寶通路項(xiàng)目報告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱川寶花苑（暫暫名）項(xiàng)目位置寶通路寶源源路基地面積242210㎡建筑面積865520㎡建筑幢數(shù)6幢高層建筑筑綠化率477.8%總戶數(shù)8114戶閘北房產(chǎn)市場：：□彭浦地區(qū)主訴訴工薪階層與與動遷戶彭浦地區(qū)（涵蓋蓋共康新村）東東臨粵秀路，南南接延長路，西西至保德路與與寶山路接壤壤。80年代初，彭彭浦地區(qū)就成成為了大規(guī)模模的工人居住住區(qū)。經(jīng)過二二十多年的發(fā)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)生活配配套設(shè)施日趨趨完善。隨著著共和新路南南北高架的建建成大大縮短短了區(qū)位，同同時，其開發(fā)發(fā)的產(chǎn)品多以以低價格、多多房型為特點(diǎn)點(diǎn)，客層以工工薪階層、市市中心動遷居居民為主。目目前主力單價價；3900--4800元/平方米，主主力總價：36.3--58.5萬。代表樓樓盤：美樹銘銘家、城投世世紀(jì)城、成億億花園、嶺南南雅苑、凌恒恒公寓?！醮髮幇鍓K吸納納白領(lǐng)階層大寧板塊東起共共和新路，西西至滬太路，北北臨江場西路路。整個板塊塊涵蓋了永和和地區(qū)、大寧寧綠地及閘北北公園地區(qū)。該該板塊早期房房產(chǎn)以永和小小區(qū)為居民中中心聚集區(qū)，通通過近幾年市市政變遷及市市場熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移移到大寧綠地地地區(qū)（浦西西地區(qū)最大規(guī)規(guī)模的綠地），使使得眾多房地地產(chǎn)開發(fā)商以以“圍綠而建”為主題，憑憑借其環(huán)境好好、觀景佳、房房型選擇多樣樣為賣點(diǎn)拉動動了整個閘北北房市。其客客層針對白領(lǐng)領(lǐng)階層及正需需購買房源的的消費(fèi)群體為為主。目前主主力單價：4500--5800元/平方米，主主力面積：95-1440平方米，主主力總價：38.9--75.6萬。代表樓樓盤：佳寧花花園、歌林春春天、望景苑苑、寧泰馨園園、新梅共和和城?！醐h(huán)內(nèi)閘北涌入入白領(lǐng)及投資資客環(huán)內(nèi)閘北東臨西西寶興路、東東寶興路緊靠靠虹口區(qū)，南南隔蘇州河，西西至滬太路與與普陀區(qū)相望望?！安灰钩恰鄙倘托驴涂驼揪溆谟诖?。作為閘閘北離市中心心最近的地塊塊，現(xiàn)為閘北北最繁忙的商商業(yè)和交通樞樞紐。近幾年年，通過對蘇蘇州河的綜合合治理及美化化，大大提高高了沿岸樓盤盤的品質(zhì)，營營造出多個高高檔親水樓盤盤。而共和新新路高架及地地鐵一號線延延伸段通車，則則將進(jìn)一步改改善周邊的交交通情況，提提升其區(qū)域的的便利性和樓樓盤附加值，贏贏得眾多白領(lǐng)領(lǐng)及投資客。目目前主力單價價：4500--5700元/平方米，主主力面積：95-1335平方米，主主力總價：42.8--77萬。代表樓樓盤：精文城城市花園（城城上城）、SOHO時代、感性性達(dá)利、北美美楓情、越秀秀苑?！踅煌?、綠地、水水景交織彭浦地區(qū)：隨著著上海市大規(guī)規(guī)模的舊區(qū)改改造，受動遷遷費(fèi)限制，今今后大部分動動遷居民將遷遷出中心地段段向周邊低價價地塊分流。由由于閘北彭浦浦地區(qū)早期擁有完善善的生活配套套設(shè)施以土地地儲備豐富，加加之共和立體體交通體系全全面竣工，即即已拓寬的共共和新路、共共和新路高架架、地鐵一號號線延伸段及及M7、M8的通車，給給其沿線樓市市帶來升值空空間，將成新新一輪房產(chǎn)銷銷售熱點(diǎn)之一一。大寧板塊：相對對于上海其他他區(qū)域，閘北北區(qū)開發(fā)較遲遲，故吸取了了其他區(qū)域以以往開發(fā)不足足經(jīng)驗(yàn)，將大大寧板塊開發(fā)發(fā)成為新型生生態(tài)智能化小小區(qū)。但由于于該地區(qū)軌道道交通尚未完完全發(fā)達(dá)，將將成為房產(chǎn)開開發(fā)最具潛力力地區(qū)之一。環(huán)內(nèi)閘北：通過過建成三個“十字架”即內(nèi)環(huán)高架架與南北高架架交叉、天目目路與南北高高架交叉、南南北高架和中中環(huán)形成交叉叉。隨著2004年地鐵一號號線延伸段的的通車、蘇州州河北岸的綜綜合治理及沿沿岸大規(guī)模綠綠化的興建，無無疑將成為開開發(fā)商必爭之之地，拉近與與市中心的距距離。但該地地區(qū)現(xiàn)正處老老城區(qū)與新商商品住宅相結(jié)結(jié)合，現(xiàn)可開開發(fā)土地又相相當(dāng)稀缺，故故該地塊還需需進(jìn)一步整合合及儲備?？傊S著閘北北區(qū)“五線交匯”（即鐵路、長長途、地鐵、高高架和輕軌）加加之南北高架架的建成，相相輔相成，形形成發(fā)達(dá)的交交通立體網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。配合綠地地及水景的營營造，以其較較高性價比的的房價優(yōu)勢，將將在上海房市市扮演越來越越重要的角色色。四、市政建設(shè)設(shè)閘北區(qū)北部作為為大型居住區(qū)區(qū)已發(fā)展基本本成熟，隨著著地鐵一號線線延伸段的通通車，該區(qū)域域的發(fā)展前景景在某種程度度上會接近“莘莊模式”。閘北南部部地區(qū)以商業(yè)業(yè)功能，交通通功能為主，住住宅市場發(fā)展展空間有限，中中部地區(qū)是閘閘北今后中高高檔住宅集中中區(qū)域，由于于具備兩大綠綠地及相應(yīng)交交通、醫(yī)療、商商業(yè)等，該區(qū)區(qū)域發(fā)展?jié)摿α薮?，已成成為閘北始終終規(guī)劃的重中中之重?！笆濉逼陂g，閘閘北市政規(guī)劃劃建設(shè)：突出一個龍頭：：不夜城地區(qū)區(qū)；推進(jìn)兩線建設(shè)：：蘇州河沿線線、共和新路路高架、地鐵鐵一號線北延延伸段；完善三片功能：：南片商務(wù)商商貿(mào)、中片高高尚居住區(qū)、北北片大型居住住區(qū)；中片高尚居住區(qū)區(qū)：不夜城地區(qū)將將向北延伸，在在新客站北廣廣場，即將崛崛起由仲盛集團(tuán)參與與舊改的“新不夜城”高檔商業(yè)辦辦公區(qū)，而本本案所處的區(qū)區(qū)域正好處于于高檔辦公區(qū)區(qū)的住宅補(bǔ)充充區(qū)內(nèi)，使得得本案的高尚尚性和可投資資性進(jìn)一步放放大。產(chǎn)品定位SWOT分析：：Serengtth(強(qiáng)勢)：市場大環(huán)境、區(qū)區(qū)域小環(huán)境平平穩(wěn)趨好。區(qū)域內(nèi)已上市的的皆是房型偏偏大的項(xiàng)目，體體量小、房型型配比偏小化化,去化相對較較快。交通便捷，3條條輕軌交通就就在附近。綠化率高。不夜城商圈、四四川北路商圈圈、人民廣場場CBD、北外灘CBD與本案相距15分鐘左右。頂層景觀價值weaknesss（弱勢）：：周邊環(huán)境較差。皆為高層項(xiàng)目，得得房率相對低低一些。周邊娛樂配套相相對較少?？蛻裘嫦鄬^窄窄。opportuunity（機(jī)機(jī)會點(diǎn)）：四川北路大型綠綠地興建、四四川北路商業(yè)業(yè)街改造。輕軌3、4號線線車站中興路路、西藏北路路生態(tài)綠地規(guī)規(guī)劃。軌道交通4號線線明年即將建建成通車。相對于同等價位位的閘北客戶戶有較大的吸吸引力。與虹口一街之隔隔，會吸引一一批中端客戶戶。周邊各種生活配配套齊全。threat（威威脅點(diǎn)）：新房貸政策出臺臺，本案入市市的時間必然然推遲。周邊舊改項(xiàng)目可可能會對本案案后期推出的的高層產(chǎn)生一一定的阻力.鄰近區(qū)域已與本本案相似的項(xiàng)項(xiàng)目將對本案案產(chǎn)生直接影影響?？驮炊ㄎ唬何飿I(yè)的有效包裝裝及成功推廣廣，由三大塊塊組成，也就就是營銷系統(tǒng)統(tǒng)的“三賣”原則：賣什什么（樓盤賣賣點(diǎn)的組織及及提煉）、賣賣給誰（購買買客戶的類型型區(qū)分）、怎怎么賣（具體體的樓盤推廣廣方案及銷售售手段），同同樣明確了目目標(biāo)消費(fèi)者定定位的重要性性。經(jīng)過前期區(qū)域市市場信息的詳詳細(xì)收集，統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明明，本樓盤的的目標(biāo)客戶來來源：□閘北北本案位于閘北區(qū)區(qū)，購房者“區(qū)域概念”的更加明顯顯；長久的生生活習(xí)慣，熟熟悉的生活環(huán)環(huán)境，以及未未來良好的發(fā)發(fā)展趨勢，促促使本地消費(fèi)費(fèi)購買附近物物業(yè)的想法更更為根深蒂固固?！鹾缈诳趯τ诤缈谥行膮^(qū)區(qū)域，本項(xiàng)目目的售價對于于一些想改善善居住條件，而而又不愿離居居住區(qū)太遠(yuǎn)的的、同時具備備一定經(jīng)濟(jì)能能力的客戶，有有相當(dāng)?shù)奈??！跗渌鼌^(qū)區(qū)域（普陀、寶寶山）三條輕軌線的連連動是促成此此類客戶購買買的主要因素素，他們都對對本案所在的的區(qū)域有一定定的認(rèn)同，回回遷或因工作作的原因□投資客客戶本項(xiàng)目所在的區(qū)區(qū)域，發(fā)展趨趨勢逐年增強(qiáng)強(qiáng)，近四川北北路、軌道交交通的遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃將逐步提提升地段的投投資價值，本本項(xiàng)目作為較較早開發(fā)且具具備一定品質(zhì)質(zhì)的樓盤，自自然會引起投投資客的關(guān)注注。