房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入

房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入萬(wàn)和城項(xiàng)目篇一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位與規(guī)劃1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是指經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)、技術(shù)和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價(jià)值地位的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位----產(chǎn)品定位研究房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，確定市場(chǎng)需求的種類(lèi)、形式、大小和趨勢(shì)，為產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)基礎(chǔ)；研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過(guò)程，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目形成過(guò)程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品方案構(gòu)成的主要因素，形成市場(chǎng)差異化產(chǎn)品。

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位----客戶定位客戶定位是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。研究消費(fèi)者消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同時(shí)研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的問(wèn)題是房地產(chǎn)項(xiàng)目針對(duì)哪些不同的消費(fèi)群體？產(chǎn)品的差異對(duì)消費(fèi)行為的影響程度和影響方式？消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)習(xí)慣？

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位----形象定位找到本樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)者，能夠通過(guò)廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征；如何讓消費(fèi)者理解產(chǎn)品的內(nèi)核；如何對(duì)產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行描述和提升；如何讓消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為。

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位----定位原則受眾導(dǎo)向原則：市定位必須符合消費(fèi)者的需要，而且必須為消費(fèi)者接受信息的思維方式和心理需求所牽引；差異化原則：建筑風(fēng)格、平面布置、垂直交通能及對(duì)外交通、價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境、質(zhì)量、裝飾、升值潛力等的差別。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃一規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤(pán)建成是讓人住的，要住七十年，你必須對(duì)住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡(jiǎn)單潦草倉(cāng)促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長(zhǎng)期的隱患?！耙?guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃二規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃劃三規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充充分考慮將來(lái)物物業(yè)管理的方便便。

