養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)題三

養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無(wú)明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場(chǎng)需求增加。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問(wèn)題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營(yíng)成本應(yīng)精心測(cè)算!國(guó)家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力!有彈性的設(shè)置土地開(kāi)發(fā)控制模式!認(rèn)識(shí)入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場(chǎng)研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱(chēng)為房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專(zhuān)一性——它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線(xiàn)路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱(chēng)為“銀色住宅”、“樂(lè)齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專(zhuān)供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門(mén)服務(wù)、短期居住和長(zhǎng)期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類(lèi)詳細(xì)，全面覆蓋了各類(lèi)人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年公寓代表案例例：臺(tái)灣老年公寓寓房屋樣式經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門(mén)診健康咨詢(xún)餐飲娛樂(lè)等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營(yíng)方式臺(tái)灣老年公寓養(yǎng)老社區(qū)代表案例例：美國(guó)CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社社區(qū)美國(guó)相對(duì)歐洲及其其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言言，其老齡化程度度較輕，與中國(guó)當(dāng)當(dāng)前的老齡化階段段較為接近。美國(guó)ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與與其簽定的契約內(nèi)內(nèi)容，提供各種型型態(tài)的住屋、住民民的服務(wù)和健康服服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專(zhuān)業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)CCRC社區(qū)參考考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長(zhǎng)在護(hù)理之家照顧方方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照顧方方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面面居住天數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式照顧方面面居住天數(shù)較少、花費(fèi)較多雖然CCRC住民在住入護(hù)理之之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高高于傳統(tǒng)社會(huì)族群。。但在門(mén)診上花費(fèi)費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社社區(qū)老人低許多。。此外CCRC居民對(duì)自己的壽命命有較高期望，其其死亡率也低于一一般人口死亡率。。①.國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式居家養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥(niǎo)養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門(mén)服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正正在廣州、長(zhǎng)沙、、海南、青島等地地選址，擬大批量量購(gòu)買(mǎi)別墅群，籌籌建“候鳥(niǎo)式高端社區(qū)養(yǎng)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地““模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占占地1.1萬(wàn)畝，可按照一定定的比例劃分，彼彼此間既有不同，，又有關(guān)聯(lián)。其中中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，，4000畝山坡地用于養(yǎng)老老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，另4000畝用于綜合開(kāi)發(fā)。。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對(duì)這這部分物業(yè)持有運(yùn)運(yùn)營(yíng)，出售使用權(quán)權(quán)。