太倉某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

太倉市_____彩虹天下項(xiàng)目可行性分分析報(bào)告前言及主要結(jié)論論本報(bào)告旨在研究究太倉房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀狀并對太倉xxxxxx項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行可行行性分析。本報(bào)告所述之項(xiàng)項(xiàng)目是指擬在在太倉人民北北路開發(fā)建設(shè)設(shè)的一個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)適當(dāng)超前、風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代簡約約、社區(qū)景觀觀優(yōu)美的生態(tài)態(tài)住宅小區(qū)。本項(xiàng)目占地455000平米，總規(guī)規(guī)劃建筑面積積約55800平米。規(guī)劃劃容積率1.24，建筑密度23.766%，綠化率45%。本項(xiàng)目的產(chǎn)品定定位為“太倉針對中中上階層的更更具前瞻性的的時(shí)尚的高品品質(zhì)社區(qū)”。本項(xiàng)目的平均銷銷售價(jià)格為2800元/平方米?？墒勖娣e綜合造造價(jià)為2342元/平方米。本項(xiàng)目的優(yōu)勢為為：周邊生活活配套及休閑閑娛樂設(shè)施齊齊全、區(qū)內(nèi)的的景觀及配套套規(guī)劃、合理理的空間布局局和戶型配比比、注重物業(yè)業(yè)管理的社區(qū)區(qū)給太倉帶來來新氣象、智智能化配套顯顯現(xiàn)社區(qū)的前前瞻性、如今今太倉樓市較較火，前景看看好。以上結(jié)論依據(jù)的的假設(shè)條件為為：100%實(shí)現(xiàn)銷售，開開發(fā)期間建材材價(jià)格沒有發(fā)發(fā)生變化和匯匯率固定，并并未考慮上述述因素變化可可能帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)?；谝陨匣窘Y(jié)結(jié)論，此項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營可可行。第一章目標(biāo)市市場分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形形勢太倉市充分發(fā)揮揮其長江岸線的的資源優(yōu)勢和和"濱江鄰滬"的區(qū)位優(yōu)勢勢，形成了“以港興市”的戰(zhàn)略特色色和開放開發(fā)發(fā)的強(qiáng)勁態(tài)勢勢，近年來全全市經(jīng)濟(jì)有了了長足的發(fā)展展。各項(xiàng)指標(biāo)2002年同比增長GDP181億元16%財(cái)政收入15.8億元30.30%固定資產(chǎn)投資額額60億元37.90%合同外資8億美元117.80%%工業(yè)增加值90億元16%農(nóng)業(yè)增加值15億元4.1%三產(chǎn)增加值67億元12.4%二、太倉房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀分析及及發(fā)展趨勢房地產(chǎn)的區(qū)域性性較強(qiáng)，通過過對其區(qū)域房房產(chǎn)市場歷史史發(fā)展?fàn)顩r及及現(xiàn)狀的分析析，可以指導(dǎo)導(dǎo)我們該規(guī)避避什么，發(fā)揚(yáng)揚(yáng)什么，提高高整個(gè)項(xiàng)目的的抗風(fēng)險(xiǎn)能力力，也可為項(xiàng)項(xiàng)目提出良好好的產(chǎn)品建議議提供參考，同同時(shí)我們可以以從其發(fā)展規(guī)規(guī)律中預(yù)測其其發(fā)展趨勢，從從而使得項(xiàng)目目的產(chǎn)品具有有一定的前瞻瞻性。（一）太倉房地地產(chǎn)市場分析析開發(fā)量分析太倉市19999年~2002年住宅開發(fā)發(fā)量統(tǒng)計(jì)情況況如下：說明：1、1999年年到2000年開發(fā)量漲漲幅較大，原原因在于2000年的地塊改改造工程較多多，帶來開發(fā)發(fā)量的增長。2、2000年年到2002年間開發(fā)量量下降，原因因一方面在于于房價(jià)上漲了了，抑制了需需求；另一方方面在于市場場上存量房需需要消化。交易量情況分析析2002年全市市商品房交易易量為24.5萬平方米，而而從1999~~2002年這4年間，全市市商品房交易易量大約以5~6%的比例逐年年增長，這也也表明隨著人人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的增強(qiáng)，人人們已經(jīng)越來來越重視居住住條件的改善善了。