產(chǎn)品定位：通過對競爭區(qū)域域的調(diào)研與分分析，及結(jié)合合未來的市場場需求，怎樣樣才能使我們們的產(chǎn)品成為為搶手貨、與與周邊物業(yè)形形成明顯市場場區(qū)分，成為為真正的市場場空缺產(chǎn)品，又又能快速去化化，在一定投投入的前提下下獲取最大的的利潤是本項(xiàng)項(xiàng)目操作的關(guān)關(guān)鍵。因此，本本項(xiàng)目的定位位是用高品質(zhì)、高附附加值的產(chǎn)品品走一條中高高價位的路線線閘北精品生活社社區(qū)打造閘北新園林林主義住宅典典范本項(xiàng)目的規(guī)劃理理念：新園林主主義風(fēng)格何謂“新園林主主義”？：概念緣起：目前前上海市場上上的項(xiàng)目大多多以COPY江南園林為為主要的景觀觀訴求，圍繞繞著“水”做文章，如“江南山水、錦錦繡江南、三三盛頤景園、綠綠洲江南園”，而本案由由于自身?xiàng)l件件所限，無法法做到以水為為主，所以結(jié)結(jié)合地塊特點(diǎn)點(diǎn)，在提出規(guī)規(guī)劃上提出中中西結(jié)合的“新園林主義”，汲取中式式園林的精華華，嫁接西式式園林做點(diǎn)睛睛之用。規(guī)劃布局：摒棄棄“園林主義”或“舊園林主義”集中綠化模模式而采取組組團(tuán)綠化，塑塑造一種中西西結(jié)合的新園園林風(fēng)格。集中綠化除了觀觀賞價值尚可可外，對于一一個占地2萬多方的項(xiàng)項(xiàng)目來說，必必然會使景觀觀資源配置失失衡，使得建建筑、綠地、人人之間的有機(jī)機(jī)聯(lián)系被隔斷斷，讓小區(qū)因因缺乏親和力力而與一般公公園無二。綠化布局：營造造一種處處有有景、窗窗臨臨景、移步換換景的效果綠化除具觀賞的的功能外，還還應(yīng)兼具實(shí)用用性、休閑性性，以人的參參與性使綠化化景觀更具人人性化和親和和力，注重內(nèi)內(nèi)部場所的營營造，強(qiáng)化居居住環(huán)境的特特征識別性，使使客戶產(chǎn)生認(rèn)認(rèn)同感，對“川寶花苑”的社區(qū)環(huán)境境產(chǎn)生歸屬感感。產(chǎn)品建議總體規(guī)劃原則以人為本，營造造歸屬感隨著住宅市場從從賣方市場向向買方市場的的轉(zhuǎn)變，房地地產(chǎn)開發(fā)商逐逐漸體會到“客戶是真正正的上帝”這個道理。他他們的指導(dǎo)思思想從原來單單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開開始關(guān)注自己己開發(fā)出來的的產(chǎn)品能否為為客戶所接受受?，F(xiàn)代人對“家”的理解具有有明顯的心理理性和生理性性?！凹摇辈辉趦H僅是是一個棲身之之所，而應(yīng)該該是業(yè)主的文文化修養(yǎng)、社社會地位、職職業(yè)和經(jīng)濟(jì)條條件等個人身身份的象征，能能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)和戶外環(huán)境境的配置上得得到身心的修修養(yǎng)。從這個個意義上講，居居住區(qū)決不是是建筑物的堆堆積。房型面積配比：：遵循控制總價445萬元——70萬元房型面積（平米）比例（%）主力總價小一房752045萬元左右小二房100以內(nèi)7060萬左右小三房120以內(nèi)1070萬左右注：主力面積1100M2（子母房設(shè)設(shè)、2.5房的概念）占占總量的70%，主力總價60萬元周邊個案皆以1120平米的三房房為主，而市市場調(diào)查顯示示，閘北區(qū)需需求最大、去去化最快的皆皆是100平米左右、總總價50—70萬元的二房房。房型設(shè)計(jì)建議議：□房型布局體現(xiàn)現(xiàn)緊湊、實(shí)用用功能強(qiáng)及動動、靜分離的的特點(diǎn)；□客廳、餐廳自自然分隔，南南北通透；□合理控制廳的的開間、進(jìn)深深比例，層高高做到至少3米□主入口自然過過渡空間；□進(jìn)戶子母門設(shè)設(shè)計(jì)；□廚房、餐廳銜銜接自然，便便于開放式廚廚房設(shè)計(jì)；□景觀較佳位置置的主臥適當(dāng)當(dāng)采用超寬弧弧型或270度轉(zhuǎn)角以及及大飄窗設(shè)計(jì)計(jì)，增強(qiáng)景觀觀效果；□房型盡量具備備南、北陽臺臺及操作陽臺臺功能；□理利用剩余空空間為房型增增添儲藏及壁壁柜設(shè)計(jì)；□條件允許下，建建議全明設(shè)計(jì)計(jì)。注：以上建議基基于市場發(fā)展展趨勢，根據(jù)據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際際情況，僅做做設(shè)計(jì)參考。二、綠化、景觀觀設(shè)計(jì)整體方案的設(shè)計(jì)計(jì)構(gòu)思應(yīng)考慮慮以下一些要要點(diǎn)：□整體布局以“春、夏、秋秋、冬”組團(tuán)為主，各各式回廊、長長廊、雕塑、小小品、涼亭等等為輔，做到到主次分明；；用一條林蔭蔭步行道由南南至北貫穿整整個小區(qū)及格格串聯(lián)起各個個組團(tuán)，切實(shí)實(shí)做到移步換換景、步步有有景，為每戶戶住宅提供最最佳的視覺景景觀和高雅私私密的居住環(huán)環(huán)境?！踅M團(tuán)以春、夏夏、秋、冬為為主題，栽種種適合各個季季節(jié)的植被、花花卉，使小區(qū)區(qū)內(nèi)能夠四季季有景，如成成片的桂花、紅紅楓、白玉蘭蘭、臘梅、竹竹子等等都會會有一定的季季節(jié)吸引人們們觀賞，再用用長廊或回廊廊把小區(qū)四周周串聯(lián)及圍合合起來。□植被盡量考慮慮采用樹木，花花草固然能增增景添色，成成片植樹也很很必要。除環(huán)環(huán)保上考慮喬喬木的負(fù)氧離離子比花草多多得多的好處處外，另因種種花草處均不不準(zhǔn)入內(nèi)踐踏踏，而小片樹樹林里卻能供供人們信步踱踱入，練拳、看看報、散步、照照相、又多一一番情趣。：：□景觀風(fēng)格主題題各有側(cè)重，有有的氣勢磅礴礴，有的精致致典雅，且布布局應(yīng)考慮動動靜結(jié)合、高高低錯落，盡盡量避免雷同同，伊甸園、纘纘花草坪、親親子樂園、健健康步道、藝藝術(shù)石林等景景點(diǎn)?！蹩拷p軌一面面適當(dāng)退界，可可能的話移植植一些大樹，再再用掛滿長青青藤的長廊阻阻隔，以減少少噪音塵土的的污染，并可可加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的的視覺效果，不不靠近輕軌的的周界的長廊廊內(nèi)可以設(shè)置置一些卵石步步道、嵌在石石桌上的棋盤盤等?！踉诔钡淖詈蠛髢膳沤ㄖg建一個羅羅馬噴泉廣場場，臺階噴泉泉、弧形跌水水墻、三疊涌涌泉等各種水水體形態(tài)，在在周邊種植有有多種植物，如如樟樹、壯干干棕櫚樹、黃黃金榕等。□水體在規(guī)劃中中只是一些點(diǎn)點(diǎn)綴，但水體體與人的親和和性，能使人人能徹底融人人景中，做到到既有觀賞主主題、又有娛娛樂主題。水水動心清，水水聲滌蕩塵念念，在住宅區(qū)區(qū)靜景中恰如如其分地安排排一些流水動動景，猶如畫畫龍點(diǎn)睛，亦亦能增加銷售售籌碼。□在小區(qū)景觀設(shè)設(shè)置以康體養(yǎng)養(yǎng)生的小區(qū)配配套設(shè)施，根根據(jù)不同的景景觀主題設(shè)置置相關(guān)的運(yùn)動動場地，如：：綠色慢跑步步徑、獨(dú)木橋橋、兒童歡樂樂步徑、趣味味籃球場、赤赤足卵石步徑徑等；□高低起伏的坡坡地設(shè)計(jì)會增增強(qiáng)視覺的層層次感與立體體感，建議在在高度允許的的情況下，底底層整體適當(dāng)當(dāng)抬高2米——3米，使低層層去化的阻力力減少一些。三、小區(qū)燈光裝裝飾小區(qū)燈光除了夜夜晚照明的功功能外，燈光光裝飾的好壞壞將直接影響響到景觀布置置的層次感?，F(xiàn)現(xiàn)代化的住宅宅小區(qū)，有優(yōu)優(yōu)美的綠、水水、房等各種種景觀而沒有有燈光、燈飾飾的點(diǎn)綴，看看來還有些欠欠缺；燈光只只起照明作用用，在現(xiàn)代化化住宅區(qū)內(nèi)似似乎已不能滿滿足人們的要要求，樹叢內(nèi)內(nèi)的射光燈、草草坪的地?zé)?、圍圍墻上的燈以以及住宅區(qū)的的立桿路燈，形形成一個立體體的燈群。四、小區(qū)道路布布置小區(qū)道路的人性性化十分重要要，充分了解解人們習(xí)慣的的“抄近路”心理，按人人的行為軌道道設(shè)計(jì)出曲折折有趣而順路路的方案。減少多余道路，掌掌握居民出行行路線，出行行頻率，然后后據(jù)以確定道道路網(wǎng)布置。不不必做成房前前房后都有路路可通，“有房就有路”的做法造成成了人車到處處穿行，道路路面積增大，綠綠化減少的弊弊病，小區(qū)某某些部分道路路，做成步徑徑小路即可。小區(qū)主干道應(yīng)避避免直行設(shè)計(jì)計(jì)，采用曲折折前進(jìn)方式，貫貫串各建筑主主體，路面可可采用青石板板錯縫鋪砌，每每隔10米左右，設(shè)設(shè)兩行專紅色色釉面磚。小小區(qū)次干道可可用大塊毛石石鋪裝路面，收收到自然之效效。小區(qū)休閑閑活動區(qū)域的的散步小道，也也可做成帶高高低起伏的路路面，石板堆堆砌道面(或木屑鋪成成路面)。五、小區(qū)背景音音樂系統(tǒng)小區(qū)的背景音樂樂系統(tǒng)可以構(gòu)構(gòu)建在小區(qū)緊緊急廣播系統(tǒng)統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可可在上下班的的高峰時間播播放一些輕快快的背景音樂樂以及當(dāng)天的的氣象預(yù)報，帶帶給業(yè)主一天天的好心情，凸凸現(xiàn)小區(qū)人性性生活的內(nèi)涵涵。