容積率的深入學(xué)習(xí)

容積率的深入學(xué)習(xí)從剖析容積率基本概念出發(fā)，指出容積率內(nèi)含的四個(gè)基本特性，具體闡述了如何運(yùn)用這些特性協(xié)調(diào)城市政府、城市規(guī)劃師、開(kāi)發(fā)者之間的關(guān)系，并提出影響容積率的幾個(gè)主要因素。一、容積率的概念和由來(lái)容積率是城市用地的地塊上允許修建的總建筑面積與地塊面積之比值。一般以正值的常數(shù)來(lái)表示。是無(wú)量綱的比值。通常以地塊面積為1，總建筑面積對(duì)于地塊面積的倍數(shù)即為地塊容積率的值。例：某地塊面積10000m2（1公頃），允許修建的總建筑面積為20000m2，則該地塊容積率=20000/10000=2。容積率是表述地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。在合理的空間環(huán)境條件下，容積率愈大，表示地塊建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度愈高，土地利用率也愈高；反之，容積率愈小，地塊建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度愈低，土地利用率也愈低。容積率是西方國(guó)家（主要是美國(guó)）從本世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度（Zoning）中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。美、日等國(guó)（包括臺(tái)灣地區(qū)）稱作FloorAreaRatio，縮寫(xiě)為FAR；英國(guó)（包括香港地區(qū)）稱作PlotRatio，實(shí)際上與FAR涵義相同（注1）。該指標(biāo)被譯為“容積率”，始于香港、臺(tái)灣地區(qū)，多年來(lái)已被廣泛使用。但在我國(guó)大致是80年代后才逐漸流傳使用（注2。由于“容積率”這個(gè)指標(biāo)涵義明確，能夠集中而直觀地表述地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，特別是近五、六年來(lái)開(kāi)始實(shí)行城市國(guó)有土地租讓制度和房地產(chǎn)業(yè)的興起，也為了便于和國(guó)外的相關(guān)行業(yè)“對(duì)接”，我國(guó)的土地管理、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等部門(mén)和機(jī)構(gòu)都廣泛采用“容積率，，這個(gè)指標(biāo)。以致這兩年“容積率，，這個(gè)名詞非但在專業(yè)科技人員中，而且也在廣大群眾中流傳和使用。原蘇聯(lián)在城市規(guī)劃指標(biāo)體系中，不使用“容積率”這個(gè)指標(biāo)。我國(guó)過(guò)去的城市規(guī)劃編制程序和作法中，也不采用“容積率”指標(biāo)。但是過(guò)去在詳細(xì)規(guī)劃中所采用的“建筑面積密度”（m?/ha）,也同樣是表述修建用地上的建設(shè)容量的，其內(nèi)涵與“容積率”是一致的。這兩種指標(biāo)的表述形式不同，主要是由于:原蘇聯(lián)的土地制度不同于西方國(guó)家，所以沒(méi)有土地租讓與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要?！敖ㄖ娣e密度”僅是作為評(píng)價(jià)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一項(xiàng)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。因此，“容積率”與“建筑面積密度”雖然內(nèi)涵一致，但是性質(zhì)和作用有所異同。筆者認(rèn)為，在我國(guó)的城市規(guī)劃指標(biāo)體系中，沒(méi)有必要完全以“容積率”取代“建筑面積密度”?！叭莘e率，，可在用地規(guī)劃管理和控制性詳細(xì)規(guī)劃中使用，也可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工作中；“建筑面積密度”仍可在修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)或城市設(shè)計(jì)中采用。