第十章 各類物業(yè)的管理

第十章各類物業(yè)的物業(yè)管理重點(diǎn):住宅小區(qū)的含義及分類寫(xiě)字樓的分類及租金管理商業(yè)物業(yè)的分類及租金管理1第一節(jié)住宅類的物業(yè)管理一、住宅小區(qū)的含義、分類、功能和特點(diǎn)二、住宅小區(qū)的物業(yè)管理特點(diǎn)三、住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式2第二節(jié)公寓與別墅類的物業(yè)管理一、公寓的概述二、別墅的概述3第三節(jié)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理一、寫(xiě)字樓概述二、寫(xiě)字樓的物業(yè)管理三、寫(xiě)字樓的租賃管理4第四節(jié)商業(yè)類物業(yè)的物業(yè)管理一、商業(yè)物業(yè)概述二、商業(yè)物業(yè)的租賃管理5住宅小區(qū)的含義、分類、功能和特點(diǎn)1、住宅小區(qū)的含義2、住宅小區(qū)的分類3、住宅小區(qū)的功能4、住宅小區(qū)的特點(diǎn)6住宅小區(qū)的物業(yè)管理特點(diǎn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一化物業(yè)管理內(nèi)容的綜合化業(yè)主的小區(qū)自治管理化物業(yè)管理的服務(wù)性、社會(huì)性7住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式房管所改制為物管企業(yè)的管理模式街道辦事處組建物管企業(yè)的管理模式單位自管的物業(yè)管理模式專業(yè)化的物管企業(yè)的管理模式8住宅小區(qū)的含義住宅的含義由人工建造的、用于人類居住生活的建筑物。住宅小區(qū)的含義依照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則開(kāi)發(fā)建設(shè)的居住性小區(qū)。9住宅小區(qū)的分類住宅小區(qū)的分類：（級(jí)別有小到大）居住組團(tuán):(0.03---0.1萬(wàn)戶數(shù)或0.1---0.3萬(wàn)人)

居住小區(qū):(0.3---0.5萬(wàn)戶數(shù)或1---1.5萬(wàn)人)

居住區(qū):(1---1.5萬(wàn)戶數(shù)或3---5萬(wàn)人)居住組團(tuán):居住小區(qū):居住區(qū):10住宅小區(qū)的功能和特點(diǎn)1、住宅小區(qū)的功能：居住性功能服務(wù)性功能城市性功能經(jīng)濟(jì)性功能社會(huì)性功能2、住宅小區(qū)的特點(diǎn)：住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)集成化住宅小區(qū)的公用設(shè)施配套化住宅小區(qū)的建筑形式多樣化住宅小區(qū)的物業(yè)權(quán)屬多元化11公寓的概述1、公寓的含義、分類指設(shè)施完善、裝修精致、配備家具和日用電器的居住性物業(yè)。按公寓的使用功能分：學(xué)生式、單身式、渡假式、酒店式等公寓。按公寓的裝修檔次分：低檔式、中檔式、高檔式。2、公寓的一般特點(diǎn)建筑裝修好、設(shè)備設(shè)施配套齊全、綜合性功能強(qiáng)、公寓環(huán)境的封閉性、業(yè)主或使用人的共處性。3、公寓物業(yè)管理的一般特點(diǎn)物業(yè)管理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高。物業(yè)服務(wù)費(fèi)高綜合配套服務(wù)內(nèi)容全個(gè)性化服務(wù)多從業(yè)人員的素質(zhì)高12別墅的概述1、別墅的含義國(guó)土資源部2006年4月10日發(fā)布界定標(biāo)準(zhǔn)：具有獨(dú)門(mén)獨(dú)院、面積大、容積率低（<1.0）的,僅有2、3層高的房屋。2、別墅的特點(diǎn)建筑風(fēng)格多樣化、占地面積大、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、容積率低、獨(dú)門(mén)獨(dú)院、房屋層數(shù)少。3、別墅的物業(yè)管理特點(diǎn)（參考：公寓的物業(yè)管理特點(diǎn)）13寫(xiě)字樓概述1、寫(xiě)字樓含義具有特定用途、設(shè)施綜合配套、適合各類組織、個(gè)人從事辦公或商務(wù)活動(dòng)的專業(yè)場(chǎng)所。2、寫(xiě)字樓的類型按建筑面積大小分：小型（小于1萬(wàn)M2）、中型、大型（大于3萬(wàn)M2）。按功能分：?jiǎn)渭冃?、商住型、綜合型。按智能化程度分：智能型（5A）、非智能型。按級(jí)別分：甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)。3、寫(xiě)字樓的特點(diǎn)

