房地產(chǎn)開發(fā)流程及手續(xù)流程

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知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)流程

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開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設局辦理相關手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、項目前期準備階段三、項目建設階段四、項目銷售及售后服務階段一、項目立項階段

申領項目《選址意見書》及《項目立項批文》申請定點申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知等文件投資機會研究申領《建設用地規(guī)劃許可證》1.1投資機會研究首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)1.2申領項目《選址意見書》

及《項目立項批文》《選址意見書》是項目進行設計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領《項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文》是由計劃管理部門頒發(fā)，確認開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設的文件；申領《項目立項批文》的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；1.3申請定點到城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文、選址意見書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；1.4申請購置土地、

辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；1.5申領規(guī)劃紅線圖、

規(guī)劃設計條件通知等文件被申請建設用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6申領《建設用地規(guī)劃許可證》

提交建設用地規(guī)劃設計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準，發(fā)給開發(fā)商《建設用地規(guī)劃許可證》二、項目前期準備階段選擇勘探隊伍和設計單位申領《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》申領《房屋拆遷許可證》做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1選擇勘探隊伍和和設計單位通過招標選擇勘察隊伍進進行地質(zhì)勘察和和設計單位進行行建筑設計2.2申領《工程規(guī)劃許可證證》和《施工許可證》《建設工程許可證證》是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；《施工許可證》是由建設單位（即開發(fā)商）而而不是有施工單單位負責申領；；在開工前辦理。。未經(jīng)許可，不不得擅自開工；；2.3申領《房屋拆遷許可證證》房屋所在地的市市、縣人民政府府房屋拆遷管理部部門經(jīng)過審查后，為為符合條件的折折遷人頒發(fā)的據(jù)據(jù)以實施拆遷的的有關證書。2.3.1拆遷程序拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計計劃↓申領房屋拆遷許許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂訂協(xié)議↓動遷驗收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅籍和土地地使用證2.4做好“七通一平平”工作使土地(生地)在通過一級開發(fā)發(fā)后，能達到具具備通水、雨污污水、電力、暖暖氣、電信和道道路通以及場地地平整的條件，，使二級開發(fā)商商可以進場后迅迅速開發(fā)建設。。主要包括：通通給水、通排水水、通電、通訊訊、通路、通燃燃氣、通熱力以以及場地平整。。2.5選擇監(jiān)理單位通過招標方式選擇監(jiān)理單位（（接受建設單位位的委托，承擔擔其項目管理工工作）2.6選擇承包單位通過招標選擇承承包商招標一般流程：：擬定招標方式，，準備文件↓編制標書↓向招標主管部門門申請招標↓發(fā)布招標通告↓對承包企業(yè)的資資格進行預審↓發(fā)送招標文件↓招標工程交底與與解答↓開標、評標、決決標發(fā)出中標通通知及簽訂合同同三、項目建設階階段組織承包商進場場加強開發(fā)項目工工程管理與監(jiān)控控申領《商品房預售許可可證》項目的竣工驗收收3.1組織承包商進場場1、組織監(jiān)理單位位進行監(jiān)理2、組織業(yè)主負責責供應的材料、、設備訂貨3.2加強開發(fā)項目工工程管理與監(jiān)控控1、配合承包商做做好各項工作2、按時提供施工工現(xiàn)場，完成場場地的“七通一一平”3、及時提供以約約定數(shù)量的圖紙紙，組織以約定定的由開發(fā)商負負責訂購的材料料設備及時進場場。