市場營銷與房地產(chǎn)市場營銷含案例

市場營銷與房地產(chǎn)市場營銷

2018.9

第二章市場營銷與房地產(chǎn)市場營銷2教學(xué)目標(biāo)知識目標(biāo)能力目標(biāo)了解:市場營銷、房地產(chǎn)市場營銷的基本概念;市場營銷學(xué)的發(fā)展歷程與研究的主要內(nèi)容掌握:各種市場營銷觀念之間的區(qū)別與聯(lián)系重點掌握:房地產(chǎn)市場營銷的特點

能夠區(qū)分不同的市場營銷觀念；具有運用房地產(chǎn)市場營銷的特點分析營銷活動的能力。內(nèi)容摘要我國的房地產(chǎn)業(yè)屬新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，屬于國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展和逐步完善階段，房地產(chǎn)市場營銷越來越受到業(yè)界的重視。房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場營銷等概念是學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場營銷的基礎(chǔ)。本章主要介紹房地產(chǎn)市場的概念、特征、分類及其運行機制；房地產(chǎn)市場營銷的基本概念、市場營銷管理過程、營銷觀念的創(chuàng)新；房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)知識等。3第一節(jié)市場營銷一、市場營銷的概念美國市場營銷學(xué)會(AMA)在1985年給出的權(quán)威定義為：市場營銷是指通過對貨物、勞務(wù)和計謀的構(gòu)思、定價、分銷、促銷等方面的計劃和實施，實現(xiàn)個人和組織的預(yù)期目標(biāo)的交換過程。目的是創(chuàng)造能實現(xiàn)個人和組織目標(biāo)的交換。什么是營銷？學(xué)術(shù)權(quán)威的定義——菲利普?科特勒：市場營銷，是個人或組織通過創(chuàng)造并同他人或組織交換產(chǎn)品和價值以獲得其所需所欲之物的一種社會過程。這里的產(chǎn)品是指能用以滿足人類某種需要或欲望的任何東西；這里的價值是指消費者對于一個產(chǎn)品能夠滿足其各種需要的評估，也稱為效用。

還有學(xué)者把市場營銷概括為，是企業(yè)在適當(dāng)?shù)臅r機、適當(dāng)?shù)牡攸c以適當(dāng)?shù)膬r格、適當(dāng)?shù)男畔贤ê痛黉N手段，向適當(dāng)?shù)南M者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)。

對企業(yè)而言，是指企業(yè)通過創(chuàng)造和引導(dǎo)需求，并與其他個人或組織交換產(chǎn)品或服務(wù)，以實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的一切活動。我們對市場營銷的理解是，泛指與市場有關(guān)的一切人類活動。補充閱讀材料釣魚的營銷哲學(xué)

兩個釣魚高手一起到魚池垂釣，兩人都大有收獲。忽然間，魚池附近來了十多名游客，這些人怎么釣都毫無收獲。那兩位釣魚高手個性很不相同。其中一人性格孤僻，不愛搭理人，獨享垂釣之樂；而另一位高手卻是個熱心、豪放、愛交朋友的人。愛交朋友的這位高手，看到游客釣不到魚，就說：“這樣吧，我來教你們釣魚，如果你們學(xué)會了我傳授的訣竅而釣到很多魚，每十尾分給我一尾，不滿十尾就不必給我?！彪p方一拍即合。教完這一群人，他又到另一群人中，同樣也傳授垂釣技術(shù)，依然要求每十尾回饋給他一尾一天下來，這位熱心的釣魚高手把所有的時間都用來指導(dǎo)垂釣者，但獲得的卻是滿滿一大筐魚，還認(rèn)識了一大群新朋友。另一位釣魚高手卻沒享受到這種為人們服務(wù)的樂趣，悶釣一整天，收獲遠(yuǎn)沒有同伴多。點評：當(dāng)你幫助別人獲得成功之后，自然會在助人為樂之余得到回饋。營銷，就應(yīng)該是這樣一種既幫助了別人，又幫助了自己的快樂事業(yè)?；靖拍睿?．需要：就社會整體來說，是指人類為了自身的生存和繁衍對物質(zhì)和精神的基本要求；就個人而言，則是指沒有得到某些基本滿足的感受狀態(tài)。2．欲望：是指人們想得到某種基本需要的具體滿足物的愿望。3．需求：是指人們有能力購買并愿意購買某個具體產(chǎn)品的欲望。需要、欲望、需求需要有支付能力并愿意購買的愿望欲望需求的具體滿足方式早餐吃什么？

