房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究學(xué)習(xí)的的報(bào)告計(jì)劃

精選文檔

新版房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄

第一部分項(xiàng)目總論4

1.1項(xiàng)目背景.4

1.2項(xiàng)目概略.5

1.3可行性研究報(bào)告編制依照9

1.4可行性研究結(jié)論及建議9

第二部分市場(chǎng)研究11

2.1宏觀環(huán)境剖析.11

2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展剖析11

2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)剖析.11

2.4板塊市場(chǎng)剖析.13

2.5項(xiàng)目制定位方案.15

第三部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案17

3.1項(xiàng)目地塊特征與價(jià)值剖析17

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)剖析.18

3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議.19

3.4項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度.23

3.5營(yíng)銷方案.24

3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置.25

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3.7合作方式及條件.26

第四部分投資估量與融資方案27

4.1投資估量.27

4.2融資方案.35

第五部分財(cái)務(wù)評(píng)論38

5.1財(cái)務(wù)評(píng)論基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選用38

5.2財(cái)務(wù)評(píng)論（方案1）38

5.3財(cái)務(wù)評(píng)論（方案2）40

5.4財(cái)務(wù)評(píng)論結(jié)論.40

第六部分不確立性剖析42

6.1盈虧均衡剖析.42

6.2敏感性剖析.43

6.3風(fēng)險(xiǎn)剖析.44

第七部分綜合評(píng)論46

7.1社會(huì)評(píng)論（定性）.46

7.2環(huán)境評(píng)論（影響及對(duì)策）46

7.3公司資源般配剖析.46

第八部分研究結(jié)論與建議47

8.1結(jié)論.47

8.2建議.47

第九部分附錄48

9.1附件.48.精選文檔

9.2附表..................................................489.3附圖：................................................49

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第一部分項(xiàng)目總論

1.1項(xiàng)目背景

這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的倡始過(guò)程、提出的原因、先期工作

的發(fā)展過(guò)程、投資者的意愿、投資的必需性等可行性研究的工作基

礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概略作系統(tǒng)地表達(dá)。說(shuō)明項(xiàng)

目提出的背景、投資原因、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作狀況及

其成就、重要問(wèn)題的決議和決議過(guò)程等狀況。在表達(dá)項(xiàng)目發(fā)展概略

的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。

項(xiàng)目所在地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r

城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響；所屬地區(qū)在

該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在地區(qū)政

策、經(jīng)濟(jì)及家產(chǎn)環(huán)境。

項(xiàng)目倡始人及倡始緣故

項(xiàng)目淵源，特別的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)

區(qū)生活住所配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

項(xiàng)目投資的必需性

①項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般

3-5年），在公司發(fā)展中的地位（能否核心項(xiàng)目）；

②公司進(jìn)入重點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆

蓋率、提高品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

③從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可連續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描繪立項(xiàng)的意義；.精選文檔

1.2項(xiàng)目概略

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目建設(shè)單位概略

項(xiàng)目地塊地點(diǎn)及周邊現(xiàn)狀

①地塊地點(diǎn)

地塊所處城市、行政地區(qū)、非行政地區(qū)（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金

融區(qū)等）的地理地點(diǎn)。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地

地區(qū)地點(diǎn)，與標(biāo)記性市政設(shè)備、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）

的相對(duì)地點(diǎn)和距離、地段的定性描繪（與主要中心地區(qū)辦公/商務(wù)/

政府的關(guān)系）。

②宗地現(xiàn)狀

1）周圍范圍；

2）地勢(shì)平展?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3）地面現(xiàn)狀，包含宗地內(nèi)能否有溝渠、較深的溝壑（小峽谷）、

池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算所以而損失的實(shí)

際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民狀況，包含詳細(xì)居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)目、

規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、動(dòng)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影

響；

5）地下?tīng)顩r，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁

基及地下建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物

遺跡、可利用的建立；.精選文檔

6）土地的完好性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、

名勝遺跡、江河湖泊等因素切割土地；

7）地質(zhì)狀況，包含土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。

附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及有關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等

內(nèi)容；

地下?tīng)顩r圖，包含地下管線、暗渠、電纜等。

③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套

交通狀況

a）公交系統(tǒng)狀況，包含主要線路、行車區(qū)間等；

b）宗地出行主要依賴的交通方式，能否需要發(fā)展商自己解

決；

c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中能否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重要影響的工程。

附圖：交通狀況表示圖，包含現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和迅速捷運(yùn)系統(tǒng)；

教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)備

公園.精選文檔

銀行

郵局

其余

附圖：生活設(shè)備散布圖，詳細(xì)地點(diǎn)、距離。

2）宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

④項(xiàng)目周邊環(huán)境（依據(jù)個(gè)案特征描繪，沒(méi)有的能夠不寫）

治安狀況

空氣狀況

噪聲狀況

污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）

危險(xiǎn)源狀況（如高壓線、放射性、易燃易爆物件生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）

周邊景觀

風(fēng)水狀況

近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬家、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/商場(chǎng)的建設(shè)等。