價(jià)格及銷售分析析從太倉目前在售售樓盤的情況況知，目前太太倉市多層價(jià)價(jià)格最高的樓樓盤是位于小小北門街上的的人杰景典，已已經(jīng)達(dá)到了2680元/平方米，該該案應(yīng)該算是是市中心樓盤盤的代表，由由于地段較好好，所以價(jià)格格也較高；而而處在城北東東路上的樓盤盤主要以陽光光北苑和名都都花苑為代表表，售價(jià)在2500元/平方米左右右，原因在于于離市區(qū)較近近，但是從地地段上來講有有些偏郊區(qū)；；而城北靠近近新城北路的的一段在太倉倉人心目中被被認(rèn)為是郊區(qū)區(qū)，所以價(jià)格格又要低一些些，該區(qū)域代代表樓盤有桃桃園路上的景景都花苑和世世外桃園以及及登創(chuàng)商住樓樓，均價(jià)在2200元/平方米左右右；對于新區(qū)區(qū)的樓盤來說說，目前人氣氣還不夠，而而且交通非常常不便，所以以價(jià)格也較低低，代表樓盤盤為東倉路上上的津華園、中中鑫商住樓，均均價(jià)在2300元/平方米左右右，同時(shí)由于于新區(qū)的自然然環(huán)境不錯(cuò)，且且將來隨著太太倉城市向東東的發(fā)展，該該區(qū)域的物業(yè)業(yè)升值潛力還還是很大的，所所以該區(qū)域的的物業(yè)價(jià)格和和市郊物業(yè)的的價(jià)格相差不不大；而位于于錦州路上的的華僑公寓售售價(jià)卻達(dá)到了了2580元/平方米，原原因很多，一一方面是錦州州路周圍的配配套較齊全，人人氣也較旺，另另一方面在于于開發(fā)商的實(shí)實(shí)力較強(qiáng)，具具有一定的品品牌優(yōu)勢。小小高層的價(jià)格格都在3000元/平方米以上上?？偟膩碚f，目前前對太倉物業(yè)業(yè)價(jià)格影響較較大因素還是是地段。如太太倉一個(gè)很不不錯(cuò)的樓盤世世紀(jì)苑由于地地段太偏，所所以售價(jià)比新新區(qū)其他樓盤盤要低，2200元/平方米左右右。目前樓市較火，加加上最近拆遷遷戶很多，且且太倉市大多多數(shù)樓盤的定定位都較低，所所以各樓盤的的銷售情況都都較好。產(chǎn)品分析太倉的樓盤主要要以帶閣樓的的多層產(chǎn)品為為主，別墅這這種高端產(chǎn)品品主要集中在在城市東南面面，小高層在在太倉也已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了，且且反響不錯(cuò)，目目前有三個(gè)樓樓盤規(guī)劃有小小高層——華僑房產(chǎn)小小高層、人杰杰景典、高爾爾夫湖濱花園園。預(yù)計(jì)將來來小高層在太太倉的市場應(yīng)應(yīng)該不錯(cuò)，規(guī)規(guī)劃中的城南南新城區(qū)將是是高端產(chǎn)品的的集結(jié)地。太倉樓盤的開發(fā)發(fā)規(guī)模都不大大，市區(qū)樓盤盤基本上占地地都在3萬平方米左左右，新區(qū)樓樓盤占地較大大，最大的世世紀(jì)苑占地為為23萬平方米。在在建筑方面，各各樓盤都沒多多少特色，建建筑繁雜，色色彩單調(diào)；在在景觀方面，除除了部分綠化化之外，區(qū)內(nèi)內(nèi)其他景觀很很少；在物業(yè)業(yè)管理方面，大大多數(shù)小區(qū)都都限于保安、保保潔方面，而而其他更細(xì)致致的服務(wù)基本本上沒有；在在智能化方面面，大多數(shù)小小區(qū)都沒有，而而其他有智能能化的小區(qū)也也只限于可視視對講系統(tǒng)方方面；在房型型方面，目前前各樓盤主要要是以三房為為主。在區(qū)內(nèi)內(nèi)配套設(shè)施方方面，各樓盤盤區(qū)內(nèi)配套設(shè)設(shè)施不足，沒沒有設(shè)置會所所。銷售推廣分析太倉各樓盤的的的銷售方式基基本上限于在在物業(yè)周邊設(shè)設(shè)立一個(gè)很是是一般的銷售售中心，部分分樓盤設(shè)有模模型，同時(shí)銷銷售人員的專專業(yè)程度不夠夠。在推廣方方面，太倉的的樓盤很少通通過媒體做廣廣告，而對于于POP（戶外看板板）這一很有有效的廣告形形式，在太倉倉基本上沒有有。太倉推廣廣最有力的樓樓盤是世紀(jì)苑苑，該案曾經(jīng)經(jīng)在《太倉日日報(bào)》上做過過一年的整版版廣告，同時(shí)時(shí)也在昆山參參加過房展會會。太倉市開開發(fā)商和代理理商的合作很很少。（二）發(fā)展趨勢勢根據(jù)以上分析，我我們得出太倉倉房產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展趨勢分析析如下：房價(jià)與周邊城市的價(jià)價(jià)格相比，太太倉市的房價(jià)價(jià)偏低，而從從周邊城市的的房價(jià)上漲過過程來看，同同時(shí)從最近土土地拍賣中地地價(jià)大漲的情情況來看，太太倉的房價(jià)仍仍有上漲空間間。產(chǎn)品小高層已經(jīng)在太太倉出現(xiàn)，所所以未來太倉倉市的住宅產(chǎn)產(chǎn)品將會朝復(fù)復(fù)合型產(chǎn)品方方向發(fā)展，在在規(guī)模、景觀觀、建筑、房房型、規(guī)劃、智智能化和物業(yè)業(yè)管理等方面面都將有一個(gè)個(gè)整體的提升升。營銷推廣營銷推廣不力是是太倉市樓盤盤存在的普遍遍現(xiàn)象，開發(fā)發(fā)商和代理商商的合作很少少，太倉開發(fā)發(fā)商和代理商商合作的個(gè)案案幾乎沒有，這這也使得某些些樓盤不論是是在產(chǎn)品上還還是推廣上都都存在一些不不足，而代理理商在市場把把握和產(chǎn)品定定位以及營銷銷推廣和樓盤盤包裝等方面面的優(yōu)勢還沒沒有被開發(fā)商商充分認(rèn)識，而而開發(fā)商不僅僅可以通過代代理商實(shí)現(xiàn)利利潤最大化，同同時(shí)也可以通通過代理商的的介入從樓盤盤品質(zhì)上打響響自身的品牌牌。而從周邊邊其他城市房房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)狀來看，開開發(fā)商和代理理商的合作已已經(jīng)成為一個(gè)個(gè)趨勢和必然然，相信將來來太倉市開發(fā)發(fā)商和代理商商的合作會逐逐步加強(qiáng)。個(gè)性化、形象化化競爭日益激激烈，將成為為太倉市房地地產(chǎn)發(fā)展的潮潮流。物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目要取得優(yōu)優(yōu)異的銷售業(yè)業(yè)績，就必須須把握時(shí)機(jī)，盡盡竭利用自身身的個(gè)性資本本和雄渾的勢勢力，把自身身打造成極富富個(gè)性和口碑碑，擁有良好好公眾形象的的樓盤。