（生理需求）

面條？

（具體滿足方式）漢堡？

4、交換交換，是指通過過提供某種物品品（包括勞務(wù)））作為回報，從從他人那里取得得自己所需要的的物品（或勞務(wù)務(wù)）的行為。市場營銷理論中中的核心的和基礎(chǔ)的的概念交換發(fā)生的條件：至少要有兩方；每一方都有被對方認(rèn)為有價值的東西；每一方都能溝通信息和傳送貨物；每一方都可以自由接受或拒絕對方的產(chǎn)品；二、市場營銷觀觀念所謂市場營銷觀觀念，又稱市場場營銷哲學(xué)，或或企業(yè)經(jīng)營思想想，是指企業(yè)在在市場營銷管理理過程中，在處處理企業(yè)、顧客客和社會三者利利益關(guān)系方面所所持的基本觀念念或指導(dǎo)思想。。從１９世紀(jì)末到到現(xiàn)在，西方發(fā)發(fā)達(dá)國家的企業(yè)業(yè)市場觀念可分分為以下五種：：市場營銷觀念的的發(fā)展階段12345生產(chǎn)觀念產(chǎn)品觀念推銷觀念市場營銷觀念社會市場營銷觀念生產(chǎn)觀念認(rèn)為,消費者會喜歡那那些隨處可買到到的價格低廉的的產(chǎn)品,因此,生產(chǎn)導(dǎo)向型組織織的管理部門總總是把注意力集集中在提高生產(chǎn)產(chǎn)效率、擴大分分銷范圍、增加加產(chǎn)量和降低成成本上。（一）生產(chǎn)觀念念(TheProductingConcept)以生產(chǎn)為中心的的企業(yè)經(jīng)營指導(dǎo)導(dǎo)思想，重點考考慮“能生產(chǎn)什什么”，把生產(chǎn)產(chǎn)作為企業(yè)經(jīng)營營活動的中心。。時間：：19世紀(jì)末—20世紀(jì)初。背景條件：賣方方市場，市場需需求旺盛，供應(yīng)應(yīng)能力不足。核心思想：企業(yè)業(yè)重視產(chǎn)量與生生產(chǎn)效率。營銷順序：企業(yè)業(yè)→市場。（一）生產(chǎn)觀念念案例：福特汽車車公司的T型車16產(chǎn)品觀念認(rèn)為,消費者喜歡質(zhì)量量、功能多和最有特點的產(chǎn)品,因此,企業(yè)應(yīng)該致力于于對產(chǎn)品不斷地地進(jìn)行改進(jìn)市場營銷實踐經(jīng)經(jīng)驗證明,在動態(tài)市場上,如果企業(yè)奉行產(chǎn)產(chǎn)品觀念,迷戀于自己的產(chǎn)產(chǎn)品,則必然會導(dǎo)致市市場營銷近視癥癥”(MarketingMyopia)（二）產(chǎn)品觀念念(TheProductConcept)17企業(yè)以消費者在在同樣的價格水水平下會選擇質(zhì)質(zhì)量高的產(chǎn)品為為前提。時間：：19世紀(jì)末—20世紀(jì)初。背景條件：消費費者歡迎高質(zhì)量量的產(chǎn)品。核心思想：致力力品質(zhì)提高，忽忽視市場需求導(dǎo)致營銷近視癥癥。營銷順序：企業(yè)業(yè)→市場。（二）產(chǎn)品觀念念18這種觀念認(rèn)為,除非企業(yè)進(jìn)行大大規(guī)模的推銷和和促銷活動,否則消費者不會會購買。