房地產物業(yè)管理業(yè)務范圍

第七章房地產物業(yè)管理教學目的和要求：通過本章的學習，使學生對房地產物業(yè)管理的知識有所了解。重點：難點：第一節(jié)物業(yè)管理概述

一、物業(yè)管理二、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房管的區(qū)別三、物業(yè)管理的業(yè)務范圍四、物業(yè)管理的產生與發(fā)展一、物業(yè)管理1.物業(yè)的涵義：“物業(yè)”一詞源于我國香港特別行政區(qū)以及東南亞一帶的地區(qū)和國家。自20世紀80年代引入我國內地，其涵義應經日益明確。物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和相關的場地。物業(yè)不同于房地產業(yè)。房地產業(yè)是專門從事房地產的獨立產業(yè)，包括房地產開發(fā)、經營、管理和服務的全過程。物業(yè)是指進入消費領域的房地產品，是房地產業(yè)在消費領域的延伸。

2.物業(yè)管理的涵義是指物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關法律規(guī)定，按照合同或契約行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經濟手段對物業(yè)實施多功能全方位的統(tǒng)一管理，同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并為物業(yè)所有人和使用人提供多方面的綜合服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟價值。注意：物業(yè)管理經營人就是物業(yè)管理的企業(yè)或組織。物業(yè)所有人就是業(yè)主。3.物業(yè)管理的主要特點物業(yè)管理的社會化物業(yè)管理的專業(yè)化物業(yè)管理的企業(yè)化物業(yè)管理的經營化物業(yè)管理形式的規(guī)范化二、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房管的區(qū)別物業(yè)管理是傳統(tǒng)房屋管理體制的革新，是我國房地產業(yè)發(fā)展和房屋商品化的必然結果，他們之間區(qū)別為：第一，從管理體制看。傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經濟管理模式下的行政性管理，管理主體包括政府、企事業(yè)單位，采用的行政手段，屬于行政性封閉式管理，帶有福利特點；物業(yè)管理是市場經濟管理模式下的經營性的管理，實施管理的主體是具有法人資格的專業(yè)公司，是用經濟手段進行的具有社會化管理特點的有償服務。第二，從管理的內容上看。傳統(tǒng)的房屋管理以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內容，房管部門主要承擔房屋及其設備的維修和養(yǎng)護，管理內容單一；物業(yè)管理是對物業(yè)等實行全方位、多功能的經營、管理服務，它既管房又要以人為核心提供物質和精神兩個方面的服務。提供有償服務，執(zhí)行“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，管理經費除自籌以外，還包括收取管理費、服務費等。第三，從管理機制上看。傳統(tǒng)的房屋管理是房管部門代表國家采用行政手段管理房產，管房單位以自身意志去管理住戶，住戶無法選擇房管單位；物業(yè)管理是產權人和使用人通過市場選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司可以接受或不接受，雙方在平等的基礎上，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利和義務。第四，從管理對象的產權關系看，傳統(tǒng)的房屋管理，其房屋產權都是公有，包括國家所有和集體所有；物業(yè)管理對象的產權有的屬于個人，有的屬于集體，有的屬于國家，產權格局多元化。