房地產(chǎn)開發(fā)流程精細化解析與管控實戰(zhàn)

一、房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)開發(fā)流程精細化解析與管控實戰(zhàn)1、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域狀況分析3、競爭者分析4、消費者分析5、項目成本分析6、項目地塊調(diào)查分析二、房地產(chǎn)項目土地的取得方式及評估三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析房地產(chǎn)開發(fā)流程精細化解析與管控實戰(zhàn)1、土地的價值估算2、土地的選擇3、土地成本及土地開發(fā)成本三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析

1、房地產(chǎn)項目定位與規(guī)劃2、房地產(chǎn)項目客戶定位3、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品組合與策劃4、房地產(chǎn)項目價格定位與策劃四、房地產(chǎn)項目投資預(yù)算管理五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略房地產(chǎn)開發(fā)流程精細化解析與管控實戰(zhàn)4、房地產(chǎn)項目可行性研究3、房地產(chǎn)項目風險分析2、房地產(chǎn)項目成本分析1、房地產(chǎn)項目項目經(jīng)濟效益評價3、房地產(chǎn)項目風險分析4、房地產(chǎn)項目可行性研究1、房地產(chǎn)項目融資的成本及優(yōu)劣勢分析2、房地產(chǎn)項目成本分析六、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理七、房地產(chǎn)項目工程管理與控制房地產(chǎn)開發(fā)流程精細化解析與管控實戰(zhàn)3、房地產(chǎn)項目工程成本控制2、房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制1、房地產(chǎn)項目工程進度控制2、物業(yè)增值設(shè)計規(guī)劃3、小區(qū)內(nèi)的布局規(guī)劃4、房屋外觀設(shè)計1、產(chǎn)品類型設(shè)計規(guī)劃八、房地產(chǎn)項目成本預(yù)算及管理九、房地產(chǎn)項目市場推廣及銷售房地產(chǎn)開發(fā)流程精細化解析與管控實戰(zhàn)1、形象及賣點策劃2、銷售策略3、階段性銷售執(zhí)行方案4、廣告成本預(yù)算5、代理商的選擇3、房地產(chǎn)項目造價管理2、房地產(chǎn)項目成本預(yù)算1、房地產(chǎn)項目成本估算

一、房地產(chǎn)項目市場分析

1、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域狀況分析3、競爭者分析4、消費者分析5、項目成本分析6、項目地塊調(diào)查分析1、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析（1）定義：市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)

一、房地產(chǎn)項目市場分析

（2）作用：①評估項目所處的市場環(huán)境②尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場③規(guī)避市場風險④制定項目的發(fā)展方向和市場定位⑤推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議⑥評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性⑦……市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析一、房地產(chǎn)項目市場分析（3）市場分析包括：①需求市場分析：目標客戶需求分析預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等一、房地產(chǎn)項目市場分析②供給市場分析：競爭項目市場分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）一、房地產(chǎn)項目市場分析市場分析的落腳腳點：必須回答的的三個核心心問題①本項目的目目標客戶是是誰？目標客戶的置業(yè)業(yè)需求和偏偏好是怎樣樣的？②本項目面對競競爭市場的的機會點在在哪里？③項目未來在市場場中的地位位如何？