即認(rèn)為為消費者通常有有一種購買惰性性或抗衡心理,若聽其自然,消費者就不會大大量購買本企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品,因而企業(yè)管理的的中心任務(wù)是積積極推銷和大力力促銷（三）銷售觀念念（推銷觀念））(TheSellingConcept)19重點考慮如何能能賣出去，把銷銷售作為企業(yè)經(jīng)經(jīng)營活動的核心心。時間：：20世紀(jì)30—40年代。背景條件：賣方方市場向買方市市場過渡階段，，致使部分產(chǎn)品供過于求。核心思想：運用推銷與促促銷來刺激需求求的產(chǎn)生。營銷順序：企業(yè)業(yè)→市場。（三）銷售觀念念（推銷觀念））例子：目前中國國多數(shù)企業(yè)的“營銷”20市場營銷觀念認(rèn)認(rèn)為,組織目標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)有賴于對目標(biāo)標(biāo)市場的需要和和欲望的正確判判斷,以及用比競爭者者更有效的方式式來滿足消費者者的要求。市場營銷觀念與與生產(chǎn)觀念、產(chǎn)產(chǎn)品觀念、推銷銷觀念有著本質(zhì)質(zhì)的區(qū)別,市場營銷觀念的的著眼點是市場場需要。（四）營銷觀念念(TheMarketingConcept)21以消費者需求為為中心的企業(yè)經(jīng)經(jīng)營指導(dǎo)思想，，重點考慮到消消費者需要什么么，把發(fā)現(xiàn)和滿滿足消費者需要要作為企業(yè)經(jīng)營營活動的核心。。時間：：20世紀(jì)50—60年代。背景條件：買方方市場。核心思想：消費費者主權(quán)論發(fā)現(xiàn)需求并滿滿足需求。營銷順序：市場場→企業(yè)→產(chǎn)品品→市場。（四）營銷觀念念22企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營營，正確處理消費者需要、消費者利益、企業(yè)利益和社會長遠(yuǎn)利益之間的矛盾，把把這四個方面協(xié)協(xié)調(diào)起來，做到到統(tǒng)籌兼顧，關(guān)關(guān)心與增進(jìn)社會會福利。時間：：20世紀(jì)70年代。背景條件：消費主義泛濫；；消費者權(quán)益運運動的蓬勃興起起。核心思想：企業(yè)業(yè)營銷=顧客需求+社會利益+盈利目標(biāo)。營銷順序：市場場及社會利益需需求→企業(yè)→產(chǎn)產(chǎn)品→市場。社會營銷觀念是是市場營銷觀念念的補充和修正正。（五）社會營銷銷觀念(TheSocietalMarketingConcept)生產(chǎn)觀念產(chǎn)品觀念推銷觀念市場營銷觀念生態(tài)營銷觀念社會營銷觀念舊觀念、傳統(tǒng)觀觀念新觀念、現(xiàn)代觀觀念新、舊觀念比較較：26營銷哲學(xué)出發(fā)點中心營銷策略營銷目標(biāo)企業(yè)名稱傳統(tǒng)觀念

