舊城改造及一級(jí)土地開發(fā)終

舊城改造及一級(jí)土地開發(fā)

前言隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地交易市場(chǎng)價(jià)格也逐步攀升，拿地成本越來越高，土地爭(zhēng)奪日逐白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺。而舊城改造將會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供大量土地資源。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識(shí)3一級(jí)土地開發(fā)contents房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。又稱土地市場(chǎng)：土地一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)：即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。又稱土地一級(jí)市場(chǎng)：是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類土地分類注：憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)取得方式注：有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

劃撥與出讓的區(qū)別：1、國(guó)有劃撥土地是指國(guó)家無償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地、國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地，公路、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程，國(guó)有企業(yè)等。一般不可抵押、不能轉(zhuǎn)讓、出租。2、通過出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營(yíng)性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等?？梢砸婪ǔ鲎?、出租，享受收益，可以抵押貸款等。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地劃撥的特點(diǎn)：１．劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。

２．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

３．取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。

４．在國(guó)家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！蓖恋厥褂脵?quán)出讓不同點(diǎn)在于：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便，便于開展；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)?！?/p>

概念：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。注：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,土地使用權(quán)才能出讓。拍賣公告競(jìng)買人報(bào)名交納保證金公開拍賣土地使用權(quán)出讓——拍賣土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件競(jìng)買人向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競(jìng)買人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競(jìng)得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》；競(jìng)得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。土地使用權(quán)拍賣

在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過公開競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決決標(biāo)簽約領(lǐng)證土地使用權(quán)出讓讓——招標(biāo)由出讓人（市、、縣人民政府土土地行政主管部部門）在投標(biāo)截截止日前20日向社會(huì)發(fā)出招招標(biāo)公告或邀請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)通知，由由要求使用土地地者向其提出申申領(lǐng)招標(biāo)文件，，投標(biāo)人按招標(biāo)標(biāo)文件的規(guī)定報(bào)報(bào)名并提供有關(guān)關(guān)資料；然后由由評(píng)標(biāo)小組按照照招標(biāo)文件的要要求對(duì)投標(biāo)人的的投標(biāo)資格進(jìn)行行審查，經(jīng)審核核合格的，確認(rèn)認(rèn)其投標(biāo)資格，，并由其繳納投投標(biāo)保證金。