價值、市場競爭情況分析，確定工程定位策略，決定目標(biāo)客戶及樓盤形象，決定工程市場定位、功能定位及形象定位。4、工程概念規(guī)劃--提出建議性工程經(jīng)濟指標(biāo)、市場要求、規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計及綜合設(shè)施配套等。5、工程規(guī)劃設(shè)計--根據(jù)工程概念規(guī)劃交由專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)做工程詳細的規(guī)劃設(shè)計。如建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計等。6、工程形象籌劃--開發(fā)商與工程的形象整合，工程形象、概念及品牌前期推廣。7、工程營銷籌劃--分析工程環(huán)境狀況，突現(xiàn)其價值。找準工程市場營銷時機點及障礙點，整合工程外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。8、工程效勞籌劃--與工程定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示，將效勞意識傳播給員工，構(gòu)建以效勞為圓心的組織架構(gòu)。9、工程品牌籌劃--抓住企業(yè)和工程培養(yǎng)品牌，延伸品牌的價值，創(chuàng)造可持續(xù)開展戰(zhàn)略。第一、房地產(chǎn)籌劃在知識經(jīng)濟時代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟價值。二十一世紀是知識經(jīng)濟時代，知識經(jīng)濟的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進一步開展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結(jié)合在一起，還會爆發(fā)出宏大的能量。第二、房地產(chǎn)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)籌劃是接觸面大、實踐廣泛。從工程選址直到物業(yè)效勞的每個環(huán)節(jié)，籌劃活動都參與其中。其次，房地產(chǎn)籌劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)籌劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念。理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)籌劃的思想活潑、理論很豐富。由于眾多籌劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的工程典范和營銷經(jīng)典的同時，還梳理出不少閃光的籌劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的籌劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。第三、房地產(chǎn)籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)工程建立中自始至終貫穿一起，為工程開發(fā)成功保駕護航。房地產(chǎn)開發(fā)工程建立要完成一個工程周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、工程選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)效勞等一系列過程，這些過程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響到工程的開發(fā)進程，甚至使工程變成“半拉子"工程。房地產(chǎn)籌劃參與工程的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計及各種籌劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。第一、房地產(chǎn)籌劃能使企業(yè)決策準確，防止工程運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)籌劃是在對房地產(chǎn)工程市場調(diào)研后形成的，它是籌劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，防止工程在運作中出現(xiàn)的偏差。第二、房地產(chǎn)籌劃能使房地產(chǎn)開發(fā)工程增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越劇烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)籌劃就更能發(fā)揮它的特長，增強工程的競爭能力，贏得主動地位。第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新?；I劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)