現(xiàn)在物物業(yè)管理已經(jīng)成成為樓盤(pán)項(xiàng)目成成敗的一個(gè)重要要方面，“買(mǎi)不不買(mǎi)房看環(huán)境，，掏不掏錢(qián)看戶戶型，滿不滿意意看管理?！狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃劃四規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮慮項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上有兩個(gè)基本本要求，一個(gè)是是賣(mài)點(diǎn)，一個(gè)是是賣(mài)相。許多項(xiàng)目在樓房房建好之前，先先做好環(huán)境景觀觀園林，目的都都是為了營(yíng)銷(xiāo)的的需要。只有完完成銷(xiāo)售才能實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因此此不得不要求設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也也為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃劃五規(guī)劃設(shè)計(jì)中的一一些專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)：：

用地面積積、建筑占地面面積、容積率、、建筑密度、綠綠化率二、工程質(zhì)量通病工程質(zhì)量通病----裂縫裂縫裂縫的表現(xiàn)和危危害1、窗臺(tái)下墻體從從窗臺(tái)一角向樓樓板沿450方向形成裂縫，，該裂縫絕大部部分出現(xiàn)在底層層和頂層，尤其其是頂層窗外墻墻體。2、在現(xiàn)澆鋼筋砼砼樓板南北外墻墻角根部有450裂縫，絕大部分分表現(xiàn)為頂層和和房屋東西山墻墻端頭單元樓板板。3、在澆注鋼筋砼砼樓板時(shí)，因各各種原因留設(shè)的的施工縫，由于于沒(méi)有按規(guī)范要要求處理好，當(dāng)當(dāng)業(yè)主入住全部部荷載形成后，，出現(xiàn)的垂直于于短邊在跨中1/3范圍內(nèi)，和施工工縫重合的位置置出現(xiàn)裂縫。裂縫的防治1、對(duì)于上述第一一種裂縫的防止止措施，我們要要求砌體工程的的頂層和底層設(shè)設(shè)置通長(zhǎng)現(xiàn)澆鋼鋼筋砼窗臺(tái)梁，，其高度為120mm，縱筋為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直接與構(gòu)構(gòu)造柱或剪力墻墻錨固連接(植筋或與預(yù)留鋼鋼筋連接).其它樓層在窗臺(tái)臺(tái)標(biāo)高處設(shè)置通通長(zhǎng)現(xiàn)澆鋼筋砼砼板帶，板帶高高度不小于60mm,縱筋不小于3φ8,板帶嵌入墻體不不小于120mm.2、對(duì)于上述第二二種裂縫防治措措施，我們要求求建筑物兩端單單元現(xiàn)澆板設(shè)置置雙層雙向鋼筋筋，鋼筋間距不不大于100mm，直徑不小于8mm。所有樓板受力力轉(zhuǎn)角處設(shè)置放放射形鋼筋，鋼鋼筋的數(shù)量不小小于7φ10，長(zhǎng)度大于板跨跨的1/3，且不小于1.5m。3、對(duì)于樓板施工工縫處理不當(dāng)造造成的裂縫，我我們防治要求為為：同一層受力樓板板（除伸縮縫和和沉降縫外），，施工過(guò)程中嚴(yán)嚴(yán)禁留設(shè)施工縫縫。若由于現(xiàn)有有條件限制，不不可避免留設(shè)施施工縫時(shí)，必須須上報(bào)監(jiān)理和工工程部批準(zhǔn)，對(duì)對(duì)留設(shè)位置、形形狀進(jìn)行嚴(yán)格控控制，并要求在在粉刷前對(duì)施工工縫板底進(jìn)行碳碳纖維粘貼加固固，再進(jìn)行粉刷刷。工程質(zhì)量通病----滲漏滲漏的表現(xiàn)和危危害1、外飄窗的下部部、側(cè)部窗與砼砼板墻體連接處處，在雨后有滲滲漏現(xiàn)象。2、廚房、衛(wèi)生間間的煙道、管道道井根部，穿樓樓面管和地漏部部位，以及屋面面、陽(yáng)臺(tái)地漏部部位有滲漏。3、外墻腳手洞、、外腳手架與墻墻體連接鐵絲等等外墻部位滲漏漏。滲漏的防治1、窗與主體結(jié)構(gòu)構(gòu)連接按規(guī)范要要求應(yīng)用聚胺脂脂現(xiàn)場(chǎng)發(fā)泡柔性性連接，但現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施工由于窗與與主體縫隙過(guò)大大；發(fā)泡劑施工工不連續(xù)和不飽飽滿；發(fā)泡劑填填塞超過(guò)窗框人人為切割；發(fā)泡泡劑質(zhì)量不合格格等因素影響，，造成填縫施工工偏差較大，使使窗與主體連接接部位滲水，特特別是外飄窗的的下口與主體連連結(jié)處滲漏是比比較多的。通過(guò)過(guò)對(duì)原因的分析析和維護(hù)方法的的總結(jié)，我們對(duì)對(duì)外飄窗與主體體連結(jié)工藝進(jìn)行行如下要求：窗框與墻體之間間的空隙必須在在10mm~15mm之間，超出此范范圍的窗框不得得安裝；窗的下框與墻體體連結(jié)部位（外外飄窗還包括側(cè)側(cè)框與墻體部位位），用微膨脹脹水泥分二次填填實(shí)；窗框外側(cè)四周粉粉刷層與窗框連連結(jié)部位留設(shè)8mm凹槽，用黑色硅硅酮膠填補(bǔ)，硅硅酮膠應(yīng)限品牌牌，注重質(zhì)量；；待外飄窗窗扇安安裝之后，每個(gè)個(gè)飄窗都進(jìn)行4小時(shí)淋水試驗(yàn)，，淋水后檢查窗窗框內(nèi)側(cè)無(wú)水跡跡方能通過(guò)驗(yàn)收收；2、廚房、衛(wèi)生間間煙道、管道根根部滲水已經(jīng)是是老問(wèn)題，好的的施工工藝方法法很多，我們?cè)谠诖司筒灰灰涣辛信e，關(guān)鍵在于于施工單位的管管理和操作者的的責(zé)任心。