投標(biāo)者在規(guī)定的的投標(biāo)截止日期期前，到出讓方方指定的地點(diǎn)，，將密封后的投投標(biāo)書投入指定定的專用標(biāo)箱。。投標(biāo)書一經(jīng)投投入標(biāo)箱，即不不得從標(biāo)箱中取取出。投標(biāo)者在在招標(biāo)截止日期期前如需修改標(biāo)標(biāo)書，可以另投投修改標(biāo)，原標(biāo)標(biāo)書無效。招標(biāo)方邀請(qǐng)建設(shè)設(shè)、規(guī)劃、法律律等方面的專家家或?qū)I(yè)人員組組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)會(huì)。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)標(biāo)和決標(biāo)工作由由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主主持。評(píng)標(biāo)委員員會(huì)對(duì)投標(biāo)書實(shí)實(shí)行公開評(píng)標(biāo)，，決定中標(biāo)者。。中標(biāo)者持中標(biāo)通通知書在規(guī)定的的日期內(nèi)與土地地行政主管部門門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)出讓合同書》，實(shí)行凈地出讓讓的，中標(biāo)人還還應(yīng)與土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)簽訂《土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)協(xié)議書》；簽訂協(xié)議時(shí)中中標(biāo)人應(yīng)向土地地行政主管部門門支付不低于成成交價(jià)總額20%的定金，其繳納納的保證金可以以抵作定金。中標(biāo)人《國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)出讓合同書》和《土地開發(fā)協(xié)議書書》的約定全部繳付付土地使用權(quán)出出讓金和土地開開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后，，依法辦理土地地登記手續(xù)，領(lǐng)領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證證》。發(fā)布掛牌公告出售掛牌文件件受理競(jìng)買申請(qǐng)請(qǐng)審查掛牌資格格掛牌揭牌土地使用權(quán)出出讓——掛牌簽訂出讓合同同公布成交結(jié)果果出讓人至少在在掛牌開始日日前20天發(fā)布掛牌公公告，公布掛掛牌出讓宗地地的基本情況況和掛牌時(shí)間間、地點(diǎn)。在掛牌公告規(guī)規(guī)定時(shí)間內(nèi)出出售掛牌文件件，并組織現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)踏勘。在掛牌公告規(guī)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)內(nèi)，競(jìng)買人持持競(jìng)買申請(qǐng)書書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照照副本、房地地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)質(zhì)證明（另有有規(guī)定除外））、法定代表表人身份證復(fù)復(fù)印件（或授授權(quán)委托書、、委托代理人人身份證復(fù)印印件）辦理競(jìng)競(jìng)買申請(qǐng)，并并繳納競(jìng)買保保證金。根據(jù)掛牌文件件要求，對(duì)競(jìng)競(jìng)買人的開發(fā)發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信信紀(jì)錄等進(jìn)行行審查，對(duì)符符合條件的通通知其參加掛掛牌活動(dòng)。在掛牌公告規(guī)規(guī)定的時(shí)間和和交易場(chǎng)所，，出讓人將宗宗地的地塊情情況、最新報(bào)報(bào)價(jià)情況等信信息掛牌公告告，并不斷接接受新的報(bào)價(jià)價(jià)、更新顯示示掛牌報(bào)價(jià)。。在掛牌公告規(guī)規(guī)定的截止時(shí)時(shí)間確定競(jìng)買買人，競(jìng)得人人與出讓人簽簽訂成交確認(rèn)認(rèn)書，同時(shí)繳繳納定金。掛牌活動(dòng)結(jié)束束后10個(gè)工作日內(nèi)，，出讓人將掛掛牌出讓結(jié)果果在土地有形形市場(chǎng)或者指指定的場(chǎng)所、、媒介公布，，并退還競(jìng)買買保證金。按照成交確認(rèn)認(rèn)書約定的時(shí)時(shí)間，簽訂《國(guó)有土地使用用權(quán)出讓合同同》。（一）主體不不同出讓主體：國(guó)國(guó)有土地所有有者，即國(guó)家家，由法律授授權(quán)的縣以上上人民政府予予以具體實(shí)施施；

