k2018中海錦苑物業(yè)管理承包合同

中海錦苑物業(yè)管理承包合同的基礎(chǔ)上，就乙方受甲方委托承包對(duì)中海錦苑(以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”)提供專業(yè)化、一體化的立本合同。第一條本情況本情況物業(yè)基本情況:住宅、會(huì)所及停車場(chǎng)；第二章乙方的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)交通、車輛行駛及停泊秩序的管理；公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理(法律法規(guī)所明確的管理責(zé)樂(lè)活動(dòng)；規(guī)定應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的資料；在業(yè)戶提出委托時(shí)，乙方可接受委托對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)并按明示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)。第三條物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(一)辦公服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)1.對(duì)外服務(wù)工作時(shí)間：1)核心服務(wù)工作時(shí)間，提供合同規(guī)定的所有服務(wù)項(xiàng)目。①星期一至星期五：8:30至17:30理個(gè)別業(yè)戶的服務(wù)需求。①星期一至星期五：8:30至20:00水管漏水、管道嚴(yán)重堵塞等緊急情況時(shí)，由24小時(shí)值班保安員立即通知有關(guān)工作人員在20分鐘內(nèi)及時(shí)進(jìn)行處理。其他一般服務(wù)需求將由值班保安員記錄下來(lái)，次接待咨詢、投訴受理。6)對(duì)使用物業(yè)必須關(guān)注的問(wèn)題，如涉及禁止高空拋物、室內(nèi)裝修、車輛管理、消防安全、用電安全、使用電梯以及預(yù)留有效通訊地址、緊急聯(lián)絡(luò)電話等，編制規(guī)范的指7)辦理住戶卡，保存業(yè)戶資料。(二)有償服務(wù)提供1.在社區(qū)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)戶日常生活消費(fèi)所需提供力所能及的有償服務(wù)。2.公布有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)戶自愿選擇。個(gè)性化特約有償服務(wù)，由雙方自行約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(三)物業(yè)管理延伸服務(wù)提供1.乙方工作人員有義務(wù)遵循以下原則向業(yè)戶提供物業(yè)管理延伸服務(wù)：1)不影響崗位工作的；2)業(yè)戶本人有需求的；3)工作人員力所能及的。2.物業(yè)管理延伸服務(wù)包括但不限于：1)保安員門(mén)崗幫助業(yè)戶搬運(yùn)物品；2)大堂保安員幫助業(yè)戶提運(yùn)物品、按電梯按鈕；童、傷殘人士提供幫助等。(四)業(yè)戶滿意度管理集業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議。2.調(diào)查方式采用分區(qū)隨機(jī)抽樣直接調(diào)查。3.在社區(qū)范圍內(nèi)公開(kāi)公報(bào)調(diào)查結(jié)果，并對(duì)業(yè)戶提出的建議及時(shí)給予回應(yīng)。4.對(duì)合理的建議乙方應(yīng)積極采納，并回訪業(yè)戶對(duì)改進(jìn)后的滿意程度。5.針對(duì)業(yè)戶意見(jiàn)中涉及物業(yè)共用配套設(shè)施改造及超出本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)事(五)工作人員禮貌禮儀培訓(xùn)與管理1.乙方駐場(chǎng)工作人員應(yīng)具備基本禮貌禮儀素養(yǎng)。2.乙方對(duì)工作人員定期進(jìn)行禮貌禮儀相關(guān)方面的培訓(xùn)，有下列行為者，乙方應(yīng)該給予3)3次以上因服務(wù)態(tài)度欠佳被業(yè)戶投訴。(六)投訴管理1.設(shè)立業(yè)戶服務(wù)電話，受理服務(wù)投訴及建議。2.工作人員均可受理業(yè)戶一般性意見(jiàn)反映，工作人員20分鐘內(nèi)了解具體情況給業(yè)戶回復(fù)，并跟進(jìn)后續(xù)工作。對(duì)非緊急性投訴，最遲在一個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)。對(duì)處理需時(shí)較長(zhǎng)的案例，必須不時(shí)告知投訴人進(jìn)展情況。3.業(yè)戶對(duì)普通員工的投訴可向其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提出，工作人員有義務(wù)清楚告知業(yè)戶有關(guān)聯(lián)絡(luò)方式。4.公司設(shè)立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督電話、總經(jīng)理辦公電話，可以直接受理對(duì)管理層或領(lǐng)導(dǎo)的服5.業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理處經(jīng)理有否決權(quán)。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)三分之二以上委員投票否決，物業(yè)公司必須另行派任管理處經(jīng)理。(七)公共辦事指引清晰1.管理處收集業(yè)主更名、遷戶口、辦理暫住證等政府部門(mén)辦事程序明示公布，提供需公布，并跟進(jìn)市政相關(guān)部門(mén)更新信息。3.管理處制定并明示公布辦理住戶卡、物品放行、室內(nèi)裝修申報(bào)、空調(diào)安裝申報(bào)的程手續(xù)。(一)保安崗位設(shè)置置小區(qū)正門(mén)崗1個(gè)崗位監(jiān)控中心1個(gè)崗位A1大堂1個(gè)崗位地庫(kù)入口1個(gè)崗位2個(gè)崗位A2大堂1個(gè)崗位地庫(kù)出口1個(gè)崗位班長(zhǎng)崗1個(gè)崗位A3大堂1個(gè)崗位2.按照政府要求，給下崗人員提供就業(yè)機(jī)會(huì)，在各大堂崗口、停車場(chǎng)崗，可由廣州市的下(二)人員及物品出入管理2.對(duì)來(lái)訪人員可用可視對(duì)講與待訪住戶聯(lián)絡(luò)，得到住戶確認(rèn)后，方可進(jìn)入。3.對(duì)不肯合作強(qiáng)行闖入的人員，通過(guò)對(duì)講機(jī)報(bào)告班長(zhǎng)或巡樓保安，協(xié)助處置;對(duì)現(xiàn)場(chǎng)4.盡可能判別及阻止尾隨人員進(jìn)入小區(qū)。5.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工服務(wù)人員進(jìn)行臨時(shí)出入證辦理、核對(duì)進(jìn)入或市政單位工牌卡核對(duì)6.搬出大件物品(400mm×400mm以上或需兩人以上才能搬動(dòng)的物品或需要借助車輛搬運(yùn)的物品)，憑放行條放行。8.對(duì)嚴(yán)格禁止入內(nèi)的物品(譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等，見(jiàn)《中海錦苑管(三)公共安全應(yīng)急服務(wù)故障、上水管道(管件)破裂、下水嚴(yán)重堵塞處理，協(xié)助派員提供下述相應(yīng)緊急協(xié)助2.配備緊急救助工具、物品：保安監(jiān)控中心配備電筒、人字梯、電梯開(kāi)門(mén)專用鑰匙、擔(dān)架、絕緣棒、高空緩降器、輪椅、止血繃帶等應(yīng)急物品。3.消防緊急協(xié)助服務(wù)：義務(wù)消防隊(duì)第一時(shí)間到火警現(xiàn)場(chǎng)處理報(bào)警、初期滅火、人員疏散等各項(xiàng)緊救援協(xié)助措施。4.停水應(yīng)急處理服務(wù)1)可獲知的市政停水情況時(shí)，事前在相關(guān)樓宇張貼停水通知。