生產(chǎn)與產(chǎn)品觀念

企業(yè)

產(chǎn)品產(chǎn)量與質(zhì)量

增加生產(chǎn)或提高產(chǎn)品質(zhì)量通過增加產(chǎn)量、降低成本來取得利益美國福特汽車公司

推銷觀念

企業(yè)

推銷產(chǎn)品

提高產(chǎn)品質(zhì)量或努力促銷通過促銷來增大產(chǎn)量，以達(dá)到獲利

蒙牛乳業(yè)現(xiàn)代觀念

顧客導(dǎo)向觀念

目標(biāo)市場

顧客需求

市場營銷組合通過滿足市場需求達(dá)到長期獲利

聯(lián)想集團(tuán)

生態(tài)營銷觀念滿足目標(biāo)市場某部分需求企業(yè)與環(huán)境相結(jié)合

建立企業(yè)的相對優(yōu)勢通過適應(yīng)環(huán)境變化，滿足市場新的需求，區(qū)別于競爭對手，創(chuàng)造利潤

加多寶集團(tuán)之王老吉涼茶

社會營銷觀念目標(biāo)市場顧客需求和社會公共利益多層次綜合市場營銷活動通過滿足市場需求，增進(jìn)社會利益，達(dá)到長期獲利

傳統(tǒng)營銷哲學(xué)與與現(xiàn)代營銷哲學(xué)學(xué)的對比案例潘石屹和北京現(xiàn)現(xiàn)代城潘石屹27歲進(jìn)軍北京，他他操作的萬通新新世界廣場在一一個星期內(nèi)銷售售額高達(dá)6.5億元，成為房地地產(chǎn)界的經(jīng)典之之作。潘石屹選擇一個個項目的條件概概括起來非常簡簡單：（1）是不是符合未未來發(fā)展趨勢；；（2）對用戶是不是是方便、舒適；；（3）質(zhì)量是否上乘乘。他說：“你你對人的基本需需要有一個了解解和把握，再去去查看一下國家家?guī)啄陜?nèi)的城市市規(guī)劃，再去跑跑一下市場，看看一下有多少資資源可以讓你用用，就夠了?！薄彼忠诒本╅_開發(fā)新的住宅項項目，他將問題題簡化為：現(xiàn)代代中國城市居民民要住什么家？？有關(guān)機構(gòu)對部分分北京人調(diào)查表表明：面對未來來的價值取向，，73%以上的被調(diào)查者者認(rèn)為，過現(xiàn)代代化的生活和獲獲得穩(wěn)定的投資資回報是自己最最想追求的。84%被調(diào)查的人認(rèn)為為，盡管現(xiàn)代生生活最主要的是是——“家”的現(xiàn)代化，，即要滿足下列列條件：家的周邊要有現(xiàn)現(xiàn)代化的生活氣氣息和商業(yè)氛圍圍；要有方便的出行行條件；要有人與自然的的親和；要有個性的充分分張揚；案例潘石屹和北京現(xiàn)現(xiàn)代城案例潘石屹和北京現(xiàn)現(xiàn)代城潘石屹開始按照照這四個條件尋尋找現(xiàn)代北京人人的家。他在網(wǎng)網(wǎng)上下載了一張張傍晚從衛(wèi)星上上看地球的世界界地圖，地球上上燈光的明亮程程度與人均GDP高度吻合，他說說：“受此啟發(fā)發(fā)，晚上我開車車看北京的燈光光，西邊一片黑黑暗，國務(wù)院部部委的辦公室沒沒有亮燈的房間間，而東邊燈火火通明，有在辦辦公室加班的、、有飯店、商店店……””因此他他選中中了東東邊——北京市市總體體規(guī)劃劃確定定的北北京市市CBD(CentralBusinessDistrict中央商商業(yè)區(qū)區(qū))，認(rèn)定定該地地區(qū)一一定是是最現(xiàn)現(xiàn)代化化、最最繁榮榮、最最有人人氣的的地段段。案例潘石屹屹和北北京現(xiàn)現(xiàn)代城城現(xiàn)代城城市潘潘石屹屹的又又一杰杰作，，總建建筑面面積42萬m2，現(xiàn)代代城建建筑不不多，，偌大大的社社區(qū)只只設(shè)計計了一一棟連連體公公用建建筑和和6棟公寓寓。6棟公寓寓公寓寓分成成兩排排，間間距100米。剩剩下的的是三三個標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)足足球場場大小小的綠綠地以以及小小橋、、流水水、花花園等等。