轉(zhuǎn)讓主主體：取得國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)的土地使使用者。（二）行為性性質(zhì)不同根據(jù)物權(quán)理論論，出讓，他他物權(quán)設(shè)定；；轉(zhuǎn)讓：他物物權(quán)轉(zhuǎn)移。（三）轉(zhuǎn)移條條件與程序不不同出讓條件無限限制，簽訂出出讓合同，繳繳出讓金，即即可辦證；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條件有限限制，轉(zhuǎn)讓須須經(jīng)申請(qǐng)、審審批或補(bǔ)辦出出讓手續(xù)，繳繳納稅費(fèi)，方方可登記過戶戶。（四）交易市市場(chǎng)不同出讓，一級(jí)市市場(chǎng)，即國(guó)家家作為國(guó)有土土地所有者壟壟斷；轉(zhuǎn)讓：：二級(jí)市場(chǎng)，，即符合法定定條件的自由由轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出出讓、轉(zhuǎn)讓的的差異土地使用權(quán)出出轉(zhuǎn)讓：指土地使用用者將土地使使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓讓的行為，包包括出售、交交換和贈(zèng)與。。簽訂國(guó)有土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同向縣以上國(guó)土土部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)請(qǐng)國(guó)土部門依法法審查批準(zhǔn)受讓方辦理國(guó)有土地使用用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土土地出讓金繳納有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)登記發(fā)證劃撥土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序序(注：有建筑物物的，要約定定建筑物轉(zhuǎn)讓讓的內(nèi)容)(注：審查內(nèi)容容必須符合轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條件、符符合城市規(guī)劃劃要求)(注：出讓金繳繳納詳見：)(注：土地增值值稅、契稅、、營(yíng)業(yè)稅等)印花稅：合同同記載金額的的萬分之五的的稅率對(duì)買賣賣雙方征收；；契稅：適用稅稅率3％；營(yíng)業(yè)稅：征收收成交價(jià)格的的５％；市場(chǎng)服務(wù)受理理交易初審地籍調(diào)查辦理交易報(bào)批批手續(xù)地籍審核審批批交納交易服務(wù)務(wù)費(fèi)、收益及及稅金交更土地登記記出讓土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程程需要提交的資資料：1、土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書書；2、國(guó)有土地使使用證；3、房屋產(chǎn)權(quán)證證；4、按出讓合同同約定，達(dá)到到開發(fā)投資總總額25%以上證明；5、雙方法人資資格證明或居居民身份證；；6、分割轉(zhuǎn)讓提提供測(cè)量成果果圖；7、填寫《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓讓申請(qǐng)表》一式兩份。(注：出讓金繳繳納詳見：)準(zhǔn)備資料和儀儀器變更權(quán)屬調(diào)查查變更地籍號(hào)地籍勘丈有關(guān)地籍資料料變更舊城改造中變變更宗地地籍籍調(diào)查的程序序注：對(duì)改造的的區(qū)域，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查查規(guī)程》初始地籍調(diào)查查的要求進(jìn)行行權(quán)屬調(diào)查，，填寫地籍調(diào)調(diào)查表等工作作注：舊城改造造后新宗地號(hào)號(hào)的編號(hào)按宗宗地合并分割割的編號(hào)原則則，用原來的的宗地號(hào)加支支號(hào)作為新宗宗地號(hào)。界址址點(diǎn)號(hào)按本街街坊編號(hào)原則則編號(hào)。（注：用解析析法進(jìn)行地籍籍勘丈。）注：原宗地檔檔案加蓋“變變更”字樣印印章。注明變變更原因，在在新宗地地籍籍調(diào)查表的說說明欄中注明明來源。地籍管理:是指國(guó)家為取取得有關(guān)地籍籍資料和為全全面研究土地地的權(quán)屬、自自然和經(jīng)濟(jì)狀狀況而采取的的以地籍調(diào)查查（測(cè)量）、、土地登記、、土地統(tǒng)計(jì)和和土地分等定定級(jí)等為主要要內(nèi)容的國(guó)家家措施。最新土地市場(chǎng)場(chǎng)政策國(guó)土資源部：：土地出讓不不得對(duì)競(jìng)買者者設(shè)限根據(jù)11月1日起開始實(shí)施施的《招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國(guó)有建建設(shè)用地使用用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部部第39號(hào)令），通過過招拍掛方式式公開出讓的的建設(shè)用地，，將不得設(shè)置置限制性條件件?！