2)故障停水情況，接報(bào)后10分鐘內(nèi)到位處理。情況嚴(yán)重時(shí)，及時(shí)告知業(yè)戶。5.停電應(yīng)急處理服務(wù)1)備用發(fā)電機(jī)在5分鐘內(nèi)發(fā)電，提供電梯、消防、供水等一類用電設(shè)備電力2)可獲知的市政停電情況，事前在相關(guān)樓宇張貼停電通知。3)因設(shè)備維修保養(yǎng)需要停電，事前在相關(guān)樓宇張貼停電通知。后10分鐘內(nèi)到位處理，服務(wù)追加時(shí)段20分鐘內(nèi)到位處理。困乘客，并實(shí)6.急癥病人協(xié)助處理服務(wù)1)發(fā)現(xiàn)(或接報(bào))有急癥病人后，就近保安員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助，同時(shí)撥打“120”2)對(duì)心血管、高血壓、心臟病等急癥病人，在醫(yī)務(wù)人員達(dá)到前，協(xié)助尋找病人身邊的急救藥品，查看說(shuō)明，協(xié)助病人服用，嚴(yán)禁隨便移動(dòng)病人。3)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。。8.爆管(水浸)事故應(yīng)急處理服務(wù)：當(dāng)發(fā)現(xiàn)(或接報(bào))爆管(水浸)信息，在10分鐘9.雷暴(洪水)應(yīng)急處理服務(wù)1)收到信息公告業(yè)戶知曉，離家前關(guān)閉好窗戶。2)備好防洪沙包及隔水布，防止水浸地庫(kù)。10.煤氣泄露的應(yīng)急處理服務(wù)1)當(dāng)嗅到(或接報(bào))煤氣管網(wǎng)有煤氣泄漏時(shí)，就近保安員立即封隔現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)報(bào)煤氣2)當(dāng)嗅到(或接報(bào))公寓單元內(nèi)有煤氣泄漏時(shí)，立即聯(lián)系業(yè)戶或居委(片警)，采取措施進(jìn)入戶內(nèi)，關(guān)閉煤氣總閥，打開(kāi)門(mén)窗。然后迅速出戶門(mén)看守，待煤氣公司處理。11.出現(xiàn)觸電事故的應(yīng)急處理服務(wù)：發(fā)現(xiàn)(或接報(bào))有人觸電時(shí)，切斷電源，實(shí)施緊急救援措施，并撥打“120”求援。隔離、勸阻他人接近，并視情況報(bào)110處理。13.治安事件緊急救援協(xié)助服務(wù)1)搶劫(盜竊)事件①遇到(或接報(bào))搶劫(盜竊)報(bào)警，在盡力確保護(hù)業(yè)主(戶)及自身安全的前提下”求救。②保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，如實(shí)的向公安機(jī)關(guān)反映情況，積極配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案。斗毆事件①發(fā)現(xiàn)(或接報(bào))物業(yè)內(nèi)有業(yè)主(戶)之間或業(yè)主(戶)與他人爭(zhēng)吵、斗毆情況時(shí)，②現(xiàn)場(chǎng)有傷員時(shí)要立即送醫(yī)院救治或撥打“120”求援。1.義務(wù)消防組織建設(shè)1)建立24小時(shí)在崗的緊急救助的義務(wù)消防隊(duì)。2.消防輔助設(shè)施及器材設(shè)置管理處對(duì)公共區(qū)域的消防輔助器材合理配置、統(tǒng)一管理。滅火器電梯機(jī)房、高低壓電房、水泵房、空調(diào)機(jī)房配備滅火器；；粉2)消防服(含頭盔、靴子)3)消防自救呼吸面具4)消防斧監(jiān)控中心配置一把消防斧。5)高空緩降器6)應(yīng)急照明燈(手提式)配置兩盞。3.公眾消防宣傳消防宣傳教育①制訂公眾消防安全制度，開(kāi)展消防安全宣傳教育。②在物業(yè)區(qū)域設(shè)置消防宣傳專欄，通過(guò)海報(bào)、音像資料、多媒體演示、模擬災(zāi)害處置及火場(chǎng)逃生自救演練等多種形式，宣傳消防法規(guī)、普及消防安全知識(shí)，包括配合政府相關(guān)部門(mén)組織的消防展板、參觀培訓(xùn)講座等宣傳活動(dòng)。消防演習(xí)每年舉行一次有業(yè)戶參加的綜合性消防演習(xí)和物業(yè)管理處的內(nèi)部人員的消防演習(xí)。4.消防安全內(nèi)部管理1)消防設(shè)施、器材檢查有效性(完好)進(jìn)行標(biāo)示封貼。2)內(nèi)部消防演練制定消防應(yīng)急措施，建立消防報(bào)警、疏散搶救、安全警戒等各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，每月組織義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行一次專項(xiàng)消防訓(xùn)練。3)室內(nèi)裝修消防管理行消防安全交底，明確雙方對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全責(zé)任。督促施工單位清理好現(xiàn)場(chǎng)、使用合格的臨時(shí)施工用電線路和照明裝置、配備合格、足量的滅火器、控制易燃材料(如天那水、油漆等)按施工進(jìn)度的限量進(jìn)入、施工的禁止吸煙等工作。③每天不少于兩次對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)巡視，制止、處罰、限令改正違章施工行為。④審核施工動(dòng)火申報(bào)方案，查看動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)后，辦理施工動(dòng)火證。⑤協(xié)助進(jìn)行裝修施工消防驗(yàn)收。。。3)停車場(chǎng)進(jìn)出口設(shè)置限制高度標(biāo)志。4)停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置禁鳴喇叭標(biāo)識(shí)。5)設(shè)置禁止吸煙標(biāo)識(shí)。6)人車共用通道設(shè)置提醒行人、車輛注意交通、車輛安全的標(biāo)識(shí)。7)設(shè)置禁止在停車場(chǎng)內(nèi)加(過(guò))油及維修車輛的標(biāo)識(shí)牌。8)停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置道路(含進(jìn)出口、停車區(qū))指示及消防疏散通道指示標(biāo)識(shí)。按照《交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)線樣本》規(guī)范設(shè)置停車場(chǎng)內(nèi)的各種標(biāo)線。1)建立私家車位(固定停放車輛)資料檔案，設(shè)置“私家車位”標(biāo)牌及車位編號(hào)標(biāo)識(shí)。2)車輛刷卡計(jì)時(shí)收費(fèi)，出、入攝像刷卡圖象對(duì)照一致放行。以公告欄、通知單等形式公示預(yù)告。，在地下停車場(chǎng)入口、出口準(zhǔn)備險(xiǎn)之用。組織抗1)所有公共作業(yè)均設(shè)置“正在施工”等警示標(biāo)識(shí)。2)因公共作業(yè)造成人員、車輛通行不便的除設(shè)置警示標(biāo)識(shí)外，加設(shè)護(hù)欄(高度80—100CM、間隔30CM)防護(hù)，進(jìn)行下挖作業(yè)時(shí)進(jìn)行封閉式防護(hù)。行安全交底。作業(yè)(含外墻清洗、擦窗機(jī)的操作)現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，下方要用圍欄(高度在80CM—100CM)防護(hù)，圍欄面積=作業(yè)面積+作業(yè)半徑×高度×0.25,并有專人守護(hù)。防護(hù)，施工人員離場(chǎng)前斷開(kāi)電源。5)對(duì)正在進(jìn)行的有尖銳物體外露、粉塵、落物等綜合性危險(xiǎn)的公共作業(yè)區(qū)域，增文的“有毒鼠餌”警示標(biāo)識(shí)。2)綠化、衛(wèi)生消殺選用環(huán)保的低殘留藥品。3)地面清潔選用中性清潔劑，不使用用強(qiáng)腐蝕性清潔劑。cm5)對(duì)園區(qū)的喬木進(jìn)行修剪，及時(shí)除去枯枝，消除安全隱患。設(shè)置雷雨天禁止停留6)開(kāi)展禁止高空拋物的宣傳教育。