社社區(qū)地地上沒沒有停停車場場，而而在中中心綠綠地下下設(shè)計計了三三層停停車場場，社社區(qū)車車輛必必須全全進(jìn)停停車場場，二二地面面上一一片綠綠草茵茵茵。。案例潘石屹屹和北北京現(xiàn)現(xiàn)代城城現(xiàn)代城城居室室設(shè)計計：客客廳達(dá)達(dá)50m2，同時時為了了更好好的采采光，，設(shè)計計時吧吧陽臺臺融入入客廳廳內(nèi)部部，采采用外外探式式全落落地大大窗。。往客客廳一一站，，外面面的世世界，，盡在在眼前前，似似乎與與房間間連成成一體體，讓讓人有有一種種空曠曠而博博大的的感覺覺?，F(xiàn)代城城無論論是社社區(qū)宏宏觀構(gòu)構(gòu)思，，還是是微觀觀的居居室設(shè)設(shè)計都都為人人們預(yù)預(yù)留下下了豐豐富的的生活活空間間。生生活在在看似似“空空空蕩蕩蕩””的現(xiàn)現(xiàn)代城城，人人們得得到的的是與與自然然融為為一體體、與與天地地合一一的心心靈的的充實實與滿滿足。。思考題題：潘石屹屹在進(jìn)進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)時的的營銷銷觀念念是什什么？？CCTV2:對話—地產(chǎn)商商：如如何成成為好好孩子子？1、開發(fā)發(fā)商和和消費費者的的定位位：（對話話---地產(chǎn)商商：如如何成成為好好孩子子）大連萬萬達(dá)集集團(tuán)的的董事事長王王健林林，CCTV經(jīng)濟(jì)年年度人人物的的頒獎獎典禮禮上，，作為為房地地產(chǎn)界界的惟惟一的的一位位獲獎獎?wù)叩堑桥_知名的的策劃劃人王王志剛剛先生生王志綱綱—開發(fā)商商是甲甲方，，消費費者是是乙方方搜房CEO莫天全全—消費者者是甲甲方，，開發(fā)發(fā)商是是乙方方2、工作人人員的的名稱稱：售樓員員（售售樓小小姐、、售樓樓先生生）置業(yè)顧顧問你認(rèn)同同哪一一個觀觀點？？為什什么？？福特公公司——幾起幾幾落一、啟啟發(fā)思思考題題1.從福特特公司司的興興衰，，分析析該公公司營營銷觀觀念的的演變變？2.福特公公司的的發(fā)展展過程程中，，有哪哪些成成功的的經(jīng)驗驗和失失敗的的教訓(xùn)訓(xùn)？3.面對21世紀(jì)新新的營營銷環(huán)環(huán)境，，福特特公司司應(yīng)如如何更更新營營銷觀觀念？？二、案案例目目的與與用途途通過福福特幾幾起幾幾落的的案例例，學(xué)學(xué)習(xí)營營銷觀觀念的的演變變。讓讓學(xué)生生意識識到在在企業(yè)業(yè)發(fā)展展歷程程中，，企業(yè)業(yè)的成成敗與與營銷銷觀念念的更更新有有重大大聯(lián)系系。熟熟悉各各種營營銷觀觀念的的特點點。關(guān)鍵要要點把市場場作為為企業(yè)業(yè)的生生命線線，把把營銷銷觀念念作為為企業(yè)業(yè)前進(jìn)進(jìn)的導(dǎo)導(dǎo)航標(biāo)標(biāo)，才才能做做大做做強企企業(yè)，，才能能做百百年老老店。。本案案例就就是要要告訴訴我們們市場場營銷銷在企企業(yè)發(fā)發(fā)展中中的作作用，，企業(yè)業(yè)不要要過于于追求求技術(shù)術(shù)上的的成就就，否否則會會陷入入閉門門造車車的困困境。。以滿滿足市市場需需求，，順應(yīng)應(yīng)市場場的變變化為為研發(fā)發(fā)，生生產(chǎn)指指明方方向，，可以以引導(dǎo)導(dǎo)企業(yè)業(yè)向正正確的的方向向發(fā)展展。第二節(jié)節(jié)市市場營營銷學(xué)學(xué)一、市市場營營銷學(xué)學(xué)的產(chǎn)產(chǎn)生市場營營銷理理論作作為一一門學(xué)學(xué)科產(chǎn)產(chǎn)生于于19世紀(jì)末末20世紀(jì)初初的美美國Marketing二、市市場營營銷學(xué)學(xué)的發(fā)發(fā)展歷歷程(一)注重應(yīng)應(yīng)用的的初級級發(fā)展展階段段從20世紀(jì)20年代到到第二二次世世界大大戰(zhàn)結(jié)結(jié)束，，是市市場營營銷學(xué)學(xué)的初初級發(fā)發(fā)展階階段。。