岸ㄏ虺龀鲎尅?、“量量身定制”等等情況或許將將不會(huì)再發(fā)生生在公開土地地出讓過程中中。“39號(hào)令第十一條條規(guī)定，中華華人民共和國(guó)國(guó)境內(nèi)外的自自然人、法人人和其他組織織，除法律、、法規(guī)另有規(guī)規(guī)定外，均可可申請(qǐng)參加國(guó)國(guó)有建設(shè)用地地使用權(quán)招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌出出讓活動(dòng)”。

實(shí)際上，，在土地出讓讓的過程中在在土地出讓過過程中，即使使沒有上述““特殊”條件件，大部分地地塊還是會(huì)設(shè)設(shè)定比如企業(yè)業(yè)資質(zhì)（如二二級(jí)以上）、、資金實(shí)力（（提供銀行存存款證明）等等等要求。在在這種情況下下，中小開發(fā)發(fā)商很難獲得得拿地機(jī)會(huì)。。改變資質(zhì)環(huán)節(jié)節(jié)的限制有可可能使得中小小開發(fā)商獲得得比以往多一一些的拿地機(jī)機(jī)會(huì)。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)3一級(jí)土地開發(fā)發(fā)contents舊城改造所謂舊城改造造就是指隨著著城市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，為適適應(yīng)城市詳細(xì)細(xì)規(guī)劃的需求求而實(shí)施的對(duì)對(duì)與規(guī)劃發(fā)展展不相符的舊舊有城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的拓展展、改線，工工礦、企業(yè)、、商貿(mào)、房宅宅的拆遷與重重建，綠地與與公共文教娛娛樂場(chǎng)所的改改擴(kuò)增建設(shè)等等。舊城改造是新新一輪城市發(fā)發(fā)展詳細(xì)規(guī)劃劃的重要內(nèi)容容，又是集約約利用城市土土地，不斷提提高土地利用用效益的重要要途徑，也是是使城市結(jié)構(gòu)構(gòu)布局不斷合合理，并完善善城市不同功功能所必須采采取的措施。。城市詳細(xì)規(guī)劃劃土地利用效益益關(guān)鍵詞：繞城內(nèi)劃為市市區(qū)：成都市年底將將繞城高速內(nèi)內(nèi)都劃為城區(qū)區(qū)，且在繞城城高速周邊提提供大面積土土地進(jìn)行開發(fā)發(fā)，如此便使使市中心范圍圍更加快速的的向外擴(kuò)張，，且在三環(huán)通通道上形成許許多居住圈；；整個(gè)城區(qū)的的向外擴(kuò)張及及外圍居住圈圈的形成使項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域更加接近市市中心。繞城內(nèi)高速改改成免費(fèi)通道道：根據(jù)《成都市中心城城與外圍組團(tuán)團(tuán)多通道路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃》，除機(jī)場(chǎng)高速速外，所有高高速公路的起起點(diǎn)都將外遷遷到繞城高速速。而這些高高速公路目前前在三環(huán)至繞繞城間的路段段將實(shí)施改造造，變成免費(fèi)費(fèi)的快速路。。成都規(guī)劃——繞城內(nèi)將成為為成都市區(qū)范范圍隨著繞城以內(nèi)內(nèi)區(qū)域被劃為為市區(qū)范圍，，但在市區(qū)內(nèi)內(nèi)還存在著大大面積的城市市建設(shè)老舊區(qū)區(qū)域。成都人的東窮窮、北匪、、南富、西貴貴情節(jié)成都素有“東東窮西貴南富富北亂”的城城市格局，曾曾以約定俗成成的“東窮西西貴南富北亂亂”來劃分著著這個(gè)城市。。城市東部，，是傳統(tǒng)的老老工業(yè)區(qū)，大大型工礦企業(yè)業(yè)云集于此。。城北，是成成都乃至四川川及西部省市市的交通要道道，歷來商賈賈云集，流動(dòng)動(dòng)人口多，給給老百姓留下下臟、亂、差差的印象。城市建設(shè)的陳陳舊，配套的的落后，使城城東、城北逐逐漸淪為“窮窮人社區(qū)”。。城區(qū)內(nèi)部分舊舊城及城中村村改造勢(shì)在必必行。萬年場(chǎng)雙林路建設(shè)路府青立交橋片區(qū)華西集團(tuán)中鐵二局成都鐵路局片區(qū)府青路西南交大成都舊城改造造地區(qū)東郊以及北部部片區(qū)舊城改改造：改造東郊萬年年場(chǎng)、府青路路、雙林路、、建設(shè)路、府府青立交橋片片區(qū)以及城北北華西集團(tuán)、、中鐵二局、、西南交大、、成都鐵路局局片區(qū)。預(yù)計(jì)計(jì)將在2012年完成。1、中鐵二局片片區(qū)占地730畝，主要涉及及撫琴、人北北、荷花池街街道，改造區(qū)區(qū)域主要是馬馬家花園片區(qū)區(qū)、沙灣片區(qū)區(qū)、鐵路新村村等區(qū)域。2、華西集團(tuán)片片區(qū)占地118畝，主要涉及及駟馬橋街道道的曹家巷一一街坊、曹家家巷二街坊的的華西集團(tuán)宿宿舍。3、成都鐵路局局片區(qū)占地地1200余畝，主要位位于荷花池街街道。