由于容積率是一項(xiàng)看來(lái)簡(jiǎn)單而實(shí)際上“隱含，，著復(fù)雜相關(guān)因素的數(shù)值，因此很多人往往不去深究其科學(xué)的概念和特性，只把它當(dāng)成一個(gè)房地產(chǎn)談判中的“籌碼”而隨意處置，以至常常容易發(fā)生概念上的混亂和誤解，從而造成決策失誤，甚至帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上或社會(huì)、環(huán)境效益上的重大損失，則是非常有害的。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，城市土地的出讓、轉(zhuǎn)讓還要進(jìn)一步發(fā)展，而容積率的使用如此廣泛，它的數(shù)值確定又往往處于舉足輕重的關(guān)鍵位置，因此，對(duì)其性質(zhì)和作用進(jìn)行一番科學(xué)的分析和研究，實(shí)在是刻不容緩和十分必要的。二、容積率是評(píng)價(jià)城市土地合理利用的重要指標(biāo)土地是國(guó)家不可再生的重要資源。城市土地則是被投入了物化勞動(dòng)（基礎(chǔ)設(shè)施）的資源，具有更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。合理使用城市土地有很大的經(jīng)濟(jì)意義，同時(shí)還有重要的社會(huì)意義和環(huán)境意義。城市土地的合理利用是城市規(guī)劃的重要目標(biāo)之一，也是規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理的重要任務(wù)和內(nèi)容。城市土地是否能得到合理利用，主要應(yīng)從兩方面著手：一是依靠科學(xué)的城市總體規(guī)劃和各個(gè)層次的，具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)；二是依靠對(duì)建設(shè)項(xiàng)目、用地和建筑的規(guī)劃管理。其中，用地管理則是直接影響土地利用效率的。而在城市用地管理中，地塊的劃分和合理使用又是最基本的因素。地塊（plot、lot、site），是指被城市道路所包圍的，供修建用的地段；也是不同形式的城市用地結(jié)構(gòu)中最基本的用地單元。在西方城市規(guī)劃中，地塊往往是土地再劃分（Subdivision）的結(jié)果。我國(guó)現(xiàn)行的作法是通過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃來(lái)劃分地塊。地塊的合理利用，決定于兩個(gè)主要條件:使用性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。使用性質(zhì)：即正確處理地塊的用途與相鄰用地之間（在功能上）的相容性與不相容性。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：即正確處理地塊上建筑物的高度（層數(shù)）、建筑密度（覆蓋率）、空地率與周?chē)臻g環(huán)境的關(guān)系。目的是使地塊得到有效而合理的利用，其集中的指標(biāo)表述就是“容積率”。因此，容積率是評(píng)價(jià)城市土地開(kāi)發(fā)利用合理程度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。三、容積率的四個(gè)特性容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘炕竟绞牵篟=F/A（1）式中：R——容積率F——地塊上的總建筑面積（m2）A——地塊面積（m2）容積率所表述的是"凈〃地塊上的建設(shè)容量。"凈地塊〃是指為建筑所使用的場(chǎng)地，其面積不包括城市公用的道路、公共綠地、大型市政及公用設(shè)施用地、歷史保護(hù)地段等。人們?cè)谑褂?容積率〃時(shí)，常常不注意"凈〃地塊的概念，提出“大塊〃或“成片〃城市土地，如若干平方公里土地開(kāi)發(fā)區(qū)的“容積率〃等。這種“擴(kuò)大的〃容積率，由于包含著大量的公共用地，因此過(guò)分籠統(tǒng)，缺乏控制土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的實(shí)際意義，也失去了相互之間的可比性，而且容易在具體的規(guī)劃管理工作中造成概念上的混亂。例如，一般的居住小區(qū)，“擴(kuò)大的”容積率（以小區(qū)全部用地計(jì)算的）要比"凈〃地塊容積率（以住宅用地或組團(tuán)用地計(jì)算的）低一倍左右。因此，在使用或評(píng)價(jià)容積率時(shí)，必須注意地塊面積的“凈”度；在比較不同的容積率時(shí)，必須在同樣"凈〃度的基礎(chǔ)上進(jìn)行。