3、從我們項(xiàng)目入入住維修項(xiàng)目來(lái)來(lái)看，屋面滲漏漏維修較少，關(guān)關(guān)鍵還是嚴(yán)格檢檢查和認(rèn)真試驗(yàn)驗(yàn)、整改的結(jié)果果。4、對(duì)于外墻防滲滲漏，除腳手洞洞，支模對(duì)拉螺螺栓洞嚴(yán)格按規(guī)規(guī)范填塞，專(zhuān)人人負(fù)責(zé)及時(shí)辦理理專(zhuān)項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收收外，我們還注注意以下三個(gè)方方面要求：外墻面刮糙用不不低于1：3的防水砂漿，刮刮糙層數(shù)不得少少于兩遍，逐層層粉刷。下一層層施工前應(yīng)把上上一層的質(zhì)量缺缺陷（空殼、裂裂縫、漏刮等））消除，待監(jiān)理理、甲方人員確確認(rèn)后，方可進(jìn)進(jìn)行下一層刮糙糙。在刮糙完畢之后后，面層施工前前必須在窗臺(tái)和和欄桿、陽(yáng)臺(tái)處處對(duì)腳手架進(jìn)行行加固，把用于于腳手架固定的的連墻管和鐵絲絲全部除去，斷斷絕一切滲水路路線。兩遍底刮施工結(jié)結(jié)束后對(duì)外墻，，特別是山墻進(jìn)進(jìn)行淋水試驗(yàn)，，每個(gè)淋水面持持續(xù)時(shí)間不少于于12小時(shí)，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)現(xiàn)漏水并得到監(jiān)監(jiān)理、甲方人員員確認(rèn)后，才能能嵌分格條進(jìn)行行外粉面層粉刷刷施工。工程質(zhì)量通病----室內(nèi)幾何尺寸偏偏差室內(nèi)幾何尺寸偏偏差的表現(xiàn)和危危害天棚平整度和水水平度大于2cm，業(yè)主在天棚裝裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)。室內(nèi)房屋凈尺寸寸有大小頭，特特別是有內(nèi)走廊廊的房間，其走走廊兩側(cè)墻距有有大小頭。室內(nèi)幾何尺寸偏偏差的防治1、室內(nèi)幾何尺寸寸偏差的防治關(guān)關(guān)鍵在于勤檢查查，認(rèn)真檢查，，在主體結(jié)構(gòu)施施工時(shí)，每個(gè)軸軸線標(biāo)高都要認(rèn)認(rèn)真檢查和記錄錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題并及時(shí)處理理。特別在房屋屋室內(nèi)粉刷階段段和粉刷成型完完成后階段，室室內(nèi)幾何尺寸偏偏差的檢查力度度更要加大，在在完成全部工作作量之后，需有有針對(duì)性的制定定了檢查表格，，組織了專(zhuān)業(yè)人人員，每間房屋屋室內(nèi)逐間檢查查幾何尺寸。我我們?cè)谂攀┕みM(jìn)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，就就明確規(guī)定在房房屋具備竣工驗(yàn)驗(yàn)收條件后，留留有一個(gè)月時(shí)間間進(jìn)行分戶驗(yàn)收收，逐間進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量通病檢查和和整改工作，全全部整改完成后后再進(jìn)行竣工驗(yàn)驗(yàn)收和物業(yè)辦理理交接手續(xù)。2、室內(nèi)天棚粉刷刷為節(jié)省凈空高高度和防止水泥泥砂漿粉刷層起起殼脫落，現(xiàn)都都采用水泥批嵌嵌法施工，但天天棚平整度和水水平度偏差出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題也較多多起來(lái)。我們對(duì)對(duì)天棚幾何尺寸寸偏差的防治方方法為：為避免樓層凈空空高度出現(xiàn)負(fù)誤誤差，我們要求求施工單位按設(shè)設(shè)計(jì)要求層高+15mm~20mm為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工工。對(duì)樓板模板在綁綁扎鋼筋之前用用水平儀、靠尺尺檢查其水平度度和平整度，并并認(rèn)真檢查模板板剛度，對(duì)不合合格的模板堅(jiān)決決整改。天棚樓板成型后后，在主體驗(yàn)收收準(zhǔn)備階段，應(yīng)應(yīng)在墻上彈出水水平線，每間房房逐個(gè)檢查水平平度和平整度，，發(fā)現(xiàn)超過(guò)2cm的不合格點(diǎn)馬上上進(jìn)行修整，在在主體驗(yàn)收之前前處理完畢，嚴(yán)嚴(yán)禁把缺陷帶入入粉刷階段。在天棚批嵌施工工前對(duì)模板拼縫縫處砼進(jìn)行打磨磨處理，對(duì)天棚棚平整度和水平平度做控制性標(biāo)標(biāo)高點(diǎn)（灰餅）），對(duì)缺陷較大大部位應(yīng)先局部部處理。