廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問管理文件與表單

廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問管理文件與表單廣州xx房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司辦公例會(huì)記錄單編號(hào)：年月日部門：主管領(lǐng)導(dǎo)：部門負(fù)責(zé)人：考勤員：與會(huì)人數(shù)：未到人數(shù)：未到原因：例會(huì)內(nèi)容：考勤員：部門負(fù)責(zé)人：主管領(lǐng)導(dǎo)：年月日備注：填表人：德興顧問工作人員工作紀(jì)律準(zhǔn)則一、遵章守紀(jì)、嚴(yán)于律己、盡職盡責(zé)，不做“特殊員工”與“自由員工”；二、廉潔奉公、清白自身、光明磊落，不搞不正之風(fēng)、歪門邪道；三、實(shí)事求是、量力而行、誠(chéng)實(shí)坦明，不夸大其辭、弄虛作假；四、加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)、積極溝通、友好協(xié)作，不搞“個(gè)人主義”和“幫派主義”；五、注重形象、言行得體、強(qiáng)化素養(yǎng)，不做有損公司、集體和個(gè)人形象之事；六、營(yíng)銷適路、策略合理、推廣有力，不違背顧問工作各項(xiàng)原則與行為規(guī)范；七、樸實(shí)大方、真誠(chéng)實(shí)在、穩(wěn)健踏實(shí)，不華而不實(shí)、嘩眾取寵、脫離現(xiàn)實(shí)；八、思路清晰、表達(dá)明確、行為妥當(dāng)，不能言不由衷、夸夸其談、空洞縹緲；九、言行一致、言出必行、守信守時(shí)，不能表里不一、言行不致、失信于人；十、尊重上級(jí)、服從領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事，不能目中無人、自以為是、自成一體；十一、及時(shí)匯報(bào)、工作請(qǐng)示、接受督導(dǎo)，不能自行其事、擅作主張；十二、因公外出、勤儉節(jié)約、合理花費(fèi)，不能講享受、講闊氣、大手大腳；十三、遵守規(guī)定、費(fèi)用報(bào)銷、層層把關(guān)，不能超標(biāo)、超額、超范圍；十四、方案實(shí)用、指導(dǎo)性強(qiáng)、專業(yè)水準(zhǔn)高，不能照搬、照抄、不具使用價(jià)值；十五、遵紀(jì)守法、遵循公德、剛正不阿，不做有違背道德與良知的不良之事；十六、家庭和睦、尊老愛幼、公私分明，不做有負(fù)家庭與公司之事。德興公司派駐顧問工作人員行為規(guī)范一、遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度、員工守則、行為規(guī)范、道德規(guī)范等。嚴(yán)格執(zhí)行“德興公司”派駐顧問崗位職責(zé)，克盡職守、任勞任怨，積極主動(dòng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的完成各項(xiàng)任務(wù)。二、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作安排與任務(wù)部署，堅(jiān)決執(zhí)行上級(jí)指令，不得推諉、延誤、抵觸。遇到有意見分歧和出入，應(yīng)采取溝通交流、協(xié)商解決的方式合理處理，不得吵鬧、背后詆毀、搬弄是非，以大局為重。三、堅(jiān)持執(zhí)行“工作匯報(bào)制度”，即周報(bào)、月報(bào)制度，每周、每月按規(guī)定向直接上級(jí)分管領(lǐng)導(dǎo)書面匯報(bào)工作完成情況與計(jì)劃安排；便于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)掌握業(yè)務(wù)拓展的最新動(dòng)向與形勢(shì)，及時(shí)提供指導(dǎo)與意見，調(diào)整業(yè)務(wù)策略或采取相應(yīng)對(duì)策。四、派駐項(xiàng)目顧問人員必須按委托方公司考勤制度準(zhǔn)時(shí)上、下班，遵守委托方的日常管理規(guī)定，不做特殊人物，樹立德興顧問公司工作人員良好的職業(yè)形象與工作道德。五、尊重委托方企業(yè)工作人員與企業(yè)管理風(fēng)格，保持與委托方緊密的工作溝通與友好合作關(guān)系，在被派駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地完成各項(xiàng)工作任務(wù)，為取得委托方各方面的認(rèn)同而不遺余力。六、在有突發(fā)緊急事件或有特殊事件時(shí)應(yīng)在第一時(shí)間向公司上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)如實(shí)匯報(bào)相關(guān)情況，分管上級(jí)對(duì)此應(yīng)有明確意見與指導(dǎo)建議，在取得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的明確指示下，派駐顧問人員應(yīng)有足夠能力妥善處理好此等事宜。七、派駐顧問人員因業(yè)務(wù)需要外出或因私必須臨時(shí)外出時(shí)（備注：時(shí)間少于一天），必須與委托方工作對(duì)接負(fù)責(zé)人溝通，征詢委托方的意見，同時(shí)注意必須不得影響到現(xiàn)場(chǎng)顧問工作的正常進(jìn)行。八、如需派駐顧問人員因工作需要或探親需用必須離開顧問現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間達(dá)一天以上的，必須取得委托方相關(guān)負(fù)責(zé)人的同意，并在不影響正常工作進(jìn)行的前提之下，再向公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)電話請(qǐng)示，經(jīng)批準(zhǔn)后方可外出；同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，必須留有至少1名顧問人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)工作，不可同時(shí)外出或休假。九、顧問人員如因在顧問項(xiàng)目所在地周邊范圍內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展相關(guān)工作的，當(dāng)日實(shí)在是無法按時(shí)趕回顧問項(xiàng)目所在地的，需書面向公司提前呈送《外出申請(qǐng)單》或電話請(qǐng)示，將外出事由、相關(guān)事項(xiàng)、計(jì)劃安排、費(fèi)用預(yù)算、預(yù)期目標(biāo)等到內(nèi)容明確說明，待分管領(lǐng)導(dǎo)與公司領(lǐng)導(dǎo)審核、審批同意后，方可出外。外出時(shí)間限定在周邊地區(qū)不得超過當(dāng)天，原則上，要求顧問人員當(dāng)日必須按時(shí)趕回顧問項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，不影響第二天的正常工作；較遠(yuǎn)區(qū)域視路途遠(yuǎn)近須請(qǐng)示直接上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可。嚴(yán)禁顧問人員憑借公務(wù)名義在外從事私人行徑。十、經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意的外出拓展或公關(guān)工作，交通、食宿、應(yīng)酬等支出費(fèi)用按公司規(guī)定執(zhí)行，先由顧問人員先行墊付或借款預(yù)支，回來后按公司規(guī)定報(bào)銷，超出標(biāo)準(zhǔn)部分由顧問人員自行承擔(dān)。十一、顧問人員在外地派駐時(shí)時(shí)，必須保持與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的密切聯(lián)絡(luò)與溝通，及時(shí)匯報(bào)工作的進(jìn)行情況與相關(guān)事宜；遇到有特殊性事宜或計(jì)劃外費(fèi)用支付情況時(shí)，必須向公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示批準(zhǔn)后方能實(shí)施，顧問人員不得擅做主張、自行其事。十二、顧問人員派遣到委托項(xiàng)目所在地代表著公司形象，必須堅(jiān)決維護(hù)公司的形象、信譽(yù)和利益，不得給公司造成任何事實(shí)上的損失（包括經(jīng)濟(jì)與名譽(yù)等方面），否則，公司保留追究的權(quán)利。十三、派駐顧問必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)與創(chuàng)新進(jìn)取，努力鉆研業(yè)務(wù)，持續(xù)提升專業(yè)素養(yǎng)與綜合工作能力。在公司授權(quán)范圍內(nèi)能獨(dú)當(dāng)一面，工作成效好，委托方評(píng)價(jià)高。十四、公司會(huì)定期安排對(duì)派駐顧問人員進(jìn)行工作檢查與績(jī)效考核，并依據(jù)檢查與考評(píng)結(jié)果，予以合理獎(jiǎng)懲。十五、派駐顧問人員應(yīng)在保持與相關(guān)各方友好合作的前提下，還需保持必要合理的交往距離，注意外事禮儀與禮節(jié)禮貌，不得暴露本性，使對(duì)方輕視與不敬。十六、派駐顧問人員在委托方工作現(xiàn)場(chǎng)期間，不得做違法亂紀(jì)之事，損害公司利益與形象，由此所造成的一切后果，均由當(dāng)事行為人自行承擔(dān)，公司不負(fù)任何責(zé)任。十七、派駐顧問人員應(yīng)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)合作，以良好的團(tuán)隊(duì)精神展現(xiàn)在客戶面前，樹立“德興公司”務(wù)實(shí)、真誠(chéng)、敬業(yè)的風(fēng)格。十八、公司提倡“團(tuán)結(jié)、嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)干、負(fù)責(zé)”的工作作風(fēng)，公司堅(jiān)決不允許派駐顧問人員發(fā)生任何內(nèi)部糾紛，必須從公司整體利益出發(fā)，無條件服從公司的統(tǒng)一管理與調(diào)度指揮。十九、派駐顧問項(xiàng)目組實(shí)行“項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制”，即：在公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)下，在委托項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，顧問工作由派駐的“項(xiàng)目經(jīng)理”全權(quán)負(fù)責(zé)，項(xiàng)目組其他成員必須接受項(xiàng)目經(jīng)理的統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)管理，不得推諉與不服從安排，從而影響公司顧問工作的正常進(jìn)行，由此而導(dǎo)致的任何不良責(zé)任由當(dāng)事人承擔(dān)。二十、派駐顧問項(xiàng)目組在“經(jīng)理負(fù)責(zé)制”的前提下，在現(xiàn)場(chǎng)工作提倡“群策群力、集思廣益、專業(yè)互補(bǔ)、敬業(yè)認(rèn)真”的作風(fēng)，發(fā)揮項(xiàng)目組的組織力量，共同努力，保質(zhì)保量地完成顧問工作任務(wù)。二十一、公司派駐顧問項(xiàng)目人員必須保守公司商業(yè)機(jī)密，不得在客戶與外人面前透露公司內(nèi)情，如公司市場(chǎng)銷售、財(cái)務(wù)狀況、技術(shù)情況、設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、人力管理、法律事務(wù)、領(lǐng)導(dǎo)決定等事項(xiàng)，或詆毀公司形象與信譽(yù)。二十二、公司派駐顧問人員必須遵守《公司宿舍管理規(guī)定》，不得在宿舍內(nèi)發(fā)生嫖娼、賭博、吸毒等不良行為，未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)同意，不得私自容留非公司或非顧問人員直系親屬留宿，一旦發(fā)現(xiàn)，必將嚴(yán)懲，直至開除處理。廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問機(jī)構(gòu) 簡(jiǎn)介廣州德興顧問機(jī)構(gòu)是國(guó)內(nèi)首家實(shí)操型、知識(shí)型、創(chuàng)新型房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)，由一群來自沿海發(fā)達(dá)地區(qū)知名品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、銷售代理公司、設(shè)計(jì)院所、咨詢顧問公司中具有共同價(jià)值觀和共同愿景的操盤專家組成?！龅屡d使命：創(chuàng)知名品牌，樹行業(yè)典范多年來，德興成員參與和主持了廣州、深圳、北京、上海、東莞、佛山、廈門、福州、杭州、武漢、重慶、成都、長(zhǎng)沙、鞍山、大連、南昌、青島、廣西、河北等多個(gè)著名房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為樹立行業(yè)的典范做出了貢獻(xiàn)?！龅屡d理念：誠(chéng)信服務(wù)顧客、專業(yè)塑造品牌德興顧問機(jī)構(gòu)曾服務(wù)于著名的“華南板塊”超級(jí)大盤——廣州“錦繡香江”和“星河灣”。