其余⑤大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）

道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包含現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)行的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影

響）。

供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。.精選文檔

污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。

通信（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源地點(diǎn)、距宗地距離、波及線路成本等。

永遠(yuǎn)性供電和暫時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源地點(diǎn)、距宗地距離、波及線路成本等。

燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源地點(diǎn)、距宗地距離、接口地點(diǎn)。

供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源地點(diǎn)、距宗地距離、接口地點(diǎn)。

附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)備的管線走向、容量和接口地點(diǎn)，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增添的狀況。

項(xiàng)目規(guī)劃控制重點(diǎn)

規(guī)劃控制重點(diǎn)

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面

積

②住所建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

③綜合容積率、住所容積率

④建筑密度

⑤控高

⑥綠化率

⑦其余

項(xiàng)目發(fā)展概略.精選文檔

①已進(jìn)行的檢查研究項(xiàng)目及成就

②項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作狀況

③項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程

④研究工作進(jìn)展?fàn)顩r

1.3可行性研究報(bào)告編制依照

在可行性研究中作為依照的法例、文件、資料、要列有名稱、根源、公布日期。并將此中必需的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法例、文件、資料大概可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目包辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。可行性研究開(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成就及文件。國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法律和法例。依據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行檢查和采集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。

1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)備設(shè)置規(guī)定》

4）《住所設(shè)計(jì)規(guī)范》

5）《住所建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及泊車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

1.4可行性研究結(jié)論及建議

市場(chǎng)研究.精選文檔

開(kāi)發(fā)方案

投資估量與融資方案

財(cái)務(wù)評(píng)論

不確立性剖析

綜合評(píng)論

研究結(jié)論與建議

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

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第二部分市場(chǎng)研究

2.1宏觀環(huán)境剖析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首

先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)

俗習(xí)慣等。

2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展剖析

行業(yè)政策

市場(chǎng)供應(yīng)與需求

行業(yè)發(fā)展趨向

2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)剖析

一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不均衡的，差異

老是不一樣程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還一定對(duì)項(xiàng)目所

在地區(qū)進(jìn)行因素剖析，這是因?yàn)椋旱谝?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影

響程度不一樣，對(duì)有的地區(qū)影響大，有的地區(qū)影響?。黄浯危貐^(qū)經(jīng)

濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往

往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間此后才能對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地

區(qū)反響快，有的地區(qū)則滯后性較為顯然，投資時(shí)一定加以考慮；其

三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些地區(qū)經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波

動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨向相反的逆向走勢(shì)。

本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀.精選文檔

1、近三到五年商品住所市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：動(dòng)工面積、完工面積、

銷售面積、銷售額。

2、量值描繪市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、動(dòng)工

量、完工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比率、均勻售價(jià)、

個(gè)人信貸額度占銷售額比率。

3、各種類產(chǎn)品的市場(chǎng)特色：價(jià)位區(qū)分、各品位市場(chǎng)比率、發(fā)展

趨向、產(chǎn)品特色、散布地區(qū)等。

4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：

1）量值描繪：土地批租量、動(dòng)工量、完工量、銷售量、各樣品位樓盤的銷售比重、均勻價(jià)錢等。

2）各區(qū)商品住所散布特色：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨向

等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描繪

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民

住所親密有關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商狀況：發(fā)展商實(shí)力、公司性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20

名發(fā)展商近來(lái)3年的動(dòng)工量、完工量、銷售量、銷售額、銷售率、

市場(chǎng)據(jù)有率。

7、熱門地區(qū)的表述和特色，熱門產(chǎn)品的表述和特色

8、客戶的購(gòu)置偏好、購(gòu)置關(guān)注的因素

9、重點(diǎn)樓盤描繪

備注：需要達(dá)成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及.精選文檔

內(nèi)容另附）

本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨向

①需求展望

需求展望就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依照，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨向進(jìn)行剖析和展望，進(jìn)而推測(cè)出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。

②供應(yīng)展望

供應(yīng)展望就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查的信息資料和數(shù)據(jù)為依照，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)律和變化趨向進(jìn)行剖析，進(jìn)而展望未來(lái)市場(chǎng)上該類物業(yè)的供應(yīng)狀況

（展望方法：往常能夠分為時(shí)間序列剖析法和因果關(guān)系剖析法。時(shí)間序列剖析法又可分為：挪動(dòng)均勻法，指數(shù)光滑法等；因果關(guān)系剖析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場(chǎng)剖析

地區(qū)住所市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

①地區(qū)住所市場(chǎng)簡(jiǎn)述

形成時(shí)間

各品位住所地區(qū)內(nèi)散布狀況

購(gòu)置人群變化

②地區(qū)住所市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）

動(dòng)工量/完工量

銷售量/供需比.精選文檔

均勻售價(jià)

③地區(qū)市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨向

地區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特色

①各品位產(chǎn)品供應(yīng)狀況

②各品位產(chǎn)品的會(huì)合特色

特別研究與本案近似品位物業(yè)的特色

均勻售價(jià)