第五，從管理單位與住戶關系看，傳統(tǒng)的房屋管理其房管部門與住戶的關系是管理與被管理關系。物業(yè)管理企業(yè)和住戶關系是服務與被服務關系。三、物業(yè)管理的的業(yè)務范圍物業(yè)管理的業(yè)務務范圍主要涉及及以下四類：1.物業(yè)管理的基本本業(yè)務物業(yè)管理的基本本任務就是對物物業(yè)進行日常維維修保養(yǎng)和計劃劃修理工作。因因此，維修、維維護、保養(yǎng)是物物業(yè)管理最基本本業(yè)務。2.物業(yè)管理的專項項業(yè)務包括：（1）治安保衛(wèi)（2）環(huán)境衛(wèi)生（3）消防安全（4）園林綠化（5）日常修理（6）車輛交通3.物業(yè)管理的特色色業(yè)務包括：（1）特約服務主要是接受業(yè)主主委托，提供諸諸如車輛保管管、房屋代管管、室內清潔、、家電維修等服服務。（2）便民服務物業(yè)管理企業(yè)和和社會聯(lián)合舉辦辦的項目：商業(yè)業(yè)網(wǎng)點、文體娛娛樂、教育衛(wèi)生生、交通網(wǎng)點等等。4.物業(yè)管理的多種種經營業(yè)務目前，物業(yè)管理理企業(yè)舉辦的多多種經營業(yè)務，，包括：投資咨咨詢、中介、住住房交換等。四、物業(yè)管理的的產生與發(fā)展1981年3月10日，深圳市第一一家涉外商品房房地產管理專業(yè)業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理理公司成立，從從現(xiàn)有的材料看看，這是我國最最早的成立的專專業(yè)化物業(yè)管理理公司，該公司司隸屬于深圳經經濟特區(qū)房地產產公司，從開始始成立，便在經經濟上以“獨立立核算，自負盈盈虧，自我運轉轉”國有企業(yè)面面貌出現(xiàn)。隨后，在南方的的一些沿海城市市，參照深圳新新的房產管理經經驗，也相繼成成立了一些物業(yè)業(yè)管理公司，進進行房產管理試試點。廣東省廣廣州東華實業(yè)股股份有限公司1984年征地開發(fā)五羊羊村，1986年第一批住戶入入住，五羊村就就成立了專業(yè)物物業(yè)管理公司-廣州東華物業(yè)管管理公司。廣州東華物業(yè)管管理公司在實踐踐中，注意不斷斷結合當?shù)貙嶋H際，正確的處理理好各種關系，，最明顯有兩點點：（1）理順行政管理理和物業(yè)管理的的關系。（2）小區(qū)管理委員員會為決策層，，形成調動各方方面力量的民主主管理新機制。。東華物業(yè)管理模模式得到了社會會和居民的好評評，1990年被建設部列為為國家級文明小小區(qū)試點單位。。1993年6月30日，深圳市物業(yè)業(yè)管理協(xié)會成立立，表明我國物物業(yè)管理進入新新的階段。據(jù)不不完全統(tǒng)計，1999年底，全國物業(yè)業(yè)管理公司有8000多家，從業(yè)人員員有近百萬。物物業(yè)管理真正成成為了一個行業(yè)業(yè)。第二節(jié)物業(yè)業(yè)管理的原則、、職能與作用物業(yè)管理的基本本原則物業(yè)管理的職能能物業(yè)管理的作用用物業(yè)管理的基本本原則（1）業(yè)主自治管理理與專業(yè)管理相相結合的原則該原則要求業(yè)主主在物業(yè)管理中中應處于主導地地位，即在物業(yè)業(yè)轄區(qū)內成立業(yè)業(yè)主管理委員會會，以業(yè)主管理理委員會為權利利核心，有其聘聘請物業(yè)管理公公司進行管理。。業(yè)主自治同時也也體現(xiàn)在對重大大問題進行決策策和對物業(yè)管理理進行監(jiān)督上。。（2）社會化管理、、企業(yè)化經營的的原則有物業(yè)管理公司司統(tǒng)一實行專業(yè)業(yè)化管理。物業(yè)業(yè)管理公司是具具有中介性質的的執(zhí)行信托職能能的服務型法人人企業(yè)，是自主主經營、自負盈盈虧、自我約束束、自我發(fā)展的的經濟實體。（3）統(tǒng)一經營、綜綜合管理的原則則一方面，一項物物業(yè)往往有多個個產權單位或個個人；另一方面面，一項物業(yè)整整體結構相連，，其供電、供暖暖等設施無法分分割，具有整體體性。