期間，以先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念、物業(yè)管理服務(wù)理念、“超前、領(lǐng)先的房地產(chǎn)全程營(yíng)銷模式”、“客戶服務(wù)營(yíng)銷模式”、“體驗(yàn)式營(yíng)銷服務(wù)模式”、“業(yè)務(wù)流程重組系統(tǒng)”、“一站式服務(wù)”、“家政秘書服務(wù)”、“分組團(tuán)、分區(qū)域物業(yè)管理”等，為打造中國(guó)房地產(chǎn)的“勞斯萊斯”，奠定了行業(yè)領(lǐng)跑者的地位?！龅屡d宗旨：以顧客為導(dǎo)向、創(chuàng)造顧客價(jià)值在嚴(yán)格遵照國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，致力于為開發(fā)商提供高素質(zhì)的專業(yè)化深度顧問服務(wù)，包括“項(xiàng)目投資顧問”、“規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問”、營(yíng)銷策劃、銷售代理、園林景觀顧問、物業(yè)管理顧問、企業(yè)管理顧問等服務(wù)?！龅屡d優(yōu)勢(shì)◎建立在前瞻性戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資深、專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)和系統(tǒng)最優(yōu)化之管理體系?！蚓哂胸S富的實(shí)戰(zhàn)操作經(jīng)驗(yàn)，薈萃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的優(yōu)秀英才，擁有一大批多學(xué)科、多專業(yè)、復(fù)合型背景的房地產(chǎn)、營(yíng)銷策劃、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、園林景觀等專業(yè)人才。優(yōu)良的服務(wù)意識(shí)，一流的創(chuàng)新體系，為房地產(chǎn)商提供強(qiáng)而有力的管理輸出提供了堅(jiān)實(shí)保障。◎第一時(shí)間為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量與素質(zhì)提升，量身打造最為實(shí)用的創(chuàng)新操作模式，并予以實(shí)施運(yùn)作，使資源的整合最大化、流程管理、操作環(huán)節(jié)規(guī)范化?！蚓哂袑I(yè)的前沿管理資訊平臺(tái)和豐富的專業(yè)知識(shí)庫(kù)，重視持續(xù)創(chuàng)新與終身學(xué)習(xí)，團(tuán)隊(duì)成員所掌握的管理技巧“與時(shí)俱進(jìn)”；◎在管理模式上突破傳統(tǒng)顧問公司的條框限制，管理機(jī)制更靈活，實(shí)操性更強(qiáng)，收費(fèi)方面更具合理性，質(zhì)量性價(jià)比更高，更符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求?！龅屡d服務(wù)內(nèi)容：★房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研★房地產(chǎn)全程策劃顧問★房地產(chǎn)項(xiàng)目投資顧問★建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問★房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)顧問★房地產(chǎn)工程管理顧問★房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃★房地產(chǎn)銷售代理★房地產(chǎn)銷售管理★房地產(chǎn)及物業(yè)管理品牌策劃★房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)人才培訓(xùn)★物業(yè)管理顧問服務(wù)★物業(yè)管理委托管理★合作組建物業(yè)管理公司★物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)顧問（專題培訓(xùn)、考評(píng)創(chuàng)優(yōu)、質(zhì)量體系認(rèn)證指導(dǎo)、招投標(biāo)等）★房地產(chǎn)、物業(yè)管理政策法規(guī)、信息咨詢與疑難解答★房地產(chǎn)、物業(yè)管理先進(jìn)模式及運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)★房地產(chǎn)、物業(yè)管理企業(yè)改制與業(yè)務(wù)流程再造顧問★社區(qū)配套、商業(yè)物業(yè)及會(huì)所經(jīng)營(yíng)顧問★房地產(chǎn)、物業(yè)管理成本控制與財(cái)務(wù)預(yù)算★房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理瓶頸診斷與解決方案★房地產(chǎn)、物業(yè)管理制度體系建立健全（規(guī)章制度、業(yè)務(wù)流程、作業(yè)規(guī)程及作業(yè)表單等）★房地產(chǎn)、物業(yè)管理案例甄選與分析★房地產(chǎn)、物業(yè)管理軟件顧問等聯(lián)系方式：廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司發(fā)文處理單發(fā)文單位發(fā)文時(shí)間文件編號(hào)收件人文件標(biāo)題密級(jí)程度普通秘密機(jī)密絕密擬辦急緩程度XYZ領(lǐng)導(dǎo)意見傳閱承辦部門或經(jīng)辦人承辦結(jié)果跟蹤檢查存檔注:X:表示在5個(gè)工作日內(nèi)處理完畢;Y:表示在2個(gè)工作日內(nèi)處理完畢;Z:表示在1個(gè)工作日內(nèi)處理完畢.(以領(lǐng)導(dǎo)指示時(shí)間開始)工作日記年月日星期：部門：工作匯報(bào)人：直接上級(jí)簽署：序號(hào)工作內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間責(zé)任人配合人完成狀況（評(píng)估效果）未完成理由跟進(jìn)措施審閱人：審閱人批示：公司派駐顧問人員宿舍管理規(guī)定1、愛護(hù)宿舍內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備和公共財(cái)物，不隨意損壞或占為個(gè)人所有，保持公物的完好。凡因住宿人員人為非自然原因所造成的損壞，則由當(dāng)事人負(fù)責(zé)賠償。2、不私接電源，不存放危險(xiǎn)和色情物品，不得在宿舍內(nèi)私設(shè)集會(huì)，聚眾喝酒、賭博等。3、未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)許可，不得帶外人進(jìn)入宿舍，不得私自留宿非相關(guān)的外人。4、保持室內(nèi)安靜，不得在室內(nèi)大聲喧嘩、打麻將，不影響其他人員休息。5、節(jié)約用水、用電、用氣，隨手關(guān)燈、關(guān)水、關(guān)氣。6、不隨意動(dòng)用他人物品、不私自調(diào)換房間、床位或占用床位。7、妥善保管好個(gè)人物品，自行車按規(guī)定停放在指定的位置。8、潔身自好，不傳播庸俗、色情物品、畫冊(cè)、影碟等。9、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)安排宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生的輪流值日，值日人員應(yīng)認(rèn)真清掃宿舍公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，認(rèn)真履行衛(wèi)生監(jiān)督職責(zé)。每位住宿人員自行負(fù)責(zé)其自住區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與消防安全。10、員工宿舍僅供公司派駐顧問內(nèi)部居住使用，不得在宿舍內(nèi)部從事任何不良行為，如嫖娼、吸毒、賭博等，一旦發(fā)現(xiàn)，公司必將嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重者，立即開除處理。當(dāng)事人由此所造成的一切后果均自行承擔(dān)，公司同時(shí)保留追究后果責(zé)任的權(quán)利。11、員工宿舍內(nèi)的水、電、氣、電話等日常使用費(fèi)用，均由住宿人員自行合理分?jǐn)傊Ц?，公司并不承?dān)。廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司考勤匯總表部門：月份：姓名遲到早退病假事假其他假期曠工休息實(shí)際出勤備注制表人：審核人：批準(zhǔn)人：廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司培訓(xùn)記錄培訓(xùn)內(nèi)容物業(yè)管理者職業(yè)發(fā)展之路——新聘管理干部干干部系列培訓(xùn)之一講師培訓(xùn)時(shí)間月日下午2:00～5:30培訓(xùn)地點(diǎn)公司會(huì)議室培訓(xùn)記錄序號(hào)要求參加人員考勤簽到考核或評(píng)估備注2：005：00123456789101112131415161718培訓(xùn)效果評(píng)價(jià)WTQP04-004A廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司培訓(xùn)課程評(píng)估表姓名單位時(shí)間地點(diǎn)培訓(xùn)教師培訓(xùn)專題你感興趣的部分你不感興趣的部分培訓(xùn)教材是否適用很適用一般不適用對(duì)培訓(xùn)教師的滿意程度很好較好一般較差差此次培訓(xùn)對(duì)你的幫助？非常有幫助有幫助一般有一點(diǎn)幫助沒有幫助你還希望接受什么內(nèi)容的培訓(xùn)？對(duì)今后培訓(xùn)課的建議培訓(xùn)總結(jié)廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司培訓(xùn)通知培訓(xùn)目的掌握物業(yè)管理業(yè)務(wù)專業(yè)規(guī)范和管理服務(wù)規(guī)范培訓(xùn)項(xiàng)目培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)地點(diǎn)月日上午9：00-12：00公司會(huì)議室培訓(xùn)對(duì)象（29）物業(yè)部：安保部：維修部：保潔綠化部：講師備注上述人員要求必須參加，并務(wù)必做好筆記。下達(dá)部門：廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司茂名名雅花園物業(yè)顧問組下達(dá)日期：200廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司文件處理單NO：發(fā)文日期發(fā)文部門文件密級(jí)收文日期收文部門文件時(shí)效級(jí)內(nèi)容摘要：處理意見：主管領(lǐng)導(dǎo)簽署/日期：閱處人簽收記錄：部門閱處人簽名部門閱處人簽名廣州德興房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司文件發(fā)放登記表發(fā)文時(shí)間文件編號(hào)內(nèi)容摘要發(fā)文人收件人備注物業(yè)管理顧問工作月報(bào)表顧問項(xiàng)目：月份：工作部門：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：序號(hào)完成工作內(nèi)容完成時(shí)間完成效果按計(jì)劃落實(shí)情況記錄責(zé)任人配合人備注制表人/日期：審核人/日期：審批人/日期：甲方對(duì)接/日期：甲方負(fù)責(zé)人？日期：備注：1、該月報(bào)必須將本月工作的完成情況對(duì)照工作計(jì)劃如實(shí)填寫清楚，在每月初3號(hào)前送呈相關(guān)各方，并在送呈前報(bào)備公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)；2、遇未完成工作事項(xiàng)必須在表中備注欄內(nèi)注明原因及跟進(jìn)處理措施，做到有始有終。員工來客留宿登記表來客姓名性別年齡籍貫身份證號(hào)碼戶口所在地址員工姓名員工與來客關(guān)系員工號(hào)碼留宿原因住宿房間號(hào)留宿期限離開時(shí)間宿舍領(lǐng)班（簽字）宿舍管理員（簽字）員工（簽字）來客（簽字）備注員工人事資料卡日期：工號(hào)：姓名性別出生年月籍貫相片戶口所在地身份證號(hào)碼聯(lián)系電話學(xué)歷專業(yè)畢業(yè)學(xué)校特長(zhǎng)教育和工作經(jīng)歷受培訓(xùn)狀況直系親屬概況稱呼姓名年齡工作單位和崗位住址電話其他住宿申請(qǐng)單19年月日姓名性別出生年月日（歲）職稱籍貫現(xiàn)住址身份證號(hào)碼員工編碼到職日期年月日任職部門崗位家長(zhǎng)姓名聯(lián)絡(luò)地址關(guān)系：郵政編碼電話緊急聯(lián)絡(luò)人聯(lián)絡(luò)地址關(guān)系：郵政編碼電話申請(qǐng)理由入舍日期年月日人事部經(jīng)理簽字床位樓室號(hào)領(lǐng)用公物棉被領(lǐng)物簽字退舍移交登記所在部門經(jīng)理簽字床墊床凳子總務(wù)部經(jīng)理簽字桌子暖瓶鑰匙No.宿舍領(lǐng)班簽字宿舍管理員簽字其它：備注新世紀(jì)的物業(yè)管理發(fā)展方向

