房地產(chǎn)工程成本全過程精細(xì)化管理概述

房地產(chǎn)工程成本全過程精細(xì)化管理概述

內(nèi)容大綱第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理第三部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理操作要點(diǎn)第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理

二、成本管理的核心理念與方法

一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

三、房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)關(guān)系處理

四、房地產(chǎn)成本管理的演化過程

五、房地產(chǎn)成本管理的基本范疇第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理

一、成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的本質(zhì)意義

二、成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延

三、如何制定工程項(xiàng)目成本目標(biāo)

四、成本目標(biāo)的分解方式五、成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與監(jiān)控六、保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施第三部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理操作要點(diǎn)

一、成本管理的重點(diǎn)與原則概述二、立項(xiàng)及策劃階段成本管理三、設(shè)計(jì)階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理五、施工階段的成本管理六、銷售階段的成本管理七、竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本管理第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系

一、成本管理體系的構(gòu)成二、如何形成全員成本管理責(zé)任機(jī)制三、成本管理部門定位與人才策略第一部分：如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理

一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

1、產(chǎn)品特點(diǎn)：

2、實(shí)現(xiàn)過程：

3、成本特征：

4、行業(yè)背景：單件性、地域性開發(fā)周期長、產(chǎn)品研發(fā)、制造和經(jīng)營多個(gè)環(huán)節(jié)，需大量資源整合與專業(yè)協(xié)作構(gòu)成復(fù)雜、影響因素多、變化大內(nèi)部尚不成熟、外部風(fēng)險(xiǎn)加大一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征基本內(nèi)容：合理確定+有效控制管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過程的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要全員的參與；管理方法：目標(biāo)管理責(zé)任管理等

“建立共識(shí)是管理的基礎(chǔ)”二、房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念

1、經(jīng)營理念：成本管理的目的在于：清除無效成本、提升產(chǎn)品價(jià)值和投資效益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

(誤區(qū)之一：盲目降低成本)(誤區(qū)之二：為了產(chǎn)品的效果盲目加大成本)二、房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念1、經(jīng)營理念

價(jià)值工程研究：V=F/CF—Function功能C—Cost費(fèi)用提升價(jià)值的五種途徑及其適用環(huán)境1、F↑C↓例:方案優(yōu)化2、F→C↓例：低價(jià)中標(biāo)3、F↓C↓↓成本大幅下降，功能下降例：想法設(shè)法變更降低成本4、F↑C→

化同樣的錢，把產(chǎn)品做得更好例：限額設(shè)計(jì)5、F↑↑C↑投入很高，售價(jià)也很高細(xì)節(jié)的提高，性價(jià)比的提高