第二章產(chǎn)品定定位隨著社會的發(fā)展展，人民生活活水平的提高高，人們對居居住質(zhì)量的要要求也愈來愈愈高，對住宅宅建設(shè)提出了了許多新的課課題，例如：：隨著私人汽汽車的增多，如如何解決汽車車的停放，如如何在居住區(qū)區(qū)內(nèi)合理地組組織人流、車車流，如何在在高建筑密度度條件下創(chuàng)造造優(yōu)美的環(huán)境境，如何適應(yīng)應(yīng)不斷加快的的生活節(jié)奏，如如何把科技產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)應(yīng)用到住宅建建設(shè)中去，如如何在建筑設(shè)設(shè)計(jì)上更好地地節(jié)約能源等等等問題。人人們對住宅的的評價(jià)已不僅僅是面積的大大小，而是它它的舒適性和和環(huán)境質(zhì)量的的綜合評定?；谝陨系乃伎伎?，我們的設(shè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想想是為居民創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)方便便、舒適、安安靜、安全的的居住生活環(huán)環(huán)境，合理解解決居住數(shù)量量與環(huán)境質(zhì)量量關(guān)系的問題題，滿足規(guī)劃劃要求，力爭爭做到：建房房多、綠地大大、環(huán)境美、住住宅及商業(yè)用用房使用靈活活。在此前提提下，合理規(guī)規(guī)劃，節(jié)約用用地，為發(fā)展展留有余地。針對本地塊的基基本情況，結(jié)結(jié)合在市場調(diào)調(diào)查中獲得的的信息和客戶戶反饋的意見見，我們對本本案的產(chǎn)品方方面提出如下下建議：（一）樓盤定位位建議針對中上階層的的更具前瞻性性的時(shí)尚的高高品質(zhì)社區(qū)——城市生活的的新名片1、更合理的空空間分布、更具生態(tài)性和和藝術(shù)性的景景觀綠化3、更多健康，讓讓運(yùn)動就在家家門口4、更輕靈更時(shí)時(shí)尚的建筑色色彩，更多精精彩生活從市場調(diào)研的情情況來看，目目前太倉市的的個(gè)案普遍缺缺乏特色，檔檔次較低。雖雖然有些樓盤盤的業(yè)主社會會地位尚可，但但是整個(gè)小區(qū)區(qū)的居住感受受卻不是太好好，單調(diào)的建建筑外觀，乏乏味的建筑形形態(tài)，緊湊排排布的樓棟，簡簡單的景觀綠綠化，跟不上上潮流的智能能化和物業(yè)管管理，除了居居住還是居住住的落后的小小區(qū)規(guī)劃等等等不爭的現(xiàn)實(shí)實(shí)表明：太倉倉市民需要高高品質(zhì)的和周周邊其他城市市接近的居住住環(huán)境，因而而高檔樓盤的的推出也是必必然。同時(shí)此此種定位也能能填補(bǔ)市場空空白，減少與與其他產(chǎn)品的的競爭。我們這里所說的的高檔并不單單單指總價(jià)的的高低，而是是要從整體規(guī)規(guī)劃上為廣大大業(yè)主營造一一個(gè)更舒適的的居住環(huán)境，提提供一系列更更人性化的服服務(wù)，同時(shí)開開發(fā)商也可以以通過高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)的建立立為自己打造造一個(gè)品牌，為為自己增加無無形的資產(chǎn)。（品品牌已經(jīng)成為為消費(fèi)者第一一認(rèn)知的要素素，新一輪的的競爭將是品品牌的競爭）（二）總體規(guī)劃劃建議根據(jù)本案的基本本情況，再結(jié)結(jié)合問卷調(diào)查查的意見，我我們對本案的的產(chǎn)品提出如如下建議：（1）小區(qū)排布布建議整個(gè)小區(qū)采采用合圍式布布局，樓宇采用錯(cuò)位排排布的方式，堅(jiān)堅(jiān)決摒棄兵營營式的排布。（2）主要建筑筑形態(tài)全區(qū)由13幢居居住用房和部部分商業(yè)用房房組成，其中中6幢8層小高層，5幢4層多層，2幢5層多層，臨臨燕山路的兩兩幢多層底層層為商業(yè)用房房。其中小高高層每單元一一梯兩戶。整整個(gè)小區(qū)規(guī)劃劃為南低北高高，東低西高高，13幢板式建筑筑一起形成高高低錯(cuò)落、層層次豐富的空空間輪廓線。其其中小高層規(guī)規(guī)劃在地塊以以北，其中西西邊3幢，東邊3幢，多層布布置在小高層層以南。建筑筑高低組合，瓦瓦頂與平臺屋屋面結(jié)合，以以及溫和的外外墻色彩的變變化，使整個(gè)個(gè)小區(qū)親切感感人，具有鮮鮮明的時(shí)代氣氣息。我們在規(guī)劃產(chǎn)品品的時(shí)候應(yīng)該該使產(chǎn)品具有有一定的前瞻瞻性，而從周周邊其他城市市的房產(chǎn)發(fā)展展軌跡來看，小小高層已經(jīng)成成為房產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)展的必然然，同時(shí)從市市場調(diào)研中了了解到小高層層產(chǎn)品在太倉倉的接受度較較高，因此我我們提出了建建造小高層的的建議。增加小高層住宅宅的比例，可可以有效地提提高土地容積積率而又減少少建筑的覆蓋蓋率，留出更更多的土地用用于綠化，從從而改善小區(qū)區(qū)環(huán)境。（3）會所及區(qū)區(qū)內(nèi)配套建議議從周邊城市個(gè)案案的情況來看看，會所已經(jīng)經(jīng)成為所有較較高檔樓盤所所必備的區(qū)內(nèi)內(nèi)配套設(shè)施，而而從問卷反映映的情況來看看，人們對區(qū)區(qū)內(nèi)配套的要要求主要是如如下幾點(diǎn)——便利店、托托兒所、醫(yī)務(wù)務(wù)室、運(yùn)動設(shè)設(shè)施。