物業(yè)管理在中國(guó)的歷史不長(zhǎng)，由于各種原因，物業(yè)管理存在著一些問題，使其不能正常充分發(fā)揮作用。在即將跨入新世紀(jì)時(shí)，物業(yè)管理的相關(guān)人士必須研究新世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展方向，使其適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求。

1物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)

在過去傳統(tǒng)的房屋管理體制下，不管是直管公房還是單位自管房，都存在著行業(yè)壟斷、部門壟斷和單位壟斷的現(xiàn)象，權(quán)利主體和客體的關(guān)系模糊不清，住戶處于被動(dòng)接受管理的地位，管理人員缺乏服務(wù)意識(shí)，管理水平落后，居民的自身權(quán)益保護(hù)意識(shí)也非常淡薄。最近幾年，隨著物業(yè)管理在全國(guó)各地的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理理念已日漸深入人心。但是，由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，還存在著許多問題，居民對(duì)物業(yè)管理的投訴和糾紛也不斷增多，特別是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)水平低，亂收費(fèi)等問題意見最大。一些物業(yè)管理企業(yè)的行為，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理在人們心目中的形象，并直接導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)整體形象受到損害，信譽(yù)下降。

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的重要區(qū)別就是服務(wù)，物業(yè)公司的主要工作也是服務(wù)，服務(wù)好了，業(yè)主認(rèn)可，才能順利收取費(fèi)用，企業(yè)才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。服務(wù)要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)一般有：熱情、周到、及時(shí)、滿意。服務(wù)質(zhì)量是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)水平的最基本要素。

過去在房地產(chǎn)行業(yè)有一句名言：“位置、位置還是位置”。但是，現(xiàn)在人們對(duì)居住質(zhì)量和環(huán)境的要求越來越高，對(duì)于開發(fā)商和消費(fèi)者來說，環(huán)境比位置更重要，品質(zhì)比價(jià)格更重要。因此，應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)名言改換一種說法，即“服務(wù)、服務(wù)還是服務(wù)”。建設(shè)行業(yè)的勞模徐虎認(rèn)為物業(yè)公司不出實(shí)物產(chǎn)品，其產(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)的好壞決定著物業(yè)公司能否生存和發(fā)展。北京萬科城市花園地處順義縣卻能賣到令業(yè)內(nèi)人土望而卻步的高價(jià)位，并且現(xiàn)房銷售率達(dá)到98％，期房達(dá)到80％以上，有那么多人寧肯舍近求遠(yuǎn)，就是奔萬科物業(yè)管理的優(yōu)良服務(wù)，圖一個(gè)安心、放心、舒心的生活環(huán)境。

北京萬科物業(yè)公司經(jīng)理黃會(huì)青曾經(jīng)說過：現(xiàn)在小區(qū)間物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，在保潔、治安、維修上都差不多，關(guān)鍵是比服務(wù)，比對(duì)業(yè)主的理解與尊重。萬科物業(yè)管理的目標(biāo)是不僅優(yōu)質(zhì)而且文明，更注重社區(qū)文化。萬科有配套齊全的娛樂中心，經(jīng)常舉辦各種聯(lián)誼活動(dòng)，通過各種豐富多彩的活動(dòng)，創(chuàng)造一種溫馨、和睦、友善、寧?kù)o的大家庭氛圍。萬科在服務(wù)模式上已改變了過去那種“顧客是上帝”的思維方式，而是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)是一種平等的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。業(yè)主需要什么服務(wù)，就提供什么服務(wù)。服務(wù)項(xiàng)目先由物業(yè)公司列出來，并標(biāo)明價(jià)格，業(yè)主委員會(huì)討論，明確該保留的和應(yīng)該去掉的，然后確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。萬科提倡的是現(xiàn)代無人管理，即讓業(yè)主看不見你在為他做事，但卻又無處不感到你在為其服務(wù)，創(chuàng)造了一種舒適理想的服務(wù)模式。

加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，首先要確立“以人為本”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，以用戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范服務(wù)為核心，堅(jiān)持奉行“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的管理宗旨，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間建立一個(gè)良好的互動(dòng)關(guān)系，推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。隨著我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制的成熟和完善，在物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中歸根到底是服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)。只有依靠自身的實(shí)力和優(yōu)秀的服務(wù)，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展。

2以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)

當(dāng)前，許多開發(fā)商建成小區(qū)后，都是交由屬下的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。盡管這類物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著服務(wù)質(zhì)量不高且大部分虧損，但是在“肥水不流外人田”的思維方式下，開發(fā)商只把本單位的物業(yè)管理企業(yè)作為選聘的唯一對(duì)象。這種行為的直接后果是雙方責(zé)任不明，開發(fā)商遺留下來的許多問題隱蔽地轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理階段。一旦發(fā)生矛盾，業(yè)主就會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛，并以拒交物業(yè)管理費(fèi)相威脅，物業(yè)管理企業(yè)過多地承擔(dān)了開發(fā)商本應(yīng)擔(dān)負(fù)的責(zé)任。如果在市場(chǎng)上以公開招投標(biāo)的形式選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同主體，雙方的責(zé)任可以在委托合同中明確劃清，就杜絕了開發(fā)商遺留問題造成的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛。

以公開招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，更有利于保護(hù)業(yè)主的利益。這是因?yàn)?，開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理公司，業(yè)主只能被動(dòng)接受，客戶在購(gòu)房時(shí)不了解物業(yè)管理企業(yè)管理水平、服務(wù)質(zhì)量以及能否勝任管理工作，也不知道是不是市場(chǎng)上服務(wù)價(jià)格比最合算的，可以說這種盲目性使購(gòu)房者承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果通過招投標(biāo)方式，對(duì)于前期物業(yè)，開發(fā)商可以代表業(yè)主選擇最優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)不再盲目。現(xiàn)在許多地區(qū)已要求開發(fā)商在售房時(shí)，要把《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》附在售房合同后，購(gòu)房人對(duì)日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等情況一目了然，如對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不滿意，可以重新選擇其他物業(yè)。對(duì)于入住后的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)可以自行選聘物業(yè)管理企業(yè)，真正體現(xiàn)權(quán)利主客體的法律關(guān)系，保護(hù)自身的利益。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)既給物業(yè)管理單位帶來了壓力，也形成了一種無形的動(dòng)力。各地在推行物業(yè)管理工作中，更加注重培育市場(chǎng)，打破壟斷，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，積極開展招投標(biāo)工作，加強(qiáng)了行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)施展才華的廣闊空間，加速優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

實(shí)踐證明，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理走向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的關(guān)鍵。開展物業(yè)管理招投標(biāo)工作對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求，有些項(xiàng)目要在保本微利甚至虧本的情況下才能中標(biāo)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須通過提高服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)，積極引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的自動(dòng)化，提高工作效率，降低企業(yè)成本，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地。

3社會(huì)化、專業(yè)化、集團(tuán)化發(fā)展方向

在物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)程中，一些物業(yè)管理企業(yè)在成立時(shí)都選擇了大而全、小而齊的模式，即每一個(gè)公司都組建財(cái)務(wù)、維修、環(huán)衛(wèi)、綠化、保安等各個(gè)部門并聘請(qǐng)專業(yè)人士加盟，有的公司甚至對(duì)管理的幾個(gè)相鄰小區(qū)也都各成立一套配備齊全的部門，致使物業(yè)管理企業(yè)本已捉襟見肘的有限經(jīng)費(fèi)大部分用于支付人員工資，人浮于事、人才浪費(fèi)現(xiàn)象非常普遍。

物業(yè)管理走社會(huì)化、專業(yè)化、集團(tuán)化的發(fā)展道路，依靠現(xiàn)代化的管理手段和高水平的管理人才，對(duì)現(xiàn)代大規(guī)模的居住區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理是未來物業(yè)管理的發(fā)展方向。

實(shí)行集團(tuán)化管理有利于節(jié)約成本。集團(tuán)化的管理，對(duì)公司管轄下所有物業(yè)，除各自物業(yè)必不可少的人員配置，其他的事務(wù)均統(tǒng)一調(diào)配實(shí)施，各物業(yè)項(xiàng)目的人力成本大為降低，產(chǎn)生規(guī)模效益，雖然每個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)有限，但從集團(tuán)來看就會(huì)有良好的利潤(rùn)水平。

4品牌戰(zhàn)略

品牌戰(zhàn)略有兩層含義：一是企業(yè)要成為社會(huì)信賴的、承認(rèn)的企業(yè)。二是要勇于創(chuàng)“名牌工程”，塑造公司品牌，樹立良好的企業(yè)形象。創(chuàng)名牌工程不能僅僅靠滿腔熱情，還必須依靠科學(xué)的管理和先進(jìn)的科技手段。提高物業(yè)管理公司信譽(yù)、強(qiáng)化質(zhì)量管理，可以通過全面實(shí)施ISO9002質(zhì)量體系，使物業(yè)管理與國(guó)際慣例接軌，并在企業(yè)內(nèi)部形成一種內(nèi)在動(dòng)力，在提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量上下功夫，使企業(yè)的管理有章可循，步入規(guī)范化軌道，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在大部分同類產(chǎn)品中，前10種優(yōu)質(zhì)品牌市場(chǎng)占有率高達(dá)70％～80％。雖然房地產(chǎn)不同于一般商品，具有很強(qiáng)的區(qū)域性，但在同地區(qū)或全國(guó)連鎖企業(yè)，品牌效應(yīng)還是占有了大部分市場(chǎng)，消費(fèi)者選擇物業(yè)也是首先選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)為自己服務(wù)。