開(kāi)發(fā)規(guī)模

產(chǎn)品形式

均勻銷售率

均勻容積率

物業(yè)在地區(qū)內(nèi)散布特色

③地區(qū)內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案散布圖，此中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。

④未來(lái)2-3年地區(qū)內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品種類

⑤剖析：本案在地區(qū)市場(chǎng)內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)

⑥結(jié)論：

地區(qū)市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)

本案所在地點(diǎn)的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形

式

本案在地區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力.精選文檔

本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題

地區(qū)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究

①各品位產(chǎn)品目標(biāo)客層特色及輻射商圈范圍（成立在本地區(qū)參

照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨向特色上）

②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的地區(qū)根源、行業(yè)特色、產(chǎn)品力的偏好、

購(gòu)置方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

2.5項(xiàng)目制定位方案

可類比項(xiàng)目市場(chǎng)檢查

序比較因素典型樓權(quán)重?cái)M建項(xiàng)備注（詳盡）號(hào)盤分值目分值1地段地點(diǎn)10040%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)備：供水、供電、排水；社會(huì)2配套設(shè)備10010%115服務(wù)設(shè)備；文化教育、醫(yī)療、娛樂(lè)體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%110規(guī)劃水平、理念保安、潔凈衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及保養(yǎng)狀4物業(yè)管理10010%95況；物業(yè)管理費(fèi)；能否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通狀況1005%80大小中巴線路數(shù)目；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)目；大中小巴舒坦程度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105能否醒目；能否新奇；能否高檔；感官舒適程度；8戶型設(shè)計(jì)10010%105戶型部署能否合理，能否有暗房，適用率能否高9發(fā)展商信用1002%90財(cái)產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法1005%11011其余方面如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所據(jù)有的比重12合計(jì)106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價(jià)錢=典型樓盤價(jià)錢*106計(jì)算。備注：

1）此表格主假如想經(jīng)過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目

的優(yōu)弊端。

2）使我們的價(jià)錢擬訂更客觀合理。

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3）此表中的權(quán)重比率，公司可依據(jù)實(shí)質(zhì)狀況進(jìn)行適合調(diào)整。

項(xiàng)目SWOT剖析

項(xiàng)目定位方案

①市場(chǎng)定位

②目標(biāo)市場(chǎng)定位

③項(xiàng)目產(chǎn)品定位

主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

④價(jià)錢定位：

項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡×可租售面積（㎡）備注

月）

寫字間

配套功能

泊車場(chǎng)

住所銷售.精選文檔

第三部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案

3.1項(xiàng)目地塊特征與價(jià)值剖析

地塊特色剖析

土地價(jià)值剖析

1）估價(jià)方法和計(jì)算公式

2）估價(jià)過(guò)程

3）拆遷成本估量

土地增值潛力初步評(píng)估。

從地理地點(diǎn)、周邊土地供應(yīng)（價(jià)錢與成交的狀況）、周邊環(huán)境及

配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地

增值潛力做出初步評(píng)估。

土地法律性質(zhì)評(píng)估

土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途

獲得土地使用權(quán)程序評(píng)估

土地性質(zhì)改正的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地能夠不寫）

政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或改正、突發(fā)性政策等政府因

素致使項(xiàng)目中止開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程沒(méi)法達(dá)成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期土地

性質(zhì)改正受挫，進(jìn)而造成先期投入所有或部分損失的可能性判斷。

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)

行評(píng)論。如：簽約合同中顯然對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或

所有條款存在的不確立性因素的控制；不利、不確立條款可能遭到.精選文檔

的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)剖析

初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

①設(shè)計(jì)觀點(diǎn)：產(chǎn)品表現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特色。

②主要產(chǎn)品種類：多層、高層，仍是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂

層復(fù)式等其余種類，及不一樣種類產(chǎn)品的比率。

③節(jié)能和環(huán)保型建筑資料采納的考慮。

④在所在城市中，生產(chǎn)新式、標(biāo)新立異產(chǎn)品的可能性。

⑤假如是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)創(chuàng)造大社區(qū)觀點(diǎn)的考慮。

⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)備配置方案

規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性剖析

①在既定容積率、凈用地面積、住所面積、配套公建面積、控

高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么種類和特征，能否切合

前面說(shuō)起的規(guī)劃設(shè)計(jì)觀點(diǎn)和萬(wàn)科所找尋的各樣品位高質(zhì)量住所的要

求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能

性。

②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)觀點(diǎn)、產(chǎn)品種類和特色的影響。

③土地自己特色對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地

形起伏、地塊的完好性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、

水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響

及解決的方法。

④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治.精選文檔

安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

⑤周邊市政工程配套設(shè)備對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路

狀況（可能與小區(qū)主要進(jìn)出口有關(guān)）、供水、排水、通信（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永遠(yuǎn)性用電和暫時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

⑥周邊生活配套設(shè)備對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況

（與能否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)備（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)備對(duì)自己配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

⑦市場(chǎng)剖析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)錢限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品種類和產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)能否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量能否有影響，及怎樣解決。