概念：什么是是效成本？什什么是無效成成本？有效成本：能能形成有效產(chǎn)產(chǎn)品及提升價(jià)價(jià)值，對促進(jìn)進(jìn)營銷有積極極作用的成本本費(fèi)用。無效成本：房房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)過程中產(chǎn)產(chǎn)生的、對形形成產(chǎn)品提升升價(jià)值、嘲營營銷沒有作用用、無法獲得得客戶認(rèn)同和和補(bǔ)償?shù)幕ㄙM(fèi)費(fèi)，屬于浪費(fèi)費(fèi)的成本。總成本=有效成本+無效成本二、房地產(chǎn)成成本管理的四四個(gè)基本理念念2、產(chǎn)品理念：：成本的決定定因素之一是是產(chǎn)品，成本本是產(chǎn)品的一一個(gè)屬性。(誤區(qū)：產(chǎn)品管管理與成本管管理割裂，分分別運(yùn)作)老板定位時(shí)不不與成本商量量，事后算賬賬，不賺錢，，成本被動(dòng)設(shè)計(jì)定產(chǎn)品時(shí)時(shí)不找成本溝溝通成本管理：改改變成本的被被動(dòng)管理，先先算賬再做事事要降低成本：：從產(chǎn)品優(yōu)化化做起二、房地產(chǎn)成成本管理的四四個(gè)基本理念念3、市場理念：：成本的決定定因素之一是是市場，成本本的價(jià)格體現(xiàn)現(xiàn)必須隨行就就市。(誤區(qū)：脫離市市場定價(jià)格，，無視市場變變化，定死目目標(biāo))什么是市場，，什么是市場場價(jià)格二、房地產(chǎn)成成本管理的四四個(gè)基本理念念4、專業(yè)理念：：經(jīng)濟(jì)與技術(shù)術(shù)不可分，專專業(yè)化的運(yùn)作作是成本管理理的前提。(誤區(qū)：只要懂懂預(yù)算、會(huì)砍砍價(jià)就可以管管好成本)例：定位失誤誤小戶戶型→大戶型例：研究設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范、政府府收費(fèi)文件等等二、房地產(chǎn)成成本管理的四四個(gè)基本理念念成本管理理念念落實(shí)：無效成本管理理無效成本的定定義：消除無效成本本的措施：例：限額設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化化加強(qiáng)施工圖事事前審核、圖圖紙會(huì)審、、減少設(shè)計(jì)變變更確定合理的施施工技術(shù)方案案(降低廢品率)加強(qiáng)供應(yīng)商考考察加大集中采購購力度嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場場規(guī)范簽證制制度三、房地產(chǎn)成成本管理中的的幾個(gè)關(guān)系處處理1、三大管理目標(biāo)標(biāo)上的沖突：：成本、品質(zhì)質(zhì)、速度決策中以經(jīng)營營目標(biāo)決定取取舍：強(qiáng)調(diào)有效投入入：提高性價(jià)價(jià)比，考慮潛潛在的時(shí)間成成本2、成本預(yù)設(shè)設(shè)與動(dòng)態(tài)變化化的矛盾變化是永恒的的、絕對的，，正視變化、、盡可能確定定需要預(yù)測和跟跟蹤外部帶來來的變化（市市場、政策、、資源）（風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范）必須預(yù)控內(nèi)部部造成的變化化（運(yùn)營管理理），對業(yè)務(wù)務(wù)和成本的操操作過程和結(jié)結(jié)果設(shè)定框架架；（規(guī)范運(yùn)運(yùn)作）三、房地產(chǎn)成成本管理中的的幾個(gè)關(guān)系處處理3、成本控制與與其他開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的關(guān)系成本管理是業(yè)業(yè)務(wù)管理的一一個(gè)方面，必必須滲透在業(yè)業(yè)務(wù)過程中：：為了強(qiáng)調(diào)和監(jiān)控而而提練出成本管理理鏈條，但最終通通過業(yè)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，最終體現(xiàn)在考考慮成本的業(yè)務(wù)管管理規(guī)定。4、與造價(jià)業(yè)務(wù)之之區(qū)別和聯(lián)系造價(jià)業(yè)務(wù)：開發(fā)過過程所需，三算或或五算，是成本管管理基礎(chǔ)（僅工程程建造范圍）成本管理：經(jīng)營管管理所需，成本預(yù)預(yù)測、決策、計(jì)劃劃、控制、核算、、分析及考評(píng)；（（全部業(yè)務(wù)范圍））(包括設(shè)計(jì)、工程等等所有業(yè)務(wù)部門)四、房地產(chǎn)成本的的演化過程我們是從哪里來？？以預(yù)結(jié)算為工作重重心→以不突破造價(jià)上限限為控制目標(biāo)→以整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為為目的的綜合平衡衡發(fā)掘產(chǎn)品價(jià)值，，提升開發(fā)效益我們將往哪里去思考：成本管理的的終極目標(biāo)與衡量量標(biāo)準(zhǔn)是什么五、房地產(chǎn)成本的的基本范疇必須知道的成本概概念--全成本--開發(fā)成本--建造成本--工程成本--其他？直接/間接成本，可變/固定成本，可控/不可控成本，投資、費(fèi)用，全壽壽命期成本（持有有型物業(yè)須關(guān)注全全壽命期成本）五、房地產(chǎn)成本的的基本范疇成本基本科目：（一）、直接投資資成本1、土地成本：土地地購置成本、稅費(fèi)費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等等2、前期工程成本：：咨詢調(diào)研費(fèi)、水水文地質(zhì)勘察費(fèi)、、設(shè)計(jì)費(fèi)、行政開開發(fā)費(fèi)用、前三通通一平3、建安工程成本：：建安工程成本、、樣板房成本、售售房部成本4、基礎(chǔ)設(shè)施成本：：園林成本、市政政配套設(shè)施、小區(qū)區(qū)管網(wǎng)等5、配套設(shè)施成本：：物管用房、居委委會(huì)、幼兒園、垃垃圾站、運(yùn)動(dòng)場館館、設(shè)備房6、開發(fā)間接費(fèi)：教教育完善費(fèi)、物業(yè)業(yè)完善費(fèi)、交通完完善費(fèi)、資本化利利息（二）、預(yù)備費(fèi)（三）、間接投資資成本：1、營銷費(fèi)用2、管理費(fèi)用3、財(cái)務(wù)費(fèi)用第二部分：如何開開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)項(xiàng)目的成本目標(biāo)管管理一、成本目標(biāo)及目目標(biāo)管理的本質(zhì)意意義1、實(shí)行目標(biāo)管理的的根本意義：--降低成本？