8)其他有關(guān)的環(huán)境安全隱患的處理，如在陽(yáng)臺(tái)外養(yǎng)花等等。1)樓宇內(nèi)的電表房、各種管井等在正常情況下實(shí)行上鎖管理。2)二次供水水箱(池)加蓋加網(wǎng)加鎖，指定管理處專人負(fù)責(zé)管理鑰匙，由專業(yè)清洗水池公司進(jìn)行清洗水池時(shí)，由管理處派人開(kāi)啟、關(guān)閉水池鎖。水泵房、消防監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)等控制、管理用房)明確安全管理責(zé)任人，無(wú)人值班時(shí)加鎖，并要采取人、技防措施。相連，控制上天臺(tái)的人員。5)物業(yè)內(nèi)設(shè)置樓座號(hào)、樓層號(hào)、電梯號(hào)、物業(yè)管理處位置、道路方向、各個(gè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目位置、停車場(chǎng)及進(jìn)出口等指示標(biāo)識(shí)。6)各種動(dòng)力設(shè)備懸掛運(yùn)行狀態(tài)(正在運(yùn)行、正在檢修等)標(biāo)識(shí)。1)低矮(1.9米以下)易碰撞的部位設(shè)置“小心碰頭”警示標(biāo)識(shí)。2)公共區(qū)域容易碰撞的尖銳物體采取軟包保護(hù)措施。3)公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設(shè)置“小心摔傷”警示標(biāo)識(shí)。于大堂門(mén)前，會(huì)所門(mén)前在嚴(yán)重潮濕天氣或陰雨天，鋪設(shè)防滑地毯。5)非工作人員不宜進(jìn)入的場(chǎng)所設(shè)置“禁止入內(nèi)”的警示標(biāo)識(shí)。6)非操作人員不允許操作的設(shè)備設(shè)置“嚴(yán)禁觸摸”的警示標(biāo)識(shí)。7)兒童游樂(lè)場(chǎng)所沒(méi)有低矮(1米以下)的尖銳物體外露。8)兒童樂(lè)園設(shè)施經(jīng)常性巡視，每月全面檢查一次，及時(shí)更換損壞物件。9)門(mén)禁開(kāi)門(mén)按鈕燈、正門(mén)廣場(chǎng)石墩照明燈等兒童易接觸的節(jié)慶燈飾等使用36伏以下安全電源，其他低矮的照明燈保持設(shè)施本身防護(hù)裝置完好。10)透明玻璃門(mén)貼上醒目的防撞(識(shí)別)標(biāo)識(shí)。11)物業(yè)內(nèi)有網(wǎng)欄的地方設(shè)置“禁止攀爬”標(biāo)識(shí)。12)電梯(含扶梯)設(shè)置“兒童(8歲以下)乘坐必須有大人陪同”及“注意夾13)兒童游樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置安全須知標(biāo)識(shí)，如“兒童游玩必須有大人陪同”的標(biāo)識(shí)。14)對(duì)健身房、桑拿房限制兒童進(jìn)入。對(duì)泳池按照安全防范要求進(jìn)行標(biāo)識(shí)、警示、非開(kāi)放時(shí)間進(jìn)行鎖閉等管理控制。1)合法資格管理2)泳池管理監(jiān)護(hù)的兒童的身高、年齡的規(guī)定。②有明顯的深、淺水區(qū)的劃分及標(biāo)識(shí)。③游泳池內(nèi)光線充足(光照度在150LUX以上)，無(wú)陰暗面(角)。④有合格的供泳客存放物品、消毒、沖洗的設(shè)施。救生員持證上崗；救生設(shè)施齊全；有規(guī)范的救生員崗位操作規(guī)程。⑥有配套的水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備，每周對(duì)水質(zhì)檢測(cè)不少于二次，保持池水氯含量⑦有醒目齊全的安全警示及防護(hù)標(biāo)識(shí)。3)桑拿管理①桑拿室要有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病者、醉酒者、性。②有緊急情況呼救報(bào)警系統(tǒng)和緊急處置方案。③室內(nèi)設(shè)施不得直接傷害人體。④有醒目的安全警示標(biāo)識(shí)及防護(hù)標(biāo)識(shí)。⑤禁止兒童進(jìn)入及使用的警示標(biāo)示。4)其他項(xiàng)目管理①各球室、健身房、健舞室、西餐廳、超市、美容室等不安裝和使用有直接傷害人體的設(shè)施。②明示有關(guān)設(shè)施使用注意事項(xiàng)等有關(guān)安全防范的內(nèi)容。③有醒目的警示和防護(hù)標(biāo)識(shí)。④有合理的消防疏散通道和按規(guī)定配備消防器材。間斷錄像，一般錄像資料保存時(shí)間不少于7天。需要時(shí)，對(duì)某一時(shí)間段的錄像可以提取長(zhǎng)期保存。對(duì)經(jīng)公共地方進(jìn)入業(yè)戶私家住宅單位進(jìn)行必要的阻隔和布置防控報(bào)警裝置，包括保持門(mén)禁完好、固定消防走道窗戶的開(kāi)啟程度和增加分隔欄，在易攀爬處設(shè)置紅外對(duì)射報(bào)警裝置、天臺(tái)門(mén)磁報(bào)警等措施，使外部人員不能輕易進(jìn)入到業(yè)戶家中。對(duì)停車場(chǎng)、設(shè)備房和部分公共區(qū)域小區(qū)外圍周邊如后圍墻等裝有攝像槍實(shí)時(shí)監(jiān)控。做好安全防范。(一)設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)1)機(jī)房排煙、通風(fēng)良好;保持溫度、濕度符合設(shè)備運(yùn)行溫、濕度要求。2)墻壁、天花無(wú)滲漏、無(wú)水跡、無(wú)污跡。。4)工具擺放整齊，高壓工具按規(guī)定送檢并保持安全有效。5)無(wú)異味，密封防鼠。7)地面如鋪設(shè)橡膠墊，保持膠墊潔凈完好。8)如設(shè)置安全保護(hù)柵欄，保持柵欄貼近地面黃線擺放，且完整無(wú)損。1)保持設(shè)備外表無(wú)銹跡，不脫漆，無(wú)積塵。2)柜門(mén)閉合良好，開(kāi)關(guān)、按鈕、指示燈完好。5)設(shè)備油箱、油管、水管、水箱無(wú)銹、無(wú)滲漏。6)設(shè)備聯(lián)軸器罩(套)安裝良好，保護(hù)功能完善；不變形、不生銹。7)溢水管防蚊網(wǎng)安裝規(guī)范，水池蓋完整無(wú)損，放置平穩(wěn)，上鎖。8)設(shè)備各種部件、管道安裝牢固，基本不擺動(dòng)。9)設(shè)備電源電線、數(shù)據(jù)線等捆扎整齊，無(wú)破損或脫落。1)標(biāo)牌齊全、統(tǒng)一，字跡清晰。2)各類指示、警告牌掛放(貼)在指定處。3)設(shè)備電動(dòng)機(jī)銘牌完好清晰。4)管道涂漆顏色正確；箭頭和文字清晰，噴印距離符合規(guī)定。1)建立小區(qū)設(shè)備檔案管理制度，實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理。設(shè)備名稱、編號(hào)、原值、使用年限、帳亦應(yīng)及時(shí)更改。時(shí)間、主要備件的更換、大修完工報(bào)告書(shū)等。(二)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)1.供配電系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1)系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)①低壓開(kāi)關(guān)柜出線電壓380V；運(yùn)行時(shí)，指示燈亮，各類指示儀表均有指示，讀數(shù)清晰可靠。各開(kāi)關(guān)操作靈活可靠。②電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)COSφ≥0.9；能自動(dòng)投入運(yùn)行或手動(dòng)投入運(yùn)行。③除市電停電外，力保每天24小時(shí)樓宇內(nèi)用電正常。④市電停電或故障停電，備用發(fā)電機(jī)能自動(dòng)投運(yùn)，提供電梯、供水泵、消防設(shè)備等2)操作職責(zé)①每天檢查2次，檢查設(shè)備、機(jī)房環(huán)境及標(biāo)牌標(biāo)識(shí)情況，并做好記錄。巡視一遍。3)保養(yǎng)職責(zé)①按照保養(yǎng)計(jì)劃，實(shí)施月度、季度、半年項(xiàng)目保養(yǎng)，并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。