規(guī)劃方案提出與方案比選

方案1

序號(hào)工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分派套功能2住所720012不含地下部分3地下泊車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分派套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住所樓地下室合計(jì)36264方案2（略）3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議綜合樓.精選文檔

①寫字間

打造適量超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化觀點(diǎn)在新建寫字樓中已經(jīng)獲取廣泛運(yùn)用，生態(tài)化觀點(diǎn)是一種新興觀點(diǎn)，主要表現(xiàn)為：采光充分，通透性好，準(zhǔn)時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑資料和裝飾資料采納高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保資料，降低有害物質(zhì)排放，根絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采納空中花園。

綜合樓外觀風(fēng)格建議：

莊重要方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌古板，表現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。

樓層：3-18層

面積：12096㎡

戶數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66戶型配比：

面積（㎡）比率（按戶數(shù)%）備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能切割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%

300-32010%

②配套功能：

功能面積（㎡）樓層計(jì)算依照備注會(huì)議室大（1個(gè)）360附樓3層及主樓3層局部1.5㎡/人可同時(shí)容納200人會(huì)議室中（2個(gè)）200附樓4層2㎡/人100人宴會(huì)廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計(jì)2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房

.精選文檔

住所

①方案1

總面積：7200㎡

層高：12層

戶數(shù)：48

戶型：2梯4戶

兩種戶型：120-140㎡160-180㎡

或4種戶型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復(fù)式

依照：從市場(chǎng)的角度，140-160㎡的戶型是最不好銷的。②方案2（略）

③剖析建議

12層和18層的差異：12層只要1部電梯，18層一定設(shè)置兩部

電梯，構(gòu)造上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18

層的為1500元左右。

1梯4戶和2梯4戶的差異：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1

部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，

所以二者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差異不

大。

所以建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看

戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。

④戶型設(shè)計(jì)建議：.精選文檔

動(dòng)靜分區(qū)，主臥旭日，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為

主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)

式考慮天臺(tái)和跳空層，盡量防止“黑屋”，總公攤（不包含地下室）

控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%之內(nèi)）

泊車場(chǎng)

⑴需求：住所戶均0.5個(gè)泊車位，需36個(gè)（按方案2）；寫字間

戶均1.5個(gè)泊車位，需99個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%的住宅率，需

57個(gè)；合計(jì)需192個(gè)泊車位。

⑵地下泊車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依照：

地下泊車場(chǎng)平面表示圖

兩種建設(shè)方案：

地下泊車場(chǎng)的立面表示圖方案①方案②

方案①經(jīng)濟(jì)核算

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依照面積4320㎡泊車場(chǎng)為地下1層，不包含地下二層設(shè)備間泊車位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/a租價(jià)300元/個(gè)×月回收期15.8年693÷44銷售效益738萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)45萬(wàn)元738-693方案②經(jīng)濟(jì)核算

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依照面積7630㎡泊車場(chǎng)為地下1、2層，不包含地下二層設(shè)備間泊車位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬(wàn)元1800元/㎡（土方、構(gòu)造、防水等成本增添）出租效益68.8萬(wàn)元/a租價(jià)300元/個(gè)×月回收期20年銷售效益1146萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)-232萬(wàn)元綜合比較剖析上述兩個(gè)方案，方案②顯然投資大，效益差，因

此建議采納方案①。

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⊙注：泊車位售價(jià)的核算：

當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷售狀況不好。

按租售價(jià)錢的關(guān)系計(jì)算，一般西安市花費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓

物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，

300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷8%=4.5萬(wàn)元/個(gè)

投資住所（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)

算，300（元/個(gè)×月）×12（個(gè)月）÷5%=7.2萬(wàn)元/個(gè)

綜合以上兩類投資物業(yè)的狀況，我們以為車位價(jià)錢應(yīng)定位在6

萬(wàn)元/個(gè)。

⑶本項(xiàng)目能夠供應(yīng)的泊車位：地下泊車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門

前泊車場(chǎng)約15個(gè)泊車位；住所樓西側(cè)空地建做泊車場(chǎng)泊車位約30

個(gè)。合計(jì)168個(gè)泊車位。

⑷供需差額為24個(gè)。

⑸泊車場(chǎng)的使用管理：

綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下

泊車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住所樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。

建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不一樣用戶的管理問(wèn)題，包含來(lái)訪客戶車輛的管理（暫時(shí)IC卡）。

3.4項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度

在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)行時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行一致規(guī)劃、綜合均衡，作出合理而又的確可行的安排。依據(jù).精選文檔

分別確立的項(xiàng)目實(shí)行各階段所需時(shí)間，編制實(shí)行進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)行

進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)行進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)

目的實(shí)行進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、各期動(dòng)工面積、完工

計(jì)劃、開(kāi)完工不時(shí)間等進(jìn)行估計(jì)。

附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表

2003年2004年時(shí)間項(xiàng)目

先期可行性論證

設(shè)計(jì)招標(biāo)

建筑設(shè)計(jì)

園林設(shè)計(jì)