這些特點點就決定物業(yè)管管理公司要統(tǒng)一一經營、綜合管管理。（4）合理競爭的原原則現(xiàn)在，已經有許許多新建小區(qū)的的物業(yè)管理引進進招投標制，一一方面使業(yè)主有有權選擇優(yōu)秀物物業(yè)管理公司，，另一方面，可可以促使物業(yè)管管理公司，改善善經營方法，提提高服務質量。。（5）服務第一，為為業(yè)主著想的原原則物業(yè)管理具有長長期性的特點，，服務面對的具具有不同的需求求、不同職業(yè)、、不同年齡、不不同文化層次的的各類人員，因因此，物業(yè)管理理具有具有群眾眾性和多樣性的的特點。二、物業(yè)管理的的職能（1）決策與計劃職職能（2）組織職能（3）指揮職能（4）控制職能（5）協(xié)調職能（1）決策與計劃職職能物業(yè)管理首先必必須做出正確的的決策，有了正正確的決策，還還必須有科學的的計劃，即把決決策的目標具體體化。（2）組織職能組織就是根據(jù)已已確定的計劃和和提高管理效率率的原則，把物物業(yè)管理的各個個要素、各個環(huán)環(huán)節(jié)和各個方面面，從管理的分分工協(xié)作上，從從上下左右關系系上，從時間和和空間的聯(lián)系上上合理組織，形形成一個有機結結合的整體。（3）指揮揮職能能指揮就就是根根據(jù)計計劃，，對整整個物物業(yè)管管理活活動進進行領領導和和督促促。（4）控制制職能能控制也也叫監(jiān)監(jiān)督，，是指指物業(yè)業(yè)管理理在執(zhí)執(zhí)行計計劃過過程中中，必必須經經?？乜刂票O(jiān)監(jiān)督計計劃的的執(zhí)行行情況況，把把實際際情況況和計計劃進進行對對照，，找出出差異異，分分析原原因，，以推推動物物業(yè)的的管理理不斷斷完善善。（5）協(xié)調調職能能協(xié)調也也叫調調節(jié)，，就是是協(xié)調調物業(yè)業(yè)轄區(qū)區(qū)內外外各方方面的的活動動，使使它們們建立立起良良好的的協(xié)作作配合合關系系，不不至于于發(fā)生生矛盾盾，以以有效效的實實現(xiàn)物物業(yè)管管理的的決策策計劃劃目標標。三、物物業(yè)管管理的的作用用（1）有利利于提提高物物業(yè)的的使用用效益益、節(jié)節(jié)約大大量的的資金金。（2）有利利于深深化改改革，，促進進房地地產市市場和和加快快房地地產業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。（3）樹立立城市市形象象，完完善城城市功功能（4）推動動外向向型房房地產產和涉涉外經經濟的的發(fā)展展。第三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理機構構一、物物業(yè)管管理公公司二、業(yè)業(yè)主管管理委委員會會一、物物業(yè)管管理公公司1.物業(yè)管管理公公司的的組織織機構構物業(yè)管管理的的組織織機構構一般般由經經理室室及下下屬五五部一一室組組成。。經理室室辦公室室開發(fā)部部財務部部業(yè)務管管理部部工程部部經營服服務部部其中，，經理理室是是物業(yè)業(yè)管理理公司司的決決策機機構，，一般般設經經理一一名，，副經經理若若干名名。辦公室室是經經理領領導下下的綜綜合行行政管管理部部門，，負責責人事事、人人員培培訓、、負責責文件件、圖圖紙、、產業(yè)業(yè)產籍籍、檔檔案管管理等等。開發(fā)部部是在在專職職于物物業(yè)管管理業(yè)業(yè)務開開發(fā)的的部門門，其其主要要職責責是確確定目目標、、選擇擇物業(yè)業(yè)，進進行投投標，，參與與市場場競爭爭。財務部部是經經理領領導下下的經經濟管管理部部門，，負責責財務務、計計劃、、經濟濟核算算和各各類收收費等等活動動。業(yè)務管管理部部是專專職于于環(huán)境境衛(wèi)生生、園園林綠綠化、、治安安消防防、車車輛道道路等等管理理的部部門，，負責責處理理停水水、停停電、、停煤煤氣等等應急急業(yè)務務并接接受業(yè)業(yè)主的的投訴訴。