綜合以上因素得得出如下建議議：設(shè)立一個(gè)中心會會所，其中設(shè)設(shè)置如乒乓球球室、桌球室室、健身房、跳跳操房等休閑閑娛樂設(shè)施。同時(shí)引入一種目目前較流行的的泛會所概念，可可在小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置一些運(yùn)動動設(shè)施，如沿沿河設(shè)置跑道道，在區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置晨練場、鵝鵝卵石足底按按摩走道、兒兒童游樂設(shè)施施等以體現(xiàn)本本案更多運(yùn)動動元素的特征征。同時(shí)由于小區(qū)規(guī)規(guī)劃有商鋪，所所以便利店的的問題也就迎迎刃而解了，而而籌建中的慈慈愛醫(yī)院就近近在咫尺，所所以醫(yī)務(wù)室也也不用考慮。建建議可以設(shè)置置一個(gè)托兒所所。（4）小區(qū)入口口建議為封閉式管管理小區(qū)，設(shè)設(shè)計(jì)擬在人民民北路及燕山山路各設(shè)一個(gè)個(gè)出入口，臨臨人民北路一一面設(shè)置主要要出入口。而主入口就如同同一個(gè)小區(qū)的的精神堡壘，是是整個(gè)社區(qū)的的臉面，應(yīng)盡盡量做得宏偉偉有氣勢，同同時(shí)也應(yīng)該考考慮出口處道道路的交通便便利情況，要要做到方便、醒醒目。（5）小區(qū)道路路小區(qū)內(nèi)部主要以以一條環(huán)路輕輕捷地完成內(nèi)內(nèi)部交通，道道路網(wǎng)絡(luò)活潑潑生動，環(huán)形形道路將車流流分隔在內(nèi)部部中心庭園以以外，人車分分流，充分體體現(xiàn)小區(qū)道路路“通而不透，暢暢而不穿”的設(shè)計(jì)原則。小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)統(tǒng)簡捷，從功功能出發(fā)，安安排人流車流流。區(qū)內(nèi)道路路分為兩級：：小區(qū)主路路路面寬8m；從主路分分出次路通入入宅間，路面面寬4-6m。主路轉(zhuǎn)變變半徑為10m，次路轉(zhuǎn)彎彎半徑為8m。路下設(shè)有有各種管線及及電纜。為方便殘疾人使使用，建議小小區(qū)道路作無無障礙設(shè)計(jì)，路路口及樓門入入口做坡道，老老人和殘疾人人可以由此進(jìn)進(jìn)入各戶（平平臺與住宅之之間的高差由由坡道連接）。（6）小區(qū)停車車對于一個(gè)檔次較較高的小區(qū)來來說，業(yè)主的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都都比較強(qiáng)，這這就要求在本本案設(shè)置更多多的車位以滿滿足業(yè)主需要要。鑒于本案的基本本情況，建議議本案車位與與戶數(shù)比為0.7：1，停車采取取上、下結(jié)合合，即半地下下、地面、架架空層結(jié)合的的方式，充分分利用環(huán)路外外圍邊角地帶帶和路的盡端端處布置地面面停車場，解解決住戶車輛輛的停放問題題；本著就近近停車的原則則，利用小高高層架空平臺臺下空間設(shè)置置集中停車場場。半地下車庫的位位置設(shè)在中庭庭景觀之下，這這樣既可以保保證區(qū)內(nèi)的人人車分流，又又可以保證車車庫離出入口口的較近距離離，方便業(yè)主主出行。采用半地下車庫庫，使坡道減減短又便于自自然采光通風(fēng)風(fēng)，并且做到到就近停放，住住戶下車后就就能乘電梯或或經(jīng)樓梯直達(dá)達(dá)家門，從而而完善地解決決了小區(qū)停滯滯不前車和人人車分流的問問題。這種做做法的還可利利用車庫的局局部屋頂，形形成首層住戶戶獨(dú)用的大露露臺，既改善善了首層的居居住環(huán)境，減減少了干擾，又又增添了小區(qū)區(qū)景觀層次。此此外，半地下下車庫還成為為垃圾集散、管管道總配備的的恰當(dāng)空間。建議在躍層式建建筑底下設(shè)置置半地下車庫庫，保證每位位躍層式業(yè)主主至少有一個(gè)個(gè)車位，且可可以就近停車車。（三）建筑外部部建議（1）建筑風(fēng)格格目前太倉各樓盤盤的建筑比較較傳統(tǒng)，且有有種千篇一律律的感覺，而而從市場調(diào)研研中了解到市市民對樓盤特特色的要求正正在提高，因因此我們認(rèn)為為：在建筑風(fēng)風(fēng)格方面，我我們要引入一一種全新的、特特色鮮明而又又充滿現(xiàn)代感感的風(fēng)格——澳洲風(fēng)格，此此種風(fēng)格的建建筑主要體現(xiàn)現(xiàn)一種澳洲的的生活，簡潔潔的建筑形態(tài)態(tài)、流暢的建建筑線條、毫毫無多余修飾飾的建筑立面面、鮮明輕靈靈的色彩，加加上大面積的的玻璃原版移移植了悉尼的的陽光生活。同同時(shí)這也和在在問卷調(diào)查中中人們購房時(shí)時(shí)對采光和通通風(fēng)的要求較較高相符。相相信在產(chǎn)品上上的創(chuàng)新將是是制勝的關(guān)鍵鍵。（2）建筑外觀觀目前太倉各案的的建筑顏色多多為磚紅色，灰灰白色和淡藍(lán)藍(lán)色，而且一一幢樓甚至整整個(gè)小區(qū)都是是以一種顏色色作為立面顏顏色，給人感感覺既單調(diào)又又乏味。因此我們建議可可在本案產(chǎn)品品的外立面上上以一些充滿滿活力的、輕輕靈的、較鮮鮮明的顏色作作為主色調(diào)，同同時(shí)各種色彩彩互相搭配，讓讓建筑也成為為景觀中的一一部分，讓滿滿身疲憊的歸歸者精神為之之一振，讓回回家的感覺更更好。