三通一平

工程施工

裝飾施工

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

正式銷售

完工

3.5營(yíng)銷方案

對(duì)租售市場(chǎng)的展望

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案

①方案A

寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；

配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住所樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，

其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；泊車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，靈活車位留出11

個(gè)外，其余100個(gè)出租。

②方案B（略）

市場(chǎng)推行構(gòu)思

①營(yíng)銷方式

②營(yíng)銷花費(fèi)展望.精選文檔

銷售計(jì)劃

①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)錢、面積；回款時(shí)間表；

②銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性剖析。

3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置

在可行性研究報(bào)告中，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成，研究提出相應(yīng)的公司組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力根源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

①公司組織

能否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置；

公司組織形式。最通用的形式是采納金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。一般來(lái)說(shuō)，公司管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采納兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采納三級(jí)管理。

②人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，詳細(xì)人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，公司所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不一樣，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估量各種人員需用量，并說(shuō)明其根源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員可否知足需要，缺口人員的解決門路（調(diào)換、招聘、培訓(xùn)等）年總薪資和員工年均勻薪資估量。分人員類型估量年薪資總數(shù)，并計(jì)算員工年均勻薪資。人員培訓(xùn)及花費(fèi)估量。人員根源剖析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)目、.精選文檔

專業(yè)、時(shí)間、方式、培訓(xùn)花費(fèi)。

3.7合作方式及條件

①合作方基本狀況：名稱，主要股東投資狀況，注冊(cè)資本，成

即刻間、特別背景等

②合作方式：比如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后

分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同建立公司等。除直接從政府批租土

地外，都要明確對(duì)方必定能夠供應(yīng)正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入

要明確合作方能否有擔(dān)當(dāng)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。

③付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

④其余合作的主要條件

⑤與合作方式有關(guān)的其余法律規(guī)定

.精選文檔

第四部分投資估量與融資方案

4.1投資估量

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的

一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師達(dá)成。成本測(cè)算的正確與否，如

同對(duì)租售市場(chǎng)的展望同樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重要的影響，但相

對(duì)而言，成本測(cè)算較易掌握。

投資估量有關(guān)說(shuō)明

①投資估量范圍

②投資估量編制依照

③投資估量說(shuō)明

分項(xiàng)成本估量

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包含以下內(nèi)容：土地花費(fèi)、建設(shè)成本、

營(yíng)銷估量、金融成本。

土地花費(fèi)：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)②拆遷成本（用于拆遷賠償或青苗賠償?shù)拈_(kāi)支）

圍合地區(qū)內(nèi)房子均為磚混構(gòu)造，此中4棟5層住所樓房（實(shí)驗(yàn)

小學(xué)員工二棟40戶，四建公司員工住所一棟16戶，拆遷公司拆遷

部署房一棟，30戶）。其余房子均為二--四層。

依據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆掉房子面積：住

22205戶。住戶成份多為宅34329m，經(jīng)營(yíng)性用房600m，合計(jì)住戶約.精選文檔

由市里房子拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，

房子產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。擁有必定的房子拆遷經(jīng)驗(yàn)。

拆遷成本估量：

依照A市《城市房子拆遷管理暫行方法》規(guī)定和賠償標(biāo)準(zhǔn)錢幣

拆遷估量。

1、住所：640元/m2*（0.9+0.3+0.08+0）*34329m2=34329*819.20

元=28122316.80元

2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/m2*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）

222*600m=600m*3776元/m=2265600元

3、隸屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其余）

22住所34329m*45元/m=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：22元600m*45元/m=2700022元4、室內(nèi)裝飾：34929m*80元/m=27943205、閣樓、圍墻院內(nèi)陸坪等

234929m*48元=1676592元

遷居費(fèi)、暫時(shí)過(guò)渡費(fèi)：

1、遷居費(fèi)：

住所：200戶*300元=60000元

經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元

小計(jì)：64500元

2、過(guò)渡費(fèi)：

22個(gè)月=514935元住所：34329m*2.5元/m*6.精選文檔

2元2個(gè)月=57600元經(jīng)營(yíng)性用房：600m*16/m*6小計(jì)：632535元

其余花費(fèi)

3、管理費(fèi)，拜托拆遷費(fèi)：

2234929m*15元/m=523935元

4、房子拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元

5、獎(jiǎng)賞：

2234929m*100元/m=3492900元

上述所有花費(fèi)小計(jì)：38533208元，折抵每平方賠償金額為1103.18元。依照A市人民政府第9命令，對(duì)A市城市地區(qū)內(nèi)房子拆

遷，在2003年上半年尚能夠履行，自省《城市房子拆遷管理方法》，

在2003年7月1日開(kāi)始履行后。A市城市房子拆將就困難重重，特別全國(guó)城市房子拆遷大天氣政策，向被拆遷人傾斜，判決司法強(qiáng)迫

拆遷基本停止。再者，A市房子拆遷管理方法馬上出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上估計(jì)上浮100元/m2左右，由此拆遷成本估計(jì)為：