2、設(shè)定目標(biāo)成本的的作用：動(dòng)態(tài)掌控目標(biāo)成本本---每個(gè)項(xiàng)目盈利---企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)（可靠預(yù)期）--建立控制基準(zhǔn)--保持心中有數(shù)--業(yè)務(wù)習(xí)慣轉(zhuǎn)變--設(shè)置目標(biāo)成本上限限？二、成本目標(biāo)內(nèi)涵涵與外延1、目標(biāo)成本的內(nèi)涵涵：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)→成本目目標(biāo)2、成本目標(biāo)的范圍圍：3、成本目標(biāo)的執(zhí)行行意義：區(qū)別于成成本測算設(shè)計(jì)不是為了畫圖圖設(shè)計(jì)是為了做一個(gè)個(gè)賺錢的產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)全成本→開發(fā)成本→建造成本三、如何制定工程程項(xiàng)目成本目標(biāo)1、目標(biāo)制定的時(shí)間間：新項(xiàng)目發(fā)展-項(xiàng)目定位-方案或擴(kuò)初階段2、目標(biāo)制定的依據(jù)據(jù)：正向測算，反反向倒逼——產(chǎn)品市場、經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)庫、經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)3、目標(biāo)制定的方法法與要求：基礎(chǔ)指指標(biāo)、量價(jià)分離；；各階段深度不同同、要求分期、分分產(chǎn)品、分經(jīng)營方方式4、目標(biāo)制定過程的的團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式：：牽頭+配合——討論、評(píng)審、會(huì)簽簽5、成本目標(biāo)的評(píng)審審與審批流程：評(píng)評(píng)審要點(diǎn)、審批授授權(quán)樣表目標(biāo)成本制定目標(biāo)管理的幾個(gè)階階段①新項(xiàng)目發(fā)展——②策劃定位——③方案或擴(kuò)初階段段——④施工圖階段——⑤施工組織與材料料采購——⑥竣工結(jié)算：①成本估算——②成本測算——③目標(biāo)成本——④目標(biāo)成本調(diào)整——⑤動(dòng)態(tài)成本——⑥結(jié)算成本（分析析，后評(píng)估）成本管理：前置目目標(biāo)成本把工作重心往前移移目標(biāo)制定的方法：：“量價(jià)分離”，測算指標(biāo)目標(biāo)成本制定過程程的團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式式：牽頭部門：成控部部配合部門：各職能能部門分組討論組織評(píng)審形成會(huì)簽?zāi)繕?biāo)成本評(píng)審要點(diǎn)點(diǎn)結(jié)合產(chǎn)品、市場及及成本本身的合理理性一、成本本身：1、與規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容容對應(yīng)①保證規(guī)劃指標(biāo)的的可靠性（來源、、版次與設(shè)計(jì)部門門一致）②。。。。。。2、與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)項(xiàng)目特征對應(yīng)①。。。。。。②。。。。。。3、成本水平合理①對比當(dāng)?shù)匾酝_發(fā)發(fā)項(xiàng)目②收集資料、與其他他公司對比、不同同之處給予說明4、計(jì)算匯總無誤①鏈接公式正確（注注意超常規(guī)數(shù)據(jù)的的數(shù)據(jù)出現(xiàn)）②公式校驗(yàn)，數(shù)據(jù)閉閉合5、符合集團(tuán)深度及及格式要求集團(tuán)樣表四、目標(biāo)成本分解解方式1、按合約規(guī)劃分解解2、按成本科目分解解3、按管理責(zé)任分解解4、按財(cái)務(wù)核算模型型分解5、按現(xiàn)金流出時(shí)間間分解方式一：按合約規(guī)規(guī)劃分解目的：按合同分解解分解依據(jù)：甲方的分期與采購購計(jì)劃（合約規(guī)劃劃）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)個(gè)合同的目標(biāo)分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確確定分解項(xiàng)及初步步分解目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)調(diào)整（范圍調(diào)整））方式二：按工程實(shí)實(shí)體分解目的：分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)設(shè)計(jì)圖紙及說明））分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部部分項(xiàng)工程目標(biāo)；；包括功能組件的劃劃分（專業(yè)與分項(xiàng)項(xiàng)工程的劃分）可細(xì)到分棟分層分分構(gòu)件分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算算后對比分析方式三：按考核責(zé)責(zé)任分解目的：分解依據(jù)：部門或崗位成本管管理職責(zé)及考核辦辦法分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為相關(guān)關(guān)部門/崗位的成本指標(biāo)，，以及管理要求；；例：江陰公司責(zé)任任成本管理辦法每月責(zé)任成本匯總總匯報(bào)及評(píng)審工作作分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)據(jù)在預(yù)算算調(diào)整后后確定方式四：：按財(cái)務(wù)務(wù)核算模模型分解解目的：分解依據(jù)據(jù)：根據(jù)有關(guān)關(guān)法規(guī)與與制度確確定的財(cái)財(cái)務(wù)確定定的核算算對象劃劃分方式式；分解內(nèi)容容：總目標(biāo)分分解為每每種產(chǎn)品品/每批不同同的核算算對象的的成本；；分解時(shí)間間：核算原則則公司有有統(tǒng)一規(guī)規(guī)定，對每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目具體體核算方方式應(yīng)在在目標(biāo)編編制前確確定方式五：：按現(xiàn)金金流出時(shí)時(shí)間分解解目的：分解依據(jù)據(jù)：根據(jù)工程程進(jìn)度與與支付方方式；分解內(nèi)容容：項(xiàng)目總成成本目標(biāo)標(biāo)分解為為每年、、季度、、月度的的支付金金額；例：投資資進(jìn)度表表分解時(shí)間間：開發(fā)項(xiàng)目目過程中中滾動(dòng)編編制從粗粗到細(xì)。。