房地產(chǎn)開發(fā)案例二

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)案例分析中國人民大學張躍松yuesong51@

‘2011房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程1房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)種類房地產(chǎn)投資及其基本特性房地產(chǎn)市場參與者我國的住房供給體系房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識2房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序四個階段:投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。3房地產(chǎn)的分類從物理形態(tài)上劃分，分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。

而按照使用目的劃分，包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。4

房地產(chǎn)投資的特性1.位置的固定性或不可移動性2.壽命周期長3.適應性4.各異性5.政策影響性6.對專業(yè)管理的依賴性7.相互影響性8.弱流動性5開發(fā)商土地所有者和當前使用者政府及政府機構金融機構建筑承包商專業(yè)顧問（建筑師、工程師、規(guī)劃師、景觀建筑師、環(huán)境顧問、交通顧問、房地產(chǎn)估價師、會計師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、物業(yè)管理經(jīng)理、市場研究專家、經(jīng)濟師、造價工程師、律師）消費者或買家房地產(chǎn)開發(fā)商及其合作伙伴6我國的住房供給體系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房經(jīng)濟租賃房經(jīng)濟適用房限價商品房商品房7房地產(chǎn)開發(fā)模式新舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)地域擴張模式文化地產(chǎn)的開發(fā)

8新舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較舊城區(qū)所處區(qū)位優(yōu)越：適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地不斷上漲的地價項目建成后出售或出租的價格水平較高。來自新區(qū)開發(fā)的挑戰(zhàn)舊城區(qū)土地開發(fā)費用高環(huán)境污染嚴重流動人口日益增加居住郊區(qū)化趨勢舊城區(qū)建設居民住宅的難度越來越大前景開發(fā)建筑密度高拆遷、安置、拆除清理費用較高規(guī)劃條件苛刻（建筑高度、容積率、土地用途以及功能分區(qū)）舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)9所處位置并不優(yōu)越新城區(qū)往往不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲娛樂用房適合建造高級住宅和公寓。有利條件新城區(qū)的拆遷安置比較容易拆遷安置補償費要比舊城區(qū)低城市規(guī)劃條件限制也少。前景開發(fā)獲得政府的征地審批非常困難不具備開發(fā)建設條件,道路和綠化用地均作為開發(fā)商的市政代征地而由開發(fā)商承擔土地開發(fā)費用新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)10異地開發(fā)本土化與異地地開發(fā)如何成功的實實現(xiàn)異地開發(fā)發(fā)異地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)地地域擴張模式式11異地開發(fā)與本本土開發(fā)的差差異環(huán)境變化，是是異地開發(fā)與與本地開發(fā)的的本質區(qū)別這里的環(huán)境是是廣義范疇，，或者指的是是廣義的市場場自然、經(jīng)濟、、人文、社會會環(huán)境；人才團隊；資資金來源；關關系網(wǎng)絡；從開發(fā)過程分分析差異化12異地開發(fā)的關關鍵從開發(fā)流程分分析從異地開發(fā)發(fā)的競爭力力分析13從開發(fā)流程程分析－－－房地產(chǎn)開開發(fā)的流程程四個階段一投資機會選擇與與決策分析析二前期工工作三建設階階段四租售階階段（維護護階段）14異地開發(fā)的的競爭力城市理解能能力政府公關能能力資金運營能能力文化灌輸能能力人才儲備能能力產(chǎn)品開發(fā)能能力15文化地產(chǎn)的的開發(fā)16文化地產(chǎn)的的開發(fā)文化地產(chǎn)的的定義文化地產(chǎn)的的分類開發(fā)文化地地產(chǎn)的意義義文化地產(chǎn)的的表現(xiàn)形式式文化地產(chǎn)的的開發(fā)案例例17文化地產(chǎn)的的定義文化地產(chǎn)是是指在房地地產(chǎn)開發(fā)過過程中,充分發(fā)掘和和運用文化化內涵來提提升項目品品質,滿足居民文文化生活的的形式。