工程部部是技技術管管理部部門，，主要要負責責工程程預算算、負負責房房屋、、設備備及公公共設設施的的管理理和維維修。。經營服服務部部是為為業(yè)主主提供供各種種綜合合服務務和代代辦業(yè)業(yè)務的的部門門。2.物業(yè)管管理公公司的的權利利和義義務權利：：（1）根據(jù)據(jù)國家家和地地方有有關法法律、、規(guī)定定和政政策，，結合合物業(yè)業(yè)實際際情況況，制制定物物業(yè)管管理辦辦法。。（2）依照照物業(yè)業(yè)管理理合同同和管管理辦辦法對對住宅宅小區(qū)區(qū)實施施管理理。（3）選聘聘專業(yè)業(yè)公司司承擔擔專向向管理理業(yè)務務。（4）依照照物業(yè)業(yè)管理理合同同和有有關物物價管管理規(guī)規(guī)定收收取管管理費費用。。（5）制止止違反反規(guī)章章制度度的行行為。。（6）可以以實行行多種種經營營，以以其收收益補補充物物業(yè)管管理經經費。。（7）要求求管委委會協(xié)協(xié)助管管理。。義務：：（1）以為為業(yè)主主和住住戶服服務為為宗旨旨，擺擺正物物業(yè)管管理公公司和和業(yè)主主、住住戶的的關系系。（2）根據(jù)據(jù)政府府主管管部門門的各各種規(guī)規(guī)定，，履行行物業(yè)業(yè)管理理合同同，依依法經經營。。（3）接受受物業(yè)業(yè)所在在地人人民政政府、、房地地產行行政主主管部部門及及有關關行政政主管管部門門的監(jiān)監(jiān)督指指導。。（4）組織織或協(xié)協(xié)助有有關部部門組組織社社區(qū)生生活服服務，，開展展社區(qū)區(qū)文化化活動動。（5）重大大的管管理措措施應應當提提交管管委會會審議議，并并經管管委會會認可可，并并接受受業(yè)主主監(jiān)督督。二、業(yè)業(yè)主管管理委委員會會1.業(yè)主管管理委委員會會的成成立業(yè)主自自治管管理是是以業(yè)業(yè)主大大會為為最高高權力力機構構，以以物業(yè)業(yè)管理理委員員會為為核心心，代代表業(yè)業(yè)主對對轄區(qū)區(qū)內物物業(yè)實實行自自治管管理。。（1）業(yè)主主（代代表））大會會根據(jù)一一般慣慣例，，一個個物業(yè)業(yè)轄區(qū)區(qū)內入入住率率超過過50%時，房房地產產地方方行政政管理理部門門應會會同開開發(fā)商商與業(yè)業(yè)主協(xié)協(xié)商及及時召召開第第一次次業(yè)主主大會會，制制訂并并通過過業(yè)主主管理理委員員會章章程，，選舉舉產生生業(yè)主主管理理委員員會。。（2）組建建業(yè)主主管理理委員員會業(yè)主管管理委委員會會由業(yè)業(yè)主大大會在在業(yè)主主中選選舉產產生。。業(yè)主主管理理委員員會委委員的的名額額一般般為11-17人，最最低不不少于于5人。業(yè)業(yè)主管管理委委員會會設主主任1名，副副主任任1-2名。業(yè)業(yè)主管管理委委員會會主任任和委委員可可以兼兼職或或專職職。2.業(yè)主管管理委委員會會的權權利和和義務務權利：：（1）召集集和主主持業(yè)業(yè)主（（代表表）大大會。。（2）制定定管委委會章章程，，代表表業(yè)主主和使使用人人，維維護業(yè)業(yè)主和和使用用人的的合法法權利利。（3）采取取公開開招標標或其其他方方式，，決定定選聘聘或續(xù)續(xù)聘物物業(yè)管管理公公司對對物業(yè)業(yè)進行行管理理。（4）審議議物業(yè)業(yè)管理理公司司制訂訂的年年度管管理計計劃和和物業(yè)業(yè)管理理服務務的重重大措措施。。（5）審議議決定定住宅宅維修修基金金和公公用設設施專專用基基金的的使用用方案案。（6）對物業(yè)業(yè)轄區(qū)內內公共設設施的興興建、更更改、擴擴充、改改善以及及房屋的的維修等等與業(yè)主主利益有有關的事事宜作出出決議。。（7）審核物物業(yè)管理理公司測測算出的的物業(yè)管管理費用用。（8）檢查、、監(jiān)督物物業(yè)管理理公司義務：（1）嚴格履履行聘用用合同，，支持、、配合、、監(jiān)督物物業(yè)管理理公司正正常管理理工作的的開展。。