建筑裝修高檔、設(shè)備設(shè)施配套齊全、商務(wù)性功能強(qiáng)、占地面積大。14寫(xiě)字樓的物業(yè)管理1、物業(yè)管理的內(nèi)容營(yíng)銷推廣（租賃、銷售）、設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修管理、客戶服務(wù)管理、保結(jié)綠化、安保消防管理、停車場(chǎng)管理。2、物業(yè)管理的模式自主經(jīng)營(yíng)型：集所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)為一體。委托服務(wù)型：?jiǎn)渭兊奈飿I(yè)服務(wù)型。3、物業(yè)管理的特點(diǎn)確保設(shè)施設(shè)備完好、安全保障到位、環(huán)境衛(wèi)生好、服務(wù)層次高、綜合服務(wù)內(nèi)容多、物業(yè)服務(wù)費(fèi)高、從業(yè)人員的素質(zhì)高。15寫(xiě)字樓的租賃管理（一）、寫(xiě)字樓的租賃管理內(nèi)容市場(chǎng)推廣承租戶的選擇租金的確定合同簽定合同履行合同終止。（二）、寫(xiě)字樓租金概述1、物業(yè)租金-----是分期出賣物業(yè)使用價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。2、租金類型------商品、成本、基礎(chǔ)、市場(chǎng)租金四種類型。3、寫(xiě)字樓的租金構(gòu)成4、寫(xiě)字樓租金的確定方法16租金類型商品租金------由商品等價(jià)交換關(guān)系確定的租金。成本租金------維持物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)所確定的最低租金，是企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)租金?；A(chǔ)租金-------它是企業(yè)可接受的、并有一定收益的最低租金。即能夠償還貸款本金和利息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)、空置損失的租金。市場(chǎng)租金--------依據(jù)物業(yè)租賃市場(chǎng)供求關(guān)系狀況所確定的租金。17寫(xiě)字樓的租金構(gòu)成寫(xiě)字樓的商品租金構(gòu)成：

A、折舊費(fèi)B、維修費(fèi)C、管理費(fèi)

D、地租E、利息F、稅金

G、保險(xiǎn)費(fèi)H、利潤(rùn)寫(xiě)字樓的成本租金構(gòu)成：

A、折舊費(fèi)B、維修費(fèi)C、管理費(fèi)

D、地租E、利息18寫(xiě)字樓租金的確定方法1、寫(xiě)字樓租金的確定方法租金確定應(yīng)以基礎(chǔ)租金價(jià)格為基礎(chǔ)，依據(jù)物業(yè)的地理位置、裝修檔次、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施配套等方面差異而分類。2、寫(xiě)字樓租金的約定形式

毛租約、凈租約3、寫(xiě)字樓租賃時(shí)，應(yīng)注意公用面積的分?jǐn)偣妹娣e的分?jǐn)傁禂?shù)一般為：0.2---0.3。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e分?jǐn)傁禂?shù)=

寫(xiě)字樓可供租賃總面積19毛租約、凈租約的含義毛租約------承租戶按月或按年支付固定的租金，并由出租者支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用的租金約定。凈租約------承租戶除按月或按年支付固定的租金外，還要承擔(dān)其他服務(wù)費(fèi)用的約定。如：水、電、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)等20

商業(yè)物業(yè)概述1、商業(yè)物業(yè)的含義

向消費(fèi)者提供消費(fèi)而獲取營(yíng)業(yè)收入的物業(yè)。2、商業(yè)物業(yè)的類型

從建筑結(jié)構(gòu)分：敞開(kāi)型、封閉型從建筑功能分：?jiǎn)渭冃?、商住型、綜合型從建筑面積分：市級(jí)購(gòu)物中心（3萬(wàn)M2以上）地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心（1--3萬(wàn)M2之間）居住區(qū)級(jí)購(gòu)物中心（1萬(wàn)M2以下）21商業(yè)物業(yè)的概述3、商業(yè)物業(yè)的管理模式