3、室內(nèi)房屋和走走廊兩墻凈尺寸寸大小頭超標(biāo)，，其主要原因是是粉刷的控制標(biāo)標(biāo)高點(diǎn)（灰餅））制作方法不當(dāng)當(dāng)和沒(méi)有引起足足夠重視所致，，我們認(rèn)為制作作粉刷灰餅的正正確方法是：根據(jù)墻體軸線和和粉刷內(nèi)凈尺寸寸要求，在地坪坪上沿墻體根部部彈出，滿足粉粉刷要求的內(nèi)凈凈尺寸控制線，，此控制線應(yīng)與與垂直方向墻體體內(nèi)凈控制線成成方，并沒(méi)有大大小頭。根據(jù)墻根均凈尺尺寸控制線、墻墻體粉刷垂直度度和平整度要求求，制作墻體粉粉刷控制標(biāo)高點(diǎn)點(diǎn)（灰餅）。工程質(zhì)量通病----鋁合金門(mén)窗質(zhì)量量通病鋁合金門(mén)窗質(zhì)量量通病主要表現(xiàn)現(xiàn)與危害1、鋁合金平開(kāi)門(mén)門(mén)扇、窗扇下沉沉，造成門(mén)窗關(guān)關(guān)不上。2、推拉門(mén)開(kāi)啟不不順暢、不靈活活。鋁合金門(mén)窗質(zhì)量量通病的防治1、在門(mén)窗型狀狀設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡盡量多推拉，少少平開(kāi)，平開(kāi)窗窗扇尺寸不宜大大于600×1400mm，平開(kāi)門(mén)扇尺寸寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、門(mén)門(mén)扇過(guò)大，下沉沉在所難免。2、為防止平開(kāi)開(kāi)窗扇、門(mén)扇下下沉變形，平開(kāi)開(kāi)窗扇滑撐鉸鏈鏈選用優(yōu)等品，，平開(kāi)門(mén)鉸鏈必必須在3個(gè)以上，采用4鏈桿傳動(dòng)鎖，窗窗扇、門(mén)扇均加加提升塊。推拉門(mén)開(kāi)啟不順順暢、不靈活，，我們經(jīng)過(guò)對(duì)實(shí)實(shí)物分析，得出出以下防治結(jié)論論：推拉門(mén)為防止重重量過(guò)大，建議議設(shè)計(jì)尺寸不宜宜大于1000×2000mm；推拉門(mén)的滑軌應(yīng)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)實(shí)腹腹鋁軌，空腹鋁鋁軌嚴(yán)禁使用；；推拉門(mén)的滑輪要要使用加強(qiáng)輪；；三、物業(yè)如何在在房屋品質(zhì)和質(zhì)質(zhì)量上起到監(jiān)督的作用用關(guān)注使用功能；；關(guān)注施工過(guò)程使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)1----安保布局便于安保管理區(qū)區(qū)域分割，消除除管理死角。便于安保管理視視線的巡查，避避免管理的盲點(diǎn)點(diǎn)。人員及車(chē)輛各級(jí)級(jí)出入口設(shè)置清清晰，便于動(dòng)態(tài)態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配配置齊全，可采采取有效措施防防范。安保技防措施完完備，形成多層層次的安保體系系，信息匯總通通暢，反應(yīng)快速速使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)2----消防布局消防設(shè)備、設(shè)施施配置（滅火器器、消防箱、室室內(nèi)（外）消防防栓、消防泵、、煙感、自動(dòng)噴噴淋等）充分合合理，使用可靠靠。消防車(chē)道設(shè)置合合理，其位置及及轉(zhuǎn)變半徑符合合國(guó)家規(guī)范。消防登高面（場(chǎng)場(chǎng)地）設(shè)置合理理，其位置及面面積符合國(guó)家規(guī)規(guī)范。消防通道、門(mén)、、墻、避難區(qū)設(shè)設(shè)置合理，符合合國(guó)家規(guī)范。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)3----交通布局各級(jí)道路的功能能分配充分合理理，有層次感，，線路清晰，便便于分流管理。。主要道路和出入入口人車(chē)分流，，在設(shè)計(jì)和設(shè)施施配置上考慮到到限速要求及匯匯車(chē)余地。機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充充分（套型面積積大于130平米的每戶2個(gè)，90平米1個(gè)）。非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置置充分（一般住住宅不少于戶數(shù)數(shù)1：1.5），便于停放。。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)4----生活配置根據(jù)小區(qū)周邊（（1公里范圍）市場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)配套狀狀況設(shè)置充足市市政、商業(yè)用房房。