另外，充分調(diào)動動一切元素使使之成為建筑筑立面構(gòu)成的的一部分，也也是立面設(shè)計(jì)計(jì)的一個(gè)基本本原則。如將將空調(diào)器外機(jī)機(jī)同陽臺或凸凸窗進(jìn)行組合合設(shè)計(jì)，避免免了立面的雜雜亂無章。（3）架空的建建議人們對區(qū)內(nèi)環(huán)境境的要求越來來越高，因此此區(qū)內(nèi)綠化和和景觀較多的的小區(qū)更能得得到人們的青青睞，而對于于本案規(guī)模不不大的事實(shí)來來說，要增加加綠化，只有有在架空層上上增加，因此此建議本案的的小高層做局局部架空，架架空層可以做做綠化用，這這樣既增加了了小區(qū)的綠化化率，又增強(qiáng)強(qiáng)了小區(qū)的通通透性，讓人人們的視野更更加的開闊。同同時(shí)還可以考考慮在架空層層上設(shè)置一些些停車位。架空層的高度不不超過2.2米。（四）套內(nèi)空間間戶型設(shè)計(jì)原則分區(qū)明確是戶型型設(shè)計(jì)的基本本原則根據(jù)動靜分區(qū)，潔潔污分離的原原則，將戶內(nèi)內(nèi)空間分為三三個(gè)部分進(jìn)行行設(shè)計(jì)：動區(qū)：玄關(guān)、起起居廳、餐廳廳、廚房、洗洗衣靜區(qū)：臥室、書書房、衛(wèi)生間間、儲藏間以上每個(gè)區(qū)均徹徹底獨(dú)立，功功能上自成體體系互不干擾擾。功能專門化是提提高生活質(zhì)量量的標(biāo)志功能上的兼顧是是低水平經(jīng)濟(jì)濟(jì)生活的一種種表現(xiàn)，如：：將廚房移入入陽臺等。對中高標(biāo)準(zhǔn)的居居住建筑的戶戶內(nèi)各部分空空間進(jìn)行功能能上及空間上上的專門化設(shè)設(shè)計(jì)是高質(zhì)量量生活的保證證。廚房、洗衣的結(jié)結(jié)合是功能專專門化的典范范。食品的加工及貯貯藏、衣物的的清潔是人類類居家生活的的兩大活動，應(yīng)應(yīng)將其結(jié)合設(shè)設(shè)置避免了這這兩種活動對對其他空間的的干擾。儲藏室作為一個(gè)個(gè)輔助空間存存在也是很必必要的?？臻g形狀的完整整性是人性化化的高度體現(xiàn)現(xiàn)。人類對其所處空空間的完整性性的敏銳感覺覺是與生俱來來的。在今天天生活節(jié)奏高高度緊張的情情況下，人們們在工作之余余，家居空間間是其休息、放放松的主要去去處。不言而而喻，在每一一處空間的處處理上滿足人人類對空間的的追求是極其其重要的，也也是人性化設(shè)設(shè)計(jì)的重要體體現(xiàn)。玄關(guān)的設(shè)計(jì)：現(xiàn)現(xiàn)今很多戶型型的玄關(guān)經(jīng)常常是一個(gè)狹長長的走道，而而在這里，我我們應(yīng)將玄關(guān)關(guān)尺寸適當(dāng)調(diào)調(diào)整使之在空空間形態(tài)上接接近方形，以以避免單調(diào)、壓壓抑的感覺。在臥室區(qū)的進(jìn)口口處，一般處處理僅為1米寬的走道道，盡量將尺尺寸略加調(diào)整整，使之成為為一個(gè)方型小小廳，做為臥臥室區(qū)同起居居廳之間的過過渡空間。在設(shè)計(jì)起居廳時(shí)時(shí)，應(yīng)留有兩兩面相對較長長的墻面（一一般均在4米以上），保保證起居空間間能容納一個(gè)個(gè)小型的家庭庭影院。在廚房的設(shè)計(jì)中中，應(yīng)將所有有的廚房空間間設(shè)計(jì)成近乎乎方型的空間間，使櫥柜呈呈“島型”布置，氣派派、大方，空空間感覺完整整。以上這樣處理，使使戶內(nèi)空間連連續(xù)完整、節(jié)節(jié)奏感強(qiáng)，最最大限度的滿滿足了人們潛潛意識里對空空間的渴求，使使空間充滿了了人性化的感感覺。不同標(biāo)準(zhǔn)的戶型型應(yīng)遵循不同同的設(shè)計(jì)原則則建筑師對此應(yīng)有有清醒的認(rèn)識識，絕不能拿拿一把尺量遍遍所有的人。要要盡量遵循這這一原則。以以“躍層式”戶型的設(shè)計(jì)計(jì)原則為例：：底層設(shè)置的功能能有：起居廳廳、餐廳、客客人房、廚房房、洗衣間、衛(wèi)衛(wèi)生間等等。頂層設(shè)置的功能能有：家庭起起居廳、主臥臥室、次臥室室、書房、衛(wèi)衛(wèi)生間等等。以上兩點(diǎn)僅是功功能方面一般般“躍層式”戶型的基本本設(shè)計(jì)原則。另另外，在“躍層式”戶型中還要要進(jìn)行更高處處理：如起居居廳均設(shè)置了了“吹拔”以增加其空空間的流動性性及趣味性；；將戶內(nèi)樓梯梯同起居廳聯(lián)聯(lián)系起來使之之作到“步移景異”；在室外景景觀良好的一一面設(shè)置了觀觀景平臺，使使之有空中花花園的效果；；在主臥的衛(wèi)衛(wèi)生間外設(shè)置置了衣櫥間，以以提高檔次。在“躍層式”戶戶型的設(shè)計(jì)中中采用不同的的設(shè)計(jì)原則，會會取得完全不不同的空間效效果。套內(nèi)建議（1）臥室、起起居室主要居住空間（起起居、主臥）應(yīng)應(yīng)避免相互干干擾，有充足足的陽光和良良好的視野。臥室之間不穿越越，應(yīng)有直接接采光、自然然通風(fēng)。（2）廚房廚房應(yīng)有直接采采光、自然通通風(fēng)，并宜布布置在套內(nèi)近近入口處。廚房排油煙機(jī)的的排氣管通過過外墻直排室室外時(shí)，應(yīng)在在室外排氣口口設(shè)置避風(fēng)和和防止污染環(huán)環(huán)境的構(gòu)件。燃?xì)鉄崴鞯呐排艧煿懿坏门c與排油煙機(jī)的的排氣管合并并接入同一管管道。（3）衛(wèi)生間主衛(wèi)盡量有直接接采光（明衛(wèi)衛(wèi)）、自然通通風(fēng)。