六、小區(qū)與外部部環(huán)境的融合合小區(qū)圍墻采用圍圍欄式，沿圍圍欄種植高大大樹木，開花花樹木，做到到隔音防塵與與景觀的統(tǒng)一一，另外小區(qū)區(qū)透綠，也起起到了與外部部環(huán)境相溝通通的效果。七、會所設(shè)施本案會所項(xiàng)目設(shè)設(shè)置建議很顯然，住戶會會所在增加樓樓盤賣點(diǎn)、提提高物業(yè)檔次次、營造社區(qū)區(qū)文化等方面面可以起到相相當(dāng)大的作用用。由于對于于住戶會所沒沒有一個統(tǒng)一一的標(biāo)準(zhǔn)，會會所項(xiàng)目的組組成可以是多多種多樣的。本案作為一個現(xiàn)現(xiàn)代化的住宅宅小區(qū)，會所所設(shè)施及相應(yīng)應(yīng)服務(wù)是必不不可少的，但但本案所處的的地理位置決決定了本案的的生活配套及及其成熟完善善，“大而全”的會所必定定浪費(fèi)大量的的社會資源。因因此，本案的的會所設(shè)計(jì)必必須另辟蹊徑徑，成為樓盤盤文化以及社社區(qū)文化的一一部分。建議本案的會所所設(shè)計(jì)揚(yáng)棄以以宴客、虛華華為主題的外外顯型俱樂部部規(guī)劃，以更更單純的健身身、休閑為主主，「空間適適量、公設(shè)適適中、設(shè)施適適意」之城市市型VIP新典范范。具體設(shè)置如下：：□健身房/韻律律操房□室內(nèi)攀巖□乒乓房□咖啡吧□露天網(wǎng)球場□桑拿房□SPA美容美美體館□壁球館□體能測試中心心：特色項(xiàng)目目，定期/不定期為業(yè)業(yè)主免費(fèi)提供供測試服務(wù)?！鯅蕵肺乃囶悺獮闃I(yè)主提供供休閑娛樂場場□棋牌室□兒童游樂房；；八、智能化設(shè)施施現(xiàn)時市場對樓盤盤質(zhì)素的要求求越來越高，大大部份新落成成樓盤都會加加添不同程度度的智能化系系統(tǒng)，以配合合市場的需要要。智能化設(shè)設(shè)施可分為以以下各方面：：□寬帶上網(wǎng)及小小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)□網(wǎng)上點(diǎn)播購物物（可與連鎖鎖超市合作）□設(shè)置小區(qū)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)病毒、色情情防火墻□安防系統(tǒng)(公公眾地方及每每戶室內(nèi)□設(shè)置小區(qū)消費(fèi)費(fèi)“一卡通”□IC卡跟蹤功功能（指示家家人所在位置置）□消防系統(tǒng)□監(jiān)控系統(tǒng)(閉閉路電視監(jiān)控控□門禁系統(tǒng)(IIC卡及可視視對講□巡更系統(tǒng)□停車場管理系系統(tǒng)□物業(yè)管理系統(tǒng)統(tǒng)□三表抄送系統(tǒng)統(tǒng)以一個高品質(zhì)的的住住宅項(xiàng)目來來說說，以上各各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)施都應(yīng)應(yīng)齊齊備，但各各項(xiàng)項(xiàng)都有不同同程程度的智能能化化，成本也也有有別。我司司建建議根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目具體情況況與與成本核算算，有有選擇性地地為為本案度身身定定做。九、物業(yè)管理1、創(chuàng)建“人性性化物物業(yè)服務(wù)”宣言通過明確本案的的物物業(yè)管理主主題題――“人性化服務(wù)”。在堅(jiān)持對對物業(yè)實(shí)施施規(guī)規(guī)范化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化管理的的同同時，向業(yè)業(yè)主主提供便利利周周全的無償償和和有償特色色個個性化服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，并注注重重塑造樓宇宇的的整體文化化氛氛圍，把特特色色物管服務(wù)務(wù)提提升為品牌牌形形象和新型型的的生活方式式，為為樓盤銷售售提提供新的支支撐撐點(diǎn)。小區(qū)的服務(wù)框架架如如下：□建立健全的管管理制制度，包括括組組織架構(gòu)、崗崗崗位職責(zé)、運(yùn)運(yùn)運(yùn)作制度等等，并并結(jié)合樓宇宇的的設(shè)施設(shè)備備條條件，運(yùn)用用現(xiàn)現(xiàn)代管理科科學(xué)學(xué)和先進(jìn)技技術(shù)術(shù)對樓宇進(jìn)進(jìn)行行管理?！鯂@“以人為為本”的原則則，將人文文精精神融入小小區(qū)區(qū)的物業(yè)管管理理和服務(wù)活活動動中，組織織并并配合業(yè)主主開開展多種形形式式的文化活活動動，豐富業(yè)業(yè)主主的業(yè)余生生活活，滿足業(yè)業(yè)主主對精神生生活活方面更高高層層次的追求求，提提高小區(qū)的的文文化品位?！踹\(yùn)用近年酒店店式服服務(wù)公寓的的理理念和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在在公寓內(nèi)開開展展形式多樣樣的的住戶服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，追求求對對于不同住住戶戶提供不同同的的個性化服服務(wù)務(wù)，保證每每一一位住戶充充分分享受人性性化化的居住空空間間。所謂個個性性化服務(wù)，就是為每每戶業(yè)主建建立立內(nèi)容詳盡盡的的戶別檔案案，根根據(jù)不同業(yè)業(yè)主主的個人偏偏好好、生活習(xí)習(xí)慣慣和具體需需求求的不同，以以以及業(yè)主家家庭庭人員結(jié)構(gòu)構(gòu)、年年齡特點(diǎn)等等，為每戶業(yè)主主度身定做做一一套個性化化的的服務(wù)計(jì)劃劃。個個性化服務(wù)務(wù)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是針針對對不同的業(yè)業(yè)主主給予不同同的的服務(wù)，改改變變以往服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)置的的無無個性化，而而而完全針對對住住戶的需要要開開展服務(wù)。2、建議酒店式式公寓寓大堂再設(shè)設(shè)一一個門衛(wèi)室室，物物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容容應(yīng)與其它它公公寓有所不不同同。無償、有償服務(wù)務(wù)建建議：無償服務(wù)：代定報刊雜志代為保管小件物物品品代購機(jī)票代定蒸餾水代定出租車代購物品代交公用事業(yè)費(fèi)費(fèi)早晨叫醒服務(wù)定期提供義務(wù)診診療療有償服務(wù)：代理物業(yè)租售代為接送客人居室裝潢家政服務(wù)室內(nèi)清潔和綠化化服服務(wù)送餐服務(wù)洗車服務(wù)家電維修3、社區(qū)活動將將加強(qiáng)強(qiáng)住戶間交交流流與溝通社區(qū)文化活動作作為為“人性化服務(wù)”的重要組成成部分，由由小小區(qū)物業(yè)管管理理部統(tǒng)一負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，根據(jù)小小區(qū)區(qū)業(yè)主的實(shí)實(shí)際際需要，制制訂訂完善的規(guī)規(guī)章章制度，擬擬定定年度活動動計(jì)計(jì)劃。每年年定定時、定期期開開展不同形形式式、不同對對象象、不同規(guī)規(guī)模模的社區(qū)活活動動。社區(qū)文文化化活動將以以倡倡導(dǎo)小區(qū)高高品品位居住氛氛圍圍的目標(biāo)展展開開。1）活動內(nèi)容選選項(xiàng)：：藝術(shù)活動：綜合合文文娛晚會、攝攝攝影書畫展展、文文化沙龍、卡卡卡拉ｏｋ歌歌唱唱比賽等。體育活動：短池池游游泳比賽、網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng)球培訓(xùn)班班和和比賽、乒乒乓乓球比賽等等。節(jié)目活動：元旦旦新新春聯(lián)歡會會、六六一少兒歌歌舞舞會、中秋秋賞賞月會、重重陽陽節(jié)老人聯(lián)聯(lián)誼誼會等。2）活動效應(yīng)營造高尚的小區(qū)區(qū)文文化氛圍，向向向公眾推介介、傳傳播精神文文明明建設(shè)成果果，樹樹立起良好好物物業(yè)品牌形形象象。通過文化活動這這種種形式，加加強(qiáng)強(qiáng)管理處人人員員與住戶的的交交流，密切切感感情，爭取取老老客戶帶來來更更多的新客客戶戶。豐富業(yè)主的業(yè)余余文文化活動，增增增強(qiáng)社區(qū)凝凝聚聚力。本案出售的將不不是是冰冷的建建筑筑，而是具具有有人性化、向向向心力的都都市市家園。十、商鋪建議商鋪沿寶源路而而建建，如果容容積積率允許，建建建議建兩層層的的建筑，屋屋頂頂及朝向小小區(qū)區(qū)的兩面用用綠綠化覆蓋，一一一部分用于于動動遷回搬，剩剩剩余一部分分建建議用來出出售售，售價可可依依據(jù)住宅售售價價的1∶2-2.5之間。酒店式公寓市場場分分析一、上海小房型型市市場的發(fā)展展歷歷程上海市場的小房房型型產(chǎn)品主要要分分為以居住住產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為主的的服服務(wù)式公寓,即所謂的“單身公寓”。