(二)市場營營銷理理論的的深化化階段段(三)市場營營銷學(xué)學(xué)的創(chuàng)創(chuàng)新發(fā)發(fā)展階階段4PS1、產(chǎn)品品（Product）：向向消費費者提提供什什么產(chǎn)產(chǎn)品？？產(chǎn)品品的特特性、、品牌牌和包包裝是是什么么？在在產(chǎn)品品上還還能附附帶什什么內(nèi)內(nèi)容？？2、價格格（Price）：消消費者者打算算付多多少錢錢購買買該商商品？？根據(jù)據(jù)消費費者的的反應(yīng)應(yīng)和競競爭對對手的的實力力定什什么價價位最最合適適？3、渠道道（Place）：當(dāng)當(dāng)消費費者需需要產(chǎn)產(chǎn)品時時，在在哪里里以什什么方方式買買到它它？用用哪種種批發(fā)發(fā)或零零售方方式？？地理理范圍圍是多多大？？需要要多大大的銷銷售力力度？？以什什么樣樣的方方式、、范圍圍、規(guī)規(guī)模出出售商商品呢呢？4、促銷銷（Promotion）：消消費者者怎樣樣了解解商品品？怎怎樣說說服他他們來來購買買商品品？用用什么么形式式的廣廣告？？其性性質(zhì)、、內(nèi)容容、頻頻率影影響是是什么么？促促銷、、宣傳傳以及及個人人購買買費用用各是是多少少？6PS、10PS6PS＝4PS＋政治治權(quán)力力（PolicyPower）公共共關(guān)系系（（PublicRelation）10PS＝6PS＋探查查（Probing）劃分（（Partitioning）優(yōu)先（（Prioritizing）定位（（Positioning）；市場營營銷新新理論論：1．大市場場營銷銷理論論2．國際際市場場營銷銷與全全球營營銷3．綠色營營銷綠色營營銷是是指企企業(yè)以以環(huán)境境保護(hù)護(hù)為經(jīng)經(jīng)營指指導(dǎo)思思想，，以綠綠色文文化為為價值值觀念念，以以消費費者的的綠色色消費費為中中心和和出發(fā)發(fā)點的的營銷銷觀念念、營營銷方方式和和營銷銷策略略。綠色營營銷是是指企企業(yè)在在生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營過程程中，，將企企業(yè)自自身利利益、、消費費者利利益和和環(huán)境境保護(hù)護(hù)利益益三者者統(tǒng)一一起來來，以以此為為中心心，對對產(chǎn)品品和服服務(wù)進(jìn)進(jìn)行構(gòu)構(gòu)思、、設(shè)計計、銷銷售和和制造造。4．服務(wù)營營銷服務(wù)營營銷是是企業(yè)業(yè)在充充分認(rèn)認(rèn)識滿滿足消消費者者需求求的前前提下下，為為充分分滿足足消費費者需需要在在營銷銷過程程中所所采取取的一一系列列活動動。5．直復(fù)營營銷直復(fù)營營銷起起源于于美國國。1872年，蒙蒙哥馬馬利·華爾德德創(chuàng)辦辦了美美國第第一家家郵購購商店店，標(biāo)標(biāo)志著著一種種全新新的營營銷方方式的的產(chǎn)生生，但但直至至20世紀(jì)80年代以以前，，直復(fù)復(fù)營銷銷并不不為人人重視視，甚甚至被被看成成是一一種不不正當(dāng)當(dāng)?shù)臓I營銷方方式。。進(jìn)入入20世紀(jì)80年代后后，直直復(fù)營營銷得得到了了飛速速的發(fā)發(fā)展，，其獨獨有的的優(yōu)勢勢也日日益被被企業(yè)業(yè)和消消費者者所了了解。。6．關(guān)系營營銷所謂關(guān)關(guān)系營營銷，，是把把營銷銷活動動看成成是一一個企企業(yè)與與消費費者、、供應(yīng)應(yīng)商、、分銷銷商、、競爭爭者、、政府府機構(gòu)構(gòu)及其其他公公眾發(fā)發(fā)生互互動作作用的的過程程，其其核心心是建建立和和發(fā)展展與這這些公公眾的的良好好關(guān)系系。