同時(shí)，加強(qiáng)推行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)制度，不同的資質(zhì)等級(jí)管理不同規(guī)模、不同檔次的物業(yè)，并且可以有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使名牌企業(yè)擁有品牌效益，使真正優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出，并帶動(dòng)物業(yè)管理整體水平的提高。中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過20年的發(fā)展，已取得了重大的成就。目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，物業(yè)管理從業(yè)人員200多萬人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場(chǎng)、工業(yè)廠房、社會(huì)后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積數(shù)百億平方米。物業(yè)管理已形成了龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)，物業(yè)管理的市場(chǎng)化也逐步在啟動(dòng)。那么，中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀如何？物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式有哪些？物業(yè)管理市場(chǎng)未來的走勢(shì)又怎樣？本文對(duì)此作一些研究、分析。

中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀

具備了規(guī)模龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)

我國(guó)擁有數(shù)以億計(jì)的物業(yè)基礎(chǔ)，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)的規(guī)模將越來越大，整個(gè)物業(yè)管理的市場(chǎng)需求是巨大的。初步估計(jì)，目前在管物業(yè)面積應(yīng)該突破100億平方米。物業(yè)管理龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)為物業(yè)管理的市場(chǎng)化奠定了基礎(chǔ)。賣方市場(chǎng)主體已基本形成

目前我國(guó)物業(yè)管理公司已逾2萬家，雖然數(shù)目眾多，良莠不齊，但其中一部分物業(yè)管理公司經(jīng)過市場(chǎng)洗禮，其管理品質(zhì)已達(dá)到了一定程度的提高，品牌效應(yīng)已經(jīng)逐步凸現(xiàn)出來，具有搶占市場(chǎng)的能力，其行為將推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。物業(yè)管理賣方市場(chǎng)的主體已基本形成，并具有一定的實(shí)力。買方市場(chǎng)主體缺位

從物業(yè)管理的發(fā)展來看，物業(yè)管理最終的買方主體應(yīng)是業(yè)主委員會(huì)。但是目前業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作存在著諸多的問題，如業(yè)主委員會(huì)成立困難，缺乏相應(yīng)的資金支持，業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)低下，并不能真正代表全體業(yè)主的心愿，業(yè)主委員會(huì)違規(guī)操作經(jīng)常發(fā)生，等等。這使得業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理市場(chǎng)中的買方市場(chǎng)主體地位經(jīng)常缺位，物業(yè)管理的市場(chǎng)化缺乏最基本的形成要素，物業(yè)管理的市場(chǎng)化難以得到實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。自建自管仍處于主導(dǎo)地位，市場(chǎng)化正在啟動(dòng)

目前，我國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)雖然取得了一定的成績(jī)，但總體上物業(yè)管理市場(chǎng)仍處于自建自管的狀態(tài)，管理規(guī)模較小，專業(yè)化能力較低，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益普遍低下。物業(yè)管理的招投標(biāo)還存在諸多的問題，物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度并不高。但目前物業(yè)管理的發(fā)展已顯示出，物業(yè)管理的招投標(biāo)數(shù)目在急劇增加，物業(yè)管理的市場(chǎng)化正在啟動(dòng)，并有一觸即發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。專業(yè)化程度不高

由于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模普遍過小，因此，物業(yè)管理實(shí)施專業(yè)化就比較困難。此外，目前市場(chǎng)上物業(yè)管理的專業(yè)化公司也不太成熟，如物業(yè)管理安全管理方面的專業(yè)公司就很少或沒有，清潔公司雖然很多，但由于人員工資過低，人員流動(dòng)過快，也影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。這些因素制約了物業(yè)管理專業(yè)化的實(shí)施。全國(guó)型的品牌格局沒有形成

物業(yè)管理由于沒有進(jìn)行充分的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致目前物業(yè)管理公司多而雜、小而全。除個(gè)別城市外，全國(guó)型的物業(yè)管理公司的品牌格局并沒有形成，大的品牌物業(yè)管理公司占據(jù)主要物管市場(chǎng)的局勢(shì)也沒有形成。這種狀況為未來物業(yè)管理市場(chǎng)的重新洗牌提供了良好的條件。地區(qū)間發(fā)展不平衡

中國(guó)物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)差異很大，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的物業(yè)管理水平明顯滯后，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)則相對(duì)規(guī)范和成熟。一般來說，南方地區(qū)的物業(yè)管理水平高于北方地區(qū)，沿海城市的物業(yè)管理水平高于內(nèi)地城市，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)形成了中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展格局的不平衡。

中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方式

（一）按物業(yè)管理的管理方式分類

通過委托管理占領(lǐng)市場(chǎng)

這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是通過全委托方式接管上級(jí)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤(rùn)空間。通過顧問管理占領(lǐng)市場(chǎng)

這種管理方式就是一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)提供顧問、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問公司不愿意全委。目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)仍以顧問方式為主。通過合作管理占領(lǐng)市場(chǎng)

這種方式就是兩家物業(yè)公司通過股份制等方式進(jìn)行合作管理。這種情況一般是：一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業(yè)公司想通過合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來，加強(qiáng)合作，減少風(fēng)險(xiǎn)。

（二）按獲得物業(yè)管理權(quán)的方式分類

通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)

這種方式就是通過公開招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)化最根本的方式。但目前通過公開招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)

這種方式就是通過協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請(qǐng)一些知名品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)上，這種方式比較常見，而且項(xiàng)目數(shù)目較多。

通過自建自管方式擁有市場(chǎng)

這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。企業(yè)兼并、重組，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路

企業(yè)為了做大、做強(qiáng)，也可走兼并、重組之路。這是企業(yè)尋求自身發(fā)展，增加自身實(shí)力的一種途徑，也是企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)的一種方式。

中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)走勢(shì)

未來3~5年是中國(guó)物業(yè)管理的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”

自建自管的發(fā)展模式造成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)公司數(shù)目多，平均每一個(gè)公司的管理規(guī)模小，管理質(zhì)量差，市場(chǎng)化程度低，物業(yè)管理的品牌效應(yīng)差等。由于物業(yè)管理行業(yè)的門檻較低，物業(yè)管理的市場(chǎng)化未能全面啟動(dòng)，全國(guó)城市，特別是中小城市，物業(yè)管理公司的數(shù)目仍在急劇上升。這種趨勢(shì)在全國(guó)又加劇形成了眾多的、區(qū)域性的、封閉性的物業(yè)管理市場(chǎng)。

但物業(yè)管理發(fā)展到今天，其發(fā)展?fàn)顩r已發(fā)生了明顯的變化。雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和較低的行業(yè)門檻仍會(huì)吸引大量資金和人才的進(jìn)入。資本對(duì)利潤(rùn)的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過市場(chǎng)獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)?；芾砗推髽I(yè)集團(tuán)，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過市場(chǎng)洗禮，最終會(huì)形成少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)占據(jù)大部分物業(yè)管理市場(chǎng)的格局。

經(jīng)過市場(chǎng)的洗禮，少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)大部份物管市場(chǎng)份額，使物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)門檻自動(dòng)加高，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈而且層次更高。這種狀況會(huì)使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。

目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn)燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。我們可以預(yù)測(cè)，未來3～5年是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。到2005年末，全國(guó)性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時(shí)，一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。所以，對(duì)一個(gè)物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場(chǎng)的最佳良機(jī)。

寫字樓市場(chǎng)化程度低，高檔商品住宅市場(chǎng)化程度高

寫字市場(chǎng)化程度低、高檔住宅市場(chǎng)化程度高的狀況預(yù)計(jì)在未來相當(dāng)一段時(shí)間里仍會(huì)保持。從目前物業(yè)管理市場(chǎng)的分析來看，寫字樓物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較高，而且寫字樓面向的是商業(yè)用戶，收費(fèi)反而容易。同時(shí)，又由于智能化設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)用，寫字樓的管理反而容易，成本又較低。因此，寫字樓的物業(yè)管理有很高的利潤(rùn)。目前，全國(guó)寫字樓的物業(yè)管理全面飄紅，在一定程度上就說明了這個(gè)問題。如果說，在物業(yè)管理中還有暴利的話，這就是寫字樓的物業(yè)管理。

寫字樓往往是出租型物業(yè)，是單一業(yè)主或業(yè)主數(shù)目較少。這種情況使業(yè)主的意愿較易實(shí)現(xiàn)或得到表達(dá)。由于寫字樓的物業(yè)管理利潤(rùn)較高，驅(qū)使寫字樓的業(yè)主自己成立物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，以免“肥水流入外人田”。在物業(yè)管理市場(chǎng)化方面，寫字樓業(yè)主一般是聘請(qǐng)專業(yè)的顧問公司進(jìn)行顧問管理，而不是聘請(qǐng)別的公司進(jìn)行全委管理。

目前，高檔住宅的物業(yè)管理尚有一定的利潤(rùn)空間，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有很大的吸引力。同時(shí)，由于高檔住宅是一種完全市場(chǎng)化的物業(yè)，業(yè)主數(shù)目較多，業(yè)權(quán)分散。這種情況要使業(yè)主的意愿得到實(shí)現(xiàn)或表達(dá)，只有通過物業(yè)管理的招投標(biāo)方式來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在前期物業(yè)管理中選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司主要是為了增加賣點(diǎn)，滿足眾多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求。業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司是為了實(shí)現(xiàn)或表達(dá)全體業(yè)主的意愿。鑒于此種情況，未來高檔住宅是市場(chǎng)化程度最高的物業(yè)。

此外，一些檔次較低的物業(yè)，如低檔住宅、工業(yè)廠房等，由于物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力有限，管理難度大等，對(duì)市場(chǎng)化的物管企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場(chǎng)化程度不會(huì)太高。

社會(huì)公共型物業(yè)將全面推向市場(chǎng)

社會(huì)公共型物業(yè)主要是指學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的辦公、住宅物業(yè)。這部分物業(yè)本來由單位統(tǒng)一管理，但由于管理不夠?qū)I(yè)等因素影響，致使管理成本高，管理檔次低。隨著政府后勤制度的改革，這部分物業(yè)最終會(huì)走向市場(chǎng)。社會(huì)公共型物業(yè)，由于是國(guó)有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主單一，收費(fèi)較易，且有一定的利潤(rùn)空間，未來這一塊物業(yè)的市場(chǎng)化程度也會(huì)很高。在目前的物業(yè)管理市場(chǎng)中，這部分的物業(yè)已占了相當(dāng)大的比例，未來社會(huì)型的物業(yè)將全面推向市場(chǎng)。