居居住住產(chǎn)權(quán)、商商辦辦產(chǎn)權(quán)的酒酒店店式服務(wù)公公寓寓，目前小小戶戶型產(chǎn)品雖雖被被冠以各類類名名稱，但其其實(shí)實(shí)質(zhì)都屬服服務(wù)務(wù)式公寓。“白領(lǐng)公寓”（又又稱稱“單身公寓”）。自1999年下半年起起，上海的的單單身公寓一一個個接一個的的推推出，每一一個個樓盤幾乎乎都都在一個月月內(nèi)內(nèi)達(dá)到100％銷售率。如如如此之高的的銷銷售率，如如此此之快的銷銷售售速度，令令開開發(fā)商始料料不不及。約在在兩兩年前，有有人人將空置的的整整幢商品房房，經(jīng)經(jīng)過簡單裝裝修修后拿出來來，面面向中層收收入入的白領(lǐng)出出租租，一般每每個個人負(fù)擔(dān)的的費(fèi)費(fèi)用每月在500—1000元之間，結(jié)結(jié)果情況相相當(dāng)當(dāng)好。這便便是是上海最早早的的單身公寓寓。2000年6月月，位位于江寧路路橋橋一側(cè)的“世紀(jì)之門·榮聯(lián)家園”首次推出以“myciity”為旗號的小小房型公寓寓，這這是上海第第一一個作為出售售形式的單單身身公寓。每戶29—58平方米不等等。從設(shè)計(jì)計(jì)上上看并無創(chuàng)創(chuàng)新新之處，且且建建筑體型很很大大，但由于于單單套面積很很小小，又是全全裝裝修，開盤盤兩兩周即銷售售一一空。2001年6月月，位位于曹家渡渡的的“藍(lán)朝部落”再度推出這這一物業(yè)，先先先期500余套房屋不不到半月時時間間一銷而空空，場場面之熱烈烈比比“myciity”有過之而無無不及。兩兩者者相比，它它的的單套面積積更更小，比如24平方米；戶戶數(shù)更多，一一一梯達(dá)24戶；單價更更高，每平平方方米超出了7000元。緊接著著，位于南南浦浦大橋橋堍堍的的“青年匯”登場，同樣樣引發(fā)搶購購潮潮；12月初，位于于老北站的的、號號稱“奔騰新干線”的酒店式全全裝修小房房型型公寓，色色彩彩絢麗的施施工工圍墻廣告告剛剛一露面，短短短短5天內(nèi)，70％的房源即即被預(yù)訂。此前，由香港瑞瑞安安地產(chǎn)公司司和和上海中虹虹集集團(tuán)共同開開發(fā)發(fā)的“瑞虹新城”，單元價由３３０萬元起起、面面積在５００平平方米左右右的的“樂富一族”小房型，２２００套房房也也已訂購一一空空。樓價并并不不低，但總總價價不多。市場出乎尋常的的熱熱銷使小房房型型風(fēng)起云涌涌，西西區(qū)藍(lán)朝部部落落、東北區(qū)區(qū)的的瑞虹新城城、南南區(qū)的虹橋橋首首席推出的的白白領(lǐng)服務(wù)公公寓寓，使2001年度小房型型市場供應(yīng)應(yīng)量量再次放大大。而而位于陸家家浜浜路南外灘灘地地區(qū)的“青年匯”，以大空間間自由分隔隔堪堪稱小房型型的的一次飛躍躍。位于南京東路區(qū)區(qū)域域的中福大大廈廈·金銀匯與前前階段小房房型型不同的是是，在在地理位置置上上貼近中央央商商務(wù)區(qū)核心心地地段，適應(yīng)應(yīng)商商務(wù)人士快快節(jié)節(jié)奏生活所所需需；住宅徹徹底底酒店式裝裝修修；具備極強(qiáng)商務(wù)及經(jīng)經(jīng)營營投資功能能，由由專業(yè)公司司細(xì)細(xì)心管理，實(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)小戶型型靈靈活出租。并并并以“青年匯”為第二代后后的第三代代產(chǎn)產(chǎn)品自居。進(jìn)入2002年年，sooho時代、巴黎黎時韻、感感性性達(dá)利、海海悅悅酒店、國國際際金融家、青青青年匯NO2等一大批小小戶型物業(yè)業(yè)先先后推向市市場場，小戶型型物物業(yè)儼然成成為為市場的主主流流，與此同同時時，小戶型型物物業(yè)的銷售售也也第一次出出現(xiàn)現(xiàn)了滯銷現(xiàn)現(xiàn)象象，位于新新疆疆路烏鎮(zhèn)路路的的感性達(dá)利利面面世以來，波波波瀾不驚，銷銷銷售前景堪堪憂憂，而巴黎黎時時韻的銷售售周周期則為所所有有面世的小小戶戶型物業(yè)之之首首，竟長達(dá)10個月之久。給給給小戶型的的大大勢和發(fā)展展前前景蒙上了了一一層陰影。二、上海小戶型型產(chǎn)產(chǎn)品分析1、單身公寓單身公寓實(shí)際上上是是服務(wù)式公公寓寓的一種形形式式?？v觀目目前前市場上出出現(xiàn)現(xiàn)的單身公公寓寓（包括出出租租、出售兩兩種種形式），都都都具有面積積偏偏小（35－50平方米）、總總總價偏低（20－30萬元之間）、功功能齊全（廳廳、衛(wèi)、廚皆皆有）、生活活配套完善（提提著皮箱即可可入住）、地地段靠近市中中心和投資、自自用兩相宜等等特點(diǎn)。單身公寓最明顯顯的的特點(diǎn)，是是將將有限的空空間間資源加以以科科學(xué)配置，體體體現(xiàn)了青年年人人居住品位位與與居住觀念念的的進(jìn)步，也也代代表了上海海住住宅產(chǎn)品多多樣樣化發(fā)展進(jìn)進(jìn)入入一個新階階段段。從市場場表表現(xiàn)看，單單身身公寓凸顯顯了了環(huán)境、功功能能、服務(wù)三三大大優(yōu)勢?！醐h(huán)境優(yōu)勢：除除綠化化、建筑形形態(tài)態(tài)、交通環(huán)環(huán)境境外，更注注重重交流、學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)、商務(wù)、餐餐餐飲、休閑閑、健健身、娛樂樂空空間等社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境方面的的建建設(shè)?！豕δ軆?yōu)勢：單單身公公寓滿足了“麻雀雖小，五五五臟俱全”的使用要求求，即兼用用性性與多功能能，充充分體現(xiàn)了了現(xiàn)現(xiàn)代城市青青年年時尚生活活理理念?！醴?wù)優(yōu)勢：單單身公公寓因?yàn)橥愵惪驮醇兄校偪傮w服務(wù)成成本本低，服務(wù)務(wù)效效率高，很很容容易形成具具有有商業(yè)價值值的的有償服務(wù)務(wù)規(guī)規(guī)模效應(yīng)。由此可見，單身身公公寓在特大大型型城市中，地地地段價值倍倍增增效應(yīng)顯著著，市市中心的單單身身公寓除了了本本身的建筑筑品品質(zhì)、服務(wù)務(wù)含含量及其帶帶來來的高品質(zhì)質(zhì)生生活價值之之外外，為年輕輕購購房者提供供的的就業(yè)機(jī)遇遇、學(xué)學(xué)習(xí)機(jī)遇、商商商業(yè)機(jī)遇、交交交流機(jī)遇等等邊邊際效益也也高高于一般住住宅宅。2、小房型走俏俏的原原因（一）是明顯的的地段優(yōu)勢勢和產(chǎn)品的的稀稀缺性，在在許許多開發(fā)商商以以三房兩廳廳為為主力房型型占占領(lǐng)市場時時，市市場多樣化化的的需求必然然導(dǎo)導(dǎo)致小戶型型的的稀缺，而而市市中心又是是購購房者最理理想想的選擇，因因因此區(qū)域內(nèi)內(nèi)首首次推出的的小小戶型自然然受受追捧；數(shù)據(jù)顯示，在上上海海房地產(chǎn)市市場場中，年輕輕人人的消費(fèi)占占總總消費(fèi)量的67％，他們收收入穩(wěn)定，渴渴渴望獨(dú)立生生活活，但經(jīng)濟(jì)濟(jì)能能力尚不足足以以置業(yè)一步步到到位，因此此，小戶型的的各類產(chǎn)品是是他們的最佳佳選擇。這類類消費(fèi)者都有有兩次置業(yè)的的心理準(zhǔn)備。然然而在上海市市場上，小房房型的產(chǎn)品長長期被忽略，供供應(yīng)量在總供供給量中的比比例小于3％，隨著這這幾年購買客客戶的年齡層層越來越向下下轉(zhuǎn)移，能適適應(yīng)30歲以下年齡齡層的房子顯顯得太少。小小戶型產(chǎn)品吻吻合了這一消消費(fèi)群體的需需求。（圖9）圖9（二）是消費(fèi)主主體的年輕輕化和消費(fèi)費(fèi)觀觀念的更新新化化，買家不不斷斷年輕化，是是是近年上海海房房地產(chǎn)市場場出出現(xiàn)的新氣氣象象，對于初初出出茅廬，正正值值創(chuàng)業(yè)階段段的的年輕人來來說說，買套交交通通方便、首首付付額度小、月月月供少的小小房房子是理性性選選擇，而且且分分階段多次次置置業(yè)的觀念念正正為更多人人所所接受。（三）是房產(chǎn)功功能向投資資方向轉(zhuǎn)移移，除除了居住、保保保值外，越越來來越多的消消費(fèi)費(fèi)者已經(jīng)意意識識到，上海海作作為國際化化大大都市，國國際際友人、外外省省市來滬的的暫暫住者使房房屋屋租賃市場場日日益成熟，房房房屋的流通通性性越來越強(qiáng)強(qiáng)，購購買小戶型型的的單身公寓寓，往往往只需交交付付一筆不多多的的首期款，然然然后出租出出去去，用租金金供供樓，年收收益益率高，不不失失為長線投投資資獲利的良良好好方式。購買小戶型產(chǎn)品品投投入相對較較小小，經(jīng)濟(jì)壓壓力力較輕。對對于于購房出租租者者來說，以以租租金來還貸貸款款亦不失為為一一種穩(wěn)定的的投投資渠道。單單單身公寓的的另另一個投資資特特點(diǎn)在于靈靈活活方便、變變現(xiàn)現(xiàn)容易，很很容容易實(shí)現(xiàn)滾滾動動置業(yè)。（四）是為小戶戶型度身定定制的帶裝裝修修設(shè)計(jì)滿足足購購房者和租租房房者的需求求設(shè)設(shè)計(jì)：地板板、淋淋浴、廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間、封封閉閉式陽臺等等居居家生活設(shè)設(shè)施施，只需拎拎個個包就可入入住住已成為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)。