一、房地產(chǎn)產(chǎn)項目市場場分析（4）房地產(chǎn)市場分析析的思路路一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析三個層次次區(qū)域市場場、相關(guān)關(guān)物業(yè)市市場、項項目針對對性物業(yè)業(yè)市場兩個方面面市場的供供給、市市場的需需求三個時段段過去、現(xiàn)現(xiàn)在與未未來2、區(qū)域狀狀況分析析（1）調(diào)查目的及意意義通過市場場調(diào)查，了解項目所在區(qū)域的房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀和特征征，以及及區(qū)域項項目情況況，分析析區(qū)域市市場的產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)與需求求，并結(jié)結(jié)合部分分典型項項目的情情況，進進一步解解決本項項目產(chǎn)品品的定位位問題。。一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析（2）調(diào)查區(qū)區(qū)域與調(diào)調(diào)查項目目調(diào)查區(qū)域域范圍大大小與所所在城市市大小有有關(guān)，城城市越大大，調(diào)查查區(qū)域就就越大。。一般在在5KM至20KM范圍之內(nèi)內(nèi)。調(diào)查項目目為本項項目相同同或接近近為主，，項目數(shù)數(shù)量在5至20個之間，，項目相相對越多多，越能能代表本本區(qū)域的的市場需需求情況況，但也也不能過過多，否否則會增增加工作作量，也也會使數(shù)數(shù)據(jù)失真真。一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析（3）區(qū)域狀狀況分析析內(nèi)容①概述：介介紹項目目所在區(qū)區(qū)域基本本情況，，如經(jīng)濟濟、政治治、交通通、醫(yī)療療、商業(yè)業(yè)等②位置及交交通：位位置范圍圍與本區(qū)區(qū)域主要要公共交交通工具具③人文環(huán)境境：重點點說明教教育、醫(yī)醫(yī)療、商商業(yè)、公公園、體體育設(shè)施施等④自然環(huán)境境：河流流、湖泊泊、山川川等自然然或文化化遺產(chǎn)一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析（4）區(qū)域市市場分析析1）項目規(guī)劃劃分析（1）整體區(qū)區(qū)域分析析重點說明明大中小小項目分分部情況況①社區(qū)規(guī)規(guī)模：比如某區(qū)區(qū)域建筑筑面積在在10萬平方米米以下的的項目有有13個，占調(diào)調(diào)查項目目總數(shù)的的45％；總建建筑面積積在10-20萬平方米米的項目目有7個，占調(diào)調(diào)查項目目總數(shù)的的25%；總建筑筑面積在在20萬平方米米以上的的一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析②建筑形式式③容積率容積率統(tǒng)統(tǒng)計表一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析建筑形式項目數(shù)量所占比例只建塔樓16個55％只建板樓6個20％既有板樓又有塔樓7個25％容積率項目數(shù)量所占比例6以上10個35%4-6之間6個20%4以下13個45%（2）社區(qū)配配套分析析重點是商商業(yè)配套套與休閑閑配套（3）園林景景觀分析析重點指標標為社區(qū)區(qū)綠化率率（4）戶型及及面積分分析（5）價格分分析一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析（6）市場供供應(yīng)量分分析（7）銷售情情況分析析（8）暢銷樓樓盤分析析一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析3、競爭者者分析競爭者分分析一般般包括以以下幾項項內(nèi)容：：（1）識別企企業(yè)的競競爭者從行業(yè)的的角度來來看，企企業(yè)的競競爭者有有：現(xiàn)有有廠商、、潛在加加入者、、替代品品廠商。。從市場場方面看看，企業(yè)業(yè)的競爭爭者有：：品牌競競爭者、、行業(yè)競競爭者、、需要競競爭者、、消費競競爭者。。從企業(yè)業(yè)所處的的競爭地地位來看看，競爭爭者的類類型有：：市場領(lǐng)領(lǐng)導者、、市場挑挑戰(zhàn)者、、市場追追隨者、、市場補補缺者。。企業(yè)應(yīng)應(yīng)從不同同的角度度，識別別自己的的競爭對對手，關(guān)關(guān)注競爭爭形勢的的變化，，以更好好地適應(yīng)應(yīng)和贏得得競爭。。