房地產(chǎn)銷(xiāo)售培訓(xùn)：住宅戶(hù)型

住宅戶(hù)型分析房地產(chǎn)銷(xiāo)售培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)性：戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)合理性：人居標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)性：民俗標(biāo)準(zhǔn)住宅戶(hù)型分析要點(diǎn)專(zhuān)業(yè)性：戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型分類(lèi)

戶(hù)型

高層豪宅三房二廳一工三衛(wèi)150—180四房二廳一工三衛(wèi)180—200五房二廳一工三衛(wèi)220—240大戶(hù)型二房二廳二衛(wèi)85—95三房二廳一工二衛(wèi)120—130四房二廳一工二衛(wèi)140—160

中戶(hù)型二房二廳一衛(wèi)75—85三房二廳一/二衛(wèi)90—100四房二廳二衛(wèi)110—120小戶(hù)型一房一廳一衛(wèi)35—45二房一廳一衛(wèi)55—65三房二廳一衛(wèi)70—80住宅戶(hù)型分類(lèi)參考表(單位：㎡)住宅性能參考標(biāo)準(zhǔn)（套內(nèi)面積）

戶(hù)型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶(hù)型中戶(hù)型小戶(hù)型主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10其它臥室使用面積㎡≥14≥12≥9≥7小臥室使用面積（㎡）≥12≥10≥8≥7客廳使用面積（㎡）≥30≥25≥12≥10客廳開(kāi)間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6餐廳采光通風(fēng)狀況采光通風(fēng)

采光通風(fēng)生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0儲(chǔ)藏間使用面積（㎡）≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）≥8≥6≥4≥3廚房?jī)魧挘╩）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長(zhǎng)（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥10≥9層高（m）3.13.02.92.8市場(chǎng)對(duì)戶(hù)型的關(guān)注點(diǎn)客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分優(yōu)先順序：客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書(shū)房、客房適宜陽(yáng)臺(tái)：生活陽(yáng)臺(tái)的休閑、觀賞性，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用

在戶(hù)型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重這種市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟地逐一加以評(píng)審。功能空間分類(lèi)住宅的“八大”使用功能起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、陽(yáng)臺(tái)住宅的“三類(lèi)”空間

公共空間：客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)

私密空間：臥室、書(shū)房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間

服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)藏間、服務(wù)陽(yáng)臺(tái)功能分區(qū)合理動(dòng)靜分區(qū)：活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開(kāi)動(dòng)區(qū)：客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置靜區(qū)：臥室——位置應(yīng)比較深入動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間

——方便使用，室內(nèi)交通線(xiàn)盡可能便捷廳、室分設(shè)的戶(hù)型是戶(hù)型發(fā)展的主流方向動(dòng)區(qū)靜區(qū)動(dòng)區(qū)靜區(qū)動(dòng)靜分區(qū)案例錯(cuò)層設(shè)計(jì)最易實(shí)現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)”平面戶(hù)型也可以作到“動(dòng)靜分區(qū)”合理性：人居標(biāo)準(zhǔn)空間尺度合理各功能空間尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀；開(kāi)間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1：2；要留出擺放家具的穩(wěn)定空間臥室：主臥：應(yīng)具有好的朝向,開(kāi)間應(yīng)不小于3米,面積應(yīng)大于12㎡,且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間；次臥：面積應(yīng)不小于10㎡餐廳：餐廳和客廳宜相對(duì)獨(dú)立．既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽(yáng)臺(tái)：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明面積比例適宜除了大戶(hù)型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶(hù)型設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)中應(yīng)關(guān)注的主題之一