4、西南交大片片區(qū)占地115.74畝，主要涉及及九里堤街道道、營(yíng)門口街街道，改造的的兩個(gè)拆遷安安置小區(qū)分別別是銀桂橋、、諸葛廟。1、西南交大片片區(qū)地塊：主題———科技產(chǎn)業(yè)；兼兼顧居住功能能。該片區(qū)將將以科技產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)發(fā)展（重點(diǎn)發(fā)發(fā)展電子信息息業(yè)、現(xiàn)代制制造加工業(yè)））。2、中鐵二局片片區(qū)地塊：主題———復(fù)合功能區(qū)（（商務(wù)、居注注商業(yè)）。加加快發(fā)展現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)、培培育服務(wù)業(yè)新新優(yōu)勢(shì)；以沙沙灣國(guó)際會(huì)展展中心所在區(qū)區(qū)域?yàn)楹诵?，，將沙灣———九里堤片區(qū)打打造為商貿(mào)商商務(wù)中心區(qū)；；將中鐵二局局沙灣帶打造造為CLD（中央生活區(qū)區(qū)）。3、成都鐵路局局片區(qū)地塊：：主題———商貿(mào)居住，兼兼顧商務(wù)。優(yōu)優(yōu)化以專業(yè)市市場(chǎng)為主的商商貿(mào)業(yè)，加快快發(fā)展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)、培育育服務(wù)業(yè)新優(yōu)優(yōu)勢(shì)；結(jié)合地地塊條件，將將該區(qū)域分別別定位為“商商貿(mào)居住區(qū)””、CLD。4、華西集團(tuán)片片區(qū)地塊：主題———商貿(mào)居注城市市風(fēng)情綜合體體。加快發(fā)展展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)、培育服務(wù)務(wù)業(yè)新優(yōu)勢(shì)，，為該片區(qū)注注入前瞻的商商業(yè)規(guī)劃理念念，打造都市市首席風(fēng)情綜綜合體。城北四大舊城城改造片區(qū)規(guī)規(guī)劃舊城改造，是是改變舊城現(xiàn)現(xiàn)狀、實(shí)現(xiàn)城城市規(guī)劃的重重要舉措。琉璃場(chǎng)龍?zhí)端虑帻垐?chǎng)金花賴家店百仁機(jī)投簇橋黃田壩天回洞子口成都城中村改改造地區(qū)中心城區(qū)城中中村改造：實(shí)施青龍場(chǎng)、、龍?zhí)端?、賴賴家店、洞子子口、天回、、、百仁、機(jī)機(jī)投、金花、、簇橋、琉璃璃場(chǎng)等12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城中村村改造，力爭(zhēng)爭(zhēng)2012年完成改造。。目前五城區(qū)區(qū)內(nèi)這12個(gè)城中村的待待改造范圍12.95平方公里，待待改造建筑面面積約546萬平方米?？梢钥闯鋈h(huán)環(huán)路至繞城之之間將會(huì)是城城中村改造的的主要區(qū)域。。上海新天地--舊城改造的成成功案例新與舊的完美美融合，傳統(tǒng)統(tǒng)文化包裝現(xiàn)現(xiàn)代生活，傳傳統(tǒng)建筑的保保護(hù)與更新，，藝術(shù)、人人文元素的注注入。改造方法利利用傳統(tǒng)建筑筑的保護(hù)與更更新進(jìn)行商業(yè)業(yè)改造上海新天地新天地距淮海海中路高檔消消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬平米，緊鄰鄰淮海中路商商務(wù)圈北至太倉(cāng)路；；西至馬當(dāng)路路；南至自忠忠路；東至西西藏南路原自然街坊23個(gè)；原居住人人口7萬人新天地是太平平橋改造規(guī)劃劃的一部分A太平橋人工湖湖綠地，占地地4.4萬，水面面積積1.2萬，已成為市市中心景觀B新天地，占地地3萬，建面6萬，分南、北北里。C翠湖天地高級(jí)級(jí)住宅小區(qū)，，總建68萬D企業(yè)天地甲級(jí)級(jí)寫字樓區(qū)，，總建面50萬E瑞安集團(tuán)總部部大樓，區(qū)域域的標(biāo)志性建建筑新天地的功能能內(nèi)容新天地分北里里、南里。北里主要為主題餐餐飲、特色商商業(yè)、酒吧和和藝術(shù)休閑娛娛樂，3.5萬平米。南里以一座總建面面為2.5萬平米的購(gòu)物物、娛樂、休休閑中心為主主。該中心功功能主要包括括國(guó)際影城、、劇院餐廳、、家居用品、、健身及水療療俱樂部、酒酒店式服務(wù)公公寓（53套單元）等。。城市故事的表表述新與舊的完美美融合以“整舊似舊舊”原則，對(duì)對(duì)2.5萬平方米保護(hù)護(hù)建筑進(jìn)行全全面整修，保保留含有歷史史文化底蘊(yùn)的的痕跡，將新新舊建筑元素素有機(jī)融合城市故事的表表述傳統(tǒng)與現(xiàn)代共共享一個(gè)空間間北里的石庫(kù)門建筑烘托老上海市市民社區(qū)氛圍圍，與南里的的現(xiàn)代建筑營(yíng)建高檔次商商務(wù)會(huì)展中心心和娛樂文化化區(qū)，形成視視覺對(duì)立，而而又和諧統(tǒng)一一。