一般應(yīng)考考慮超市、菜市市場(chǎng)、醫(yī)療、教教育、郵政、銀銀行、餐飲、美美容美發(fā)、建材材、文化娛樂(lè)、、交通等的配套套服務(wù)功能；如住宅區(qū)設(shè)置商商業(yè)配套，宜獨(dú)獨(dú)立集中，并事事先規(guī)劃商業(yè)功功能的劃分和商商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套套條件，應(yīng)盡量量避免產(chǎn)生干擾擾。如利用住宅宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所，出入口或或樓梯須與住宅宅分開(kāi)；如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)設(shè)計(jì)。會(huì)所面積積、活動(dòng)項(xiàng)目宜宜根據(jù)住宅區(qū)面面積、檔次、經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式合理配配置。例如：一一般10萬(wàn)平方米以上的的住宅小區(qū)宜設(shè)設(shè)置項(xiàng)目：健身身、乒乓、閱覽覽、兒童活動(dòng)室室、棋牌、桌球球、多功能廳等等；面積在400平方米左右，住住宅區(qū)建筑面積積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面面積增加200平方米。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)5----設(shè)備配套水、電、煤、電電信、廣播電視視、污水處理等等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)應(yīng)能滿足使用需需要，并留有適適當(dāng)擴(kuò)展余地。。配電、水泵、電電梯、中央空調(diào)調(diào)的設(shè)備定型成成熟可靠。溝、管、渠、井井的設(shè)置合理，，便于維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)。公共照明、樓道道照明配置合理理。公共照明數(shù)數(shù)量、亮度、位位置合適，宜采采用節(jié)能裝置。。樓道照明十層層以下住宅宜采采用節(jié)能自熄開(kāi)開(kāi)關(guān)，十八層以以上高層住宅宜宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)導(dǎo)照明和燈光疏疏散指示標(biāo)志。。配電房、水泵房房、電梯機(jī)房、、中央空調(diào)機(jī)房房等設(shè)備房設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)規(guī)范。水泵房不不應(yīng)設(shè)在住宅建建筑內(nèi)，給水泵泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污污水管穿越，電電梯井不應(yīng)緊鄰鄰臥室，緊鄰書(shū)書(shū)房及起居室時(shí)時(shí)，應(yīng)采取隔音音措施使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)6----智能化配置安保智能化一般般可配置紅外線線周界防越系統(tǒng)統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)區(qū)巡更系統(tǒng)，電電視監(jiān)控系統(tǒng)、、車(chē)輛道匣管理理系統(tǒng)、室內(nèi)緊緊急呼叫系統(tǒng)、、電梯內(nèi)緊急呼呼叫系統(tǒng)、居家家安防系統(tǒng)等，，并與中央控制制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智能化一般般可配置社區(qū)寬寬帶、電子公告告牌、社區(qū)物業(yè)業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控控制系統(tǒng)。設(shè)備管理智能化化一般可配置公公共照明管理系系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管管理系統(tǒng)、電梯梯運(yùn)行狀態(tài)管理理系統(tǒng)、消防管管理系統(tǒng)、配電電及給排水管理理系統(tǒng)、家庭表表具管理系統(tǒng)、、煤氣泄漏報(bào)警警系統(tǒng)、緊急廣廣播系統(tǒng)等，并并與中央控制中中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位位置宜設(shè)于管理理部?jī)?nèi)，或與管管理部相鄰相近近，布線系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)分考慮與中央央控制中心的距距離和由此造成成的信號(hào)衰減。。智能化設(shè)備和技技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)擴(kuò)性，采用成熟熟產(chǎn)品。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)7----房屋單體屋面應(yīng)充分考慮慮到防水及隔熱熱效果，可上人人屋面及屋頂花花園滿足其特殊殊要求。墻體應(yīng)充分考慮慮到防水、隔熱熱、隔音效果。。樓板厚度與隔音音符合國(guó)家規(guī)范范。