物業(yè)管理招投標(biāo)方式和自建自管模式都將成為物業(yè)管理市場(chǎng)的主流

在自建自管的模式下，一部分物管企業(yè)在其發(fā)展商強(qiáng)有力的支持下，形成品牌物管企業(yè)。這部分物管企業(yè)一方面仍然通過自建自管模式承接上級(jí)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)；另一方面，通過物業(yè)管理市場(chǎng)承接其他開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。所以，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)會(huì)形成物業(yè)管理招投標(biāo)的方式和自建自管模式兩種主流方式。

企業(yè)走兼并、聯(lián)合、重組之路，物業(yè)管理規(guī)?；图瘓F(tuán)化形成

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，物業(yè)管理企業(yè)為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，為了尋求規(guī)模效益和品牌效應(yīng)，就會(huì)走企業(yè)兼并、聯(lián)合、重組的道路。這種物管企業(yè)間的兼并、聯(lián)合、重組既是物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種方式，也是物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種結(jié)果，最終會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的形成。

物業(yè)管理的專業(yè)化將逐步形成

專業(yè)化是生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平，社會(huì)化分工到一定程度的產(chǎn)物，也是物業(yè)管理市場(chǎng)化的必然結(jié)果。未來的物業(yè)管理項(xiàng)目將由更多的專業(yè)性公司來完成，而不是由一個(gè)物業(yè)管理公司來統(tǒng)包統(tǒng)攬。物業(yè)管理的專業(yè)化可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最優(yōu)配置。物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化將形成

物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化是指將物業(yè)管理作為主業(yè)，利用物業(yè)管理的上下游資源，通過物業(yè)管理的市場(chǎng)化、專業(yè)化和品牌化等方式，將物業(yè)管理作為一種產(chǎn)品來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)和消費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資源的優(yōu)化配置，提高整個(gè)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。我國(guó)物業(yè)管理具有龐大的物業(yè)基礎(chǔ)，人們對(duì)物業(yè)管理又有強(qiáng)烈的社會(huì)需求，加上房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)已初具雛形。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式必將形成。全面推行國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量化管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的有關(guān)要求，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的一種方式。我國(guó)已加入了WTO組織，對(duì)此也有了更高的要求和更迫切的需求。物業(yè)管理的實(shí)踐已經(jīng)證明，引入國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化體系（包括ISO9000國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和ISO14001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系等）對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范化運(yùn)作，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，確實(shí)起到很大的作用。隨著物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，將會(huì)有越來越多的物業(yè)管理企業(yè)采用國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理。物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)

物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)是《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的要求和希望。隨著房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的形成，物業(yè)管理智能化和集約化的運(yùn)用，政府對(duì)物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的推動(dòng)，這一切必將推動(dòng)物業(yè)管理作為一種獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)從房地產(chǎn)業(yè)中分離出來，即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)。

（作者單位：深圳招商物業(yè)管理有限公司）資料顯示:70年代的世界500強(qiáng)，進(jìn)入80年代三分之一已經(jīng)出局，它說明擺在世界眾多企業(yè)面前的嚴(yán)峻課題是：如何迎接與面對(duì)具有全球化概念的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)？如何為保證企業(yè)可持續(xù)地快速發(fā)展而創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？

物業(yè)管理行業(yè)（PropertyManagementIndustry）屬于房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、管理中的最后一環(huán)，作為新興朝陽(yáng)行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，在中國(guó)起步較晚，但發(fā)展迅速，尤其是在中國(guó)的深圳、廣州、上海、北京等地區(qū)，發(fā)展的規(guī)模與速度已遠(yuǎn)超過其它地區(qū)。在中共中央關(guān)于“十五”計(jì)劃綱要的建議和九屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中關(guān)于“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)”的重要精神，國(guó)家進(jìn)一步明確了物業(yè)管理的行業(yè)地位，并指明了發(fā)展方向。這同時(shí)也明確了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確了以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的房屋管理徹底走向社會(huì)化、市場(chǎng)化與專業(yè)化的改革道路。

從上面的物業(yè)管理行業(yè)生命周期圖，我們可以分析出：目前中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)在絕大部分地區(qū)還處在行業(yè)導(dǎo)入期，而只有少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)（深圳、廣州、上海、北京等）的物業(yè)管理行業(yè)處在行業(yè)成長(zhǎng)期的初期。在處于中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)導(dǎo)入期的地區(qū)，物業(yè)管理發(fā)展緩慢，市場(chǎng)化程度不高，該地區(qū)消費(fèi)者不具備物業(yè)管理消費(fèi)概念，因此對(duì)其的接受與容納程度不夠，這也導(dǎo)致在該地區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)滲透率較低，即使進(jìn)入，為占領(lǐng)市場(chǎng)和保證服務(wù)質(zhì)量而會(huì)付出較高的成本，甚至?xí)霈F(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益兩不佳的局面。而在物業(yè)管理行業(yè)成長(zhǎng)期的地區(qū)，消費(fèi)者具備物業(yè)管理消費(fèi)概念，并且廣大消費(fèi)者接受與認(rèn)可物業(yè)管理，同時(shí)由于物業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展，促使該地區(qū)該行業(yè)較大規(guī)模發(fā)展，市場(chǎng)滲透率隨之而提高，從而促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)的SWOT分析

SWOT分析指的是強(qiáng)勢(shì)（Strengths）、弱勢(shì)（Weaknesses）、機(jī)遇（Opportunities）、威脅（Threaten）的分析。面對(duì)發(fā)展迅速，處在朝陽(yáng)地位的物業(yè)管理行業(yè)，其強(qiáng)勢(shì)是初步形成具有獨(dú)立法人結(jié)構(gòu)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算的企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)上是有一定規(guī)模，在管理上初步形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，同時(shí)在其市場(chǎng)化進(jìn)程中，具有一定的成熟度；弱勢(shì)就是隨著目前物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來：法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的期望值越來越大，業(yè)主委員會(huì)權(quán)利與義務(wù)不明確，社會(huì)行政責(zé)任與物業(yè)管理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，影響著物業(yè)管理的內(nèi)涵挖掘，影響著物業(yè)管理企業(yè)的徹底市場(chǎng)化，影響著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的寬度與深度；機(jī)遇就是面對(duì)中共中央“十五”計(jì)劃綱要中對(duì)物業(yè)管理行業(yè)地位與發(fā)展方向的明確，物業(yè)管理市場(chǎng)化由國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步較早的地區(qū)帶動(dòng)下全面啟動(dòng)，國(guó)內(nèi)將有80億平方米的房屋管理實(shí)施市場(chǎng)化管理，同時(shí)在“十五”期間，我國(guó)將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米，也就是平均每年將有5億多平方米住宅物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)等等，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇，可以說這是一塊相當(dāng)誘人的巨大“蛋糕”。有機(jī)遇就有威脅，物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的威脅有來自內(nèi)部，也有來自外部。內(nèi)部是企業(yè)的無序非正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，外部來自宏觀大環(huán)境如法制環(huán)境的不完善、政府導(dǎo)向的干預(yù)等，外部微觀有來自WTO引入具有資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)、管理超前的外資“狼”，例如美國(guó)的“為您服務(wù)”與澳洲的“商務(wù)年華”等以及機(jī)制靈活、擁有成本優(yōu)勢(shì)的民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)等等，還有在物業(yè)管理發(fā)展較成熟的地區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。例如，在深圳地區(qū)，1999年至今，全市采用公開招標(biāo)、議標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)來確定物業(yè)管理權(quán)的項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)，參與競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理公司400多家，可謂物業(yè)管理市場(chǎng)七天一競(jìng)標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。

通過物業(yè)管理行業(yè)SWOT的分析，我們可以清楚地看到物業(yè)管理行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，可以說前途是光明的，道路是坎坷的。但無論內(nèi)外部環(huán)境如何變遷，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說苦練內(nèi)功，創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力才是真正的硬道理。海爾集團(tuán)的CEO張瑞敏曾經(jīng)指出：“現(xiàn)在最需要考慮的是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)可能會(huì)好些，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力弱日子會(huì)非常難過?！彼瑫r(shí)還指出海爾所有的戰(zhàn)略都圍繞一個(gè)主題，就是海爾能否具備與國(guó)際大公司一樣的競(jìng)爭(zhēng)能力，如果不具備，中國(guó)企業(yè)面臨的不是增長(zhǎng)問題而是生存問題。讓我們來看看物業(yè)管理行業(yè)，隨著其快速規(guī)模地發(fā)展，暴露出的深層次問題對(duì)一個(gè)處在行業(yè)發(fā)展導(dǎo)入期與成長(zhǎng)期初期的行業(yè)應(yīng)屬于正?，F(xiàn)象，因?yàn)楫吘刮飿I(yè)管理行業(yè)是一個(gè)非常特殊的行業(yè)，單單就住宅物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中，其消費(fèi)群體就非常特殊。可以說還沒有一個(gè)行業(yè)天天面對(duì)相同的顧客，為同一客戶服務(wù)的時(shí)間可能是一年兩年，也可能是八年十年，甚至可能是幾十年，這是與其它行業(yè)消費(fèi)者短暫消費(fèi)行為的巨大差異，同時(shí)本行業(yè)的消費(fèi)顧客群體無論從性別、年齡、個(gè)人素質(zhì)，還是從教育背景、興趣愛好、意識(shí)形態(tài)都是千差萬別、形色各異。因此，在本行業(yè)的服務(wù)管理中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的局面，對(duì)于客戶的無理要求和帶有主觀色彩的偏頗認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理企業(yè)有苦難言，加上本行業(yè)中魚龍混雜的企業(yè)不惜以不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲得短期利益，從而影響了客戶，影響了本行業(yè)的健康發(fā)展。再來看看業(yè)主委員會(huì)，它是與物業(yè)管理企業(yè)平等的民事主體，委員由業(yè)主兼職業(yè)余組成，業(yè)主委員可以審核物業(yè)管理企業(yè)具有商業(yè)秘密的財(cái)務(wù)報(bào)表，而業(yè)主委員會(huì)義務(wù)的履行由誰(shuí)監(jiān)督？一邊是業(yè)余的民事主體，一邊是具有法人代表的正規(guī)企業(yè)，這兩者是否可以真正平等？也許我們也可以想象對(duì)于零售業(yè)、餐飲業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)，為監(jiān)督其企業(yè)的運(yùn)行，在每個(gè)商場(chǎng)、酒樓、銀行、景點(diǎn)也成立相應(yīng)的具有民事主體的委員會(huì)，其實(shí)不然。面對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)目前發(fā)展遇到的深層次問題，我們也深刻地認(rèn)識(shí)到它既不能完全依賴政府解決，也不能單靠企業(yè)解決，更不是一朝一夕所能解決，它是需要社會(huì)各界力量共同努力。導(dǎo)致這些問題的出現(xiàn)可以說有內(nèi)外部環(huán)境因素，有直接與間接因素，有些影響因素短暫飛逝，有些影響因素由來已久。就拿物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)來說，本身物業(yè)管理行業(yè)所涉及的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)法制環(huán)境尚未形成良性規(guī)范的法制環(huán)境，加之中國(guó)這個(gè)法制大環(huán)境并未真正形成氣候，何談物業(yè)管理行業(yè)法制全面規(guī)范的小環(huán)境呢？難怪在深圳地區(qū)緊隨投訴率較高的房地產(chǎn)業(yè)之后就是物業(yè)管理行業(yè)！因此，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)所面臨的問題是一個(gè)社會(huì)深層次問題，同時(shí)也是社會(huì)的系統(tǒng)工程，解決該問題，不能完全依賴政府的解決，也不能單靠企業(yè)來解決，當(dāng)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化全面啟動(dòng)后，行業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，市場(chǎng)會(huì)及時(shí)反應(yīng)作出調(diào)整，物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿將會(huì)發(fā)揮巨大作用，優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)將真正重新洗牌，格局將重新整理，在行業(yè)中將會(huì)出現(xiàn)以重組、兼并、收購(gòu)、控股、參股等資本運(yùn)營(yíng)方式的現(xiàn)代企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。屆時(shí)將會(huì)形成具有誠(chéng)信服務(wù)、品牌優(yōu)勢(shì)、企業(yè)信譽(yù)等級(jí)高、規(guī)模程度大、專業(yè)化程度深，且具有核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)相互競(jìng)爭(zhēng)的局面。而政府發(fā)揮的作用是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的宏觀調(diào)控，政策導(dǎo)向，法規(guī)制定等具有計(jì)劃意義的引導(dǎo)作用。最近，國(guó)家七部委（建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局、監(jiān)察部）召開會(huì)議聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知”，同時(shí)前段時(shí)間深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理部門也下發(fā)關(guān)于清理整頓深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)的通知，這充分說明國(guó)家清理規(guī)范整頓在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有支柱作用的房地產(chǎn)行業(yè)的決心，這同時(shí)也預(yù)示著國(guó)家揭開清理規(guī)范整頓物業(yè)管理行業(yè)的序幕。面對(duì)這些帶給物業(yè)管理企業(yè)的啟示是什么？