②按保養(yǎng)計(jì)劃定期清理電柜外表塵埃、銹跡；刷防銹漆。破損、脫落、接觸不良現(xiàn)象，則檢修或更換線路或元件。示正常。4)維修責(zé)任務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。②因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成供配電系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)求。求2.給排水系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1)系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)行時(shí)工作電流在電動(dòng)機(jī)額定電流范圍內(nèi)；運(yùn)行時(shí)揚(yáng)程(m)、流量(m3/h)、水壓(MPa)滿足樓層用水要求；生活變頻供水壓力設(shè)定滿足用水要求，一般略高于樓高的壓力。④⑤⑥①②③④⑥設(shè)備生活供水變頻裝置參數(shù)設(shè)定正確，觸摸屏能不斷顯示運(yùn)行參數(shù)。水池、水箱浮球或水位開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活，控制準(zhǔn)確可靠，無(wú)誤動(dòng)作現(xiàn)象；滿水位能使泵停轉(zhuǎn)，低水位能使泵啟動(dòng)；水位監(jiān)視裝置能正常監(jiān)視水池(箱)狀態(tài)，超水模塊能正常監(jiān)視水井狀態(tài)?？赡馨才旁诜怯盟叻迤谶M(jìn)行。操作職責(zé)每天巡查3次，檢查設(shè)備清潔、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。。保養(yǎng)職責(zé)按照保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施月度、季度、半年項(xiàng)目保養(yǎng)，并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。檢查管網(wǎng)、管件是否牢固、有無(wú)變形。撥動(dòng)電器元件活動(dòng)部分，檢查電器動(dòng)作靈活性。作干脆利落、無(wú)異響、工作狀態(tài)指示正常；水泵轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，不滲漏。4)維修責(zé)任務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。②因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成給排水系統(tǒng)設(shè)備、管網(wǎng)及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。③乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，及時(shí)檢修或更換新的線路或元件。3.電梯系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)①系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)電梯停層準(zhǔn)確，平層度在規(guī)定的數(shù)值內(nèi)。電源斷電或錯(cuò)相時(shí)，電梯不會(huì)啟動(dòng)運(yùn)行。限速器、安全鉗可靠聯(lián)動(dòng)并制停電梯。斷開(kāi)任一安全開(kāi)關(guān)，電梯均能停止運(yùn)行。防板夾人功能正常。轎廂與監(jiān)控室通話正常。安全設(shè)施完好齊全；通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好，能提供舒適的乘搭環(huán)境?；鹁瘯r(shí)電梯能迫降到首層，并被切斷電源。電梯轎廂內(nèi)不得展示商業(yè)性廣告牌。保證電梯轎廂內(nèi)空調(diào)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。操作職責(zé)記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。②在接到報(bào)警信號(hào)及時(shí)通過(guò)對(duì)講安撫被困人員，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，30分鐘內(nèi)設(shè)法解救乘客，并進(jìn)行設(shè)備故障排除處理。①②③④⑤)①②保養(yǎng)職責(zé)清除設(shè)備、器件灰塵、污漬。電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)。整和測(cè)試；每臺(tái)按照國(guó)家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢限速器檢測(cè)和電梯準(zhǔn)用證。維修責(zé)任對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成電梯系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。③④⑤4.)①②乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成電梯系統(tǒng)設(shè)備及零部件損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或保安監(jiān)控系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)攝像機(jī)攝得圖像清晰、穩(wěn)定、無(wú)干擾。云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)、鏡頭、光圈調(diào)節(jié)、調(diào)焦、放大/縮小、圖像切換畫(huà)面分割等功能正常。視頻丟失報(bào)警。市電停電，圖像數(shù)據(jù)不丟失。3天內(nèi)能隨時(shí)提供錄像查詢。操作職責(zé)保持設(shè)備清潔、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)符合管理標(biāo)準(zhǔn)。做好設(shè)備運(yùn)行記錄并保存好錄像帶。檢查攝像機(jī)(含云臺(tái))是否有松脫、損壞；視頻線是否有松脫、損壞。如有及時(shí)保養(yǎng)職責(zé)按月度、季度保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。清除設(shè)備外表塵埃、污漬。維修責(zé)任對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)③乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路④凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過(guò)調(diào)試，必須達(dá)到使用說(shuō)明書(shū)的技術(shù)指標(biāo)、性⑤因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及零部件損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修5.消防報(bào)警系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)1)系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)①探頭確認(rèn)報(bào)警、破玻報(bào)警、噴淋頭達(dá)到溫度爆裂噴水，警鈴、喇叭響功能正常；②破玻報(bào)警，消防栓泵啟動(dòng)。③噴淋頭噴水，濕式壓力閥動(dòng)作，水警鈴響,噴淋泵啟動(dòng)。簾下降至地面；送風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)。⑤凡火災(zāi)報(bào)警切斷非消防電源。⑦監(jiān)控中心可以遠(yuǎn)程控制防火卷簾下降，消防栓泵、噴淋泵、風(fēng)機(jī)的啟/停。⑧滅火器在正常使用時(shí)限內(nèi)。