住宅分戶門(mén)宜采采用統(tǒng)一制作的的安全防衛(wèi)門(mén)。。住宅外窗應(yīng)考慮慮開(kāi)啟方便，尺尺度（安裝空調(diào)調(diào)要求），隔音音防水效果好，，不宜近距離直直接面對(duì)其他住住戶的門(mén)窗。廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循循洗、切、炒流流線，操作面長(zhǎng)長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴髌魑恢煤侠?，灶灶宜避開(kāi)窗口設(shè)設(shè)置。衛(wèi)生間不應(yīng)直接接開(kāi)向起居房，，餐廳或廚房不不應(yīng)布置在下屋屋住戶廚房、臥臥室、起居房和和餐廳上層，有有上下水的潔具具宜盡量避開(kāi)臥臥室墻面布置。。廚房、衛(wèi)生間隔隔樓板及墻身應(yīng)應(yīng)充分考慮防水水隔聲設(shè)置，地地漏位置合理，，便于檢修。管道、管線布局局合理、互不干干擾碰撞，尺寸寸符合國(guó)家規(guī)范范，管道井檢修修孔應(yīng)設(shè)置合理理，便于檢修。。宜采用垂直煙道道，斷面尺寸充充分（一般不少少于250mm），應(yīng)有防止油油煙回流和串煙煙措施。出屋頂頂口高度適中，，高層宜安裝無(wú)無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。底層地坪應(yīng)充分分考慮防潮措施施。房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮慮生活習(xí)慣，不不宜引起裝修時(shí)時(shí)的大改動(dòng)（敲敲墻、再次分隔隔等）。有上部屋面陽(yáng)臺(tái)臺(tái)或管道可直接接下至下一層屋屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)時(shí)，應(yīng)考慮防盜盜措施。陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板板高度合理（一一般不少于1.10M），宜采用垂直直桿件，桿件距距小于0.10M，防止兒童攀爬爬。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)8----室內(nèi)配置室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)設(shè)置合理，應(yīng)與與家具布置一并并考慮。臥室內(nèi)內(nèi)宜避免對(duì)床直直吹。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)應(yīng)考慮外墻美觀觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)機(jī)座、安全隱蔽蔽。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)應(yīng)考慮安裝及維維修便利。距離離過(guò)近而對(duì)吹的的室外機(jī)應(yīng)相互互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套套住宅機(jī)座相鄰鄰時(shí)，應(yīng)采取安安全隔離措施。。空調(diào)機(jī)冷凝水和和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)專(zhuān)管排放，或接接入陽(yáng)臺(tái)排水系系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置置合理，應(yīng)靠近近室內(nèi)機(jī)位，管管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾傾斜10度左右。當(dāng)戶型或廳房過(guò)過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮慮柜式空調(diào)的要要求。如使用小型中央央空調(diào)，層高應(yīng)應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)機(jī)位置。室內(nèi)各類(lèi)插座、、開(kāi)關(guān)位置合理理，應(yīng)與家俱布布置和使用習(xí)慣慣一并考慮。配配電箱配出回路路設(shè)計(jì)分配合理理。電視、信息（電電話和數(shù)據(jù)）插插座宜在主臥、、起居、書(shū)房分分別設(shè)置，且不不宜并行設(shè)置。?？紤]居家安防系系統(tǒng)的配置及擴(kuò)擴(kuò)展功能。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)9----綠化配置綠化布局合理，，喬木、灌木、、花、草的配置置層次豐富，數(shù)數(shù)量品種充足，，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠綠地率設(shè)置合理理，分布均衡，，集中綠地位置置適中，便于人人流自然匯聚。。綠化品種適宜當(dāng)當(dāng)?shù)貧夂驐l件，，以變色觀葉植植物為主，茂盛盛期長(zhǎng)，成活率率高，抗病蟲(chóng)性性好。