1103.18元/m2+100元/m2=1203.18m2

1203.18元*34929m2=42025874.2元

③影響公共設(shè)備而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支

土地花費(fèi)合計(jì)：本項(xiàng)目占地##畝，每畝##萬(wàn)元，土地總價(jià)值為

##萬(wàn)元。

建設(shè)成本估量

先期工程花費(fèi)、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程花費(fèi)、室外工程費(fèi)、.精選文檔

建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。

設(shè)計(jì)方案一：

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟

二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主進(jìn)口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次進(jìn)口設(shè)在建設(shè)東路湊近匯

景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙

房上建三棟12層住所，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住

宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906

㎡。

地塊內(nèi)大概部署

一棟15層29.4*13.8*15層；

一棟12層29.4*13.8*12層；

三棟12層40*15*12層；

一棟15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建筑成本估量

①工程先期費(fèi)：

先期工程花費(fèi)包含工程勘探費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平坦、先期

工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)花費(fèi)。按建安成本的2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；.精選文檔

建筑設(shè)計(jì)：5元/m2；地質(zhì)勘探：2元/m2；丈量定位：10萬(wàn)元）

②建筑安裝工程花費(fèi)

依據(jù)有關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，聯(lián)合本項(xiàng)目實(shí)質(zhì)狀況，住所樓按

1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，

寫字樓裝飾按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝飾按1000元/㎡計(jì)

算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元

（方案2）。

工程成本：

樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元

地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元

主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元

電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元

③室外工程費(fèi)

室外工程包含小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)修建物等內(nèi)容。根

據(jù)本項(xiàng)目實(shí)質(zhì)狀況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)元。

室外水電氣工程：按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬(wàn)

元。

④建設(shè)配套花費(fèi)。包含招招標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)備配套費(fèi)、消防設(shè)備配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審察費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、

質(zhì)量監(jiān)察費(fèi)、勞保兼顧基金、新式墻體資料專項(xiàng)花費(fèi)、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的10%取費(fèi)。

.精選文檔

⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)

按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，合計(jì)為萬(wàn)元。

⑥建設(shè)單位管理費(fèi)

按前五項(xiàng)花費(fèi)之和的2%計(jì)提。

⑦預(yù)備費(fèi)

因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)示性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。

C營(yíng)銷估量

①項(xiàng)當(dāng)前研究及可行性研究的開(kāi)支

②項(xiàng)目策劃的開(kāi)支

③銷售策劃的開(kāi)支

④廣告開(kāi)支

⑤項(xiàng)目公司平時(shí)運(yùn)作的開(kāi)支

⑥項(xiàng)目及公司的公關(guān)開(kāi)支

D金融成本

①貸款惹起的利息支出

按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年

貸款利率5%計(jì)算，利息總數(shù)為500萬(wàn)元（每年為250萬(wàn)元）。

②各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支

③稅收和行政性收費(fèi)

④不行預(yù)示開(kāi)支

總成本估量

說(shuō)明測(cè)算假定和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品種類假定，總建筑面積，.精選文檔

住所和非住所面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建筑成本加時(shí)期費(fèi)

用，不包含營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。

項(xiàng)目總投資估量表（方案1）

項(xiàng)目投資總數(shù)（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）

1）土地花費(fèi)

2）先期工程花費(fèi)

3）建筑安裝工程花費(fèi)（含裝飾費(fèi)）

4）建設(shè)配套花費(fèi)

5）室外工程費(fèi)

6）管理花費(fèi)

7）銷售花費(fèi)

8）財(cái)務(wù)花費(fèi)

9）各樣稅金支出

10）預(yù)備費(fèi)

綜合以上1至10項(xiàng)花費(fèi)，本項(xiàng)目總投資估量為15487萬(wàn)元（方

案1），16342（方案2）。

單位成本

銷售收入估量

依照比較訂價(jià)和市場(chǎng)訂價(jià)相聯(lián)合的原則，就該項(xiàng)目的估量訂價(jià)

為：

小高層住所1900元/㎡商店6000元/㎡地下車庫(kù)800元/㎡

銷售收入住所1900*56160=106704000

商店6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計(jì)：142392800元

營(yíng)業(yè)稅及附帶142392800*5.5%=7831604各項(xiàng)花費(fèi)142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+花費(fèi)+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2.精選文檔

毛利潤(rùn)：銷售收入-總成本=142392800-137103490.2=5289309.8

元

稅務(wù)剖析

營(yíng)業(yè)稅及附帶

所得稅

土地增值稅

項(xiàng)目資本展望

項(xiàng)目投入總資本及分年投入計(jì)劃

資本投入計(jì)劃：各期地價(jià)、先期花費(fèi)、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)

發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

資本回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

資本需求計(jì)劃：聯(lián)合整個(gè)公司資本狀況，列示各期資本的需求

缺口及融資門路。

啟動(dòng)資本及啟動(dòng)時(shí)占用資本內(nèi)容、資本占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正