4、協(xié)助承包商做做好接受驗查工工作5、對項目的投資資、進度和施工工質(zhì)量進行監(jiān)控控。6、進行合同管理理7、有效地協(xié)調(diào)參參與項目單位的的關系。3.3申領《商品房預售許可可證》到房地產(chǎn)市場管管理部門申請；；應具備條件：建設項目各種批批準手續(xù)齊備，，且已確定竣工工交付使用日期期；一般規(guī)定已完成成建設項目投資資的25%或已完成單體項項目的主體結(jié)構(gòu)構(gòu)（即結(jié)構(gòu)封頂頂）（不同地區(qū)區(qū)有所不同）；；已確定預售的監(jiān)監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管管方案已制定房屋使用用維修公約應提交的材料：：開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照，建設項目目的投資立項、、規(guī)劃、用地和和施工等批準文文件或證件。工程施工進度計計劃。一般規(guī)定投入開開發(fā)建設的資金金已達工程建設設總投資的25%以上的證明材料料。商品房的預售方方案，方案應說說明商品房位置置、裝修標準、、交付使用日期期、預售總面積積和交付使用后后的物業(yè)管理等等內(nèi)容；應附有有商品房預售總總平面圖。3.4項目的竣工驗收收建設工程竣工驗驗收應當具備下下列條件：完成建設工程全全部設計和合同同約定的各項內(nèi)內(nèi)容，達到使用用要求；有完整的技術檔案和施工管理理資料；有工程使用的主主要建筑材料、、建筑構(gòu)配件和和設備的進場試試驗報告；有勘察、設計、、施工、工程監(jiān)監(jiān)理單位、建設設單位分別簽署署的質(zhì)量合格文文件；有施工單位簽署署的工程保修書書。不符合上上述條件的工程程，建設單位不不得組織工程的的竣工驗收。3.4項目的竣竣工驗收收應提交材材料：項目開工工報告、、竣工報報告、分分部分項項工程技技術人員員名單、、圖紙會會審及交交底記錄錄、設計計變更通通知、技技術變更更核定單單、工程程質(zhì)量事事故調(diào)查查處理資資料、測測量放線線資料、、材料構(gòu)構(gòu)件設備備合格證證明、試試驗檢驗驗報告、、隱蔽工工程驗收收記錄、、施工日日志、竣竣工圖、、質(zhì)量檢檢驗評定定資料、、竣工驗驗收資料料等四、項目目銷售及及售后服服務階段段辦理竣工工后的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記手續(xù)申領《商商品房銷銷售許可可證》與物業(yè)公公司簽訂訂物業(yè)委委托管理理合同提交相關關材料與用戶簽簽訂商品品房銷售售合同或或租賃合合同做好物業(yè)業(yè)管理工工作4.1辦理竣工工后的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記手續(xù)新房竣工工后3個月內(nèi)申請辦理理所有權(quán)權(quán)登記；；登記時需需提交建建設許可可證和建建筑圖紙紙等資料料；4.2申領《商品房銷銷售許可可證》向主管部部門交驗驗主要的的證明文文件及相相關資料料（如：：項目批批文、規(guī)規(guī)劃紅線線圖、土土地權(quán)屬屬證明文文件、建建設用地地規(guī)劃許許可證、、建設工工程規(guī)劃劃許可證證、房屋屋竣工驗驗收資料料及平面面圖、價價格申請請表等。。4.3與物業(yè)公公司簽訂訂物業(yè)委委托管理理合同物業(yè)管理理服務是物業(yè)管理理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人、使用人委委托，以有償償方式對對物業(yè)項項目進行行日常維維護、修修繕與整整治等服服務。4.4提交相關關材料開發(fā)企業(yè)業(yè)將物業(yè)業(yè)交付物物業(yè)管理理公司接接管時，，應提交交以下資資料：房房屋建設設的各項項批準文文件、竣竣工總平平面圖、、房屋及及配套基基礎設施施、設備備的竣工工圖，地地下管道道網(wǎng)圖及及其他必必要資料料4.5與用戶簽簽訂商品品房銷售售合同或或租賃合合同購買人應應當自銷銷售合同同簽訂日日起，一一般規(guī)定定90天內(nèi)辦理土地地使用權(quán)權(quán)和房屋屋所有權(quán)權(quán)登記手手續(xù)。(具體應根根據(jù)當?shù)氐厍闆r而而定)4.6做好物業(yè)業(yè)管理工工作包括管理理和服務務兩方面面：管理：掌掌握物業(yè)業(yè)的變動動、使用用狀況、、使房屋屋設備和和配套設設施及時時得到修修復、更更新、保保養(yǎng)；服務：以以充分保保障產(chǎn)權(quán)權(quán)所有人人、居住住者和使使