老人冬季:南方過(guò)冬夏季:北方度假開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂(lè)設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門(mén)為老年人開(kāi)展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專(zhuān)車(chē)送回家8：00專(zhuān)車(chē)從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核心、以以社區(qū)為依托、以以專(zhuān)業(yè)化服務(wù)為依依靠，為居住在家家的老年人提供以以解決日常生活困困難為主要內(nèi)容的的社會(huì)化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本本單元，在生活區(qū)區(qū)域內(nèi)提供所有服服務(wù)，讓老年人能能夠就近、便捷地地享受各種服務(wù)。。一站式，日托、上上門(mén)服務(wù)、短期入入住、長(zhǎng)期居住等等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)務(wù)體內(nèi)集中解決，，同時(shí)有助于保持持護(hù)理的連續(xù)性，，可以與其他服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老老人公寓、幼兒園園等。國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)養(yǎng)生社區(qū)——國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集群群構(gòu)構(gòu)筑復(fù)合型型社區(qū).整體功能設(shè)計(jì)包括括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店店）公寓、主題酒店（會(huì)所）、養(yǎng)養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主主題養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)養(yǎng)生博物館等經(jīng)營(yíng)模式：向客戶(hù)出售物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán);出售會(huì)員卡通過(guò)返本銷(xiāo)售入住住、反向抵押貸款款、房屋置換、出租原原有房屋租住社區(qū)等方式式。②.國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的盈利模式國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長(zhǎng)期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷(xiāo)售滿(mǎn)足老人租用度假之用開(kāi)發(fā)資金回籠快速一氣呵成開(kāi)發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開(kāi)發(fā)資金回籠一般長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)出售單純銷(xiāo)售典型案例：出售與持有相結(jié)合合盈利模式北京太陽(yáng)城國(guó)際老老年公寓就是較早早采取了這一模式式。同時(shí)還采取了了“反按揭”方法和““置換”方法?！胺窗唇摇奔蠢先巳送夂?，將老人人原有房屋出租，，以租金收入入住住(以租換租)?！敝脫Q“即將原有有的住房與之進(jìn)行行等價(jià)換房，到老老人去世后，將原原置換的房產(chǎn)折價(jià)價(jià)返還繼承人。③.住宅建設(shè)與社社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)立體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式利潤(rùn)來(lái)源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)要求高完成銷(xiāo)售即可收回投資獲取利潤(rùn)風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對(duì)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)要求低5.目標(biāo)客戶(hù)群階段階段：絕大多數(shù)的老年年人在退休后就成成為純消費(fèi)者。時(shí)限特征：老齡純消費(fèi)人口比低低齡純消費(fèi)人口有有著更加漫長(zhǎng)的純純消費(fèi)年數(shù)。行為特征：自主消費(fèi)思想特征：消費(fèi)觀較為成熟熟，沖動(dòng)型熱情消消費(fèi)和目的不明明的盲目消費(fèi)少少。質(zhì)量特征：老年年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量量的要求高于一一般消費(fèi)。內(nèi)在特征：休閑性消費(fèi)與服服務(wù)性消費(fèi)所占占比例大。目標(biāo)客戶(hù)群的消消費(fèi)特征“以租換租”的形式社區(qū)幫助助老年人將原有有住房出租，所所得租金來(lái)支付付老年人租住獨(dú)獨(dú)立型老年公寓寓的費(fèi)用；“以舊換新”的形式即老年人人的現(xiàn)有住房與與老年公寓的住住房進(jìn)行交換，，如果老年人去去世之后，收回回公寓住宅再將將原置換房折舊舊返還其子女。。利用這些“差價(jià)養(yǎng)老”的方式，老年人人不僅可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人住，還能為為自己或后代提提供了一定的社社會(huì)保障，可謂謂一舉兩得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達(dá)國(guó)家中是一種普遍的做做法。退休后的的老年夫妻買(mǎi)下下或者用原有住住宅交換老年公公寓中的住宅后后，與銀行與保保險(xiǎn)公司簽訂一一份合同，在相相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估公公寓價(jià)值和測(cè)算算人均壽命之后后，銀行與保險(xiǎn)險(xiǎn)公司每月支付付老年夫妻一定定的生活費(fèi)，直直到其故世，屆屆時(shí)，該住宅歸歸銀行等處置。。