3、小戶型消費(fèi)費(fèi)者分分析□年輕白領(lǐng)和投投資者者鐘情小房房型型，其中投投資資者購買比比例例高達(dá)七成成據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示，今年上上半年推出出并并已全部售售罄罄的四個單單身身公寓項(xiàng)目目客客源進(jìn)行分分析析后發(fā)現(xiàn)，投投投資者占60％以上，其其中一個項(xiàng)項(xiàng)目目的投資者者竟竟高達(dá)90％。同時，有有有調(diào)查顯示示，目目前上海的的投投資性置業(yè)業(yè)占占購房總數(shù)數(shù)的的20%，浦西樓盤盤高達(dá)40%。（圖10圖11）分析表明，400％％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二二者相加占占到到總購房者者的的79％，顯示出出單身公寓寓對對中青年買買家家更具有吸吸引引力；（圖12）在付款方方式上，93％買家選擇擇按揭貸款款，僅7％的買家一一次付款，表表明上海市民民極具理財(cái)意意識。（圖13）在購房者者中，女性市市民更高達(dá)61％！上海是人才集中中的的現(xiàn)代大都都市市，人才的的流流動量大，居居居住需求急急劇劇上升。月月收收入２０００００至４０００００元的外地地來來者與追求求獨(dú)獨(dú)立生活方方式式的上海本本土土青年構(gòu)成成了了上海的租租房房大軍，一一旦旦有機(jī)會買買房房，他們樂樂于于選擇地段段好好、品質(zhì)好好，３３０平方米米～～５０平方方米米的住宅作作為為過渡房。因因因?yàn)槿迥昴旰蠛蠼Y(jié)婚成家家會會購買第二二套套住宅，而而第第一套必須須出出租出去。專項(xiàng)調(diào)查表明，買買房投資的市市民中，年齡齡26—30歲占13．9％，31—35歲占25．4％，35—45歲占52．9％，45歲以上占7．8％。這顯示示，投資型客客戶年齡層次次較輕，思維維活躍，對新新事物的接受受能力較強(qiáng)，相相對也比較具具有投資概念念。從職業(yè)看，各種種行行當(dāng)中，最最多多的是自由由職職業(yè)者，占31％，接下來來依次是金金融融行業(yè)21％，企事業(yè)業(yè)單位15％，以及媒媒介、IT、服務(wù)行業(yè)業(yè)等。（圖15）投資客的的年總收入入在在5萬元以下的的占9．7％，年總收收入在5—7萬元占26．8％，年總收收入在10—15萬元占46．7％，年總收收入在15萬元以上占16．8％。（圖16）對購房投資的市市民民來說，怎怎樣樣的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品才算理理想想？據(jù)抽樣樣調(diào)調(diào)查,市民選擇商商鋪投資的的占占55．9％，選擇辦辦公樓投資資的的占23．7％，選擇住住宅投資的的占占20．4％。（圖17）市民打算算投資買房房的的總預(yù)算中中，20萬元以下占7．2％、20－30萬元占22．1％、30－50萬元占45．5％，購房預(yù)預(yù)算50萬元以上占25．2％。（圖18）50－70平方米、70－100平方米是被被選擇最多多的的購房面積積，將將近有一半半的的被訪者選選擇擇了這二項(xiàng)項(xiàng)，便便于投資的的緊緊湊小戶型型是是投資者的的主主要需求房房型型。在投資資型型購房者的的選選擇中，地地段段是第一位位的的，好地段段標(biāo)標(biāo)志著成熟熟的的商業(yè)、完完善善的配套、充充充足的人氣氣、以以及更好的的商商業(yè)機(jī)會。以以以下依次是是價價格、商業(yè)業(yè)、交交通、配套套、風(fēng)風(fēng)水、景觀觀、設(shè)設(shè)施等。對對投投資回報率率的的看法，26．7％的投資型型購房者回回答答的是投資資回回報率越高高越越好，56．9％的回答是是投資回報報率率適當(dāng)就可可以以。（圖19）三、上海小房型型樓樓盤分析1、上海小房型型樓盤盤情況（表-2）□表-2上海海小房型型樓盤情況況一一覽表樓盤名稱開發(fā)商樓盤地址樓盤規(guī)模面積銷售價格銷售率Mycityy榮聯(lián)房產(chǎn)江寧路橋一側(cè)400戶29—58/100%藍(lán)朝部落靜安地產(chǎn)萬航渡路8588弄弄545戶24~505000~80000098%巴黎時韻三金置業(yè)襄陽南路5000號號560戶24~579000~1550000中福大廈.金銀銀匯匯中福地產(chǎn)九江路/浙江路路600戶38－4838－48萬98%中?；ㄔ?青年年匯匯中福地產(chǎn)陸家浜路/海潮潮路路1027戶375500左右100%虹橋首席東苑房產(chǎn)吳中路829號號200戶30~50/100%瑞虹新城.樂富富族族瑞安地產(chǎn)臨平路/四平路路200戶5030萬元起100%奔騰新干線三寶置業(yè)寶山路/寶通路路400戶35－5520萬上下95%公園3000新耀地產(chǎn)黃興路16188號號200戶43~645100~599000100%淞虹居住區(qū)綠地集團(tuán)仙霞西路/福泉泉路路/52~54//國際金融家興業(yè)投資浦東浦電路40000號187戶501200080%海悅公寓金隆置地浦東大道5800號號/56~741000080%感性達(dá)利綠地集團(tuán)新疆路（烏鎮(zhèn)路路）/40~627500~99900095%Soho時代一天下恒豐路120號號610戶43~82750098%獨(dú)立時代賽元房產(chǎn)海潮路/陸家浜浜路路/33~557000-822000/東方時空徐匯軟件虹橋路628號號24945~8011000/2、上海小房型型樓盤盤定位及其其相相關(guān)配套情情況況□表-3上上海小房房型樓盤定定位位及其相關(guān)關(guān)配配套情況表表樓盤名稱項(xiàng)目定位產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)配套Mycityy單身公寓住宅洗衣房、健身、娛娛樂等藍(lán)朝部落酒店式服務(wù)公寓寓住宅便利店、飲食休休閑閑、健身、網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等等巴黎時韻產(chǎn)權(quán)式商務(wù)樓商住商務(wù)中心、健身身、餐餐飲、娛樂樂等等中福大廈.金銀銀匯匯酒店式服務(wù)公寓寓辦公/中?；ㄔ?青年年匯匯小戶型躍層住宅宅住宅商務(wù)、家政服務(wù)務(wù)等等、娛樂、健健健身等虹橋首席單身公寓住宅娛樂、健身等瑞虹新城.樂富富族族單身公寓住宅便利店、飲食休休閑閑、健身、網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等等奔騰新干線酒店式服務(wù)公寓寓住宅商務(wù)中心、家政政服服務(wù)、健身身、娛娛樂休閑公園3000小戶型住宅住宅便利店、飲食休休閑閑、健身淞虹居住區(qū)小戶型住宅住宅健身、娛樂國際金融家產(chǎn)權(quán)式酒店、住住宅宅住宅較齊全海悅公寓產(chǎn)權(quán)式酒店辦公較齊全感性達(dá)利產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)務(wù)公公寓辦公商務(wù)、家政服務(wù)務(wù)等等、娛樂、健健健身等SOHO時代酒店式SOHOO辦公較齊全獨(dú)立時代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒酒吧吧、健身、桌桌桌球、棋牌牌東方時空酒店式公寓住宅較齊全四、小房型市場場的的市場規(guī)模模分分析從目前的市場看看，單單身公寓表表現(xiàn)現(xiàn)為供應(yīng)不不足足。但是，單單單身公寓畢畢竟竟只是過渡渡性性產(chǎn)品，它它的的購買對象象只只限于年輕輕人人中具有穩(wěn)穩(wěn)定定持續(xù)支付付能能力的那部部分分人。在上上海海，這部分分人人究竟有多多少少？其次，目目目前單身公公寓寓的熱銷還還得得益于大量量的的投資客，他他他們買房是是為為了租賃賺賺錢錢。租賃市市場場的波動必必定定會影響他他們們的購房熱熱情情，間接影影響響到二級市市場場。那么單單身身公寓的租租賃賃市場又將將會會如何呢？？

根根據(jù)第五次次人人口普查的的資資料顯示，上上上海市人口口數(shù)數(shù)量已逾1300萬，其中25－35歲受過大專專以上高等等教教育的人數(shù)數(shù)估估計(jì)在27萬人。工資資收入在5000元以上的人人口數(shù)量雖雖沒沒有具體的的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但但但僅以30％計(jì)，就達(dá)達(dá)到了8.1萬人，若其其中有50％的人有意意向購買或或租租賃單身公公寓寓的話，該該人人數(shù)群就已已達(dá)達(dá)到了3.5萬人。對外來人員則可可以以關(guān)注以下下數(shù)數(shù)據(jù)：2000年外來流入入人口大致致在在280萬人左右，市市市區(qū)流入人人口口基本在40－50萬人之間，除除除去六成低低收收入者后，有有有意在上海海落落戶的高收收入入外來人員員的的人數(shù)仍可可達(dá)達(dá)到2.5到3萬，其中若若有50％關(guān)注單身身公寓市場場，其其客戶群就就達(dá)達(dá)到1到1.5萬人。

因此專專家預(yù)估，在在在近五年之之內(nèi)內(nèi)，市場對對單單身公寓的的需需求量約在4到6萬戶左右；；更為樂觀觀的的預(yù)測甚至至可可達(dá)10萬戶。

目前上上海已銷售售的的單身公寓寓有有1270余套。租賃賃市場中，目目目標(biāo)明確針針對對單身白領(lǐng)領(lǐng)的的項(xiàng)目僅“連鎖白領(lǐng)公公寓”一家，其自自有的可出出租租單元僅150多套，加上上現(xiàn)有的六六個個加盟單位位，其其總量不超超過過900套。因此上上?，F(xiàn)有單單身身公寓市場場（有有明確市場場定定位的物業(yè)業(yè)）的的供應(yīng)總量量不不足2200套，與實(shí)際際需求量相相差差甚遠(yuǎn)。