綠化品種便于養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本本節(jié)約。綠化布局不遮擋擋住宅采光，便便于人行通行，，宜考慮行走習(xí)習(xí)慣。綠化品種宜無(wú)污污染，兼具吸收收有害污染功能能（如尾氣）主干道兩側(cè)及集集中綠地宜有大大型樹(shù)木。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)10----景觀配置景觀裝飾布局合合理，宜處于相相對(duì)而言對(duì)人流流集中的區(qū)域。。采用水景應(yīng)考慮慮水系的水質(zhì)、、清理、保潔、、排泄、補(bǔ)充、、養(yǎng)護(hù)。水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)考慮防滲漏效效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有有防護(hù)或警示。。景觀裝飾應(yīng)便于于清潔、養(yǎng)護(hù)，，宜采用牢度較較高、不易污染染、損壞、變型型、破舊的材料料。泛光照明不影響響住戶，不造成成光污染。使用功能切入點(diǎn)點(diǎn)11----公共空間應(yīng)充分考慮雨水水排泄能力的設(shè)設(shè)計(jì)，避免排泄泄不暢通。宜設(shè)置可開(kāi)展社社區(qū)活動(dòng)的集中中場(chǎng)所及避難場(chǎng)場(chǎng)所。公共活動(dòng)區(qū)域分分布合理、均衡衡，位置適中，，并盡量減少對(duì)對(duì)住戶的影響。。綠化及保潔用水水取水口設(shè)置合合理（一般距離離不大于150m）。各類(lèi)表具、表箱箱設(shè)置合理，便便于查看、收發(fā)發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)設(shè)置公告欄，宜宜預(yù)留牛奶箱，，休閑椅位置，，室外信報(bào)箱應(yīng)應(yīng)有防雨措施。。樓宇入口處及公公共場(chǎng)所宜考慮慮殘障人員出入入，宜設(shè)置無(wú)障障礙通道和設(shè)施施。公共空間的道路路、踏步、坡道道應(yīng)考慮老人、、小孩等行動(dòng)不不便人員，宜設(shè)設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措措施。高層住宅通至屋屋頂平臺(tái)宜為普普通玻璃門(mén)。樓道、樓梯、過(guò)過(guò)道便于家具搬搬運(yùn)、人員不易易碰撞。施工階段關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)1----房屋整體情況了了解了解各類(lèi)機(jī)電設(shè)設(shè)施設(shè)備配置或或容量、設(shè)施設(shè)設(shè)備的安裝調(diào)試試、各類(lèi)管線的的分布走向、隱隱蔽工程、房屋屋結(jié)構(gòu)等，并指指出設(shè)計(jì)中缺陷陷、遺漏的工程程項(xiàng)目，加強(qiáng)常常見(jiàn)工程質(zhì)量通通病及隱蔽工程程等特殊過(guò)程的的監(jiān)控。從業(yè)主主使用功能角度度，注意完善相相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺缺陷，包括各類(lèi)類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位位（孔）、插座座、排水、預(yù)留留電源、排煙道道、門(mén)的開(kāi)啟方方向等。施工階段關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)2----地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)構(gòu)埋藏于地表以以下，受地下水水或雨季雨水滲滲入泥土里形成成的水壓環(huán)境，，是滲漏問(wèn)題的的常發(fā)部位。因因此，根據(jù)其設(shè)設(shè)計(jì)采取的防水水施工方案而相相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理理以下事項(xiàng)：無(wú)論采取何種防防水設(shè)計(jì)施工，，基坑中不應(yīng)積積水，如有積水水，應(yīng)予排除。。嚴(yán)禁帶水或泥泥漿進(jìn)行防水工工程施工。采用防水混凝土土結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)重重點(diǎn)檢查：底板板應(yīng)盡量連續(xù)澆澆注，須留設(shè)施施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照規(guī)范中中的留設(shè)要求和和施工要求施工工后，墻體只允允許留水平施工工縫；后澆帶、、沉降縫等應(yīng)盡盡量要求在底板板以下，墻體外外側(cè)相應(yīng)部位加加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。。