委托管理服務(wù)模式委托經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式自主經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式4、商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)確保場(chǎng)所的安全性、設(shè)施設(shè)備的可靠性顧客購(gòu)物的便利性、環(huán)境的整潔性22商業(yè)物業(yè)的租賃管理1、承租戶的分類基本承租戶----長(zhǎng)期租賃戶，占50%。主要承租戶----中期租賃戶，占30%。一般承租戶----短期租賃戶，占20%。2、承租戶的選擇依據(jù)承租戶的資信、規(guī)模、實(shí)力、經(jīng)營(yíng)范圍和品種等。3、租金的構(gòu)成

基礎(chǔ)租金+百分比租金+其它代收代繳的費(fèi)用

4、百分比租金------在基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上，出租人依據(jù)承租戶的營(yíng)業(yè)額，按一定的百分比所提取的租金。一般以年?duì)I業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，按月提取。5、商業(yè)物業(yè)租金的約定形式毛租約、凈租約、百分比租約三種。23[閱讀材料]新加坡住宅小區(qū)物業(yè)管理特色

一、嚴(yán)密的物業(yè)管理，確保業(yè)主的私密空間。為保證業(yè)主的隱私權(quán)，一般在小區(qū)或苑門(mén)口做一個(gè)禁止拍照的標(biāo)識(shí)，對(duì)于特殊的來(lái)訪者，要拍照也只允許鏡頭朝下或平拍，不能朝上拍。二、人車分流的環(huán)境設(shè)計(jì)。幾乎所有的共管式公寓都實(shí)行人車分流，車在地下走，人在地面行，互不干擾。尤其是小區(qū)大門(mén)人口分左右進(jìn)出，左邊又細(xì)分為兩個(gè)車道，最左邊是業(yè)主車道，緊靠崗?fù)ご翱诘氖莵?lái)訪者車道，以便保安查問(wèn)或辦理相關(guān)手續(xù)。三、配套設(shè)施簡(jiǎn)單實(shí)用，健身場(chǎng)所隨處可見(jiàn)。另一個(gè)配備較多的是自動(dòng)售賣機(jī)，有些放在大堂、會(huì)所，有些放在地下室停車場(chǎng)，以方便人們?nèi)∮?。至于兒童娛?lè)設(shè)施則是必備項(xiàng)目，供成年人運(yùn)動(dòng)的項(xiàng)目大多設(shè)在會(huì)所，有健身器材、棋牌和桑拿，室外有些配有網(wǎng)球場(chǎng)，有些則是簡(jiǎn)單的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如單雙杠等。四、地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)獨(dú)特，方向指示清晰分明。地下室個(gè)個(gè)通透明亮，陽(yáng)光自由地照射進(jìn)來(lái)，有綠化，甚至有噴泉，全然沒(méi)有黑暗、不通風(fēng)的感覺(jué)。地下室的方向指示也十分到位，并且以不同的顏色劃分停車區(qū)域，包括殘疾人通道、殘疾人車位都考慮得十分周到。五、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)與物業(yè)外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)系。通常共管式公寓的公共標(biāo)識(shí)都是經(jīng)過(guò)專門(mén)設(shè)計(jì)的，與物業(yè)外觀十分協(xié)調(diào)統(tǒng)一，包括公布欄、垃圾桶、草坪燈、公園椅的顏色都相一致。其樓層引路標(biāo)識(shí)亦很清晰，有些通用的標(biāo)識(shí)如設(shè)備房、泳池救生標(biāo)識(shí)等都有統(tǒng)一的規(guī)范。24案例分析：參考P226:案例25練習(xí)題：?jiǎn)芜x題1、寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是（）

(A)物業(yè)的保值增值(B)物業(yè)的出租率

(C)資金的良性循環(huán)

(D)設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)2、為了實(shí)現(xiàn)商品的擴(kuò)大再生產(chǎn)，（）應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)正常消耗完全得到補(bǔ)償，并可獲取一定利潤(rùn)的租金。

(A)商品租金(B)成本租金(C)基礎(chǔ)租金(D)市場(chǎng)租金3、市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映物業(yè)（）而出現(xiàn)的一種租金。

(A)新舊程度(B)供求關(guān)系(C)償還能力(D)自身發(fā)展4、定期租賃大型購(gòu)物中心或商廈10年以上的承租戶為（）

(A)基礎(chǔ)承租戶(B)主要承租戶(C)次要承租戶(D)一般承租戶5、商業(yè)場(chǎng)所的百分比租金通常以（）為基礎(chǔ)計(jì)算

(A)日營(yíng)業(yè)額(B)年總營(yíng)業(yè)額(C)零售商總利潤(rùn)(D)商場(chǎng)總利潤(rùn)6.在房屋租賃的有效期間，出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（）。