總建筑面積，一般系指地面以上部分的建筑面積總和；如果包括地下部分的建筑面積，應(yīng)特別注明，以資區(qū)別。在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比。當(dāng)A為常數(shù)時(shí)，R=CH（2）C——建筑密度或建筑覆蓋率，C=0?1H——建筑層數(shù)（或平均層數(shù)）C?A——建筑基底面積（m?）F——地塊上的總建筑面積(m?)A——地塊面積(m?)從公式(2)可以看到：當(dāng)H每增加1(即平均提高1層)，R的提高值=C;當(dāng)R每提高C的值，H平均提高1層。樓面占地率〔注3〕與容積率成反比L=A/F=1/R粉.式中樓面占地率(即每平方米建筑面積占用的地塊土地面積。從公式⑶可以看到：當(dāng)L愈小，R愈大，即每平方米建筑面積所占用的土地愈少，建設(shè)開(kāi)發(fā)中土地費(fèi)用所占的比重愈低，則土地利用率和經(jīng)濟(jì)效益愈高。容積率是“相對(duì)指標(biāo)”，因此有一定“彈性〃，是可以“談判〃的這個(gè)特性主要表現(xiàn)在規(guī)劃用地管理的過(guò)程之中。在實(shí)行城市土地出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制的情況下，容積率往往成為城市政府(G)、規(guī)劃師(UP)和開(kāi)發(fā)者(D)之間談判的一項(xiàng)主要“杠桿”。從不同的利益承擔(dān)和行為特點(diǎn)看：政府(G)——土地所有者，關(guān)心從土地出讓中獲得比較好的收益，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。關(guān)心順序P(出讓價(jià)格)、R、意愿傾向：從提高R,可以吸引(D),獲得較高的P。規(guī)劃師(UP)——城市環(huán)境質(zhì)量與整體效益的關(guān)心者。關(guān)心順序：C、H、R,意愿傾向：從控制C和H,以滿足空地、日照、間距、綠化、停車(chē)以及景觀等要求。開(kāi)發(fā)者(D)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，關(guān)心從開(kāi)發(fā)中獲得最大的利潤(rùn)。關(guān)心順序：R、F、Pf(樓面地價(jià))，意愿傾向：Pf盡可能提高R,獲得更大的「，使P降低，即每平方米建筑面積所攤的土地費(fèi)用最小。因此在談判中，矛盾往往表現(xiàn)為：?(G)與(D)在提高“R”上有一致性，與(UP)有矛盾；(UP)與(G)在控制“C〃和“H”上有一致性，與(D)有矛盾；(D)與(G)在“P〃與“Pf〃上有矛盾，但與(UP)無(wú)直接關(guān)系。一般說(shuō)，土地所有者一一政府(G)應(yīng)是解決矛盾的主體；統(tǒng)一矛盾的基礎(chǔ)則是城市規(guī)劃(UP)。因?yàn)槌鞘幸?guī)劃是城市整體利益的體現(xiàn)者。它既要考慮社會(huì)與環(huán)境效益，也要滿足開(kāi)發(fā)者(D)合理的經(jīng)濟(jì)利益。因此，容積率R的確定應(yīng)遵循下列兩項(xiàng)原則：R的上限，取決于環(huán)境質(zhì)量的最起碼要求；R的下限，取決于開(kāi)發(fā)者能承受的最高“樓面地價(jià)〃Pf。談判過(guò)程中，可以用“調(diào)節(jié)系數(shù)法〃來(lái)進(jìn)行利益的協(xié)調(diào)。其指導(dǎo)原則是:土地所有者(G)應(yīng)該在通過(guò)提高R，使F增加，Pf降低的情況下，與開(kāi)發(fā)者(D)分享利益。但是，R的提高以不超過(guò)合理的上限為條件。I=p*(F,-F)/F(4)式中：I——談判前后地塊出讓價(jià)格升值率F——談判前地塊上可獲得的總建筑面積(m2)F，——談判后地塊上可獲得的總建筑面積(m2)日調(diào)節(jié)系數(shù)，日=0?1地塊出讓價(jià)格升值率=調(diào)節(jié)系數(shù)X建筑面積增加率建筑面積增加率*-F)/F=(R，-R)/R(R’為談判后的容積率，R為談判前的容積率，R’-R即為容積率增加)通過(guò)日來(lái)調(diào)節(jié)土地所有者(政府)與開(kāi)發(fā)者的利益，大致可分為四種情況：⑴當(dāng)日=0時(shí)，價(jià)格升值率1=0,政府從提高R中無(wú)所得益，不合理；(2)當(dāng)0<"1時(shí)，政府與開(kāi)發(fā)者雙方都從提高R中得到利益。