7．共生營營銷通過不不同相相互獨獨立的的商業(yè)業(yè)組織織間，，將他他們手手中的的資源源或項項目進(jìn)進(jìn)行分分工合合作，，達(dá)到到增強強市場場競爭爭力的的目的的。歸歸納總總結(jié)共共生營營銷的的核心心就是是雙贏贏和多多贏。。其最最大優(yōu)優(yōu)勢在在于將將規(guī)模模和市市場資資源進(jìn)進(jìn)行分分類整整合，，并從從中尋尋找到到經(jīng)驗驗互補補、終終端互互享所所產(chǎn)生生的有有利于于企業(yè)業(yè)生存存成本本遞減減的企企業(yè)共共生力力的提提升。。8．整合營營銷整合營營銷是是一種種對各各種營營銷工工具和和手段段的系系統(tǒng)化化結(jié)合合，根根據(jù)環(huán)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行即即時性性的動動態(tài)修修正，，以使使交換換雙方方在交交互中中實現(xiàn)現(xiàn)價值值增值值的營營銷理理念與與方法法。整合營營銷就就是為為了建建立、、維護(hù)護(hù)和傳傳播品品牌，，以及及加強強客戶戶關(guān)系系，而而對品品牌進(jìn)進(jìn)行計計劃、、實施施和監(jiān)監(jiān)督的的一系系列營營銷工工作。。整合合就是是把各各個獨獨立地地營銷銷綜合合成一一個整整體，，以產(chǎn)產(chǎn)生協(xié)協(xié)同效效應(yīng)。。這些些獨立立的營營銷工工作包包括廣廣告、、直接接營銷銷、銷銷售促促進(jìn)、、人員員推銷銷、包包裝、、事件件、贊贊助和和客戶戶服務(wù)務(wù)等。。9．網(wǎng)絡(luò)營營銷網(wǎng)絡(luò)營營銷（（On-lineMarketing或E-Marketing）就是是以國國際互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，利利用數(shù)數(shù)字化化的信信息和和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體體的交交互性性來輔輔助營營銷目目標(biāo)實實現(xiàn)的的一種種新型型的市市場營銷方方式。簡單單的說說，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營營銷就就是以以互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)為為主要要手段段進(jìn)行行的，，為達(dá)達(dá)到一一定營營銷目目的的的營銷銷活動動。網(wǎng)絡(luò)營營銷就就是以以互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)為為主要要手段段開展展的營營銷活活動。。三、市市場營營銷學(xué)學(xué)研究究的主主要內(nèi)內(nèi)容市場營營銷學(xué)學(xué)是專專門研研究市市場營營銷活活動及及其發(fā)發(fā)展變變化規(guī)規(guī)律的的學(xué)科科。內(nèi)容容：1．營銷銷原理理：：由市市場分分析、、營銷銷觀念念、市市場營營銷系系統(tǒng)與與營銷銷環(huán)境境、消消費者者需要要與購購買行行為、、市場場細(xì)分分與目目標(biāo)市市場選選擇等等理論論組成成。2．營銷銷實務(wù)務(wù)：由由產(chǎn)產(chǎn)品策策略、、定價價策略略、分分銷渠渠道策策略、、促銷銷策略略、市市場營營銷組組合策策略等等組成成。3．營銷銷管理理：：由營營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略、、計劃劃、組組織和和控制制等構(gòu)構(gòu)成。。4．