經(jīng)典-案例研究分享53p課件

“星河灣”案例研究分享來看好房子2004年下半年，上海首度出讓的這幅超大居住用地，吸引了包括新鴻基、和黃在內(nèi)的十幾家地產(chǎn)巨子競標(biāo)，在耗時(shí)一年多的“馬拉松”式競標(biāo)過程中，金地集團(tuán)曾報(bào)出59.89億元的天價(jià)，但最終竟然敗給了傳言由陸家嘴集團(tuán)內(nèi)定的星河灣地產(chǎn)。2007年9月28日，星河灣地產(chǎn)以42.4億元將浦東花木新民地塊收入囊中，樓板價(jià)僅為8000元/平方米。土地之爭本來已經(jīng)偃旗息鼓，但今年初浦東新區(qū)規(guī)劃局一紙《浦東花木新民北塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》又重新引發(fā)業(yè)界對(duì)花木地塊的熱議。“為了落實(shí)在陸家嘴功能區(qū)域范圍內(nèi)的1萬套人才公寓，新民北塊地塊需要解決其中近5000套住宅，原修建性詳細(xì)規(guī)劃容量不能滿足新形勢(shì)的要求，因此浦東新區(qū)發(fā)改委委托編制新民北塊地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整?！痹瓉硇呛訛巢]有獲得花木新民地塊的全部使用權(quán)，而是與陸家嘴集團(tuán)合作開發(fā)高端住宅項(xiàng)目：總建筑面積53.6萬平方米地塊中，有24.6萬平方米歸屬于陸家嘴集團(tuán)，星河灣開發(fā)的住宅面積為29萬平方米。根據(jù)這份文件，陸家嘴公司將容積率從1.51提高到1.8，住宅套數(shù)約4200套，均為人才公寓。此外，星河灣地塊則將增加約2萬平方米、折合約400套公寓式酒店，作為人才公寓，同時(shí)配置3000平方米的公建。?為什么是星河灣2009年，星河灣在上海浦東花木的高端公寓產(chǎn)品將要亮相。這塊被冠以“地王”稱號(hào)的花木新民大型住宅地塊，自誕生之日起便一波三折、備受關(guān)注。廣東宏宇集團(tuán)成立于1994年，2001年成功推出星河灣地產(chǎn)品牌，在行業(yè)中樹立了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，接受各地的參觀考察團(tuán)體數(shù)百個(gè)，獲得國內(nèi)外榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)四十多個(gè)，成為中國品質(zhì)地產(chǎn)的探索者。宏宇集團(tuán)一直堅(jiān)持走精細(xì)化品質(zhì)地產(chǎn)的道路，目標(biāo)是打造中國樓市的“勞斯萊斯”。?星河灣是誰廣東星河灣（2001年）北京星河灣（2005年）解讀星河灣——整體規(guī)劃?為什么星河灣從遠(yuǎn)處看覺得很密整體規(guī)劃——以廣東星河灣為例廣州星河灣采用的是“星座式”布局