無外窗窗的衛(wèi)生間應(yīng)應(yīng)設(shè)置有防回回流構(gòu)造的排排氣通風(fēng)，并并預(yù)留安裝排排氣機(jī)械的位位置和條件。衛(wèi)生間要干濕分分離（從問卷卷中了解到洗洗手臺和馬桶桶之間最好分分隔，建議在在房型設(shè)計(jì)中中予以考慮）無前室的衛(wèi)生間間的門不應(yīng)該該直接開向起起居室或廚房房。應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的的位置，宜貼貼近或結(jié)合衛(wèi)衛(wèi)生間布置，應(yīng)應(yīng)避免暴露在在起居室。（4）陽臺本案地塊周邊景景觀較佳，所所以建議在每每棟樓的東邊邊和西邊戶型型設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)折陽陽臺，這樣既既增加了人的的活動空間，同同時(shí)也擴(kuò)大了了人的視野，產(chǎn)產(chǎn)生一種步移移景遷的效果果。陽臺可由由大部分的鋼鋼化玻璃擋板板和部分混凝凝土擋板組成成，這樣可增增加陽臺的通通透性。如今今陽臺功能的的細(xì)分使得南南陽臺主要用用做觀景，而而北陽臺作為為衛(wèi)生間的輔輔助空間越來來越為人們所所重視，所以以建議在北邊邊設(shè)置一個(gè)工工作陽臺，以以滿足人們?nèi)杖粘＜覄?wù)所用用。（5）窗窗型設(shè)計(jì)要有新新意，可采用用大玻璃固定定窗與小方格格開啟窗扇組組合，既滿足足通透觀景需需要，又吸取取歐式白色格格窗和民族傳傳統(tǒng)窗欞的精精髓。主人房房采用低窗臺臺，外墻設(shè)淺淺花池，從而而大大改善了了室內(nèi)景觀環(huán)環(huán)境，房主雖雖然身居高樓樓，也會產(chǎn)生生如臨花園的的美好感受。建議應(yīng)用大面積積的落地玻璃璃，轉(zhuǎn)角玻璃璃、外飄型的的臥室角窗等等設(shè)計(jì)，這些些設(shè)計(jì)能擴(kuò)大大視野和采光光面積，同時(shí)時(shí)外飄窗臺又又可使寬大的的窗臺成為一一個(gè)舒適的休休息平臺，所所以建議在本本案產(chǎn)品中也也予以采用。（6）過道、儲儲藏空間和套套內(nèi)樓梯套內(nèi)入口過道凈凈寬不宜小于于1.2米，通往臥臥室、起居室室的過道凈寬寬不應(yīng)小于1米，通往廚廚房、衛(wèi)生間間、儲藏室的的過道凈寬不不應(yīng)小于0.9米；過道拐拐彎處的尺寸寸應(yīng)便于搬運(yùn)運(yùn)家具。同時(shí)儲藏室作為為一個(gè)輔助空空間也在問卷卷中為廣大市市民所期望。對于躍層式房型型，要考慮一一個(gè)客廳挑空空的問題，要要使樓上樓下下功能分區(qū)明明顯（如樓下下為日?；顒觿拥膭訁^(qū)，樓樓上為睡覺休休息的靜區(qū)），同同時(shí)可在底層層設(shè)置錯(cuò)層結(jié)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)空空間的變化。套內(nèi)樓梯不宜采采用螺旋形樓樓梯。套內(nèi)樓梯的踏步步寬度不應(yīng)小小于0.22米，高度不不應(yīng)大于0.2米。（五）景觀建議議（1）綠化居住區(qū)綠地及綠綠化配置具有有保護(hù)環(huán)境、美美化環(huán)境、拓拓展生活空間間等諸多作用用，是人、建建筑與自然和和諧共生的自自然基礎(chǔ)，因因此，人們對對小區(qū)綠化環(huán)環(huán)境、生態(tài)環(huán)環(huán)境的要求也也就越來越高高。小區(qū)綠化布局是是住宅區(qū)的重重要特色，建建議沿小區(qū)中中部南北向成成線型帶狀布布置，一方面面，居民進(jìn)出出都須途徑此此地，另一方方面，使各幢幢住宅與公共共綠地有最大大的接觸面，具具有較強(qiáng)的可可達(dá)性，并將將住宅有機(jī)地地劃分與聯(lián)結(jié)結(jié)。公共綠地地內(nèi)組織有為為居民游憩、玩玩耍的場所，提提供了鄰里交交往的空間，同同時(shí)有效地促促進(jìn)了社會性性活動的進(jìn)行行。帶狀綠地地改善了小區(qū)區(qū)的小氣候，集集中綠地以大大面積草坪為為主，局部配配以樹木、山山石和小品，居居民無論是上上下班、散步步、游戲都置置身于花園之之中。從太倉市區(qū)各樓樓盤的綠化情情況來看，綠綠化率都很低低，而從問卷卷統(tǒng)計(jì)的情況況來看，市民民對綠化的要要求較高，所所以建議本案案做較高比例例的綠化。建建議在架空層層增加綠化，同同時(shí)在沿馬路路和沿河道旁旁種植成年喬喬木作吸收噪噪音、抵御灰灰塵之用；同同時(shí)市民對樓樓棟之間的綠綠化要求也較較高，所以建建議在樓棟之之間做大量綠綠化，讓住戶戶足不出戶就就能感受屋外外美景，同時(shí)時(shí)綠化更要注注重一種均好好性，做到戶戶戶有景、家家家見綠。除此之外，還建建議推出空中中花園的概念念，也即是在在屋頂做綠化化，讓綠意溢溢滿整個(gè)小區(qū)區(qū)?？傊⒅鼐G化化布布局的層次次、風(fēng)風(fēng)格與建筑筑要要互相輝映映，注注重不同植植物物各方面的的相相互補(bǔ)充融融合合。在植物物搭搭配上要體體現(xiàn)現(xiàn)出季節(jié)的的變變化，在不不同同季節(jié)不同同地地方都應(yīng)該該有有綠地空間間，小小區(qū)主路兩兩側(cè)側(cè)的行道樹樹以以香樟為主主，路路兩側(cè)局部部配配以花卉，做做做到春有花花、夏夏有蔭、秋秋有有果、冬有有綠綠，落葉喬喬木木，常青灌灌木木、常綠草草坪坪高低參差差、交交相輝映，注注注重發(fā)揮綠綠化化在整個(gè)居居住住區(qū)生態(tài)中中的的深層次作作用用。