五、成本本動(dòng)態(tài)的的跟蹤與與監(jiān)控什么是動(dòng)動(dòng)態(tài)成本本？概念：動(dòng)動(dòng)態(tài)預(yù)測測的完工工結(jié)算成成本動(dòng)態(tài)成本本如何得得出？動(dòng)態(tài)成本本=已發(fā)生成成本+待發(fā)生成成本相對工程程管理：：預(yù)估何何時(shí)完工工？而不不是目前前施工至至幾層？？什么叫成成本發(fā)生生:合同性成成本以是是否簽約約；例：：建安類類非合同性性成本以以是否支支付。例例：開發(fā)發(fā)類如何從業(yè)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)中得出出動(dòng)態(tài)成成本動(dòng)態(tài)成本本已發(fā)生成成本待發(fā)生成成本合同性成成本非合同性性成本合同性成成本非合同性性成本已結(jié)算非結(jié)算合合同財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)計(jì)目標(biāo)成本本分解合同價(jià)變更簽證證結(jié)算調(diào)整整動(dòng)態(tài)成本本的反饋饋機(jī)制何人、何何時(shí)、何何種形式式反饋——相關(guān)責(zé)任任部門——月度及需需要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)——月報(bào)、預(yù)預(yù)警如何防止止動(dòng)態(tài)數(shù)數(shù)據(jù)失真真——一手?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)臺(tái)帳，，保證可可追溯——責(zé)任到人人且考核核到位——控制變動(dòng)動(dòng)率（不不能出現(xiàn)現(xiàn)重大偏偏差）各項(xiàng)變動(dòng)動(dòng)成本的的反饋合同性成成本：合同結(jié)算算價(jià)——臺(tái)帳合同簽約約價(jià)——臺(tái)賬變更簽證證費(fèi)——臺(tái)帳待發(fā)生變變更——月報(bào)預(yù)估估待簽合同同成本——目標(biāo)成本本分解非合同性性成本：：已付費(fèi)用用——財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)/各責(zé)任部部門自行行統(tǒng)計(jì)未付費(fèi)用用——目標(biāo)分解解分析：合合同金額額與結(jié)算算價(jià)差在在哪里？？如何準(zhǔn)準(zhǔn)確把握握？動(dòng)態(tài)成本本編制內(nèi)內(nèi)容與模模板動(dòng)態(tài)成本本反饋：：項(xiàng)目成本本及付款款情況簡簡報(bào)月報(bào)表：：截止每每月25日前明確施工工進(jìn)度，，預(yù)估總總控會(huì)相相對準(zhǔn)確確管理情況況監(jiān)控：：從可研階階段即開開始進(jìn)行行目標(biāo)成成本跟蹤蹤責(zé)任成本本反饋：：月度成本本分析及及評(píng)審糾糾偏看樣表六、保障障目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的手手段與措措施執(zhí)行產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)，，落實(shí)到到設(shè)計(jì)、、采購選選型全合合約中（（預(yù)控交交底）技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合合的手段段開展各各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)，努力力提升經(jīng)經(jīng)濟(jì)性（（成本優(yōu)優(yōu)化）相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)的管理理模式配配套關(guān)鍵成果果審批環(huán)環(huán)節(jié)的目目標(biāo)控制制作用（（成果控控制）實(shí)行動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控，，及時(shí)反反饋信息息，預(yù)測測可能變變化（信信息對稱稱）偏差調(diào)整整與內(nèi)部部平衡，，保證總總目標(biāo)成本相關(guān)關(guān)作業(yè)的的過程與與結(jié)果的的全面考考核（績績效管理理）盡量“分開招標(biāo)標(biāo)、總價(jià)價(jià)包干”第三部分分：房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)全全過程成成本管理理操作要要點(diǎn)一、成本本管理的的重點(diǎn)與與原則概概述成本管理理的重點(diǎn)點(diǎn)識(shí)別——比重大的的，客戶戶敏感的的、市場場不規(guī)范范、技術(shù)術(shù)復(fù)雜的的例如：玻玻璃幕墻墻、園林林、裝修修成本管理理的原則則——重心前置置（成本本的決定定階段））——先算后干干（從在在的階段段到具體體業(yè)務(wù)））二、立項(xiàng)項(xiàng)與策劃劃階段的的成本管管理1、立項(xiàng)階階段：主要工作作：土地地籌劃，，市場調(diào)調(diào)研，成成本估算算，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)性性評(píng)價(jià)控制要求求：全面面深入了了解地塊塊和市場場情況，，合理確確定估算算基礎(chǔ)控制重點(diǎn)點(diǎn)：地質(zhì)質(zhì)狀況，，地下地地上管線線；市政政接口的的位置；；紅線內(nèi)內(nèi)拆遷的的費(fèi)用；；周邊規(guī)規(guī)劃及