由此此可見，單單身身公寓及市市中中心區(qū)小戶戶型型房屋的需需求求量，在一一定定時間內(nèi)仍仍呈呈上升趨勢勢，無無論買賣或或是是租賃，市市場場的潛力都都是是極大的。五、上海小房型型市市場2003年度市場預(yù)預(yù)測由于小房型的持持續(xù)續(xù)熱銷，上上海海許多開發(fā)發(fā)商商都在自己己開開發(fā)的項(xiàng)目目中中加大了小小戶戶型的比例例，而而一些類似似本本案的中途途擱擱置的工程程項(xiàng)項(xiàng)目，也紛紛紛紛改造，以以期期小戶型這這一一新型的產(chǎn)產(chǎn)品品能夠盤活活樓樓盤，在2002年已經(jīng)獲悉悉的小戶型型產(chǎn)產(chǎn)品中，不不泛泛沙田、輪輪胎胎橡膠等一一些些知名的實(shí)實(shí)力力企業(yè)，預(yù)預(yù)測測2003年度上海的的小房型市市場場仍舊會延延續(xù)續(xù)上年度的的火火熱局面。另一方面，競爭爭的的加劇，投投資資的理性程程度度加高，都都將將會使小戶戶型型市場回歸歸到到理性的市市場場軌道上來來。而而明年將出出現(xiàn)現(xiàn)小戶型交交方方式用的高高峰峰，很多預(yù)預(yù)期期的和概念念型型的東西都都降降落到實(shí)處處，小小戶型的前前景景究竟如何何，今今年是關(guān)鍵鍵的的一年，讓讓我我們拭目以以待待…酒店式公寓產(chǎn)品品定定位配套設(shè)施建議1、自助特約約服務(wù)：即即在物業(yè)服服務(wù)務(wù)項(xiàng)目中增增設(shè)設(shè)如叫早、送送送餐、上門門洗洗衣、計(jì)時時家家政服務(wù)等。2、配置如商商務(wù)中心、醫(yī)醫(yī)醫(yī)療中心、洗洗洗衣房、健健身身房、美容容院院、超市、咖咖咖啡廳、銀銀行行、郵局等等服服務(wù)設(shè)施。3、增加科技技含量高的的服務(wù)項(xiàng)目目：：寬帶入網(wǎng)、智智智能防盜、視視視頻點(diǎn)播、智智智能一卡通通與與三表遠(yuǎn)程程自自動抄送以以及及自主調(diào)溫溫采采暖等家庭庭智智能化系統(tǒng)統(tǒng)。科技含量。水水水、電、氣氣三三表遠(yuǎn)程抄抄送送系統(tǒng)，即即把把電表、水水表表與煤氣（天天天然氣）表表使使用數(shù)據(jù)通通過過電子系統(tǒng)統(tǒng)直直接傳到物物業(yè)業(yè)公司，不不必必進(jìn)戶查表表；；PPP接入服務(wù)，使使使異地住戶戶同同小區(qū)的溝溝通通變得方便便快快捷；業(yè)主主專專用IC智能卡集通通行、消費(fèi)費(fèi)為為一體，方方便便安全。裝修建議最忌繁復(fù)，提倡倡簡簡單簡單，簡單，再再簡簡單。這一一理理論對于小小戶戶型尤其重重要要。小戶型型面面積有限，繁繁繁復(fù)、多層層次次的裝修使使室室內(nèi)空間顯顯得得狹窄，而而且且生活是一一種種過程，居居住住小戶型的的人人士多數(shù)參參加加工作時間間不不長、生活活不不固定，所所以以不要急于于在在住進(jìn)房子子初初期就把所所有有地方都填填滿滿，因?yàn)槿杖蘸蠛箅S著生活活的的改變，你你會會增加很多多雜雜物，預(yù)留留一一定的空間間去去給以后購購置置的物品作作緩緩沖是非常常必必要的。廚房衛(wèi)生間這些些輔輔助空間，必必必須極力簡簡化化功能，使使空空間壓縮到到最最小。采用用開開放式、壁壁龕龕式的廚房房，不不但可與廳廳堂堂共存，而而且且不必占用用空空間。常用用的的方法是在在墻墻體內(nèi)打出出一一小塊空間間，煤煤氣爐、抽抽油油煙機(jī)鑲在在里里面。小戶戶型型的設(shè)計(jì)，簡簡簡單實(shí)用是是根根本。弱化空間分界具體到每個功能能空空間的設(shè)計(jì)計(jì)，盡盡量把輔助助性性的功能空空間間例如廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間壓縮縮到到最小，騰騰出出空間給工工作作和休息。物業(yè)管理建議物業(yè)管理對本項(xiàng)項(xiàng)目目來說，意意義義不僅在于于延延緩物業(yè)的的折折舊，更在在于于會直接影影響響出租率及及租租金水準(zhǔn)。為為為投資者代代理理出租業(yè)務(wù)務(wù)、為為承租者提提供供有償服務(wù)務(wù)等等。電梯高層建筑的人口口密密度比多層層住住宅高得多多，上上下班高峰峰時時是否會引引起起交通堵塞塞？？電梯發(fā)生生故故障時能否否迅迅速排除？？電電梯品牌很很重重要。優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的電梯售價價高高（發(fā)展商商投投資大），使使使用成本卻卻很很低（業(yè)主主分分?jǐn)偟脑O(shè)備備運(yùn)運(yùn)行費(fèi)、維維修修費(fèi)用低）；；；而質(zhì)量較較差差的電梯售售價價低，使用用成成本則會高高幾幾倍（業(yè)主主需需不斷追加加費(fèi)費(fèi)用）。保潔、保安小區(qū)的居住者一一般般自理能力力較較強(qiáng)，而白白領(lǐng)領(lǐng)租戶則多“懶人”。室內(nèi)衛(wèi)生生由誰打理理？？常規(guī)的垃垃圾圾收集能否否保保證？公共共環(huán)環(huán)境的整潔潔，信信件、書報報等等的分發(fā)如如何何完成？求求租租者的流動動性性大對居住住安安全有何影影響響？如果保保潔潔、保安的的服服務(wù)質(zhì)量不不盡盡人意，很很可可能引起求求租租者層次下下降降。營銷導(dǎo)向：依靠靠產(chǎn)產(chǎn)品的差異異化化，沖破同同類類產(chǎn)品競爭爭的的重圍從市場消費(fèi)力來來看看，該區(qū)域域正正處于一個個極極有潛質(zhì)可可挖挖掘的市場場，我我們應(yīng)該利利用用項(xiàng)目自身身的的優(yōu)勢，切切合合實(shí)際的去去提提升本案的的自自身形象、提提提升產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)，在規(guī)劃劃和和房型設(shè)計(jì)計(jì)上上去更好的的適適應(yīng)市場，只只只有做到與與競競爭樓盤的的規(guī)規(guī)劃差異，才才才能正真顯顯示示自身的閃閃光光點(diǎn)。通過對競爭區(qū)域域的的實(shí)地調(diào)研研，結(jié)結(jié)合對上海海未未來幾年發(fā)發(fā)展展趨勢的預(yù)預(yù)測測，我們建建議議：本項(xiàng)目市場定位位應(yīng)應(yīng)為：城市綠洲上的花花園園酒店式公公寓寓小戶型、全裝修修、酒酒店式市場上的小戶型型都都是單幢或或兩兩幢高層組組成成，住戶享享受受到的建筑筑外外配套實(shí)在在有有限，因?yàn)闉榇蟠蠖嗍寝k公公樓樓改建而成成，綠綠化性、休休閑閑性更不用用提提。本案在房型、物物管管與大多數(shù)數(shù)小小戶型產(chǎn)品品類類似，但本本案案是整個項(xiàng)項(xiàng)目目的一部分分，項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)大綠綠化化、花園式式的的規(guī)劃可以以共共享，使這這是是本案立足足小小戶型市場場的的最大優(yōu)勢勢或或說利器。建筑風(fēng)格定位現(xiàn)代、簡約的建建筑筑風(fēng)格不同的建筑風(fēng)格格不不僅反映了了不不同時代的的烙烙印，同時時也也體現(xiàn)居住住者者的身份和和地地位。作為為居居住者為獲獲得得身份和地地位位的體現(xiàn)，就就就必須作出出相相應(yīng)的付出出；；而如何在在付付出和風(fēng)格格的的獲取上尋尋找找平衡點(diǎn)是是建建筑風(fēng)格策策劃劃的重點(diǎn)。除了賦予建筑物物識識別性外，建建建筑風(fēng)格還還應(yīng)應(yīng)具有持久久性性，建筑風(fēng)風(fēng)格格不僅體現(xiàn)現(xiàn)在在建筑物的的立立面造型和和裝裝飾上，同同時時也體現(xiàn)在在建建筑小環(huán)境境的的構(gòu)筑上；；建建筑風(fēng)格還還應(yīng)應(yīng)與建筑的的大大環(huán)境相協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。價格定位價格是刺激客戶戶購購買欲望的的最最直接的體體現(xiàn)現(xiàn)，但由于于土土地及建筑筑等等相關(guān)成本本的的限制，同同一一區(qū)域的同同類類物業(yè)的價價格格相差不會會太太大；但房房價價偏低于市市場場價會給開開發(fā)發(fā)商帶來不不必必要的損失失，偏偏高則容易易造造成銷售上上的的阻礙，影影響響資金回籠籠速速度。單價定位：通過對本項(xiàng)目周周邊邊相關(guān)物業(yè)業(yè)的的調(diào)查研究究，及及對將來房房地地產(chǎn)市場的的預(yù)預(yù)測并結(jié)合合本本項(xiàng)目的市市場場定位，建建議議平均價格格定定為：6400元/MM22（全裝修）客源定位上海的購房者區(qū)區(qū)域域性觀念很很強(qiáng)強(qiáng)，不同區(qū)區(qū)域域的不同項(xiàng)項(xiàng)目目均有其固固定定的客源層層；；本項(xiàng)目的的位位置特殊，位位位于虹口與與閘閘北交界處處，近近四川北路路，距距軌道3號線、4號線（在建建）、8號線（在建建）只有幾幾百百米的距離離，在在本項(xiàng)目中中，由由于全裝修修小小戶型的市市場場定位及交交通通優(yōu)勢，外外區(qū)區(qū)客源將占占一一定比重。4）目標(biāo)客戶分分析1、年齡結(jié)構(gòu)：：288歲——40歲置業(yè)投資資人士。2、家庭結(jié)構(gòu)主主要為為：獨(dú)身、滿滿滿巢一（新新婚婚或剛有孩孩子子）滿巢二二（孩孩子8歲以下）結(jié)結(jié)構(gòu)。