特殊殊市場場營銷銷：：由直直復(fù)營營銷、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營銷銷、服服務(wù)市市場營營銷和和國際際市場場營銷銷組成成。第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場營營銷一、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷是通通過房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場交換換，滿滿足現(xiàn)現(xiàn)實的的或潛潛在的的房地地產(chǎn)需需求的的綜合合性的的經(jīng)營營銷售售活動動過程程。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷的特特點（一））房地地產(chǎn)市市場營營銷是是市場場營銷銷的分分支（二））房地地產(chǎn)商商品的的獨特特性（三））大營營銷觀觀念（四））房地地產(chǎn)市市場營營銷與與法律律制度度密切切聯(lián)系系（五））房地地產(chǎn)市市場營營銷獨獨特的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)運作作方式式（六））房地地產(chǎn)市市場上上政府府的政政策作作用明明顯分析房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷的特特點三、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場營銷銷的作作用(一)有助于于提高高房地地產(chǎn)企企業(yè)的的營銷銷素質(zhì)質(zhì)和競競爭力力(二)有利于于房地地產(chǎn)市市場的的發(fā)展展和完完善(三)有利于于消費費者需需求的的滿足足(四)有利于于房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為為新經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長點點的培培育案例：：兩個個開發(fā)發(fā)商兩個開開發(fā)商商，一一個在在城東東十里里開發(fā)發(fā)“圓夢花花園”，一個個在城城西十十里開開發(fā)“鳳凰山山莊”。城東東的聘聘請了了最好好的設(shè)設(shè)計師師，使使用了了一流流的施施工隊隊，城城西的的也是是如此此。一年后后，總總投資資十個個億的的“圓夢花花園”建成了了。六六十棟棟樓房房環(huán)湖湖排列列，波波光倒倒影，，清新新雅靜靜；曲曲徑回回廊，，處處處花草草；置置身其其中，，真如如在花花園中中一般般。不不久，，“鳳凰山山莊”也竣工工了，，六十十棟樓樓房依依山而而筑，，青磚磚紅瓦瓦，綠綠樹掩掩映；；清風(fēng)風(fēng)徐徐徐，松松濤鳥鳥鳴，，確實實是理理想的的居住住地。?！皥A夢花花園”首先在在電視視上打打出廣廣告，，接著著是報報紙和和電臺臺，他他們打打算投投資一一百萬萬作宣宣傳，，讓“圓夢花花園”成為購購房者者真正正圓夢夢的地地方。?！傍P凰山山莊”建好后后，也也拿出出一百百萬，，不過過它沒沒交廣廣告公公司，，而是是給了了公交交公司司，讓讓他們們把跑跑西線線的車車由每每天的的10班增加加到50班。一一月后后，“鳳凰山山莊”售出的的房是是“圓夢花花園”的10倍。一一年過過去，，“鳳凰山山莊”開始清清盤，，“圓夢花花園”開始降降價?！，F(xiàn)在去“鳳凰山莊”的車每天已已達(dá)到500班，幾乎每每3分鐘就有一一趟。這條條線路是這這座城市惟惟一沒實行行無人售票票制的線路路，這是就就“山莊”居民的要求求保留下來來的，因為為坐這條線線路上的車車可以得到到一張公園園門票大小小的彩色車車票，它的的下面是“鳳凰山莊”的廣告，反反面是一首首唐詩中的的四言絕句句，這種車車票每周一一換。據(jù)說說，“鳳凰山莊”有個孩子已已在車上背背了400首唐詩，最最少的也背背了五十幾幾首。前不不久，“圓夢花園”向銀行申請請破產(chǎn)，“鳳凰山莊