整體規(guī)劃——以廣東星河灣為例星座式布局就是自然、不對(duì)稱的建筑布局。星河灣的星座式建筑組團(tuán)有利于建筑物外立面能被最大限度地展開，增大了屋內(nèi)通風(fēng)采光的墻面；而沿江一線轉(zhuǎn)折彎延的組團(tuán)布局，更增加了江景單元。?什么是星座式布局?北京星河灣如何規(guī)劃北京星河灣整體規(guī)劃人性化的規(guī)劃北京星河灣保留了廣州星河灣的靈動(dòng)、韻律、節(jié)奏，采用大圍合布局。以高層板式為主的建筑順應(yīng)地形、變化有序，北高南低、西低中高，使多數(shù)住戶南北朝向，打破常見的南北向兵營式排列，保持了建筑的錯(cuò)落之美。解讀星河灣——園林景觀星河灣園林秉承綠化與建筑互為界面，相互圍合的理念，實(shí)現(xiàn)了四大突破：高差：在園區(qū)創(chuàng)造了36處高差，地形變化非常豐富；樹：園林部門車行15萬公里，引進(jìn)了約百個(gè)品種、6700棵大樹，秋冬兩季1/3落葉，1/3彩葉，1/3保持綠色；水：北京星河灣有四大水系，并成功打造了內(nèi)外兩個(gè)大小循環(huán)，星河灣自建水廠，令園區(qū)環(huán)境用水保持清澈，解決了中國園林的水清則無魚的遺憾；黃臘石：北京星河灣首期運(yùn)進(jìn)了5000多噸黃蠟石，這些巨石的搬運(yùn)、擺放無不費(fèi)盡心思。?星河灣園林有何突破園林景觀——以北京星河灣為例北京星河灣開展北溫帶園林改造工程，把園區(qū)的30萬平方米土壤做了改良。?誰說北京社區(qū)無園林園林景觀——樹秘魯蜜棕星河灣在全世界同緯度的國家尋找的樹種移植到北京，而且在周邊建立苗圃。?誰說北京社區(qū)無園林園林景觀——樹北京星河灣整體可養(yǎng)殖水域1.2萬立方(不含生態(tài)公園)，利用地勢(shì)營造自然落差，把生態(tài)公園----一期親水池塘----二期親水池塘----青年溝有機(jī)融匯在一起，形成水體大循環(huán)。?園林水系如何有機(jī)融匯園林景觀——水園林景觀——重綠植輕硬地、重木輕草?樹多、花多、草少因?yàn)榇蟪叨鹊膹V場(chǎng)和集中綠地只適用于城市空間。星河灣為了營造回家的感覺，在社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中注重社區(qū)各處都要有園林景觀，使建筑與園林充分融合，如在一期園林中就有46個(gè)園林水景。與此同時(shí)，星河灣慣于大手筆地對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行改造，將社區(qū)環(huán)境向外延伸。園林景觀——北京星河灣?為什么星河灣沒有大廣場(chǎng)和集中綠地解讀星河灣——建筑風(fēng)格?為什么說建筑本身就是景觀主角該建筑采用休閑風(fēng)格，以質(zhì)樸的材質(zhì)與柔和的色彩表現(xiàn)清雅的格調(diào)，以體量錯(cuò)落、虛實(shí)對(duì)比營造豐富的整體形象，再以精雕細(xì)刻的細(xì)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)建筑的精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。建筑風(fēng)格——北京星河灣?為什么說建筑本身就是景觀主角立面設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)豐富、美觀，墻身虛實(shí)對(duì)比有度，檐口富于變化；建筑風(fēng)格——北京星河灣下部石材處理精雕細(xì)琢，入口部位的著重裝飾。?為什么建筑外立面看不到一根管線星河灣采用隱型管道設(shè)計(jì)，建筑物外立面找不到外露的管道。星河灣一期專門做了一些小飄臺(tái)用于收藏空調(diào)室外機(jī)，二期把空調(diào)冷凝管也裝入墻體，三期更考慮到空調(diào)室內(nèi)機(jī)的美觀性。建筑風(fēng)格——北京星河灣解讀星河灣——戶型設(shè)計(jì)?如何傳達(dá)景觀視覺的第一性戶型設(shè)計(jì)——廣東星河灣四房：325平方米多重觀景的轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)寬闊的觀景陽臺(tái)可入座的觀景陽臺(tái)觀景浴缸功能間均設(shè)置觀景陽臺(tái)?如何注重產(chǎn)品的改良及升華戶型設(shè)計(jì)——北京星河灣二代人居住的相對(duì)分離及融合中西廚兼并的理念主臥套的品質(zhì)強(qiáng)化入戶廳的品質(zhì)提高延伸功能空間，保留陽臺(tái)觀景空間四房：347平方米?如何注重區(qū)域生活的特征性戶型設(shè)計(jì)——北京星河灣四房：347平方米登堂入戶的尊貴感生活空間到起居空間的區(qū)隔感輔助功能區(qū)的區(qū)隔感中庭區(qū)域的營造星河灣戶型設(shè)計(jì)的主要特點(diǎn)：