A.需要重新簽屬房屋租賃合同B.原房屋租賃合同立即終止C.不影響新房屋所有權(quán)人利益時(shí)原租賃合同可以執(zhí)行D.不影響租賃合同執(zhí)行7、所謂房屋租賃市場(chǎng)的調(diào)查與分析是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的，方法，時(shí)間，范圍，內(nèi)容，步驟等進(jìn)行房屋租賃市場(chǎng)（）的過(guò)程。

(A)信息資料收集(B)進(jìn)行分析工作

(C)初步分析與假設(shè)(D)信息資料收集并進(jìn)行分析工作8、寫(xiě)字樓的(

)由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)8項(xiàng)構(gòu)成。

(A)成本租金(B)商品租金(C)基礎(chǔ)租金(D)百分比租金26單選題8、與物業(yè)管理公司簽訂寫(xiě)字樓物業(yè)管理合同的是（）

A、大廈業(yè)主委員會(huì)B、大廈承租人

C、大廈產(chǎn)權(quán)人D、大廈投資人9、寫(xiě)字樓商務(wù)服務(wù)中心是（）為了方便客人，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

A、寫(xiě)字樓業(yè)主B、大廈承租人C、大廈業(yè)主委員會(huì)D、物業(yè)管理公司10、客戶對(duì)承租的寫(xiě)字樓辦公室進(jìn)行裝修的過(guò)程時(shí)，工程部應(yīng)協(xié)助（）到寫(xiě)字樓保衛(wèi)部辦理動(dòng)工手續(xù)并監(jiān)理施工。

A、客戶B、裝修商C、營(yíng)業(yè)部D、施工人員11、客戶辦公室裝修竣工后，由（）進(jìn)行工程驗(yàn)收。

A、工程部B、客戶C、裝修商D、工程部和客戶12、寫(xiě)字樓物業(yè)管理者核查承租戶財(cái)務(wù)狀況的目的主要是（）。

A、為了了解租戶心理B、為了掌握市場(chǎng)信息

C、為了確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D、為選擇租戶時(shí)作決策13、（）是房屋租賃交換時(shí)要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。

A、商品租金B(yǎng)、成本租金C、基礎(chǔ)租金D、市場(chǎng)租金14、能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金為（）

A、抵押租金B(yǎng)、商品租金C、成本租金D、基礎(chǔ)租金15、寫(xiě)字樓物業(yè)租約一般分為（）

A、毛租約和純租約B、長(zhǎng)租約和短租約

C、有償租約和無(wú)償租約D、成本租約和利潤(rùn)租約16、、物業(yè)已使用的年限比較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求。因租金較低，尚可保持合理的出租率，這類寫(xiě)字樓屬于(

)寫(xiě)字樓。

(A)甲級(jí)(B)乙級(jí)(c)丙級(jí)(D)丁級(jí)27多選題1、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)租賃合同的內(nèi)容不包括（）

(A)限制承租人在附近重復(fù)設(shè)店(B)公用面積維修責(zé)任的承擔(dān)

(C)公用面積維護(hù)費(fèi)的分?jǐn)?D)停車場(chǎng)的使用2、大型商廈為了吸引承租人，常常給予承租一定的折讓優(yōu)惠。折讓優(yōu)惠的具體方式有（）(A)向承租人提供裝修補(bǔ)貼(B)為承租人支付搬家費(fèi)用(C)提供一段時(shí)間的免租期(D)補(bǔ)貼一部分經(jīng)營(yíng)上的虧損3、簽訂物業(yè)租賃合同時(shí)的注意事項(xiàng)有（）。

(A)按統(tǒng)一規(guī)定填寫(xiě)B(tài))不得擅自涂改變更

(C)合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份(D)起租日期按合同約定之日確定4、寫(xiě)字樓和商業(yè)場(chǎng)所的租金可以按（）調(diào)整。

(A)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(B)零售物價(jià)指數(shù)

(C)股票上漲指數(shù)(D)資產(chǎn)評(píng)估指數(shù)5、商業(yè)場(chǎng)所的物業(yè)管理者必須重視對(duì)承租商的選擇和搭配，對(duì)承租商種類的劃分可以按（）。

A、零售商店員工素質(zhì)B、零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍

C、零售商店的不同形式D、零售商店的經(jīng)濟(jì)效益6、商業(yè)場(chǎng)所收取百分比租金取決于（）

A、物業(yè)的規(guī)模B、物