（2）維護業(yè)業(yè)主合法法權益（3）協(xié)助物物業(yè)管理理公司督督促業(yè)主主遵守物物業(yè)管理理規(guī)章制制度。（4）接受物物業(yè)轄區(qū)區(qū)內業(yè)主主的監(jiān)督督（5）聽取業(yè)業(yè)主的意意見、建建議和投投訴，并并和物業(yè)業(yè)管理公公司協(xié)商商處理辦辦法。（6）接受房房地產行行政主管管部門、、各有關關行政主主管及物物業(yè)所在在地人民民政府的的監(jiān)督（7）開展各各種有益益于轄區(qū)區(qū)內業(yè)主主和使用用人身心心健康活活動。第四節(jié)物物業(yè)業(yè)管理的的程序及及模式比比較一、物業(yè)業(yè)管理的的程序二、物業(yè)業(yè)管理模模式一、物業(yè)業(yè)管理的的程序物業(yè)管理理工作是是一項具具有系統(tǒng)統(tǒng)工程性性質的工工作，應應引進現(xiàn)現(xiàn)代化管管理中的的全新思思想，對對物業(yè)實實行從物物業(yè)的規(guī)規(guī)劃到建建成投入入使用后后“全過過程”管管理。1.物業(yè)前期期管理又稱為物物業(yè)的早早期介入入，是指指物業(yè)管管理公司司在接管管物業(yè)之之前，就就參與物物業(yè)的規(guī)規(guī)劃設計計和建設設的過程程，從業(yè)業(yè)主與使使用人及及物業(yè)管管理的角角度，就就物業(yè)開開發(fā)、建建設和未未來管理理提出建建議，并并對將接接管的物物業(yè)從物物質上和和組織上上做好準準備。2.物業(yè)的驗驗收和接接管物業(yè)驗收收是指一一個建筑筑工程項項目經過過建筑施施工和設設備安裝裝之后，，達到了了該工程程項目設設計文件件所規(guī)定定的要求求，有關關部門依依據(jù)國家家有關建建設標準準及省市市有關工工程驗收收技術規(guī)規(guī)范與質質量要求求，具備備了使用用或投產產的條件件，及竣竣工以后后，承建建單位與與開發(fā)單單位之間間辦理交交接手續(xù)續(xù)的過程程。3.建立物業(yè)業(yè)檔案資資料檔案資料料包括物物業(yè)及周周圍環(huán)境境的資料料和物業(yè)業(yè)業(yè)主和和用戶的的資料。。物業(yè)檔檔案資料料是物業(yè)業(yè)前期建建設開發(fā)發(fā)情況的的記載，，是物業(yè)業(yè)轉讓或或更換物物業(yè)管理理單位時時必須移移交的內內容之一一。4.物業(yè)入伙伙手續(xù)的的辦理所謂“入入伙”就就是業(yè)主主領取鑰鑰匙，接接房入住住。當物物業(yè)具備備了入伙伙條件后后，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)就應應按程序序進入物物業(yè)的入入伙手續(xù)續(xù)辦理階階段。物物業(yè)管理理企業(yè)應應及時將將入伙通通知書、、入伙手手續(xù)書、、收樓須須知、收收費通知知書一并并寄給業(yè)業(yè)主，以以方便業(yè)業(yè)主按時時順利的的辦好手手續(xù)。5.日常管理理和維修修養(yǎng)護為向業(yè)主主負責，，就得在在業(yè)主使使用后營營造一個個能使他他們感到到滿意舒舒適的生生活環(huán)境境。包括括清潔衛(wèi)衛(wèi)生、室室內檢查查、治安安服務、、整治環(huán)環(huán)境以及及解決施施工建設設中存在在各種遺遺留問題題在內的的服務。。二、物業(yè)業(yè)管理模模式根據(jù)不同同地區(qū)的的經濟狀狀況，我我國住宅宅小區(qū)管管理模式式大體有有6種：（1）行政管管理部門門成立的的物業(yè)管管理公司司所采用用的物業(yè)業(yè)管理模模式這種模式式的優(yōu)點點在于突突出了地地方政府府的行政政管理作作用，因因其管理理機構與與政權基基層組織織相一致致，在實實施管理理時具有有權威性性、制約約力強。。（2）國家房房管部門門轉制成成立的物物業(yè)管理理公司所所采用的的物業(yè)管管理模式式這種模式式的優(yōu)點點是發(fā)揮揮了房地地產管理理部門的的管房專專業(yè)之所所長。但但是這種種模式