流入時(shí)間、資本占用月均勻額

現(xiàn)金流量表

要求結(jié)果公司的詳細(xì)狀況，付款時(shí)間適合控制原則，針對(duì)項(xiàng)目

的詳細(xì)狀況，供應(yīng)相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款以前，

資本需求量按月剖析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后的資本需求可按季

剖析。最后要給出資本需求的最高點(diǎn)。

所有投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬(wàn)元）：時(shí)間項(xiàng)目12345678現(xiàn)金流入量合計(jì)7794463–5409自有資本投入1000

.精選文檔主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資本5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地花費(fèi)30001302先期花費(fèi)169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利財(cái)務(wù)花費(fèi)250250250其余花費(fèi)250258457現(xiàn)金凈流量6-7238–6116自有資本的核算

①建設(shè)期自有資本

以上方案的自有資本核算是假定為2000萬(wàn)元，依據(jù)實(shí)質(zhì)狀況和

借錢額度增減。

②經(jīng)營(yíng)期自有資本占用

項(xiàng)目資本占用量(萬(wàn)元)計(jì)算依照酒店設(shè)備：2萬(wàn)元/每間客房；配套固定財(cái)產(chǎn)投入790功能設(shè)備：1000元/㎡;酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流動(dòng)資本及稅費(fèi)486酒店的管理花費(fèi)：營(yíng)業(yè)額的50%不行預(yù)示費(fèi)128上述兩項(xiàng)花費(fèi)之和的10%4.2融資方案

項(xiàng)目融資主體

項(xiàng)目資本根源

籌備資本第一一定認(rèn)識(shí)各樣可能的資本根源，假如籌集不到資

金，投資方案再合理，也不可以付諸實(shí)行，可能的資本渠道有：

國(guó)家估量?jī)?nèi)撥款；

國(guó)內(nèi)銀行貸款：包含撥改貸、固定財(cái)產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等；

外國(guó)資本：包含國(guó)際金融組織貸款、外國(guó)政府貸款、贈(zèng)款、商

業(yè)貸款、出口借貸、賠償貿(mào)易等；

.精選文檔

自籌資本：包含部門、地方、公司自籌資本；

其余資本根源。

可行性研究中，要分別說(shuō)明各樣可能的資本根源、資本使用條

件，利用貸款的，要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償

還時(shí)間等。

融資方案剖析

籌資方案要在對(duì)項(xiàng)目資本根源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。

為保證項(xiàng)目有適合的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。

可行性研究中，要對(duì)各樣可能的籌資方式的籌資成本、資本使

用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，追求財(cái)務(wù)花費(fèi)最經(jīng)濟(jì)的籌資

方案。

1）資本根源靠譜性剖析

2）融資構(gòu)造剖析

3）融資成本剖析

投資使用計(jì)劃

投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度和籌資方案，使用互相連接。

編制投資使用計(jì)劃表。此中：固定財(cái)產(chǎn)投資按不一樣資本根源分

年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資本的安排要考慮公司的實(shí)質(zhì)需要。

借錢償還計(jì)劃

借錢償還計(jì)劃是經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目各樣還款資本根源的估量得出的，

借錢償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限能夠等于借錢資本使用的最長(zhǎng)年限，擬訂

借錢償還計(jì)劃，應(yīng)付下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。還款資本根源、計(jì)算依照；.精選文檔

各樣借錢的償還次序；計(jì)劃還款時(shí)間。外國(guó)借錢的還本付息，要按

借錢兩方預(yù)先商定的還款條件，如借錢期、寬容期、還款期、利率、

還款方式確立，與國(guó)內(nèi)按借錢能力償還借錢不一樣的是借錢期一般是

商定的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償

還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年

增加，支付的利息部分逐年減少。等額還本，利息照付。即各年償

還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還

而減少。.精選文檔

第五部分財(cái)務(wù)評(píng)論

在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案確立此后，一定對(duì)不一樣的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)論，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上能否可行，并比選介紹出優(yōu)異的建設(shè)方案。本部分的評(píng)論結(jié)論是投資決議的重要依照。財(cái)務(wù)評(píng)論是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)錢，剖析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益花費(fèi)。觀察項(xiàng)目建成后的贏利能力、債務(wù)償還可以力等財(cái)務(wù)狀況，從公司角度剖析項(xiàng)目的盈余能力。

項(xiàng)目投資方案評(píng)論的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)向指標(biāo)，即考慮錢幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包含凈現(xiàn)值、贏利指數(shù)、動(dòng)向回收期、內(nèi)含酬勞事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮錢幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)論中一般以動(dòng)向指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財(cái)務(wù)評(píng)論報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)均衡表。

5.1財(cái)務(wù)評(píng)論基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選用

財(cái)務(wù)價(jià)錢

利率

項(xiàng)目計(jì)算期選用

財(cái)務(wù)基準(zhǔn)利潤(rùn)率（ic）設(shè)定

5.2財(cái)務(wù)評(píng)論（方案1）

財(cái)務(wù)盈余能力剖析.精選文檔

財(cái)務(wù)效益剖析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)均衡表、

財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。

①營(yíng)業(yè)收入估量

營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依照住所樓銷售1794內(nèi)部銷售2330元/㎡，公然銷售3300元/㎡寫字間出租486/a90%出租率；50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/a按50%的住宅率，均勻按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡×天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/a200元/㎡×月，不含會(huì)議室泊車場(chǎng)出租36/a300元/㎡×月×個(gè)合計(jì)1829/a未計(jì)住所樓銷售收入1794萬(wàn)元②成本花費(fèi)估量