各房室具有與其戶(hù)型相匹配的比例：大戶(hù)型不應(yīng)出現(xiàn)過(guò)小房間；主臥應(yīng)明顯大于次臥；三戶(hù)室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在1.5：1以?xún)?nèi)：三房：240㎡二房：220㎡三房：115㎡二房：84㎡三房：68㎡二房：55㎡同樣是兩梯四戶(hù)的的經(jīng)典蝶式平面，，小戶(hù)型與大戶(hù)型型的市場(chǎng)定位、客客戶(hù)定位不同，其其客戶(hù)需求不同，，功能、布置亦會(huì)會(huì)不同。戶(hù)型與定位一致通風(fēng)采光室內(nèi)四明明廳、明室、明廚廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采光光電梯廳、樓梯/消防樓梯、公共走走道一梯18戶(hù)能夠作到公共空空間的通風(fēng)采光，，則顯示出建筑師師選用“蛙式平面面的苦心通風(fēng)采光通風(fēng)采光一梯二戶(hù)的小高層層，電梯廳、公共共樓梯作到通風(fēng)采采光應(yīng)不是難題通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光公共空間通風(fēng)采光光案例客廳空間獨(dú)立客廳開(kāi)口不易過(guò)多多，要有兩面完整整的墻方正開(kāi)闊方正完整，是實(shí)用用的布局；開(kāi)間至至少應(yīng)大于3.6米，但開(kāi)間不宜大大于5米長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào)深度開(kāi)間比不宜大大于2：1入口設(shè)玄關(guān)入戶(hù)門(mén)廳（玄關(guān)））是住宅內(nèi)外的空空間過(guò)渡，避免內(nèi)內(nèi)廳被外人一目了了然，保障私密性性各房室合理性要求求客廳開(kāi)口過(guò)多案例例客廳開(kāi)口過(guò)多，使使客廳很多面積成成為公共交通面積積，不易布置家具具。餐廳相對(duì)獨(dú)立?餐廳和客廳空間間宜相對(duì)獨(dú)立?餐廳和客廳既既有關(guān)系又有分隔隔?餐廳至少要有兩兩面墻夾一角與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又又獨(dú)立成區(qū)?西式廚房與餐廳廳在空間上實(shí)現(xiàn)一一體化廚房?應(yīng)靠近餐廳?離大門(mén)不要太遠(yuǎn)（（進(jìn)出雜物多）?直接對(duì)外采光通通風(fēng)?廚具按洗、切、、燒的順序合理布布置?有一定長(zhǎng)度的柜臺(tái)臺(tái)擺放電器，煤氣氣灶，洗菜盆等設(shè)設(shè)備?廚、廁最好不要要做緊鄰各房室合理性要求求餐廳不占角案例餐廳不獨(dú)立案例◆餐廳雖然與客廳形形成明顯分區(qū)，但但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門(mén)開(kāi)口過(guò)多多，幾乎成為過(guò)道道，不便使用◆左圖采用中式廚房房，餐廳采光較差差?！粲覉D采用西式廚房房，廚房與餐廳在在空間上實(shí)現(xiàn)了一一體化，改善了餐餐廳空間和采光條條件。西式

廚房改善餐餐廳案例◆上圖客廳與餐廳分分區(qū)不明顯，餐廳廳成為過(guò)道幾乎沒(méi)沒(méi)有辦法利用；客客廳的形狀不利于于家具的擺放。廚廚房位置使客廳顯顯得更加局促◆下圖經(jīng)修改后既有有玄關(guān)有使餐廳相相對(duì)獨(dú)立餐廳獨(dú)立案例餐廳獨(dú)立，又能通通風(fēng)采光，其優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)不言自明餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對(duì)獨(dú)立，，便于使用。餐廳