這種“倒按揭”的做法實(shí)際上還還含有人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)的意義。目標(biāo)客戶(hù)群的消費(fèi)方式6.融資問(wèn)題非營(yíng)利性組織私募基金REITS投資商國(guó)際養(yǎng)老地產(chǎn)的的投資商主要有有三類(lèi)：REITs作為上市公司更更關(guān)注租金收益益的穩(wěn)定性，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長(zhǎng)期期持有；私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)構(gòu)投資人，更關(guān)關(guān)注資產(chǎn)升值的的收益，強(qiáng)調(diào)物物業(yè)資產(chǎn)的低買(mǎi)買(mǎi)高賣(mài)；非盈利性組織主要利用捐贈(zèng)資資金和政府補(bǔ)貼貼為低收入群體體提供社區(qū)養(yǎng)老老。國(guó)內(nèi)目前的融資機(jī)構(gòu)構(gòu)多為商業(yè)銀行行，一級(jí)城市目目前已經(jīng)出現(xiàn)房房地產(chǎn)基金、房房地產(chǎn)投資信托托等新型的金融融工具。part2：國(guó)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市市場(chǎng)分析有少量相關(guān)政策策，但還缺少政策支支持。與大型醫(yī)院合作作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療療中心、家政服服務(wù)中心、老人人再就業(yè)中心、、旅游服務(wù)、房房屋置換服務(wù)、、婚介中心。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托托國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)較較少，國(guó)外較多：美國(guó)SASAKI設(shè)計(jì)公司、、美國(guó)K.J.A建筑事務(wù)所、、丹麥KAB集集團(tuán)。1.養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析融資機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)資源政策環(huán)境社區(qū)服務(wù)資源2.我國(guó)老年人口的發(fā)展?fàn)顩r我國(guó)1999年年成為老年型的的國(guó)家，是世界上老年人人口最多、增長(zhǎng)長(zhǎng)最快的國(guó)家之之一。20世紀(jì)80年年代以來(lái)，60歲以上的老年人口口平均每年以3%的速度持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是是，80歲以上高齡老人已已高達(dá)1100萬(wàn)，并以年均均5%的速度遞增增。本世紀(jì)中葉，，60歲以上的的老年人口將達(dá)達(dá)到4.4億左左右，約占亞洲洲老年人口總數(shù)數(shù)的36%，占占世界老年人口口總數(shù)的22.3%。中國(guó)老年人口規(guī)規(guī)模之大，老齡齡化速度之快，，高齡人口之多多，都是世界人人口發(fā)展史上前前所未有的。中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)(%)年份195319641982199020002020204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40資料來(lái)源：《人人口研究》3.國(guó)內(nèi)老年人的居住模式B、購(gòu)買(mǎi)房屋居住住A、自行建房居住住C、租房居住資料來(lái)源：《人人口研究》4.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)模式式：按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者劃劃分為三種模式式政府福利型政府收益性企業(yè)盈利型北京香山老年公公寓山東威海老年公公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，，海淀區(qū)民政局局直接領(lǐng)導(dǎo)和管管轄山東省標(biāo)準(zhǔn)最高高的、規(guī)模最大大的社會(huì)福利服服務(wù)機(jī)構(gòu)由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)北京太陽(yáng)城福利型養(yǎng)老院盈利型型養(yǎng)老院院，老年公寓老年公寓，養(yǎng)老老社區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開(kāi)發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶(hù)提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國(guó)社會(huì)保障體系不完善，無(wú)足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”。——無(wú)真正針對(duì)老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國(guó)老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)贏利利性初級(jí)老年社社區(qū)，僅為中高高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年年群體打造，投投資額大，開(kāi)發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀1、大都市郊外模模式：以上海、北京、、深圳、成都為為代表的大城市市，近郊開(kāi)發(fā)模模式成熟，市場(chǎng)場(chǎng)潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式式以周莊、同里等等江南古鎮(zhèn)及麗麗江等西南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式式以黃山、武夷山山、廬山為代表表。