（2）中庭景觀觀區(qū)從問卷反映的情情況況來看，人人們們對中庭景景觀觀的認(rèn)知度度最最高，所以以建建議在小區(qū)區(qū)主主入口處設(shè)設(shè)置置一處中庭庭景景觀，此處處景景觀可以綠綠化化和水結(jié)合合的的形式來表表現(xiàn)現(xiàn)，要盡量量做做到美觀精精致致，以此來來體體現(xiàn)小區(qū)的的檔檔次和樓盤盤的的品質(zhì)，同同時(shí)時(shí)可以在水水中中和綠化間間設(shè)設(shè)置投射燈燈，讓讓整個(gè)小區(qū)區(qū)的的夜晚也魅魅力力十足。中心庭園景觀配配置置完全仿效效自自然，根據(jù)據(jù)太太倉氣候條條件件，配以集集中中綠化。形形狀狀自由的鋪鋪地地，邊線曲曲折折流暢；各各種種小品及綠綠化化的空中廊廊架架，與成片片綠綠化一起，塑塑塑造居住區(qū)區(qū)的的自然環(huán)境境及及人文環(huán)境境。（3）水景及其其他從問卷中得知，人人們對水景的的認(rèn)知度也較較高，所以本本案也可以考考慮在小區(qū)內(nèi)內(nèi)部再引入幾幾條水系（水水系標(biāo)高要高高于天然河水水），水底鋪鋪藍(lán)色地磚，定定時(shí)更換。這這樣就更能體體現(xiàn)小區(qū)的水水域生活。還可以在小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)置一些景景觀觀小品（如如假假山、雕塑塑等等），設(shè)置置一一些供休憩憩用用的公用設(shè)設(shè)施施，在各單單元元區(qū)設(shè)置樓樓宇宇指示牌，在在在燈光方面面建建議用光線線較較為柔和的的燈燈，且燈不不宜宜放置的太太高高，最后值值得得一提的是是在在全區(qū)各處處設(shè)設(shè)置小區(qū)的CI標(biāo)志，這樣樣可以給人人較較強(qiáng)的視覺覺沖沖擊力，對對于于提高整個(gè)個(gè)小小區(qū)的知名名度度有很大的的作作用。小高層圍合的平平臺臺空間（半半地地下車庫頂頂上上）增加了了室室外活動空空間間，為住戶戶提提供了一個(gè)個(gè)交交往的鄰里里空空間。既有有單單獨(dú)的使用用與與活動范圍圍，又又有集中的的公公共活動空空間間，并且改改善善了環(huán)境和和景景觀，由于于覆覆土層較淺淺的的關(guān)系，盡盡量量布置草坪坪及及灌木綠化化、鋪鋪地、燈具具等等。平臺花花園園設(shè)有兒童童活活動場和老老年年人休息的的地地方，給居居民民創(chuàng)造一種種樂樂融融的人人際際交往氛圍圍。（六）建材設(shè)備備建建議及物業(yè)業(yè)管管理建議（1）建材設(shè)備備建議1、外墻——采采用高級防水水型涂涂料2、窗——雙層層真空塑鋼鋼窗3、供電——采采用雙回路供供電4、供水——采采用變頻直接接供水水5、排水——采采用直直排式排水水6、其他——建建筑主體為毛毛坯結(jié)結(jié)構(gòu)，毛坯坯標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)交房，樓樓樓面屋面采采用用混凝土現(xiàn)現(xiàn)澆澆板，預(yù)留留空空調(diào)機(jī)位，預(yù)預(yù)預(yù)留天然氣氣管管道，全區(qū)區(qū)單單體住戶做做到到管線到戶戶。建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡簡單單建議表建材設(shè)備、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)達(dá)到國家家驗(yàn)收評定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合格以以上上的要求。外墻采用高檔防水外外墻墻涂料，局局部部外墻磚貼貼面面。屋頂采用現(xiàn)澆鋼筋混混凝凝土屋頂結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，上鋪改改性性瀝青防水水層層及水泥珍珍珠珠巖保溫層層。門窗入門采用國家品品牌牌系列防盜盜門門，窗采用用雙雙層真空塑塑鋼鋼窗。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤澤均均勻，確保保不不出現(xiàn)起沙沙，起起皮等現(xiàn)象象，陰陰陽角、線線角角方正、順順直直。給排水符合國家安裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，一戶一一表表。水管接接口口處嚴(yán)密，不不不滲漏。鑄鑄鐵鐵管用瀝青青、黑黑油漆涂覆覆，不不生銹。污污水水、廢水分分流流，排水暢暢通通。電氣安裝符合國家安裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，一戶一一表表，有線電電視視、電話線線預(yù)預(yù)留。（2）智能化設(shè)設(shè)備建議1、周界報(bào)警系系統(tǒng)：通過紅外線成像像技技術(shù)在社區(qū)區(qū)周周界形成警警戒戒，形成嚴(yán)嚴(yán)密密的第一道道防防線；2、電子巡更系系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子子眼眼，結(jié)合人人力力實(shí)現(xiàn)對社社區(qū)區(qū)的24小時(shí)定時(shí)、不不不定時(shí)的巡巡視視，杜絕一一切切隱患；3、安保監(jiān)控系系統(tǒng)：4、背景音樂系系統(tǒng)及公公共廣播：：在社區(qū)各點(diǎn)設(shè)置置戶戶外音響，能能能夠在出現(xiàn)現(xiàn)緊緊急情況時(shí)時(shí)及及時(shí)通知正正在在散步的業(yè)業(yè)主主；而在平平時(shí)時(shí)，這些音音響響播放的自自然然聲和背景景音音樂與環(huán)境境合合為一體，給給給業(yè)主輕松松愉愉悅的享受受；；5、車閘管理系系統(tǒng)：以智能化的ICC卡卡實(shí)現(xiàn)對小小區(qū)區(qū)車輛的出出入入管理，而而對對于訪客的的車車輛則通過過申申領(lǐng)臨時(shí)通通行行卡出入，有有有效地控制制了了小區(qū)的車車行行交通；6、三表遠(yuǎn)程讀讀表，實(shí)實(shí)行IC卡門禁管理理，每戶設(shè)置置可視對講講電電話，并與管理中中心連線，同同時(shí)在各個(gè)住住戶內(nèi)設(shè)置置報(bào)報(bào)警按鈕；7、寬帶網(wǎng)絡(luò)接接入系統(tǒng)統(tǒng)。