2舊城改造1土地基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)3一級(jí)土地地開發(fā)contents一級(jí)土地地開發(fā)所謂一級(jí)級(jí)土地開開發(fā)，是是指在土土地出讓讓前，由由一級(jí)土土地開發(fā)發(fā)商按照照城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)戰(zhàn)略構(gòu)想想指導(dǎo)，，組合知知名設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃劃公司和和營(yíng)銷顧顧問公司司等專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)待開發(fā)發(fā)土地片片區(qū)進(jìn)行行細(xì)致的的定位、、規(guī)劃、、包裝、、宣傳，，使片區(qū)區(qū)規(guī)劃更更加合理理，片區(qū)區(qū)土地得得到最佳佳利用，，從而使使土地價(jià)價(jià)值最大大的發(fā)揮揮。一級(jí)土地地開發(fā)商商通過整整個(gè)一級(jí)級(jí)土地開開發(fā)整理理過程，，使“生生地”成成為““熟地””，達(dá)到到出讓的的標(biāo)準(zhǔn)，，然后將將推向二二級(jí)土地地招拍掛掛市場(chǎng)上上以取得得最佳的的土地出出讓收益益。一級(jí)土地地開發(fā)模模式1）無序開開發(fā)式開發(fā)商完完全根據(jù)據(jù)自己意意愿拿地地，自行行做一級(jí)級(jí)和二級(jí)級(jí)開發(fā)。。這種方式式的好處處是政府府無需投投入，缺缺點(diǎn)是政政府收益益低，城城市整體體規(guī)劃也也難以實(shí)實(shí)施，缺乏指導(dǎo)導(dǎo)性，并并且開發(fā)發(fā)進(jìn)度無無法掌控控、保障障。2）政府主主導(dǎo)式成立土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT成立立由政府府主導(dǎo)的的國(guó)有公公司承擔(dān)擔(dān)一級(jí)開開發(fā)，好好處是政政府收益相相對(duì)豐厚厚，城市市規(guī)劃易易于實(shí)施施，缺點(diǎn)點(diǎn)是政府府需大量量鋪墊資資金，開開發(fā)進(jìn)度度慢。政府公開開招標(biāo)方方案優(yōu)、、成本廉廉的企業(yè)業(yè)承擔(dān)一一級(jí)開發(fā)發(fā)，根據(jù)據(jù)土地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)移與與否及分利辦辦法不同同，在實(shí)實(shí)際操作作中又衍衍生為多多種形式式：一種是一級(jí)開發(fā)發(fā)不發(fā)生生土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的委委托式，實(shí)際上上相當(dāng)于于工程承承包，也也可以發(fā)生兩兩次土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，，即政府將生生地出讓讓給一級(jí)級(jí)開發(fā)商商，開發(fā)發(fā)成熟后后再由一級(jí)開發(fā)發(fā)商轉(zhuǎn)讓讓給二級(jí)級(jí)開發(fā)商商；在政府與與一級(jí)開開發(fā)商的的分利辦辦法上有有固定收收益、溢價(jià)分成成、固定定收益+溢價(jià)分成成及完全全市場(chǎng)操操作等幾幾種。另一種叫叫“生地出出讓-熟地回購(gòu)購(gòu)”，即一級(jí)級(jí)開發(fā)成成熟后再再由政府府收儲(chǔ)統(tǒng)統(tǒng)一上市市。4）借殼上上市式目前國(guó)內(nèi)內(nèi)土地證證券仍為為空白，，可與境境外有信信譽(yù)、有有資質(zhì)機(jī)機(jī)構(gòu)合作作土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)，借殼上市市融資，，其缺點(diǎn)點(diǎn)是政府府容易陷陷入被動(dòng)動(dòng)。如香港華華潤(rùn)曾經(jīng)經(jīng)操作的的10平方公里里海南石石梅灣項(xiàng)項(xiàng)目采用用的就是是這一形形式。3）政企結(jié)結(jié)合式（（最常見見式）一級(jí)土地地開發(fā)內(nèi)內(nèi)容（1）區(qū)域整體體定位、、控制性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃制定定、塑造造城市景景觀的重重要地塊塊的修建建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃、、設(shè)計(jì)、、土地征征用、土土地整理理、房屋屋拆遷、、補(bǔ)償安安置等。。（2）項(xiàng)目范范圍（區(qū)區(qū)域）內(nèi)內(nèi)的道路路工程及及其附屬屬工程。。該附屬屬工程包包括:必要的橋橋梁、涵涵洞等工工程；道道路雨污污排水工工程；道道路綠化化工程、、照明及及消防栓栓、安置置房建設(shè)設(shè)等。（3）項(xiàng)項(xiàng)目范圍圍（區(qū)域域）內(nèi)的的公共景景觀、開開放空間間(包括括開發(fā)水水域)工工程;（4）項(xiàng)目范范圍（區(qū)區(qū)域）內(nèi)內(nèi)供電、、供水、、供氣、、通訊等等市政公公用設(shè)施施工程；（5）項(xiàng)項(xiàng)目范圍圍內(nèi)的行行政辦公公、社會(huì)會(huì)事業(yè)、、公共公益益（學(xué)校、、醫(yī)院等等）設(shè)施施工程。