一、房地地產(chǎn)項目目市場分分析（2）識別競競爭者對對手的策策略及判判斷競爭爭者目標標競爭者雖雖然無一一例外關(guān)關(guān)心其企企業(yè)的利利潤，但但它們往往往并不不把利潤潤作為唯唯一的或或首要的的目標。。在利潤潤目標的的背后，，競爭者者的目標標是一系系列目標標的組合合，對這這些目標標競爭者者各有側(cè)側(cè)重。了了解競爭爭者對目目前盈利利的可能能性、市市場占有有率的增增長、資資金流動動、技術(shù)術(shù)領(lǐng)先、、服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)先和其其他目標標所給予予的重要要性權(quán)數(shù)數(shù)更為重重要。如如一個追追求低成成本領(lǐng)先先的競爭爭者對于于他的競競爭對手手因技術(shù)術(shù)性突破破而使成成本降低低所作出出的反應(yīng)應(yīng)，比對對同一位位競爭對對手增加加廣告宣宣傳所作作出的反反應(yīng)強烈烈得多。。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析（3）企業(yè)競爭者者關(guān)系營銷企業(yè)競爭者關(guān)關(guān)系營銷即是是指與這些競競爭者保持良良好的競爭合合作關(guān)系，擺擺脫惡性競爭爭，協(xié)調(diào)利益益，優(yōu)勢互補補，共同開發(fā)發(fā)市場機會，，最終取得多多贏的結(jié)果。。競爭企業(yè)之間間的關(guān)系可以以從互不相干干到兼并收購購，建立聯(lián)盟盟合作形式。。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析（4）房地產(chǎn)市場場競爭者分析析1）房地產(chǎn)競爭者者的含義與本企業(yè)提供供的房地產(chǎn)商商品在質(zhì)量、、類型、區(qū)位位等方面基本本相似，并且且有相同的目目標消費群體體的企業(yè)。2）房地產(chǎn)競爭者者分析的目的的企業(yè)制定競爭爭戰(zhàn)略的基礎(chǔ)礎(chǔ)，也是占領(lǐng)領(lǐng)市場主導地地位的基本前前提。3）房地產(chǎn)競爭者者分析需要解解決的五個問問題然后根據(jù)競爭爭者及其戰(zhàn)略略、目標、實實力、反應(yīng)制制定房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析①誰是競爭者？？②競爭者戰(zhàn)略是是什么？③競爭者的目標標是什么？④競爭者的優(yōu)劣劣勢是什么？？⑤競爭者的反應(yīng)應(yīng)模式是什么么？4）房地產(chǎn)市場營營銷競爭對手手①競爭對手的識識別與確認：：品牌競爭、、行業(yè)競爭、、形式競爭、、通常競爭。。②其次是項目競競爭對手的識識別與確認③企業(yè)競爭對手手的識別與確確認。競爭對手的分分析與判斷主主要有現(xiàn)行戰(zhàn)戰(zhàn)略、策略與與經(jīng)營目標分分析，優(yōu)勢和和劣勢分析。。其中關(guān)于優(yōu)優(yōu)勢和劣勢分分析應(yīng)該在收收集競爭者信信息資料、收收集市場信息息資料、全面面分析和評估估之后才能進進行，而且對對于競爭者的的評估主要集集中于以下幾幾個方面：資資源條件-經(jīng)營管理條件件-成本與財務(wù)-技術(shù)條件-市場與營銷條條件-公共關(guān)系。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析5）房地產(chǎn)市場場競爭優(yōu)勢競爭優(yōu)勢也稱稱差異化優(yōu)勢勢是被目標市市場視為比其其他競爭者更更重要及更優(yōu)優(yōu)越的企業(yè)與與其產(chǎn)品的獨獨有特色組合合。就是這個個或這些因素素使消費者惠惠顧該企業(yè)而而不是其他競競爭者。主要要有以下幾個個方面的優(yōu)勢勢：一、房地產(chǎn)項項目市場分析析①成本競爭優(yōu)勢②創(chuàng)新競爭優(yōu)勢③產(chǎn)品（服務(wù)）差異化競爭優(yōu)勢④補缺競爭優(yōu)勢⑤規(guī)模競爭優(yōu)勢⑥信息競爭優(yōu)勢⑦品牌競爭優(yōu)勢6）基本競爭策策略①市場領(lǐng)導者的的基本競爭策策略主要考慮的因因素有三點首首先擴大市場場需求，做法法為尋找新的的客戶-進軍新的市場場-開創(chuàng)新的模式式。其次，保保護市場占有有率，再次，，提高市場占占有率，主要要是因為因有有壟斷行為的的風險和成本本費用增加的的風險。②市場挑戰(zhàn)者者者的基本競爭爭策略首先考慮戰(zhàn)略略目標及挑戰(zhàn)戰(zhàn)對象的選擇擇，選擇具有有洞察力的市市場領(lǐng)導者、、具有同等競競爭地位的企企業(yè)、地區(qū)性性的中小企業(yè)業(yè)。