2)操作職責(zé)⑤定期抹擦警鈴、喇叭、破玻的灰塵、污漬。⑥每月清抹卷簾簾面一次。⑧定期清掃水泵電控柜的灰塵。⑨定期檢查滅火器，必要時(shí)稱重。①按照月度、季度保養(yǎng)計(jì)劃，完成以下設(shè)施的保養(yǎng)，并填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。a.消防栓泵和噴淋泵保養(yǎng)。b.水泵電控柜保養(yǎng)。c、閥門(mén)保養(yǎng)。d.濕式閥保養(yǎng)。e.消防主機(jī)保養(yǎng)。f.探頭保養(yǎng)。g.消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)。h.卷簾門(mén)保養(yǎng)。②定期進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試，檢測(cè)系統(tǒng)的功能。修責(zé)任①對(duì)于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請(qǐng)合格的分包維修方進(jìn)行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，并對(duì)甲方承擔(dān)維修責(zé)任。②因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問(wèn)題造成消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)③乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路⑤因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備及零部件損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修6.通信系統(tǒng)、廣播電視系統(tǒng)、管道煤氣系統(tǒng)：管理處協(xié)助相關(guān)部門(mén)開(kāi)展維護(hù)工作。由相應(yīng)單位負(fù)責(zé)。管理處可代業(yè)戶聯(lián)系相關(guān)工作，可做一些簡(jiǎn)易查看。(一)房屋建筑結(jié)構(gòu)1.保養(yǎng)和管理責(zé)任)每年巡視次房屋主體結(jié)構(gòu)，觀察情況有無(wú)異常，進(jìn)行安全確認(rèn)(需要 設(shè)施巡視，對(duì)易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢理次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等，疏通雨水口、落水管2.房屋結(jié)構(gòu)損壞維修責(zé)任但不限于下列情況：①因設(shè)計(jì)或施工原因，造成建筑物的地基下陷、開(kāi)裂、傾斜及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件開(kāi)裂、變形、破損；③非因乙方保養(yǎng)責(zé)任造成的房屋結(jié)構(gòu)的其它損壞。的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任。3.建筑物外立面1)保養(yǎng)和管理責(zé)任①保持建筑物外立面瓷片無(wú)缺式、涂料色澤基本一致。②保持無(wú)亂建、亂掛等違規(guī)現(xiàn)象。③保持無(wú)窗外裝防盜網(wǎng)、無(wú)銹跡班駁等現(xiàn)象。2)維修責(zé)任①對(duì)瓷片脫落及時(shí)修復(fù)。損的，責(zé)任責(zé)任單位進(jìn)行及時(shí)處理，在施工過(guò)程中，加強(qiáng)監(jiān)督，防止發(fā)生污損事。④因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。⑤督促外立面的空調(diào)冷凝水管支管破損的業(yè)戶自行負(fù)責(zé)修復(fù)。⑥定期檢查陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿，并對(duì)出現(xiàn)銹蝕情況的進(jìn)行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。(二)公共區(qū)域防水1.保養(yǎng)和管理責(zé)任1)每季度對(duì)公共防水區(qū)域進(jìn)行一次檢查(逢雨季加密頻次)，對(duì)沉降縫、后澆帶、管道穿過(guò)外墻部位、外墻預(yù)埋件部位等容易出現(xiàn)滲漏的部位重點(diǎn)檢查。漏的部位進(jìn)行維修登記，便于日后查閱。2.維修責(zé)任1)乙方及時(shí)處理和維修影響房屋功能的滲漏問(wèn)題，方法可采取堵、排和引流、做裝飾面覆蓋等多種方式進(jìn)行。3)外墻滲水入室內(nèi)的(不包括窗戶本體滲漏入室內(nèi))，管理處安排處理。(三)公共區(qū)域油漆粉飾1.狀態(tài)要求1)墻面平整、無(wú)明顯污漬。2.保養(yǎng)和管理責(zé)任時(shí)處2)樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每周巡視一遍。有污損情況及時(shí)安排粉刷。3.維修責(zé)任)因施工、維修、安裝等行為損壞外墻的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)處理。管理處督)私家陽(yáng)臺(tái)欄桿、門(mén)窗本體由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。其他公共區(qū)域的設(shè)施由管理)乙方對(duì)鐵皮雨水斗、落水管、支撐或其他各類構(gòu)件(鐵柵欄、鐵欄桿、(一)樓內(nèi)公共場(chǎng)所及其設(shè)施1.狀態(tài)要求門(mén)2)墻面平整，無(wú)明顯污漬，瓷片、玻璃、平面鏡等完好無(wú)破損。顯影響觀瞻，瓷片有大部份破損的，及時(shí)更換。器正常閉合。2.保養(yǎng)和管理責(zé)任上。3.維修責(zé)任)因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)3.維修責(zé)任(二)公共通道及其設(shè)施1.狀態(tài)要求1)公共通道及其設(shè)施、下水道井蓋、通道標(biāo)識(shí)等完好無(wú)破損。2)保持公共通道暢通，路面平坦整齊，排水暢通。3)地下管井目視管道內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水面無(wú)漂浮物，水流暢通，井蓋4)保持公共通道標(biāo)識(shí)清晰、完好。2.保養(yǎng)和管理責(zé)任1)加強(qiáng)公共通道的維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。內(nèi)泥沙和懸浮物，并消殺消毒，每季度1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。3)每日巡查公共通道標(biāo)識(shí)，發(fā)現(xiàn)有污損、損壞立即進(jìn)行清潔和維修。3.維修責(zé)任由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任。(三)公共照明系統(tǒng)1.狀態(tài)要求1)公共照明系統(tǒng)包括樓內(nèi)大堂、走廊、樓梯間、地庫(kù)照明、電梯廳、電梯轎廂、園區(qū)照明、樓宇光亮工程等。2)公共照明照度符合要求。3)各類開(kāi)關(guān)操作靈活，控制可靠，安全措施得當(dāng)。5)電線穿管、排列整齊，有包扎。6)電箱、燈具基本無(wú)塵、無(wú)銹跡，不脫漆。2.保養(yǎng)和管理責(zé)任1)實(shí)施公共照明系統(tǒng)設(shè)施的操作與維護(hù)，保持設(shè)備完好，使用正常。)每周巡檢中發(fā)現(xiàn)照明燈具啞光、嚴(yán)重閃爍、損壞當(dāng)即處理，高位需進(jìn)行)因使用不當(dāng)或人為過(guò)失造成損壞的，由乙方督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠(四)地下停車場(chǎng)1.狀態(tài)要求1)保持車道路面平整完好、排水溝通暢，無(wú)堵塞現(xiàn)象。2)道路指示明顯清楚，停車標(biāo)識(shí)、車位牌字跡清晰、外觀整潔。