創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

留給企業(yè)最重要的啟示就是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

從哈佛商學(xué)院麥克.波特教授五種力量競(jìng)爭(zhēng)分析，我們可以知道，面對(duì)中國(guó)物業(yè)管理新興行業(yè)中服務(wù)產(chǎn)品的替代者將不會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生威脅，應(yīng)該說這種替代品暫時(shí)未成形；目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家，在中國(guó)加入WTO及物業(yè)管理全面的市場(chǎng)化以后，將會(huì)有更多的物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生，政府對(duì)市場(chǎng)潛在進(jìn)入者需要進(jìn)行宏觀調(diào)控，須對(duì)物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件加以限制，例如資金需求、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資質(zhì)審核等等，避免良莠不齊的企業(yè)“混入”市場(chǎng)，提早推動(dòng)市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入合理有序的競(jìng)爭(zhēng)。目前從中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較為成熟的深圳地區(qū)來看，存在一千多家物業(yè)管理企業(yè)暫且不包括尚未注冊(cè)與不合法的企業(yè)。很小的一個(gè)小區(qū)，或者幾棟樓就存在一家物業(yè)管理企業(yè)，而且比比皆是，這實(shí)際為影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提供了“溫床”，這同時(shí)也是社會(huì)資源的浪費(fèi)與配置的不合理。而物業(yè)管理發(fā)展較為發(fā)達(dá)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟，人口600萬的香港，物管企業(yè)也僅為500多家，這種差異的現(xiàn)象的確值得我們?nèi)シ此肌撊胝哒嬲耐{是來自有資金、技術(shù)、人員優(yōu)勢(shì)，擁有先進(jìn)管理服務(wù)理念與經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)機(jī)制靈活擁有企業(yè)成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的外資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，他們將會(huì)是未來物業(yè)管理市場(chǎng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者；對(duì)于購(gòu)買者也就是我們服務(wù)的客戶來說，其對(duì)服務(wù)價(jià)格的敏感理性認(rèn)識(shí)，客戶維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)了解的增強(qiáng)，對(duì)服務(wù)質(zhì)量提高要求的增加以及服務(wù)價(jià)格理性的回歸等等因素，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展增加了壓力，同時(shí)我們應(yīng)該理解這些也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常反應(yīng)；對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來說，面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化的全面啟動(dòng)，這對(duì)于我們來說是不可多得的契機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)份額刻不容緩，如果不積極主動(dòng)占領(lǐng)市場(chǎng)，蛋糕永遠(yuǎn)無法做大，即使我們不占領(lǐng)，都將會(huì)被更多的同行競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)。

在積極主動(dòng)地拓展物業(yè)管理市場(chǎng)中，物業(yè)管理企業(yè)必須留意有選擇地進(jìn)入。從波士頓顧問矩陣圖，可以明顯地看出，市場(chǎng)拓展力度須放在物業(yè)管理行業(yè)增長(zhǎng)率高且市場(chǎng)份額高的“明星”地區(qū)，例如國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)并且物業(yè)管理市場(chǎng)已全面啟動(dòng)的中心城市地區(qū)，北京、東莞、大連等城市就是非常典型的“明星”地區(qū)?？梢哉f深圳、上海、廣州等城市就是“現(xiàn)金奶?！钡貐^(qū)，雖然物業(yè)管理市場(chǎng)份額大，但市場(chǎng)占有率較低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，深圳物業(yè)管理行業(yè)七天一招標(biāo)足以印證該地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化。因此，長(zhǎng)城物業(yè)戰(zhàn)略管理重心北移，極具科學(xué)性與前瞻性。對(duì)于市場(chǎng)份額低，物業(yè)管理增長(zhǎng)率低的“狗”地區(qū)，我們應(yīng)予以堅(jiān)決舍棄，例如經(jīng)濟(jì)落后的城市。市場(chǎng)份額低但增長(zhǎng)率卻高的“問題”地區(qū)，不應(yīng)輕易進(jìn)入。同樣可以用矩陣工具圖分析出在同一地區(qū)的明星、現(xiàn)金奶牛、狗、問題物業(yè)類型。商業(yè)寫字樓就是“明星”物業(yè)，多層住宅與資金少、誠(chéng)信低、房屋質(zhì)量問題多的物業(yè)為“狗“物業(yè)等。因此，無論是物業(yè)管理市場(chǎng)地區(qū)拓展還是同一地區(qū)物業(yè)類型的拓展，市場(chǎng)都須進(jìn)行細(xì)分，集中精力于“明星”份額，鞏固堅(jiān)守“現(xiàn)金奶?！狈蓊~，舍棄“狗”份額，謹(jǐn)慎“問題”份額，真正地做到有選擇有方向地拓展。

企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在市場(chǎng)拓展中與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)起到不可估量的重要作用。如何創(chuàng)造與培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是眼下眾多中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

一、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力需要實(shí)施專業(yè)化戰(zhàn)略。眾所周知，當(dāng)一個(gè)企業(yè)在自身行業(yè)領(lǐng)域范圍內(nèi)，做到專業(yè)突出，具有行業(yè)特色是非常不易的。萬科集團(tuán)當(dāng)年橫跨13個(gè)行業(yè)，并且個(gè)個(gè)贏利，但是世界投資專家評(píng)估其企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)卻是最大的，好在萬科已認(rèn)識(shí)其風(fēng)險(xiǎn)，并采取實(shí)施專業(yè)化戰(zhàn)略。華為電氣也是一家贏利非?？捎^的企業(yè)，可也就是在該企業(yè)如日中天的時(shí)候，華為集團(tuán)卻以幾十億的價(jià)格賣給了美國(guó)艾默生電氣公司，這與華為專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略不謀而合。如此多的企業(yè)行為體現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)一個(gè)企業(yè)有多么重要！物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化發(fā)展體現(xiàn)在日常為客戶提供專業(yè)化的公共服務(wù)與特約服務(wù)，例如清潔綠化服務(wù)、安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)、電梯維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)、樓宇智能化服務(wù)、客戶請(qǐng)修服務(wù)、公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)等硬性服務(wù)；對(duì)于服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)咨詢服務(wù)等軟性服務(wù)同樣也須體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的水準(zhǔn)。因此可以這樣說，當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)中的硬性與軟性服務(wù)發(fā)展達(dá)到專業(yè)化，由其形成的點(diǎn)線面專業(yè)化服務(wù)所組合而成的服務(wù)自然具備專業(yè)化。所以，建立、變革以及不斷完善現(xiàn)代化企業(yè)管理制度是企業(yè)實(shí)施專業(yè)化戰(zhàn)略的重要保證。

二、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力需要實(shí)施成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略。通過機(jī)構(gòu)精減，部門合并，工作流程垂直與水平的整合，提高工作效率，降低管理成本。實(shí)施成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略步驟：（一）確定基礎(chǔ)業(yè)務(wù)活動(dòng)。確定職能部門與業(yè)務(wù)部門如工程技術(shù)部、品質(zhì)管理部、物業(yè)咨詢部、管理處等部門基本業(yè)務(wù)活動(dòng)；（二）分配總成本；（三）確定成本驅(qū)動(dòng)部門，例如確定與成本變化較大的相關(guān)部門；（四）確定與成本相關(guān)的聯(lián)系；（五）提出成本降低建議。通過開展TCS小組活動(dòng)、質(zhì)量成本活動(dòng)等形式的活動(dòng)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)運(yùn)作的性價(jià)比。通過低成本運(yùn)營(yíng)，并保證服務(wù)產(chǎn)品輸出的質(zhì)量，從而提高企業(yè)的盈利能力與水平。同時(shí)，積極主動(dòng)地拓展市場(chǎng)，通過擴(kuò)大管理面積，拓展?fàn)I運(yùn)規(guī)模，增加盈利能力的規(guī)?；\(yùn)作是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要途徑之一。

三、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力需要實(shí)施差異化戰(zhàn)略。差異化顧名思義與眾不同的方面。人無我有，人有我新，人新我變。物業(yè)管理行業(yè)雖然是新興的服務(wù)行業(yè)，但是其內(nèi)涵尤其深層次服務(wù)內(nèi)涵非常豐富，不但服務(wù)產(chǎn)品可以創(chuàng)新，同樣服務(wù)過程也可以創(chuàng)新，而且服務(wù)戰(zhàn)略一樣可以創(chuàng)新。