4、熱帶、亞熱帶帶避寒模式：三亞獨(dú)特的模式式。主要分布區(qū)域：：目前，以北京、、上海的養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展最為成成熟項(xiàng)目名稱(chēng)占地（萬(wàn)㎡）總建（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)營(yíng)模式北京·東方太陽(yáng)城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽(yáng)城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨(dú)棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂(lè)8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企業(yè)營(yíng)利利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目少、具低密密度、產(chǎn)品類(lèi)型型多樣特點(diǎn)、以以租售方式為主主企業(yè)營(yíng)利型養(yǎng)老老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀狀：目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目目較少，且開(kāi)發(fā)發(fā)比較成功的更更是鳳毛麟角國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式式根據(jù)國(guó)內(nèi)老年人人的特殊性，物物業(yè)管理要包括括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理理中心、家政服服務(wù)中心、老人人再就業(yè)中心、、旅游服務(wù)、房房屋置換服務(wù)以以及婚介中心等等。社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營(yíng)造常規(guī)管理物業(yè)管理基本操作模式：將服務(wù)內(nèi)容外包包給引進(jìn)社區(qū)的的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，也也可以采用物業(yè)業(yè)管理公司與專(zhuān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作的的方式來(lái)進(jìn)行。。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)5.養(yǎng)老地產(chǎn)的的發(fā)展趨勢(shì)規(guī)?；弘S著市場(chǎng)的進(jìn)一一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低的大型老年社區(qū)應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生，老年年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模化。郊區(qū)化：滿(mǎn)足對(duì)環(huán)境的高高要求，也為了了減低成本降低低入住的門(mén)檻，，未來(lái)老年住宅宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市，但是是同時(shí)會(huì)顧及交交通的便捷性，，以方便家人朋朋友的探訪(fǎng)的郊郊區(qū)。科技化：為老年人提供更更細(xì)致的照顧；；智能化的應(yīng)用用，帶來(lái)更方便便、安全的全方方位保障。建筑多樣化：隨著市場(chǎng)的日趨趨成熟，產(chǎn)品推推陳出新，建筑筑呈現(xiàn)多樣化。。在建筑設(shè)計(jì)上上，住宅健康性性、使用的多功功能化、增強(qiáng)鄰鄰里溝通的將是是未來(lái)產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化化：社區(qū)服務(wù)在不斷斷細(xì)化、豐富的的過(guò)程中向?qū)I(yè)業(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢(shì)規(guī)模化科技化建筑多樣化郊區(qū)化社區(qū)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化功能豐富化適合中國(guó)養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新新手段：6.養(yǎng)老地產(chǎn)的的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新手段房屋置換、兩代代買(mǎi)、以房養(yǎng)老、分時(shí)時(shí)度假、私募基金、房地地產(chǎn)投資信托基基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債債part4：發(fā)展前景分析中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施施傳統(tǒng)上是民政政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利利的一部分，最最初以為三無(wú)老老人服務(wù)的社會(huì)會(huì)救濟(jì)為主，近近年來(lái)逐步走向向了社會(huì)化，但但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福福利為主體。無(wú)疑，養(yǎng)老地地產(chǎn)是相當(dāng)有前前景的，市場(chǎng)需需求也是不可抑抑制的。發(fā)展前景機(jī)會(huì)點(diǎn)一老齡人口增長(zhǎng)速速度快，城市空空巢家庭比例增增加過(guò)快，對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求求增加。