（3）物業(yè)管理理項(xiàng)目建建議目前太倉各樓盤盤的的物業(yè)管理理水水平較低，服服服務(wù)項(xiàng)目較較少少，而對于于一一個(gè)樓盤來來說說，物業(yè)管管理理的好壞直直接接體現(xiàn)樓盤盤檔檔次的高低低。因因此對于本本案案來說，建建議議聘請專業(yè)業(yè)的的物業(yè)管理理公公司來管理理。物業(yè)代勞業(yè)務(wù)代管房屋、代業(yè)業(yè)主主租售房屋屋代請家教、保姆姆、鐘鐘點(diǎn)工代辦報(bào)刊雜志訂訂閱和收收發(fā)郵件代訂飛機(jī)、輪船船、火火車、汽車車票票垃圾處理：小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾集集中中箱房，并并于于固定時(shí)段段定定點(diǎn)收集、定定定時(shí)處理，給給給小區(qū)帶來來一一個(gè)潔凈、清清清新的空間間。園藝管理：四季植物養(yǎng)護(hù)、整整修。公共綠地除草。水面清潔維護(hù)。清潔管理：各戶垃圾定時(shí)定定點(diǎn)點(diǎn)收集。公共部位的清潔潔。各級道路的清潔潔。行政管理：定期召開業(yè)主會會議議，建立良良好好溝通渠道道。小區(qū)內(nèi)部信息電電腦腦化管理存存檔檔，控制及及監(jiān)監(jiān)察各項(xiàng)公公共共設(shè)施。設(shè)備管理：按時(shí)維護(hù)保養(yǎng)公公用用機(jī)電設(shè)備備，確確保雙回路路供供電系統(tǒng)。24小時(shí)維修中中心為業(yè)業(yè)主排憂解解難難注：具體項(xiàng)目由由物物業(yè)公司擬擬定定，物業(yè)管管理理費(fèi)由市物物價(jià)價(jià)局定。（七）面積配比比及及價(jià)格建議議（1）面積配比比建議結(jié)合市場反饋的的信信息，我們們對對本案產(chǎn)品品面面積和價(jià)格格提提出如下建建議議：見下表表表一容積率總建面（M2）建筑密度總戶數(shù)（戶）1.245580023.76%370目前太倉的房型型主主要以三房房為為主，兩房房的的供應(yīng)量和和需需求量都很很少少，主要原原因因就在于太太倉倉外來人口口較較少，購房房主主要以本地地人人為主，同同時(shí)時(shí)在居住觀觀念念上覺得兩兩房房的房間太太少少，不能滿滿足足日常生活活的的需要。所所以以在戶型規(guī)規(guī)劃劃中建議以以三三房為主，不不不規(guī)劃兩房房。表二各種產(chǎn)品建建筑筑面積表（單單單位：M2）小高層多層（躍式）多層（平層）商業(yè)用房合計(jì)備注3428091209360230055060平層在商業(yè)用房房上上表三房型編號建筑面積（M22）戶數(shù)（戶）房型說明所占比例A12064三房兩廳兩衛(wèi)17.3%B130136三房兩廳兩衛(wèi)36.8%C14032三房兩廳兩衛(wèi)8.6%D15060三房兩廳兩衛(wèi)16.2%E16030三房兩廳兩衛(wèi)8.1%F18024四房三廳三衛(wèi)6.5%G20024四房三廳三衛(wèi)6.5%第三章價(jià)格定定位位價(jià)格是產(chǎn)品最為為敏敏感的部分分，也也是最終產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)值的體體現(xiàn)現(xiàn)，針對定定價(jià)價(jià)主要考慮慮以以下因素：：a.區(qū)域價(jià)格b.產(chǎn)品本身的的特特點(diǎn)由此產(chǎn)生本案定定價(jià)價(jià)方法：隨行行就市和成成本本導(dǎo)向定價(jià)價(jià)多層平層式：均均價(jià)價(jià)2300元/平方米多層躍層式：均均價(jià)價(jià)2600元/平方米小高層層：均價(jià)30000元/平方米差價(jià)綜合考慮以以下下因素：樓樓層層因素、景景觀觀因素、朝朝向向因素、位位置置因素商鋪：45500元/平方方米建議以低開高走走作作為本案的的價(jià)價(jià)格策略，以以以較低價(jià)格格入入市，從而而形形成價(jià)格上上的的競爭優(yōu)勢勢，同同時(shí)迅速擴(kuò)擴(kuò)大大市場份額額，聚聚集人氣，然然然后不斷的的上上調(diào)價(jià)格，每每每次調(diào)價(jià)的的周周期控制在在半半個(gè)月左右右，調(diào)調(diào)價(jià)幅度在在33%——5%之間，在調(diào)調(diào)價(jià)期間輔輔以以適量折扣扣等等促銷措施施來來過渡，總總之之調(diào)價(jià)要注注意意兩點(diǎn)：調(diào)調(diào)價(jià)價(jià)頻率要頻頻，調(diào)調(diào)價(jià)幅度要要小小。說明：上調(diào)價(jià)格格可可以給人造造成成物業(yè)升值值和和熱銷的感感覺覺，從而給給客客戶以信心心。第四章機(jī)會與與問問題分析機(jī)會點(diǎn)分析1、本案占地4450000平方米，規(guī)規(guī)模在市區(qū)區(qū)較較大；2、地處城市主主干道道人民北路路，升升值潛力較較大大；3、周邊生活配配套及及休閑娛樂樂設(shè)設(shè)施齊全；；4、更具特色、更更具具人性的規(guī)規(guī)劃劃使得本案案更更具競爭力力；；5、注重物業(yè)管管理的的社區(qū)給太