3)停車場(chǎng)墻面、地面、頂面滲漏妥善處理，不影響行車及停車。4)保持照明系統(tǒng)完好，送、排風(fēng)系統(tǒng)符合設(shè)備管理要求，保持場(chǎng)內(nèi)空氣相對(duì)清新。5)停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)正常運(yùn)行。2.保養(yǎng)和管理責(zé)任3.維修責(zé)任停車場(chǎng)及其設(shè)施損壞，及乙方督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠(五)裝修管理1.將室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)事先告知業(yè)主和裝修施工負(fù)責(zé)人。2.對(duì)業(yè)主裝修房屋的申請(qǐng)，需提供裝修計(jì)劃、方案及圖紙，并報(bào)工程主管審閱。在2個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)或修改意見(jiàn)。簡(jiǎn)易維修或裝修的，及時(shí)辦理施工手續(xù)。水、電管線的預(yù)埋、沉降結(jié)構(gòu)的回填需查驗(yàn)合格后才能隱蔽。4.裝修結(jié)束組織驗(yàn)收。(一)清潔衛(wèi)生管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)廣場(chǎng)、道路道路平整、干凈、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)泥沙及痰跡、無(wú)油污等污漬。2.大堂垃圾筒無(wú)異味，無(wú)垃圾外露；5)石材、玻璃、不銹鋼等材質(zhì)保持自然舒適的光澤。3.電梯轎箱3)玻璃鏡面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)手印等污跡；4)不銹鋼表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)手印等污跡；材表面保持自然舒適的光澤；毯無(wú)積塵及污跡。4.電梯廳蛛網(wǎng)及積塵；3)大理石地面干凈無(wú)灰塵，有光澤；4)瓷磚地面干凈無(wú)雜物、污跡；)地毯無(wú)積塵及污漬。5.公共走廊通道1)地面無(wú)污漬、水漬、灰塵，石材表面保持自然舒適的光澤，地毯無(wú)積塵及污跡；4)天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)及積塵。6.消防通道1)鐵欄、扶手干凈、光亮、無(wú)亂張貼或涂鴉現(xiàn)象；2)水泥地面干凈無(wú)雜物、盡可能處理和減少業(yè)戶的垃圾遺留的油漬污跡；3)樓梯道玻璃內(nèi)側(cè)、門(mén)窗干凈、明亮。(二)周期性清潔工作安排1.廣場(chǎng)地面2.天臺(tái)每周巡視清潔天臺(tái)一次。3.砂井、污/雨水井、明/暗渠每季度清疏砂井、污/雨水井、明/暗渠一次。4.消防通道每周巡視清潔消防通道一次。5.石材地面每月對(duì)公共場(chǎng)所地面石材打蠟一次或其他效果更好地拋光處理。6.地毯地面7.不銹鋼、銘牌1)每周對(duì)電梯廳及轎箱內(nèi)不銹鋼設(shè)施上不銹鋼保養(yǎng)劑一次。2)每日對(duì)樓層銘牌進(jìn)行抹塵一次，每周上不銹鋼保養(yǎng)劑一次。8.地庫(kù)及其公共設(shè)施1)每日全面清潔地庫(kù)地面二次，巡回保潔。2)每周對(duì)車場(chǎng)設(shè)備、指示牌等抹塵二次。3)每周沖洗地庫(kù)進(jìn)出口車道一次。4)每月徹底清洗地庫(kù)地面一次。5)每月對(duì)高位管道抹塵一次。9.會(huì)所消防設(shè)施、健身及休閑器材每天清潔會(huì)所消防設(shè)施、健身及休閑器材一次。10.宣傳欄、指示牌、路燈、業(yè)戶信箱等公共設(shè)施每周清潔上述公共設(shè)施一次。11.樓層收集垃圾12.三樓業(yè)戶平臺(tái)每周進(jìn)平臺(tái)清理2-3次(需經(jīng)業(yè)戶同意方可進(jìn)行)。(三)清潔輔助設(shè)施及管理1.吸塵地毯、吸水地毯：遇雨天擺放在主要入口位置。2.垃圾箱：擺放在園區(qū)公共場(chǎng)所、大堂、樓層，定期清潔。3.卷紙及紙架：安裝在會(huì)所公共衛(wèi)生間，按需更換。4.除臭丸：安裝在公共衛(wèi)生間，按需更換。5.各類清潔工作標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌：進(jìn)行清潔工作時(shí)擺放。(四)環(huán)境消殺投藥一次進(jìn)行滅鼠。3.每周投藥進(jìn)行滅蟑螂，每季度不少于噴霧滅殺蟑螂一次。5.每天用消毒藥水對(duì)大門(mén)按鈕、公共常用扶手等設(shè)施消毒一次。6.每周用消毒藥水對(duì)電梯轎箱內(nèi)、外的按鈕等設(shè)施消毒五次。7.每天用消毒藥水對(duì)公共衛(wèi)生間消毒一次。8.用消毒藥水對(duì)公共場(chǎng)經(jīng)常觸摸到的部位消毒。9.所用藥劑均符合國(guó)家規(guī)定并選環(huán)保類藥劑。(五)清潔衛(wèi)生應(yīng)急處理配合街道組織的相應(yīng)工作。2.制訂“非典”等流行性傳染病盛行時(shí)期的應(yīng)急預(yù)案，遵照政府部門(mén)的工作指引，做(六)垃圾收集及清運(yùn)1.每棟、每層設(shè)置垃圾桶(每層2個(gè))。(七)污水處理及排放1.根據(jù)市政要求進(jìn)行污水處理及排放。2.每年清疏化糞池1次。有異常情況時(shí)，及時(shí)清理。(八)二次供水池的清洗1.每季度清洗二次供水水池一次。2.每季度做一次水質(zhì)化驗(yàn)。3.有特殊情況時(shí)，及時(shí)增加水池清洗。(九)外墻清洗鑒于外墻情況，采用局部清洗或用重新涂刷方式保持外墻觀瞻良好。(一)園林綠化管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.根據(jù)花木品種、生長(zhǎng)情況及季節(jié)、氣候不同進(jìn)行澆水、施肥，防止土壤干燥，促進(jìn)植物生長(zhǎng)，增加觀賞價(jià)值。2.葉色正常，修剪造型美觀，草坪定期修剪。(二)周期性綠化工作安排1.澆水(基本按下列進(jìn)行，視天氣、氣候做局部調(diào)整)。①春季：每天澆水一次。②夏季：每天澆水二次。③秋、冬季：每周澆水二次。④根據(jù)植物種類、氣候狀況、生長(zhǎng)情況適當(dāng)調(diào)整澆水頻率。2.施肥：1)施肥頻度：每年施肥三次。2)施肥時(shí)間：根據(jù)植物類型，選擇在早春、仲夏或早秋施肥。3)根據(jù)植物種類、氣候狀況、生長(zhǎng)情況適當(dāng)調(diào)整施肥時(shí)間及頻率。3.修剪：2)草坪保持6cm高度，適時(shí)修剪。3)根據(jù)植物種類、氣候狀況、生長(zhǎng)情況適當(dāng)調(diào)整修剪頻率。4.除雜草：定期修剪除草，根據(jù)實(shí)際狀況噴灑除草劑。5.除蟲(chóng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)病、蟲(chóng)害，根據(jù)實(shí)際情況噴灑除蟲(chóng)劑。6.視草坪生長(zhǎng)情況，當(dāng)草坪老化時(shí)，約3-4年更換草坪一次。保持草坪良好觀瞻。7.時(shí)花(花壇)養(yǎng)護(hù)1)時(shí)花(花壇)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：①保持原有花壇形狀，保持清晰的圖案和適宜的高度。②保持葉色、大小正常，無(wú)非正常落葉、黃葉現(xiàn)象發(fā)生；③保持株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美，無(wú)干枝、斷枝。④保持良好的長(zhǎng)勢(shì)，及時(shí)管理宿根花卉，使其花期長(zhǎng)，花色正。⑤及時(shí)處理有輕微病蟲(chóng)害及人為損害的情況，且做到處理后不對(duì)花卉生長(zhǎng)產(chǎn)生很大影響，保持泥面不開(kāi)裂，花木不缺水、枯萎。(三)節(jié)日綠化布置花卉布置。2.布置場(chǎng)地：正門(mén)廣場(chǎng)、大堂、會(huì)所等。1)主題突出，色彩得當(dāng)，視覺(jué)感受良好；；3)花木尺寸統(tǒng)一、整齊、搭配合理、美觀；4)花材有時(shí)令感，花材擺放其間達(dá)到最佳觀賞效果；5)場(chǎng)地布置與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。