采用水泥砂漿防防水層，除按設(shè)設(shè)計(jì)及規(guī)范施工工外，應(yīng)注意陰陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓圓弧形或鈍角；；剛性多層作法法防水層宜連續(xù)續(xù)施工，各層緊緊密貼合不留施施工縫。施工階階段關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)3----回填土土工程程回填土土工程程涉及及首層層樓地地面(無(wú)地下下室結(jié)結(jié)構(gòu)的的)、室外外地坪坪的工工程質(zhì)質(zhì)量，，如回回填質(zhì)質(zhì)量不不好，，將會(huì)會(huì)導(dǎo)致致地面面投入入使用用一段段時(shí)間間后出出現(xiàn)下下沉、、損壞壞埋設(shè)設(shè)管道道，使使地面面開(kāi)裂裂等問(wèn)問(wèn)題。。因此此，應(yīng)應(yīng)對(duì)此此項(xiàng)工工程回回填土土成份份、分分層打打夯厚厚度進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控，，有問(wèn)問(wèn)題應(yīng)應(yīng)堅(jiān)決決要求求返工工，否否則后后患無(wú)無(wú)窮。。施工階階段關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)4----樓面、、屋面面砼工工程樓面、、屋面面砼工工程質(zhì)質(zhì)量，，通常常是引引發(fā)樓樓面、、屋面面開(kāi)裂裂的一一個(gè)主主要原原因，，亦是是物業(yè)業(yè)在以以后的的維修修工作作中無(wú)無(wú)能為為力的的問(wèn)題題，故故在樓樓面、、屋面面砼工工程中中應(yīng)重重點(diǎn)注注意。。①鋼筋筋綁扎扎：鋼筋綁綁扎是是否按按圖按按規(guī)范范施工工，其其下料料長(zhǎng)度度、綁綁扎位位置、、搭接接位置置、排排列均均勻等等問(wèn)題題，均均造成成以后后樓板板的開(kāi)開(kāi)裂，，特別別是樓樓板的的邊、、角位位置、、懸挑挑梁板板的鋼鋼筋綁綁扎應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)檢查查，同同時(shí)應(yīng)應(yīng)監(jiān)督督施工工單位位切實(shí)實(shí)做好好鋼筋筋墊塊塊工作作，以以免出出現(xiàn)露露筋現(xiàn)現(xiàn)象。。②砼澆澆注：：物業(yè)參參與監(jiān)監(jiān)理的的人員員應(yīng)重重點(diǎn)對(duì)對(duì)廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間的地地面澆澆注進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)理，，有剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)的亦亦為重重點(diǎn)監(jiān)監(jiān)督。。如這這些部部位施施工出出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題，，通常常會(huì)引引發(fā)廚廚、廁廁、衛(wèi)衛(wèi)生間間地面面、剪剪力墻墻墻面面出現(xiàn)現(xiàn)大面面積滲滲水，，還會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)難以以檢查查維修修的問(wèn)問(wèn)題。。如剪剪力墻墻因砼砼搗制制不密密實(shí)，，出現(xiàn)現(xiàn)水滲滲入外外墻面面后，，在墻墻體內(nèi)內(nèi)的孔孔隙內(nèi)內(nèi)滲流流一段段距離離后滲滲出內(nèi)內(nèi)墻面面，導(dǎo)導(dǎo)致維維修困困難，，故對(duì)對(duì)以上上部位位砼的的振搗搗應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格監(jiān)監(jiān)控。。施工階階段關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)5----砌筑工工程交付過(guò)過(guò)的房房屋常常有墻墻體與與梁底底的結(jié)結(jié)合部部出現(xiàn)現(xiàn)裂縫縫的現(xiàn)現(xiàn)象，，造成成此問(wèn)問(wèn)題，，通常常是墻墻體砌砌筑至至梁底底時(shí)的的砌筑筑方式式不對(duì)對(duì)，砂砂漿不不飽。。因此此，在在砌筑筑工程程中應(yīng)應(yīng)對(duì)砌砌筑砂砂漿的的飽滿滿、墻墻頂磚磚砌方方式進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督，，墻頂頂與梁梁底間間的砌砌磚，，應(yīng)把把磚體體斜砌砌，使使磚體體兩頭頭頂緊緊墻頂頂和梁梁底，，并保保證砂砂漿飽飽滿。。施工階階段關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)6----裝飾工工程外墻面面：外外墻面面抹灰灰及飾飾面施施工的的好壞壞常常常是影影響外外墻是是否滲滲水的的一個(gè)個(gè)關(guān)鍵鍵。目目前用用做法法，外外墻面面仍未未做到到對(duì)外外來(lái)雨雨水作作整體體設(shè)防防(無(wú)特別別的防防水層層)，僅是是靠外外墻面面的砂砂漿抹抹灰層層，外外飾面面作防防