從物業(yè)管理行業(yè)生命周期來看，物業(yè)管理行業(yè)的導(dǎo)入期與成長(zhǎng)期，服務(wù)產(chǎn)品是比較容易創(chuàng)新。而進(jìn)入成熟期后，創(chuàng)新率較低，但對(duì)于物業(yè)管理的服務(wù)過程在行業(yè)生命周期任意時(shí)候都可以不停地創(chuàng)新，這也使我們聯(lián)想到目前服務(wù)業(yè)中的許多產(chǎn)業(yè)都在不停地創(chuàng)新再造，推陳出新。分析客戶需求，細(xì)分客戶市場(chǎng)。確定客戶目前需求，瞄準(zhǔn)客戶潛在需求，規(guī)劃客戶長(zhǎng)遠(yuǎn)需求，最大限度地滿足客戶需求，持續(xù)不斷地讓客戶滿意。CRM（客戶關(guān)系管理）的運(yùn)用、特約服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)、“管理報(bào)告”制等等都是物業(yè)管理服務(wù)過程的創(chuàng)新。而在物業(yè)管理行業(yè)生命周期的衰退期時(shí)，由于服務(wù)產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，此時(shí)需要實(shí)施服務(wù)戰(zhàn)略的創(chuàng)新。

通過創(chuàng)新，讓我們的企業(yè)與其它企業(yè)存在差異，這也可以保證我們的企業(yè)比其它企業(yè)更具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，更易勝人一籌。通過運(yùn)用價(jià)值鏈的分析，讓我們?cè)賮砜匆幌聺撛诘牟町惢?/p>

價(jià)值鏈終端產(chǎn)品服務(wù)與客戶相連接，也就是通過物業(yè)管理企業(yè)建立為客戶提供快速服務(wù)反應(yīng)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，為客戶提供最好服務(wù)的人力資源，為客戶提供最佳服務(wù)的科學(xué)技術(shù)三層宏觀面；以及通過實(shí)施物業(yè)管理品牌滲透的市場(chǎng)營(yíng)銷，在運(yùn)營(yíng)中實(shí)施品質(zhì)控制到終端為客戶提供具有質(zhì)量保證與誠(chéng)信服務(wù)的微觀面，挖掘潛在的差異化，為更好地實(shí)施差異化戰(zhàn)略打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

綜上所述，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化、成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)、差異化戰(zhàn)略，最終目的是創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。

企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是復(fù)雜的，是由企業(yè)許多部門與員工相互作用而產(chǎn)生，是企業(yè)通過自身學(xué)習(xí)與創(chuàng)造逐漸積累起來，并通過學(xué)習(xí)、培養(yǎng)、創(chuàng)造、整合最終以機(jī)制的形式沉淀出知識(shí)與技能，而企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力由此而產(chǎn)生，擁有了核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)才會(huì)在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中，長(zhǎng)期保持勝勢(shì)。物業(yè)管理作為目前中國(guó)的新興行業(yè)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善而得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步。然而，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異以及人們對(duì)物業(yè)管理各不相同的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理公司服務(wù)的規(guī)范、專業(yè)化的程度也不相同。要使中國(guó)的物業(yè)管理整體服務(wù)水平有較快的進(jìn)步，并順應(yīng)各類物業(yè)業(yè)主和使用人對(duì)服務(wù)的要求，物業(yè)管理顧問方式不失為一種較先進(jìn)的“拿來主義”。這里對(duì)物業(yè)管理顧問工作的特點(diǎn)做出簡(jiǎn)要分析。

從專業(yè)分工的角度來看，物業(yè)管理顧問是提供知識(shí)產(chǎn)品的服務(wù)性行業(yè)，屬于咨詢業(yè)的范疇，有著其他咨詢業(yè)許多相同的特點(diǎn)。然而，物業(yè)管理顧問和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點(diǎn)不同，管理咨詢的企業(yè)一般都已運(yùn)行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)找尋管理不足，而絕大部分物業(yè)管理顧問服務(wù)卻是幫助組建一個(gè)新的物業(yè)管理公司的全過程；第二、咨詢的對(duì)象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業(yè)管理顧問項(xiàng)目的委托方和被顧問公司（下稱“公司”）大都存在著上下級(jí)關(guān)系，也就是說，委托方和被顧問方不是一一對(duì)應(yīng)的。

專業(yè)服務(wù)性

專業(yè)服務(wù)性是物業(yè)管理顧問最基本的特點(diǎn)。物業(yè)管理的專業(yè)化導(dǎo)向較為明顯。不同于管理咨詢業(yè)可以針對(duì)不同類型的企業(yè)，物業(yè)管理顧問只針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)，也就是說，其專業(yè)范圍基本固定，以城市后勤服務(wù)系統(tǒng)為主軸。

物業(yè)管理顧問的整個(gè)過程，是運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理方法來進(jìn)行檢查、測(cè)定和分析各個(gè)服務(wù)流程的過程，也是向公司的員工傳播與推廣現(xiàn)代物業(yè)管理方法的過程。物業(yè)管理顧問工作針對(duì)每一物業(yè)的不同特性開展。

物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容可以從其內(nèi)涵和外延去把握。為了保證管理顧問工作的專業(yè)性，顧問人員應(yīng)充分掌握物業(yè)管理的內(nèi)涵即服務(wù)意識(shí)、專業(yè)化、規(guī)范化要求，外延——物業(yè)的外在特點(diǎn)，即物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象特點(diǎn)，如物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的對(duì)象等，幫助公司展開對(duì)業(yè)主、使用人及其他顧客服務(wù)要求的調(diào)查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅(jiān)持一切憑實(shí)踐和數(shù)據(jù)說話的專業(yè)、職業(yè)的務(wù)實(shí)精神。

物業(yè)管理顧問工作的整個(gè)過程都建立在科學(xué)流程的基礎(chǔ)上，這些流程是物業(yè)管理人經(jīng)過多年工作，分析不同顧客需求，結(jié)合當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)的要求，并用科學(xué)的理論、知識(shí)和方法總結(jié)出來的一整套工作流程。

創(chuàng)新性

富有創(chuàng)造性是各類服務(wù)業(yè)生命力的源泉，物業(yè)管理顧問也不例外。物業(yè)管理顧問工作將面對(duì)不同的物業(yè)、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經(jīng)驗(yàn)將不能適應(yīng)新的形勢(shì)的要求，顧問服務(wù)也將得不到顧客的支持。

每一個(gè)物業(yè)都有其不可重復(fù)性，每一項(xiàng)物業(yè)管理的服務(wù)都有其獨(dú)特性。顧問人員需要針對(duì)各個(gè)物業(yè)的相同性和不同性，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，面對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理市場(chǎng)水平和市場(chǎng)需求以及客戶的需要，以高度的科學(xué)求實(shí)精神和創(chuàng)造精神，謀求切實(shí)可行的顧問方案。這些富有創(chuàng)造性的顧問方案包括：針對(duì)被顧問公司的實(shí)際需要，設(shè)計(jì)和推行公司全新的管理機(jī)構(gòu)及其職能系統(tǒng)、全新的管理規(guī)章制度、新的管理方法；設(shè)計(jì)和推行高效率的信息管理系統(tǒng)、建立通暢的溝通渠道；設(shè)計(jì)和開創(chuàng)新的培訓(xùn)體制，培育新型的人際關(guān)系等等。

物業(yè)管理顧問的目的在于幫助公司提高經(jīng)營(yíng)管理水平和競(jìng)爭(zhēng)能力，為達(dá)到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現(xiàn)在用新的思維方式、新的觀點(diǎn)去觀察物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀，分析其存在的問題及原因，也表現(xiàn)在以科學(xué)的態(tài)度和創(chuàng)新精神，去設(shè)計(jì)切實(shí)可行又有所突破的顧問服務(wù)計(jì)劃。

系統(tǒng)性

物業(yè)管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時(shí)候，必須充分注意系統(tǒng)性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時(shí)，應(yīng)以提高公司服務(wù)過程的規(guī)范性和服務(wù)能力為出發(fā)點(diǎn)，兼顧公司的局部利益和整體利益、長(zhǎng)期利益和近期利益。為了做到這一點(diǎn)，顧問人員必須注意提高自己對(duì)公司進(jìn)行系統(tǒng)分析和思考的能力。

對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行系統(tǒng)的分析思考，就是要把公司看成一個(gè)互相獨(dú)立而又互為依存、相互聯(lián)系而又彼此制約的各部分（例如服務(wù)要求、品質(zhì)管理、經(jīng)營(yíng)成本、流程制定、設(shè)施和設(shè)備、資金管理、人員招聘和培訓(xùn)等）構(gòu)成的有機(jī)整體。從全局出發(fā)，系統(tǒng)、全面地分析被顧問公司的內(nèi)、外條件，以求達(dá)到整體物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)手段的最優(yōu)化。

從系統(tǒng)的觀點(diǎn)來分析，一個(gè)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的好壞，固然要求公司內(nèi)部各個(gè)部門能夠各自正常地工作和運(yùn)轉(zhuǎn)，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應(yīng)公司內(nèi)外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場(chǎng)需求變化、管理體制及上級(jí)單位的變動(dòng)等）。因此，在物業(yè)管理顧問活動(dòng)中，顧問工作要用系統(tǒng)的觀點(diǎn)去分析公司，全面地把握公司的內(nèi)外情況。在分析問題原因時(shí)，充分注意各方面的相互關(guān)系；在提出建議時(shí)，充分考慮到某一方面改進(jìn)對(duì)其他方面乃至整個(gè)公司的影響，從公司的整體利益出發(fā)，協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的關(guān)系，力求達(dá)到公司服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)能力整體提高的最佳效果。

合作性

整個(gè)物業(yè)管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項(xiàng)目組內(nèi)部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業(yè)管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對(duì)顧問人員素質(zhì)的基本要求。

在整個(gè)物業(yè)管理顧問服務(wù)過程中，顧問項(xiàng)目組成員必須相互協(xié)作，同時(shí)也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經(jīng)營(yíng)過程中的各類相關(guān)資料提供給顧問項(xiàng)目組；顧問人員則應(yīng)本著高度負(fù)責(zé)的精神，深入地進(jìn)行調(diào)查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠(chéng)相見，為改善公司素質(zhì)、提高經(jīng)濟(jì)效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應(yīng)該發(fā)揮主要作用，并對(duì)所提建議的有效性負(fù)主要責(zé)任；公司則對(duì)落實(shí)顧問人員所提建議負(fù)主要責(zé)任。公司的領(lǐng)導(dǎo)人必須認(rèn)識(shí)到：顧問人員所提的建議能否得到實(shí)施，最終取決于自己能否采取切實(shí)有效的措施。公司最終能否以現(xiàn)代物業(yè)管理公司的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作是衡量物業(yè)管理顧問工作成效的根本標(biāo)準(zhǔn)。

（1）顧問人員和公司人員的合作

顧問項(xiàng)目組與公司不是單純的、短暫的交易活動(dòng)，而是一種連續(xù)的、長(zhǎng)期的、互利、互促的伙伴關(guān)系。

顧問項(xiàng)目組人員要在較短的時(shí)間內(nèi)針對(duì)公司所在地的法律、法規(guī)、市場(chǎng)需求以及委托方的要求，提出并實(shí)施切實(shí)可行的顧問計(jì)劃書，必須緊緊地依靠公司招聘的有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的各類人員與他們密切合作，否則將一事無成。顧問人員必須注意做好以下幾點(diǎn)：