(四)園藝擺設(shè)及管理1.園藝擺設(shè)位置：各棟大堂、會(huì)所等位置。園藝擺設(shè)數(shù)量：每大堂根據(jù)位置及空間安排4-6盆觀賞植物。3.園藝擺設(shè)種類：主要為觀賞盆栽。結(jié)合節(jié)日，安排時(shí)花擺設(shè)。5.定期養(yǎng)護(hù)和更換，包括品種更換，保持長(zhǎng)勢(shì)良好、勻稱、美觀。1)保持花卉、觀葉植物生機(jī)勃勃、色彩艷麗。2)保持樹(shù)木枝干無(wú)機(jī)械損傷，葉片顏色、厚度正常，無(wú)非正常落葉現(xiàn)象。3)保持無(wú)死株、缺株、病蟲(chóng)害發(fā)生。(五)病蟲(chóng)害的防治：進(jìn)2.藥劑使用：選用符合國(guó)家規(guī)定的環(huán)保類藥劑，做到對(duì)癥下藥、適時(shí)用藥、適量(六)防凍措施：遇寒冷氣流，對(duì)樹(shù)干基部、怕凍地花及露天蔭生植物用薄膜遮蓋或遮擋。(一)公共照明開(kāi)啟。根據(jù)天氣可適當(dāng)調(diào)整開(kāi)啟時(shí)間。2.樓道照明保持2-4盞常亮；其他采用手控延時(shí)或聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)控制3.建筑物外立面光亮工程照明按市政規(guī)定時(shí)間開(kāi)啟。開(kāi)啟。根據(jù)天氣可適當(dāng)調(diào)整開(kāi)啟時(shí)間。(二)電梯運(yùn)行2.貨運(yùn)電梯(消防梯)：24小時(shí)自動(dòng)運(yùn)行4.電梯維修保養(yǎng)，做好計(jì)劃，錯(cuò)開(kāi)來(lái)進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，保證電梯運(yùn)行。(一)重要節(jié)日(春節(jié)、中秋節(jié)等)進(jìn)行節(jié)日布置，組織住戶舉辦文體活動(dòng)或游園活動(dòng)，對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)給予一定的經(jīng)費(fèi)支持，包括節(jié)日布置、社區(qū)文化宣傳及活動(dòng)不少于人民幣3萬(wàn)元?？捎蓸I(yè)主委員會(huì)提出書(shū)面計(jì)劃，與管理處友好協(xié)商共同舉辦。小鄰里友誼，創(chuàng)和諧社區(qū)楷模。(一)管理公約的立法及修訂1.立法過(guò)程決通過(guò)后，委托管理處實(shí)施。2)對(duì)有書(shū)面正式異議的條款，可以通過(guò)向全體業(yè)主發(fā)單的形式表決，超過(guò)1/2的通過(guò)。2.修訂程序1)由業(yè)主委員會(huì)組織修訂工作，并根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法律規(guī)定和上述辦法進(jìn)行投票表決。決2)修訂表決通過(guò)后，由管理處負(fù)責(zé)實(shí)施。(二)乙方被授權(quán)要求協(xié)助執(zhí)行的管理公約標(biāo)準(zhǔn)1.管理公約實(shí)施1)房屋使用功能限制。管理區(qū)域內(nèi)之住宅單位僅限用于家庭日常生活起居用途。不得用于包括但不限于下列非居住用途(政策不禁止的除外)：②危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、化學(xué)實(shí)驗(yàn)室、加工工場(chǎng)、集體宿舍等用途；③其他治安管理?xiàng)l例禁止的活動(dòng)。2)人員出入限制。管理區(qū)域?qū)嵤┓忾]式管理，任何人士擬進(jìn)入本管理區(qū)域須得到①住戶由業(yè)主授權(quán)辦理有效住戶卡，憑卡經(jīng)識(shí)別后進(jìn)入；②無(wú)住戶陪同之訪客，須通過(guò)對(duì)講機(jī)得到住戶確認(rèn)同意后方可進(jìn)入；③住戶可為其長(zhǎng)期所雇請(qǐng)的家政工人申辦住戶卡，但不得為非常住人士辦理住戶卡?？?)物品出入限制。非居家生活所需而數(shù)量或體積又很大的物品不得進(jìn)入管理區(qū)域，包括但不限于下列物品：①工業(yè)原材料；②生產(chǎn)物資；③大批量商品異味等物品禁止進(jìn)入管理區(qū)域。包括但不限于下列物品：a.煤氣瓶；b.汽油；c.氰化物；d水；e炸藥；f.其他危險(xiǎn)物品。4)攜帶體積超過(guò)60CM×60CM×60CM的物品或需由兩人以上合力方可搬動(dòng)的物5)室內(nèi)裝修管理①住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修、改造，業(yè)主須向物業(yè)管理處提出書(shū)面申請(qǐng)，說(shuō)明施工內(nèi)容及時(shí)間并提供相關(guān)圖紙、資料，經(jīng)物業(yè)管理處審核批準(zhǔn)后方可施工。②進(jìn)行任何施工均嚴(yán)禁危害樓宇結(jié)構(gòu)安全，包括但不限于下列行為：a.嚴(yán)禁安裝、擺放超出樓板、陽(yáng)臺(tái)安全載荷限量的物體(樓板負(fù)載重量b.嚴(yán)禁在承重墻、柱、梁、樓板部位開(kāi)槽、挖洞及重錘擊打施工；c.嚴(yán)禁暴露及剪斷建筑物內(nèi)部鋼筋結(jié)構(gòu)。③進(jìn)行任何施工均要符合各專項(xiàng)設(shè)施的要求，包括但不限于下列事項(xiàng)：a.使用電器應(yīng)確保室內(nèi)電器總負(fù)荷符合線路設(shè)計(jì)限制，不得隨意增大住宅單位內(nèi)供電容量，不得隨意改動(dòng)住宅單位內(nèi)供配電設(shè)施；b.不得違反管道煤氣、有線電視、電話等專項(xiàng)管理規(guī)定；c.不得隨意改動(dòng)室內(nèi)保安對(duì)講、消防、智能家居系統(tǒng)；d.不得改變玻璃顏色、粘貼反光膜、禁止在鋁合金窗臺(tái)鉆孔。④進(jìn)行任何施工均要滿足消防安全需要，包括但不限于下列事項(xiàng)：c。⑤進(jìn)行任何施工均不得侵犯異產(chǎn)毗連住宅單位及其他住戶的權(quán)益，包括但不b.不得破壞防水結(jié)構(gòu)而造成相鄰住宅單位滲漏；c.不得安裝超出本住宅單位樓宇投影面之外的物體、設(shè)備。⑥在施工過(guò)程中不能對(duì)公共環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重滋擾，包括但不限于下列事項(xiàng)：b)油漆施工及其他產(chǎn)生異味污染性氣體施工要注意通風(fēng)，盡量排向空曠戶外，不得排向電梯廳及樓道相鄰住宅單位；c)施工過(guò)程中戶門(mén)要保持關(guān)閉，但不得反鎖。不得在門(mén)口、電梯廳、公共走道堆放任何物品及占用上述地方進(jìn)行施工；f)散裝裝修材料及建筑垃圾的出入，必須裝包(袋)運(yùn)輸。⑦對(duì)施工人員要約束管理，不得干擾管理區(qū)域居民正常生活秩序，包括但不a.任何施工人員不得在裝修現(xiàn)場(chǎng)居住、過(guò)夜；b.施工人員要由業(yè)主或業(yè)主授權(quán)人員辦理專用出入證，經(jīng)管理區(qū)域主入理區(qū)域整體形象的行為；d.施工人員要嚴(yán)格按照管理處所規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行作業(yè)，違規(guī)者按相關(guān)規(guī)定給予處罰。⑧住宅單位在裝修過(guò)程中對(duì)本管理區(qū)域或其他住宅單位的設(shè)備、設(shè)施及物品⑨住戶須監(jiān)督裝修承建商購(gòu)買工程保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)。2.消防管理①不得隨意打開(kāi)消火栓，動(dòng)用消防用水；②不挪用或移動(dòng)消防斧、滅火器、消防服；③不得隨意揭去管理區(qū)域內(nèi)消防栓檢查封條；④不得損壞煙感、噴淋頭及消防安全警示標(biāo)志；⑤不得在疏散樓梯和通道內(nèi)堆放物品。①用電器應(yīng)確保室內(nèi)電氣總負(fù)荷符合線路設(shè)計(jì)限制；②不得除去室內(nèi)開(kāi)關(guān)電箱的防護(hù)面蓋；③應(yīng)按消防規(guī)定配備標(biāo)準(zhǔn)，配備家庭用消防器材，做好消防安全防范工作；⑤立即整改查出的消防安全隱患。