占角

案例例主臥室?擴(kuò)大主臥室的面面積，房間進(jìn)深可可以適當(dāng)增加?最好有好的朝向（南向），比客廳的南向向要求更甚?大戶(hù)型的主臥室應(yīng)應(yīng)帶一個(gè)專(zhuān)用衛(wèi)生生間?進(jìn)入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現(xiàn)，使主臥臥室布局更為靈活活，近年成為流行行趨勢(shì)次臥室?次臥室的面積宜大大于10㎡?按照生活起居方便便的要求，臥室位位置要求深一些衛(wèi)生間?應(yīng)有明窗通風(fēng)和和采光?公共衛(wèi)生間為廁廁浴分離、干濕分分離，以利于清潔潔衛(wèi)生和使用上的的便利?僅有一個(gè)衛(wèi)生間，，則衛(wèi)生間與主臥臥室的位置要近，，避免不必要的穿穿堂越室儲(chǔ)藏室（工人房））?對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高高的戶(hù)型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)蓄蓄空間?全封閉獨(dú)立進(jìn)入入式空間，面積在在3平方米以上陽(yáng)臺(tái)（港人稱(chēng)“露露臺(tái)”）?保證客廳有良好的的視野和采光?客廳不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，而而在主臥設(shè)陽(yáng)臺(tái)，，則生活中的晾衣衣、休閑將通過(guò)主主人的臥室，會(huì)干干擾主人的私密性性各房室合理性要求求精致小戶(hù)型案例“麻雀雖小，五臟俱俱全”，小戶(hù)型亦可設(shè)計(jì)計(jì)得幾近完美（有有時(shí)衛(wèi)生間難免為為“黑房”）2001年建設(shè)部科技委等單位主辦辦的的“新戶(hù)型時(shí)代””全國(guó)精品戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)奪標(biāo)活動(dòng)并獲得得全國(guó)唯一的組委委會(huì)特別金獎(jiǎng),戶(hù)型設(shè)計(jì)說(shuō)明:1．面積標(biāo)準(zhǔn)：二室二廳雙衛(wèi)(三室一廳一衛(wèi))一般控制在100-130㎡。二室二廳雙衛(wèi)(二室一廳一衛(wèi))一般控制在85-95㎡。一室一廳一衛(wèi)一一般控制在65-70㎡，復(fù)式躍層一般控控制在150-190㎡。2．開(kāi)間要求：客廳>3.9米，主臥>3.6米，廚房>2.4米，衛(wèi)生間>1.8米3．戶(hù)內(nèi)主要面積分配配：三室戶(hù)：客廳25-30㎡，主臥13-16㎡，次臥12㎡左右，廚房5.5-7㎡，衛(wèi)生間（公用））6-7㎡二室戶(hù)：客廳25-30㎡，主臥13-16㎡，次臥10-12㎡，廚房5.5-7㎡，衛(wèi)生間（公用））6-7㎡4．玄關(guān)設(shè)計(jì)：每戶(hù)入口處均設(shè)置置或通過(guò)裝修有條條件設(shè)置更衣、換換鞋、擱置雨傘等等過(guò)渡空間，有條條件的設(shè)置了小門(mén)門(mén)衛(wèi)，方便居民使使用。5．日照設(shè)計(jì)：每戶(hù)均設(shè)置南向大大客廳和南向主臥臥室，戶(hù)戶(hù)陽(yáng)光充充足。6．穿堂風(fēng)設(shè)計(jì)：板式建筑，戶(hù)戶(hù)設(shè)設(shè)有南北穿堂風(fēng)，，不存在死角。門(mén)門(mén)-窗形成較好的自然然風(fēng)的流動(dòng)，起到到通透、涼爽的作作用。7．陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：每戶(hù)均設(shè)置南北陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，南向陽(yáng)臺(tái)深深度均大于1.5M以上；北向陽(yáng)臺(tái)淺淺而小，供廚房、、餐廳使用。