規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)的確定定；政府府壟斷情情況，地地區(qū)產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)工作文件件：《調(diào)研報(bào)告告》《新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成本本估算》《可行性研研究報(bào)告告》二、立項(xiàng)項(xiàng)與策劃劃階段的的成本管管理2、策劃階階段（定定位階段段）“定定位客戶戶需求””主要工作作：確定定項(xiàng)目定定位，制制定產(chǎn)品品目標(biāo)與與發(fā)展計(jì)計(jì)劃控制要求求：準(zhǔn)確確定位目目標(biāo)市場場，選擇擇性價(jià)比比最好的的產(chǎn)品及及組合控制重點(diǎn)點(diǎn)：產(chǎn)品品檔次（（符合地地塊價(jià)值值），配配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，戶型型，層高高及總高高，停車車方式，，特殊要要求工作文文件：：《項(xiàng)目建建議書書》或《策劃定定位報(bào)報(bào)告》《項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成成本測測算》《項(xiàng)目發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃書書》經(jīng)濟(jì)測測算定定位，，有預(yù)預(yù)測才才有決決策三、設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理1、設(shè)計(jì)計(jì)單位位的選選擇與與設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的的控制制2、設(shè)計(jì)計(jì)管理理工作作重點(diǎn)點(diǎn)3、方案案設(shè)計(jì)計(jì)階段段4、初步步設(shè)計(jì)計(jì)階段段5、施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)階階段6、設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化化實(shí)施施要點(diǎn)點(diǎn)三、設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理1、設(shè)計(jì)計(jì)單位位的選選擇與與設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的的控制制①檔次與與產(chǎn)品品定位位匹配配②同類類經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富富③主創(chuàng)創(chuàng)人員員與團(tuán)團(tuán)隊(duì)④檔期期的保保證⑤設(shè)計(jì)計(jì)周期期與深深度⑥各階階段的的配合合要求求，與與甲方方及其其他單單位成本目目標(biāo)管管理內(nèi)內(nèi)容之之一，，進(jìn)行行必要要的分分?jǐn)偛煌瑱n檔次不不同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)簽訂戰(zhàn)戰(zhàn)略協(xié)協(xié)議，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模模優(yōu)勢勢限額設(shè)設(shè)計(jì)的的專項(xiàng)項(xiàng)獎(jiǎng)罰罰，保保證設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化零星費(fèi)費(fèi)用的的處理理三、設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理2、設(shè)計(jì)計(jì)管理理工作作重點(diǎn)點(diǎn)①產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)②保持持定位位與經(jīng)經(jīng)營意意圖的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)③設(shè)計(jì)計(jì)單位位的管管理④設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量控制制⑤設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度度的控控制⑥合約約履行行與管管理⑦與采采購要要求及及市場場的結(jié)結(jié)合⑧現(xiàn)場場問題題的解解決設(shè)計(jì)后后續(xù)服服務(wù)設(shè)計(jì)成成果設(shè)計(jì)過過程管管理三、設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理3、設(shè)計(jì)計(jì)階段段的成成本管管理——方案設(shè)設(shè)計(jì)主要工工作：：設(shè)計(jì)計(jì)單位位選擇擇，方方案優(yōu)優(yōu)化，，制定定成本本目標(biāo)標(biāo)（結(jié)結(jié)合建建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）），制制定出出圖計(jì)計(jì)劃（（結(jié)合合合約約規(guī)劃劃）控制要要求：：符合合項(xiàng)目目定位位，經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合理性性最大大，制制定相相應(yīng)成成本目目標(biāo)控制重重點(diǎn)：：設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量及深深度；；設(shè)計(jì)計(jì)周期期；產(chǎn)產(chǎn)品技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)；；優(yōu)化內(nèi)內(nèi)容：：標(biāo)高高確定定，結(jié)結(jié)構(gòu)形形式，，其他他形式式，特特殊設(shè)設(shè)備和和功能能要求求工作文文件：：《設(shè)計(jì)任任務(wù)書書》及《限額設(shè)設(shè)計(jì)指指引》《成本目目標(biāo)》《出圖計(jì)計(jì)劃》三、設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