政府得到的利益是出讓價(jià)格的提高，升值率為I。開(kāi)發(fā)者得到的利益是樓面地價(jià)的降低(即樓面地價(jià)降值率)，即If=1-F/F(1+I)(5)⑶當(dāng)尸1時(shí)，Pf-P，=0,開(kāi)發(fā)者從提高R中無(wú)所得益，不合理；⑷當(dāng)"1時(shí)，Pf-P，出現(xiàn)負(fù)值，開(kāi)發(fā)者從提高R中反而受損。這種情況下，開(kāi)發(fā)者將不期望提高R值。以上四種情況，只有第（2）種情況，即0<"1時(shí)，是可以談判的。政府可以酌情確定城市各個(gè)地段的日值。下面試舉一例，以說(shuō)明如何操作：某市一地塊，土地面積A=8000m2，規(guī)劃確定容積率R=2.5，標(biāo)定的土地出讓價(jià)格=9,600,000元（每平方米土地1200元）根據(jù)以上條件，地塊上可建的總建筑面積：F=A?R=20000m2,樓面地價(jià)Pf=9600000/20000=480元/m2開(kāi)發(fā)者與政府談判，希望提高容積率。根據(jù)對(duì)具體條件的分析，規(guī)劃部門(mén)同意提高容積率0.3,即R，=2.5+0.3=2.8。P1——談判前的土地出讓價(jià)格（元/m2）P2——談判后的土地出讓價(jià)格（元/m2）Pf——談判前的樓面地價(jià)（元/m2）P，——談判后的樓面地價(jià)（元/m2）分兩種情況計(jì)算：（1）如果不考慮調(diào)節(jié)系數(shù)日的情況。開(kāi)發(fā)者提高容積率后，在該地塊上可建設(shè)的總建筑面積F，=A?R，=22400m2，增加的面積F，-F=2400m2;樓面地價(jià)降為P，=9600000/22400=428.6元/m2。與原樓面地價(jià)相比：（2）考慮調(diào)節(jié)系數(shù)日的情況假設(shè)政府（通過(guò)規(guī)劃部門(mén)）確定該地塊的調(diào)節(jié)系數(shù)日=0.4，則政府可獲得的地塊出讓價(jià)格升值率【="0.3/2.5=0.048,即4.8%開(kāi)發(fā)者獲得的樓面地價(jià)降值率If=1-F/F，（1+1）=0.064,即6.4%。小結(jié)：以上兩種情況相比，考慮調(diào)節(jié)系數(shù)M即第2種情況）顯然較為合理。開(kāi)發(fā)者要求提高R所得到的利益中，應(yīng)該由政府分享一部分（即I）,這樣既體現(xiàn)了較為公平的原則，也可適當(dāng)節(jié)制開(kāi)發(fā)者過(guò)分追求高容積率的欲望。四、確定容積率的主要因素地塊的使用性質(zhì)。這是由于各種用地有不同的“功能〃要求，如商業(yè)、旅店、辦公樓等的容積率一般應(yīng)該高于住宅、學(xué)校、醫(yī)院、劇院等；地塊的區(qū)位。城市用地由于所處位置不同，如市中心或城市邊緣，會(huì)有不同的出讓價(jià)格。一般說(shuō)，市中心或環(huán)境、交通等條件較好，土地出讓價(jià)格較高的地區(qū)，為提高土地利用效率，容積率應(yīng)高于其他地區(qū)；3?地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件。即開(kāi)發(fā)建設(shè)的支撐條件，包括現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的水平和自然條件（如地基、土壤、排水等）。一般說(shuō)，較高的容積率需要較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和自然條件作為支撐；4?地塊的空間環(huán)境條件。即與相鄰四周在空間環(huán)境上的制約關(guān)系，以及城市設(shè)計(jì)上的要求，如建筑高度、間距、形體、綠化、通道等；5.地塊的土地出讓價(jià)格，即政府的期望價(jià)格。一般情況下，容積率與出讓價(jià)格成正比。期望價(jià)格高，容積率也要相應(yīng)提高。以上各項(xiàng)因素，應(yīng)結(jié)合城市的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)綜合研究后確定。此外，為了考慮到通過(guò)談判可以得到利益，以及為不可預(yù)知的某些因素留有余地，公布的容積率宜低于“理論的”上限數(shù)值。五、地塊容積率的宏觀影響地塊容積率是城市規(guī)劃中的一個(gè)微觀問(wèn)題。因此，人們往往以為某一、二個(gè)地塊的容積率不合理是件“小事情〃，不傷大局。然而，這種認(rèn)識(shí)是不全面的。城市用地的結(jié)構(gòu)是由很