項(xiàng)目可行行性研究究成立項(xiàng)目目公司或或項(xiàng)目部部項(xiàng)目定位位規(guī)劃方案案制定征地、拆拆遷及基基礎(chǔ)工程程建設(shè)區(qū)域推廣廣啟動(dòng)盤打打造土地出讓讓城市發(fā)展展?fàn)顩r及及規(guī)劃城市概況況投資環(huán)境境調(diào)查…………………成立運(yùn)作作團(tuán)隊(duì)確定合作作伙伴（（法律/顧問）與政府簽簽訂相關(guān)關(guān)合同案例研究究功能定位位形象定位位區(qū)域總體體規(guī)劃控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃城市空間間設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)計(jì)……………一級(jí)土地地開發(fā)運(yùn)運(yùn)作流程程一級(jí)土地地開發(fā)要要點(diǎn)根據(jù)嘉聯(lián)聯(lián)公司多多年房地地產(chǎn)服務(wù)務(wù)專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出土地一級(jí)級(jí)開發(fā)應(yīng)應(yīng)注意以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1、明確項(xiàng)項(xiàng)目整體體規(guī)模及及可出讓讓土地比比例；2、明確土土地整理理成本構(gòu)構(gòu)成，測(cè)測(cè)算項(xiàng)目目總投資資：（1）項(xiàng)目前前期的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、評(píng)審審費(fèi)用等等；（2）征地、、拆遷、、補(bǔ)償、、安置費(fèi)費(fèi)用；（3）土地加加工整理理費(fèi)用；；（4）市政基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用（包包括與市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)工程程有關(guān)的的勘察、、設(shè)計(jì)、、施工、、監(jiān)理費(fèi)費(fèi)用等））；（5）行政辦辦公、社社會(huì)事業(yè)業(yè)、公共共公益設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用；；（6）管理費(fèi)費(fèi)用；（7）相關(guān)稅稅費(fèi)及財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用；（8）投資方方每完成成開發(fā)一一畝地的的基本收收益；3、合理分分配建設(shè)設(shè)資金，，分期滾滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，減輕輕開發(fā)資資金壓力力；4、多種融融資途徑徑解決開開發(fā)建設(shè)設(shè)資金；；5、投資公公司應(yīng)充充分整合合知名設(shè)設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)劃公司司和營(yíng)銷銷顧問公公司等專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目目的專業(yè)業(yè)意見和和建議，，減小開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，取得得最大的的收益。。6、確定合合理的收收益分成成。投資公司司收益=土地收益益款－－政府府收益－－政府府上繳費(fèi)費(fèi)用－征征地、拆拆遷、安安置、補(bǔ)補(bǔ)償以及及相應(yīng)管管理費(fèi)用用和市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、行行政辦公公、社會(huì)會(huì)事業(yè)、、公共公公益設(shè)施施工程建建設(shè)費(fèi)用用。7、成本和和收入的的核算應(yīng)應(yīng)具備一一定的市市場(chǎng)前瞻瞻性，以以盡量降降低市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；；8、啟動(dòng)區(qū)區(qū)選址與與打造至至關(guān)重要要，建議議自行打打造，也也可引進(jìn)進(jìn)品牌實(shí)實(shí)力開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行打造，，；郫縣中信信蜀都項(xiàng)項(xiàng)目成華區(qū)北北湖招商商地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成華區(qū)猛猛追灣世世茂集團(tuán)團(tuán)商務(wù)區(qū)區(qū)項(xiàng)目成都部分一級(jí)土地地開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)發(fā)理念：：該項(xiàng)目提提出“區(qū)區(qū)域性開開發(fā)的理理念”，，核心內(nèi)內(nèi)容就是是在一個(gè)個(gè)成熟的的城市里里面，圈圈定一個(gè)個(gè)暫時(shí)不不成熟的的地區(qū)做做綜合性性開發(fā)將將之打造造成成熟熟片區(qū)；；在不成成熟的城城市，成成熟的區(qū)區(qū)域做綜綜合性開開發(fā)，再再造一座座新城。。