理4、設(shè)計(jì)計(jì)階段段的成成本管管理——擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)主要工工作：：材料料設(shè)備備選型型，編編制部部品控控制計(jì)計(jì)劃控制要要求：：選型型合理理，檔檔次符符合，，技術(shù)術(shù)成熟熟，市市場占占有率率高控制重重點(diǎn)：：電梯梯、空空調(diào)、、門窗窗、欄欄桿、、裝修修材料料、園園建綠綠化、、智能能化、、消防防、防防水保保溫材材料、、摩托托材料料工作文文件：：《材料設(shè)設(shè)備選選用意意見》及《部品控控制計(jì)計(jì)劃》三、設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理5、設(shè)計(jì)計(jì)階段段的成成本管管理——施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)主要工工作：：編制制施工工圖預(yù)預(yù)算，，對比比目標(biāo)標(biāo)；落落實(shí)限限額設(shè)設(shè)計(jì)；；第一一次圖圖紙會(huì)會(huì)審控制要要求：：圖紙紙的質(zhì)質(zhì)量和和時(shí)間間保證證；預(yù)預(yù)算的的準(zhǔn)確確和分分析深深度控制重重點(diǎn)：：限額額：鋼鋼筋、、砼、、外墻墻、門門窗、、裝修修、管管線用用量指指標(biāo)；；錯(cuò)漏漏碰缺缺；工作文文件：：《限額設(shè)設(shè)計(jì)合合同條條件》《圖紙會(huì)會(huì)審紀(jì)紀(jì)要》《施工圖圖預(yù)算算》及《成本目目標(biāo)調(diào)調(diào)整報(bào)報(bào)告》三、設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理6、設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化化的實(shí)實(shí)施要要點(diǎn)基本定定義：：通過在在設(shè)計(jì)計(jì)過程程設(shè)計(jì)計(jì)的進(jìn)行功功能及及成本本的評(píng)評(píng)估，，對整整體設(shè)設(shè)計(jì)思思路或或局部部做法法、材材料選選用進(jìn)進(jìn)行檢檢查、、比較較、改改進(jìn)，，獲得得更高高性價(jià)價(jià)比的的設(shè)計(jì)計(jì)成果果。范圍：：幾乎乎所有有設(shè)計(jì)計(jì)，從從方案案開始始優(yōu)化化；如：土土方、、基礎(chǔ)礎(chǔ)、結(jié)結(jié)構(gòu)、、外立立面、、門窗窗、精精裝修修、智智能化化等所所有項(xiàng)項(xiàng)目中間結(jié)結(jié)果三、設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理6、設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化化的實(shí)實(shí)施要要點(diǎn)>組織保保證：：成立立項(xiàng)目目設(shè)計(jì)計(jì)小組組：包包括設(shè)設(shè)計(jì)、、工程程、項(xiàng)項(xiàng)目等等專業(yè)業(yè)工程程師及及成本本人員員，綜綜合控控制設(shè)設(shè)計(jì)成成果>準(zhǔn)備充充分：：時(shí)間間計(jì)劃劃，收收集數(shù)數(shù)據(jù)>事前控控制：：設(shè)計(jì)計(jì)合約約的簽簽訂：：包括括限額額設(shè)計(jì)計(jì)的指指標(biāo)、、過程程、配配合條條款、、獎(jiǎng)懲懲條款款>事中控控制：：貼身身跟進(jìn)進(jìn)、典典型測測算，，修改改建議議>事后反反饋：：預(yù)算算指標(biāo)標(biāo)、檢檢查調(diào)調(diào)整，，落實(shí)實(shí)獎(jiǎng)懲懲例：結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化——王府結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化鋼鋼筋含含量四、發(fā)發(fā)包階階段的的成本本管理理1、發(fā)包包的方方式與與選擇擇2、供方方資源源管理理為前前提3、技術(shù)術(shù)管理理的保保障4、招標(biāo)標(biāo)及簽簽約過過程控控制要要點(diǎn)5、合同同關(guān)鍵鍵條款款分析析四、發(fā)發(fā)包階階段的的成本本管理理1、發(fā)包包的方方式與與選擇擇>發(fā)包方方式：：——直接委委托、、招標(biāo)標(biāo)——邀請招招標(biāo)、、公開開招標(biāo)標(biāo)——單項(xiàng)招招標(biāo)，，戰(zhàn)略略或區(qū)區(qū)域性性采購購招標(biāo)標(biāo)>選取因因素：：——公司的的經(jīng)營營環(huán)境境，內(nèi)內(nèi)部與與外部部——對資源源的掌掌握程程度——對市場場的了了解程程度，，包括括技術(shù)術(shù)與供供方——什么情情況下下不經(jīng)經(jīng)招標(biāo)標(biāo)？戰(zhàn)略、、壟斷斷、緊緊急、、零星星最終目目標(biāo)：：合理理的價(jià)價(jià)格整整合合合適的的資源源1、發(fā)包包的方方式與與選擇擇>基本的的合約約模式式：按合同同定價(jià)價(jià)方式式區(qū)分分的合合約模模式包括固固定總總價(jià)和和可調(diào)調(diào)總價(jià)價(jià)有可調(diào)調(diào)單價(jià)價(jià)和不不可調(diào)調(diào)單價(jià)價(jià)“實(shí)報(bào)實(shí)實(shí)銷”，較少少采用用——項(xiàng)目的的復(fù)雜雜程度度——時(shí)間長長短——項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)外變變化的的多少少——圖紙的的設(shè)計(jì)計(jì)深度度——總價(jià)——單價(jià)——成本加加酬金金單價(jià)/總價(jià)合合同的的選擇擇條件件：1：發(fā)包包的方方式與與選擇擇>建議的的招標(biāo)標(biāo)與合合約模模式1、招標(biāo)標(biāo)方式式：2、計(jì)價(jià)價(jià)方式式：3、定標(biāo)標(biāo)原則則：4、合約約模式式：邀請招招標(biāo)清單計(jì)計(jì)價(jià)圖圖紙紙不全全編不不了清清單，，建議議用模模擬清清單合理低低價(jià)（（前提提：技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與與資格格預(yù)審審）總價(jià)包包干（（固定定單價(jià)價(jià)，圖圖紙加加清單單）可可調(diào)總總價(jià)1、發(fā)包包的方方式與與選擇擇>通過合合約規(guī)規(guī)劃確確定發(fā)發(fā)包與與合約約模式式：——實(shí)質(zhì)：：項(xiàng)目目分解解為各各實(shí)施施單元元，以以此整整合資資源>什么是是合約約規(guī)劃劃？