3)不得進(jìn)行對(duì)消防安全構(gòu)成威脅之危險(xiǎn)活動(dòng)。包括但不限于下列行為：①禁止在公共樓道燃燒任何物品；②室內(nèi)禁止貯存汽油、天那水、燃?xì)馄康纫兹家妆锲?；③禁止向窗外隨意丟棄煙頭。3.升降電梯使用1)安全使用升降電梯。包括但不限于下列事項(xiàng)：①禁止在升降電梯轎廂內(nèi)彈跳、劇烈運(yùn)動(dòng)或打鬧；②禁止攜帶易燃、易爆、強(qiáng)腐蝕性物品乘搭升降電梯；③禁止在升降電梯轎廂內(nèi)吸煙；④幼兒乘梯須大人帶領(lǐng)。2)乘梯期間保持正常秩序，不能干擾他人使用。包括但不限于下列事項(xiàng)：①遵循先下后上秩序；②禁止亂按選層按鍵；③禁止自行車(不含童車)進(jìn)入升降客梯；④可能引起他人恐懼不安的寵物(如狗只等)，應(yīng)避開(kāi)在電梯繁忙期(上下班或上學(xué)放學(xué))攜帶出入。3)貨物搬運(yùn)必須向管理處申報(bào)，在做好必要的防護(hù)措施后，方可使用指定升降電4)緊急情況下升降電梯使用原則，包括但不限于：①火警情況下不要使用升降電梯逃生；②突然發(fā)生升降電梯停運(yùn)現(xiàn)象時(shí)，切勿采取拍打按鈕、廂體及強(qiáng)行撬門(mén)等行③升降電梯檢修時(shí)，嚴(yán)禁動(dòng)用檢修警示標(biāo)志和按動(dòng)按鈕。4.公共安全1)管理區(qū)域內(nèi)要高度防止高空物體墜落對(duì)人體傷害。包括但不限于下列事項(xiàng)：①窗臺(tái)外側(cè)、陽(yáng)臺(tái)欄桿及欄桿以外禁止擺放花盆等任何物體；②禁止從窗戶、陽(yáng)臺(tái)向外拋出任何物品；度防銹蝕的架材，遇有松動(dòng)或銹蝕要及時(shí)維修。2)住戶不得有對(duì)公共治安安全造成影響的行為，包括但不限于下列事項(xiàng)：①住戶卡遺失應(yīng)立即掛失并重新補(bǔ)辦；②住戶卡只限本人使用，不得借予他人；③不得為圖方便而將樓內(nèi)門(mén)鎖密碼告訴送貨等非居住人員。場(chǎng)等活動(dòng)場(chǎng)所的相關(guān)使用規(guī)定。5.公共環(huán)境1)不得影響建筑物外觀統(tǒng)一、美觀。包括但不限于下列行為：①不得改變玻璃顏色、粘貼反光膜；②不得改變窗框顏色、形狀；③不得改變戶門(mén)顏色、形狀；`④不得安裝設(shè)置在門(mén)外或窗外的防盜門(mén)及紗窗；之空調(diào)機(jī)，并需在安裝完畢后，將百葉窗裝回原位；2)不得影響公共觀瞻。包括但不限于下列事項(xiàng)：①禁止在玻璃窗及外墻上張貼懸掛任何標(biāo)語(yǔ)、廣告、圖畫(huà)；②住宅單位戶門(mén)外及周邊20CM墻面只限在節(jié)日期間做簡(jiǎn)單節(jié)日裝飾貼畫(huà)，其余時(shí)間不得張貼任何裝飾物；③住宅單位戶門(mén)外及周邊墻面禁止私自安裝燈飾、掛件等物品；④住宅單位戶門(mén)外禁止擺放鞋、神龕、香爐、墊毯等私人物品。①不得大音量播放電視、音響；④空調(diào)機(jī)室外機(jī)發(fā)出超標(biāo)噪音的需即時(shí)停止使用并進(jìn)行維修或更換。4)不得對(duì)公共環(huán)境造成污染或?qū)λ嗽斐勺虜_。包括但不限于下列行為：①空調(diào)機(jī)冷凝水必須接入統(tǒng)一管道，不得隨處滴漏；②室內(nèi)不得制造令人不安之異味，對(duì)周圍環(huán)境及其他住戶造成滋擾；③生活垃圾不得存放在除專設(shè)收集點(diǎn)之外的任何地方；得堆放在公共場(chǎng)所；⑤不得在住宅單位戶門(mén)外等公共場(chǎng)所焚香，在戶內(nèi)焚香不能對(duì)他人及公共環(huán)⑥不得在公共場(chǎng)所隨地吐痰；5)不得占用公共場(chǎng)所作私人用途,包括但不限于公共地方擺放私人用品；理由進(jìn)行破壞、占用。6.未成年兒童監(jiān)護(hù)1)監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年兒童(16歲以下)要進(jìn)行有效保護(hù)，在公共場(chǎng)所避免可能危及兒童安全的事項(xiàng)。包括但不限于：①不得讓兒童沒(méi)有成人陪同進(jìn)入停車場(chǎng)及獨(dú)自乘坐升降電梯；②不得讓兒童沒(méi)有成人陪同進(jìn)入游泳池；④不得讓兒童攀爬燈柱、護(hù)攔及樹(shù)木；⑤不得讓兒童觸碰電箱、電線等公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施；⑥不夠年齡要求的兒童進(jìn)入游樂(lè)場(chǎng)需要成人陪同。2)成人對(duì)其監(jiān)護(hù)的未成年兒童要進(jìn)行有效教育，避免擾亂正常公共秩序。包括但②不得隨地大、小便；③不得亂按電梯按鈕；⑤不得觸動(dòng)消防報(bào)警開(kāi)關(guān)，不得破壞消防、安全設(shè)施。限于：①不得在樓道從事滑板車、兒童自行車等速度運(yùn)動(dòng)；②不得玩耍彈弓、水槍、飛鏢等危險(xiǎn)游戲；③不得嚴(yán)重追逐打鬧，不得欺負(fù)弱小和沖撞老人。7.寵物飼養(yǎng)1)住戶飼養(yǎng)寵物必須以不對(duì)他人構(gòu)成滋擾或不引致兩個(gè)以上住戶投訴為原則，不老鼠；豬；雞、鴨、鵝。2)飼養(yǎng)狗只必須持有政府頒發(fā)的有效牌照。寵物的主人應(yīng)持牌照的原件及復(fù)印件到管理處備案。3)飼養(yǎng)寵物要避免驚嚇和傷及他人。包括但不限于：②攜狗外出時(shí)必須使用狗繩和狗罩；4)飼養(yǎng)寵物應(yīng)盡量減少對(duì)他人滋擾。包括但不限于：③寵物不得發(fā)出令人不安之聲音或大于55分貝之噪音；④不宜在公共場(chǎng)所進(jìn)行寵物交配活動(dòng)。5)飼養(yǎng)寵物要避免對(duì)公共環(huán)境造成污染，包括但不限于：①寵物主人及時(shí)清理寵物糞便污物；②不得在管理區(qū)域公共場(chǎng)所喂食。6)不宜進(jìn)行之活動(dòng)。不得在管理區(qū)域內(nèi)任何公共區(qū)域及住宅單位內(nèi)進(jìn)行會(huì)引起多數(shù)人感到不適或反感的活動(dòng),包括但不限于：①不得舉行喪事相關(guān)的葬禮、告別儀式等活動(dòng)；②不得舉行打齋、頌經(jīng)等宗教、迷信活動(dòng)。第五條有償服務(wù)費(fèi)不得進(jìn)行《刑法》及《治安管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)中明令禁止的犯罪及違法8)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)對(duì)違約處理a.一般性違規(guī)由物業(yè)管理公司發(fā)出簡(jiǎn)單勸諭或書(shū)面勸諭改正，未造成不c.對(duì)經(jīng)過(guò)多次簡(jiǎn)單、書(shū)面勸諭均不改正的違規(guī)行為或造成嚴(yán)重不良后果的或提交仲裁委員會(huì)仲裁。②對(duì)下列違規(guī)事項(xiàng)，管理處可按下列方法執(zhí)行：以強(qiáng)制將該物品搬走，產(chǎn)生費(fèi)用由擺放人支付；b可在住宅單元戶門(mén)外張貼或安掛物品，管理處2次發(fā)出書(shū)面勸諭c.對(duì)存在嚴(yán)重消防隱患的裝修現(xiàn)場(chǎng)，管理處可以即時(shí)采取停電措施強(qiáng)制其第三章管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳納第四條一.一二.三.物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)乙雙方協(xié)商一致，乙方按照第二章之物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主按人民幣3.8元/月M2建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付固定的物業(yè)管理服務(wù)本合同確定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含公共用水和公共用電的費(fèi)用分?jǐn)?。停車?chǎng)每個(gè)私家車位收取管理費(fèi)180元/月.車位。臨時(shí)停車車位費(fèi)按廣州市收費(fèi)文件執(zhí)行。務(wù)簡(jiǎn)報(bào)》形式在小區(qū)廣泛派發(fā))。二.