陽(yáng)臺(tái)臺(tái)分區(qū)明確，體現(xiàn)現(xiàn)生活陽(yáng)臺(tái)和服務(wù)務(wù)陽(yáng)臺(tái)的作用。8．衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：二室二廳戶(hù)型設(shè)置置一衛(wèi)，三室二廳廳及以上戶(hù)型均設(shè)設(shè)置二衛(wèi)，公用衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為干濕濕分離，方便使用用。9．貯藏間（柜）設(shè)計(jì)計(jì)：盡量設(shè)置步入式貯貯藏間；沒(méi)有條件件的設(shè)貯藏柜(壁柜)。10．空調(diào)器設(shè)置設(shè)計(jì)：：設(shè)置固定的冷凝水水收集管，外觀結(jié)結(jié)合立面美化設(shè)計(jì)計(jì)。11．隔聲降噪設(shè)計(jì)：注意管道井和電梯梯井的布置，盡量量避免管道井相鄰鄰臥室、客廳，如如果相鄰，均采用用雙層墻，內(nèi)貼50厚隔聲材料，從面面為居民提供一個(gè)個(gè)安靜的居住環(huán)境境。合理性案例市場(chǎng)性：民俗標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)風(fēng)水的市場(chǎng)性廣東沿海一帶，包包括潮汕人、福建建人，對(duì)住宅的選選擇，無(wú)論是城市市、農(nóng)村都極信風(fēng)風(fēng)水，山區(qū)尤甚尊重而不迷信市場(chǎng)中，為數(shù)不少少的客戶(hù)在講究““風(fēng)水”，從研究究客戶(hù)的購(gòu)房心理與行為為著手，我們不得得不研討居家風(fēng)水水評(píng)價(jià)戶(hù)型可能存在在的風(fēng)水問(wèn)題順應(yīng)市場(chǎng)需求，作作為一個(gè)評(píng)審戶(hù)型型的一個(gè)環(huán)節(jié)，使使講究風(fēng)水的客戶(hù)戶(hù)選擇到理想戶(hù)型型尊重市場(chǎng)研究民俗俗居家風(fēng)水是研究居居住房屋與其土地地和四周環(huán)境的關(guān)關(guān)系的中國(guó)傳統(tǒng)居居家理論住宅風(fēng)水就是人類(lèi)類(lèi)環(huán)境衛(wèi)生學(xué)“居家風(fēng)水”的實(shí)實(shí)際上是由于戶(hù)型型設(shè)計(jì)中的忽略，，造成客戶(hù)在居住住中的不適，成為為一種心理障礙而而影響情緒與生活活居家風(fēng)水科學(xué)解釋釋陽(yáng)宅三要：門(mén)房灶大門(mén)在戶(hù)型設(shè)計(jì)中中應(yīng)講究避讓大門(mén)正對(duì)電梯或樓樓梯是犯沖大門(mén)口直對(duì)長(zhǎng)走廊廊是沖煞大門(mén)不能正對(duì)廁門(mén)門(mén)大門(mén)不直對(duì)客廳落落地門(mén)窗廁所的門(mén)不與廚房房的門(mén)相對(duì)其它門(mén)盡量不相對(duì)對(duì)戶(hù)型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素素B戶(hù)型大門(mén)直對(duì)電梯梯門(mén)，A戶(hù)型大門(mén)直對(duì)消防防樓梯門(mén)，在銷(xiāo)售售中可能會(huì)引起講講究風(fēng)水客戶(hù)的不不認(rèn)同未設(shè)玄關(guān)，大門(mén)直直對(duì)主人房門(mén)（私私密性不理想）典型“葫蘆串”戶(hù)型，私隱性較差差主衛(wèi)門(mén)直沖主臥床床不妥玄關(guān)可在裝修時(shí)設(shè)設(shè)置港商開(kāi)發(fā)的城市綠綠洲花園注意風(fēng)水水忌諱——大門(mén)不直對(duì)客廳門(mén)門(mén)窗(蓄氣)典型門(mén)沖案例“橫梁壓頂”不利門(mén)對(duì)灶犯門(mén)沖煞水龍頭沖爐灶屬兇論大門(mén)入口受廁所陰氣滲透廁所居戶(hù)型中央，為大兇在深圳設(shè)計(jì)住宅，第一受到中國(guó)民居習(xí)慣的挑戰(zhàn)；第二受到風(fēng)水的挑戰(zhàn)