其其作用用與基基本內(nèi)內(nèi)容？？——名詞：：合同同分解解文件件；動(dòng)動(dòng)詞：：進(jìn)行行事先先規(guī)劃劃的行行為——作用：：規(guī)范范合同同形成成過程程及質(zhì)質(zhì)量，，事先先籌劃劃達(dá)成成共識(shí)識(shí)——內(nèi)容：：a合同分分項(xiàng)名名稱b合同范范圍與與界限限劃分分c發(fā)包方方式（（找外外部資資源的的過程程）d合約模模式（（總價(jià)價(jià)、單單價(jià)、、按實(shí)實(shí)結(jié)算算、根根據(jù)圖圖紙項(xiàng)項(xiàng)目的的具體體情況況而定定）e其他：時(shí)間間、成本、、人員、授授權(quán)2、供方資源源管理為前前提>供方管理要要點(diǎn)：——統(tǒng)一的分類類管理、建建立供方數(shù)數(shù)據(jù)庫（供供應(yīng)商數(shù)據(jù)據(jù)庫）——投入相應(yīng)的的人力與精精力（至少少一半的精精力要用來來考察）——摸清市場，，有的放矢矢的引進(jìn)——維護(hù)已有合合作，保持持長期穩(wěn)定定經(jīng)營（建建立戰(zhàn)略合合作）——規(guī)范管理流流程與合同同，防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2、供方資資源管理理為前提提>供方管理理工作內(nèi)內(nèi)容：——考察與調(diào)調(diào)研：建建庫存檔檔（調(diào)查查市場份份額，產(chǎn)產(chǎn)品的品品牌與品品質(zhì)，技技術(shù)水平平、價(jià)格格。。。。建庫存存檔）——評(píng)優(yōu)與篩篩選：分分級(jí)使用用（確定定等級(jí)，，酌情使使用）——溝通與交交流：全全方位的的深入溝溝通了解解（相互互了解））——培訓(xùn)與指指導(dǎo)：技技術(shù)、管管理、配配合要求求（技術(shù)術(shù)：設(shè)計(jì)計(jì)及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)做法、、施工技技術(shù)等））技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高：投投訴少、、維護(hù)成成本低用二流的的單位做做一流的的工程3、招標(biāo)的的技術(shù)管管理>建立技術(shù)術(shù)管理平平臺(tái)：——技術(shù)管理理部門的的配備設(shè)計(jì)、工工程、項(xiàng)項(xiàng)目上的的專業(yè)技技術(shù)人員員——技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的掌控控基本方法法：調(diào)研研三結(jié)合原原則：與產(chǎn)品（（定位與與功能））與市場（（可得可可靠）與成本（（目標(biāo)預(yù)預(yù)算）3、招標(biāo)的的技術(shù)管管理>明確技術(shù)術(shù)管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：——基于規(guī)范范的國家家標(biāo)準(zhǔn)圖紙/設(shè)計(jì)施工工驗(yàn)收規(guī)規(guī)范——基于市場場的產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)部品的選選用例例：技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清單、、門窗技技術(shù)要求求、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)構(gòu)造做做法——基于客戶戶的品質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：：工藝要求求最終落實(shí)實(shí)到合約約中體現(xiàn)現(xiàn)3、招標(biāo)的的技術(shù)管管理>開展技術(shù)術(shù)市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容容：——基本原理理與理論論——?dú)v史沿革革——當(dāng)前主流流發(fā)展趨趨勢——應(yīng)用狀況況及檔次次——主要品牌牌與廠商商——各自特征征與優(yōu)缺缺點(diǎn)——價(jià)格與重重要參數(shù)數(shù)指標(biāo)——選用建議議及注意意事項(xiàng)基基本功能能選選配功能能4、招標(biāo)及及簽約過過程控制制要點(diǎn)>招標(biāo)操作作要點(diǎn)：：——充分準(zhǔn)備備，保證證標(biāo)的完完整清晰晰圖紙、范范圍劃分分、技術(shù)術(shù)規(guī)范要要求、現(xiàn)現(xiàn)場條件件——控制過程程和結(jié)果果，保證證競爭性性隊(duì)伍的選選擇、過過程的嚴(yán)嚴(yán)密、價(jià)價(jià)格的掌掌控——詳細(xì)評(píng)標(biāo)標(biāo)，保證證價(jià)格合合理性從總價(jià)到到單價(jià)，，不平衡衡報(bào)價(jià)低價(jià)澄清清4、招標(biāo)及及簽約過過程控制制要點(diǎn)>招標(biāo)準(zhǔn)備備工作：：——明確組織織與人員員——編制招標(biāo)標(biāo)/發(fā)包計(jì)劃劃：總體體及單項(xiàng)項(xiàng)——供應(yīng)商考考察與資資格預(yù)審審——召開標(biāo)前前會(huì)議（（招標(biāo)策策劃會(huì)））范圍與標(biāo)標(biāo)段劃分分招標(biāo)方式式與合同同方式，，評(píng)、定定標(biāo)方式式與原則則分工與協(xié)協(xié)調(diào)本項(xiàng)招標(biāo)標(biāo)中一些些特殊事事項(xiàng)，如如現(xiàn)場條條件等——編寫招標(biāo)標(biāo)文件（（合同條條件）4、招標(biāo)及及簽約過過程控制制要點(diǎn)>幾個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)環(huán)節(jié)：：——發(fā)標(biāo)：包包括踏勘勘、答疑疑