2015年下半年湖北省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革考試試卷

2015年下半年湖北省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有 1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)估價的要求是獨立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的 __。A口根本準則B口最高行為準則C口基本行為準則D口重要準則兩部分工作。的不良行為記入其信用檔案。2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的不良行為也作為該機構(gòu)兩部分工作。的不良行為記入其信用檔案。A口法定代表人或者執(zhí)行合伙人B口全體股東或全體合伙人C口全體注冊房地產(chǎn)估價師D□全體董事3、投資決策分析主要包括市場分析和A口可行性研究B口項目的財務分析C口前期工作D口市場調(diào)研4、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為A．30%B．32%C．33%D．18%5、為了規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從 2002年7月1日開始實施 __，明確規(guī)定了土地的有償出讓對象。A□《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》B□《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》C□《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》D□《城市房地產(chǎn)管理法》6、安置補助費是。A：為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的救濟費B：為安置因地少造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費C：為安置因征地造成的農(nóng)村全部勞動力的補助費D：為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章7、保險人為債務人的信用提供擔保的險種稱為 __。A口財產(chǎn)損失保險B口保證保險C.責任保險D.信用保險8、下列關(guān)于聲明不保證的表述，不正確的是。A：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證B：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人已確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證C：聲明不保證向所有的競買人傳達了這樣一種意思：相關(guān)的拍賣標的可能有真?zhèn)位蚱焚|(zhì)問題，競買人應當謹慎行事D：拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、基準地價系數(shù)修正法的基本原理是。A：收益原理B：替代原理C：地租理論D：區(qū)位理論E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與萬元的資金等價。A：2000B：400C：4000D：10000E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、根據(jù)合同當事人是否互相享有權(quán)利、承擔義務，可將合同分為__。A.典型合同與非典型合同B.雙務合同與單務合同C.諾成合同與實踐合同D.要式合同與不要式合同12、已知某投資項目折現(xiàn)率為11％時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12％時，凈現(xiàn)值為一870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是。A：11．12％B：11．36％C：11．66％D：12．95％E：借款合同13、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是。A：B：C：D：E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、__是銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結(jié)算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據(jù)。A.銀行匯票B.支票C.信用卡D.銀行券15、__是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供服務的經(jīng)營活動。A.房地產(chǎn)中介服務B.房地產(chǎn)咨詢C.房地產(chǎn)估價D.房地產(chǎn)經(jīng)紀16、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/近，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/近。若按折現(xiàn)率10%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應為元/m2。A：4400B：4409C：4445D：4455E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了__對地價的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件土地位置土地形狀.18、保密保留價的更改通知一般應在現(xiàn)場拍賣前天內(nèi)送達拍賣人。A：1?2B：3?5C：6?8D：10?20E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100面，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%,類似商品住宅期房的市場價值為5000元/近，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為元/近。A：4653B：5347C：5352D：5366E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是__。A．10.38%B．11.07%C．12.45%D．13.62%21、納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準占用耕地之日起日內(nèi)繳納耕地占用稅。A：15B：30C：60D：120E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000近，可售建筑面積為8000面，銷售單價為1.6萬元/近，若報酬率為8%,折現(xiàn)率為10％。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是萬元。A：9616.83B：10161.05C：12021.04D：12800E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、壟斷競爭是僅與完全競爭的條件不同。A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者B：資源完全自由流動C：市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的D：市場信息是完全暢通的E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、房地產(chǎn)估價師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應當在注冊有效期滿__日前，申請延續(xù)注冊。A．15B．30C．60D．9025、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0．5%，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627B：57647C：65548D：65920E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為__。A．6.25%B．10%C．16.67%D．16%2、《土地管理法》規(guī)定： “中華人民共和國實行土地的，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！盇：公有制B：私有制C：社會主義公有制D：集體所有制E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、征收集體土地下的土地取得成本中， 征地補償安置費用包括． 【2007年考題】A：土地補償費B：安置補助費C：地上附著物和青苗的補償費D：土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E：安排被征地農(nóng)民的社會保障費用4、□□□□□□□□ 1998口2004□□□□□□□類房地產(chǎn) 1998口2004年價格 （單位：元/m2）A口年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．20042005J口房地產(chǎn)價格K．1800L．2000M．2190N．2410O．2620P．2810Q．3000R．5、開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術(shù)水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項目的。A：施工方案B：工期C：質(zhì)量目標D：報價E：市場售價6、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，不正確的有。A：基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的B：基礎(chǔ)租金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用C：基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用D：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金E：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金7、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤=稅后收入-未分配利潤8、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有。A：獨一無二B：壽命長久C：供給有限D(zhuǎn)：價值量大E：保值增值9、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風險。A.市場B.財務C.政策D.經(jīng)營10、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師的條件為。A：取得執(zhí)業(yè)資格B：達到繼續(xù)教育合格標準C：受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)D：具有完全民事行為能力E：刑事處罰尚未執(zhí)行完畢11、組織形式為合伙制的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的出資額應當不少于__萬元。A．30B．50C．100D．15012、收益性物業(yè)經(jīng)營費用包括。A：人員工資B：辦公費用C：抵押貸款還本付息D：保險費、房產(chǎn)稅E：企業(yè)管理費及利潤13、要成為法人需要具備四個條件，下列說法不正確的是__。A.依法成立B.有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費C.有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所D.能獨立承擔法律責任14、房屋登記機構(gòu)應進行實地查看的情形有。A：房屋所有權(quán)初始登記B：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記C：最高額抵押登記D：在建工程抵押權(quán)登記E：地役權(quán)登記15、臨時建筑是指的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。A：必須限期拆除B：結(jié)構(gòu)簡易C：結(jié)構(gòu)復雜D：永久性E：臨時性16、下列關(guān)于會計分期，說法正確的是。A：會計分期的目的是將持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)經(jīng)營活動劃分為連續(xù)、相等的期間，據(jù)以結(jié)算盈虧，按期編報財務報告，從而及時地向各方面提供有關(guān)企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量信息B：會計分期是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃分為一個個連續(xù)的、長短不相同的期間C：會計分期又稱為會計期間口：按年度編制的財務會計報表也稱為年報E：以一年確定的會計期間稱為會計年度17、資產(chǎn)具有的特點包括。A：資產(chǎn)能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益B：資產(chǎn)都是為企業(yè)所擁有的，或者即使不為企業(yè)所擁有，但也是企業(yè)所控制的C：資產(chǎn)都是企業(yè)在過去發(fā)生的交易、事項中獲得的D：資產(chǎn)是由于過去的交易，事項引起的、企業(yè)當前所承擔的義務E：資產(chǎn)將要由企業(yè)在未來某個時日加以清償18、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為。A：12.45%B：10.26%C：11.98%D：9.68%E：借款合同19、債券是分別由發(fā)行的。A：政府B：股份公司C：銀行D：企業(yè)E：發(fā)起人20、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于A.未來凈收益的大小B.獲得凈收益的可靠性C.獲得凈收益期限的長短D.獲得凈收益預期E.估價對象的現(xiàn)值21、收益法中確定報酬率的基本方法有．【2003年考題】A：市場提取法B：累加法C：指數(shù)調(diào)整法D：投資收益率排序插入法E：收益乘數(shù)法22、下列關(guān)于擔保公司設(shè)立，表述正確的是。A：設(shè)立擔保公司，應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照B：設(shè)立擔保公司，向王商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核