其次選擇擇正確的競爭爭策略：（（1）價格策略（2）產(chǎn)品策略（（3）品牌策略（4）服務(wù)策略（（5）宣傳策略一、房地產(chǎn)項項目市場分析析③市場追隨者者者的基本競爭爭策略（1）緊隨市場趨趨勢（2）近距離跟隨隨市場領(lǐng)導者者（（3）選擇追隨市市場領(lǐng)導者④市場拾遺補缺缺者者的基本本競爭策略一、房地產(chǎn)項項目市場分析析（1）是否有足夠夠的規(guī)模和購購買力（4）企業(yè)是否具具備為該市場場提供服務(wù)的的必須技術(shù)和和資源（3）是否為大企企業(yè)所忽略（2）是否具備發(fā)發(fā)展?jié)摿?、消費者分析析（1）房地產(chǎn)購買者需求分分析（2）消費者心理活動的過過程（3）房地產(chǎn)消費者市場的的特征（4）影響房地產(chǎn)消費者者行為的主要要因素（5）房地產(chǎn)消費者購買決決策過程與分分析（6）各類房地產(chǎn)項目目消費者行為為分析一、房地產(chǎn)項項目市場分析析（1）房地產(chǎn)購買者者需求分析需求是指一定定時間內(nèi)，某某一市場上，，對于某種商商品在各種可可能的價格條條件下產(chǎn)生的的需求量。美美國著名心理理學家馬斯洛洛的“需要層層次理論”，，根據(jù)人們對對需求的不同同程度，把需需要劃分為生生理需要、安安全需要、社社交需要、尊尊重需要和自自我實現(xiàn)需要要5類，，依次由較低低到較高層次次。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析（2）消費者心理活動的過過程1）消費者的認認識過程一、房地產(chǎn)項項目市場分析析2）消費者的情情緒過程一、房地產(chǎn)項項目市場分析析3）消費者的意意志過程一、房地產(chǎn)項項目市場分析析（3）房地產(chǎn)消費費者市場的特特征1）房地產(chǎn)消費費者的購買行行為是最為理理性的房地產(chǎn)作為一一種綜合成本本高、風險大大的商品，無無論消費者購購買的最終目目的是自住還還是投資，都都決定其在購購買的過程中中保持高度的的自主，并始始終由理智來來支配行動。。2）房地產(chǎn)消費費者的購買行行為易受外界界因素影響，，決策時間長長。消消費者獲取房房地產(chǎn)信息的的渠道越來越越廣泛，有利利于消費者做做出明智的購購買決策，也也增加了消費費者鑒別信息息真?zhèn)蔚臅r間間。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析3）房地產(chǎn)消費費者的購買行行為已經(jīng)從單單純的滿足居居住需要上升升到更高的層次隨著經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)消費者在滿滿足居住需要要的同時，對對產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)、建筑形式式有了更高的的要求，在布布局上也更加加追求人與環(huán)環(huán)境的和諧。。4）品牌效應(yīng)的的作用日益明明顯好的品牌往往就代代表著好口碑碑、好品質(zhì)、、好物業(yè)，于于是就出現(xiàn)越越來越多的消消費者購房時時只認品牌不不認房的情形形。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析（4）影響房地產(chǎn)消費者者行為的主要要因素1）文化因素①①審美美觀。產(chǎn)品的的美學價值是是促使消費者者做出購買決決定的影響因因素之一。②②風俗俗習慣。直接接影響消費者者對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的消費需需求，主要體體現(xiàn)在地域性性房產(chǎn)營銷上上。2）社會因素①①政策策環(huán)境。國家家的政治體制制、政治管理理、政策等影影響房地產(chǎn)市市場的格局。。②②法法律環(huán)境。是是制約和引導導房地產(chǎn)發(fā)展展的重要外部部力量，同時時也是消費者者獲得和享受受合法權(quán)益的的重要保障。。③③經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境。包包括利率、物物價及通貨膨膨脹等。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析3）個人因素①職業(yè)及收入入水平消費者職業(yè)的不同，，消費觀與價價值觀也會隨隨之而變，收收入與預(yù)期收收入的高低決決定了人們的的購房選擇。。②生活方式消費者的生活方式?jīng)Q決定著其對房房地產(chǎn)產(chǎn)品的的喜好與需求求。③個性與自我概念個性因素激發(fā)著消消費者的租購購欲望。