數(shù)據(jù)來(lái)源：2000年全國(guó)第五次人人口普查報(bào)告；；2010年全國(guó)第六次人人口普查報(bào)告全國(guó)老齡人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表2010年至2050年，中中國(guó)60歲以上上的人口將由現(xiàn)現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未未來(lái)5年，中國(guó)國(guó)老年人口將達(dá)達(dá)2億，占總?cè)巳丝诘?5%。。在廣州，60歲以上老人在在2007年突突破了100萬(wàn)萬(wàn)大關(guān)。機(jī)會(huì)點(diǎn)二老年消費(fèi)者收入入提高，消費(fèi)能能力增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，未來(lái)具有高高消費(fèi)能力的老老年群體將會(huì)凸凸現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)的的多元化，未來(lái)來(lái)老年人的收入入將不再是過(guò)去去單一的退休補(bǔ)補(bǔ)貼，投資、保保險(xiǎn)等收益也將將納入老年人收收入構(gòu)成中去。。未來(lái)老年人收入入水平的提高，，為老年住宅產(chǎn)產(chǎn)品提供了強(qiáng)大大的消費(fèi)支持。機(jī)會(huì)點(diǎn)三國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量不不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)不足，2010年，居住在福利利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)機(jī)構(gòu)人數(shù)不足高高齡人口總數(shù)的的0.54%。營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)不足:國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老老地產(chǎn)較少，做做得成功的更是是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)來(lái)源：策略略研究周報(bào)機(jī)會(huì)點(diǎn)四政策的支持，““適居養(yǎng)老”概概念的提出財(cái)政部和稅務(wù)總總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收收政策問(wèn)題的通通知》（財(cái)稅〔2000〕97號(hào)）；2006年頒發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委委辦公室和發(fā)展展改革委等部門(mén)門(mén)關(guān)于加快發(fā)展展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào)）；2009.4.1海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進(jìn)我我省異地養(yǎng)老度度假項(xiàng)目建設(shè)的的建議》?！笆濉币?guī)劃劃綱要提出，鼓鼓勵(lì)社會(huì)資本興興辦具有護(hù)理功功能的養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概概念"市場(chǎng)不成熟，商業(yè)模式仍需探探索，創(chuàng)新贏得先機(jī)機(jī)。機(jī)會(huì)點(diǎn)五：養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型的地地產(chǎn)產(chǎn)品，租售售方式將比普通通住宅更為復(fù)雜雜。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的的層面來(lái)看，對(duì)對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)說(shuō)，受限限于資金壓力，，開(kāi)發(fā)商采取“銷(xiāo)銷(xiāo)售+持有運(yùn)營(yíng)營(yíng)”的方式運(yùn)作作更為現(xiàn)實(shí)。比如康乃馨，，二期10萬(wàn)平平米療養(yǎng)型精裝裝公寓和養(yǎng)生型型住宅已全面啟啟動(dòng)，在這一公公寓中，有帶租租約銷(xiāo)售的商務(wù)務(wù)公寓，也可以以直接采取租賃賃方式?！拔磥?lái)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)模式一定是多多元的?！崩钪鼐疟硎?，，老年社區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)可能會(huì)采取出出租、賣(mài)產(chǎn)權(quán)和和直接買(mǎi)斷等方方式進(jìn)行。而更更具體的問(wèn)題，，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)是否能夠滿(mǎn)足足社區(qū)老人護(hù)理理需要。而這，，或許也是未來(lái)來(lái)是否能夠持續(xù)續(xù)生存的關(guān)鍵所所在。part3：產(chǎn)品打造①.構(gòu)建開(kāi)發(fā)商、投投資商、運(yùn)營(yíng)商商角色分離的金金融生態(tài)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)持持有經(jīng)營(yíng)要考慮慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益不足10%，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的截截然分開(kāi)勢(shì)在必必行。其發(fā)展需要把開(kāi)發(fā)商、投資資商、運(yùn)營(yíng)商的的角色進(jìn)行分離離，促使養(yǎng)老老地產(chǎn)金融生態(tài)態(tài)的發(fā)育，并逐逐步構(gòu)建這一生生態(tài)鏈資金成本本最低、規(guī)?