1、將別墅的設(shè)計(jì)元素充分運(yùn)用到高端公寓的設(shè)計(jì)中，實(shí)現(xiàn)公寓生活別墅化的第一引導(dǎo)；2、充分利用公寓的大平層優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大產(chǎn)品的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；3、形成了自成體系的設(shè)計(jì)原則及裝修標(biāo)準(zhǔn)。?星河灣戶型設(shè)計(jì)有何特點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)解讀星河灣——裝修品質(zhì)精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵是三道關(guān)：一是設(shè)計(jì)，一定要人性化，要考慮70年使用的舒適；二是材料，材料一定要好，才能保證品質(zhì)；三是手藝，也就是工程質(zhì)量。?精裝修標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵是什么?星河灣如何設(shè)計(jì)地面不同高度的落差設(shè)計(jì)搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設(shè)計(jì)八角形的270度觀景主臥室。室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣舍得在裝修材料的選擇和運(yùn)用上花錢，對(duì)各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現(xiàn)了星河灣人的水準(zhǔn)和裝修理想。?星河灣如何選材舍得選用豐富的高檔材料?星河灣如何選材材料綜合運(yùn)用的效果星河灣是典型的極品打法，由經(jīng)驗(yàn)豐富的老工匠，像以手工方式打磨勞斯萊斯或法拉利一樣的打造星河灣的精裝產(chǎn)品。?星河灣如何把握工藝在工藝制作上，星河灣大體量的制作非常罕見。以線條為例，其中木線是星河灣自己的工廠專門制作，每2個(gè)工人做1個(gè)線條。幾十種戶型所用到的線條都不一樣，且不同線條間的區(qū)別卻只相差零點(diǎn)幾毫米。解讀星河灣——細(xì)節(jié)之美浴室的門框特地用花崗巖墊高有效防潮以保證門的經(jīng)久耐用石材、木套線踢腳處的交接處理客廳、餐廳的空調(diào)出風(fēng)口巧妙地

與疊式天花完美結(jié)合←淋浴間的細(xì)節(jié)處理（外側(cè)）淋浴間的細(xì)節(jié)處理（內(nèi)側(cè)）→廚房櫥柜臺(tái)面灶臺(tái)和洗菜備餐臺(tái)面高低差處理（更方便操作）臥室木地板“人”字形鋪裝方式與眾不同。衛(wèi)生間洗手臺(tái)面陰陽角的圓滑處理，不僅美觀而且可增強(qiáng)安全性。?123面盆與石壁間的角線均用石材鑲邊，

邊角打磨后還精心雕飾出紋理。浴缸裙邊樓梯踏步餐廳地面拼花七公分厚的門人性化的扶手門，乃點(diǎn)睛之作。星河灣的黑胡桃木子母門比普通門加厚40％，尺寸更寬更高。工程施工細(xì)節(jié)——室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件?123工程施工細(xì)節(jié)——雙層井蓋將可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木叢中，不僅擴(kuò)大了綠化覆蓋面積，而且使路邊綠化更具立體層次感。因?yàn)檐囆械啦捎脼r青鋪面及隱藏式沙井蓋設(shè)計(jì)不僅能減低車輛經(jīng)過時(shí)產(chǎn)生的震動(dòng)及噪音，而且黑色的路面增加的對(duì)比度，令社區(qū)園林景觀更富有層次和美感。?為什么星河灣的車行道用瀝青鋪面好房子用細(xì)節(jié)說話1、將家庭精裝修概念引入社區(qū)開發(fā)，整個(gè)園區(qū)沒有一寸不裝飾；2、精工打造，展示手工之美，要求泥瓦匠做出