___________項(xiàng)目測(cè)算例表（萬(wàn)元）

項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明

1、土地花費(fèi)土地為_(kāi)__萬(wàn)/畝

2、先期花費(fèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)

3、行政性收費(fèi)

4、建安工程費(fèi)

5、景觀及配套花費(fèi)

6、銷售成本按銷售收入3%控制

7、財(cái)務(wù)花費(fèi)貸款按總投入50%利率為8%

8、管理費(fèi)按總投入的3%計(jì)

合計(jì)

③營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）

營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依照及說(shuō)明住所樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/a90%出租率；物業(yè)管理花費(fèi)由住戶擔(dān)當(dāng)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/a按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/a按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室泊車場(chǎng)出租36/a100%出租率合計(jì)1129/a未計(jì)住所樓銷售利潤(rùn)1794萬(wàn)元④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)表現(xiàn)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年﹒﹒﹒20××年

合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年

2結(jié)算面積（m）

單位利潤(rùn)(元/m2)

利潤(rùn)(萬(wàn)元)

靜態(tài)贏利剖析

①投資利潤(rùn)率(R).精選文檔

投資回報(bào)率計(jì)算

按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，<1192×（50-12.5）+1794>

15487=300%

每年為300%÷50=6%

②投資回收期(Pt)

項(xiàng)目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5

年。（假定貸款本金14.5年后送還，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）

動(dòng)向贏利剖析

①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

②內(nèi)部利潤(rùn)率

貸款償還期等

償債能力剖析

①流動(dòng)比率

②杠桿比率

綜合指標(biāo)表

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤(rùn)

稅后利潤(rùn)

銷售凈利率

投資回報(bào)率

5.3財(cái)務(wù)評(píng)論（方案2）

略

5.4財(cái)務(wù)評(píng)論結(jié)論

.精選文檔

方案的比較剖析：

幾種方案的投資回收期基本湊近，可是幾種方案的先期資本回

收額差異較大，本項(xiàng)目的資本回收除了先期銷售外，主要靠后期經(jīng)

營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)資本成本壓力較大，但長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也相應(yīng)

較大。B方案則相反，先期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資本成本壓力較大，

但長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也相應(yīng)較小。.精選文檔

第六部分不確立性剖析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)論時(shí)，所采納的各樣數(shù)據(jù)多半來(lái)自展望和估量。因?yàn)橘Y料和信息根源的有限性，未來(lái)的實(shí)質(zhì)狀況可能與此有較大的進(jìn)出，即評(píng)論結(jié)果擁有不確立性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決議會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了防止或盡可能減少這類風(fēng)險(xiǎn)，要剖析不確立性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論指標(biāo)的影響，以確立項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的靠譜性。這項(xiàng)工作稱為不確立性剖析。

依據(jù)剖析內(nèi)容和重視面不一樣，不確立性剖析可分為盈虧均衡剖析、敏感性剖析和概率剖析，盈虧均衡剖析只用于財(cái)務(wù)評(píng)論，敏感性剖析和概率剖析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)論和公民經(jīng)濟(jì)評(píng)論，6.1盈虧均衡剖析

盈虧均衡剖析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利剖析，是指在必定

的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，經(jīng)過(guò)剖析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和利潤(rùn)（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目好壞及盈余能力的一種方法。

盈虧剖析的重點(diǎn)是找到盈虧均衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧均衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧均衡剖析指要找出估計(jì)銷售收入恰巧能填補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。

比如：A、住所銷售的均衡點(diǎn)是

[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%

即銷售掉98%的面積才能夠達(dá)到盈虧均衡點(diǎn)。（此中假定內(nèi)部購(gòu)

買部分除建安成本和土地成本外，其余花費(fèi)所有攤?cè)肫溆嘟ㄖ?精選文檔

B、酒店經(jīng)營(yíng)的均衡點(diǎn)

200×50%×50%÷200=25%

即住宅率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。

C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的均衡點(diǎn)

物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡×月計(jì)算，保平點(diǎn)是5÷50=10%即出租率達(dá)到10%即能夠保本經(jīng)營(yíng)。

6.2敏感性剖析

敏感性剖析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性剖析不單能夠使開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)因素改動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)論指標(biāo)的影響程

度，還可以夠使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和認(rèn)真的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的正確性。

反響敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值改動(dòng)的百分比。比如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)

金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增添10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增添20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)

越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的

確立須越慎重。敏感性剖析，參照以下內(nèi)容及表格，可依據(jù)實(shí)質(zhì)情

況增減。

改動(dòng)因素-成本改動(dòng)

成本改動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化