3、臨近區(qū)域過過渡型型的年輕人人，經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力屬屬一一般型。4、購買動機(jī)為為居住住、改善和和需需要企業(yè)白白領(lǐng)領(lǐng)。5、SOHO族族，注重重居住空間間的的實(shí)用性。6、外省市在滬滬工作作的有能力力置置業(yè)人士；；小小型私企和和各各類辦事處處；；7、自備5萬元元以上上，月收入入不不低于3000元者，有個個人一定的的商商品哲學(xué)與與價價值觀。酒店式公寓產(chǎn)品品建建議關(guān)于建筑風(fēng)格出于對本案整體體狀狀況的通盤盤考考慮，我們們認(rèn)認(rèn)為，還有有繼繼續(xù)加強(qiáng)的的必必要，在周周邊邊地區(qū)顯示示出出獨(dú)特的風(fēng)風(fēng)格格。1．建議小區(qū)的的外立立面采用分分段段式結(jié)構(gòu)，底底底層使用毛毛石石，增添穩(wěn)穩(wěn)重重感，鑒于于本本案周邊大大多多為灰色馬馬路路和建筑，建建建議使用外外立立面顏色從從暖暖色調(diào)色譜譜中中選擇。2．高層的頂部部可以以設(shè)計(jì)多重重邊邊際，并配配已已與外力面面相相輔的顏色色，勾勾勒樓盤線線條條，凸顯立立體體結(jié)構(gòu)畫面面的的視覺享受受，具具體來說，應(yīng)應(yīng)應(yīng)該具有現(xiàn)現(xiàn)代代感，線條條輪輪廓應(yīng)清晰晰簡簡潔。3．高層的大堂堂裝修修應(yīng)精致，采采采用大理石石、玻玻璃、不銹銹鋼鋼等現(xiàn)代建建材材元素，地地面面使用不同同色色彩的大理理石石進(jìn)行相間間拼拼合，主要要用用以表現(xiàn)人人流流動線與簡簡單單有利的地地坪坪構(gòu)圖，墻墻面面采用大理理石石飾面，用用雞雞嘴縫進(jìn)行行合合理分布，追追追求與地面面的的整體效果果。梯梯腳線使用用不不銹鋼材質(zhì)質(zhì)，既既能提高設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)效果又能能跳跳出老套的的設(shè)設(shè)計(jì)手法，給給給人新穎流流暢暢的感覺。同同同時增加光光源源使其更為為明明亮，細(xì)部部也也需注意裝裝飾飾效果，并并以以綠色植物物加加以點(diǎn)綴，使使使人產(chǎn)生精精致致典雅的感感覺覺，大堂作作為為整棟大樓樓的的畫龍點(diǎn)睛睛之之比不容忽忽視視，大堂的的保保安、接待待人人員要接受受規(guī)規(guī)范培訓(xùn)，令令令來訪者有有賓賓至如歸的的感感覺。4．項(xiàng)目朝南面面，可可以考慮使使用用低窗設(shè)計(jì)計(jì)（窗窗臺標(biāo)高：0.3M—0.5M為宜），或或設(shè)景觀陽陽臺臺，增加采采光光、通風(fēng)等等優(yōu)優(yōu)勢，南向向樓樓層改為景景觀觀樓層后,賣點(diǎn)增加,有利于適當(dāng)當(dāng)提高售價價。5、做高得房率率，層層高做到3.2米——3.5米，內(nèi)裝飾飾如壁櫥可可以以考慮嵌入入墻墻面或半嵌嵌入入，以增大大使使用空間。銷售策略（一）、價格策策略略考慮到本案面市市的的時機(jī)、物物業(yè)業(yè)特色、推推廣廣方向、建建議議本案酒店店式式公寓全裝裝修修價格定位位在在：6400元/平平方方米（均價價）運(yùn)作恰當(dāng)可望達(dá)達(dá)到到6600元，甚至突突破6900元/平方米。需要說明的是，價價格必須實(shí)事事求是的表現(xiàn)現(xiàn)在建筑本身身的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、構(gòu)造等方方面，就本案案而言，該價價位則反映是是它自身的價價值。投資獲利是每一一個個發(fā)展商最最為為關(guān)心的事事，價價格策略自自然然便是重中中之之重。由于于房房地產(chǎn)市場場的的瞬息萬變變，整整體的書面面價價格計(jì)劃或或是是得不到全全面面的貫徹，或或或是完全流流于于形式，而而開開盤定價是是計(jì)計(jì)劃與市場場的的最佳接洽洽點(diǎn)點(diǎn)，是日后后進(jìn)進(jìn)行價格修修正正的實(shí)踐基基準(zhǔn)準(zhǔn)，在各個個價價格策略中,開盤定價是是第一步,也是關(guān)鍵的的一步。1、低開高走,,分段段提價鑒于目前的市場場狀狀況和產(chǎn)品品的的建設(shè)周期期，本本司建議本本案案在預(yù)定階階段段和正式公公開開銷售初期期的的價格策略略以以稍低于市市場場的價格銷銷售售。以目標(biāo)標(biāo)出出售面積和和出出售率為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，把銷售售推推廣劃分為為若若干階段，分分分段調(diào)整價價格格。2、一房一價、差差別別定價根據(jù)不同朝向、不不同景觀、不不同位置等差差別情況制定定每房價格。3、付款方式4爭取上海最最高的88成30年按揭貸款款。（二）、促銷策策略略1、開盤、封頂頂、交交房時舉行行促促銷活動。2、已購客戶如如介紹紹新客戶成成交交會有一定定現(xiàn)現(xiàn)金獎勵。3、前50名客客戶會有特殊殊優(yōu)優(yōu)惠。4、其他一切對對樓盤盤促銷有利利的的時機(jī)。（三）、銷售管管理理1、每一位致電電垂詢詢的客戶，至至至少聯(lián)系10次，郵寄資資料3次，直到促促成購買。2、每一位到現(xiàn)現(xiàn)場的的客戶，至至少少聯(lián)系10次，郵寄資資料6次，直到促促成購買。3、銷售專案組組精神神：業(yè)績是是銷銷售人員的的生生命。銷售部人員行為為準(zhǔn)準(zhǔn)則：專業(yè)業(yè)、敬敬業(yè)、勤奮/信心、熱心心、耐心（四）、專案組組配配置1、現(xiàn)場人員配配置：：12名，資深專案1名，副專案1名，銷售10名，專案行行銷顧問1名。2、專案組構(gòu)成成情況況：3、專案小組成成員職職責(zé)專案行銷顧問監(jiān)控策劃，銷售售各各部分工作作項(xiàng)目總協(xié)調(diào)，編編制制銷講資料料與與各類銷售售文文件現(xiàn)場營業(yè)效果測測試試分析銷售情況，與與專案經(jīng)理溝溝通協(xié)調(diào)，進(jìn)進(jìn)行銷售策劃劃及廣告策略略調(diào)整與發(fā)展商及時溝溝通通，通報銷銷售售問題，并并及及時處理營營銷銷事務(wù)。專案經(jīng)理協(xié)調(diào)監(jiān)督日常銷銷售售工作，進(jìn)進(jìn)行行銷售控制制幫助銷售員進(jìn)行行客客戶的洽談?wù)劧ㄆ谡匍_銷售現(xiàn)現(xiàn)場場會議，了了解解物業(yè)及客客戶戶動向，做做出出及時決定定定期向發(fā)展商匯匯報報業(yè)務(wù)狀況況，對對銷售中產(chǎn)產(chǎn)生生的問題及及時時上報與公司策劃專員員共共同協(xié)調(diào)進(jìn)進(jìn)行行電話量，客客客戶量等統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)與策劃專員共同同進(jìn)進(jìn)行營銷策策劃劃及廣告企企劃劃的核對與與調(diào)調(diào)整工作每周提交業(yè)務(wù)情情況況報表，便便于于公司對項(xiàng)項(xiàng)目目工作的了了解解與協(xié)調(diào)規(guī)范現(xiàn)場操作，紀(jì)紀(jì)律等工作領(lǐng)導(dǎo)專案組成員員，統(tǒng)統(tǒng)籌進(jìn)行一一系系列促銷活活動動專案人員負(fù)責(zé)客戶的接待待工工作負(fù)責(zé)電話回訪跟跟蹤蹤工作進(jìn)行來電和客戶戶登登記及時把遇到的問問題題及客戶的的心心理反饋，便便便于及時進(jìn)進(jìn)行行調(diào)整填寫日報表，和和周周報表，便便于于經(jīng)理能及及時時了解客戶戶情情況上班時間不聊天天，不不打私人電電話話，不吃零零食食工作時必須衣冠冠整整齊，維護(hù)護(hù)公公司形象每天安排人員進(jìn)進(jìn)行行售樓處清清潔潔工作4、銷售文件匯匯編道具：樓書\DDMM\規(guī)劃圖\小區(qū)模型\房型模型\交通線路分分布圖\平面圖\面積表證件：預(yù)售許可可證證\規(guī)劃許可證\商品房計(jì)劃劃證書\建筑用地許許可證\發(fā)展商營業(yè)業(yè)執(zhí)照等登記表格：來電電來來訪登記表\營業(yè)日報表\營業(yè)周報表\營業(yè)月報表表文件：臨時認(rèn)購購書書\制定定金收收據(jù)\統(tǒng)一預(yù)售合合同5、項(xiàng)目培訓(xùn)綱綱要我司將在專案進(jìn)進(jìn)場場之前進(jìn)行行統(tǒng)統(tǒng)一的系統(tǒng)統(tǒng)培培訓(xùn)，以求求對對物業(yè)基本本知知識有詳盡盡的的掌握，對對營營銷策略有有了了解，對專專案案職責(zé)了解解。項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)及及行行銷訓(xùn)練課課程程：發(fā)展商簡介本案基本環(huán)境資資料料說明本案規(guī)劃介紹公共設(shè)施介紹理念介紹與表達(dá)達(dá)行銷理念行銷技巧行銷策略案名表達(dá)廣告定位廣告表現(xiàn)廣告階段運(yùn)作情情況況商品定位市場客源定位價格策略介紹業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹客戶心理障礙排排除除客戶資料搜集計(jì)計(jì)劃劃說明自我促銷介紹總價與付款辦法法介介紹儀表儀態(tài),商業(yè)業(yè)禮禮儀模擬演練與課程程驗(yàn)驗(yàn)收（五）、銷售聯(lián)聯(lián)絡(luò)絡(luò)與控制1、本司將每月月提交交如下資料料：：當(dāng)月市場場狀狀況及分析析報報告當(dāng)月銷售售業(yè)業(yè)績及評估估報報告銷售策略略調(diào)調(diào)整建議書書2、本司將每月月定期期舉行2次本案推廣廣研討會3、本司市場營營銷負(fù)負(fù)責(zé)人及本本案案推廣專案案將將與開發(fā)商商銷銷售負(fù)責(zé)人人每每月定期舉舉行行2次會議。