；俣茸羁?、抗抗沖擊能力最強(qiáng)強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。問(wèn)題的核心是如如何對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益進(jìn)進(jìn)行合理分配，，實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)的低成本平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)行。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)金金融生態(tài)中風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收益分解與匹匹配1.如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)②.六大核心要要素，打造成功功養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單體設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)6大核心要素色彩規(guī)劃項(xiàng)目選址：環(huán)境良好，交通通便捷，場(chǎng)地周周邊活動(dòng)安全，，生活氣息濃郁郁。規(guī)劃設(shè)計(jì)：應(yīng)該從老年住宅宅的特點(diǎn)出發(fā)，，滿(mǎn)足自然環(huán)境境、人文環(huán)境、、生活環(huán)境等方方面需求。單體設(shè)計(jì)：?jiǎn)误w設(shè)計(jì)以別墅墅、多層為主，，主要是從老年年人行動(dòng)不便的的生理特征考慮慮。色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，但忌忌過(guò)于沉悶；不同組團(tuán)應(yīng)采用用不同的色彩，，利于老人辨認(rèn)認(rèn)。戶(hù)型設(shè)計(jì)：保證有良好的采采光、通風(fēng)，為為老年人提供一一個(gè)健康的生活活環(huán)境；室內(nèi)設(shè)計(jì)：從墻地面裝修、、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇擇到色彩設(shè)計(jì)、、電器照明設(shè)計(jì)計(jì)，乃至門(mén)窗的的選擇等等細(xì)節(jié)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出出對(duì)居住者的細(xì)細(xì)膩關(guān)懷。③.產(chǎn)品設(shè)計(jì)原原則心理：環(huán)境行為心理學(xué)學(xué)的角度出發(fā)，，考慮大多數(shù)老老年人常年形成成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式式的室內(nèi)空間。。設(shè)計(jì)：從空間（消除室室內(nèi)高差）、裝裝置（設(shè)置扶手手、地面防滑））、設(shè)備（緊急急通報(bào)系統(tǒng)、安安全電熱源）、、管理員或護(hù)理理人員等方面對(duì)應(yīng)老年人日常常生活中的安全全性，做到緊急急時(shí)刻可立即采采取措施；交流：盡可能在樓內(nèi)外外為老年人提供供各種鄰里交流、人際際交流的公共交往空間間和環(huán)境；建筑：從建筑人類(lèi)工程程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)發(fā)，在家具、衛(wèi)衛(wèi)生器具的尺寸寸方面符合老年人的身身體特征；交流建筑設(shè)計(jì)心理產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則區(qū)位：北京順義區(qū)潮白白河畔定位：“世界級(jí)的高尚尚退休社區(qū)區(qū)”、“全新退退休生活的領(lǐng)跑跑者”規(guī)模：總建筑面積70萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排排別墅、中式四四合院、公寓客戶(hù)來(lái)源：主要來(lái)源北京2.典型案例北京太陽(yáng)城：國(guó)國(guó)內(nèi)最成功的老老年社區(qū)之一別墅別墅四合院公寓公寓成功點(diǎn)之1：針對(duì)不同人群群，設(shè)計(jì)較為豐豐富的住宅物業(yè)業(yè)形態(tài)①東方太陽(yáng)城醫(yī)醫(yī)院（一級(jí)綜合合性醫(yī)院）②東方嘉賓國(guó)際酒酒店，五星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)③大型超市進(jìn)駐，，商業(yè)一條街④康體中心，各類(lèi)類(lèi)球館、溫泉游游泳池⑤5萬(wàn)平米太陽(yáng)會(huì)所所，商務(wù)會(huì)議，，餐飲休閑⑥匯佳幼兒園成功點(diǎn)2：六重成品配套套滿(mǎn)足各大需求求①約2000畝潮白河②近10萬(wàn)株原生樹(shù)③近20萬(wàn)平米社區(qū)生態(tài)態(tài)湖④75萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)休閑閑綠地⑤節(jié)能環(huán)保的水源源／地源熱泵系系統(tǒng)⑥高達(dá)4000個(gè)/立方厘米負(fù)離子子含量，綠色生生態(tài)系統(tǒng)，可比比海濱、森林開(kāi)開(kāi)放成功點(diǎn)3：良好的自然環(huán)環(huán)境太陽(yáng)城醫(yī)院：專(zhuān)業(yè)醫(yī)師和設(shè)備備、由北京市老老人病研究中心心選派、定期體體檢，提出保健健計(jì)劃、專(zhuān)業(yè)急急救中心、全覆覆蓋的應(yīng)急呼叫叫系統(tǒng)。