①顧問人員要具有謙虛謹(jǐn)慎的品質(zhì)和作風(fēng)。顧問項(xiàng)目組和公司雖然是互相平等的關(guān)系，但作為顧問人員來說，應(yīng)主動(dòng)多和公司各級(jí)人員進(jìn)行有效的溝通，要有意識(shí)地使公司人員感受到：每一個(gè)正確的觀點(diǎn)都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問服務(wù)一旦成功，是雙方共同努力的結(jié)果。這樣，他們就會(huì)像愛惜自己的勞動(dòng)成果一樣來珍惜顧問項(xiàng)目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實(shí)施。

②顧問人員要耐心傾聽公司員工所反映的意見，哪怕是明顯的偏見，也要認(rèn)真地驗(yàn)證核實(shí)。對(duì)公司人員提出的問題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點(diǎn)尚未成熟，則不宜過早地發(fā)表對(duì)公司的評(píng)價(jià)，或作不確切的回答。顧問人員要善于利用眾人之見，修正、完善自己尚未成熟的觀點(diǎn)和結(jié)論。

③顧問人員要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠(chéng)懇、耐心、熱情的態(tài)度去調(diào)查和解決問題，把提高公司的物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)管理能力作為己任，負(fù)責(zé)到底。

（2）顧問項(xiàng)目組內(nèi)部的合作

顧問人員不僅要善于和公司人員密切

分頭調(diào)查，是指顧問項(xiàng)目組成員在顧問項(xiàng)目組組長(zhǎng)的統(tǒng)一布置下，應(yīng)充分發(fā)揮自己獨(dú)立工作的能力，按照組長(zhǎng)的要求制訂出各自詳細(xì)的工作計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查工作。

匯合求證，是指把顧問項(xiàng)目組成員分頭調(diào)查的結(jié)果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對(duì)于顧問課題，盡可能地找到原始資料和數(shù)據(jù)，通過匯總分析，互相對(duì)照，結(jié)合顧問項(xiàng)目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。

組長(zhǎng)決策，是指對(duì)顧問課題的結(jié)論和建議書，應(yīng)在組內(nèi)民主討論的基礎(chǔ)上，最后由組長(zhǎng)做出決斷。顧問工作猶如打仗一樣，要協(xié)同作戰(zhàn)，指揮員的權(quán)威很重要。全體顧問人員應(yīng)懂得維護(hù)組長(zhǎng)信譽(yù)與維護(hù)全組（直至每個(gè)組員本人）信譽(yù)的一致性，并把此看成是促使顧問成功的一項(xiàng)必要措施。獨(dú)立性

物業(yè)管理顧問是一項(xiàng)獨(dú)立的服務(wù)工作。顧問的獨(dú)立性是其重要特點(diǎn)，它是物業(yè)管理顧問工作贏得顧客信任和好評(píng)的重要原因。

物業(yè)管理顧問工作的獨(dú)立性，是指顧問人員遇事要獨(dú)立思考，這是顧問人員取得工作成效的基本功。獨(dú)立思考，應(yīng)貫穿于物業(yè)管理顧問的全過程，尤其在調(diào)查研究和分析問題原因的時(shí)候，顧問人員應(yīng)通過自己認(rèn)真的獨(dú)立思考，觀點(diǎn)鮮明地談出自己的見解，做出正確判斷。

真正的獨(dú)立思考，應(yīng)當(dāng)在深入調(diào)查、廣泛而虛心地聽取公司主管單位及公司有關(guān)人員意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行。顧問人員根據(jù)自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理法律、法規(guī)，廣泛搜集公司有關(guān)人員的見解與智慧，通過加工提煉，深入思考。不為公司領(lǐng)導(dǎo)人的意見或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預(yù)而輕易地改變，通過獨(dú)立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價(jià)值的靠得住的觀點(diǎn)和結(jié)論。因此，顧問人員的獨(dú)立性并不是閉門造車，更不是遷就某些公司領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，迎合個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)人的口味，而是根據(jù)公司整體的經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展的要求出發(fā)。

藝術(shù)性

顧問項(xiàng)目組要了解公司領(lǐng)導(dǎo)管理風(fēng)格，在從物業(yè)管理服務(wù)的角度幫助其建立起公司自己的企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，慎選顧問的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問意見被公司理解和接受。

物業(yè)管理顧問介入深度的把握，是每一個(gè)顧問項(xiàng)目組需要面對(duì)的難題。新組建的物業(yè)管理公司一般都相對(duì)較缺乏物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，他們非?？是箢檰柸藛T幫助公司建立一支成熟的隊(duì)伍，幫助建立自己的服務(wù)流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問項(xiàng)目組人員有根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)藝術(shù)性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業(yè)管理服務(wù)技巧的能力。

艱苦性

艱苦性是物業(yè)管理顧問的又一顯著特點(diǎn)。管理顧問之所以艱苦，是因?yàn)檫@一工作要求顧問人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動(dòng)。不論是長(zhǎng)期顧問還是短期顧問，顧問人員在公司工作的時(shí)間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時(shí)間里對(duì)不太熟悉的地方、不太熟悉的物業(yè)管理市場(chǎng)、不同的物業(yè)以及陌生的公司和人員進(jìn)行深刻地分析，并提出行之有效的顧問服務(wù)方案，必然要付出辛勤的勞動(dòng)。

在物業(yè)管理顧問期間，顧問人員應(yīng)經(jīng)常深入到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，親自去聽、看、問、測(cè)、試，完成對(duì)重要數(shù)據(jù)的測(cè)定或分析。每一項(xiàng)物業(yè)管理顧問項(xiàng)目，往往是物業(yè)沒有完全建成或即將建成之時(shí)進(jìn)入，物業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)混亂，顧問人員首先要有較高的職業(yè)安全意識(shí)，并針對(duì)物業(yè)的不同特性，了解物業(yè)的使用方向和物業(yè)管理要求，有針對(duì)性和建設(shè)性地找到顧問服務(wù)的結(jié)合點(diǎn)。

管理顧問工作的艱苦性，要求顧問人員不僅有一個(gè)富有創(chuàng)造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質(zhì)、充沛的精力和高度的事業(yè)心，才能勝任。

有效性

確保顧問建議的有效性，是物業(yè)管理顧問的基本職責(zé)。一次物業(yè)管理顧問的成功，雖然有賴于顧問人員和公司人員的共同努力，但顧問人員必須確保提出建議的質(zhì)量和有效性。雖然顧問人員并不能保證建議一定會(huì)得到實(shí)施（因?yàn)檫@主要取決于公司領(lǐng)導(dǎo)人員），但必須保證建議一旦付諸實(shí)施，將是有效的。

改善意見的有效性具體地體現(xiàn)在：建議應(yīng)以內(nèi)涵挖潛為主，少花錢，多辦事，辦好事，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；建議應(yīng)適合公司的現(xiàn)有財(cái)力、人力和管理水平。

為了確保改善意見的有效性，顧問人員不僅要考慮建議內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)、合理、可行，而且還應(yīng)做到提建議的方式對(duì)頭，改善措施得當(dāng)，使效果和動(dòng)機(jī)統(tǒng)一。在物業(yè)管理顧問服務(wù)中，顧問公司對(duì)被顧問方的培訓(xùn)將貫穿項(xiàng)目始終，是落實(shí)顧問方案，培養(yǎng)高效團(tuán)隊(duì)的有效手段，同文件編寫、整改建議一并成為顧問服務(wù)的三大內(nèi)容，越來越受到合同雙方的重視。顧問培訓(xùn)可在公司原有培訓(xùn)體系的基礎(chǔ)上，通過建立培訓(xùn)中心，分別對(duì)外派人員和被顧問方員工展開。

一、建立培訓(xùn)中心

建立培訓(xùn)中心可以實(shí)現(xiàn)培訓(xùn)資源共享，提高培訓(xùn)專業(yè)水平，便于靈活開展工作。除了教室、器材外，軟件建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期艱難的工作，包括內(nèi)部講師、崗位教程、培訓(xùn)光盤等，這些可由公司行政人事部組織落實(shí)。在此基礎(chǔ)上，公司便可給予員工適時(shí)培訓(xùn)，長(zhǎng)期對(duì)內(nèi)（提高員工素質(zhì)）和對(duì)外（承接業(yè)務(wù)）提供培訓(xùn)服務(wù)，包括對(duì)顧問人員及被顧問方骨干的系統(tǒng)培訓(xùn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)被顧問方全員培訓(xùn)，達(dá)到合作目標(biāo)。詳見下圖：

二、組建顧問小組

顧問小組是實(shí)施顧問項(xiàng)目的核心，作為公司的外派機(jī)構(gòu)，通常在合同簽定前便開始籌備，因成員素質(zhì)關(guān)系著項(xiàng)目的成敗，選擇其負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目經(jīng)理）和組員（專業(yè)主管）時(shí)，應(yīng)對(duì)此有一定的要求。詳見下表：

三、培養(yǎng)合格顧問

具備一定素質(zhì)只是基礎(chǔ)，要想成為一名合格的顧問，還須熟悉各部門和管理處的運(yùn)作方式，以提高綜合管理能力，這樣才能真正使先進(jìn)模式結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，制定并落實(shí)切實(shí)可行的顧問方案。為此，應(yīng)結(jié)合公司崗位培訓(xùn)體系，舉辦“顧問培訓(xùn)班”，對(duì)外派人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，以培養(yǎng)出合格顧問。詳見下表：

四、培訓(xùn)被顧問方員工，建立高效團(tuán)隊(duì)

顧問服務(wù)實(shí)質(zhì)是培養(yǎng)一支按規(guī)范化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行的隊(duì)伍。因此，應(yīng)對(duì)被顧問方進(jìn)行全方位、系統(tǒng)性和全員性的培訓(xùn)，最終建立一支高效的團(tuán)隊(duì)。通常分為五個(gè)階段進(jìn)行：第一階段“公司運(yùn)行特色學(xué)習(xí)班”，主要利用公司資源在培訓(xùn)中心對(duì)被顧問方骨干預(yù)先培訓(xùn)；第二階段“物業(yè)管理基礎(chǔ)和專業(yè)課”，主要利用外部資源在當(dāng)?shù)赝瓿桑坏谌A段“規(guī)章制度學(xué)習(xí)班”，主要利用顧問小組及被顧問方骨干資源在當(dāng)?shù)赝瓿?；第四階段“管理提高班”，主要利用被顧問方員工及外部資源在當(dāng)?shù)赝瓿?；第五階段“新員工入職及崗位培訓(xùn)”，主要利用被顧問方骨干資源在當(dāng)?shù)赝瓿伞Ｔ斠娤卤恚?/p>

綜上所述，在顧問服務(wù)過程中，公司