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)內(nèi)容：：在五年內(nèi)內(nèi)滾動(dòng)投投入約30億元人民民幣對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目土地地的整理理、拆遷遷、安置置、區(qū)域域的整體體概念規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、道路路交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的建建設(shè)，以以及新城城區(qū)的城城市配套套設(shè)施建建設(shè)，包包括三個(gè)個(gè)開放式式的公園園、醫(yī)院院、學(xué)校校、文化化中心、、體育中中心、公公交首末末站等城城市公共共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)。項(xiàng)目收益益模式：：片區(qū)土地地整理后后，形成成的可供供經(jīng)營(yíng)性性用地公公開處置置，土地地處置收收入扣除除整理成成本、政政策性收收費(fèi)以及及其它相相關(guān)費(fèi)用用后的土土地收益益，按照照約定比比例分成成。中信深圳圳集團(tuán)郫縣7343畝綜合城城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目深圳招商商地產(chǎn)成華區(qū)北北湖5000畝土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)發(fā)內(nèi)容：：對(duì)成都市市成華區(qū)區(qū)北湖片片區(qū)約5000畝土地，，包括成成華區(qū)北北湖片區(qū)區(qū)新規(guī)劃劃城市建建設(shè)用地地約3000畝，屬市市級(jí)政府府儲(chǔ)備土土地；以以及成華華區(qū)北湖湖片區(qū)北北湖公園園及周邊邊土地約約2000畝，屬成成華區(qū)““198””范圍的土土地的一一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，由招商商地產(chǎn)負(fù)負(fù)責(zé)按照照土地整整理實(shí)施施進(jìn)度籌籌措和撥撥付整理理所需資資金，并并配合成成都市土土地儲(chǔ)備備中心對(duì)對(duì)整理后后經(jīng)營(yíng)性性用地進(jìn)進(jìn)行宣傳傳、推廣廣和處置置。項(xiàng)目收益益模式：：片區(qū)土地地整理后后，形成成的可供供經(jīng)營(yíng)性性用地公公開處置置，土地地處置收收入扣除除整理成成本、政政策性收收費(fèi)以及及其它相相關(guān)費(fèi)用用后的土土地收益益，由成都市土土地儲(chǔ)備備中心、、成都市市成華區(qū)區(qū)人民政政府和招招商地產(chǎn)產(chǎn)三方按照照約定比比例分成成。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)內(nèi)容：：計(jì)劃五年年內(nèi)，概概算總投投資上百百億元。。其中一一期啟動(dòng)動(dòng)650畝土地拆拆遷改造造所需投投資多達(dá)達(dá)40億元人民民幣。對(duì)對(duì)以猛追追灣濱河河地區(qū)為為中心、、總面積積約1.1平方公里里（折合合1650畝）土地地，打造造為繼CBD騾馬市商商務(wù)區(qū)、、春熙路路—鹽市口商商貿(mào)區(qū)之之后成為為“成都都第三核核”的休閑商務(wù)務(wù)旅游區(qū)區(qū)。項(xiàng)目收益益模式：：約定利潤(rùn)潤(rùn)分成。。上海世茂茂集團(tuán)成華區(qū)猛猛追灣1300畝城市核核心商務(wù)務(wù)區(qū)一級(jí)級(jí)開發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目目除上述三三宗一級(jí)級(jí)土地開開發(fā)項(xiàng)目目以外，，在成都都還另有有：中鐵二局局的馬家家花園—木綜廠數(shù)數(shù)千畝的的舊城改改造項(xiàng)目目；深圳花花樣年年蒲江江縣3000畝的開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目；；攀成鋼鋼成都都3000畝東方方正紅紅的開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目；；早期的的北京京陽光光100開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目；；近期的的保利利地產(chǎn)產(chǎn)金堂堂縣開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目；；中信集集團(tuán)旗旗下中中信華華南都都江堰堰玉堂堂鎮(zhèn)項(xiàng)項(xiàng)目；；綿世股股份與與香港港中新新集團(tuán)團(tuán)在郫郫縣共共同進(jìn)進(jìn)行另另一個(gè)個(gè)大型型土地地一級(jí)級(jí)整理理項(xiàng)目目中信集集團(tuán)旗旗下中中信昊昊元南南方集集團(tuán)龍龍泉驛驛區(qū)土土地