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析4）心理因素①禁忌（人們在在心理上認為為犯忌諱的和和在言行上規(guī)規(guī)定不能說與與不能做的））是影響消費費者消費方式式和消費意識識的重要因素素。如世界上上許多地區(qū)忌忌諱數(shù)字13，因此，有的的公寓、辦公公室和旅館里里找不到13層和13號；而香港地地區(qū)則對4、13、37、49等數(shù)字都比較較反感。②健康、環(huán)保等等因素，是目目前人們關(guān)注注的重點。③小區(qū)物業(yè)管理理水平以及基基礎(chǔ)設(shè)施的建建設(shè)情況。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析（5）房地產(chǎn)消費者購買決決策過程與分分析1）房地產(chǎn)消費費者購買決策策的過程（2）房地產(chǎn)消消費者行為分分析的一般內(nèi)容①誰來買（Who）？②為什么要買（（Why）？？③在什么地點買買（Where）？④在什么時候買買（When）？⑤買什么樣的（（What））？⑥如何來購買（（How）？？一、房地產(chǎn)項項目市場分析析6）各類房地產(chǎn)項目目消費者行為為分析消消費者在在面對購房置置業(yè)及做出購購房決定的過過程中，針對對具體的不同同房地產(chǎn)產(chǎn)品品，其選擇方方式與原則有有所不同。住宅購買行為為的影響因素：①消費者自身身因素②其他因素—交通是否便利，價價格是否公平平，房屋是否否堅固，設(shè)計計是否完善，，房產(chǎn)是否增增值快，環(huán)境境是否良好，，以及區(qū)域環(huán)環(huán)境因素、房房屋自身要素素（房型與住住宅屬性）。。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析消費群體構(gòu)成成的分析主要要包括：分分析一：：客戶年齡構(gòu)構(gòu)成與家庭人人口個人購房房的客戶年齡齡基本在25～60歲，以30～50歲為主主，家庭人員員結(jié)構(gòu)在3～6人人居多。分分析二二：客戶職業(yè)業(yè)背景構(gòu)成分析三：客戶戶特征描述他他們屬屬于社會上比比較富裕的一一群，有穩(wěn)定定的社會收入入，具有較高高甚至顯赫的的社會地位。。在在釋釋放成功的同同時，喜歡樹樹立自我，標標榜個性，追追求獨特文化化品位，注重重高質(zhì)量休閑閑健康的生活活方式。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析案例分享：萬科的商業(yè)形象中國排名第一開發(fā)發(fā)商，萬科地產(chǎn)城市市居住高端系系列（金域系系）成熟中心內(nèi)環(huán)環(huán)地段，合肥肥難尋其二這里寸土寸金金，這里是永永遠的繁華所所在，這里有有這座城市難難以超越的人人文記憶和地地位；合肥不可復(fù)制制的長江路，，合肥唯一的的城市名片與與形象一、房地產(chǎn)項項目市場分析析萬科金域華府府的地理優(yōu)勢位于老城區(qū)、政務(wù)務(wù)區(qū)、高新區(qū)區(qū)等主要區(qū)域域中央位置，，老城區(qū)生活配配套、政務(wù)區(qū)區(qū)文化政務(wù)配配套、高新區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)科技配配套環(huán)伺左右右；生活，世界500強家樂福就在在斜對面，學學校、醫(yī)療等等設(shè)施應(yīng)有盡盡有；交通，直面城城市交通大動動脈—長江路；文化，前身““江淮儀表廠廠”保留蘇式式建筑，具備備人文歷史價價值；教育，安徽大大學、中國科科技大學、安安徽農(nóng)業(yè)大學學、十七中、、西苑小學等奠定區(qū)區(qū)域濃厚教育育資源一、房地產(chǎn)項項目市場分析析金域華府價位位分析萬科金域華府，1梯3戶多，，34層，共共200多套套房源。目目前主要在售售16#樓，，2014年年12月30日交付，約約109&137平米，，均價約11000元/平米。前期期還有少量頂頂層106、、109平米米戶型在售，，均價11000元/平平米左右。在在售房源優(yōu)惠惠為一次性付付款99折，，按揭99.5折。一、房地產(chǎn)項項目市場分析析金域華府樓盤盤優(yōu)勢萬科金域華府為萬萬科在合肥傾傾力打造的48萬平米市市心頂級項目目，位于合肥肥市蜀山區(qū)長長江西路與合合作化南路交交叉口西南側(cè)側(cè)（五里墩江江淮儀表廠）），占地面積積173.5畝，綜合容容積率3．56，小區(qū)居居住用地占地地面積101754平，，主題商業(yè)開開發(fā)占地面積積13875平，社區(qū)規(guī)規(guī)劃有獨特的的雙會館，入入戶方式為尊尊貴的四大堂堂式入戶，配配備360度度安防系統(tǒng)；；1500m生態(tài)溪谷，，100余余株原生樹木木，10大大歐式園林營營造市心25000平米米社區(qū)生態(tài)景景觀；戶型