文化地產(chǎn)提提倡在滿足足房地產(chǎn)項項目建設基基本物質要要素的基礎礎上，提升升獨特的文文化要素，，以可持續(xù)續(xù)發(fā)展的理理念，保障障居住者生生理、心理理和社會人人文、情感感、歷史、、精神、藝藝術等多個個層次文化化需求，進進一步提高高房地產(chǎn)質質量和生活活品位。18地產(chǎn)開發(fā)需需要文化的的融入從消費者角角度分析從開發(fā)商角角度分析－－泛文化化運動,與運動\網(wǎng)絡\教育\明星相結合合,塑造地產(chǎn)的的文化個性性,增加附加值值.19文化地產(chǎn)的的分類地脈文化建筑文化園林文化住宅文化社區(qū)文化品牌文化營銷文化20開發(fā)文化地地產(chǎn)的意義義有利于和諧諧社會的創(chuàng)創(chuàng)建提高居民素素質和生活活質量改善居住條條件和生活活方式發(fā)揚和傳承承本地區(qū)特特有文化提升開發(fā)商商的社會形形象和物業(yè)業(yè)價值21文化地產(chǎn)的的表現(xiàn)形式式產(chǎn)品定位體體現(xiàn)的文化化特征營銷體現(xiàn)的的文化特征征地產(chǎn)品牌文文化的表現(xiàn)現(xiàn)特征社區(qū)體現(xiàn)的的文化特征征22如何進行文文化地產(chǎn)的的開發(fā)圍繞項目定定位進行規(guī)規(guī)劃營造良好的的室內外環(huán)環(huán)境利用建筑風風格體現(xiàn)文文化23房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目策劃劃房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目策劃劃內容房地產(chǎn)市場場研究市場定位的的前提－－－市場細分分房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目策劃劃成功案例例24房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目策劃劃內容1、區(qū)位分析析與選擇2、開發(fā)內容容和規(guī)模的的分析與選選擇3、開發(fā)時機機的分析與與選擇4、合作方式式的分析與與選擇5、融資方式式與資金結結構的分析析與選擇6、產(chǎn)品經(jīng)營營方式的分分析與選擇擇25房地產(chǎn)市場場研究26目標客戶戶政府資本競爭對手手需求的特特點－接收的的價格－地理位位置－戶型－面積－裝修綠綠化等消費心理理－購買考考慮因素素－購買動動機構成特點點－年齡－婚姻及及家庭成成員－職業(yè)特特點－教育程程度－家庭收收入－是否擁擁有轎車車土地使用用權獲得得規(guī)劃限制制市政資源源的利用用項目數(shù)量量及地理理位置分分布樓宇特點點客戶定位位價格資金的使使用成本本資金的使使用時間間我們的產(chǎn)產(chǎn)品和營營銷設計－規(guī)劃/面積/景觀服務－交通裝裝修環(huán)境境價格－房價物物業(yè)管理理費產(chǎn)品的市市場定位位及推廣廣27什么是市市場研究究？是客戶（（市場））與企業(yè)業(yè)間的紐紐帶，是是企業(yè)理理性決策策的前提提！28房地產(chǎn)公公司需要要什么樣的的市場研研究？29有利于房房地產(chǎn)公公司的市市場研究究探索性研研究產(chǎn)品需求求研究市場細分分研究價格研究究新產(chǎn)品概概念開發(fā)發(fā)廣告及廣廣告概念念測試市場及客客戶滿意意度調查查市場銷量量預測媒介研究究30房地產(chǎn)市市場分析析案例北京經(jīng)濟濟適用房房北京老年年住宅市市場分析析31如何進行行市場細細分？什么是市市場細分分以目標消消費者為為對象的的市場細細分為例例32北京地產(chǎn)產(chǎn)項目策策劃的成成功案例例項目策劃劃之珠江溫泉城項目策劃劃之萬柳柳之蜂鳥鳥社區(qū)項目策劃劃之萬城城華府項目策劃劃之建外外SOHO項目策劃劃之世貿貿天階項目策劃劃之太陽陽城331.張躍松，，房地產(chǎn)產(chǎn)項目管管理，中中國人民民大學出出版社，，20102.張躍松，，地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營與管管理，中中國人民民大學出出版社，，20053.房地產(chǎn)開