老年大學(xué)：北京第一家社區(qū)區(qū)申辦的老年大大學(xué)，開(kāi)設(shè)多重重課程，如芭蕾蕾、陶藝、書(shū)法法、雕刻等，部部份課程由社區(qū)區(qū)老人擔(dān)任教師師社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辟可可以耕種的農(nóng)莊莊，每塊地管理理費(fèi)低廉，一年年中可以在地塊塊中耕作，很多多老人非常喜歡歡這種農(nóng)家樂(lè)的的感覺(jué)成功點(diǎn)4：針對(duì)老年人需需求建設(shè)的社區(qū)區(qū)醫(yī)院、康體中中心、老年大學(xué)學(xué)、自助農(nóng)莊等等音樂(lè)會(huì)合唱團(tuán)太極俱樂(lè)部活動(dòng)動(dòng)棋牌俱樂(lè)部國(guó)際風(fēng)箏文化節(jié)節(jié)舉辦過(guò)3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂(lè)會(huì)社區(qū)組織的俱樂(lè)樂(lè)部乒乓球俱樂(lè)部、、太極俱樂(lè)部、、棋牌俱樂(lè)部、釣釣魚(yú)俱樂(lè)部業(yè)主自發(fā)的俱樂(lè)樂(lè)部太極俱俱樂(lè)部部、音音樂(lè)沙沙龍、、健身俱俱樂(lè)部部等成功點(diǎn)點(diǎn)5：：多彩彩的精精神文文化生生活養(yǎng)老地地產(chǎn)要要配套套完整整的，，可應(yīng)應(yīng)對(duì)緊緊急情情況的的醫(yī)療療服務(wù)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)。要擁有有豐富富的、、滿(mǎn)足足不同同需求求的康康復(fù)運(yùn)運(yùn)動(dòng)和和娛樂(lè)樂(lè)配套套設(shè)施施。具有復(fù)復(fù)合精精神和和價(jià)值值需求求的老老年人人服務(wù)務(wù)功能能，滿(mǎn)滿(mǎn)足自自我價(jià)價(jià)值的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。針對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老客客戶(hù)的的無(wú)障障礙設(shè)設(shè)計(jì)。。養(yǎng)生跟跟養(yǎng)老老相結(jié)結(jié)合。。小結(jié)：：part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估“銀發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)濟(jì)”的的龐大大市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)示示著中中國(guó)““夕陽(yáng)陽(yáng)產(chǎn)業(yè)業(yè)”正正在成成為蒸蒸蒸日日上的的朝陽(yáng)陽(yáng)產(chǎn)業(yè)業(yè)。然而，，因?yàn)闉槿狈Ψε涮滋渍卟吆捅O(jiān)監(jiān)管，，持有有經(jīng)營(yíng)營(yíng)要考考慮資資金風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益益不足足10%，開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)營(yíng)的截截然分分開(kāi)勢(shì)勢(shì)在必必行，養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)面臨臨著很很大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估新興市市場(chǎng)不不穩(wěn)定定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估一一老年地地產(chǎn)作作為一一個(gè)新新興的的市場(chǎng)場(chǎng)自然然要面面對(duì)新新興市市場(chǎng)所所要面面對(duì)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。由由于人人們多多這一一產(chǎn)業(yè)業(yè)還不不熟悉悉，所所以可可能需需要一一個(gè)適適應(yīng)期期，再再加上上老年年人風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)意意識(shí)很很強(qiáng)，，行事事謹(jǐn)慎慎等原原因，，是老年地地產(chǎn)的的投資資者可可能出出現(xiàn)面面對(duì)著著巨大大的消消費(fèi)群群體卻卻賣(mài)不不出房房子的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。政策優(yōu)優(yōu)惠無(wú)無(wú)保障障由于老老年地地產(chǎn)的的帶有有一定定的社社會(huì)福福利性性質(zhì)，，所以以政府的的政策策扶持持對(duì)老老年地地產(chǎn)的的發(fā)展展至關(guān)關(guān)重要要，也是老老年地地產(chǎn)的的投資資者首首要考考慮的的問(wèn)題題之一一。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，，政府府會(huì)在在稅收收、土土地的的取得得、貸貸款政政策等等方面面給投投資者者提供供政策策上的的優(yōu)惠惠。在在我國(guó)國(guó)，雖雖然在在從目目前的的情況況來(lái)看看，老老年地地產(chǎn)的的投資資者確確實(shí)獲獲得了了政府府多多多少少少的支支持，，但并沒(méi)沒(méi)有任任何具具體政政策表表示可可以對(duì)對(duì)養(yǎng)老地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程提供供優(yōu)惠惠。這這種無(wú)無(wú)保障障的政政策優(yōu)優(yōu)惠是是養(yǎng)老地產(chǎn)投投資者者首要要面臨臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估二二對(duì)于開(kāi)開(kāi)發(fā)商商來(lái)說(shuō)說(shuō)，最熟悉悉的商商業(yè)模模式是是：買(mǎi)買(mǎi)地、、建房房、出出售或或持有有。養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)的不同同在于于，盈利更更依靠靠后期期的運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。目前