、看樣樣——投標(biāo)——評(píng)定標(biāo)：：可能幾幾輪澄清清——授標(biāo)與簽簽約：包包括合同同談判——后續(xù)工作作：交底底、移交交、資料料管理等等4、招標(biāo)及及簽約過過程控制制要點(diǎn)>總包及主主要分包包清單招招標(biāo)操作作：——總包——電梯等專專業(yè)分包包——鋁合金專專業(yè)安裝裝等——精裝修——環(huán)境綠化化——智能化——消防、人人防等5、合同關(guān)關(guān)鍵條款款分析>合約內(nèi)容容要點(diǎn)：：——合同標(biāo)的的描述與與范圍劃劃分——雙方的工工作——合同價(jià)款款——合同工期期——質(zhì)量要求求——安全文明明及配合合——材料管理理——變更管理理——支付條件件與程度度——違約、索索賠與獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲——爭議的解解決及合合同的中中止方式式——其他附加加條件內(nèi)內(nèi)容五、施工工階段的的成本管管理1、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段2、主體施施工階段段>設(shè)計(jì)變更更的管理理>現(xiàn)場簽證證的控制制>合同款支支付管理理>甲方對材材料管理理的幾種種模式五、施工工階段成成本管理理—施工準(zhǔn)備備主要工作作：第二二次圖紙紙會(huì)審，，合同交交底，施施工現(xiàn)場場準(zhǔn)備，，施工組織織設(shè)計(jì)的的確認(rèn)控制要求求：全面面統(tǒng)籌管管理，減減少臨時(shí)時(shí)性花費(fèi)費(fèi)；控制場地地使用、、進(jìn)度和和方案控制重點(diǎn)點(diǎn)：三通通一平費(fèi)費(fèi)用的控控制：水水、電、、路、土土方；臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)用的的控制：：辦公室室、圍墻墻；施工組織織設(shè)計(jì)審審查工作文件件：《施工組織織設(shè)計(jì)》五、施工工階段成成本管理理—主體施工工主要工作作：變更更與簽證證的管理理（辦理理，統(tǒng)計(jì)計(jì)，分析析）；工程質(zhì)量量及工期期的控制制；材料料控制，，索賠辦辦理施工組織織設(shè)計(jì)的的確認(rèn)控制要求求：依據(jù)據(jù)合同，，事先核核算，完完工確認(rèn)認(rèn)，及時(shí)時(shí)辦理，，手續(xù)完完備，資料齊全全；控制重點(diǎn)點(diǎn)：重大大變更：：造價(jià)高高，影響響報(bào)建，，影響品品質(zhì)，影響工期期，影響響銷售承承諾；關(guān)鍵工期期節(jié)點(diǎn)的的付款；；每月動(dòng)態(tài)態(tài)報(bào)表；；相關(guān)索賠賠及時(shí)通通知工作文件件：《成本動(dòng)態(tài)態(tài)報(bào)表》《設(shè)計(jì)變更更及簽證證系列表表單》《付款系列列表彰》1、設(shè)計(jì)變變更的管管理完整流程程中應(yīng)體體現(xiàn)以下下幾個(gè)內(nèi)內(nèi)容：A、設(shè)計(jì)變變更的提提出方式式B、原因分分析C、影響分分析D、變更業(yè)業(yè)務(wù)辦理理F、審批與與發(fā)放、、溝通G、與合同同和現(xiàn)場場的接軌軌H、辦理有有關(guān)手續(xù)續(xù)I、實(shí)施結(jié)結(jié)果的確確認(rèn)J、結(jié)果的的處事（（結(jié)算、、索賠））K、后評(píng)估估2、現(xiàn)場簽簽證的管管理采取事先先避免簽簽證的措措施：審圖責(zé)任任、合約約規(guī)劃、、措施包包干、配配合事項(xiàng)項(xiàng)、材料及工工程樣板板、移交交紀(jì)錄規(guī)范簽證證過程A、范圍與與事項(xiàng)的的認(rèn)定B、原因的的合理性性以及責(zé)責(zé)任承擔(dān)擔(dān)C、數(shù)量的的認(rèn)定D、造價(jià)的的認(rèn)定F、辦理的的流程與與手續(xù)G、結(jié)算與與付款的的規(guī)定H、統(tǒng)計(jì)分分析與最最終考核核3、合同款款的支付付管理付款方式式的選擇擇預(yù)付款控控制進(jìn)度款及及其他往往來款甲供材付付款的控控制支付手續(xù)續(xù)和要求求，避免免扯皮和和索賠防止超付付的要點(diǎn)點(diǎn)結(jié)算款與與保修金金的支付付4、甲方對對材料管管理的幾幾種模式式三種常見見方式：：甲供：由甲方購購買材料料給乙方方施工的的一種采采購方式式（兩方方或三方方協(xié)議））甲供乙定定：甲方指定定品牌、、確定價(jià)價(jià)格（甲甲定乙購購）或甲甲方限定定品牌范范圍（甲甲指乙購購）乙供：完全的乙乙方購買買的采購購方式4、甲方對材料管管理的幾種模式式材料管理方式的的選擇：綜合考慮內(nèi)部和和外部條件：A、自身狀況：資金、內(nèi)部質(zhì)量量及采購管理能能力、技術(shù)水平平B、材料特點(diǎn)：對項(xiàng)目檔次的影影響大小；現(xiàn)場場管理難易程度度，如材料用量量管理、現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)度配合管理，，施工質(zhì)量責(zé)任任劃分；C、市場特性：價(jià)格波動(dòng)大小、、品牌差異大小小D、其他：選型定定樣時(shí)間的前后后（尤其總包招標(biāo)標(biāo)前后）4、甲方對材料管管理的幾種模式式材料管理注意事事項(xiàng)：確定各種材料的的采購方式：落實(shí)所有材料的的采購及確認(rèn)計(jì)計(jì)劃：質(zhì)量、、價(jià)格不同采購方式的的過程管理：甲供材料：清清單及管理方式式（計(jì)量、損耗耗、計(jì)劃、卸車、保管、、退貨責(zé)任等））甲定乙供材料：：品牌和價(jià)格規(guī)規(guī)定乙供材料：檢驗(yàn)驗(yàn)方法及要求，，材質(zhì)規(guī)格和品品牌的要求材料樣板管理：：樣板先行，招招標(biāo)的時(shí)候給樣樣板結(jié)算與付款的注注意事項(xiàng)：稅務(wù)務(wù)處理、數(shù)量控控制六、銷售階段的的成本管理營銷費(fèi)用的控制制銷售階段的成本本管理1、營銷費(fèi)用的控控制營銷策劃：所有有營銷活動(dòng)與設(shè)設(shè)施費(fèi)用計(jì)劃：年度度預(yù)算與月度滾滾動(dòng)計(jì)劃費(fèi)用總額與節(jié)奏奏控制：結(jié)合市市場狀況動(dòng)態(tài)跟蹤：月報(bào)報(bào)控制原則：效果果優(yōu)先，戰(zhàn)略合合作責(zé)任主體：分類類明確2、銷售階段的成成本管理主要工作：營銷銷費(fèi)用預(yù)算管理