推廣策略本案無論從大而而廣廣之的謀篇篇、布布局上，還還是是在小而細(xì)細(xì)之之的方略、謀謀謀動中都盡盡顯顯精雕之風(fēng)風(fēng)，綜綜合本項(xiàng)目目的的諸如地段段、規(guī)規(guī)模、氣勢勢、環(huán)環(huán)境、綠化化、景景觀、科技技、遠(yuǎn)遠(yuǎn)景等各種種房房產(chǎn)要素來來看看，幾乎每每一一個都是本本案案的品質(zhì)的的保保證，在加加之之開發(fā)商的的用用心規(guī)劃、專專專業(yè)審視、嚴(yán)嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)作業(yè)，產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品在自身身特特質(zhì)上已拔拔俗俗于周界，極極極大的滿足足了了本案的目目標(biāo)標(biāo)客戶對本本案案的價值認(rèn)認(rèn)同同。綜合以上從市場場大大環(huán)境到區(qū)區(qū)域域小環(huán)境，以以以及競爭個個案案的分析、切切切入市場的的時時間點(diǎn)來看看，本本案的市場場預(yù)預(yù)期總體上上頗頗為有利，因因因此，我們們乘乘星行企劃劃，將將不以做產(chǎn)產(chǎn)品品的功利新新態(tài)態(tài)來對本案案做做簡單的營營銷銷，我們會會把把“川寶花苑”當(dāng)作一件可可以傳承世世代代的藝術(shù)品品來來升華推廣廣。企劃傳播定位新城市生活藍(lán)圖圖——立體化的便便捷體系系園林化的綠綠色家園定位理念：本項(xiàng)目所處的位位置置決定了本本案案的交通質(zhì)質(zhì)素素、生活配配套套堪稱齊備備，尤尤其是三條條輕輕軌線就在在旁旁邊，還有有中中山北路高高架架也在百米米開開外，在事事事事都講求效效率率的現(xiàn)代社社會會，這就成成為為本案立足足于于市場的根根本本。從社會心理學(xué)的的角角度出發(fā)，人人人類在20世紀(jì)近乎登登峰造極的的的的發(fā)展，大大多多是以犧牲牲環(huán)環(huán)境為代價價，因因此，心理理學(xué)學(xué)家把21世紀(jì)稱之為“回歸”的世紀(jì)——人文的回歸歸、自然生生態(tài)態(tài)的回歸，讓讓讓人與自然然相相融而非人人凌凌駕與自然然之之上。3．高品質(zhì)的的住宅區(qū)，大大大都在繁華華的的隔壁——而本案的位位置與此有有異異曲同工之之妙妙，與繁華華四四川北路、多多多倫路、四四川川北路大型型綠綠地千米之之隔隔，更符合合高高品位的定定位位依憑。二、廣告策略通過走交通體系系+產(chǎn)品化路線線，樹立本本案案差異化的的市市場新形象象□首先，從周邊邊幾個個個案來看看，沒沒有一個是是以以產(chǎn)品作為為主主訴求點(diǎn)，本本本案應(yīng)以之之有有區(qū)隔方能能突突破既有的的地地段形象制制約約?！跗涠?、在策劃劃界有有一句名言“產(chǎn)品第一位位，營銷第第二二位”，由于房產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)市場場的的漸趨理性性，購購房不會像像前前幾年那樣樣為為一個虛化化的的概念所煽煽動動而去買房房，這這更說明產(chǎn)產(chǎn)品品本身對購購房房者的購房房傾傾向起到了了決決定性的影影響響，尤其是是本本案的客戶戶定定位，他們們選選擇在此地地購購房，地域域性性（非地段段）極極強(qiáng)的觀念念已已然淡化，所所所以選擇靠靠交交通+產(chǎn)品來打動動人。□其三，本案自自身的的產(chǎn)品優(yōu)勢勢，可可做文章的的地地方確實(shí)高高出出其它個案案不不止一籌，有有有如此出色色的的資源，就就應(yīng)應(yīng)該更出色色的的加以利用用、發(fā)發(fā)揮。三、案名建議易度時代space-sshhiftttimess快快速切換的的生生活空間字面意義：“易”：容易；；轉(zhuǎn)變，變變換；交換換“度”：一定的的空間與時時間（維度度）“易度”：空間間的轉(zhuǎn)換、時時時間容易掌掌握握引申含義：這是一個個講講究速率的的時時代速度是速速率率的根本也只是速速率率的一部分分而本案高高質(zhì)質(zhì)素的生活活環(huán)環(huán)境5——2200分鐘內(nèi)可以以把不夜城商商圈圈、四川北北路路、北外灘灘、魯魯迅公園、虹虹虹口足球場場、多倫路文文化化街、四川川北北路綠地等……代表上海海文文化、商業(yè)業(yè)、運(yùn)運(yùn)動、休閑閑、養(yǎng)養(yǎng)生等標(biāo)志性場場所所一并囊括括輕而易舉舉地地在各個空空間間里切換人類已經(jīng)進(jìn)入了了一一個“易度時代”如何“易度”推薦案名：上海寶時時捷藝品新天地（藝品新私巢）附：注冊名建議議川寶花苑四、項(xiàng)目主題的的推推衍（新園園林林主義）規(guī)劃超前化———高高屋建瓴顛覆傳統(tǒng)的的遠(yuǎn)見規(guī)劃劃□以提高業(yè)主的的生活活質(zhì)素、創(chuàng)創(chuàng)造造更高層次次的的生活模式——一種新城市市生活藍(lán)圖圖為為出發(fā)點(diǎn)，充充充分滿足人人們們對未來生生活活的要求?！醣景敢越M團(tuán)為為劃分分方式的排排列列模式，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)一種建筑筑與與景觀的互互動動，最大限限度度地使有限限的的室外空間間集集合，又創(chuàng)創(chuàng)造造出開闊的的內(nèi)內(nèi)部空間，有有有效地阻擋擋躁躁聲、塵土土污污染的同時時，凸凸顯出潔凈凈、幽幽靜的內(nèi)部部環(huán)環(huán)境。2、環(huán)境園林化化———蓊郁蔥蘢明月清泉心心上流□以“新園林主主義”為環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)主主旨旨，47.8%的高綠化率率，景觀環(huán)環(huán)境境由平面視視覺覺提升為三三維維立體的獨(dú)獨(dú)特特享受——使內(nèi)部形成成不同的地地面面風(fēng)景，立立體體化的環(huán)境境更更能塑造接接近近自然的景景觀觀。□當(dāng)你拾階而上上，或或緩坡下行行，立立體景觀的的樂樂趣即可顯顯現(xiàn)現(xiàn)——一步一景、動動動靜皆景，環(huán)環(huán)環(huán)島溪流順順流流而下，形形成成階梯疊水水瀑瀑布，把春春、夏夏秋、冬式式風(fēng)風(fēng)情的景區(qū)區(qū)有有機(jī)串聯(lián)，呈呈呈現(xiàn)“明月松間照照，清泉石石上上流”的浪漫詩境境。3、建筑藝術(shù)化化———精思巧構(gòu)高科技與藝藝術(shù)性的完完美美融合□住宅由南向北北逐漸漸升高，形形成成兩次漸進(jìn)進(jìn)的的錯落，使使小小區(qū)建筑形形態(tài)態(tài)層次分明明，有有強(qiáng)烈的韻韻律律感，同一一列列住宅呈現(xiàn)現(xiàn)中中間低、兩兩側(cè)側(cè)高，很好好地地拓展了視視野野，構(gòu)成獨(dú)獨(dú)特特而豐富的的城城市天際線線?！鯓O具現(xiàn)代感的的立面面，大面積積的的玻璃采光光、凸凸窗玻璃陽陽臺臺欄板，從從整整體入手、細(xì)細(xì)細(xì)致刻畫建建筑筑外型，使使之之不單純滿滿足足住宅的使使用用功能要求求，同同時注重給給人人以美的充充分分體現(xiàn)建筑筑與與環(huán)境的融融合合、強(qiáng)調(diào)個個性性和歸屬感感。4、配套完善化化———內(nèi)外兼修塑造質(zhì)優(yōu)的的軟環(huán)境社社區(qū)區(qū)□四川北路提供供全方方位的服務(wù)務(wù)：：一站式的的購購物、休閑閑、娛娛樂、醫(yī)院院、學(xué)學(xué)校等配套套已已經(jīng)就位?！鯀^(qū)內(nèi)為業(yè)主多多層次次的需求提提供供多樣式的的選選擇，兒童童游游樂場、網(wǎng)網(wǎng)球球場、綠茵茵草草坪、藝術(shù)術(shù)室室、休閑廣廣場場、以及功功能能齊全的會會所所。5、綠化規(guī)?；獦O綠世界綠色鋪成生生命的底色色□蓊蓊郁郁的綠綠樹林林、一望無無際際的灌木草草叢叢、取之不不竭竭的負(fù)離子子、用用之不盡的的鮮鮮氧，無限限使使用，大口口大大口地呼吸吸自自然最無私私的的贈與，在在這這里，呼吸吸永永遠(yuǎn)都不會會打打結(jié)，連最最平平常的呼吸吸都都會成為芬芬芳芳記憶的開開始始?！?7.8%以以上的的高綠化率率、最最藍(lán)的天、最最最白的云、花花花香、鳥語語、蟲蟲鳴，大自自然然才是最讓人心曠神怡怡的的藝術(shù)家，奏奏奏響清越之之聲聲，直抵心心靈靈，“園林”式的整盤綠綠化，常青植物、保健健植植物，錯落落有有致地讓你你心心處井然有有序序的綠色世世界界。6、戶型合理化化———見微知著人本精神的的科學(xué)體現(xiàn)現(xiàn)□間隔、開間舒舒適合合理，明廳廳、明明臥、明廚廚、明明衛(wèi)，充分分考考慮業(yè)主的的使使用要求和和心心理需求，陽陽陽關(guān)、通風(fēng)風(fēng)、動動靜、私秘秘?！踅Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理理、房房無凸柱，主主主要活動空空間間隱梁隱柱柱，視視覺及走動動空空間完整、動動動線合理，實(shí)實(shí)實(shí)用性完好好。7、建材環(huán)?；?/p>